房地产课件房地产开发

第四章房地产开发第一节概述第二节房地产开发的特点第三节城市规划及其对房地产开发的影响第四节政府对房地产市场的干预1第一节概述一、房地产开发的含义（1）指以土地和与之紧密相关的房屋建筑为劳动对象，进行劳动加工，以满足人类某种使用目的的生产活动。（2）是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。房地产开发一般分为：单项开发：指以用途单一的单项房地产为开发对象。综合开发则强调开发对象的综合性、配套性和统一性。2二、房地产开发的主要程序开发程序包括八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。3（一）投资机会选择与决策分析1．投资机会选择包括投资机会寻找和筛选。2．投资决策分析包括市场分析和项目的财务评估。（二）前期工作分析拟开发项目用地的特性与四至范围、用途及获益能力的大小。获取土地的使用权。征地、拆迁、安置、补偿。规划设计及建设方案的制定。与城市规划部门协商，获得规划许可。施工现场的水、电、路通和场地平整。（三通一平）市政设施接驳的谈判与协议。安排短期和长期信贷。对拟建中的项目寻找预租售的客户。进一步的分析，初步确定租金或售价水平。对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。对开发商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商。开发项目保险事宜洽谈。

4（三）建设阶段项目建设阶段一开始，就意味作在选定的开发地点，以在一个特定的时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋特定的建筑物。此时，对有些问题的处理就不象前两个阶段具有弹性。此阶段的主要任务是控制建筑成本。（四）租售阶段该阶段一般在项目建设完成之后，但在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前或建设中就通过预售或预租的形式落实买家或卖家

5三、房地产开发过程中的主要参与者（一）土地所有者或当前的使用者（二）开发商（三）政府及办公机构作用：既有监督、管理的职能，又提供有关服务。（四）金融机构两类资金：开发融资（支付开发费用的短期资金）抵押贷款（使用者购买房地产的长期资金）（五）建筑承包商6（六）专业顾问1．建筑师作用：承担开发用地的规划方案的设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。2．工程师一般有：结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等作用：除进行结构、供暖、给排水、照明或高级电气设施的设计外，还负责合同的签订、建筑材料的购买、施工监督等。3．会计师4．经济师及成本控制人员5．估价师及市场营销人员6．律师与代理人

（七）消费者或买家7第二节房地产开发的特点一、旧城区的开发（一）开发前景旧城区往往地处城市中心，历来是商业、文化活动的聚集地，在居民生活中有一定影响，特别是那些具有民族传统色彩的地方。旧城区人口密集，人流量大等。旧城区位优越，适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地。项目建成后出售或出租的价格水平较高，能够给投资经营者带来很大的级差收益。因而，好的获利前景吸引着众多的开发商。旧城区不断上涨的地价正显示着这一点。8二、旧城区状况与开发条件旧城区人口密集，建筑密度高。旧城区的建筑物多是危旧房，其本身已基本没有使用价值。旧城区由于历史原因，道路狭窄，交通条件较差，市政管线布置杂乱、容量小而难以满足开发新建的需要。在旧城区，这种规划条件显得更为苛刻。9二、新区开发（一）新城区的开发前景新城区一般处于城市的外围，和旧城区相比，其在城市中所处的位置并不优越。

