房地产项目合约规划编制“三步法”

1时间：2022年12月2日

项目合约规划编制“三步法”

（初稿）本报告说明本报告试图对作者掌握的合约规划编制经验做归纳和总结，将隐性经验显性化为方法论，但是因为作者缺乏房地产项目运作业务的实战经验和工程管理的专业知识，所以这一版报告只是一个开始，需要明源同事不断总结来完善，尤其在“合约规划—采购计划—合同签定”环节本报告最主要的作用还是作为内部培训课件，让实施和客服顾问了解编制方法，以满足和客户业务部门的交流，在项目中适当引导客户本报告内容也可以作为对外的成本培训课件一部分，但是对外培训之前，选择的内容和讲解应经过内部严格评审项目合约规划编制三步法（从无到有）一、统一成本科目建立全公司统一的成本科目模板——控制科目和核算科目二、编制合约规划模板WBS方式对工程内容进行分解，形成合同基准单元根据公司主流的工程发包模式对合同基准单元进行组合，形成标准合约清单三、编制项目合约规划将项目实际情况和标准模板结合编制3第一步：成本科目设置的原则①土地费用前期工程费用主体建安及装修工程费配套设施费园林景观费工程相关费基础设施费房地产成本二级科目科目设置要符合公司习惯的业务实际发生语言，使费用大体能够上按照项目开发顺序进行归集，如“拓展阶段：土地费用→策划和设计阶段：前期费用→建设阶段：龙湖的第3-6项……”

判断成本控制科目设置是否合理的重要依据是，开发过程中各种费用都能找到相应的科目做归集。这样才能明确“每一个控制科目下要干哪些事和为这些事签什么样合同”

1234675项目推广费9开发间接费8成本科目设置的原则②设置控制科目主要是为了能够控制独立施工的单位工程建造成本，设置核算科目主要是为了目标成本测算和结算后沉淀分项工程的造价数据“成本控制科目—合约规划”是成本发生过程中统一业务部门和成本部门的管理语言

