房地产流程及各环节涉及的文件资料

房地产开发流程及各环节所涉及的文件资料1房地产开发程序可分为四个大阶段项目立项阶段项目前期准备阶段项目建设阶段项目销售及售后服务阶段 也有将其分为8个步骤或其他划分，本讲不着重分析阶段步骤划分及工作内容，也重在借一个较为完整的开发程序说明其中所涉及的相关文件资料等信息资源管理内容。2房地产开发流程一般8个步骤投资机会寻找初步可行性研究获取土地使用权详细可行性研究规划设计与方案报批签署合作协议及合同施工建设与竣工验收市场营销与物业管理3项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理4房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立进行房地产开发要求企业有开发资质,无者,需要进行企业注册,设立房地产开发公司。相关法律程序：公司设立准备申请资质等级审批申请办理企业名称预先核准办理工商注册登记办理税务登记5房地产项目立项工作程序投资机会研究——项目设想 投资是对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。可先进行项目设想，再寻找合适地块先找地块，再进行项目设想项目设想的具体化，包括：建设地点初步落实建设用地自然条件适宜性研究等6 土地信息获取途径（1）政府职能部门拟出让土地（2）其他开发商拟转让或寻求合作（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）编制与报批项目建议书进行项目环境影响评价项目可行性研究及报批或备案落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式）发改委立项项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析7立项审批阶段涉及主要文件材料1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。其他资料项目环境影响评价报告（若需要的话）8项目建议书审批主管部门 发改委所需材料项目建议书项目建设投资概算银信部门出示的资金证明企业法人营业执照副本9可行性研究审批审批部门 发展与改革委员会 申报资料编制待批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书项目建议书批复副本等10项目立立项主管部部门发改委委所需资资料项目立立项申申请报报告书书项目建建议书书或项项目可可行性性研究究报告告（及及批复复文件件）企业法法人营营业执执照副副本（（复印印件一一份））；（（房地地产项项目需需提供供资质质证明明一份份）有关职职能部部门的的意见见等11在编制制项目目建议议书、、项目目可行行性研研究报报告、、环境境影响响评价价报告告、以以及在在进行行项目目机会会分析析策划划阶段段，需需要收收集大大量与与项目目所在在地政政治、、经济济、各各种自自然与与社会会环境境等方方面信信息（（见前前面关关于信信息介介绍））12区域市市场现现状及及其趋趋势判判断宏观经经济运运行状状况国内生生产总总值：：第一产产业数数量第二产产业数数量第三产产业数数量房地产产所占占比例例及数数量房地产产开发发景气气指数数国家宏宏观金金融政政策：：货币政政策利率13货币政政策利率房地产产按揭揭政策策固定资资产投投资总总额：：全国及及项目目所在在地其中房房地产产开发发比重重社会消消费品品零售售总额额：居民消消费价价格指指数商品住住宅价价格指指数14对于房房地产产开发发经营营中反反映项项目地地块相相关信信息有有：土地性性质地理位位置地质地地貌状状况土地面面积及及红线线图土地规规划使使用性性质七通一一平现现状15土地周周边环环境相相关信信息地块周周边的的建筑筑物绿化景景观自然景景观历史人人文景景观环境污污染状状况地块交交通条条件相相关信信息地块周周边的的市政政路网网以其其公交交现状状、远远景规规划项目的的水、、路、、空交交通状状况地块周周边的的市政政道路路进入入项目目地块块的直直入交交通网网现状状16周边市市政配配套设设施调调查购物场场所文化教教育医疗卫卫生金融服服务邮政服服务娱乐、、餐饮饮、运运动生活服服务娱乐休休息设设施周边可可能存存在的的对项项目不不利的的干扰扰因素素历史人人文区区位影影响17房地产产开发发前期期准备备阶段段办理建建设用用地规规划许许可证证购置土土地相相关后后续