龙湖精细化工程管理剖析

工程精细化管理

龙湖地产工程管理剖析2010年4月工程精细化管理第一部分、工程精细化管理提出的背景第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解第五部分、不同施工阶段的质量管控重点第一部分：精细化管理提出的背景一、房地产行业发展背景对工程管理的要求二、房地产行业内、外部资源对工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求■外部资源、现行规范对工程管理的影响1、设计单位对工程管理的影响2、监理单位对工程管理的影响3、施工单位的工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求■外部资源、现行规范对工程管理的影响4、国家现行规范对工程管理的影响5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响6、客户验房需求工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？外部资源背景对工程管理的要求思考60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？外部资源背景对工程管理的要求思考60秒该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？外部资源背景对工程管理的要求思考60秒该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？外部资源背景对工程管理的要求■一些其他地产公司曾经出现的设计错误：设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求外部资源背背景对工程程管理的要要求思考60秒该设计图纸纸什么部位位存在严重重的设计隐隐患？为什什么？外部资源背背景对工程程管理的要要求■监理单单位对工程程管理的影影响尽管监理提提供的时间间长，人员员多，但监监理费用远远低于设计计费、销售售代理费，，显示出行行业内普遍遍不看中监监理的地位位与作用监理工程师师的总体专专业能力和和专业素质质有待提升升，监理行行业人员流流失比例过过高，制约约监理行业业的发展外部资源背背景对工程程管理的要要求■监理单单位对工程程管理的影影响如何划定监监理旁站监监督控制的的区域？哪些部位、、哪些工序序需要监理理旁站？如何判定监监理工程师师的配备满满足监理要要求？监理检验批批验收和隐隐蔽工程验验收的管理理区别？外部资源背背景对工程程管理的要要求■施工单单位对工程程管理的影影响建筑施工企企业总体素素质不是太太好，注册册资本低资资信差，质质量保证体体系形同虚虚设。需要要进行严格格的管理。。需要甲方方重点考察察，输出技技术、管理理标准，协协助其建立立质量保证证体系劳务队伍非非职业化，，不稳定，，技术能力力有限，责责任心不强强。甲方到到位的技术术指导及严严格的过程程控制，是是施工质量量保证的重重要前提外部资源背背景对工程程管理的要要求■国家现行规规范对工程程管理的影影响1、为什么外外墙渗漏、、开裂会成成为愈演愈愈烈、屡禁不止的工工程质量问问题？2、为什么工工程验收合合格，项目目交付时还还会存在大量的工程程质量问题题？外部资源背背景对工程程管理的要要求■国家相相关验收规规范无法满满足企业需需要：铝合金门窗窗分项工程程验评表中中，对房地地产企业重重点关注的的门窗防渗渗漏没有任任何针对性性的检验项项目和检验验要求对检验项目目没有约定定明确的检检验方法外部资源源背景对对工程管管理的要要求■房地产业业务开发发流程与与工程管管理：投资决策规划设计施工准备施工（含保修）物业管理后评估资金、策划与销售

工程管理（常规理解）外部资源源背景对对工程管管理的要要求■房地产业业务开发发流程与与工程管管理：施工准备备阶段和和施工阶阶段（含含保修））是建筑筑产品的的实现阶阶段，是是工程管管理的主主要内容容，是房房地产开开发的不可或缺缺的环节节房地产企企业的工工程管理理还涉及投资决策策、规划划设计、、销售、、物业管管理和后后评估等等阶段。。外部资源源背景对对工程管管理的要要求■房地产业业务开发发流程与与工程管管理：房地产企企业管理理分工的的细化，，导致设设计、材材料、成成本、合合约等部部门与工工程管理理联系的的紧密度度下降。。大量由由于设计计、招标标采购、、成本合合约等部部门一流流的工程程质量隐隐患，都都会集中中在工程程施工中中暴露，，工程质质量已经经无法由由工程部部门完全全掌控外部资源源背景对对工程管管理的要要求■房地产业业务开发发流程与与工程质质量管理理：设计对工工程质量量保障：：材料对工工程质量量保障：：招标采购购对工程程质量保保障：合约条款款对工程程质量保保障：成本、付付款对工工程质量量保障：：施工阶段段现场管管理质量量保障：：外部资源源背景对对工程管管理的要要求■房地产业业务开发发流程与与工程进进度管理理：设计对工工程进度度保障：：招标采购购对工程程进度保保障合约条款款对工程程进度保保障报批报建建对工程程进度保保障市政工程程对工程程进度保保障成本、付付款对工工程进度度保障外部资源源背景对对工程管管理的要要求■现场工程程部管理理职责不不清：相当一部部分房地地产企业业的甲方方工程部部，在权权责设计计上既负负责施工工现场的的工程管管理，还还承担了了大量的的招标采采购配合合（招标标文件及及招标计计划编制制、招标标考察及及评审））、报批批报建配配合及大大量的内内部协调调、跟踪踪等一系系列额外外工作。。