新城区往往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮及娱乐用房。新城区位置远离闹市区，环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷而适合建造高级住宅和公寓。10（二二））新新城城区区状状况况与与开开发发条条件件与旧旧城城区区开开发发相相比比，，新新城城区区的的拆拆迁迁安安置置比比较较容容易易，，拆拆迁迁安安置置补补偿偿费费要要比比旧旧城城区区低低。。新城区开开发受周周围环境境制约少少，城市市规划条条件限制制也少。。但是新城城区开发发也存在在不利条条件。征用农地地所必须须支付的的费用也也不断提提高。新城区开开发用地地是不具具备开发发建设条条件的生生地，常常常缺乏乏必需的的上水、、下水、、煤气、、电力、、电讯、、供热等等配套市市政管线线，这些些配套设设施均需需开发商商自己建建设，部部分设施施在建设设项目开开工前就就需完成成，以满满足项目目施工的的需要。。新城区没没有现成成的道路路系统，，规划条条件中对对新城区区的道路路要求高高，道路路宽度大大，建设设费用需需由开发发商承担担；新区内还还要求有有足够的的绿地面面积，与与旧城区区相比，，新城区区绿地面面积所占占比例更更高，开开发商需需为此支支付绿化化费用。。11三、土地地一级开开发及其其模式土地一级级开发，，是指由由政府或或其授权权委托的的企业，，对一定定区域范范围内的的城市国国有土地地(毛地)或乡村集集体土地地(生地)进行统一一的征地地、拆迁迁、安置置、补偿偿，并进进行适当当的市政政配套设设施建设设，使该该区域范范围内的的土地达达到“三三通一平平”、““五通一一平”或或“七通通一平””的建设设条件(熟地)，再对熟熟地进行行有偿出出让或转转让的过过程。土地一级级开发的的模式，，对房地地产投资资者获取取土地使使用权的的途径和和价格有有重大影影响。12（一）以以政府为为主的模模式1．将开发的的熟地以以成本价价(含管理费费用)交土地管管理部门门。其优点是是政府容容易控制制土地价价格，有有利于实实现政府府通过地地价调控控房地产产市场的的目标。。2．政府或或人大授授权，由由土地发发展公司司代行政政府职能能，将开开发成的的熟地直直接出让让。这种模式较适适合高新新技术开开发区或或工业园园区的土土地开发发。3．城市土土地管理理部门直直接以熟熟地价格格向投资资者出让让国有土土地使用用权13（二）以以民间为为主，政政府辅助助支持的的模式组建土地地发展股股份有限限责任公公司，该该公司的的启动资资金由各各级政府府投资、、开发区区域所在在单位投投资、发发行土地地债券吸吸收社会会投资等等方式筹筹集。政府可将将一定范范围内的的待开发发土地一一次出让让给该公公司，土土地出让让金可作作为政府府投资，，在该公公司中持持有股份份。该公公司将待待开发土土地开发发成熟地地后，再再向其他他投资者者转让，，获取土土地开发发收益。。但此模式式下土地地开发者者出于利利益的驱驱使，可可能会尽尽量抬高高土地转转让价格格，使政政府不易易控制地地价。14（三）土土地一级级开发的的操作程程序①作出开开发区域域的近期期、中期期和长期期发展计计划；②对开发发区域范范围内的的土地利利用状况况进行详详细调查查，掌握握可开发发土地资资源现状状的数量量、质量量和分布布；③制定开开发区域域发展的的控制性性规划和和详细规规划；④按确定定的优先先顺序选选择启动动开发地地块或区区域；⑤由土地地管理部部门协助助办理土土地出让让(或划拨)手续；⑥制定拆拆迁安置置补偿方方案，并并获得政政府主管管部门批批准；⑦进行现现场土地地开发工工作，达达到相应应的建设设条件；；⑧核算土土地开发发成本、、确定土土地价格格，进行行熟地转转让(或出让)15（四）土土地一级级开发的的对策1．