房地产建筑业最全营改增实务课件

房地产建筑业最全营改增实务课件第一页，共186页。目录1.认识“营改增”2.增值税的重要概念3.“营改增”整体思路和工作方法4.“营改增”的具体应对措施5.房地产、建筑业重要政策问题第二页，共186页。认识“营改增”第三页，共186页。中国间接税概述-营改增实施前营业税所有其他服务消费税某些特定商品>60%增值税货物-销售和进口修理修配服务第四页，共186页。为什么“营改增”?生产者一级批发二级批发零售商SALE销售价格销项税购进价格进项税应付增值税

100

17

508.58.542.5

150

25.5

100178.5

200

34

15025.58.5

250

42.5

200348.5第五页，共186页。“营改增”是否是一项利好涉及新增建筑、房地产、金融、生活服务4个行业约1000多万户纳税人，新增试点行业的营业税约占原营业税总收入的80%，预计今年营改增减税规模将超过5000亿元营改增是今年确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重头戏，确保改革后所有行业税负只减不增，这是经全国人民代表大会批准的政府工作报告对社会的承诺结论：测算进项发票增值税净利现金流第六页，共186页。“营改增”征收范围(动产租赁、停车场、转让股权)

现代服务业(6%/17%)“特殊商品”货物销售(17%)维修服务(17%)加工(17%)交通运输服务(11%)邮政业(11%)房地产业(5%)建筑业(3%)生活服务业

(5%-20%)混合销售兼营金融业(5%)电信业

(6%/11%)图例

1–增值税;

2–营业税;

3–消费税和增值税

第七页，共186页。中国营改增扩展时间表北京TibetJiangxiFujian天津安徽上海浙江福建广东湖北江苏扩展（按行业）生活服务业（包括酒店）（2016年5月1日）广播、电影和电视业（2013年8月1日）邮政、铁路运输和电信业（2014）上海：财税[2011]111号2011年11月6日2012年1月1日45天

全国：财税[2013]37号2013年5月24日2013年8月1日66天铁路运输和邮政业：财税[2013]106号2013年12月12日2014年月1日1日18天电信业：财税[2014]43号2014年4月29日2014年6月1日32天预期较短的实施时间房地产和建设业（2016年5月1日）金融服务及保险业

（2016年5月1日）第八页，共186页。房地产与建筑业营改增政策亮点2016年3月2016年5月1日宣布四个行业的增值税改革政策四个行业的增值税改革政策同时生效金融服务及保险业房地产建筑业生活服务业土地成本可以抵减销售收入预收款采取预缴方式融资成本不能抵扣对于贷款所产生的利息费用暂不允许抵扣进项税，同业往来利息暂不征税。老项目计税方法可以选择不动产纳入抵扣范围将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，但试点初期分期抵扣。甲供材纳税处理发生变化纳税地点问题得到解决第九页，共186页。增值税的重要概念第十页，共186页。“一般纳税人”认定的标准“一般纳税人”（满足下列条件之一）年应税销售额＞人民币500,000元–从事货物生产或者提供应税劳务为主的纳税人年应税销售额＞人民币800,000元–商贸企业纳税人年应税服务销售额＞人民币5,000,000元对于小规模纳税人若会计核算健全且能够准确提供税务资料，可向主管税务机关申请一般纳税人资格认定“小规模纳税人”（满足下列条件之一）：年应税销售额≤人民币500,000元–从事货物生产或者提供应税劳务为主的纳税人年应税销售额≤人民币800,000元–商贸企业纳税人年应税服务销售额≤人民币5,000,000元讨论：没有取得销售额前是否可以是一般纳税人？（房地产企业）第十一页，共186页。增值税纳税人税务登记年销售额人民币五百万元强制性选择性营改增试点方案中的一般纳税人认定会计核算健全，能准确核算销项税额、进项税额自2015年4月1日起，增值税一般纳税人资格实行登记制应税服务年销售额超过规定标准但不经常提供应税服务的单位和个体工商户第十二页，共186页。增值税纳税人税务登记（供应商、客户的梳理）

登记为“小规模纳税人”增值税征收率3%，但不可以抵扣进项税额，也不可以自行开具增值税专用发票，但可向税务机关申请代开。登记为“增值税一般纳税人”增值税税率17%、13%、11%或6%，可以抵扣采购而发生的进项税额，可以自行开具增值税专用发票。注：增值税小规模纳税人依自愿申请可能成为增值税一般纳税人，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

应当办理一般纳税人资格登记而未办理，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。年应税销售额超过规定标准的纳税人，符合有关政策规定选择小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明。（如：处置资产）讨论：认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题？《国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的通知》（国家税务总局公告2015年第59号）纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税。

第十三页，共186页。价外费用(举例：滞纳金、违约金、保证金、押金)应纳税额=销项税额

–进项税额

其中：销项税额=不含税销售额X税率全部价款销售货物应税劳务应税服务销售额价外费用手续费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。不包括：以委托方名义代委托方收取第十四页，共186页。

