房地产项目整体开发流程T

房地产项目整体开发流程

----业务关键节点与控制品牌房地产开发需要整合的资源劳动力土地专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付资源获取资源加工资源流通及再流通房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；

中期(实施期)——由施工图设计到入伙——重在执行；

后期(运营期)——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理项目论证企业视角的房地产流程客户视角的房地产流程产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现案例：佳兆业项目整体开发流程项目启动会国有土地使用证建设用地规划许可证总平图规划设计完成方案设计完成(方案评审会）方案图报建桩基施工图完成主体施工图完成建设工程规划许可证精装交楼标准施工图及材料定板项目开工施工许可证主体开工预售证开盘主体封顶竣工验收入伙18个关键节点——里程碑计划（一级计划）签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付企业获得土地的方式行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。资本市场:

1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;

2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;

3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。土地市场：

通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？市场未来预期；项目或区域发展预期；规划条件的市场实现及经济实现；企业发展战略和机会成本；竞争对手的情况分析。案例：佳兆业拿地原则住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。加速进入以下城市：长三角：有强劲实力的县级市，如常熟、昆山等；环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等；内地省会城市：武汉、西安等。同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过100万平方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已是长沙冠军。各部门职责：投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。营销部：初步市场调研及定位草案。设计部：概念规划设计方案。工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。关键要素：项目可研报告。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付土地地获获取取定位位决决策策产品品设设计计项目目报报建建施工工建建设设推广广销销售售入伙伙交交付付决策策资资金金：：如如何何使使用用、、如如何何平平衡衡、、盈盈利利期期望望、、融融资资渠渠道道。。决策策项项目目：：发发展展方方向向、、盈盈利利模模式式、、承承担担功功能能、、实实施施进进度度。。决策策人人力力：：团团队队运运作作能能力力和和执执行行能能力力、、合合作作团团队队、、主主管管部部门门。。地产产项项目目开开发发三三大大核核心心要要素素：：钱钱、、地地、、人人！！土地地获获取取定位位决决策策产品品设设计计项目目报报建建施工工建建设设推广广销销售售物业业管管理理案例：佳兆业项目定位决策三大要素定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！各部部门门职职责责：：投资资开开发发部部：：建建设设规规划划许许可可证证———国有有土土地地使使用用证证。。营销销部部：：编编制制项项目目经经营营策策划划书书（（包包括括市市场场调调研研深深化化、、项项目目定定位位报报告告、、定定价价方方案案、、示示范范区区方方案案））。。设计计部部：：概概念念设设计计任任务务书书———概念念设设计计深深化化方方案案。。工程程部部：：编编制制项项目目工工程程节节点点计计划划。。财务务部部：：概概念念版版投投资资收收益益。。（（三三个个指指标标））成本本部部：：可可研研版版成成本本2。（（根根据据设设计计部部提提供供的的规规划划要要点点进进行行估估算算））采购购部部：：营营销销合合作作方方资资源源（（广广告告、、代代理理公公司司等等））、、概概念念性性设设计计单单位位。。