房地产投资经验分享33

房地产投资经验分享Realestateinvestmentcourseware2房地产投资基础写字楼投资房地产投资好处投资商业地产3什么是房地产投资？在目前众多个人投资项目中，房地产已成为一种日益受到重视的投资工具，逐渐被更多的家庭纳入理财计划中。房地产投资的概念房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资有哪些类型？4从房地产的投资形式角度：直接投资、间接投资。从房地产投资的用途角度：地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。从房地产投资经营方式角度：出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。房地产投资机会与风险5房地产属于实业的范畴，一般认为通货膨胀对实业的影响较小，所以一旦通货膨胀到来，房地产的价值可以随着物价上涨而“水涨船高”。房地产具有耐久性，所以房地产是投资（尤其是长线投资）很好的项目，是获利比较大的投资工具，它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用和功效。房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因素的作用，使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。房地产投资的风险6流通性风险购买力风险市场风险交易风险自然风险受到社会经济发展趋势和国家相关政策影响资金流动性差，变现性也较差信息不对称所造成的风险资金压力大导致个人经济不济房地产投资的好处？71、安全：抗通胀、保值增值2、个人、家庭信誉增强3、融资杠杆房地产投资的八大顺序81、商铺2、小型公寓3、豪宅4、普通住宅5、写字楼6、别墅7、度假村8、旅游胜地房地产投资的八大标准91、地段、地段、还是地段2、实力的开发商3、商业租户的品质4、物业管理要好5、首付和期限6、买新房不买旧房7、投资就近原则8、套现率快、出租率高做好投资配置101、保险2、民间金融3、债券、基金4、股票5、房地产房地产产投资资注意意事项项11房地产产投资资需要要大量的的资金金垫付，，如果果没有有雄厚厚的资资金实实力，，或者者若没没有一一定的的筹资资能力力，就就不能能投资资于房房地产产。其次在在投资资前要要在对对租赁市市场调调查的基础础上，，对租租赁市市场有有一定定的把把握，，避免免投资资的盲盲目性性。市市场价价格主主要受受供求求关系系影响响，所所以，，投资资房地地产最最根本本的还还是要要看市市场的的供求求状况况如何何，尤尤其是是租赁赁市场场的需需求变变动和和价格格走势势，来来决定定投资资时机机是否否成熟熟。1、个人资资金实实力及及租赁赁市场场分析析房地产产投资资注意意事项项122、房地地产投投资品品种的的选择择目前供供个人人投资资者选选择的的投资种种类主要有有住宅宅、商商铺、、、公公寓、、写字字楼等等；一般来来说，，当一一个地地区的的经济济出现现繁荣荣和快快速增增长时时，投投资商商业用用房及及公寓寓都会会有较较好的的回报报；与投资资商业业用房房相比比，投投资住住宅会会比较较安全全；只只要区区位不不是特特别偏偏远，，升值值也会会比较较稳定定。房地产产投资资注意意事项项133、购置投投资型型房产产时应应考虑虑全面面综合考考虑该该项目目开发发商的的实力力、地地点、、周边边环境境、房房型以以及物物业管管理等等方面面的问问题。。房地产产投资资注意意事项项144、购置房房产后后如何何进行行投资资操作作即投资资者用用现款款或分分期付付款的的方式式直接接向房房地产产开发发商购购买住住房，，并适适当装装修、、装饰饰后出出售或或出租租，以以获取取投资资回报报，是是一种种传统统的投投资方方式，，也是是迄今今为止止住房房投资资者最最常用用的一一种方方式。。如何何将房房产出出租出出去，，寻求求合适适的租租户，，按时时收取取房租租，就就成为为投资资者关关心的的问题题。随着房房地产产中介介市场场的不不断壮壮大和和成熟熟，客客观上上也为为房地地产个个人投投资带带来新新的机机遇。。房地产产投资资注意意事项项155、个人投投资房房产承承担的的风险险问题题如果投投资者者完全全用自自有资资金买买房，，若房房屋不不能及及时变变现，，投入入的资资金就就会被被套牢牢；如如果是是通过过贷款款支付付房款款，就就背上上了长长期支支付利利息的的包袱袱。