物业管理基础知识新员工入职培训

新员工入职培训物业管理基础知识与职业前景一、物业与物业管理二、物业管理的起源与发展三、物业管理的类别、性质与原则四、物业管理的内容和基本环节五、发展物业管理的意义与作用第一部分：物业管理基础知识（一）物业的含义（二）物业的性质（三）物业管理的概念（四）物业管理与传统房产管理的区别一、物业与物业管理1、“物业”指的是单元性的房地产（即可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物），确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。2、物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。（一）物业的含义1、物业的二元性2、位置固定性（不可移动性、地区性）3、形式上的多样性4、使用上的长期性5、价格高位性6、保值、增值性（二）物业的性质1、广义上：物业管理既包括政府部门的行政管理和行业管理，又包括企业化专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理。

狭义上：物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养护、管理。2、国务院2007年10月1日颁发的《物业管理条例》修订版第二条对这种狭义的物业管理作了清晰的界定，该条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

（三）物业管理的概念（四）物业管理与传统房产管理的区别类别比较内容

物业管理

传统房产管理物业权属管理模式管理手段管理实体管理性质管理行为管理关系管理形式管理方针管理内容管理费用管理观念管理期限

多元产权（个人产权为主）

市场经济管理模式

经济、法律手段

物业管理专业企业

有偿服务

企业行为

契约关系、服务被服务的关系

社会化、专业化统一管理

以业养业

多功能全方位

管理服务费为主

为业主、使用人服务

合同期

单一产权（国家产权）

计划经济管理模式

行政手段

政府房产管理部门

无偿服务

政府行为隶属关系、管理被管理的关系

分散的部门管理

以租养房

管房修房，内容单一

低租金和大量财政补贴

管理住、用户

终身

（一）物业管理的起源与发展（二）我国物业管理的产生与发展二、物业管理的起源与发展1、传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国。奥克维娅-希尔女士2、真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。

