房地产与物业管理44

房地产与物业管理课题内容物业管理业主及业主大会前期物业管理物业管理服务物业的使用和维护法律责任物业流程一、物业管理物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。二、业主及业主大会业主：房屋的所有权人为业主业主在物业管理活动中，享有下列权利按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

参加业主大会会议，行使投票权；

选举业主委员会成员，并享有被选举权；

监督业主委员会的工作；

监督物业服务企业履行物业服务合同；

对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务遵守管理规约、业主大会议事规则；

遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

按照国家有关规定交纳专项维修资金；

按时交纳物业服务费用；

法律、法规规定的其他义务。业主大会物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域内的下列事项由业主共同决定制定和修改业主大会议事规则；

制定和修改管理规约；

选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

选聘和解聘物业服务企业；

筹集和使用专项维修资金；

改建、重建建筑物及其附属设施；

有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会召开的形式业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会业主大会决定筹集和使用专项维修资金；

改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会业主大会或或者业主委委员会的决决定，对业业主具有约约束力。业主大会或或者业主委委员会作出出的决定侵侵害业主合合法权益的的，受侵害害的业主可可以请求人人民法院予予以撤销。。管理规约管理规约应应当对有关关物业的使使用、维护护、管理，，业主的共共同利益，，业主应当当履行的义义务，违反反管理规约约应当承担担的责任等等事项依法法作出约定定。管管理规约应应当尊重社社会公德，，不得违反反法律、法法规或者损损害社会公公共利益。。

