房地产投资分析课程房地产投资教学案例

《房地产投资》教学案例案例分析1：住宅物业开发一、房地产市场分析要解决的问题1、拟建项目是否有租赁市场和出售市场2、该项目的租金或价格水平如何？市场吸纳的速度如何？3、为了使该项目在市场中更有竞争力，该如何策划或者推销？二、住宅市场分析1、目标市场在哪里？市场区域的界定：自然特征；建设障碍；人口密度；行政边界；邻里区域的边界和人口统计；发展类型和范围；竞争项目的位置一般来说，新建住宅中，有 50%-75%的购买者或租用者来自当地社区2、适合目标市场的价格和租金范围有多大3、适合目标市场的住房种类是哪些，面积是多大？4、适合目标市场的住房需要具备什么样的设施和特色？5、吸纳或出租效果会怎样，市场占有率为多少？McCall场地位于美国某州，是一块占地 22英亩的郊区土地，距离华盛顿有 20英里，是McCall农场中的一宗地块。其中McCall农场已经开发约6年，占地320英亩。该地块共有 1400宗场地销售给个体营造者，其中67宗用于单户住宅开发，745宗用于建造联排别墅，588宗用于多户住宅建设。到1997年时，这些地块中尚有 22宗联排别墅场地和500宗多户住宅的场地没有开发。McCall农场已经没有用于单户住宅开发的场地。所有的场地开发都可以变动，该项目也是如此。问题：1、该项目最适合市场的居住产品类型是哪种？2、该项目开发的居住产品最合适的定价是多少？房地产买卖投资案例分析案例1：某投资者投资了30万元购买一套120m2住宅，一次性付款，预计3年（假1定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的 1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的 5%、营业税的 1%、售价的 0.5%、售价的 1.5%。城市土地使用税每年每平方米 0.5元。评估、交易、登记等费用约2000元；所得税率为 20%。如何分析这项投资？解：简要投资回报分析如下：1．计算相应指标1）投资成本（购买价）：300000元2）销售手续费：400000X1.5%=6000元3）有关税费（1）营业税：400000X5%=20000元（2）城市建设维护税：20000X1%=2007s（3）印花税：400000X0.5%=200元（4）契税：400000X1.5%=6000元（5）城市土地使用税：0.5X120X3=1800元（6）评估、交易、登记等费用：约 2000元（7）所得税：（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）x20%=12760元4）投资净收益（1）税后利润： 51040元（2）投资利润率：63800—300000=21.27%（3）资本金净利润率（年投资收益率） ：51040 +3+300000=5.67%2．简要分析如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为 3.5%，三年利息为 31500元，扣除 20%的利息税 6300元，净收益为25200元，总投资利润率为 8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低 2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如32年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。房地产置业出租经营投资案例分析案例2：某公司以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等） 。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为 15年、固定利率为 7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在 160元/褶，前3年的出租率分别为 65%、75%、85%，从第 4年开始出租率达到 95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的 28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为 14%。试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。解：简要分析如下：1．相应指标计算1）写字楼投资的基本情况:（1）写字楼购买总价：27000X10000=27000（万元）（2）购买写字楼的税费：27000X5.3%=1431（万元）（3）股本投资：27000X30%+1431=9531（万元）(4)抵押贷款额：27000X70%=18900(万元)2)抵押贷款年还本付息额ni57.5%)7.5%(1i)(1iAP189002141.13(万元)n157.5%)(1)(1i1133)写字楼各年净经营收入情况 1年净经营收入：第=2426.11(万元)X65%<(1-28%)27000X160X12 2年净经营收入：第=2799.36(万元)75%<(1-28%)27000X160X12X 3 年净经营收入：第(万元))85%<(1-28%=3172.6127000X160X12X年及以后各年净经营收入： 第4(万元)X(1-28%)=3545.8627000X160X12X95%所示。 本项目投资自有资金的现金流量表，如表1单位：万元1现金流量表(自有资金、税前)表16~484~15123末年0股本金投入9531.003545.86净经营收入2426.112799.363545.863172.612141.132141.13 抵押贷款还2141.130.002141.13本付息1404.733545.86-9531.00284.981031.48658.23 自有资金净现金流量)该投资项目的财务净现值4ic因为，故=14%2114%)1658.23(NPV9531284.98114%)(仅可14%)[1-(114%)1 1404.7314%1031.48g314%)(1-(114%)11(14%)]14%3545.86[万元)789.81(5)该投资项目的财务内部收益率NPV1i2=15%则：=789.81万元，设因为i1=14%时,1214%)(1658.23(1NPV9531284.9815%)2312]15%)[1-(114%)15%1404.73(11031.483331515%)](115%)(1[1-3545.8615%(115%) 224.34内元)用插入法789.81(15%14%)14.78%14%FIRR789.81224.3442.