旅游地产策划体系培训59

旅游地产策划体系总论度假区市场分析可行性分析和投资土地使用规划项目设计经营与管理实例分析旅游地产的市场潜力：从市场需求来说，旅游地产实际上巧妙的实现了人们旅行生活中行与居的结合，也在某种程度上满足了消费者对休闲和投资的双重追求，所以具有充分的市场潜力。开发理念：充分挖掘项目自身资源（山、水……）差异化的产品旅游带动地产首先我们要对项目开发目标有清晰的描述：给你惊奇的空间让你松一口气的舒适地方宁静的心灵之旅……休闲、轻松健康、运动自然、生态体验、刺激幽雅、宁静先驱性、梦想、惊奇多元化、多功能复合……开发者对项目目标清晰的描述将通过细致的市场分析和可行性研究论证和调整，通过全面的土地规划和项目设计体现和深化，最后借由高效的经营和管理保证目标的实现。旅游地产策划体系总论市场来源旅游度假区市场的需求由人的三个基本愿望决定：摆脱原来熟悉的环境、改变生活节奏的愿望满足个人兴趣的愿望去风景名胜和不寻常地区旅游的愿望成功的度假区开发要求开发商一定要非常清楚消费者所需要的各种娱乐方式和可供选择的度假场所。旅游地产策划体系总论度假区分类1、按消费市场的远近分名胜度假区区域性度假区名胜度假区区域性度假区市场距离远近（2－3h车程）交通方式飞机汽车光顾频率一年一次或者若干年一次一年15－20次或更多次逗留时间较长（1－2周）2－4天两者的旅馆需求类型、休闲项目类型、服务模式都有很大区别。名胜度假区的旅馆和第二寓所有较高的入住率。两者界限并不是绝对的，可以互相转化。旅游地产策划体系总论度假区分类2、根据环境和娱乐活动内容来分海湾度假区湖（河）滨度假区山地（滑雪）度假区高尔夫度假区网球俱乐部马术度假社区健身和温泉度假区自然风景度假区——国家公园、瀑布、奇石运动探险度假区——钓鱼、攀岩、打猎、潜水、拓展主题公园度假区——历史和传统文化遗产、音乐文化、异域文化寻找针对项目自身特点，有特色的旅游项目。旅游地产策划体系总论度假区分类3、根据住宅和旅馆类型来分度假旅馆分时制旅馆度假别墅（第二寓所）多功能度假社区※度假旅馆

度假旅馆与商业旅馆区别主要在于客人住旅馆的目的不一样。住度假旅馆主要是为了放松、娱乐，而住商业旅馆是为了方便；度假旅馆常设计成多层、有阳台、房间也较大、拥有较多的娱乐用房。因为住这些旅馆的多数是夫妇或者家庭，与住商业旅馆的客人相比，他们通常会花更多的时间待在房间里。这种旅馆应能提供不同套型的房间，以吸引不同层次的旅客。※分时制和假日产权度假村买主购买了一年中某个时段使用某个单元的权力。分时制旅馆通常比度假旅馆包括更多的房间——卧室、起居室、厨房，可以被设计成各种建筑形式，有独立的高层，也有多个低层建筑的组合，与第二寓所相比，最大的市场优点是它的可支付能力，还有交换能力。※第二寓所项目开发更强调户外活动面积的增加、建筑密度要低，建筑设计不倾向采用很正规的建筑外形，住宅的形式变化多样。于开发商而言，第二寓所项目的开发，不必要后续过多的管理工作。旅游地产策划体系总论※多功能度假区

多功能度假区的优点：它结合了前文已讨论的几种度假区形式。除了有大量的娱乐设施外，多功能度假区主要特点是能提供各种类型的房屋所有权和房屋设施的使用权。一般来讲，多功能度假区比普通度假区规模大，娱乐设施也多得多。一个住旅馆或作短暂停留的客人是分时制单元、公寓住宅单元或独立式住宅的潜在购买者。一个分时制单元的拥有者是潜在的公寓住宅单元和独立式住宅、公寓住宅单元和联排式独户住宅的拥有者。