致使现现场工程程师很难难把全部部精力投投入到施施工现场场的一线线管理外部资源源背景对对工程管管理的要要求■客户户验房需需求对工工程管理理的影响响从业主投投诉的角角度看待待工程质质量管理理重点的的问题1、安全性性质量问问题4、适用性性质量问问题2、功能性性质量问问题3、观感性性质量问问题外部资源源背景对对工程管管理的要要求■安全性质质量问题题的主要要体现：1、桩基工工程质量量问题2、钢筋、、混凝土土工程质质量问题题3、外墙砖砖空鼓、、开裂、、脱落等等工程质质量问题题4、基坑、、边坡支支护工程程质量问问题6、……5、栏杆、、护栏、、人车行行通道质质量问题题外部资源源背景对对工程管管理的要要求■功能性质质量问题题的主要要体现：1、铝合金金门窗渗渗漏工程程问题2、外墙渗渗漏工程程质量问问题3、屋面渗渗漏工程程质量问问题4、卫生间间渗漏工工程质量量问题5、……外部资源源背景对对工程管管理的要要求■观感性质质量问题题的主要要体现：1、内墙空空鼓、开开裂工程程质量问问题2、内部空空间尺寸寸方正、、净高、、垂直度度、平整整度等3、门窗、、设备、、管线污污染、划划痕等质量问问题4、外墙平平整、褪褪色、泛泛碱等观观感类质质量问题题5、……外部资源源背景对对工程管管理的要要求■适用性质质量问题题的主要要体现：1、客户居居住使用用功能的的合理性性问题2、客户居居住使用用功能的的舒适性性问题3、客户居居住使用用功能的的协调性性问题4、客户居居住使用用功能的的经济性性问题5、……第二部分分：工程程管理容容易出现现的问题题一、工程程质量管管理容易易出现的的问题二、工程程进度管管理容易易出现的的问题三、工程程成本管管理容易易出现的的问题四、工程程供方管管理容易易出现的的问题工程质量量管理容容易出现现的问题题■工程质量量管理容容易出现现的主要要问题：1、工程质质量管理理理念需需要完善善2、施工阶阶段工程程质量控控制深度度需要加加强3、工程合合约条款款设计质质量防控控部分内内容需要要明确4、对工程程质量控控制细节节的重视视度不足足5、工程质质量管理理执行力力考核需需要量化化工程质量量管理理理念需要要完善■工程质量量管理理理念需要要完善国内大多数房房地产企业的的工程质量管管理，主要集集中在施工阶阶段的工程质质量检验，没没有形成项目目开发全过程程的工程质量量控制保障体体系忽视针对企业业工程质量控控制的设计预防、招招标采购预防防、合约预防防、材料预防防、施工质量量控制检验要要求等全过程程的工程质保保体系管理工程质量管理理理念需要完完善一级“检验””二级“质量保证””三级“预防””四级“完美””特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率／错误的使用质量保证方法特点:改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具特点:开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估特点:以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估质量管理的提高工程质量管理理理念需要完完善■工程质量管理理理念需要完完善工程质量≠施工质量工程质量不只只是工程管理理部门的责任任工程质量预防防管理的起点点首先是设计计部门对施工工质量缺陷、、施工质量通通病等采取有有效的设计防防控措施工程质量管理理理念需要完完善■一个属于于“工程质量””问题的案例：：某别墅项目将将每层退台式式露台设置为为种植庭院的的方式，以增增加销售卖点点。图纸设计计审查未发现现问题，施工工单位按规范范要求施工监监理单位按规规范要求验收收，甲方闭水水试验复检合合格，项目交交付后不足一一个月，就出出现大量的漏漏水投诉。工程质量管理理理念需要完完善■一个属于于“工程质量””问题的案例：：一个不属于龙龙湖地产的项项目案例某项目外墙设设计有外墙空空调板用于放放置空调室外外机：图纸设设计审查没有有问题，施工工单位按规范范要求施工监监理单位按图图纸及规范验验收合格，甲甲方工程部复复检合格。项项目交付后只只要一下暴雨雨，80％以上空调板的根部部就会出现外外墙渗漏。开开发商为此付付出巨额索赔赔工程质量管理理理念需要完完善■一个属于于“工程质量””问题的案例：：某项目采用下下沉式卫生间间设计为保证证卫生间防水水质量，设计计采用两道柔柔性防水层。。图纸设计审审查没有问题题，施工单位位按规范要求求施工，监理理单位按图纸纸及规范验收收合格，甲方方闭水试验验验收合格。项项目交付三个个月后，30%以上的卫生间间开始出现渗渗漏工程质量管理理理念需要完完善■一个属于于“工程质量””问题的案例：：某项目屋面采采用倒置式屋屋面设计防水水层选用甲指指SBS改性沥青防水水卷材，在挤挤塑聚苯板保保温层上直接接铺贴。施工工单位严格控控制材料、工工艺和节点。。监理按规范范验收合格，，甲方工程部部屋面闭水试试验复检，工工程交付半年年后屋面出现现大量渗漏，，顶层住户顶顶板出现大量量结露工程质量管理理理念需要完完善■一个属于于“工程质量””问题的案例：：某项目为外墙墙外保温，采采购部采购了了某品牌的外外墙弹性涂料料施工单位使使用水泥腻子子严格按工艺艺要求施工，，监理单位按按图纸及工艺艺要求验收合合格，甲方工工程部复检合合格。