结论因为NPV=789.81万元>0,FIRR=14.78%>14%故该项目可行。案例3:某写字楼售价1950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每个单元平均月租金6000元，并以每年5%勺速度递增。设每单元每年的空置及其他损失费为单元月租金收入的2倍。第1年的经营成本为毛租金收入的20%以后每年按6%的幅度递增。投资者可获得利率为12%期限15年的1500万元的贷款，要求按月等额还本付息。贷款成本(申报费、评估费、活动费等)占贷款额的 2%该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧基数为投资额的85%若投资者要求的投资收益率为20%该项目是否值得投资？分析：大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资，而抵押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资决策是否可行。 也就是说，该项目在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能否获得预期收益。为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并依据税后现金流量及投资者要求的收益率计算该项目的净现值及内部收益率，据此作出投资决策。解：1.贷款分期偿付计划rn=15X12=180:该笔贷款年利率个月，要求按月还本付=12%期限 已知息，则：irn=0.12/12=0.01/ (1)每月计息利率：=(2)月还款系数：n18o0.01)i)0.01(1i(1 0.012001680.012180n1(10.01)i(1)1)x0.012=18(万元3()月还本付息额：1500) 12=216()年还本付息额：18X万元4(5()年贷款余额：5(nt1(1r/12)M贷款余额012nt乂/12)「「/12(1把上述已知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。 年末贷款余额为：例：第512(155xnt)121/12)1(112%(1r/12)1254.7918M012)12(155)(nt/12)12%r/12)12%/12(1r/12(1该年贷款余额=上一年贷款余额-又丁某年偿还本金每年付款额-该年偿还本金某年偿还利息=・•.各年偿还本金和利息情况依次可以算出。 详见抵押贷款分期偿还计划，见表2。2 抵押贷款分期偿还计划表 单位：万元表息本金利贷款余额每年付款额年份③③①-④②二92216138.081461.92173.101419.02221642.9167.6431370.6621648.36161.5241316.1854.48216154.6161.392161254.795149.6366.372161188.426135.2480.7621671107.66128.161019.8287.848216117.01920.83921698.99104.48809.3110216111.5290.3111216683.62125.6973.39542.01216141.611256.4321613382.44159.5736.1821614179.82202.6213.380202.6221615.折旧计划2已知：该物业按线性折旧法计算折旧额；1950X85%=1657.5万元； 折旧基数为：1/15=110.55(万元)则年平均折旧额为：1657.5X.税前现金流量3 各年税前现金流量年还本付--=各年潜在总收入各年空置及其他损失经营成本(或经营费用) -6息额。按题设已知条件，)该项目年潜在总收入(1升幅)12个月X(1+ =单元月租金X单元数X)该项目空置及其他损失(2升幅)=2X单元月租金X单元数X(1+空置其他损失潜在总收入-(3)实际总收入=,以年为当年实际总收入的20%(4)经营成本：第1比例递增，即：后每年按6%升幅)x(1+第1年实际总收入x20%经营成本二-经营成本5)净经营收入=实际总收入( 栏。6)年还本付息额，见表11-4①(-年还本付息额)税前现金流量二净经营收入(73。上述计算结果见表表3 税前现金流量计算表单位：万元年还本净经营收税前经营成空置及年经营收实际总收现金流量入本入其他损失份入付息额⑦=⑤-④⑤=③②-①-③=①②④⑥⑥72.00360.0072.00172.00288.00432.00216.0085.6876.32378.0075.60453.60301.682216.00100.00216.00476.28396.90380.90316.0079.38114.994330.9985.75416.7485.35500.09216.00130.64216.00437.58525.1087.525346.6490.90147.11216.0096.35459.46363.1191.89551.356102.13482.43164.3096.497578.92380.30216.007182.30216.00506.56108.26398.30101.318607.87201.12531.88417.12638.26106.38114.769216.00220.83436.83111.70670.17121.64558.4710216.00241.46703.68457.46586.40117.28128.9411216.00263.05615.73738.87216.00136.68479.0512123.14285.63501.63144.88775.81129.30216.0013646.51309.26135.77525.26814.60153.57678.8314216.00333.98216.00712.77142.56855.33162.7915549.984.税金及税后现金流量计算 税前现金流量-应纳税额 税后现金流量==应纳税收入X综合税率 应纳税额-年均分摊融资成本净经营收入-利息-折旧应纳税收入=（万元）；X2%^15=2其中：年平均分摊融资成本=1500本案例中，该项目应交纳的税金主要有：营业税、印花税、房产税、所得税。上述四项合计的综合税率为租金 9.84%0.1、%、18%分别为租金纯收入的3%。纯收入的30.85%所示。 