“成本核算科目”是成本部门内部做测算和核算的语言成本科目设置的原则③关于期间费用：“成本”是指按产品分摊的、与生产产品直接相关的费用，包括管理费用、括土地、前期、配套、基础、建安、开发间接等方面；“费用”是指在一定会计期间内发生的与生产经营没有直接关系或关系不大的各种费用，财务费用、销售费用等。成本是对象化的费用，费用则是针对一定的期间而言。结算确认方式：在财务上，“期间费用”是根据发生制确认，“成本”是根据项目交付与否确认税务上的影响：开发成本是计入营业税和土地增值税计算范围，期间费用（龙湖的开发间接费和项目推广费）是计入所得税计算范围土地费用前期工程费用主体建安及装修工程费配套设施费园林景观费工程相关费基础设施费房地产成本二级科目1234675项目推广费9开发间接费8第二步：标准合约规划模板编制①土地费项、报批报建费、工程间接费项：按照过往做项目的习惯对费用类别进行细化梳理和设置相应合同或费项，以便于在做项目合约规划或者签合同时尽可能一一对应或者合并而不做分拆或重组②设计类：按照过往主流项目寻找设计单位的习惯，或者将设计类合约按照WBS方式进行分解形成可独立成为合同的基准单元专项设计类合约一般遵照主流项目的发包模式，编制项目合约规划或签合同时尽可能不变化最主要建筑设计和景观设计类合约按照WBS分解为合同基准单元，便于项目中合并或者不变③营销推广费用类：根据控制总额和提升费效比来规划合约起步阶段的粗放型：按照营销推广费用的性质分大类，形成标准的合约大类（费项大类），便于在项目中规划合约或者签合同时拆分合同大类精细化阶段：需要精细化管理营销类费用，达到例如提升营销费效比效果之际，可以细化梳理子类费项合同营销推广费用主要是按照预算计划来管理，而且费项种类比较清晰，所以根据预算管住总额、根据营销计划管住阶段投入是主要目的④工程类——三通一平、主体建安及装修、园林景观、市政基础设施、配套工程等步骤1：对工程类按照WBS方式进行分解，形成基准任务项和对应的可独立成为合同的基本合同包，即合同基准单元。步骤骤2：按照照企企业业主主流流工工程程和和材材料料设设备备发发包包方式式对合合同同基准准单元元进进行行重重组组，形成成标标准准的的工工程程类类合合约约清清单单某个个基基准准任任务务项项在在项项目目中中是是习习惯惯单独独签合合同同，就把把它它对对应应的的合合同同基基准准单单元元作作为为一一项项标标准准合合约约固固化化下下来来；；某几几个个基基准准任任务务项项在在项项目目中中是是习习惯惯形形成成一一个个工工作作包包签签合合同同，，就就把把这这几几个个合合同同基基准准单单元元合合并并为为一一项项合合约约固固化化下下来来；案例例：：某某集集团团的的标标准准合合约约架架构构对各各类类承承包包商商和和供供应应商商的的说说明明总承承包包商商：：指业业主主通通过过招招标标等等方方式式选选定定的的主主体体工工程程总总承承包包施施工工单单位位。。总总承承包包商商负负责责其其合合同同范范围围内内工工程程的的施施工工及及管管理理协协调调工工作作，，除除直直接接接接受受业业主主的的管管理理外外，，同同时时接接受受本本工工程程监监理理、、设设计计单单位位、、造造价价顾顾问问公公司司的的相相关关管管理理及及服服务务。。按按时时向向监监理理、、业业主主报报审审自自主主施施工工的的工工程程价价款款估估算算明明细细及及结结算算资资料料，，审审核核所所照照管管的的指指定定分分包包商商、、指指定定供供应应商商的的付付款款明明细细及及结结算算资资料料。。总承包工程程的范围一一般是指主主体建筑设设计施工图图范围内的的全部内容容，包括建建筑（含外外墙保温、、外墙饰面面等）及安安装（包括括给排水预预埋、电气气预埋、消消防预埋等等）工程程等。选定或指定分包商：指业主通过过招标等方方式选定的的专业工程程分包商，，与业主、、总承包商商签订三方方合同（目前比较较少了），或由总包选选定的专业业工程分包包商，但是是必须经业业主审核同同意。分包工程的的范围主要要包括主体建安工程中中的门窗、、公共部位位装修、电电梯安装、、消防工程程、弱电工工程、百叶叶及栏杆等等工程。指定供应商商：指业主通过过通过指定品牌指指定价格选定的专项项材料设备备供应商，又称为甲定乙供类。如某企业指定的材料设备备范围有：商品砼、砌砌块/砖、防水材材料（屋面面、楼地面面、墙面））、内墙涂涂料、烟道道、钢管、、扁钢、接接线盒、暗暗盒、开关关、插座、、灯具、电电工管、桥桥架、给水水管、排水水管、排水水涵管、电电线、石材材。对各类承包包商和供应应商的说明明（续）独立工程承包商商:指业主选定定的独立于于总承包工工程之外且且由业主与与之签订两两方合同的的承包商。。独立工程程承包商负负责自主工工程范围内内施工及管管理协调工工作，除直直接接受业业主管理外外，同时接接受工程监监理、设计计单位、造造价顾问公公司的相关关管理及服服务。按时时向监理、、业主报审审自主施工工的工程价价款估算明明细及结算算资料，审审核所照管管的指定分分包商、指指定/独立供应商商的付款明明细及结算算资料。独立工程承承包商的工工程范围主主要是指主体之外的与主主体工程联联系较少、、专业特点点明显、业业主直接控控制进度质质量比较有有利，且计计价依据有有所不同、、有必要加加强管理和和控制的专专业工程，，如社区管管网工程、、园林景观观工程等。。独立供应商商:指由业主通通过招标等等方式确定定的，一般般属于专业业垄断或其其他原因致致使不适宜宜纳入总承承包商或其其他承包商商管理范畴畴的材料设备供应商。签签订两方合合同（业主主、供应商商），中期期付款、结结算资料分分合同类型型报业主。如某企业甲方供应的材料料设备范围围：钢材（（仅用于工工程实体的的钢筋）、地砖、外墙墙油漆或涂涂料、外购购土方、配配电箱、电电缆、电梯梯、进户门门、防火门门、中央空空调。明确工程类类标准合约约的范围是是模板在项项目中起约约束和指导导作用的前前提工程合同名称