……

“多功能度假区的根本优点在于它最终作为一个整体要比它各部分的简单相加更有优势。”度假旅馆分时制单元公寓住宅联排式独户住宅独立住宅

上一级的住户都是下级的潜在购买者。同样，一个滑雪爱好者或是一个风帆冲浪爱好者可以将兴趣转移到其他项目如高尔夫上。因此具有为用户提供多种度假活动的能力是度假区在市场竞争中占据优势前提条件。旅游地地产策策划体体系总论论项目启启动初初期的的关键键：交通吸引人人的入入口指引标标志景观、、绿化化、环环境整整治（（蚊子子、虫虫、水水草））公共开开敞空空间、、聚会会场所所周到的的物业业、服服务、、管理理多功能能开发发带来来的挑挑战在在于：：这类类开发发区规规模很很大，，因此此，也也就要要求有有更多多的前前期资资本用用在规规划、、土地地购置置、基基础设设施和和主体体结构构的花花费中中。一个解解决的的办法法就是是从一一个小小型的的多用用途度度假区区或单单用途途度假假区开开发着着手，，然后后根据据需求求再进进行扩扩大。。（项项目分分期的的概念念）在项目目的初初期，，怎样样吸引引客户户，聚聚集人人气成成为整整个项项目的的关键键。旅游地产策策划体系总论“不管建设用用地面积的的大小，一一个度假区区开发的第第一步应该该是建立一一个吸引人人的入口，，在主干道道上有引人人注目的指指引标志，，完美的景景观，有一一个或更多多的聚会地地点，能为为新居民和和作短暂停停留的有客客提供一个个相互熟悉悉的环境，，生活在一一个社区中中，友好和和有趣的邻邻居及周到到的物业管管理对购置置产业者来来说有着很很强的吸引引力。开发发商在花费费大量资金金建一个新新高尔夫球球场和进行行新项目的的维护之前前就必须把把这些事情情做好。””——查尔斯•E•费雷泽海松村度假假村创始人人和总裁社区50%的住宅销售售都源于顾顾客愉悦的的心情！总论论度假假区区市市场场分分析析可行行性性分分析析和和投投资资土地地使使用用规规划划项目目设设计计经营营与与管管理理实例例分分析析旅游游地地产产策策划划体体系系度假假区区市市场场分分析析20世纪纪80年代代许许多多项项目目的的成成功功只只是是凭凭借借有有巨巨大大的的市市场场。。然然而而今今天天许许多多项项目目都都不不成成功功，，市市场场原原则则已已发发生生了了很很大大变变化化，，深深入入细细致致的的市市场场研研究究很很关关键键，，特特别别是是大大规规模模的的多多功功能能度度假假区区。。“记记住住，，我我们们的的业业务务不不是是必必需需品品业业务务，，我我们们的的业业务务是是奢奢侈侈品品业业务务。。我我们们的的顾顾客客正正在在有有越越来来越越多多的的空空闲闲时时间间和和多多余余资资金金，，但但他他们们也也有有越越来来越越多多更更复复杂杂的的需需求求：：要要求求房房产产质质量量更更高高、、服服务务更更多多、、更更加加便便利利。。我我们们首首先先必必须须探探知知人人们们想想要要什什么么，，继继而而发发现现我我们们是是否否能能够够为为他他们们解解决决什什么么。。””———詹姆姆斯斯•查芬芬恩恩一个个越越来来越越细细化化的的市市场场更更要要求求开开发发商商要要把把握握产产品品的的形形式式。。市场场分分析析是是进进行行项项目目经经济济可可行行性性研研究究的的基基础础，，也也是是成成功功的的关关键键所所在在。。除除非非一一个个项项目目正正好好能能满满足足市市场场某某部部分分的的需需求求，，否否则则无无论论这这个个项项目目的的具具体体计计划划是是多多么么有有吸吸引引力力，，或或者者财财务务计计划划多多么么周周全全，，开开发发者者也也不不能能进进行行运运作作。。度假假区区市市场场大大体体包包括括：：娱乐乐消消费费者者市市场场住宅宅市市场场分时时制制市市场场旅馆馆和和游游客客市市场场商业业房房地地产产市市场场旅游游地地产产策策划划体体系系度假假区区市市场场分分析析娱乐乐消消费费者者市市场场研究究内内容容家庭庭结结构构收入入心理因素和娱娱乐休闲偏（（见图表2－1）市场分析表（见图表2－2）三小时路程两小时路程一小时路程项目辐射区位分析(图表2-1）运动和娱乐项目参与率

19911992199319941995

199119921993199419951步行锻炼69.667.864.470.870.328背包徒步旅行10.49.79.29.810.22游泳66.263.161.460.361.529高山滑雪10.410.810.510.69.33骑自行车54.054.647.949.856.330健美操12.311.510.88.59.34器械锻炼39.239.434.943.844.331乒乓球

9.5

7.89.35钓鱼47.047.651.245.744.232橄榄球

8.36野营47.147.342.742.942.833独木舟8.77.26.58.57.27保龄球40.442.541.337.441.934花样滑冰7.96.76.97.87.18台球29.629.329.434.031.135滑水橇9.07.98.17.46.99篮球26.228.229.628.230.136羽毛球

7.0

5.45.810徒步旅行22.721.619.525.325.037骑山地车——有路

4.65.75.711汽船22.422.320.726.425.038水下潜游5.44.84.95.95.712高尔夫24.724.022.624.624.039射箭

4.813室内溜冰7.39.712.419.523.940室内网球6.36.65.45.34.714有氧锻炼25.927.824.923.223.141武术3.2

3.6

4.515跑步或慢跑22.521.920.920.620.642滑板8.05.55.64.94.316投掷17.018.819.221.219.443攀岩

4.3

3.44.017排球22.622.120.517.418.044航海4.13.53.84.13.718垒球19.619.217.918.117.645滑雪4.43.53.73.63.419打猎17.117.818.516.416.346曲棍球

1.52.23.220棒球16.515.116.715.115.747啦啦队

2.921滑冰18.616.815.314.013.648冰上曲棍球1.81.61.71.92.522网球16.717.314.211.612.649乘筏漂流2.0

