新建房地产开发建设T最全流畅

房地产开发建设房地产开发的特性房地产开发的程序房地产开发建设房地产开发的特性

房地产开发的特性流动性单件性条件差高消耗性涉及面广房地产开发的程序房地产开发的程序开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：

◈房地产投资分析与决策阶段

◈房地产开发前期工作阶段

◈房地产开发项目建设阶段

◈房屋销售与出租阶段当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。房地产开发需要大量的资金，仅靠开发企业的自由资金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，如向银行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。由于我国各城市的机构设置不大一样，因此，各城市对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。一般地，申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建可按如下程序进行（如图

2所示）：房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作程序

筹集资金获取土地使用权(购置土地)申请建设用地规划许可证项目报建拆迁安置

筹集资金选址定点

立项提供规划设计条件编制规划总图审核总图、核定面积核发规划许可证申请建设用地规划许可证房地产投资分析与决策阶段

用地申请

审核、协商签订土地使用合同

交土地出让金

办理产权登记购置土地审查设计方案编制设计方案

初步设计审查初步设计发建筑核位线按红线放线发建设许可证办理投资许可证施工图设计项目报建拆迁调查制定拆迁安置计划申请拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议拆迁、验收办理产权灭籍拆迁安置房地产开发程序1．申请规划许可证：到城市规划管理部门申请选址、设计要点，取得建设用地规划许可证。