政府充充分授权权。2．充分利利用多种种合作方方式筹措措土地开开发资金金。3．土地发发展公司司不能受受让其所所开发的的熟地进进行房地地产开发发。4．为降低低土地开开发成本本，由土土地发展展公司享享受开发发区域内内土地开开发带来来的土地地增值利利益，对对于开发发区范围围内的土土地实行行土地预预征。5．开发区区域内大大市政的的开发建建设，应应与土地地开发工工作协调调进行。。16第三节城城市市规划及及其对房房地产开开发的影影响一、城市市规划的的作用和和任务（一）作作用城市规划划所确定定的城市市规模和和发展方方向，可可以保障障城市经经济和社社会发展展目标的的实现；；是合理进进行城市市建设与与管理的的蓝图和和依据；；是协调各各项建设设和许多多经济关关系的纲纲领性文文件。随着人类类的进步步和社会会经济的的发展，，城市规规划的着着眼点已已经从““使城市市居民的的居住、、生活、、游憩和和交通得得以正常常运行””转变到到“保护护城市生生态环境境、实现现可持续续发展””上来。。17（二）任任务根据国家家城市发发展和建建设的方方针、经经济技术术政策、、国民经经济和社社会发展展长远规规划、区区域规划划，以及及城市所所在地区区的自然然条件、、历史情情况、现现状特点点和建设设条件，，布置城城镇体系系，合理理确定城城市在规规划期内内经济和和社会发发展的目目标，确确定城市市的性质质、规模模和布局局，统一一规划，，合理利利用城市市土地，，综合部部署城市市经济、、文化、、公用事事业及战战备等各各项建设设，保证证城市有有秩序地地、协调调地发展展。18二、城市市规划及及其与其其他规划划的关系系（一）城城市规划划的层次次按照《中华人民民共和国国城市规规划法》的规定，，城市规规划一般般分为总总体规划划和详细细规划两两个阶段段。大中城市市为了进进一步控控制和确确定不同同地段的的土地用用途、范范围和容容量，协协调各项项基础设设施和公公共设施施建设，，在总体体规划基基础上，，可以编编制分区区规划。。随着城市市建设的的发展和和对城市市规划要要求的提提高，部部分城市市已经开开始在市市中心地地区、旧旧城改造造地区、、近期发发展地区区及其他他经确定定的重点点发展地地区全面面开展法法定图则则的编制制工作，，以弥补补原有各各规划阶阶段之间间的衔接接不足，，促进城城市规划划由定性性向定量量发展，，加强规规划的科科学性、、规范性性和法制制性。城市规划划开始向向3个阶段和和5个层次的的规划体体系转变变，即城城市总体体规划和和次区域域规划；；分区规规划、法法定图则则和详细细蓝图。。19（二）城城市规划划的内容容城市总体体规划的内容包包括：城城市的性性质、发发展目标标和发展展规模，，城市主主要建设设标准和和定额指指标，城城市建设设用地布布局、功功能分区区和各项项建设的的总部署署，城市市综合交交通体系系和河湖湖、绿地地系统，，各项专专业规划划和近期期建设规规划。城市详细细规划应当在城城市总体体规划或或者分区区规划的的基础上上，对城城市近期期建设区区域内各各项建设设作出具具体规划划。其内内容包括括：规划划地段各各项建设设的具体体用地范范围、建建筑密度度和高度度等控制制指标，，总平面面布置、、工程管管线综合合规划和和竖向规规划。20（三）城城市规划划的动态态变化城市总体体规划和和详细规规划在实实施过程程中会有有所变化化，有时时甚至有有很大变变化。开开发商要要密切注注意这种种变化及及可能的的趋向，，并作为为自己开开发决策策的重要要依据。。由于开发发过程本本身也是是动态的的，即某某项目开开发可能能会导致致相邻地地段的开开发。21（四）城城市规划划和其他他规划的的关系城市总体体规划应应当和国国土规划划、区域域规划、、江河流流域规划划、土地地利用总总体规划划相协调调。