工程合同范围(对应成本科目)合同036【B-02-01】施工类_指定分包_门窗及幕墙工程(三方合同)1科目045【03-03-01】主体建筑工程费_门窗工程_单元门2科目049【03-03-05】主体建筑工程费_门窗工程_窗、阳台门3科目118【07-02---】配套设施费_会所4科目119【07-03---】配套设施费_幼儿园5科目120【07-04---】配套设施费_学校6科目123【07-07---】配套设施费_物业管理用房合同037【B-02-02】施工类_指定分包_户门工程(三方合同)1科目046【03-03-02】主体建筑工程费_门窗工程_入户门合同038【B-02-03】施工类_指定分包_公共部位精装修工程(三方合同)1科目051【03-04-01】主体建筑工程费_公共部位精装修_大堂精装修2科目052【03-04-02】主体建筑工程费_公共部位精装修_楼梯间精装修3科目055【03-04-05】主体建筑工程费_公共部位精装修_电梯厅精装修4科目056【03-04-06】主体建筑工程费_公共部位精装修_单元入口精装修5科目059【03-04-09】主体建筑工程费_公共部位精装修_其他6科目118【07-02---】配套设施费_会所7科目119【07-03---】配套设施费_幼儿园8科目120【07-04---】配套设施费_学校9科目123【07-07---】配套设施费_物业管理用房合同039【B-02-04】施工类_指定分包_室内精装修工程(三方合同)1科目048【03-03-04】主体建筑工程费_门窗工程_户内门2科目061【03-05-01】主体建筑工程费_室内装修_厨房精装修3科目062【03-05-02】主体建筑工程费_室内装修_卫生间精装修4科目063【03-05-03】主体建筑工程费_室内装修_厅房精装修5科目064【03-05-04】主体建筑工程费_室内装修_阳台、露台、地面精装修6科目137【08-02-03】开发间接费_营销费用_售楼处装修及包装7科目138【08-02-04】开发间接费_营销费用_样板间装修及包装合同040【B-02-05】施工类_指定分包_钢结构工程(三方合同)1科目039【03-02-06】主体建筑工程费_结构及粗装修工程_上部结构及粗装修案例：两个个合约规划划模板的合合约范围说说明案例：绿城城通过命名名来约定标标准合约的的范围绿城的标准土建建总包合约涉及及的工程有有地基处理理工程、地地上结构工工程、砌筑筑工程、粗粗装修工程程、以及会会所基础结结构等，跨跨越了多个个科目。因此在进进行合约规规划命名时时，可以命命名为：总承包工程程合同（地地基处理工工程）、总总承包工程程合同（地地上结构工工程）等附：合约规规划中的““二八原则则”哪些类别的的合同属于于“占80%成本金额的的20%合约”（除去土地费、管管理费、财财务费）土方工程桩基础工程程主体建安总总包（包括括钢材和水水泥）外墙（部品品提供、保保温、施工工）门窗栏杆景观园林工工程费小区内的水水电暖气工工程电气或智能能化工程报批报建或或行政费用用（城市建建设配套费费、建筑企企业养老保保障金）营销费用（（代理费、、广告费））在制制订订合合约约规规划划模模板板和和编编制制项项目目合合约约规规划划时时，，重重点点关关注注这这20%的采采购购事事项项规规划划———影响响关键键进进度度、、成成本本金金额额大大、、影影响响后后续续质质量量的的重重点点合同同，，抓抓住住成成本本管管理理的的主主要要内内容容三、、编编制制项项目目合合约约规规划划———何时时编编制制？？