2.1

2.523足球无无

12.150潜水2.02.22.42.22.424英式足球10.010.610.312.512.051滑雪1.61.21.82.12.325增氧健美操6.89.210.611.511.452拳击

0.7

1.426打靶11.512.312.812.211.253雪中行走

0.4

0.627骑山地车无无10.59.010.554风帆冲浪0.80.80.60.70.5(图表2-2)度假区市场分析表经济趋势位置政策环境度假地的经济趋势景观特点公共性法规客源地的经济趋势道路决策的过程在业人员和失业人员距机场距离对变化的反应收入空运服务质量

周边环境潜在消费者的调查人口趋势设施和服务意识度假地的人口趋势道路交通状况购买的可能性客源地人口趋势

组成重要性组成消费者喜爱的产品构成(年龄、收入、家庭类型）寓所形式

旅馆、汽车旅馆季节度假区优势公寓价格户外娱乐设施公时制公寓尺寸风景特征野营露宿交通文化和历史特征费用、比例设施商业和购物机会质量服务会议、习俗占有率

地区特征入住率

气候条件现状和未来

信誉信誉

旅游趋势市场区域

数量位置和范围

来源大小

季节已渗透的市场

组成（年龄、收入、家庭类型）未渗透的市场

重游此地的人数组成

停留的时间交通条件（距离、费用）

旅游地产策划划体系度假区市场分分析住宅市场成功的度假区区开发者都明明白这个道理理：即不同的的动机和因素素会影响购买买者的决定。。强调去调查和和理解市场最最重要的部分分——买主，及怎样样把买主吸引引到产品中来来。住宅市场的客客户：（图表表2－3）第二寓所投资资者分时制购买者者第二寓所使用用者工作人员（周周边）退休人员主寓所购买者者对消费者消费费动机的分析析VALS———价值观和生活活方式方案消费者能被三三个基本定位位中的一项或或多项所促动动：原则、地位、、行动。以原则为主的的消费者通常常被他们认为为是好的和正正确的价值观观、道义、准准则所左右。。以地位为主的的消费者被驱驱使去购买那那些能证明他他们成功的产产品和服务，，特别是能够够在具有同等等地位的人群群中的服务。。以行为为主的的消费者通常常被一种愿望望所驱使、或或者是感情、、或是物质的的冲动。针对特定的消消费者，开发发他们需要的的特定产品，，以及采用特特定的营销策策略。

第二寓所投资者分时制购买者第二寓所使用者工作人员退休人员主寓所使用者预计销售百分比23%2%15%25%25%10%用途投资或度假使用

出租财产度假使用度假使用季节性使用

不出租度假使用、退休后居住投资、退休后居住永久或季节性居住退休居住永久性居住

户主使用参考资料

年龄35-5535-5540-5550-6060+35-55家庭收入（万美元）15+7.5+15+7.5+5+7.5+净资产（万美元）15050+25015012070居住者来源

本地5%0%0%10%10%50%地区30%40%40%40%40%20%州65%60%60%50%50%30%产品形式参考公寓公寓公寓套房独立住宅独立住宅小型别墅小型别墅独立住宅示范住宅示范住宅

独立住宅示范住宅套房套房影响决策的因素各种经验各种经验使用增值医疗设施学校使用和现金状况使用价值和质量社区购物环境上班地点增值娱乐设施靠近水边社会结构服务水平购物环境娱乐设施的便利性所有权娱乐设施的便利性娱乐设施离湖(海)边的距离服务水平所有权便于使用所有权医疗设施娱乐设施