2．购置土地：到土地管理部门申请购置土地，签订土地使用合同。

3．拆迁安置：到城市拆迁管理部门办理拆迁安置报批手续。

4．项目报建：到城市规划管理部门办理项目报建审批手续，并委托设计院进行设计。

1．申请建设用地规划许可证（1）立项。根据国家政策，房地产开发应纳入固定资产投资计划，因此，开发商须到计划管理部门进行项目立项。立项时要提交房地产开发项目可行性研究报告、立项申请书、资金来源，并说明房地产开发的物业类别。房地地产产开开发发程程序序（2）选址址定点点。在在计划划管理理部门门申请请立项项后，，再到到城市市规划划管理理部门门申请请选址址，并并提交交申请请用地地报告告、项项目的的立项项批文文、企企业的的资信信证明明、企企业的的营业业执照照、法法人代代表委委托书书等文文件和和证件件。城市规规划管管理部部根据据城市市规划划的要要求，，参照照开发发商的的申请请，考考虑房房地产产开发发项目目的性性质、、规模模，初初步选选定用用地项项目的的具体体位置置和界界限。。（3）提供供规划划设计计条件件。城城市规规划管管理部部门提提供的的设计计条件件是进进行开开发项项目总总图规规划设设计的的依据据。规规划设设计条条件的的主要要内容容包括括：1）该建建设用用地现现状地地形图图；2）根据据开发发项目目的性性质和和所出出地段段条件件提出出用地地范围围；3）向各各有关关部门门征询询意见见后提提出的的综合合性意意见；；房地产产开发发程序序4）该场场地的的外部部限制制条件件，包包括山山、水水、地地形和和四邻邻的建建设情情况及及空间间环境境要求求等；；5）提出出城市市规划划确定定的道道路红红线位位置、、路幅幅及其其规划划要求求；6）提出出规划划设计计要点点，包包括建建筑密密、容容积率率、建建筑层层数、、高度度、体体重、、红线线退让让要求求和地地下管管线走走向、、绿化化要求求以及及其他他控制制事项项；7）对于于综合合开发发区，，还应应提出出公用用服务务配套套设施施和市市政基基础配配套设设施的的要求求；8）有关关的特特别要要求，，如人人防、、抗震震、净净空限限制等等。（4）编制制规划划设计计总图图。开开发商商根据据规划划设计计条件件，委委托规规划设设计院院编制制规划划设计计总图图。（5）审核核总图图、核核定面面积。城市市规划划管理理部门门审核核规划划设计计总图图，核核定用用地面面积，，确定定红线线范围围，报报市政政府批批准后后，发发给开开发商商建设设用地地规划划许可可证。。房地产产开发发程序序2．申请购购置土土地开发商商应向向土地地管理理部门门申请请购置置土地地。按按我国国法律律规定定，城城镇土土地归归国家家所有有，因因此，，开发发商购购置场场地，，是指指其使使用权权，而不是是所有有权。。开发商商取得得土地地使用用权的的途径径，是是按照照政府府有关关规定定，通通过土土地市市场取取得的的。即即通过过出让让或转转让图图的土土地使使用权权。此此外，，若以以行政政划拨拨方式式取得得的土土地进进行商商品房房开发发，必必须向向政府府申请请，补补交地地价，，取得得土地地使用用合同同书，，即把把土地地从无无偿使使用转转为有有偿使使用，，从无无限年年期转转为有有限年年期后后，方方可开开发。。土地使使用权权出让让方式式有协协议出出让、、招标标出让让和拍拍卖出出让等等三种种方式式。不不同的的出让让方式式，其其出让让程序序也不不一样样。房地产产开发发程序序3．拆迁安安置开发商商取得得了开开发场场地后后，要要对该该场地地上现现有的的建筑筑物和和构筑筑物进进行拆拆迁，，兑现现有的的住户户进行行安置置。拆迁安安置是是一项项政策策性很很强的的工作作，其其依据据有国国务院院颁发发的《城市房房屋拆拆迁管管理条条例》、建设设部颁颁发的的《城市房房屋拆拆迁单单位管管理规规定》，以及及各地地方城城市政政府结结合本本地的的实际际情况况制定定的房房屋拆拆迁管管理办办法，，并按按以下下程序序进行行。（1）拆迁迁调查查。首首先，，要与与开发发地段段的派派出所所、房房管所所进行行联系系，已已取得得他们们的支支持，，并且且抄录录拟开开发范范围内内的常常住人人口、、拆迁迁户数数以及及房屋屋产权权、使使用性性质、、建筑筑面积积等情情况，，按表表格逐逐一登登记。。房地产产开发发程序序第二，，一拆拆迁小小组为为单位位，分分户到到人，，上门门核查查，并并做好好详细细记录录。如如住户户使用用面积积，私私房业业主契契证所所记载载的面面积，，以及及人口口结构构、年年龄、、健康康状况况、职职业、、工作作单位位等情情况，，第三三，逐逐户摸摸清拆拆迁户户的要要求。。