关键键要要素素：：项项目目经经营营策策划划书书、、概概念念设设计计深深化化方方案案。。土地地获获取取定位位决决策策产品品设设计计项目目报报建建施工工建建设设推广广销销售售物业业管管理理土地地获获取取定位位决决策策产品品设设计计项目目报报建建施工工建建设设推广广销销售售入伙伙交交付付地产产项项目目标标准准设设计计周周期期实施施方方案案施工工图图实施施方方案案施工工图图设计计前前期期3个月月5个月月2个月月设计计周周期期3：5：2土地地获获取取定位位决决策策产品品设设计计项目目报报建建施工工建建设设推广广销销售售入伙伙交交付付包含含的的主主要要设设计计阶阶段段：：概念念设设计计：：大大概概6周；；详规规设设计计：：大大概概6周；；单体体方方案案：：大大概概12周；；扩初初方方案案：：大大概概6周；；施工工图图设设计计：：施施工工标标准准和和结结构构形形式式，，大大概概10周；；景观观设设计计：：大大概概5-6周；；样板板房房及及会会所所设设计计：：大大概概4周。。关键键要要素素：：各各阶阶段段方方案案评评审审。。常见见的的问问题题：：进度度问问题题：：进进度度难难以以控控制制、、各各专专业业公公司司难难以以衔衔接接。。质量量问问题题：：评评价价体体系系和和评评价价经经验验的的缺缺失失。。土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付详规报建建方案报建建初步设计计报建施工图报报建开工时间间开盘时间间设计控制制点项目重要要节点概念设计计研究区域确认认概念设设计研究究结论规划方案案设计区域规划划设计评评审会区域单体体确认实施方案案完成基础施工工图全套施工工图完成成景观设计计销售包装装设计方案文本本中，最最重要两两张图——项目总平平面图、、标准层层平面图图！土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付最优化的的设计阶阶段流程程参考：：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计规划单位位与施工工图：初初步设计计、施工工图把控控；规划单位位与景观观：完善善、技术术交底；；施工图与与景观：：隐蔽管管线工程程设计。。最优秀的的设计成成果是最最能体现现开发商商开发思思维和开开发意识识的成果果，而非非作品。。各部门职职责：投资开发发部：方方案设计计报批批批复意见见书——建设工程程规划许许可证——基础施工工许可证证。营销部：：编制营营销总纲纲及评审审、组建建营销团团队。设计部：：编制方方案设计计任务书书——规划设计计方案评评审（含含单体设设计方案案）——景观方案案评审——初步设计计成果评评审（含含基坑支支护设计计图）——建筑施工工图评审审（含基基础设计计图）——正式施工工图评审审。工程部：：地质初初堪——地质详堪堪——土方开挖挖及边坡坡支护——基础施工工。财务部：：方案版版投资收收益。（（三个指指标）成本部：：方案版版成本、、施工图图预算。。（根据据设计部部提供的的规划要要点进行行估算））采购部：：施工图图顾问单单位——景观、室室内、方方案设计计单位——监理单位位招标——土建总包包招标——工程材料料设备采采购。客服、物物业部：：物业策策划方案案。关键要素素：各类类设计方方案、合合作方资资源、项项目营销销总纲、、土方开开挖及边边坡支护护。土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付关注风险险点：工程部、、投资开开发部、、设计部部关注设设计指标标表！工程部、、设计部部、营销销及客服服部关注注交楼标标准！设计部、、工程部部、营销销及客服服部关注注一户一一图！工程部、、设计部部、营销销及客服服部、投投资开发发部要关关注变更更和报建建图纸！！土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付开发办开发经营营许可证证项目手册册计委固定资产产投资计计划项目立项项规划局建设用地地规划许许可土地测量量、评估估国土资源源局国有土地地使用权权证土地确认认、报批批土地交易易开发办人防办墙改办消防支队队环保局基础设施施牌套费费开发管理理费人防异地地建设费费墙改基金金消防设施施费环境评估估及排污污费规划局建设工程程规划许许可方案审批批规划局中标通知知书质检站散水办劳保办定额站安检站安全许可可定额鉴别别劳保统筹筹散水押金金质检委托托城管大队队执法大队队规划局开发办建委基建建科施工许可可证预售许可可证放线管理理房地产项项目一般般报批报报建流程程土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付如何加快快项目报报批报建建进程？？内部控制制：设计图纸纸的图纸纸质量、、出图图时间、、图纸变变更（报报建图纸纸的变更更）等；；现场配合合：项目现场场现状、、项目现现场接待待；外部协调调：当地各级级政府包包括规划划局、建建设局、、国土局局、城管管、质检检站、消消防等各各类工作作协调；；合作方的的协调：：合作方报报建资料料、合作作方工程程配合（（主要是是现场））、合作方报报建工作作（劳保保金、中中标备案案、淤泥泥证等））、合作作方的资资源配合合（尤其其是专业业部门））。