项目交交付不足三月月，外墙涂料料大量出现龟龟裂、开裂、、剥离、泛碱碱等质量问题题，部分出现现外墙渗漏工程质量管理理理念需要完完善■对上述案案例的共性（（简单小结））：采购环节未考考虑工程构造造做法对材料料的特殊要求求，不考虑工工程施工现场场管理的可行行性和有效性性，不清楚一一些材料不仅仅要本身合格格，还要有与与其相关材料料的兼容性匹匹配要求属于以采购质质量责任为主主的工程质量量事故工程质量管理理理念需要完完善■对上述案案例的共性（（简单小结））：招标文件、合合约文件对施施工质量管控控的质量标准准、技术要求求、重点及特特殊工艺要求求工程检验管理理要求等没有有明确约定属于以招标、、合约文件条条款设计与现现场施工管理理双重责任的的工程质量事事故施工过程中施施工方案审批批环节存在缺缺陷工程质量管理理理念需要完完善■通过设计预防防解决飘窗渗渗漏的示例：：飘窗什么部位位最容易发生生渗漏？针对飘窗渗漏漏，工程施工工中有什么好好的质量预防防措施和质量量控制方法？？飘窗为什么容容易发生渗漏漏？思考60秒，请三位同同行谈一下自自己的理解工程质量管理理理念需要完完善■对飘窗防防渗漏案例的的简单小结：：实际工程施工工过程中，过过于强调甲方方工程师和监监理工程师的的不间断检查查和不疏漏部部检查，在当当前环境背景景下，几乎不不现实实际施工过程程中，要求劳劳务工人百分分之百严格按按规范、图集集和施工工艺艺要求进行施施工，在当前前劳务素质背背景下，几乎乎不现实施工质量控制制深度需要加加强■施工现场质量量管理方法有有待提高：国内大多数房房地产企业的的施工现场质质量管理，主主要依靠隐蔽蔽验收、分部部分项工程验验收等事后检检验的管理方方法。即使工工程管理人员员在施工阶段段采取过程巡巡视，在其检检验范围、检检验时间、检检验要求均无无法保证的前前提下，其检检验效果根本本无法保障，，工程质量也也无法得到有有效控制施工质量控制制深度需要加加强■施工阶段应加加强工序检验验的过程质量量控制：工程项目的施施工过程，是是由一系列相相互关联、相相互制约的工工序所构成。。工序质量是是基础，直接接影响到工程程项目的整体体质量。施工工中甲方对很很多工程质量量控制不深入入到工序、检检验批的控制制深度，根本本无法保障工工程质量施工质量控制制深度需要加加强■工序质量控制制的四个主要要内容：严格遵守工艺艺规程：施工技术、施施工工艺交底底、施工质量量防治措施、、施工样板检检验主动控制工序序活动条件的的质量：明确工序质量量控制保障体体系具体要求求、实行工序序责任管理施工质量控制制深度需要加加强及时检验工序序活动效果的的质量施工单位三检检制、监理旁旁站、平行巡巡视、甲方巡巡视抽检设置必要的工工序质量控制制点（工序停停止点）进行必要的工工序检验批验验收，防止不不合格隐患带带入下道工序序并影响关键键的质量控制制目标施工质量控制制深度需要加加强■工序质量控制制点设置的基基本要求工序控制点是是指为了保证证工序质量而而需要进行过过程质量控制制的重点。一一般设置原则则或为关键部部位、或为薄薄弱环节、或或施工单位容容易出现的问问题。以便在在一定时期内内、一定条件件下进行强化化管理，使工工序处于良好好的受控状态态施工质量控制制深度需要加加强■工序质量控制制点设置的基基本要求工序质量控制制点的检验管管理要求等同同于隐蔽工程程验收，验收收合格前严禁禁进行下一道道工序工序质量控制制点应按检验验批划分要求求，进行责任任管理施工质量控制制深度需要加加强■工序质量控制制点的设置原原则：1、控制施工、、监理单位人人员的关键行行为：2、控制材料的的质量和性能能：3、控制关键工工序的操作行行为：4、控制关键的的施工顺序：：5、控制合理的的技术间歇：：施工质量控制制深度需要加加强6、控制常见的的施工质量通通病：7、控制新材料料、新工艺、、新技术的应应用：8、控制质量不不稳定、质量量问题较多的的工序：9、控制关键的的施工工法：：10、控制总、分分包交叉作业业的工序和成成品保护：施工质量控制制深度需要加加强■外墙穿墙螺杆杆孔洞封堵工工序质量控制制点示例：穿墙螺杆孔洞洞应填塞密实实：施工单位为穿穿墙螺杆的回回收利用，结结构往往套上上塑料管施工单位堵洞洞时，往往不不进行扩孔或或带着塑料管管进行堵洞，，无法保证填填塞密实。极极易产生外墙墙渗漏关键部位控制制薄弱环节控制制施工质量控制制深度需要加加强■厕浴间穿楼板板UPVC管道工序质量量控制点示例例：厕浴间大量采采用的UPVC等塑料管道，，因管道外壁壁极其光滑。。按传统施工工工艺规程采采用掺微膨胀胀剂的水泥砂砂浆灌缝，极极易产生开裂裂，撕开涂膜膜防水层造成成管根处的渗渗漏关键部位控制制薄弱环节控制制施工质量控制制深度需要加加强■铝合金门窗外外侧打胶工序序质量控制点点示例：常见的门窗采采取后塞口安安装时密封胶胶打胶形式发泡胶并不能能直接防水，，仅起填充和和软连接的作作用施工质量控制制深度需要加加强■应加强对施工工单位工艺、、工法、工序序的指导：国内大多数施施工企业，目目前普遍存在在着技术管理理缺失的问题题。几乎没有有人愿意去当当施工单位的的总工房地产企业经经过多年项目目开发，往往往积累了大量量的工程经验验教训。在某某些工艺、工工法、工序要要求及质量通通病防治措施施上，往往领领先于施工企企业施工质量控制制深度需要加加强■地下室防水关关键节点施工工工法控制的的示例：地下室外墙的的后浇带、施施工缝处，按按防水要求需需要设置止水水钢板，防止止地下室外墙墙渗漏。