因此在在选择择房产产作为为投资资工具具的同同时，，要具具备对对风险险的承承受力力和规规避风风险的的能力力。尤尤其是是对于于部分分以借借贷形形式投投入房房产的的投资资者，，更应应本着着“稳稳健””的原原则，，有关关金融融专家家表示示，用于房屋屋住房还还贷的比比例，不不宜超过过家庭收收入的40％。。写字楼的的五个购购买原则则161、要分开开产证、、贷款时时可灵活活操作2、楼龄不不要太长长，最好好在5年内，不不然评估估价上不去3、要有频频繁的交交易流通通记录，，否则评评估时没没有价格对比比参照4、5A级写字楼楼只在一一线城市市购买：：租户品品质（集中金金融、外外贸、商商业发达达、有高高档客户户）5、不购买买面积单单位划分分过小的的楼盘如何进行行商业地地产投资资？171、品牌、、实力开开发商大牌、老老牌、名名牌为什么要要选择名名牌开发发商？原因是什什么？案例：万万达广场场吾吾悦广场场万万象城大大悦悦城首先考虑虑的是融融资，名名牌开发发商背后后有很强强的融资资能力，，流通价值值是关键键！如何进行行商业地地产投资资？182、管理公公司如何进行行商业地地产投资资？193、符合选选点标准准选点：位位置、位位置，好好位置如何进行行商业地地产投资资？204、市场定定位1、消费人人群的取取向清晰晰，功能能定位明明确（业业态）2、针对买买主，消消费者3、根据政政府的片片区规划划4、开发商商在根据据政府的的规划在在进一步步规划我我这栋楼楼让什么么样的人人群来消消费，这这栋楼的的主体是是用来干干什么（（功能定定位）案例：万万达广场场吾吾悦广场场世世贸财富富中心如何进行行商业地地产投资资？215、商家品品质和市市场对应应性商家品质质：意味味着充足足的现金金流（如如：租金金收入等等等）意意味着物物业评估估好未来的商商家是否否对应市市场定位位如何进行行商业地地产投资资？226、产证、、产证性性质和产产权分割割核心：流流通产证越多多，流通通率越高高，风险险越小产证越多多越好，，好处；；购买环节节滚动操操作；抓机会，，部分操操作，灵灵活机动动；融资时，，在不同同的银行行争取政政策。如何进行行商业地地产投资资？237、经营范范围、经经营限制制、独立立性（独独立经营营）范围：定定位限制制：比如如限制影影响业态态规划的的，如限制餐餐饮、排排烟系统统等。独立：享享受商圈圈的利好好，但不不受整体体商圈负负面的影影响，可可独成一一体，由由自己决决定。如何进行行商业地地产投资资？248、评估价价值高银行心目目中的价价值（银行资资源库最最全面、、包括开开发商、、业态、、消费群群等，好好决定增增值预期期）评估价是是买项目目时金融融方案的的关键按钮钮如何进行行商业地地产投资资？259、运营团团队如何进行行商业地地产投资资？2610、有好的的现金流流和增值值预期投资中规规避风险险、获得得收益的的建议271、审时度度势、把把握机会会楼市的发发展存在在周期性性，加强强对市场场的调查查研究，，正确判判断楼市市的周期期，就能能正确找找到楼市市投资的的准确商机机。在合适适的时机机，以相相对较低低的价格格介入有有升值潜潜力的房房产。投资中规规避风险险、获得得收益的的建议282、考察地地段、充充分了解解在落实投投资前，，对目标标房产所所在地段段进行考考察非常常重要，，考察内内容包括括三个方方面：第一、了了解目标标房产所所在地段段未来的的规划；；第二、了了解目标标房产的的升值潜潜力；第三、了了解租客客的类型型和需求求，掌握握租金波波动情况况，核算算年回报报率。投资中规规避风险险、获得得收益的的建议293、收益保保障、避避免空置置如写字楼楼投资者者均以租租金回报报作为获获利手段段，但其其较容易易受市场场大环境境影响，，如金融融危机、、住宅泡泡沫爆破破、股市市大幅波波动等。。这些现现象容易易导致写写字楼大大幅空置置、租金金下滑、、二手卖卖盘激增增，甚至至会引发发只租不不售局面面的逆转转。因而而具有长长期持有有物业的的强烈心心态，保保障收益益、避免免空置最最为关键键。投资中规规避风险险、获得得收益的的建议304、谨慎选选房、咨咨询专家家投资楼市市除时机机和地段段外，品品种的选选择同样样重要。。除商品品房外还还可以尝尝试其它它房产品品种，例例如房改改房、拍拍卖房，，不同的的品种有有不同的的升值空空间。也可向房房地产投投资方面面的专家家咨询，，获取专专业意见见，可以以有效地地维护投投资者投投资的稳稳健性，，降低风风险，获获得较高高的收益益。投资中规规避风险险、获得得收益的的建议315、平衡投投资、长长短结合合投资楼市市收益丰丰厚但资资金回收收周期长长，因此