上述税后现金流量计算结果如表 4单位：万元4税后现金流量计算表表应纳税收折旧费税额税后分摊融年净经营还贷综合税入现金流量收入利息率资成本份⑥-⑥期X⑤⑧=①③④②⑦①④-②-③110.55177.92288.00-0.7672.762.0030.85%1-2.47110.55173.102.00301.6880.7324.9530.85%16.03110.55316.00167.64311.0588.952.0030.85%35.81110.55330.99161.5230.85%17.5697.432.00456.92110.55154.61346.6479.48530.85%2.0024.52106.12110.55363.116100.93115.9730.85%149.632.0031.14110.55132.512.0030.85%40.887123.42380.30135.248133.7130.85%48.59398.308157.49128.26110.552.00143.2830.85%9417.122.00187.56117.01110.5557.89153.022.0030.85%104.48219.80110.551067.81436.83162.92457.46254.602.001190.3178.5430.85%110.55172.6373.391230.85%2.00479.05293.11110.5590.42183.0156.4330.85%501.63332.65132.00110.55102.62193.0030.85%525.2614116.16376.53110.552.0036.18203.16130.822.00424.0530.85%13.3815549.98110.55・净现值及内部收益率的计算5)净现值计算(1所示。为20%则净现值计算结果见表5 设基准收益率ic单位：万元净现值计算表表5现值自由资金贴现系数税后现金流量年 t20%)(1投资额份=①③④②③②X-450.0001.0000-45060.6310.833372.7656.06280.730.694451.48388.950.578746.9940.482397.4342.650.4019106.12538.840.3349115.97634.450.27917123.4231.1080.2326133.7127.76143.2690.193824.410.161510153.0221.93110.1346162.9219.37172.630.11221217.110.093513183.0115.0314193.000.077913.19203.16150.0649NPV51.30E)内部收益率的计算2内部收益率是使项目净现值为零时的收益率。由净现值计算可知，9,则=51.27>0当ic=20%时，NPV=4.24NPV1i1=22%,按上述同样步骤可求得： 取=-16.68NPV2i2=23%,则继续提高折现率，设由插入法求得该项目的内部收益率为：NPV4.24122.2%(23%22%)i)22%FIRRi(i

i2i16.684.24NPVNPV216.结论，已超出投资者>20%51.27>0;内部收益率为22.2% 因为该项目净现值为要求的投资收益率，所以，该投资方案是可行的。净现值案例每年的税后40000元，B公司正考虑一项新设备投资项目，该项目初始投资为13%。现金流如下所示。假设该公司要求的收益率为aa初始投资aaaa年1第aaaa年2第aaaa3第年aaaa年4第aaaa5第年aaa0Raaa1Raaa2Raaa3Raaa4Raaa5Ra-40000a10000a12000a15000a10000a700nRRRRRt53412i(1)RNPVR 0t5234)ii)()l(li)(1i1i(10t=-40000+10000/1.13+12000/1.132+15000/1.133+10000/1.134+7000/1.135=-1428<0内部收益率案例5某企业计划投资一个项目，一次性投入 100万元预计项目的使用年限为,试对该项目经济效果年，每年的收益情况如下图所示。假定基准U益率为12%评价。a0a1a2a3a4a5a-100a20a30a20a40a40解:根据内部收益率的计算公式可得nRRRRR153421R)NNPVR1i 0t34251i(1i)(1i)(1i)(1i)0t令NPV=0n=5,IRR=iRRRRR534120RNPV 。2345)515俏()()()(1020302040400100NPV 5423)1IRR)(IRR(IRR1IRR)(1IRR)(11线性插值法求解：i=10%,i=15%,分别计算净现值设214123????+40(1+10%)+40(1+10%)+30(1+10%)NPV(10%)=?100+20(1+10%)+20(1+10%)5?(万元)=10.164312????+40(1+15%)+20(1+15%)NPV(15%)=?100+20(1+15%)+40(1+15%)+30(1+15%)5?(万元)？4.02=IRR=13.5%所以该项目在经济效果上是可以接受的>12%,因为所以该项目在经济效果上是可以接受的>12%,因为IRR静态投资回收期案例第三年160万元，某项目的建设期为两年，第一年投资210万元，第二年投资正常生产年份当年的生产负荷为三分之二，第四年开始满负荷生产。开始生产，万元，第八年项目结束，240360的销售收入为万元，经营成本与销售税金之和为万元的残值收入。不考虑所得税，求项目的静态投资回收期。有40解：根据题意得到项目全部投资简化的现金流量表，见下表所示：aa年份1a2a3a4a5a6a7aa8aaaaaaaaa量累-210-370-290-170-5070120190计净-210-16080120120-240120现金-210-160-160-240-240360-240流净aaaaaaaa240360360aaaa360现金aaaaaaaaaaaaaaaa现金流出现金流入aaaa350160-2404006-1+ 从建设期开始的项目投资回收期为：（50/120）=5.42年静态投资回收期习题：aa年份a0a1a2a3a4a5aa净现金a-100a20a30a20a40a40aa累计净现值a-100a-80a-50a-30a10a5030/404-1+项目投资回收期为：（）年=3.7511动态投资回收期案例取折现率为（12%）aa年份a1a2a3a4a5a6a7a8aaaa现金流出现金流入aa-210aa-160aa-160240aa-240360aa-240360aa-240360aa-240360aa-240400解答：aa年份1a2a3a4a5a6a7aa

8aaaaaaaaaaaaaaa累计额5-187.5-187.9-315.0519-258.106-181.845-113.75-52.9591.32254.282aa净现0.892-2-127.5556.94276.26268.09160.7960.4523现量100.79720.71180.63550.56740.5066-240流金值净现金现值折现系数现金流出现金流入aaaaaaaaaaaaaa-160aaaaaa-160240aaa