工工作申领项项目选选址意意见书书申请定定点申请购购置土土地办办理土土地产产权手手续（（获得得土地地使用用权））申领规规划红红线图图、规规划设设计条条件通通知书书等文文件编制规规划设设计总总图申领建建设用用地规规划许许可证证可进入入拆迁迁环节节1819办理建建设工工程规规划许许可证证项目选选址意意见通通知书书—获得建建设工工程设设计条条件要要求通通知书书委托规规划设设计部部门进进行规规划设设计并并报批批规划设设计主主案统统制及及报审审初步设设计及及送审审施工图图设计计及送送审消防、、人防防、卫卫生防防疫、、环保保施工工图审审查、、教育育报建建、园园林交交通报报建、、签订公公共配配套协协议书书建筑外外装饰饰、环环境设设计方方案办理获获取工工程规规划许许可证证20需要的的相关关文件件资料料建设项项目地地点征征求意意见函函建设项项目规规划审审批申申报表表建设单单位用用地申申请及及拟建建项目目情况况说明明拟建方方案设设想总总平面面图规划报报建申申请表表选址意意见书书规划选选址测测绘成成果图图测绘部部门划划定规规划控控制线线放界、、测绘绘图21控制性性详细细规划划报审图图纸的的电子子文件件竖向设设计、、管线线综合合专家评评审的的参审审方案案规划许可证证申请表表施工图图说（（加盖盖设计计资质质印章章，建建筑工工程仅仅限建建施图图）及及其电电子文文档土地证证、用用地批批准书书市建委委初步步设计计批复复消防、、市政政、人人防、、环保保、防防雷、、教委委意见见施工图图设计计文件件审查查意见见书地勘报报告其他资资料见见例子子中所所列，，各地地区可可能不不一样样2223项目建建设阶阶段市政配配套工工程各项目目市政政配套套工程程咨询询电信、、供电电、供供水、、道路路方案案、热热力方方案等等咨询询市政项项目综综合设设计与与审定定项目综综合方方案审审定建设项项目规规划审审批报报表市政项项目综综合方方案24审定方方案总总图及及道路路方案案市政各各专业业项目目咨询询方案案各单位位报批批雨污水水方案案初步步设计计市政设设计综综合方方案会会审市政专专业施施工图图设计计25办理施施工许许可证证办理施施工许许可征征求意意见办理招招投标标（施施工、、监理理)树木采采伐手手续地名办办批复复质量监监督通通知书书安全监监督通通知书书年度施施工计计划统计局局登记记通知知施工图图审查查意见见建筑工工程施施工许许可证证26办理工工程报报建施工现现场检检查及及市政配套办理理施工图设计审审查落实监理单位位落实招投标规费缴纳所在区建委审审查获得《建设工程施工许可证》27涉及到的文件件与资料（一）建设工工程报建，首首先要提供如如下资料到建建委办理登记记手续。1、计划部门核核发的《固定资产投资资许可证》或主管部门批批准的计划任任务书；2、规划部门核核发的《建设用地规划划许可证》和《建设工程规划划许可证》；3、国土部门核核发的《国有土地使用用证》；4、符合项目设设计资格设计计单位设计的的施工图纸和和施工图设计计文件审查批批准书；5、人防办核发发的《人民防空工程程建设许可证证》；286、消防部门核核发的《建筑工程消防防设计审核意意见书》；7、防雷设施检检测所核发的的《防雷设施设计计审核书》；8、地震办公室室核发的《抗震设防审核核意见书》；9、建设资金证证明；10、工程预算书书和造价部门门核发的《建设工程类别别核定书》；11、法律、法规规规定的其他他资料。29（二）公开招招标的建设工工程，要补充充如下资料到到招标办办理理手续。1、建设单位法法定代表人证证明或法定代代表人委托证证明；2、建设工程施施工公开招标标申请表；3、建设工程监监理公开招标标申请表。30（三）邀请招招标的建设工工程，要补充充如下资料到到招标办办理理手续。1、建设单位法法定代表人证证明或法定代代表人委托证证明；2、建设工程施施工邀请招标标审批表；3、建设工程监监理邀请招标标审批表；4、工商部门签签发的私营企企业证明；5、法人营业执执照；6、其他申请邀邀请招标理由由证明。31（四）直接发发包的建设工工程，要补充充如下资料到到招标办办理理手续。1、建设单位法法定代表人证证明或法定代代表人委托证证明；2、建设单位申申请安排建设设工程施工单单位报告；3、建设单位申申请安排建设设工程监理单单位报告；4、工商部门签签发的私营企企业证明；5、法人营业执执照；6、建设工程直直接发包审批批表。32（五）办理建建设工程质量量监督，要提提供如下资料料到质监站办办理手续。