1908年，世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO

）成立。在CBMO推动下，美国第一个全国性的业主组织——建筑物业主组织（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成立。（一）物业管理的起源与发展1、萌芽时期（（19世纪中叶～1949年）2、休眠时期（（1949年～改革开放）3、复苏时期（（改革开放初初期）4、蓬勃发展时时期（改革开开放后）（二）我国物物业管理的产产生与发展（一）物业管管理的类别（二）物业管管理的性质（三）物业管管理的原则三、物业管理理的类别、性性质与原则1、聘用服务型型物业管理聘用服务型物物业管理是指指房屋所有权权人聘用专业业管理公司管管理自己的物物业，通过签签订合同，支支付费用，享享受物业管理理服务的管理理模式。2、自主经营型型物业管理自主经营型物物业管理是房房地产开发企企业建成房屋屋后并不出售售，而是交由由属下的物业业管理公司进进行经营管理理，将其分层层、分单元出出租，通过租租金收回投资资，取得利润润。（一）物业管管理的类别1、服务性2、经营性3、专业性4、社会性5、受聘、受托托性6、统一性和综综合性7、规范性8、中介性（二）物业管管理的性质1、以人为本、、服务第一的的原则2、依法守约原原则3、所有权与管管理权分离的的原则4、专业管理与与民主管理相相结合的原则则5、统一和综合合管理原则6、综合效益最最大化原则7、有偿服务、、经济合理的的原则8、竞争择优的的原则（三）物业管管理的原则（一）物业管管理的内容（二）物业管管理的基本环环节四、物业管理理的内容和基基本环节1、常规性的公公共服务2、针对性的专专项服务3、委托性的特特约服务4、经营性服务务5、社会性管理理与服务（一）物业管管理的内容⑴房屋管理理服务⑵房屋装修修管理服务⑶物业共用用设施设备管管理服务⑷环境清洁洁卫生管理服服务⑸绿化管理理服务⑹安全管理理服务⑺文化、娱娱乐服务⑻其他同时时惠及全体业业主、使用人人的服务1、常规性的公公共服务⑴代办类服服务，如代缴缴水电费、煤煤气费、电话话费等；⑵高层楼宇宇的电梯管理理，外墙清洗洗等；⑶一般的的便利性服服务，如提提供室内清清扫、维修修、装修等等服务；⑷其他一一定比例住住用户固定定需要的服服务。2、针对性的的专项服务务⑴代订代代送牛奶、、书报；⑵送病人人就医、喂喂药、医疗疗看护；⑶代请钟钟点工、保保姆、家教教、家庭护护理员，代代做家政服服务；⑷代接代代送儿童入入托、入园园及上、下下学等；⑸代购、、代送车、、船、机票票与物品；；⑹代洗车车辆；⑺代住户户设计小花花园，绿化化阳台，更更换花卉盆盆景等；⑻代办各各类商务及及业主、使使用人委托托的其他服服务项目。。这类服务务项目一般般是协商定定价，也是是以微利和和轻利标准准收费。3、委托性的的特约服务务⑴开餐饮饮、理发美美容、洗衣衣、熨衣店店和商店；；⑵办收费费农贸市场场；⑶养花种种苗出售；；⑷利用区内空空地或道路路夜间空闲闲开辟日夜夜收费停车车场（需得得到业主大大会和相关关业主的同同意，并依依法办理手手续）；⑸开办维维修公司、、装修装璜璜公司、家家电、车辆辆及各类生生活用品的的维修服务务公司、绿绿化公司、、清洁公司司等经济实实体，开展展旅游、健健身、商业业、餐饮业业、娱乐业业等经营活活动；⑹从事房房地产经租租、信托、、中介、咨咨询和评估估、物业管管理咨询等等；⑺其他多多种经营服服务项目。。4、经营性服服务就具体工作作而言，物物业管理公公司必然要要和各级政政府、政法法、公安、、民政、医医疗等部门门发生联系系，协助开开展工作，，传达新的的政策和法法令，接受受有关方面面的指导与与监督。譬譬如协助做做好治安防防范、协助助做好社区区突发事件件的防范与与应急处理理（如协助助控制SARS之类的传染染病等），，协助有关关部门开展展预防接种种、全民选选举、人口口普查、常常住人口统统计、计划划生育等。。5、社会性管管理与服务务系统的协调调日常物业管管理常规性的公公共服务针对性的专专项服务委托性的特特约服务业主业主大会业主委员会会街道居委会派出所供水电气城管环卫工商通讯物业管理产产品线1、物业管理理的早期介介人2、前期物业业管理准备备3、验收接管管4、入住期管管理服务5、档案资料料的建立6、正常期管管理服务7、后期管理理（二）物业业管理的基基本环节1、物业管理理的早期介介入⑴早期介入的的原因一开始许多多项目都是是在建成以以后才引入入物业管理理，但这往往往会导致致一系列问问题，如房房型不佳，，缺管理用用房，泊车车位不足，，电梯容量量不够，空空调、排油油烟机位置置未考虑或或预留位置置不适用，，管线布局局不合理，，安全防范范技术设备备缺少等。。归结起来来可以说没没有早期介介入难免会会产生物业业配套不完完善、布局局设计不合合理、质量量不过关、、资料欠缺缺等问题。。