作好好纪录录，并并分为为如下下五类类：要要求一一次搬搬清，，作永永久安安置的的；要要求迁迁回要要解决决临迁迁或投投亲靠靠友的的；要要求放放弃产产权，，租回回使用用面积积的；；要求求临时时铺面面，继继续营营业的的；其其他。。分类类的目目的是是为了了给补补偿安安置迅迅速提提供真真实资资料。。房地产产开发发程序序（2）制定定拆迁迁安置置计划划。每每个动动迁人人员在在对自自己所所承担担的被被拆迁迁人安安置、、补偿偿的决决定全全部熟熟悉后后，要要进行行分析析，以以片为为单位位，逐逐户安安置房房源和和作出出拆迁迁的补补偿决决定。。这里里，既既要考考虑工工商、、企业业、事事业单单位、、私房房、侨侨房的的动迁迁难度度，又又要靠靠率安安置不不成过过高的的住户户，还还要考考虑哪哪些单单位或或住户户市较较容易易动迁迁的，，哪些些住户户或单单位是是可以以交叉叉进行行动迁迁的，，哪些些住户户先动动，什什么时时候较较为适适宜等等，都都应有有个计计划。。（3）申请请核发发房屋屋拆迁迁许可可证。。开发发商在在取得得规划划、土土地管管理部部门批批准的的红线线图和和用地地文件件以及及完成成拆迁迁安置置方案案（包包括还还间房房屋的的地点点、资资金、、房屋屋平面面图或或购买买商品品房安安置被被拆迁迁人的的购房房合同同）后后，可可以向向拆迁迁管理理部门门申请请核发发房屋屋拆迁迁许可可证，，并按按规定定缴纳纳管理理费。。房地产产开发发程序序拆迁房房屋不不得超超越规规划管管理部部门划划定的的红线线范围围和拆拆迁管管理部部门规规定的的期限限。（4）拆迁迁公告告。召召开拆拆迁动动员大大会，，公布布拆迁迁公告告。拆拆迁管管理部部门在在发放放拆迁迁许可可证的的同时时，应应将拆拆迁人人、拆拆迁房房屋及及其范范围、、法律律依据据、拆拆迁期期限以以公告告形式式予以以公布布。另另外，，还应应书面面通知知房产产、公公安、、工商商等有有关部部门。。（5）拆迁迁人与与被拆拆迁人人签订订拆迁迁协议议书。。拆迁迁协议议书应应明确确补偿偿形式式和金金额、、安置置用户户面积积和地地点、、搬迁迁过渡渡方式式和期期限、、违约约责任任以及及当事事人认认为需需要订订立的的其他他条款款。（6）动迁迁、验验收。。拆迁迁补偿偿手续续办妥妥后，，负责责拆迁迁人员员应立立即填填写登登记表表，经经主管管领导导签发发，送送工程程部门门拆房房。原原则上上，搬搬迁一一间，，拆卸卸一间间，可可为动动迁工工作起起推动动作用用。房地产产开发发程序序（7）办理理拆迁迁房屋屋产权权灭籍籍和土土地使使用证证。拆拆迁人人应将将所订订拆迁迁协议议书送送拆迁迁管理理部门门备案案，同同时到到房产产部门门办理理被拆拆迁房房屋产产权灭灭籍手手续。。在有有工程程部门门负责责办理理工程程报建建手续续。4.开发项项目设设计的的组织织与委委托房地产产开发发商的的投资资决策策最终终通过过设计计成果果反映映出来来，合合理的的设计计不尽尽充分分体现现投资资者的的意图图，而而且是是对投投资者者决策策方案案的完完善和和补充充。（1）要选选择较较好设设计单单位。。在委委托设设计时时，应应注意意以下下事项项：1）设计计资格格。要要委托托具有有设计计资格格的设设计单单位进进行开开发项项目的的工程程社及及，不不得委委托无无证设设计单单位或或私人人进行行设计计，否否则，，城市市规划划与建建筑管管理部部门将将不予予承认认。房地产产开发发程序序2）设计计等级级。目目前我我国的的建设设工程程设计计单位位共分分为甲甲、乙乙、丙丙、丁丁4个等级级。开开发商商应根根据拟拟开发发项目目的性性质、、高度度、规规模，，对照照4个等级级确定定要求求，进进行委委托。。一般般不得得超过过设计计。3）设计计范围围。我我国建建设工工程设设计单单位的的资格格证书书上都都注明明了该该设计计单位位的承承揽设设计范范围，，如规规定该该设计计单位位是承承接民民用建建设工工程、、工业业建设设工程程，还还是某某个系系统内内的建建设工工程项项目。。在委委托设设计时时，开开发商商应予予注意意。（2）要合合理地地确定定各项项技术术经济济控制制指标标。规规划中中的各各项技技术经经济指指标，，是衡衡量规规划设设计的的质量量以及及开发发项目目经济济效益益好坏坏的重重要标标准和和依据据。在在规划划设计计之前前，，一些些重要要的控控制指指标已已由土土地管管理部部门和和规划划管理理部门门给出出，房地产产开发发程序序如开发发用地地的总总面积积、容容积率率、控控制高高度、、建筑筑密度度、绿绿地率率等，，还有有一些些指标标则由由开发发商根根据开开发项项目的的要求求提出出，作作为规规划的的依据据，如如户室室比、、高层层比例例、各各类型型的居居住面面积、、总造造价、、建筑筑工程程单方方造价价等。。