22三、房地地产开发发过程中中的规划划管理（一）土土地出让让过程中中的规划划管理出让城市市国有土土地使用用权，在在出让前前应当制制定控制制性详细细规划。。出让的地地块，必必须具有有城市规规划行政政主管部部门提出出的规划划设计条条件及附附图。《规划设计计条件通通知书》及其附图图或《审定设计计方案通通知书》及其附图图，是城城市国有有土地使使用权出出让合同同的重要要附件，，不得随随意变更更。确需变更更的，必必须经城城市规划划行政主主管部门门批准。。土地使使用权受受让方在在办理(建设用地地规划许许可证)时，必须须持有城城市规划划行政主主管部门门提供的的具有规规划设计计条件及及附图的的土地出出让合同同。取得《建设用地地规划许许可证》后，方可可办理土土地使用用权权属属证明。。23（二）房房地产开开发过程程中的规规划管理理房地产开开发过程程中的规规划管理理主要体体现在：：开发项项目的选选址、定定点审批批，核发发《建设用用地规规划许许可证证》及规划划设计计条件件，规规划方方案及及初步步设计计审批批以及及核发发《建筑工工程规规划许许可证证》等。在不同同阶段段，规规划管管理有有其不不同的的具体体内容容。1．开发发项目目选址址、定定点审审批阶阶段。。开发商商首先先必须须持计计委批批准立立项文文件、、开发发建设设单位位或其其主管管部门门申请请用地地的函函件、、工程程情祝祝简要要说明明和选选址要要求、、拟建建方案案、开开发项项目意意向位位置的的1/2000或1/500地形图图及其其他相相关材材料，，向城城市规规划管管理部部门提提出开开发项项目选选址、、定点点申请请，由由城市市规划划管理理部门门审核核后向向城市市土地地管理理部门门等发发征询询意见见表。。开发商商请有有关部部门填填好征征询意意见表表后，，持该该征询询意见见表、、征地地和安安置补补偿方方案及及经城城市土土地管管理部部门盖盖章的的征地地协议议、项项目初初步设设计方方案、、批准准的总总平面面布置置图或或建设设用地地图，，报城城市规规划管管理部部门审审核后后，由由城市市规划划管理理部门门下发发《选址规规划意意见通通知书书》。242．申请请《建设用用地规规划许许可证证》阶段。。开发商商持城城市计计划管管理部部门批批准征征用土土地的的计划划任务务书、、市政政府批批准征征用农农田的的文件件(使用城城市国国有土土地时时，需需持城城市土土地管管理部部门的的拆迁迁安置置意见见)、1/2000或1/500的地形形图、、《选址规规划意意见通通知书书》、要求求取得得的有有关协协议与与函件件及其其他相相关资资料，，向城城市规规划管管理部部门提提出申申请。。经城市市规划划管理理部门门审核核后颁颁发《建设用用地规规划许许可证证》。《建设用用地规规划许许可证证》主要规规定了了用地地性质质、位位置和和界限限。253．规划划设计计条件件审批批阶段段。开发商商需持持城市市计划划管理理部门门批准准的计计划任任务书书、开开发商商对拟拟建项项目的的说明明、拟拟建方方案示示意图图、地地形图图(单位建建筑1/500，居住住区1/2000，其中中一份份画出出用地地范围围)和设计计单位位提供供的控控制性性规划划方案案及其其他相相关资资料，，向城城市规规划管管理部部门提提出申申请，，经城城市规规划管管理部部门审审核后后，下下达《规划设设计条条件通通知书书》及用地地红线线图。。《规划设设计条条件通通知书书》主要规规定了了征地地面积积、规规划建建设用用地面面积、、总建建筑面面积、、容积积率、、建筑筑密度度、绿绿化率率、建建筑后后退红红线距距离、、建筑筑控制制高度度和停停车位位个数数等。。264．设计计方案案审批批阶段段。