观念便于使用购物环境永久性

服务水平私密性

离湖(海)边的距离

（图表2-3）希尔顿黑德德岛度假区市市场分析模式式旅游地产策划划体系度假区市场分分析分时制和假日日产权市场这个市场过去去10年间在世界范范围内迅速发发展，并继续续扩展。在中国，还是是处于初步发发展阶段，不不过可以肯定定将成为发展展最快的一种种度假形式。。分时制和假假日产权市市场的客户户：年长者或成成年人市场场带有小孩的的家庭单身族国际市场旅游地产策策划体系度假区市场场分析旅馆和游客客市场市场类型的的划分要根根据旅行的的目的、季季节、停留留的时间、、价格、设设施的种类类、所要求求的娱乐项项目及所需需的房间数数量等因素素。散客旅游市市场对价格不敏敏感，常在在旺季、周周末出游，，所需产品品：公寓和和第二寓所所出租。旅游批发市市场对价格较敏敏感，不选选旺季出游游，所需产产品：旅馆馆。团体旅游市市场会议业务社团旅游兴趣团体商务游客市市场靠近商业活活动中心，，靠近机场场。研究内容：：项目位置过往游客来来源和数量量有竞争力项项目的地理理位置、经经营特点、、项目安排排、产品类类型未来的的旅行行模式式、旅旅馆供供给、、需求求分析析区域经经济增增长状状况特殊的的地理理条件件旅游地地产策策划体体系度假区区市场场分析析商业房房地产产市场场商业设设施作作为娱娱乐或或度假假活动动的一一个组组成部部分，，其充充当的的角色色相当当重要要，发发展潜潜力也也非常常大。。度假区区或娱娱乐项项目附附属商商业部部分的的规模模、地地理位位置和和自然然状况况源于于以下下三个个主要要影响响因素素：度假区区的特特征和和经营营目的的市场的的规模模和特特征毗邻地地区设设施的的存在在形式式和可可用性性商业设设施常常包括括以下下五种种产品品和服服务：：基本的的物质质供应应、设设施有可供供选择择的休休闲活活动、、整个个项目目的参参观活活动为游客提提供在原原居住地地享受不不到的各各种服务务医疗和其其他专业业服务或或贸易服服务基本的餐餐馆和娱娱乐服务务商业设施施可以由由开发商商以某种种方式自自主经营营，也可可以独立立经营，，但必须须注意控控制商业业设施的的内容、、数量、、规模总论论度假区市市场分析析可行性分分析和投投资土地使用用规划项目设计计经营与管管理实例分析析旅游地产产策划体体系可行性分分析和投投资简言之，，可行性性分析和和计划过过程的目目的就是是确定最最合适的的能获得得成功的的开发项项目，这这个分析析和计划划过程需需考查几几种不同同的开发发方案，，以决定定哪种是是可行的的或是最最合适的的。可行性分分析和投投资包括括：可行性分分析，讨讨论开发发计划和和许多可可能的因因素项目位置置选择和和分析多功能度度假区的的假设经经济模型型度假区资资产投资资问题旅游地产产策划体体系可行性分分析和投投资开发计划划：基础设施施计划娱乐项目目计划住宅和旅旅馆项目目计划商业设施施开发计计划开发的阶阶段和时时间计划划旅游地产产策划体体系可行性分分析和投投资基础设施施计划设置内容容研究交通及公公共设施施规划前期投入入娱乐项目目计划要与项目目的市场场观念相相匹配，，具有一一定功能能、数量量和质量量的娱乐乐项目。。投入与建建设周期期经营模式式总体控制制应变能力力住宅和旅旅馆项目目计划地块销售售产品组合合分段实施施商业设施施计划投资经营、管管理服务旅游地产产策划体体系可行性分分析和投投资开发的阶阶段和时时间计划划阶段性和和时间性性是度假假区开发发的两个个主要理理论。如如果在项项目开发发的初期期就能提提供适当当的基础础设施、、娱乐设设施、商商业设施施，则能能吸引充充足的客客源，并并因此满满足了开开发者不不断增长长的需求求。平衡前期期费用和和收益几种不同同的前期期策略：：优化已有有的自然然景观，，依托自自然景观观进行寓寓所开发发、聚集集人气。。（（香泉湖湖）高投入营营造高质质量的娱娱乐设施施、基础础设施、、加快销销售进程程。（（国外外）高尔球场场、土地地转让给给高尔夫夫球场经经营者，，由他们们建造，，但注意意控制标标准。（（国外外）将娱乐项项目向公公共开放放。一可可以吸引引潜在买买主，二二可以获获得收益益，缺点点是易被被理解为为社区的的贬值。。（华侨城城）经营控制制策略和和出售策策略开发者需需要对娱娱乐设施施和项目目的各个个部分在在项目建建设期内内进行持持续性的的控制和和管理。。“控制””意味着着保证项项目建设设、经营营和设施施的维护护与项目目的整体体构想和和目标保保持在相相当水平平的能力力“如果开发发者一定定要做大大规模的的项目，，比较合合理的是是将该项项目分成成一系列列独立的的小项目目，各自自只需要要较短的的时间即即可完成成。成功的度度假区开开发者应应该是那那些不仅仅提供了了基本的的消费产产品，而而且建立立一定的的系统、、计划和和组织的的人，这这些系统统、组织织使得人人们一旦旦购买了了这种产产品，那那么他们们的假期期就变成成了一次次极好的的经历。。不管度度假者是是度假区区的游客客或第二二寓所的的拥有者者，他们们都会在在管理者者井井有有条的安安排中渡渡过他们们的假期期。必须清清楚地地认识识到销销售过过程中中最重重要的的是度度假区区的质质量，，而不不是房房地产产产品品本身身，每每个居居住单单元都都是度度假区区质量量的体体现，，质量量是房房地产产的灵灵魂。。一套套公寓寓的价价值同同整个个度假假区的的整体体质量量相当当，在在未来来市场场竞争争中能能够获获胜的的就是是那些些认识识到这这一区区别并并努力力去做做好的的人们们。””———哈里里•H••弗兰兰普普顿顿科罗罗拉拉多多州州东东西西部部合合资资公公司司总总裁裁“成成功功的的第第二二寓寓所所项项目目应应位位于于距距主主寓寓所所三三四四小小时时的的汽汽车车路路程程，，渐渐渐渐地地第第二二寓寓所所会会成成为为主主寓寓所所的的延延伸伸。。因因此此，，成成功功的的度度假假区区不不仅仅要要提提供供娱娱乐乐活活动动，，还还要要有有文文化化和和教教育育设设施施。。———小詹詹姆姆斯斯•J••查芬芬旅游游地地产产策策划划体体系系可行行性性分分析析和和投投资资地点选择择与分析析：环境位置物质环境境分析规章制度度分析（参见图图表3－1）勘测图植被公用事业边界测定和土地面积已有植被物种污水管道法定绘制图树林、动物保护和植被面积水所有权的形式样本树林的面积和位置雨、雪水附属建筑物（形式和位置）特殊植物的特征和栖息地电道路用地