1、技术处处理文物考察察？政府府工程？？先行土土方开挖挖？先行行基础施施工？2、协调关关系城管是主主要查处处的单位位，和城城管关系系好可避避免很多多麻烦。。3、处理技技巧以有替无无，以小小替大；；（以小小施工证证开大标标段的工工）减免申请请，考虑虑天气及及形象／／影响等等因素。。土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付如何处理理无证施施工？土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付工程建设设的相关关知识：：工程建设设组成部部分：土土建、水水电、安安装及设设备；整体工程程建设：：单体部部分、环环境部分分、室外外管线；；建筑结构构形式：：砖混、、框架、、框剪、、钢结构构等；项目施工工周期（（合理进进度）：：多层及低低密度：：9—12个月；小高层：：1年半；高层建筑筑：2年到两年年半；施工组织织次序：：基础部分分→主体体工程→→外墙装装饰及安安装→园园区管线线→景观观施工→→竣工验验收。土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付工程建设设的相关关知识2：影响工程程造价的的主要因因素：建筑结构构形式及及建筑形形态：钢钢结构＞＞框剪＞＞框架＞＞砖混；；外立面材材质及设设备等级级：是否否玻璃幕幕墙、外外立面选选材标准准；施工取费费等级：：在施工工定额的的基础上上加减；；地基情况况：是否否岩石、、是否流流沙、是是否软基基，决定定了基础础的施工工成本；；场地条件件：是否否平整、、是否山山地；抗震等级级：6级、7级、8级；节能要求求：是否否满足节节能规范范；景观环境境造价。。各部门职职责：投资开发发部：建建设工程程施工许许可证。。营销部：：示范区区开放（（含售楼楼处、样样板房））、客户户积累。。设计部：：配套工工程图纸纸（水、、电、燃燃气、排排污）、、配合销销售的设设计输入入（合同同附图、、模型、、交楼标标准）。。工程部：：主体结结构施工工（示范范区施工工）。财务部：：方案版版投资收收益。（（三个指指标）成本部：：项目动动态成本本。（成成本月报报）采购部：：分包工工程及材材料设备备采购。。（主要要包括消消防、人人防、永永久水电电、燃气气、铝合合金门窗窗、幕墙墙、精装装修等））客服、物物业部：：物业公公司招投投标（取取得预售售证的必必要条件件）。关键要素素：建设设工程施施工许可可证、示示范区开开放、主主体结构构施工、、物业公公司招投投标。土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付关键要点点：质量控制制！进度控制制！成本控制制！协调管理理！项目管理理者要有有运营的的高度！！土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付售前阶段段售中阶段段售后阶段段市场、客客户、产产品客户、传传播、销销售服务务、价格格、促销销风险控制制策划咨询询、代理理公司销售代理理、广告告代理、、媒体律师行、、银行、、房管部部门三个阶段段土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付组建销售售团队；；（（销售总总监、销销售经理理、销售售员、策策划总监监、策划划经理、、策划师师）项目形象象定位；；（（主推广广语、主主形象画画面、项项目案名名、项目目LOGO等）项目销售售卖点提提炼；（（区位、、地段、、产品、、环境、、价格、、品牌等等）项目营销销执行方方案；（（开盘方方案、销销售手册册、销售售周期、、价格、、法律文文件、培培训等））项目营销销推广方方案；（（推推广周期期、媒体体组合、、费用计计划、重重大营销销活动方方案等））项目展示示区包装装方案；；（外围围导示、、售楼处处、样板板房、看看楼通道道、工地地等）合作方资资源使用用；（广广告公司司、代理理公司、、制作公公司、短短信公司司、媒体体、印刷刷等）项目第一一次广告告出街；；公司及项项目品牌牌推广；；项目展示示区开放放；项目价格格听证会会；项目一期期开盘；；营销费用用预算。。关键节点点各部门职职责：投资开发发部：面面积预测测报告——取得预售售许可证证。营销部：：开盘方方案、价价格、洗洗筹、开开盘实施施。设计部：：配合销销售的设设计输入入（合同同附图、、模型、、交楼标标准）。。工程部：：施工进进度达到到预售条条件。（（产品类类型不同同、城市市不同，，情况有有异）成本部：：项目动动态成本本。（成成本月报报）采购部：：分包工工程及材材料设备备采购。。关键要素素：工程程达到预预售条件件、取得得预售许许可证、、开盘。。土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付土地获取取定位决策策产品设计计项目报建建施工建设设推广销售售入伙交付付