所以，人人们越来越越清晰的认认识到物业业管理企业业在接管物物业之前，，就要参与与物业的策策划、规划划设计和建建设，充分分利用自己己的专业经经验，从业业主、使用用人及物业业管理的角角度提出意意见和建议议，把好物物业规划设设计、质量量关，以便便物业建成成后能满足足业主、使使用人的要要求，方便便物业管理理。⑵物业管管理早期介介入的具体体工作在物物业开发建建设的不同同阶段内容容不同，具具体为：立项决策阶阶段主要是在项项目的市场场定位、潜潜在业主的的构成及消消费水平、、周边物业业管理概况况以及日后后的物业管管理服务内内容、标准准及成本、、利润测算算等方面提提供参考建建议，减少少物业开发发决策的盲盲目性和主主观随意性性。规划设计阶阶段物业管理企企业人员在在此方面长长处主要体体现在：对对细节问题题的发现与与处理有着着特殊的敏敏感性和应应变力；改改进意见或或建议更易易贴近业主主们的实际际需求；更更能直接地地把以往物物业开发的的“先天不不足”所造造成的后果果反映出来来，以防患患于未然。。施工安装阶阶段该阶段的主主要工作内内容是监督督基础隐蔽蔽工程、机机电设备安安装调试、、管道线路路的敷设及及走向等日日后难以从从建筑外观观上察觉的的施工质量量，收集资资料，熟悉悉情况，提提出整改意意见，督促促落实。注：这种早早期介入并并不意味着着物业管理理的具体工工作的介入入，而是指指物业管理理人员为发发展商提供供各方面的的咨询意见见和代为监监督，目的的是确保物物业的设计计方案合理理、施工质质量可靠，，以使后期期使用管理理有良好的的基础。⑴与房地地产开发企企业接洽前前期物业管管理服务事事项，制定定接管方案案⑵管理机机构的设立立与人员的的培训⑶制定系系列管理制制度⑷完善管管理及办公公条件2、前期物业业管理准备备⑴验收内内容物业公司要要依照国家家建设部制制订的《房屋接管验验收标准》和当地的有关接接管验收规规定，对物物业主体结结构是否安安全，是否否满足使用用功能要求等等进行再检检验，对公公共配套设设备与设施施的配备、、安装、运运行状况进行行验收交接接。⑵移交内内容物业公司要要在查明物物业的全面面状况的基基础上办理理书面移交交手续，明确交接接日期，对对物业及配配套管理办办公用房、、经营用房房、各种产产权和技术资资料进行全全面移交，，移交的档档案资料有有：规划图图、竣工图图，地下管网网竣工图，，各类房屋屋清单，单单体建筑结结构图、设设备竣工图图及合格证或或保修书等等。3、验收接管管⑴做好物物业的清洁洁“开荒”等准备工作作⑵为业主主办理入住住手续⑶装修搬搬迁管理4、入住期管管理服务⑴物业资资料主要包括物物业的各种种设计和竣竣工图纸。。⑵业主和和租户的资资料主要包括业业主使用人人姓名、入入户人员情情况、联系系电话或地址、各各项费用的的缴交情况况、房屋的的装修等情情况。5、档案资料料的建立正常期管理理服务，指指依据管理理职责和管管理标准，，提供专业业化、全方方位的优质质管理与服服务，使物物业管理纳纳入科学化化、规范化化、制度化化的轨道。。6、正常期管管理服务后期管理，，指全程物物业管理的的最后阶段段，针对生生命周期已已结束的物物业所进行行的拆迁代代理与环境境保护方面面的管理工工作。7、后期管理理㈠发展物物业管理能能促进经济济增长，产产生直接的的经济效益益㈡发展物物业管理有有利于提高高人民群众众生活、工工作质量㈢发展物物业管理有有利于增加加就业㈣发展物物业管理有有利于维护护社区稳定定㈤促进城城市管理和和环境的完完善五、发展物物业管理的的意义与作作用第二部分：：物业管理理职业前景景一、物业服服务行业属属于潜力巨巨大的“朝阳行业”二、金碧物物业精英成成长案例三、金碧物物业在恒大大事业中的的重要位置置四、金碧物物业“标准化运营营”对人才的需需求一、物业服服务行业属属于潜力巨巨大的“朝阳行业”房地产行业业的状况直直接对物业管理行业产生影影响。内地物业服服务正在起起步，潜力力巨大（两两个推销员员的故事））。物业服务行行业规范化化、品牌化化、法制化化、现代化化的发展趋趋势。物业服务是是一个适合合新人快速速成长的行行业。二、金碧物物业精英成成长案例在金碧物业业，活跃着着这么一群群人，他们们加入金碧碧，成长在在金碧，成成功在金碧碧，他们是是金碧物业业的骄傲，，是金碧人人的榜样！！肖平：2005年12月入职金碧碧世纪花园园，历任人人事助理、、行政人事事主管、客客服部经理理，2010年7月任命为金金碧世纪花花园客服中中心总经理理。连汉才：2001年1月入职金碧碧花园，历历任物业助助理、物业业主管、客客服部经理理，2010年3月任命为金金碧物业成成都分公司司总经理。。陈亚红：2008年入职金碧碧雅苑，任任客服助理理（前台）），2009年12月参加物业业集团管理理干部竞聘聘，2010年1月任命为太太原恒大绿绿洲客服中中心副总经经理。刘姿：2007年入职金碧碧雅苑，任任物业助理理，2009年12月参加物业业集团管理理干部竞聘聘，2010年1月任命为长长沙恒大城城客服中心