天然气地形土地使用电视电缆航空照片土地使用现状（结构和用途）电话行政区域和所在地位置历史使用状况

周围土地使用情况（包括任何错误的使用或活动）公共服务设施地形毗邻用地学校坡度（按比例绘制）开敞空间本地区和邻近地区的计算（高点、低点的值）邻近土地质量评估容量山坡该地区增长、发展格调学校片区的人口排水方式

公园和娱乐服务设施特殊特征（露出地面的岩层等）规章制度紧急救助设施景观（地面上的和离开地面的）政府权力（城市、乡村、学校管区、公园管区、公用事业管区、其他）火警

主要的和总的计划方针警察土壤现有的分区（包括邻近地块）救护车、护理人员种类和特征法令细则公共交通运输表土层的深度可用的开发费用商业服务和商店底层土条件专项预算职业介绍服务所在地可用的建筑材料状况其他可用的市政、地区和州立规划

基岩、地下水的深度

其他特征

交通和流通主导风向排水现有的交通形式气候条件表层排水特征道路入口考古发现地下水平面到达该地区交通系统最短时间野生动物（种类和栖息地）洪水泛滥的临界线规划和建议的交通系统改进方案噪声声源湿地、沼泽铁路（现存的和规划的）本地和周围环境的艺术氛围水井的位置运输路线