上述述各项项技术术经济济指标标，要要综合合考虑虑，既既要保保证开开发商商效益益，又又要符符合有有关管管理部部门的的要求求，以以取得得良好好的社社会效效益和和环境境效益益。（3）评价价和选选择设设计方方案。。设计计方案案是根根据城城市规规划管管理部部门提提供的的规划划设计计条件件和开开发商商对该该开发发项目目的要要求，，由设设计单单位提提出的的初步步设想想，一一般用用文字字说明明和图图纸或或模型型表示示。其其中规规划设设计方方案包包括开开发项项目的的用地地范及及其位位置图图、现现状图图、规规划总总平面面图和和交通通组织织示意意图、、住宅宅标准准层平平面图图和住住宅正正立面面图、、公共共建筑筑房地产产开发发程序序平面图图和立立面示示意图图、主主要街街景示示意图图、透透视图图或模模型、、设计计说明明书（（包括括各项项技术术经济济指标标）。。建筑筑设计计方案案包括括总平平面位位置图图、平平面图图、立立面图图、主主要剖剖面图图的草草图和和建筑筑单体体透视视图以以及设设计说说明书书。由由设计计单位位提出出的设设计方方案不不少于于两个个，以以供开开发商商在对对多个个方案案比较较的基基础上上，选选择最最有方方案，，并作作为推推荐方方案报报送规规划管管理部部门审审定。。开发发商还还可以以邀请请多个个单位位参加加设计计竞赛赛，经经过专专家和和规划划管理理部门门的评评议审审定，，确定定设计计方案案或提提出对对方案案的修修改意意见。。被审审定的的规划划设计计方案案作为为市政政工程程设计计和建建筑单单位设设计的的依据据；建建筑设设计方方案被被省定定后，，可进进入下下阶段段的初初步设设计和和施工工图设设计。。房地产产开发发程序序（4）设计计审查查。开开发商商对设设计单单位提提交的的正式式设计计图纸纸，要要认真真审查查，熟熟悉图图纸纸和设设计要要求，，如发发现有有错误误或遗遗漏，，应及及早通通知设设计单单位修修正、、或补补充。。5.项目报报建在土地地使用用权购购置的的申请请过程程中，，已提提出规规划设设计方方案，，该方方案只只是粗粗略的的反映映开发发项目目概况况，不不能作作为施施工的的依据据。项项目报报建实实在原原规划划设计计方案案的基基础上上，由由开发发商委委托规规划建建筑设设计单单位提提出个个单体体建筑筑的设设计方方案，，并对对其布布局进进行定定位，，对开开发项项目用用地范范围内内的道道路和和各类类工程程管线线作更更深入入的设设计，，使其其达到到施工工的要要求。。由于于报建建的建建筑设设计方方案经经城市市规划划管理理部门门和消消防处处、抗抗震办办、人人防部部门、、环卫卫部门门、供供水供供电管管理部部门审审查通通过后后，可可进一一步编编制项项目的的施工工图和和技术术规定定，再再报城城市规规划管管理部部门及及有关关专业业管理理部门门审批批。其其具体体步骤骤为：：房地产产开发发程序序（1）编制制和审审查设设计方方案。。开发发商在在取得得土地地使用用权后后，根根据城城市规规划管管理部部门提提出的的设计计要求求，委委托建建筑设设计院院编制制设计计方案案。并并将设设计方方案报报城市市规划划管理理部门门审批批。如如果是是高层层建筑筑，、、还要要征求求消防防管理理部门门的意意见。。（2）编制制和审审查设设计方方案。。方案案审查查通过过后，，委托托设计计院进进行项项目的的初步步设计计（对对高层层建筑筑）。。并将将初步步设计计报城城市规规划管管理部部门，，由规规划管管理部部门组组织抗抗震办办、人人防办办、环环卫、、供水水、供供电等等部门门对初初步设设计进进行汇汇审。。（3）施工工图设设计和和发核核位红红线。。初步步设计计审查查通过过后，，委托托设计计院进进行施施工图图设计计。并并将施施工图图报城城市规规划管管理部部门，，由规规划管管理部部门发发建筑筑核位位红线线。房地产产开发发程序序（4）到计计划管管理部部门申申请投投资许许可证证。开开发商商须提提交如如下文文件：：核位位红红线、、土地地使用用合同同、土土地使使用证证、拆拆迁验验收单单、项项目总总平面面、可可行性性研究究报告告、进进度计计划、、申请请、资资金审审计文文件。。（5）发建设设许可证证。到城城市规划划管理部部门领取取建设工工程许可可证。一一旦开发发商取得得了城市市规划管管理部门门颁发的的建设工工程规划划许可证证，该项项目就获获得了允允许建设设的法律律凭证。。