如果果此时出现墙墙中设置有框框架柱的情况况，就会出现现规范执行的的冲突，往往往造成地下室室外墙渗漏施工质量控制制深度需要加加强■首层小院围墙墙施工顺序控控制的示例：：某小高层项目目首层设有私私家小院，传传统做法小院院通常在外架架及塔吊井架架拆除后再开开始挖土、做做围墙基础，，砌小院围墙墙。施工中普普遍出现工期期长、影响到到市政环境工工程进场施工工。同时小院院围墙在不同同程度上均出出现下沉，导导致墙面开裂裂，引起业主主投诉施工质量控制制深度需要加加强■施工图中中设计小院围围墙的常见形形式施工质量控制制深度需要加加强■龙湖施工工管理输出常常用的一些小小工具：施工质量控制制深度需要加加强■龙湖施工工管理输出常常用的一些小小工具：施工质量控制制深度需要加加强■龙湖施工工管理输出常常用的一些小小工具：施工质量控制制深度需要加加强■龙湖施工工管理输出常常用的一些小小工具：现已要求改为为专门定制的的异形角砖施工质量控制制深度需要加加强■龙湖施工工管理输出常常用的一些小小工具：工程招标及合合约条款设计计不明确■房地产企企业工程管理理的依据：国家相关法律律、法规等国家、地方及及行业相关规规范、图集等等建设方和工程程供方的合约约国内大多数房房地产企业比比较注重合约约中的经济条条款部分，对对有关工程质质量、进度等等管理方面的的约定往往比比较欠缺工程招标及合合约条款设计计不明确■房地产企企业工程合约约的一些普遍遍现象：合约由法务专专业人员编写写，其条款设设计根本无法法指导实际的的工程管理以罚代管体现现突出，单纯纯依靠处罚，，并不能真正正解决工程管管理遇到的问问题合约中存在大大量不合理的的、甚至无法法操作的霸王王条款工程程招招标标及及合合约约条条款款设设计计不不明明确确■房房地地产产企企业业工工程程合合约约的的一一些些普普遍遍现现象象：：国内内大大多多数数房房地地产产企企业业在在工工程程合合约约条条款款设设计计中中，，依依然然采采用用传传统统目目标标管管理理的的方方式式。。工工程程管管理理要要求求不不清清晰晰，，对对实实际际工工程程管管理理过过程程中中缺缺乏乏指指导导性性、、可可考考核核性性和和可可操操作作性性，，无无法法形形成成有有效效的的合合约约监监管管机机制制。。不不利利于于甲甲方方工工程程部部依依据据合合约约对对施施工工方方进进行行有有效效的的管管理理工程程招招标标及及合合约约条条款款设设计计不不明明确确■房房地地产产企企业业工工程程管管理理的的主主要要工工作作：：提要要求求审核核实际际结结果果与与最最终终需需求求的的符合合性性付款款房地地产产企企业业的的工工程程管管理理，，如如果果连连要要求求都都提提不不清清楚楚，，就就不不可可能能取取得得好好的的结结果果工程程招招标标及及合合约约条条款款设设计计不不明明确确■国家家标标准准合合同同范范本本与与补补充充协协议议国家家建建设设施施工工合合同同（（范范本本））中中的的合合约约条条款款大大多多是是保保护护施施工工企企业业。。根根本本无无法法满满足足房房地地产产企企业业工工程程过过程程管管理理和和精精细细化化管管理理的的需需要要。。有有效效的的利利用用合合同同范范本本允允许许的的补补充充协协议议，，对对协协议议条条款款精精心心设设计计，，是是关关系系到到工工程程管管理理最最终终效效果果好好坏坏的的重重要要因因素素工程程招招标标及及合合约约条条款款设设计计不不明明确确■房房地地产产企企业业工工程程合合约约条条款款设设计计涉涉及及的的一一些些合合同同：：建设设工工程程施施工工合合同同建设设工工程程委委托托监监理理合合同同设备备安安装装合合同同物资资采采购购合合同同………工程程招招标标及及合合约约条条款款设设计计不不明明确确■国国家家标标准准施施工工合合同同范范本本存存在在的的缺缺陷陷：：问题题一一：：工工程程质质量量目目标标不不清清晰晰国内内大大多多数数房房地地产产企企业业合合约约中中约约定定的的工工程程质质量量要要求求大大多多填填写写为为：：合合格格、、优优良良或或达达到到＊＊＊＊＊杯杯要要求求工程程招招标标及及合合约约条条款款设设计计不不明明确确■补补充充协协议议应应明明确确施施工工检检验验的的质质量量目目标标标标准准：：实行行以以客客户户验验房房标标准准为为导导向向的的工工程程质质量量目目标标明明确确并并细细化化质质量量目目标标的的重重点点要要求求，，避避免免施施工工单单位位在在施施工工及及交交验验过过程程中中与与甲甲方方产产生生歧歧义义工程程招招标标及及合合约约条条款款设设计计不不明明确确■国国家家标标准准施施工工合合同同范范本本存存在在的的缺缺陷陷：：对施施工工方方无无工工程程质质保保体体系系的的管管理理要要求求问题题二二：：关关于于工工程程质质量量管管理理的的约约定定条条款款过过于于笼笼统统，，不不能能满满足足甲甲方方施施工工现现场场实实际际工工程程管管控控的的具具体体需需求求，，不不能能帮帮助助甲甲方方一一线线管管理理人人员员指指导导监监管管施施工工单单位位的的质质量量生生产产活活动动对施施工工方方无无工工程程质质量量过过程程管管控控的的管管理理要要求求工程程招招标标及及合合约约条条款款设设计计不不明明确确■国国家家标标准准施施工工合合同同范范本本存存在在的的缺缺陷陷：：无关关键键工工序序质质量量控控制制、、检检验验批批验验收收、、质质量量停停止止点点设设置