地下水的深度

整个地区的污染源

潮汐数据

（图表3－1）位置分分析样表表清单自然策略略自然为主主，娱乐乐设施为为补充住宅产品品以寓所所为主：：公寓、、别墅商业设施施应符合合自然、、幽静的的特点对特定的的土地两两种基本本的介入入思路：：旅游地产产策划体体系可行性分分析和投投资人工策略略自然条件件为背景景，娱乐设施施丰富住宅产品品中包括括较多的的旅馆商业设施施齐全旅游地产产策划体体系可行性分分析和投投资财务分析析：评价拟建建项目的的经济可可行性、、指导并并修正有有关建议议内容和和开发过过程，获获得与开开发目标标相一致致的最大大的经济济回报；；并且为为整个开开发过程程实现全全过程的的经济控控制提供供基本数数据和方方便的手手段。总论论度假假区区市市场场分分析析可行行性性分分析析和和投投资资土地地使使用用规规划划项目目设设计计经营营与与管管理理实例例分分析析旅游游地地产产策策划划体体系系土地地使使用用规规划划度假假区区规规划划和和设设计计的的主主要要目目的的之之一一就就是是创创造造出出良良好好的的环环境境气气氛氛，，能能给给顾顾客客带带来来宾宾至至如如归归的的感感觉觉。。创造造良良好好气气氛氛可可以以有有许许多多方方法法，，多多种种考考虑虑，，但但这这个个过过程程要要求求创创造造出出一一个个形形式式或或主主题题———度假假区区应应该该有有怎怎样样的的景景象象？？土地地使使用用规规划划阶阶段段需需要要我我们们研研究究：：场地的的特点点及文文化内内涵，，景观观环境境未来度度假区区的游游客和和居民民所能能承受受的消消费价价格喜欢的的娱乐乐活动动寻找和和你将将开发发的度度假区区类似似的有有关直直观形形象确定开开发用用地未未来的的前景景展望望旅游地地产策策划体体系土地使使用规规划土地使使用规规划应应注意意的原原则——1.自然景景观环环境的的保护护与营营造优美的的自然然景观观环境境是一一个成成功的的度假假区最最重要要的资资源，，任何何新的的度假假区在在规划划中都都必须须认识识到保保持和和加强强环境境保护护是度度假区区规划划和设设计理理念的的一个个重要要部分分。土地使使用规规划应应注意意的原原则——2.布局在进行行度假假区的的整体体布局局规划划中要要对独独立住住宅、、旅馆馆和公公寓等等的位位置进进行重重点考考虑，，在某某种程程度上上要为为每个个单元元提供供高质质量的的景观观视野野，要要有到到娱乐乐场所所的便便捷通通道，，各使使用功功能间间要有有合理理的关关系。。开发者者要最最大限限度地地将每每个单单元都都朝向向可视视景观观。规划中中应布布置一一些有有主要要开敞敞空间间的低低层建建筑，，保持持一种种自然然的乡乡村气气息的的特征征，这这类度度假区区所冒冒的风风险要要比没没有生生气的的度假假区小小得多多。通常能够最大大限度增加居居住单元，同同时又能保证证开敞空间的的需求的最有有效的办法就就是开发密集集型住宅。通通常应保留1/3－1/2的土地作为开开敞空间，建建筑只占了很很小的用地。。常见产品类类型：低层联联排住宅。旅游地产策划划体系土地使用规划划用地规划过程程概念性规划初步方案规划划规划成果阶段段旅游地产策划划体系土地使用规划划概念性规划包括对用地有有关信息的收收集和评价，，为将地块开开发成特定的的度假区形式式指明方向。。这个阶段最最广泛地涉及及用地的具体体问题，通常常决定购置土土地之前就已已经开始了这这个阶段的规规划，概念性性规划考察可可能的机会和和约束条件。。一份详细的概概念性规划应应该包括以下下内容：规划文件应表表明项目的风风格，概括性性地提出建筑筑主题风格，，季节性设施施的使用和娱娱乐活动。项目的总用地地规划图。常常用“泡泡图图”表明不同同用地的位置置，并对住宅宅的数量、大大小或户型单单元作粗略的的估计。依据土地的资资产和债务说说明文件作土土地资源分析析。人口统计、心心理分析和社社会趋势的市市场分析。关于预算开支支和经济策略略的经济分析析。娱乐活动的形形式、用途、、项目的个性性特征。居住用地和非非居住用地的的使用，各种种用途用地间间功能的联系系。※这个阶段段应考虑几个个可选择性的的方案，进行行评价、比较较。※一个完整整的概念规划划应使开发者者和规划者明明白该用地是是否值得进一一步投资，如如果确定值得得投资，那么么就进入下一一阶段——初初步规划阶段段旅游地产策划划体系土地使用规划划初步方案规划划——初步的方案审审核在这个阶段，，规划组应做做工作：由营销人员和和经济规划师师做出所有设设施的初期费费用预算。与营销人员或或经济规划师师一道进行设设施的设计工工作。做土地使用面面积的详细计计划，为进一一步的设计分分析和经济分分析做准备。。进一步做开发发土地总面积积和设施的承承载力研究。。经济规划师做做有关经济评评价和临时计计划。确定初期的项项目设计指导导原则。成果文件：用地的合法性性，包括所有有权说明项目的规划目目标陈述建设时间表定量的数字分分析：住宅宅单单元元数数量量各地地块块面面积积、、地地块块范范围围和和密密度度总的的娱娱乐乐建建筑筑和和非非居居住住建建筑筑面面积积审核核小小组组需需要要的的市市场场分分析析、、市市场场性性分分析析和和其其它它报报告告所要要求求的的规规划划图图：：用地地现现状状条条件件规划划用用地地红红线线和和地地块块设设计计图图所有有已已有有的的、、计计划划建建造造的的、、需需改改建建的的建建筑筑位位置置、、面面积积规规划划图图需要要留留作作公公共共开开敞敞空空间间、、作作为为娱娱乐乐设设施施或或其其它它用用途途的的所所有有用用地地的的位位置置、、面面积积规规划划图图总的地地形规规划，，包括括分期期开发发计划划任何可可能有有助于于提高高待开开发项项目价价值的的毗邻邻地区区的设设计图图旅游地地产策策划体体系土地使使用规规划规划成成果阶阶段：：初步方方案和和规划划成果果阶段段的主主要区区别是是规划划内容容详细细程度度的不不同在在初步步方案案阶段段有关关的纲纲要性性文件件和图图解说说明需需要在在规划划成果果阶段段作进进一步步的分分析、、设计计。