房地产开开发程序序（三）房房地产开开发项目目建设实实施阶段段房地产开开发项目目的建设设实施，，是由建建筑施工工企业完完成的，，施工企企业是开开法项目目建设实实施的直直接指挥挥者和生生产者。。在此阶阶段，开开发商的的主要工工作有（1）通过招招标投标标选择施施工企业业；（2）以投资资者、组组织者、、监督者者的身份份进行项项目工程程管理与与控制；；（3）竣工验验收。在此阶段段，开发发项目的的投资支支出最大大，所占占的时间间周期最最长。因因此，加加强开发发项目建建设实施施阶段的的管理，，对于开开发商实实现预期期的开发发效益是是非常重重要的。。房地产开开发程序序根据我国国的工程程建设管管理体制制改革的的精神，，建设工工程项目目要实行行监理制制，即委委托专业业化、社社会化的的监理公公司对项项目的建建设进行行监理。。当前，，我国的的建设监监理重点点在工程程的施工工阶段，，并积累累了一些些经验，，因此，，开发商商可以委委托监理理公司根根据工程程承包合合同对工工程施工工建设进进行全面面的监理理。1.开发工程程施工招招标施工招标标必须具具备下列列条件（（1）工程项项目已获获计划管管理部门门批准，，并已列列入建设设计划；；（2）有经国国家批准准的设计计单位负负责设计计的施工工图纸和和工程概概算或预预算；房地产开开发程序序（3）开发用用地的使使用权已已有偿获获得，施施工前期期工作（（包括三三通一平平）已经经落实或或准备就就绪；（（4）开发资资金、主主要建筑筑材料和和主要设设备分期期交货及及协作配配套条件件均以分分别落实实；（5）有当地地城市规规划管理理部门核核发的建建设工程程规划许许可证。。采取竞争争方式的的施工招招标程序序如下：：（1）拟定招招标方式式，准备备招标文文件。招招标文件件是开发发商说明明招标工工程要求求和标准准的书面面材料。。可由开开发商自自行准备备，也可可委托咨咨询机构构代办。。（2）编制标标底。标标底及招招标工程程的预期期价格，，是评标标的主要要尺度之之一。编编制标底底是招标标的一项项重要准准备工作作，可以以有开发发企业自自己编制制，也可可委托可可信赖的的技术咨咨询公司司或设计计单位编编制。从从编制到到招标工工作的各各环节，，标底都都必须严严格保密密。房地产开开发程序序（3）向招标标主管部部门（如如市招标标办公室室）申请请招标。。（4）发布招招标通告告或邀请请投标函函。招标标申请经经批准后后，开发发商即可可发出招招标通告告或邀请请投标函函。采取取公开招招标方式式时，应应视工程程性质和和规模在在当地或或全国性性报纸或或公开发发行的专专业刊物物上发布布招标通通告；采采取选择择性招标标方式，，应向预预选定的的承建单单位发出出邀请投投标函。。房地产开开发程序序（5）对承包包企业的的资格进进行审查查。即了了解承包包企业的的技术和和财务实实力以及及管理经经验，限限制不符符合要求求的承包包企业盲盲目参加加投标。。审查工工作通常常在发售售招标文文件之前前进行。。审查合合格者才才准许购购买招标标文件。。（6）发送招招标文件件。经过过资格审审查，对对审查合合格的承承建单位位发送招招标文件件。发送送形式有有现金购购买和免免费发送送两种。。（7）招标工工程交底底及答疑疑。开发发商发出出招标文文件，各各投标的的承包企企业踏勘勘建设场场地之后后，应邀邀集各承承包企业业的代表表开会，，进行工工程交底底，并解解答疑问问。工程程交底的的内容，，主要是是介绍工工程概况况，明确确质量要要求、验验收标准准及工期期要求，，说明开开发商工工料情况况，材料料款和工工程款的的支付办办法以及及投标注注意事项项等。承承包企业业对招标标文件中中的疑问问，一般般应预先先以书面面形式提提出，也也可在交交底会上上临时口口头提出出。开发发商对所所提疑问问应一律律在答疑疑会上公公开解答答，并以以书面记记录方式式，印发发给各投投标者，，作为招招标文件件的补充充。房地产开开发程序序（８）开开标、评评标和决决标。以上所述述为公开开开标，，个别情情况也有有采用秘秘密开标标的。开开标方式式一般都都在招标标文件中中明确说说明。１）开标标。开标标是在投投标截止止后，根根据招标标文件中中规定的的时间和和地点，，邀请个个投标者者和当地地公正机机构及有有关部门门的代表表参加，，当中打打开标箱箱，由工工作人员员对经公公证人员员检查并并确认密密封完好好、封套套书写符符合规定定的标书书逐一拆拆封的过过程。投投标文件件即标书书拆封后后，工作作人员应应宣读其其中要点点，并在在预先准准备的表表册上逐逐项登记记。登记记表册由由读标人人、登记记人和公公证人签签名，作作为开标标的正式式记录，，由开发发商予以以保存。。