置等等管管理理要要求求无工工程程质质量量标标准准、、规规范范、、企企业业工工程程标标准准等等明明确确执执行行优优先先顺顺序序的的管管理理约约定定对施施工工单单位位不不遵遵守守合合约约质质量量控控制制管管理理要要求求缺缺乏乏除除经经济济处处罚罚外外的的有有效效制制约约手手段段工程程招招标标及及合合约约条条款款设设计计不不明明确确■如如补补充充协协议议不不对对合合同同范范本本的的缺缺陷陷进进行行修修正正：：施工工单单位位工工程程无无质质保保体体系系或或不不健健全全，，工工程程质质量量管管理理责责任任划划分分不不明明确确施工工单单位位管管理理人人员员不不到到位位或或不不合合格格，，管管理理人人员员配配备备不不能能满满足足甲甲方方的的工工程程质质量量管管控控需需要要施工工单单位位不不重重视视施施工工过过程程的的工工程程质质量量控控制制，，以以包包代代管管，，导导致致甲甲方方及及监监理理的的人人员员成成为为施施工工单单位位的的质质检检员员工程程招招标标及及合合约约条条款款设设计计不不明明确确■如如补补充充协协议议不不对对合合同同范范本本的的缺缺陷陷进进行行修修正正：：施工单单位不不重视视关键键工序序质量量控制制、检检验批批验收收质量量控制制，不不重视视技术术方案案先行行、样样板引引路等等质量量手段段的应应用施工单单位以以工程程常规规或国国家没没有明明确约约定等等理由由拒绝绝甲方方工程程精细细化管管理要要求施工单单位不不重视视总分分包工工序交交接质质量控控制和和分包包工程程成品品质量量保护护措施施的管管理工程招招标及及合约约条款款设计计不明明确■国国家标标准施施工合合同范范本存存在的的缺陷陷：问题三三：房房屋交交付质质量与与施工工单位位的考考核管管理脱脱钩，，只罚罚不奖奖的合合约条条款对对施工工方促促进作作用不不明显显工程招招标及及合约约条款款设计计不明明确■国国家标标准建建设工工程委委托监监理合合同存存在的的缺陷陷：工程监监理质质量目目标不不清晰晰，监监理责责任与与监理合合约对对于质质量管管理的的责任任和要要求主主要是是满足足甲方方对承承包方方的质质量目目标管管理要要求。。监理理合约约中应应将甲甲方对对施工工单位位的质质量目目标及及检验验要求求作为为监理理合约约附件件予以以明确确工程质质量管管理容容易出出现的的问题题■对关键键质量量控制制的细细节重重视度度不足足：工程质质量管管理过过程中中如不不了解解设计计单位位、施施工单单位、、监理理单位位常见见的管管理错错误，，对一一些关关键的的质量量细节节进行行重点点管控控，往往往一一个小小的隐隐患，，就能能产生生重大大的工工程质质量隐隐患部分甲甲方工工程管管理人人员忽忽视关关键质质量细细节的的控制制，对对工程程质量量细节节需要要关注注的重重点不不清工程质质量管管理容容易出出现的的问题题■一个关关于门门窗渗渗漏的的细节节处理理：此部位位在国国家标标准图图集中中没有有具体体表述述，近近年来来在对对一些些房地地产企企业的的工程程管理理交流流中，，见到到了各各种“五花八八门”的处理理方式式。其中真真正做做对，，并掌掌握关关键防防渗漏漏、防防开裂裂节点质质量控控制要要点的的，不不足5％工程质质量管管理容容易出出现的的问题题错误：：钢附附框高高度超超过60㎜，对其其刚度度、壁壁厚等等要求求大幅幅上升升，造造价急急剧升升高解决措措施一一：增增加钢钢附框框填空空间隙隙解决措措施二二：用用聚合合物抗抗裂砂砂浆加加钢丝丝网填填堵缝缝隙错误：聚合合物抗裂砂砂浆抹灰厚厚度过厚，，即使采取取增加抗裂裂措施，也也极易出现现开裂。且且聚合物抗抗裂砂浆与与外保温层层容易产生生渗水通道道工程质量管管理容易出出现的问题题错误：窗框框在保温上上固定不稳稳定，保温温层渗水通通道和固定定点渗水通通道直接与与室内相连连解决措施三三：将保温温深至框下下，框固定定在保温上上解决措施四四：结构设设计时外墙墙增加出挑挑的窗垛错误：按新新节能规范范要求窗垛垛也需要进进行保温否则极易产产生冷桥导导致结露工程质量管管理容易出出现的问题题■工程质量管管理执行力力考核指标标需要具体体量化：从企业管理理角度分析析，如果对对一个员工工的工作不不能实行量量化，不能能明确工作作成果标准准。就很难难对其进行行有实质意意义上的考考核反过来，如如果一个员员工的工作作没有标准准清晰的实实质性考核核。其工作作不可能得得到有效的的保障工程质量管管理容易出出现的问题题■工程质量管管理执行力力考核需要要适量：从企业管理理角度分析析，如果对对一个员工工的工作不不能实行量量化，不能能明确工作作成果标准准。就很难难对其进行行有实质意意义上的考考核反过来，如如果一个员员工的工作作没有标准准清晰的实实质性考核核。其工作作不可能得得到有效的的保障工程进度管管理容易出出现的问题题■工程进度管管理容易出出现的主要要问题：1、工程计划划管理体系系不健全2、施工进度度计划管理理过程中存存在的问题题3、工程合约条条款工程进进度管理部部分内容需需要明确工程进度管管理容易出出现的问题题坏了坏了，，期限到了了，忙不完完了！不行啊，情情况变化，，我们的项项目进程恐恐怕也要变变动了！下一步该干干什么?还没想好，，正在作新新计划呢。。■边计划划■边实施施■边修改改造成“三边行动”的根本原因因是在目标标未清、职职责未明的的情况下就就仓促开始始往下做细细节，结果果常会因为为在一些小小事上扯皮皮导致项目目被不断地地延期。