视同销售

销售折扣单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：

（一）将货物交付其他单位或者个人代销；

（二）销售代销货物；

（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；

（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；

（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；

（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；

（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；

（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。（九）向其他单位或者个人无偿提供服务，无偿转让无形资产或不动产，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。按下列顺序确定销售额：

按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。

按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。

按照组成计税价格确定。组成计税价格=成本×（1+成本利润率）视同销售（举例：免租期/装修期关联企业无偿借款）销售额计算方法适用情形第十五页，共186页。

缴款书上注明的增值税额发票上注明的增值税额票面金额×13%缴款书上注明的增值税额可抵扣税额增值税专用发票（含机动车销售统一发票）

海关进口增值税专用缴款书税收缴款凭证农产品收购发票、农产品销售发票需要认证/比对不需认证增值税扣税凭证进项税额及其计算准予从销项税额中抵扣的进项税额，限于下列增值税扣税凭证上注明的增值税税额和按规定的扣除率计算的进项税额。进项税额超过销项税额部分可留抵下期，不能退回接受境外单位和个人提供的应税服务，应具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票，资料不全不得抵扣。第十六页，共186页。用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务或者交通运输业服务非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务不可抵扣的进项税额购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。*土地价款、在建工程、购进固定资产进项抵扣进项税额及其计算（续）非正常损失的不动产在建工程,不动产以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务第十七页，共186页。不得抵扣进项的规定根据《通知》第二十七条相关规定，不得抵扣进项税额包括：1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的进项税额。注意：涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。讨论：小汽车2.非正常损失的发生的进项税额《通知》第二十九条规定非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。其在建工程所耗用的购进货物，发生非正常损失的不能做进项抵扣。讨论：央视大楼第十八页，共186页。不得抵扣进项规定（续）3.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务进项税额。（1）建筑、房地产企业取得的贷款的进项税额是不能抵扣的，如贷款利息，并且规定了纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（2）与纳税人直接相关的业务有餐饮服务、娱乐服务等。（3）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的，如未办理一般纳税人登记，按照规定将销售额依照征收率计算应纳税额，不得抵扣进项税。（4）一般纳税人取得允许抵扣的进项税额，自开票之日起180日内未到税务机关办理认证、认证不符或者虽认证通过但未在认证通过的次月申报期内申报抵扣的，其进项税额不允许抵扣。（5）按照差额确定销售额业务的有效凭证中属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣，因为已经按照差额确认销售额，所以不会再重复允许抵扣其进项税额部分，包括下列业务：A.试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法，扣除支付分包款的业务。B.房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目业务中扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款的业务。第十九页，共186页。特殊销售事项兼营（一个纳税人涉及多种行为）兼营营业税非应税项目应当分别核算销售额未分别核算的，由主管税务机关核定应税服务的销售额兼营不同税率或者征收率的应税服务应当分别核算销售额未分别核算的，从高适用税率兼营免税、减税项目的应当分别核算销售额未分别核算的，不得免税、减税需要记录并划分相应的进项税混合销售（一种应税行为既涉及服务又涉及货物）依主业缴纳增值税第二十页，共186页。纳税义务发生时间财税﹝2016﹞36号纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。注意合同约定付款日期、开具发票、实际收款、会计入账的时间差第二十一页，共186页。跨境增值税服务供应商所在地接收方所在地/消费地点增值税处理方法境内境内需缴纳增值税境内境外有可能适用于增值税零税率或免税境外境内接收方需代扣代缴增值税境外境外一般不征收增值税第二十二页，共186页。应纳税额的计算（一般纳税人）含税营业额/(1+税率)×税率(税率6%、11%、17%)取得的增值税专用发票上的增值税金额不得抵扣项目应纳税额=销项税额

—（进项税额

—进项税额转出)应纳税额=含税营业额×5%增值税制下：纳税人缴税方式变化：营业税制下：采购商品接受应税劳务获取增值税进项发票及时认证无法划分的进项税销售产品提供应税劳务价外费用视同销售纳税义务发生时间及时申报简易征收项目免征增值税项目集体福利或者个人消费的非正常损失的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐第二十三页，共186页。增值税发票管理第二十四页，共186页。增值税专用发票和增值税普通发票的区别主要区别项目增值税专用发票增值税普通发票1.联次基本联：发票联(用于购买方记账)、抵扣联(用作购买方的扣税凭证)、记账联(用于销售方记账)附加其他联次基本联：发票联、记账联附加其他联次2.印制要求由国务院税务主管部门指定的企业印制按照国务院主管部门的规定，分别由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局指定企业印制3.