管理理规约对全全体业主具具有约束力力。三、物业管管理前期介介入与房地地产开发的的互动物业管理的的前期介入入是指物业业管理企业业在接管物物业之前就就参与物业业的规划、、设计和施施工建设过过程，从业业主（使用用人）及物物业管理角角度，提出出合理化建建议，以使使开发出的的物业最大大限度地满满足业主的的需求和物物业管理的的需要。前期物业管管理在业主、业业主大会选选聘物业管管理企业之之前，建设设单位选聘聘物业管理理企业的，，应当签订订书面的前前期物业服服务合同。。建设单位应应当在销售售物业之前前，制定业业主临时管管理规约，，对有关物物业的使用用、维护护、管理，，业主的共共同利益，，业主应当当履行的义义务，违反反临时管理规规约应当承担的的责任等事事项依法作作出约定。。建设单位制制定的临时管理规规约，不得侵害害物业买受受人的合法法权益。建设单位应应当在物业业销售前将将临时管理理规约向物物业买受人人明示，并并予以说明明。物业买受人人在与建设设单位签订订物业买卖卖合同时，，应当对遵遵守临时管管理规约予予以书面承承诺。前期物业管管理建设单位与与物业买受受人签订的的买卖合同同应当包含含前期物业业服务合同同约定的内内容。前期物业管管理业主依法享享有的物业业共用部位位、共用设设施设备的的所有权或或者使用权权，建设单单位不得擅擅自处分。。物业管理企企业承接物物业时，应应当对物业业共用部位位、共用设设施设备进进行查验。。前期物业管管理在办理物业业承接验收收手续时，，建设单位位应当向物物业管理企企业移交下下列资料：：1、竣工总平平面图，单单体建筑、、结构、设设备竣工图图，配套设设施、地下下管网工程程竣工图等等竣工验收收资料；2、设施设备备的安装、、使用和维维护保养等等技术资料料；3、物业质量量保修文件件和物业使使用说明文文件；4、物业管理理所必需的的其他资料料。物业管理企企业应当在在前期物业业服务合同同终止时将将上述资料料移交给业业主委员会会。前期物业管管理建设单位应应当按照规规定在物业业管理区域域内配置必必要的物业业管理用房房。建设单位应应当按照国国家规定的的保修期限限和保修范范围，承担担物业的保保修责任。。四、物业管管理服务从事物业管管理活动的的企业应当当具有独立立的法人资资格。国家对从事事物业管理理活动的企企业实行资资质管理制制度。具体体办法由国国务院建设设行政主管管部门制定定。一个物业管管理区域由由一个物业业服务企业业实施物业业管理。物业管理服服务业主委员会会应当与业业主大会选选聘的物业业服务企业业订立书面面的物业服服务合同。。物业服务合合同应当对对物业管理理事项、服服务质量、、服务费用用、双方的的权利义务务、专项维维修资金的的管理与使使用、物业业管理用房房、合同期期限、违约约责任等内内容进行约约定。物业管理服服务物业服务企企业应当按按照物业服服务合同的的约定，提提供相应的的服务。物业服务企企业未能履履行物业服服务合同的的约定，导导致业主人人身、财产产安全受到到损害的，，应当依法法承担相应应的法律责责任。物业管理服服务物业管理用用房的所有有权依法属属于业主。。未经业主主大会同意意，物业服服务企业不不得改变物物业管理用用房的用途途。物业管理服服务物业服务企企业可以将将物业管理理区域内的的专项服务务业务委托托给专业性性服务企业业，但不得得将该区域域内的全部部物业管理理一并委托托给他人。。物业管理服服务物业服务收收费应当遵遵循合理、、公开以及及费用与服服务水平相相适应的原原则，区别别不同物业业的性质和和特点，由由业主和物物业服务企企业按照国国务院价格格主管部门门会同国务务院建设行行政主管部部门制定的的物业服务务收费办法法，在物业业服务合同同中约定。。物业管理服服务业主应当根根据物业服服务合同的的约定交纳纳物业服务务费用。业业主与物业业使用人约约定由物业业使用人交交纳物业服服务费用的的，从其约约定，业主主负连带交交纳责任。。已竣工但尚尚未出售或或者尚未交交给物业买买受人的物物业，物业业服务费用用由建设单单位交纳。。物业服务企企业可以根根据业主的的委托提供供物业服务务合同约定定以外的服服务项目，，服务报酬酬由双方约约定。物业管理服服务物业管理区区域内，供供水、供电电、供气、、供热、通通信、有线线电视等单单位应当向向最终用户户收取有关关费用。物业服务企企业接受委委托代收前前款费用的的，不得向向业主收取取手续费等等额外费用用。物业管理服服务对物业管理理区域内违违反有关治治安、环保保、物业装装饰装修和和使用等方方面法律、、法规规定定的行为，，物业服务务企业应当当制止，并并及时向有有关行政管管理部门报报告。有关行政管管理部门在在接到物业业服务企业业的报告后后，应当依依法对违法法行为予以以制止或者者依法处理理。物业管理服服务物业服务企企业应当协协助做好物物业管理区区域内的安安全防范工工作。发生生安全事故故时，物业业服务企业业在采取应应急措施的的同时，应应当及时向向有关行政政管理部门门报告，协协助做好救救助工作。。物业服务企企业雇请保保安人员的的，应当遵遵守国家有有关规定。。保安人员员在维护物物业管理区区域内的公公共秩序时时，应当履履行职责，，不得侵害害公民的合合法权益。。物业管理服服务物业使用人人在物业管管理活动中中的权利义义务由业主主和物业使使用人约定定，但不得得违反法律律、法规和和管理规约约的有关规规定。物业使用人人违反物业业管理条例例和管理规规约的规定定，有关业业主应当承承担连带责责任。物业管理服服务县级以上地地方人民政政府房地产产行政主管管部门应当当及时处理理业主、业业主委员会会、物业使使用人和物物业服务企企业在物业业管理活动动中的投诉诉。五、物业的的使用和维维护物业管理区区域内按照照规划建设设的公共建建筑和共用用设施，不不得改变用用途。业主依法确确需改变公公共建筑和和共用设施施用途的，，应当在依依法办理有有关手续后后告知物业业服务企业业；物业服服务企业确确需改变公公共建筑和和共用设施施用途的，，应当提请请业主大会会讨论决定定同意后，，由业主依依法办理有有关手续。。业主、物业业服务企业业不得擅自自占用、挖挖掘物业管管理区域内内的道路、、场地，损损害业主的的共同利益益。因维修物业业或者公共共利益，业业主确需临临时占用、、挖掘道路路、场地的的，应当征征得业主委委员会和物物业服务企企业的同意意；物业服服务企业确确需临时占占用、挖掘掘道路、场场地的，应应当征得业业主委员会会的同意。。