２）评标标。开标标后应先先排除无无效标书书，然后后由评标标小组从从工程技技术和财财务的角角度审查查评议有有效标书书，此过过程称为为评标。。其评审审的原则则是保护护竞争，，对所有有投标的的承包企企业一视视同仁。。评审的的标准是是拥有足足以胜任任招标工工程的技技术和财财务实力力，信誉誉良好，，报价和和房地产开开发程序序理。标书经评评审后，，应按标标价从低低到高的的顺序列列出清单单，并写写出评标标报告，，推荐二二、三家家候选的的中标的的单位，，交给招招标决策策人做出出最终抉抉择。３）决标标。开发发商对投投标者所所报的投投标文件件进行全全面的审审查、评评比、分分析，最最后选定定中标者者的过程程叫做决决标。一般不太复杂杂的工程可在在开标后当场场决定中标者者，同时公布布标底，并通通知未中标者者退还招标文文件、领回押押金的时间和和地点。规模模较大、内容容复杂的工程程，则应由招招标决策人分分别与评标小小组推荐的候候选中标单位位，就技术力力量、施工方方案、机械设设备、材料供供应及决定标标价的其他因因素进行调查查和磋商，全全面衡量，择择优决标。决标后应立即即向中标者发发出中标通知知。中标通知知书发出之后后，开发商与与中标的承建建单位应在约约定的期限内内就签订合同同进行磋商，，双方就合同同条款达成协协议后，签订订合同。房地产开发程程序2.开发项目工程程管理与控制制开发项目施工工管理，是由由建筑施工企企业对开发项项目进行施工工的生产管理理。开发项目目工程管理与与控制，则是是开发企业为为了保证项目目施工顺利进进行所从事的的有关管理工工作，包括配配合施工企业业做各项施工工准备工作，，如按时腾出出施工场地，，完成场地的的三通一平，，及时提供设设计图纸和订订购有关设备备等；对项目目的费用、进进度和施工质质量进行控制制；合同管理理；有效的协协调各有关单单位的关系，，如设计单位位与施工单位位的关系，土土建单位与设设备安装单位位的关系，施施工单位与材材料、设备供供应单位的关关系。投资控制、进进度控制和质质量控制是项项目工程管理理与控制的重重要内容，也也是监理公司司的主要职责责，因此，要要发挥监理公公司的优势，，加强对工程程施工阶段的的投资、进度度和质量控制制。（１）施工阶阶段的投资控控制。施工阶阶段投资控制制的任务是尽尽量减少承包包合同价款以以外增加的工工程费用；全全面履约，减减少对方提出出索赔的机会会；按合同支支付工程款。。为此，开发发商要做到：：房地产开发程程序１）熟悉图纸纸、设计要求求、合同价款款，分析工程程费最容易突突破的环节，，明确投资控控制的重点。。２）按工程进进度将总投资资目标进行分分解，确定阶阶段的投资分分目标，将其其作为阶段投投资控制的依依据。３）严格按工工程计量支付付工程进度款款。对已完工工成要按合同同规定及时计计量，对承包包方超出设计计图纸要求增增加的工程量量和自身原因因造成返工的的工程量，不不予计量，其其费用由承包包方自负。４）按合同规规定办理工程程结算，掌握握工程投资动动态，分析费费用超支的原原因，提出控控制投资的措措施。５）正确处理理索赔。（２）施工阶阶段的进度控控制。施工阶阶段进度控制制的主要内容容有：１）编制项目目实施总进度度表计划，并并以此作为控控制其它计划划的依据，包包括施工单位位的计划和开开发商自己制制订的有关计计划，如施工工房地产开发程程序制订的施工进进度计划、有有开发商提供供的材料和设设备的供应计计划。２）根据项目目的总控制进进度目标，审审核施工单位位提交的施工工进度计划、、施工方案和和施工总平面面图，即使否否符合总工期期控制目标的的要求；施工工进度计划、、施工方案和和施工总平面面图是否协调调、合理。３）做好开工工前的准备工工作。一是要要按合同要求求，开发商要要做好有关开开工前的准备备工作。二是是检查和督促促施工单位开开工前的准备备工作，能否否满足工程进进度要求。４）按合同规规定及时向施施工单位支付付备料款和工工程进度款。。为此，开发发商要根据资资金的不同渠渠道，组织落落实资金到位位，以保证工工程建设的进进度款、设备备和材料款按按时支付。５）定期的检检查施工单位位工程计划的的实施情况，，督促审查施施工进度报表表，核实工程程实物量，鉴鉴认工程款凭凭证。房地产开发程程序６）及时处理理好工程设计计问题。如设设计需要补充充、完善、变变更或材料代代用等，应抓抓紧联系，要要求设计单位位及时给与解解决，尽力做做到不影响工工程进度。７）组织施工工现场协调会会。８）在工程建建设施工的全全过程中，做做好单位工程程的分部、分分项检查验收收工作，检查查是否完成设设计图纸和合合同范围的全全部工程内容容。