1、《规划许可证》；2、工程施工中中标通知书或或工程施工发发包审批表；；3、工程监理中中标通知书或或工程监理发发包审批表；；4、施工合同及及其单位资质质证书复印件件；5、监理合同及及其单位资质质证书复印件件；6、施工图设计计文件审查批批准书；7、建设工程质质量监督申请请表；8、法律、法规规规定的其他他资料。33（六）办理建建设工程施工工安全监督，，要提供如下下资料到安监监站办理手续续。1、建设单位提提供的资料：：（１）工程施施工安全监督督报告；（２）工程施施工中标通知知书或工程施施工发包审批批表；（３）工程监监理中标通知知书或工程监监理发包审批批表；（４）工程项项目地质勘察察报告（结论论部分）；（５）施工图图纸（含地下下室平、立、、剖）；（６）工程预预算书（总建建筑面积、层层数、总高度度、造价）；；342、施工单位提提供的资料：：（１）安全生生产、文明施施工责任制；；（２）安全生生产、文明施施工管理目标标；（３）施工组组织设计方案案和专项技术术方案；（４）安全生生产、文明施施工检查制度度；（５）安全生生产、文明施施工教育制度度；（６）项目经经理资质证书书复印件，安安全员、特种种作业人员上上岗证原件和和复印件；（７）现场设设施、安全标标志等总平面面布置图；（８）购买安安全网的合格格证、准用证证发票原件和和复印件；（９）建设工工程施工安全全生产责任书书；（10）建设工程施施工安全受监监申请表；（11）法律、法规规规定的其他他资料。35（七）领取《施工许可证》，除第（一））条规定提供供的资料外，，要补充如下下资料到建委委办理手续。。1、工程施工中中标通知书或或工程施工发发包审批表；；2、工程监理中中标通知书和和工程监理合合同；3、施工单位项项目经理资质质证书（桩基基础工程要提提供建设行政政主管部门核核发的桩机管管理手册）；；4、使用商品混混凝土《购销合同》或经建设行政政主管部门批批准现场搅拌拌的批文；5、质量监督申申请安排表；；6、安全监督申申请安排表；；7、建设工程质质量监督书；；8、建设工程施施工安全受监监证；9、施工许可申申请表；36四、建设工程程竣工验收（一）建设工工程竣工验收收，要提供如如下资料到质质监站审核，，质监站在7个工作日内审审核完毕；建建设单位组织织有关单位验验收时，质监监站派员现场场监督。1、已完成工程程设计和合同同约定的各项项内容；2、工程竣工验验收申请表；；3、工程质量评评估报告；4、勘察、设计计文件质量检检查报告；5、完整的技术术档案和施工工管理资料（（包括设备资资料）；376、工程使用的的主要建筑材材料、建筑构构配件和设备备的进场试验验报告；7、地基与基础础、主体砼结结构及重要部部位检验报告告；8、建设单位已已按合同约定定支付工程款款；9、施工单位签签署的《工程质量保修修书》；10、市政基础设设施的有关质质量检测和功功能性试验资资料；11、规划部门出出具的规划验验收合格证；；12、公安、消防防、环保、防防雷、电梯等等部门出具的的验收意见书书或验收合格格证；13、质监站责令令整改的问题题已全部整改改好；14、造价站出具具的工程竣工工结算书。38（二）建设工工程竣工验收收前，施工单单位要向建委委提供安监站站出具的工程程施工安全评评价书。（三）建设工工程竣工验收收备案，自工工程竣工验收收之日起15个工作日内，，要提供如下下资料到质监监站办理手续续。1、工程竣工验验收报告；2、《施工许可证》；3、竣工验收备备案表；4、工程质量监监督报告；395、工程竣工验验收申请表；；6、工程质量评评估报告；7、工程施工安安全评价书；；8、工程质量保保修书；9、工程竣工结结算书；10、商品住宅要要提供《住宅质量保证证书》和《住宅使用说明明书》；11、法律、法规规规定的其他他资料。40（四）建设工工程竣工结算算审核，要提提供如下资料料到造价站办办理手续。1、工程按实际际结算的，要要提供如下资资料：（1）建设单位和和施工单位的的委托书；（2）工程类别核核定书；（3）工程施工中中标通知书或或工程施工发发包审批表；；（4）工程施工承承发包合同；；（5）施工组织设设计方案；（6）图纸会审记记录；（7）工程施工开开工报告；（8）隐蔽工程验验收记录；（9）工程施工进进度表；41（10）工程子目换换算和抽料（（筋）表；（11）工程设计变变更资料；（12）施工现场签签证资料；（13）竣工图。2、工程按甲乙乙双方约定的的固定价格（（或总造价））结算的，要要提供如下资资料：（1）建设单位和和施工单位的的委托书；（2）工程承包合合同原件；（3）竣工图。42五、办理预售售许可证l、预售人已取取得房地产开开发证书、营营业执照。2、已取得土地地管理部门出出