龙湖湖：《项目目目目标标成成本本（（执执行行版版））》编制制完完成成后后15个工工作作日日内内中海海：在在项项目目开开工工前前一一个个月月内内完完成成项项目目合合约约策策划划报报告告的的编编制制工工作作金隅隅：分分为为两两阶阶段段第一一阶段段编编制制时时间间为为方方案案设设计计评评审审通通过过后后，，由由成成本本管管理理部部负责责组组织织编编制制设计计及及前前期期工工程程的的合合约约规规划划；；第二二阶阶段段编编制制时时间间为为目目标标成成本本（（执执行行版版））审审批批后后，，由由采采购购首首先先编编制制工工程程类类采采购购策策划划，，成成本本结结合合合合约约规规划划要求求组组织织编编制制此阶阶段段合合约约规规划划。。这个个分分期期或或合合约约规规划划对对应应的的采采购购事事项项的的目目标标成成本本确确定定这个个分分期期的的项项目目主主项项计计划划确确定定———要干干什什么么事事、、何何时时干干大大致致明明确确在““需需要要细细化化明明确确采采购购事事项项的的预预算算、、发发包包方方式式、、采采购购方方式式和和进进场场时时间间””这这个个节节点点开开始始编编何人人编编制制？？编编制制什什么么？？组织织职职责责组织织部部门门负责责提提供供的的内内容容参与与部部门门成本本或或合合约约各种种材材料料设设备备合合同同的的预预算算、、签签约约预预计计时时间间、、采采购购范范围围设计计汇总总各各部部门门提提供供的的内内容容，，编编制制项项目目合合约约规规划划关注注各各个个控控制制科科目目下下的的合合约约预预算算汇汇总总额额是是否否超超本本科科目目的的目目标标成成本本；；关注注工工程程类类合合约约的的范范围围是是否否有有重重叠叠、、遗遗漏漏等等；；如果果有有以以上上两两类类问问题题，，要要组组织织商商议议解解决决方方案案；；各项项前前期期或或报报批批报报建建费费用用的的预预算算、、缴缴纳纳的的时时间间节节点点报批批报报建建或或前前期期采购购各种种设设计计合合同同的的预预算算、、签签约约预预计计时时间间、、设设计计工工作作完完成成预预计计时时间间各项项工工程程发发包包合合同同的的预预算算、、签签约约预预计计时时间间、、工工程程范范围围成本本或或合合约约/采购购各项项施施工工单单位位和和材材料料设设备备的的进进场场预预计计时时间间、、工工程程完完成成预预计计时时间间；；各项项合约约范范围围提提出出或或确确认认工程程营销销各种种营营销销合合同同的预预算算、、签签约约预计计时时间间、、事事项项完完成成预计计时间间怎么么编编？？土地地费项项、、报报批批报报建建费项、工程程间间接接费费项：尽尽量量遵遵循循标标准准模模板板，，可可以以根根据据本本地地或或本本项项目目差差异异做做调调整整设计计类类：：根根据据项项目目需需要要，，如如主主体体方方案案设设计计和和景景观观设设计计是是同同一一家家设设计计单单位位，，将将设设计计类类基基准准合合同同单单元元做做组组合合营销销推广广费费用用类：：在在每每一一大大类类费费项项（合约大大类））下作作分拆拆工程类类——三通一一平、、主体体建安安及装装修、、园林林景观观、市市政基基础设设施、、配套套工程程等：尽量遵遵循标标准模板，，可以以根据据本地或或本项项目差差异做做调整（（如某某些施施工工工程被被指定定或垄垄断））【绿城：：项目公司在在运用用此标标准时时，可可在《《集团团标准准工程程合约约规划划》的的基础上进行行分拆拆、合合并、、删除除、新新增、、重组组五类类操作作，但但是““合同同范围围”都都需进进行相相应的的刷新】不提倡倡针对对项目目合约约规划划和合合约规规划模模板的的差异异进行行审批批，【只有合合约的的预算算（目目标成成本））之和和超公公司确确定的的目标标成本本总额额，才才可能能发起起目标标成本本调整整的审审批流流程】，但是是可以以将项项目合合约规规划和和模板板的差差异做做说明明，报报给总总部成成本管管理部部门备备案，，以备备其在在过程程中做做业务务规范范检查查，或