房地产开发案例分析

房地产开发经营房地产开发案例分析中国人民大学张跃松yuesong51@

‘2011房地产经营管理课程1房地产开发流程房地产种类房地产投资及其基本特性房地产市场参与者我国的住房供给体系房地产开发基础知识2房地产开发的主要程序四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。3房地产的分类从物理形态上划分，分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。

而按照使用目的划分，包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。4

房地产投资的特性1.位置的固定性或不可移动性2.寿命周期长3.适应性4.各异性5.政策影响性6.对专业管理的依赖性7.相互影响性8.弱流动性5开发商土地所有者和当前使用者政府及政府机构金融机构建筑承包商专业顾问（建筑师、工程师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、房地产经纪人、物业管理经理、市场研究专家、经济师、造价工程师、律师）消费者或买家房地产开发商及其合作伙伴6我国的住房供给体系高收入家庭20%中高收入家庭20%中等收入家庭20%中低收入家庭20%低收入家庭20%廉租住房经济租赁房经济适用房限价商品房商品房7房地产开发模式新旧城区房地产开发比较新区房地产开发旧城区房地产开发房地产地域扩张模式文化地产的开发

8新旧城区房地产开发比较旧城区所处区位优越：适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地不断上涨的地价项目建成后出售或出租的价格水平较高。来自新区开发的挑战旧城区土地开发费用高环境污染严重流动人口日益增加居住郊区化趋势旧城区建设居民住宅的难度越来越大前景开发建筑密度高拆迁、安置、拆除清理费用较高规划条件苛刻（建筑高度、容积率、土地用途以及功能分区）旧城区房地产开发9所处位置并不优越新城区往往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮娱乐用房适合建造高级住宅和公寓。有利条件新城区的拆迁安置比较容易拆迁安置补偿费要比旧城区低城市规划条件限制也少。前景开发获得政府的征地审批非常困难不具备开发建设条件,道路和绿化用地均作为开发商的市政代征地而由开发商承担土地开发费用新区房地产开发10异地开发本土化与异地地开发如何成功的实实现异地开发发异地开发房地产开发地地域扩张模式式11异地开发与本本土开发的差差异环境变化，是是异地开发与与本地开发的的本质区别这里的环境是是广义范畴，，或者指的是是广义的市场场自然、经济、、人文、社会会环境；人才团队；资资金来源；关关系网络；从开发过程分分析差异化12异地开发的关关键从开发流程分分析从异地开发的的竞争力分析析13从开发流程分分析－－房地地产开发的流流程四个阶段一投资机会选择与决决策分析二前期工作作三建设阶段段四租售阶段段（维护阶段段）14异地开发的竞竞争力城市理解能力力政府公关能力力资金运营能力力文化灌输能力力人才储备能力力产品开发能力力15文化地产的开开发16文化地产的开开发文化地产的定定义文化地产的分分类开发文化地产产的意义文化地产的表表现形式文化地产的开开发案例17文化地产的定定义文化地产是指指在房地产开开发过程中,充分发掘和运运用文化内涵涵来提升项目目品质,满足居民文化化生活的形式式。文化地产提倡倡在满足房地地产项目建设设基本物质要要素的基础上上，提升独特特的文化要素素，以可持续续发展的理念念，保障居住住者生理、心心理和社会人人文、情感、、历史、精神神、艺术等多多个层次文化化需求，进一一步提高房地地产质量和生生活品位。18地产开发需要要文化的融入入从消费者角度度分析从开发商角度度分析－－泛文化运运动,与运动\网络\教育\明星相结合,塑造地产的文文化个性,增加附加值.19文化地产的分分类地脉文化建筑文化园林文化住宅文化社区文化品牌文化营销文化20开发文化地产产的意义有利于和谐社社会的创建提高居民素质质和生活质量量改善居住条件件和生活方式式发扬和传承本本地区特有文文化提升开发商的的社会形象和和物业价值21文化地产的表表现形式产品定位体现现的文化特征征营销体现的文文化特征地产品牌文化化的表现特征征社区体现的文文化特征22如何进行文化化地产的开发发围绕项目定位位进行规划营造良好的室室内外环境利用建筑风格格体现文化23房地产开发项项目策划房地产开发项项目策划内容容房地产市场研研究市场定位的前前提－－市场场细分房地产开发项项目策划成功功案例24房地产开发项项目策划内容容1、区位分析与与选择2、开发内容和和规模的分析析与选择3、开发时机的的分析与选择择4、合作方式的的分析与选择择5、融资方式与与资金结构的的分析与选择择6、产品经营方方式的分析与与选择25房地产市场研研究26目标客户政府资本竞争对手需求的特点－接收的价格格－地理位置－户型－面积－装修绿化等等消费心理－购买考虑因因素－购买动机构成特点－年龄－婚姻及家庭庭成员－职业特点－教育程度－家庭收入－是否拥有轿轿车土地使用权获获得规划限制市政资源的利利用项目数量及地地理位置分布布楼宇特点客户定位价格资金的使用成成本资金的使用时时间我们的产品和和营销设计－规划/面积/景观服务－交通装修环环境价格－房价物业管管理费产品的市场定定位及推广27什么是市场研研究？是客户（市场场）与企业间间的纽带，是是企业理性决决策的前提！！28房地产公司需需要什么样的市场场研究？29有利于房地产产公司的市场场研究探索性研究产品需求研究究市场细分研究究价格研究新产品概念开开发广告及广告概概念测试市场及客户满满意度调查市场销量预测测媒介研究30房地产市场分分析案例北京经济适用用房北京老年住宅宅市场分析31如何进行市场场细分？什么是市场细细分以目标消费者者为对象的市市场细分为例例32北京地产项目目策划的成功功案例项目策划之珠江温泉城项目策划之万万柳之蜂鸟社社区项目策划之万万城华府项目策划之建建外SOHO项目策划之世世贸天阶项目策划之太太阳城331.张跃松，房地地产项目管理理，中国人民民大学出版社社，20102.张跃松，地产产经营与管理理，中国人民民大学出版社社