即即使最后勉勉强完成了了，也与最最初的目标标相去甚远远工程进度管管理容易出出现的问题题■房地产企业业工程进度度计划管理理的基本流流程：计划、执行行、评估、、改进工程进度管管理容易出出现的问题题■房地产企业业工程进度度管理的基基本原则：运用目标管管理、责任任管理与过过程管理的的方法对公公司各部门门、各专业业计划等与与工程进度度计划管理理相关的活活动进行全全面的规划划、跟踪和和调整工程进度管管理容易出出现的问题题■房地产企业业工程进度度管理的基基本原则：目标管理根据企业总总体经营目目标，以项项目按质按按期交付为为各相关业业务部门的的最终工作作目标以交付为各各部门的最最终目标，，是为了避避免各业务务部门之间间过于强调调部门职责责和部门利利益，不能能从整体思思考项目利利益工程进度管管理容易出出现的问题题■一个维护公公司利益、、控制施工工成本的案案例：某项目工程程部计划采采取一项新新的桩基施施工技术，，经过专业业技术论证证，可以加加快工程建建设进度。。其中出±0.00可提前40d，项目交付付可提前60d。因其施工工成本需要要增加20万元，报公公司成本部部审批时，，被成本管管理人员超超出“目标”成本控制为为由否决。。工程进度管管理容易出出现的问题题根据业务衔衔接逻辑关关系，以最最终交付为为起点，采采用关门倒倒推、层层层分解的管管理方法确确定各部门门业务工作作在整体项项目开发环环节中所处处的位置，，确定各部部门业务工工作与上下下衔接业务务部门之间间的工作成成果要求，，明确所需需工作条件件、自身业业务成果标标准、明确确时限要求求和工作配配合要求编制各部门门业务工作作计划（业业务流的过过程分解计计划）工程进度管管理容易出出现的问题题■房地产企业业工程进度度管理的基基本原则：责任管理汇总各部门门的部门业业务工作计计划评价不同部部门业务工工作计划的的协同性、、保障性和和准确性优化不同部部门业务工工作计划的的关键线路路，最终确确定各部门门业务工作作计划，形形成总体协协同的项目目开发计划划工程进度管管理容易出出现的问题题根据已确定定的部门业业务工作计计划，明确确各部门主主管责任人人，直接责责任人，并并分解为部部门月度或或周工作计计划根据项目开开发计划，，确定项目目开发计划划的过程监监管部门、、明确监管管主管责任任人和监管管直接责任任人工程进度管管理容易出出现的问题题■房地产企业业工程进度度管理的基基本原则：过程管理跟踪项目开开发计划总总体执行情情况，及时时进行计划划风险预警警评估各部门门业务工作作计划的执执行情况和和余期完成成的可行性性调整目标计计划，根据据调整原因因及影响程程度进行业业务考核工程进度管管理容易出出现的问题题根据调整的的目标计划划，对各部部门业务工工作计划做做出协同调调整和评估估业务顺序衔衔接的下道道部门对上上道部门负负有业务成成果跟踪权权工程进度管管理容易出出现的问题题■房地产企业业工程进度度管理的基基本原则：系统管理根据项目开开发计划流流转情况，，召开相关关业务部门门参与的项项目例会实行项目开开发计划电电子平台共共享式管理理实行项目开开发周报、、月报、工工程周报、、月报管理理制度工程进度管管理容易出出现的问题题■工程进度管管理与施工工进度管理理的区别：工程进度管管理按项目管理理的原则，，对所有可可能影响到到项目开发发进度控制制的条件、、资源、任任务、时间间等均进行行有效的规规划和管理理。能够保保障对项目目开发总体体进度目标标的有效控控制工程进度管管理容易出出现的问题题■工程进度管管理与施工工进度管理理的区别：施工进度管管理对进入施工工阶段后的的施工组织织设计、施施工工序、、人机料保保障等进行行有效的规规划和管理理。仅能对对进入施工工阶段后的的进度进行行管理，无无法保障项项目开发总总体进度目目标工程进度管管理容易出出现的问题题■房地产企业业计划管理理体系应解解决的问题题：公司的生存存与发展的的战略性规规划问题当年度公司司层面的经经营与管理理安排问题题项目的开发发经营工作作计划问题题围绕项目开开发经营的的专业作业业计划问题题公司、项目目和专业计计划的协同同，以及各各时间段工工作任务的的沟通落实实问题工程进度管管理容易出出现的问题题■项目工程进进度计划的的三级管理理体系要求求：一级计划：：《项目工程目目标计划》二级计划：：《项目工程总总控计划》三级计划：：《项目施工进进度控制计计划》按房地产企企业项目开开发不同阶阶段管理要要求划分工程质量管管理容易出出现的问题题■项目工程进进度计划的的三级管理理体系要求求：按房地产企企业各业务务部门专业业计划协同同要求划分分工程部门权权责范围内内的工程控控制类计划划或工程实实施类计划划相关业务部部门权责范范围内的工工程保障类类计划或业业务专业实实施类计划划工程质量管管理容易出出现的问题题■一级计划：《项目工程目目标计划》编制目的：：根据企业项项目收益目目标，确定定项目开发发周期，核核定项目资资金需求和和开发周期期成本、控控制项目经经营风险编制时间：：对企业意向向土地或意意向项目进进行投资分分析或项目目可研分析析阶段也可在企业业取得土地地或项目后后用于确定定项目开发发目标工程质量管管理容易出出现的问题题■一级计划：《项目工程目目标计划》编制依据：：编制部门：：企业项目开开发收益目目标、设计计部门提供供的规划设设计草案（（明确产品品类型、层层数、结构构形式、市市政配套要要求）和设设计目标计计划工程管理部部门及相关关业务保障障部门工程质量管管理容易出出现的问题题工程保障类类计划编制制深度：概概念设计方方案完成、、规划设计计方案完