用用地规规划内内容必必须非非常详详细，，以备备存档档作为为合法法性文文件。。其它它各种种规划划图，，如风风景规规划图图等，，也必必须以以最终终成果果形式式呈送送规划划部门门。开发者者需要要了解解本地地有关关部门门对主主要规规划允允许修修改的的幅度度、范范围。。一般般来说说，除除非非非常有有必要要进行行修改改，否否则最最好不不要偏偏离经经审批批后的的规划划。总论论度假区区市场场分析析可行性性分析析和投投资土地使使用规规划项目设设计经营与与管理理实例分分析旅游地地产策策划体体系项目设设计交通设设施设设计：：确保交交通的的便利利性和和灵活活性采用趣趣味性性、创创造性性的交交通方方式：：电车车、单单轨铁铁路马车、、自行行车游艇、、桥飞机场场限制汽汽车的的使用用（入入口处处设立立大型型车库库）旅游地产策划划体系项目设计公用设施设计计：给水：是否有有可用水资源源废水：废水处处理方式垃圾处理站保卫、安全设设施度假区标识设设计其它便民设施施旅游地产策划划体系项目设计水上娱乐设施施和游船设备备：在滨水区可以以提供开敞空空间作为小道道、自行车道道及钓鱼或野野营用地船坊和划船活活动，划船一一直都是度假假区最受欢迎迎的项目之一一一定数量的滨滨水住宅商业设施开发发、商业开发发能最大程度度地利用度假假区滨水用地地，通常有旅旅馆、零售商商店、饭店等等，考虑到滨滨水区的生态态环境，不适适宜进行密集集的商业开发发。水上运动和划划船运动的形形式有：钓鱼鱼、滑水、橡橡皮船、独木木舟、动力船船巡游、航海海、划船比赛赛等。豪华型船坞常常成为度假区区关键的娱乐乐活动场所。。旅游地产策划划体系项目设计滨水区设计：：在以水为特色色的度假区，，居民和游客客都想靠近水水、使用水，，进行各种娱娱乐活动；同同时，他们还还要求最大程程度地保护滨滨水区的美丽丽和环境质量量、使用和保保护形成了冲冲突。如果广广阔的滨水区区只对一部分分用地进行开开发，另一部部分不开发，，那么这种冲冲突就较容易易解决了。建议2/3的滨水区不开开发，1/3用于集合式住住宅、水上运运动设施。旅游地产策划划体系项目设计高尔夫球活动动：对度假区开发发者来说，高高尔夫球是主主要的娱乐活活动或者是几几个主要的娱娱乐活动之一一，它有利于于增加营销力力，提升项目目的价值，同同时也是获取取收益的来源源。此外，法法律要求开发发项目要有足足够的开敞空空间，高尔夫夫球形成了一一片开敞空间间，这有助于于项目获得审审批许可。旅游地地产策策划体体系项目设设计高尔夫夫活动动设计计要点点：关键因素是选选择合适的用用地根据地形特点点和球场类型型，需要面积积会有所不同同，约50万㎡－60万㎡一些不适宜作作为建筑开发发的用地，如如湿地、泛滥滥平原、排水水干道、干涸涸的河床等都都可以作为高高尔夫球场的的用地。不过湿地面积积所占比例不不宜太大，且且应注重排水水处理。如果建立形象象（或提升市市场人气）是是项目开发的的主要目标，，那么开发者者在项目的早早期就应建设设高尔夫球场场、设计它为为了进行比赛赛，规划它让让人永远难忘忘，充分利用用特有的地形形特征形成漂漂亮的球洞。。另外，高尔夫夫俱乐部会所所、练习场所所、高尔夫学学校也应考虑虑设置。旅游地产策划划体系项目设计网球、游泳、、矿泉疗养和和健身设施：这类娱乐活动所需的设施通常彼此靠得很近，为游客提供了一体的，又是多样化的娱乐活动。与滑船、滑雪和高尔夫活动相比，这类活动所需用地较少，对用地所处理位置要求也不是太高。网球、游泳、健身和疗养可以综合起来形成一个多功能设施，它们起到的协调作用能够成为度假区的一道风景线。对这些计划而言，完善的服务计划特别重要。马术娱乐活动骑车滑冰草坪及田野运动、射箭、飞靶射击旅游地产策划划体系项目设计开敞空间和自自然娱乐活动动：对于大多数度度假区开发项项目，其环境境是最主要方方面。保留一一定的开敞空空间——私人的、公共共的或共同的的——是娱乐活动规规划的一个很很关键的原则则。与主寓所社区区的住房相比比，度假区的的住户和游客客更喜欢保留留了自然状态态的开敞空间间，这种空间间更有价值。。道路系统对于于增加开敞空空间的面积、、为不同的市市场提供自然然的娱乐活动动等是一个特特别有效的方方法。道路系系统也像高尔尔夫球场一样样，是项目场场地规划的组组织和协调的的一种有效的的手法。道路可以作为为两种不同用用途地块的过过渡带。可以将各种项项目与主要设设施；建筑与与毗邻的娱乐乐活动联系起起来。步行锻炼、骑骑自行车居于于所有娱乐消消遣的首位（（美国），跑跑步也是非常常流行的娱乐乐活动。这些些都应在道路路系统设计中中予以考虑。。旅游地产策划划体系项目设计自然娱乐活动动一些非常普及及的娱乐消遣遣只需要有适适合的自然地地形、气候和和环境即可，，这些娱乐消消遣主要是：：徒步旅行、、背包徒步旅旅行、野营、、钓鱼和打猎猎。有适合环境境的度假区区，可以通通过为各种种娱乐消遣遣人员提供供周到的服服务和相关关的设施来来最大程度度地增加其其吸引力。。