开发商商应首首先委委托有有规划划设计计资格格的设设计机机构完完成不不少于于两个个方案案的设设计，，然后后持设设计方方案报报审表表、项项目各各设计计方案案的总总平面面图(单位建建筑1/500、居住住区1/2000，其中中一份份画出出用地地范围围)、各层层平立立剖面面图、、街景景立面面图等等(1/100或1/200)、方案案说明明书及及其他他相关关资料料，向向城市市规划划管理理部门门提出出设计计方案案审批批申请请；城市规规划管管理部部门接接此申申请后后协同同其他他有关关单位位审查查该详详细规规划设设计方方案并并提出出修改改或调调整意意见。。开发商商根据据审查查意见见对设设计方方案进进行调调整修修改，，再报报城市市规划划管理理部门门审批批。审审批通通过后后由城城市规规划管管理部部门签签发《规划设设计方方案审审批通通知书书》。275．申请请《建设工工程规规划许许可证证》阶段。。开发商商需持持由城城市建建设主主管部部门下下发的的年度度施工工任务务批准准文件件、工工程施施工图图纸、、工程程档案案保证证金证证明、、其他他行政政主管管部门门审查查意见见和要要求取取得的的有关关协议议(如使用用水、、电、、煤气气、热热力等等的协协议)，向城城市规规划管管理部部门提提出申申请；；城市规规划管管理部部门接接此申申请后后，将将负责责主持持召开开市政政配合合会，，组织织有关关单位位进行行综合合图会会签等等工作作，最最后签签发《建设工工程规规划许许可证证》。286．竣工工验收收阶段段。开发项项目竣竣工后后，城城市规规划管管理部部门将将参与与项目目的竣竣工验验收工工作，，以检检查项项目开开发建建设过过程中中有关关规划划要求求是否否得到到遵守守，配配套建建设的的基础础设施施和公公共服服务设设施是是否已已同期期建设设完毕毕等。。29第四节节政政府府对房房地产产市场场的干干预一、政政府制制定干干预房房地产产市场场政策策的原原则政府政政策应应具有有的共共同特特征是是：公公平、、效率率、连连续、、系统统、协协调、、前瞻瞻性和和引导导性。。由于房房地产产特殊殊的空空间固固定性性、价价值昂昂贵性性和使使用耐耐久性性，对对干预预其发发展的的政策策也具具有相相应的的特殊殊原则则。30（一））目标标的确确定性性1．使存存量房房地产产资源源得到到最有有效的的使用用。2．保证证为各各类生生产生生活需需要提提供适适当的的入住住空间间。3．引导导新建建项目目的位位置选选择。。4．满足足特殊殊群体体的需需要。。（二））政策策的连连续性性与协协调性性1．要体体现新新旧政政策的的衔接接。2．要体体现与与相关关政策策的衔衔接配配套。。3．应体体现多多元性性与系系统性性的统统一。。31（三））政策策的针针对性性和导导向性性政府除除了制制定宏宏观调调控政政策外外，还还必须须针对对不同同类型型物业业的供供给、、分配配和消消费途途径，，制定定具有有针对对性的的具体体政策策。同时，，这种种政策策还要要有明明确的的导向向性，，以帮帮助市市场的的参与与者准准确把把握自自己的的行为为取向向。（四））政策策的公公平性性和效效率政府制制定政政策的的原则则是：：既要要通过过资源源和利利益的的公平平分配配来维维持社社会的的稳定定，又又要通通过资资源的的优化化配置置来推推动社社会的的进步步和发发展。。32二、房房地产产市场场的宏宏观调调控(一)土地供供应计计划的的调控控政府作作为国国有土土地所所有者者，对对土地地一级级市场场实行行垄断断经营营，应应通过过制定定和调调整年年度土土地开开发供供应计计划来来调控控整个个房地地产市市场的的发展展。房地产开开发商对对土地的的需求往往往有一一定的盲盲目性，，在产业业政策和和市场需需求等方方面需要要政府来来引导。。房地产产市场发发展需要要建立一一个有序序的竞争争和产业业导向，，而年度度土地开开发供应应计划正正是体现现了这一一管理意意图。科学的土土地供应应计划应应与总体体规划相相协调，，有足够够的弹性性，能够够对市场场信号作作出灵敏敏的反应应。土地地供应计计划应是是公开