成成、规划设设计方案报报批完成、、扩初设计计方案完成成、施工图图设计完成成、施工图图设计强审审完成工程控制计计划编制深深度：项目目开工、结结构±0.00、达到预售售许可条件件、结构封封顶、外檐檐落架、道道路市政景景观工程、、分户验收收、取得项项目竣工备备案、项目目交付编制深度：：工程质量管管理容易出出现的问题题项目保障类类计划编制制深度：获获取土地或或项目、取取得土地证证、项目市市场定位完完成、项目目产品定位位完成、取取得规划证证可证、确确定总承包包单位、开开工手续和和质量监督督登记等评审方法：：汇总各专业业计划，模模拟项目开开发全过程程，确定各各专业计划划的合理性性及协同性性工程质量管管理容易出出现的问题题■《项目工程目目标计划》编制容易忽忽视的环节节：项目工程目目标计划应应考虑春节节、雨季、、冬施、两两收及群体体工程带来来的影响，，规避项目目开发风险险项目工程目目标计划应应考虑政府府审批环节节的不确定定性项目工程目目标计划应应考虑企业业内部评审审环节要求求及所需周周期工程质量管管理容易出出现的问题题■二级计划：《项目工程总总控计划》编制目的：：编制时间：：确定项目工工程的实施施方案和实实施计划，，组织协同同各业务部部门保障工工程总控计计划的顺利利实现扩初设计方方案评审完完成或单体体方案报建建完成工程质量管管理容易出出现的问题题■二级计划：《项目工程总总控计划》编制依据：：编制部门：：设计部门提提供的扩初初设计方案案或单体报报建方案、、销售部门门提供的销销售分期方方案和销售售开盘计划划、成本采采购部门提提供的成本本控制及招招标采购要要求工程管理部部门及相关关业务保障障部门工程质量管管理容易出出现的问题题编制深度：：工程实施类类计划编制制深度：在在项目工程程目标计划划的基础上上1、划分施工工流向、划划分施工段段和施工层层2、分解施工工过程、确确定施工工工序顺序3、估算工程程量、确定定各项工序序所需时间间4、确定各项项工序的关关键关系，，进行工序序优化5、分析关键键线路、关关键节点6、分析甲分分包、甲供供货进场作作业要求及及工期工程质量管管理容易出出现的问题题工程保障类类计划编制制深度：依依据项目工工程总控计计划的输出出条件1、图纸进场场计划（强强审后、二二次设计等等）2、项目报批批报建计划划3、总分包、、监理进场场计划4、甲供物资资进场计划划5、设计封样样确认计划划6、成本限价价计划7、招标采购购计划工程质量管管理容易出出现的问题题8、售楼处建建设计划9、精装样板板间、销售售展示区建建设计划10、市政景观观进场建设设计划11、市政能源源开通计划划12、竣工验收收计划工程质量管管理容易出出现的问题题■《项目工程总总控计划》的评审：项目工程总总控计划（（初稿）：：工程管理部部经理审核核、主管工工程副总审审批同意初初稿项目工程保保障计划：：相关业务部部门经理审审核项目工程总总控计划综综合评审：：主管工程程副总组组织召开开总控计计划和保保障计划划的综合合评审，，相关业业务部门门经理参参与。确确认后报报公司总总经理审审批工程进度度管理容容易出现现的问题题■《项目工程程保障计计划》编制容易易忽视的的环节：：项目工程程保障计计划需要要的是各各相关业业务部门门业务过过程关键键环节控控制的作作业计划划，而不不是业务务部门的的目标成成果计划划项目工程程保障计计划应考考虑内部部评审周周期、合合约签订订及审批批周期、、施工准准备周期期、总分分包现场场工序交交接周期期等工程进度度管理容容易出现现的问题题■《项目工程程保障计计划》编制容易易忽视的的环节：：项目工程程保障计计划应考考虑政府府、行业业管理部部门审批批存在着着一定的的不确定定性工程进度度管理容容易出现现的问题题■三级计划划：《项目施工工进度控控制计划划》编制目的的：编制时间间：指导施工工单位施施工，约约定关键键工序、、关键线线路、关关键节点点控制、、总分包包交叉作作业、甲甲供物资资、分包包进场等等作为招招标文件件及合约约文件的的附件要要求投标标方相应应施工图出出图后（（可不必必完成施施工图强强审）工程进度度管理容容易出现现的问题题■三级计划划：《项目施工工进度控控制计划划》编制依据据：编制部门门：施工图及及《项目工程程总控计计划》项目工程程管理部部门工程进度度管理容容易出现现的问题题编制深度度：在《项目工程程总控计计划》的基础上上核定修修正并应应增加的的内容1、按层、、按工序序、按工工种确定定施工顺顺序2、分析总总包单位位不同阶阶段基础础人（工工种）、、机、料料需求3、明确技技术方案案先行、、工程样样板、总总分包工工序交接接、工序检验验批、隐隐蔽工序序验收等等企业工工程管理理要求工程进度度管理容容易出现现的问题题■《项目施工工进度控控制计划划》容易忽视视的环节节：合理的施施工技术术间歇必必须予以以考虑：：◆桩基：成成桩后28天达到龄龄期，开开始试桩桩◆砼：混凝凝土浇捣捣后强度度达到1.2N/㎜2后才能上上人◆加气块砌砌筑：砌砌筑前1天应浇水水湿润，，1天内砌筑筑高度不得得超过1.5米，2天砌完，，7天后顶砖砖，15天后（含顶顶砖的时时间）才才能开始始粉刷工程进度度管理容容易出现现的问题题◆防水：表表干时间间（聚氨氨酯8h、JS防水涂料料4h）和实干时间间（聚氨氨酯24h、JS防水涂料料8h）◆地坪：养养护7天后方可可上人◆分层粉刷刷：分层层粉刷，，每层间间隔5天◆内墙剔槽槽填塞：：内墙剔剔槽填塞塞加钉抗抗裂钢丝丝网后，，5天后方可可分层粉粉刷工程进度度管理容容易出现现的问题题■《项目施工工进度控控制计划划》容易忽视视的环节节：对有龄期期、陈化化期要求求的乙供供材料应应约定进进场：◆轻质砌块块：轻质质砌块多多为水泥泥胶凝增增强的块块材，以以28天强度为为标准设设计强度度。