如有关设设备的租赁赁、销售和和修理；路路线图；服服务指南和和出游组织织；各种外外出活动的的交通服务务等。急于于自然的娱娱乐活动正正成为度假假区的一个个重要部分分。旅游地产策策划体系项目设计文化、娱乐乐和零售设设施：娱乐活动并并不总是指指运动和娱娱乐，许多多游客和房房地产业主主被吸引到到度假区的的部分原因因是度假区区的文化、、娱乐和零零售服务吸吸引了他们们。所有这这些都能增增加整个项项目的品位位和精致程程度。当其其他的娱乐乐消遣不可可行时，或或在晚上和和下雨的时时候，或者者在不合适适的季节，，这些娱乐乐活动还能能填补闲暇暇时间。在在拉斯维加加斯赌城或或在迪斯尼尼世界、娱娱乐、表演演或游戏活活动是吸引引游客的主主要方式。。许多大型度度假区利用用公园、娱娱乐中心、、艺术长廊廊、表演舞舞台、电影影院和表演演艺术等来来吸引游客客。音乐和表演演艺术是许许多知名度度假区的追追求组成部部分。在度假区舒舒适的环境境里购物已已经是度假假区旅客和和住户们最最热爱的活活动之一。。（名品店店）在越宁静的的第二寓所所下零售的的需且可能能越少，但但即使在这这些环境中中，也要保保持零售店店的风格，，创造出一一种乡村的的零售环境境。赌场：需要要考虑政策策合法性问问题。旅游地产策策划体系项目设计居住产品与与设计：按居住单元元分：独立立住宅联排住宅（（双联、联联排）集合住宅：：2－3层的低层住住宅（花园园洋房）4－6层的多层住住宅高层住宅按住户拥有有方式分：：简单付费费式公寓式互助式分时制住宅风格策策划、类型型策划旅游地产策策划体系项目设计旅馆产品与与设计：典型的125－800房间的度假假区旅馆是是一个设备备齐全的体体系。度假旅馆常常常拥有一一个比一般般商业旅馆馆更长的营营业期，随随之而来的的配套服务务设施以及及规模也更更大，具体体反映如下下：门厅厅范范围围扩扩大大，，拥拥有有健健身身、、娱娱乐乐、、零零售售和和其其他他服服务务，，还还常常常常作作为为到到度度假假村村各各处处的的通通道道中中心心。。室室外外场场地地也也相相应应扩扩展展，，常常常常包包括括主主要要的的水水系系特特征征和和场场地地景景观观。。客房房比比较较大大，，游游客客平平均均居居住住时时间间较较长长，，且且要要满满足足家家庭庭游游客客市市场场需需求求。。餐饮饮服服务为了满足小孩与大人等不同层次度假客人的需求，游泳池、室外空间以及其他娱乐设施都有所扩大。另外旅馆还提供了一些扩展的服务项目，如：高尔夫球场俱乐部、网球场和水上运动场。旅游地地产策策划体体系项目设设计场地和和外部部设计计：假日旅旅馆应应该建建在最最吸引引人和和最容容易最根本的还是客人提供最是深刻的体验，展示地域最佳风貌，从而为这个地区带来更多的回头客。一个令人喜悦的经营经验就是如何将旅馆的房客转化为粉饰购房者或第二寓所购买者，这样能带来长期的利益。游泳池、水体和其他景观常有利于建立一种最具吸引力的场所和环境。建立旅馆物色景观的另一个重要因素是旅馆的地位。不管通过特权、有特权的建筑形式，还是优质的服务，建立一个有声望的旅馆是最理想的。度假区旅馆设计建议：与国际知名旅馆合作。主题公园内建旅馆（迪斯尼发展公司是世界主题公园中的霸主）独特的风格，游客选择旅馆住宿时都会做一个谨慎的选择，不会喜欢平庸和世俗的风格，这一点是肯定的。旅游地地产策策划体体系项目设设计客房设设计：：除了像像普通通客房房一样样拥有有卫生生间、、梳妆妆台、、椅子子或小小沙发发、更更衣柜柜、电电视、、电话话之外外，旅旅游区区的客客房对对舒适适的要要求提提高，，还应应该有有：客房尺尺寸增增大、、家具具增加加有一个个精致致的电电话系系统抽烟间间写字台台或写写字桌桌有线电电视有冰箱箱和吧吧台室内咖咖啡器器具增加的的浴室室设施施，如如：吹吹风机机、浴浴衣一个大大的室室外阳阳台，，玻璃璃推拉拉门家庭休休闲市市场的的出现现对休休闲场场所有有着独独特的的要求求。家家庭一一般需需要更更大面面积的的房间间，并并需要要为小小孩的的活动动提供供场所所与设设施。。商务旅旅行和和团体体旅行行对客客房设设计也也产生生了很很多的的影响响。在在进行行商务务行为为时，，它们们需在在客房房中有有一个个功能能合理理、采采光充充分的的工作作区，，还需需要多多连线线的电电话，，无线线传真真机、、调制制解调调器等等。针对以以上需需要，，家庭庭客房房与商商务客客房应应占一一定比比例。。旅游地地产策策划体体系项目设设计餐饮和和会议议设施施：与大型型的餐餐饮经经销商商合作作，在在度假假村建建立授授予特特权的的分支支机构构。度假团团体的的出现现，代代表着着旅游游市场场又一一个重重要的的消费费市场场，也也影响响了餐餐饮服服务和和会议议设施施的设设计，，因此此要对对宴会会和会会议设设施进进行升升级和和改革革。发展展计计划划中中该该建建造造大大型型的的公公众众设设施施作作为为其其一一项项重重要要的的内内容容。。会议议空空间间有有足足够够的的弹弹性性，，并并能能细细分分成成许许多多大大型型的的场场所所，，并并结结合合室室外外自自然然空空间间、、用用餐餐地地点点等等辅辅助助单单元元。。比比较较于于那那些些平平常常缩缩减减的的会会议议场场所所，，这这种种空空间间更更便便于于利利用用、、效效率率更更高高。。分时时制制和和分分时时制制寓寓所所：：寻求求大大型型公公司司合合作作，，如如：：希希尔尔顿顿假假日日产产权权酒酒店店集集团团。。总论论度假假区区市市场场分分析析可行行性性分分析析和