业主主、物业服服务企业应应当将临时时占用、挖挖掘的道路路、场地，，在约定期期限内恢复复原状。物业的维护和和使用业主需要装饰饰装修房屋的的，应当事先先告知物业服服务企业。物业服务企业业应当将房屋屋装饰装修中中的禁止行为为和注意事项项告知业主。。物业的维护和和使用住宅物业、住住宅小区内的的非住宅物业业或者与单幢幢住宅楼结构构相连的非住住宅物业的业业主，应当按按照国家有关关规定交纳专专项维修资金金。专项维修资金金属于业主所所有，专项用用于物业保修修期满后物业业共用部位、、共用设施设设备的维修和和更新、改造造，不得挪作作他用。专项维修资金金收取、使用用、管理的办办法由国务院院建设行政主主管部门会同同国务院财政政部门制定。。物业的维护和和使用利用物业共用用部位、共用用设施设备进进行经营的，，应当在征得得相关业主、、业主大会、、物业服务企企业的同意后后，按照规定定办理有关手手续。业主所所得收益应当当主要用于补补充专项维修修资金，也可可以按照业主主大会的决定定使用。物业的维护和和使用物业存在安全全隐患，危及及公共利益及及他人合法权权益时，责任任人应当及时时维修养护，，有关业主应应当给予配合合。责任人不履行行维修养护义义务的，经业业主大会同意意，可以由物物业服务企业业维修养护，，费用由责任任人承担。六、法律责任任违反物业管理理条例的规定定，住宅物业业的建设单位位未通过招投投标的方式选选聘物业服务务企业或者未未经批准，擅擅自采用协议议方式选聘物物业服务企业业的，由县级级以上地方人人民政府房地地产行政主管管部门责令限限期改正，给给予警告，可可以并处10万元以下的罚罚款。法律责任违反物业管理理条例的规定定，建设单位位擅自处分属属于业主的物物业共用部位位、共用设施施设备的所有有权或者使用用权的，由县县级以上地方方人民政府房房地产行政主主管部门处5万元以上20万元以下的罚罚款；给业主主造成损失的的，依法承担担赔偿责任。。法律责任违反物业管理理条例的规定定，未取得资资质证书从事事物业管理的的，由县级以以上地方人民民政府房地产产行政主管部部门没收违法法所得，并处处5万元以上20万元以下的罚罚款；给业主主造成损失的的，依法承担担赔偿责任。。以欺骗手段取取得资质证书书的，依照本本条第一款规规定处罚，并并由颁发资质质证书的部门门吊销资质证证书。违反物业管理理条例的规定定，物业服务务企业聘用未未取得物业管管理职业资格格证书的人员员从事物业管管理活动的，，由县级以上上地方人民政政府房地产行行政主管部门门责令停止违违法行为，处处5万元以上20万元以下的罚罚款；给业主主造成损失的的，依法承担担赔偿责任。。法律责任违反物业管理理条例的规定定，挪用专项项维修资金的的，由县级以以上地方人民民政府房地产产行政主管部部门追回挪用用的专项维修修资金，给予予警告，没收收违法所得，，可以并处挪挪用数额2倍以下的罚款款；物业服务务企业挪用专专项维修资金金，情节严重重的，并由颁颁发资质证书书的部门吊销销资质证书；；构成犯罪的的，依法追究究直接负责的的主管人员和和其他直接责责任人员的刑刑事责任。法律责任违反物业管理理条例的规定定，建设单位位在物业管理理区域内不按