工程质量量检验评定是是否全部达到到合格以上标标准，经市质质检部门检查查评定质量等等级，才能签签订竣工日期期。（３）施工阶阶段的质量控控制。施工是是形成工程实实体的阶段，，也是形成最最终产品质量量的重要阶段段，施工阶段段的质量控制制是工程项目目质量控制的的重点。其主主要内容有：：１）除了在施施工招标中，，要审查承包包商的技术资资质外，在施施工过程中，，还应对承包包商的技术资资质进行连续续不断的审查查和评价，督督促承包商更更换不称职人人员。房地产开发程程序２）订立现场场质量管理制制度，包括现现场会议制度度、现场质量量检验制度、、质量统计报报表制度、质质量事故报告告处理制度等等，以保障项项目质量控制制的有效进行行。３）对项目施施工所需材料料（原材料、、半成品、构构配件）应进进行严格的质质量检查与控控制。对项目目中采用的新新材料、新结结构、新技术术均应审核其其技术鉴定书书。凡未经试试验或无技术术鉴定书者，，一律不得在在项目中使用用。４）检核土地地现场的测量量标桩、建筑筑物的定位放放线及高程水水准点。５）组织设计计交底和图纸纸会审，保证证设计师与承承包者之间的的沟通与交流流。６）督促、协协助承包单位位完善工序质质量控制，严严格工序间交交接检查，主主要作业工序序包括隐蔽作作业的检查、、验收。在重重要的工程部部位或专业工工程中，建立立质量控制点点，进行材料料试验或技术术复核。对完完成的分部（（分项）工程程，按相应质质量评定标准准和办法进行行检房地产开发程程序查、验收。７）采取一切切必要措施（（包括下达停停工令）制止止下属情况：：第一，隐蔽蔽作业未经查查验承包单位位就擅自封闭闭、掩盖；第第二，承包包商擅自变更更设计，或使使用无合格证证的工程材料料，或擅自变变更工程材料料进行施工等等；第三，未未经技术资质质审查的人员员进入现场上上岗施工；第第四，承包单单位对已发生生的质量事故故未进行处理理，或未提出出有效补救措措施就继续作作业。８）按规定的的质量评定标标准及办法，，对完成的单单位工程、单单项工程进行行检查验收。。审核承包单单位提供的竣竣工图、质量量检验报告及及有关技术文文件，督促承承包单位进行行质量回访，，实行质量保保修。整理有有关项目质量量的技术文件件，并编目、、建档。３．项目的竣竣工验收。项项目的竣工验验收与交接，，是实现开发发投资向使用用价值转化的的标志，是开开发商实现其其经营效益的的基础。从质质量控制角度度说，项目竣竣工验收工作作是确保项目目质量合乎标标准的最房地产开发程程序后一关。因此此应高度重视视这项工作。。（１）开发项项目竣工验收收的依据。开开发项目竣工工验收的依据据包括以下几几方面的内容容：１）有关合同同、标准、规规范。如开发发商与承包商商签订的工程程合同、土建建工程验收标标准、建筑安安装施工验收收规范等。２）工程资料料：经批准的的有关建设文文件；施工图图纸和说明书书；图纸会审审记录、设计计变更和技术术核定单；测测量定位记录录、沉降及变变形记录；隐隐蔽工程记录录、工程事故故的发生和处处理记录；有有关技术或设设备的资料及及验收记录等等。３）工程实体体。指已符合合竣工验收条条件的已完工工工程。（２）项目竣竣工验收程序序。开发项目目竣工验收程程序如图３所所示。项目竣工承建商竣工验收开发商审查验收申请报告开发商现场初验开发商、质检站组织正式验收确定交接日期设计者、承建商质量回访与保修承建商工程资料准备资料不完备初验不合格房地产开发程程序（四）房屋销销售与出租阶阶段实际上，房屋屋的销售工作作并非在房屋屋竣工验收后后进行。为了了缩短房地产产开发的投资资周期，在可可行性研究阶阶段就要研究究房屋的销售售计划，从选选择场地开始始，开发商已已开始寻找购购房者或成租租人；在开发发项目的施工工过程中，应应通过各种媒媒介做好项目目的销售广告告和宣传工作作；当项目施施工进行到一一定程度时，，应及时进行行房屋的预售售工作；竣工工验收后申请请办理房地产产产权登记。。如果开发商进进行房地产开开发是为了长长期投资，即即开发房地产产是为了出租租，那么在项项目竣工验收收后便要开始始出租。为了了逐渐收回投投资并获得利利润，开发商商必须确定合合适的租金，，制定好出租租经营计划。。房地产开发程程序（5）对承包企业业的资格进行行审查。即了了解承包企业业的技术和财财务实力以及及管理经验，，限制不符合合要求的承包包企业盲目参参加投标。审审查工作通常常在发售招标标文件之前进进行。审查合合格者才准许许购买招标文文件。（6）发送招标文文件。经过资资格审查，对对审查合格的的承建单位发发送招标文件件。