龄期期达到28天之前，，含水量过高高，自身身收缩较较快，28天后收缩缩趋缓◆EPS保温板：：EPS保温板在在自然环环境中的的自身收收缩变形时间间长达60天。在自自然环境境条件下下42天或60℃蒸汽养护护条件下下5d的自身收收缩变形形可以完完成99%以上。因此此要求达达到养护护条件下下5天后上墙墙工程进度度管理容容易出现现的问题题■项目工程程进度控控制管控控要点：：编制工程程总控计计划编制施工进度控制计划目标计划审核供方计划监督进度执行情况供方进度整改工期奖罚编制工程采购计划编制报批报建计划工程进度度管理容容易出现现的问题题■施工阶段段工程进进度计划划管控要要点：每月施工计划每周施工计划组织施工监理公司审核合理性、可行性甲方工程部审核并签批日常进度监督检查工程例会或进度计划协调会监督检查监督协调检查提出整改措施经批准后执行工程进度度管理容容易出现现的问题题■施工进度度计划管管理过程程中存在在的问题题：施工过程程中，制制约施工工进度的的除了外外部资源源管理因因素，还还包括甲甲方内部部的管理理因素设计修改改、设计计变更答答复时间间过长设计变更更洽商不不及时签签发或洽洽商成本本迟迟不不予确认认设计封样样确认不不及时成本限价价确认不不及时甲供物料料、甲分分包进场场不及时时工程进度度管理容容易出现现的问题题■合理利用用项目例例会制度度解决内内部协调调问题：实行以项项目为主主（项目目工程部部主导）），各相相关业务务部门经经理参加加的企业业内部项项目综合合例会制制度（施施工现场场召开））实行本周周或下周周需甲方方协调问问题的汇汇总、分分析和信信息及时时传递制制度实行部门门间无法法协调解解决问题题的信息息上报制制度工程进度度管理容容易出现现的问题题■工程合约约条款中中进度管管理部分分内容需需要明确确国家标准准建设工工程施工工合同存存在的一一些缺陷陷施工合同同范本中中对工期期要求仅仅列出：：开工时时间和完完工时间间。大多多数房地地产企业业在补充充协议中中，大多多也只列列明：出出±0.00、达到预预售条件件、结构构封顶等等简单的的时间节节点要求求工程进度度管理容容易出现现的问题题■国家家标准施施工合同同范本存存在的缺缺陷：工程进度度管理容容易出现现的问题题■国家家标准施施工合同同范本存存在的缺缺陷：关于工程程进度管管理的约约定条款款过于笼笼统，不不能满足足甲方施施工现场场实际工工程管控控的具体体需求，，不能帮帮助甲方方一线管管理人员员指导监监管施工工单位的的施工进进度组织织无工程进进度过程程管控的的管理要要求对施工单单位不遵遵守合约约进度控控制管理理要求缺缺乏除经经济处罚罚外的有有效制约约手段工程成本本管理容容易出现现的问题题■工程成本本管理容容易出现现的主要要问题：1、工程合合约条款款成本管管理部分分内容需需要明确确2、设计变变更责任任管理部部分需要要完善工程成本本管理容容易出现现的问题题■国家标准准施工合合同范本本存在的的缺陷：问题一：：合同价价款调整整内容及及调整方方式不明明确问题二：：工程款款支付条条件不清清晰工程成本本管理容容易出现现的问题题■国家标准准施工合合同范本本存在的的缺陷：问题三：：对合约约承包范范围约定定不清晰晰问题四：：对甲供供、甲分分包计价价方式约约定不清清晰思考30秒甲供、甲甲分包等等从管理理形式上上有多少少种？工程成本本管理容容易出现现的问题题■设计变更更责任管管理部分分需要完完善：从一个成成本与代代价的小小故事看看设计变变更管理理某公司的的员工餐餐厅本来来是用餐餐票，后后改为用用IC卡。在之前用用卡以前，员员工们一般到到月底都有余余额，尤其是是女员工，可可节省20元左右呢。后后来考虑到餐餐票不卫生，，不便于保管管，改用刷卡卡，又有效率率、又有时代代感。员工们们也认为刷卡卡方便。表面面上似乎皆大大欢喜，可使使用者总有说说不出的烦恼恼。因为往往往还在月中，，他们在买饭饭时就被很尴尴尬地告知““没钱了”。。“这不可能能，”他们总总是搔着头说说，“我以前前从来用不完完。工程供方管理理容易出现的的问题■总分包合约中中对总分包管管理缺乏明确确约定：部分房地产企企业在分包合合约中对总分分包配合管理理要求、工序序交接要求、、成品保护要要求等缺乏明明确明确约定定。往往造成成施工阶段的的扯皮，影响响施工质量和和进度管理第三部分：龙龙湖精细化管管理要点一、、明明确确设设计计审审查查要要点点二、、工工程程规规划划及及施施工工组组织织设设计计审审查查要要点点三、、明明确确分分部部分分项项工工程程质质量量控控制制管管理理要要求求四、、向向工工程程供供方方输输出出企企业业工工程程管管理理标标准准五、、设设置置必必要要的的质质量量见见证证点点和和工工序序检检验验批批六、、加加强强工工程程分分户户验验收收管管理理七、、通通过过管管理理工工具具解解决决执执行行力力瓶瓶颈颈第三三部部分分：：龙龙湖湖精精细细化化管管理理要要点点■本本部部分分的的重重点点：：介绍绍龙龙湖湖地地产产的的工工程程管管理理理理念念介绍绍龙龙湖湖地地产产常常用用的的工工程程管管理理工工具具介绍绍龙龙湖湖地地产产的的分分户户验验收收管管理理程程序序明确确设设计计审审查查要要点点■加强强对对设设计计质质量量的的有有效效控控制制：从