发送形式式有现金购买买和免费发送送两种。（7）招标工程交交底及答疑。。开发商发出出招标文件，，各投标的承承包企业踏勘勘建设场地之之后，应邀集集各承包企业业的代表开会会，进行工程程交底，并解解答疑问。房地产开发程程序1．房地产营销销计划。房地地产营销计划划一般包括以以下内容；（1）营销计划的的目标。目标标可被确定为为在最短时间间内实现利润最大化，，或是力求以以某种形式保保留房地产中中剩余权益。。例如，房地地产销售商可可以同买主签签定一个长期期管理合同，，受托管理房房地产等等。。（2）确定潜在的的租户或买主主。这方面的的信息一般可可以从市场调调查和市场分分析过程中取取得。潜在客客户的线索来来自于日常工工作或得自一一些文字资料料——或两者兼有有。在计划中必必须说明预预计能吸引引买主或租租户的价格格或租金水水平。通过过分析租户户或买主的的情况和预预计的租金金或价格水水平，就能能确定基本本市场。基基本市场可可以是临近近地段、城城市地域、、全省乃至至全国甚至至境外。房地产开发发程序（3）选择营销销技术。可可供选择的的营销技术术有：1）直接在所所需出售的的房地产上上挂牌销售售。这种方方式适用于于房地产需需求特别大大时。2）在报纸上上刊登出售售广告。3）公开张贴贴、悬挂广广告。4）印发综合合介绍公司司及所售物物业情况的的小册子。。5）在电台或或电视上作作广告。6）向临近地地区的居民民和企业单单位打电话话或上门推推销。究竟选择哪哪种技术较较为合适，，取决于营营销人员的的判断。房地产开发发程序2．房屋的销销售。房屋屋的销售分分为预售和和现房销售售。（1）房屋的预预售。由于于房地产开开发一次性性投资较大大，且风险险甚高，因因次，开发发商会在房房屋的建设设期将其预预售，以获获得资金的的部分回收收，买家则则通常会因因购买预售售中的房屋屋而得到其其升值所带带来的收益益。开发商在进进行预售房房前，一般般应向当地地有关部门门提出申请请，获准后后方可预售售房屋。预预售房屋须须具备的条条件是：1)开发商已取取得“土地地使用证””和“建筑筑许可证””及“开工工许可证””；外销房房屋还应取取得“外销销许可证””。2）房屋建筑筑合同已签签订。3）在银行设设立有代收收房屋预售售款的专门门账户。房地产开发发程序4）应提出预预售款的监监管机构（（银行或律律师事务所所），监督督方案。5）应具备经经银行或注注册会计师师审核的，，除用地价价款外，投投入开发建建设的资金金已达到总总投资的25%的验资证明明。6）政府有关关部门认为为应提供的的其他文件件。房屋销售必必须签订《房地产预售售合同》。《合同》应订明价格格条款。开开发商在房房屋竣工之之前，按预预售合同所所的收的预预售款，必必须先用于于支付及清清偿该预售售房屋的一一切建筑费费用后，才才能另作他他用。一般般来说，在在预售合同同生效后，，买主应在在一定的期期限内，向向房管部门门办理预购购登记。开开发商在办办理房地产产总登记后后，应在一一定期限内内，与买主主签订《房地产转让让合同》。房屋竣工工后，买主主应按期持持有关证明明文件到房房管部门办办理变更登登记，领取取房地产证证件。房地产开发发程序（2）现房销售售。开发商商将已建的的建筑物同同建筑物使使用范围内内占用的土土地使用权权同时出售售给买主，，即为现房房销售。现现房销售一一般由开发发者和买主主自由协商商，达成协协议。经过过以下三道道手续：到到房屋交易易所签订房房地产转让让合同；到到公证处对对房地产转转让合同进进行公证；；凭经过公公证的房地地产转让合合同，办理理房地产产产权的转移移登记，换换发房地产产证。（3）购买房屋屋的付款方方式。1）一次性付付款和分期期付款。一一次性付款款即买主在在签订正式式合同后一一次性支付付所有楼款款，这种形形式开发者者最了预见见到，故开开发者通常常会以正常常楼价的折折扣出售给给买主。分分期付款方方式是指买买主在楼宇宇建设期内内分阶段向向开发者支支付楼款，，其具体的的支付比例例和时段可可以有所不不同，不过过，全部楼楼款必须在在入伙时付付清。房地产开发发程序2）楼宇抵押押贷款。楼楼宇抵押贷贷款，俗称称“按揭””是指买主主以所购买买的楼宇作作抵押，现现货以房地地产证，楼楼花以预售售合同书作作抵押物交交银行，银银行以此为为条件提供供购楼贷款款，让买主主能一次性性把楼款付付给开发者者。而买主主按规定的的还款方式式及期限，，分期还款款予银行，，银行从中中收取利息息及手续费费。房地产销售售或出租后后，应做好好销售或出出租后的服服务和管理理工作。如如果开发项项目是住宅宅小