发票使用人一般只能由增值税一般纳税人领购使用。小规模纳税人需要使用的，只能经税务机关批准后由当地的税务机关代开不得开具专用发票的情形：向消费者个人、小规模纳税人提供应税服务。适用免征增值税规定的应税服务可以由从事经营活动并办理了税务登记的各种纳税人领购使用未办理税务登记的纳税人也可以向税务机关申请领购使用普通发票4.作用可以抵扣进项税不可以抵扣进项税第二十五页，共186页。增值税专用发票（举例：开具专票所需数据）第二十六页，共186页。增值税普通发票第二十七页，共186页。红字专用发票什么情况下需要开具红字专用发票？一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的销货部分退回及发生销售折让的第二十八页，共186页。专用发票已交付购买方的，购买方可在增值税发票系统升级版中填开并上传《开具红字增值税专用发票信息表》（以下统称《信息表》）专用发票尚未交付购买方或者购买方拒收的，销售方应于专用发票认证期限内在增值税发票系统升级版中填开并上传《信息表》。税务机构认证结果为“认证相符”认证结果为“认证相符”并且已经抵扣增值税进项税额的，购买方在填开《信息表》时不填写相对应的蓝字专用发票信息，应暂依《信息表》所列增值税税额从当期进项税额中转出未抵扣增值税进项税额的可列入当期进项税额，待取得销售方开具的红字专用发票后，与《信息表》一并作为记账凭证税务机关认证结果为“无法认证”“纳税人识别号认证不符”等经认证结果为“无法认证”、“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”，以及所购货物或服务不属于增值税扣税项目范围的，购买方不列入进项税额，不作进项税额转出，填开《信息表》时应填写相对应的蓝字专用发票信息开具红字专用发票的方法增值税红字专用发票（续）第二十九页，共186页。开具红字专用发票的方法（续）主管税务机关通过网络接收纳税人上传的《信息表》，系统自动校验通过后，生成带有“红字发票信息表编号”的《信息表》，并将信息同步至纳税人端系统中。纳税人也可凭《信息表》电子信息或纸质资料到税务机关对《信息表》内容进行系统校验。销售方凭税务机关系统校验通过的《信息表》开具红字专用发票，在增值税发票系统升级版中以销项负数开具。红字专用发票应与《信息表》一一对应。增值税红字专用发票（续）第三十页，共186页。从供应商处收到发票生成发票认证文件上网电脑防伪税控子系统开票之日起180天内认证打印认证结果通知书认证次月申报期申报抵扣增值税一般纳税人取得增值税专用发票，未在规定期限内认证、申报抵扣或者申请稽核比对的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。增值税专用发票的认证增值税发票系统升级版第三十一页，共186页。刑法的规定：第二百零五条【虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪；虚开发票罪】虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。

单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。第三十二页，共186页。最高人民法院关于适用《全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定》的若干问题的解释第一条具有下列行为之一的，属于“虚开增值税专用发票”：（1）没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；（2）有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；（3）进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。虚开税款数额1万元以上的或者虚开增值税专用发票致使国家税款被骗取5千元以上的，应当依法定罪处罚。第三十三页，共186页。虚开代开虚开增值税专用发票是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开增值税专用发票行为之一的。在货物交易中，购货方从销售方取得第三方开具的专用发票，或者从销货地以外的地区取得专用发票，向税务机关申报抵扣税款或者申请出口退税的，应当按偷税、骗取出口退税处理。善意取得《国家税务总局关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知》（国税发〔2000〕187号）规定：“购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省（自治区、直辖市和计划单列市）的专用发票，专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。但应按有关规定不予抵扣进项税款或者不予出口退税；购货方已经抵扣的进项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。第三十四页，共186页。

杨立虎原职：安徽瑞泰药业有限公司法人代表涉及罪名：虚开增值税专用发票（2013）牛丽英原职：太原迎宪焦化开发有限公司法人代表

涉及罪名：虚开增值税专用发票（2014）张丽萍原职：上海倍福来集团有限公司

涉及罪名：虚开增值税专用发票（1999）赵汝恒原职：惠民县鲁洁纺织有限公司董事长、法定代表人

涉及罪名：虚开增值税专用发票（2012）中纪委首晒百名外逃人员红色通缉令第三十五页，共186页。应关注的发票涉税风险点票款不一致的增值税专用发票你公司（一般纳税人）拟在一个小规模纳税人那里采购一批货物，为促成该项交易，A公司承诺可提供B公司开具的17%的专用发票，但款项必须打给A公司。你认为这样做可行吗？为什么？税发【1995】192号第一条第（三）项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。基于此规定，票款不一致的不可以抵扣进项税额。国税发【1997】134号：在货物交易中，购货方从销售方取得第三方开具的专用发票，或者从销货地以外的地区取得专用发票，向税务机关申报抵扣税款或者申请出口退税的，应当按照偷税、骗取出口退税处理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定追缴税款、处以偷税、骗税数额五倍以下的罚款。第三十六页，共186页。“对开发票”不能抵扣进项税额1）所谓对开发票是指购货方在发生“销售退回”时，为了规避开红字发票的麻烦，由退货企业再开一份销售专用发票视同购进后又销售给了原生产企业的行为。2）《增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“一般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得从销项税额中扣减。”所以，企业如果发生销货退回行为，应按规定开具红字发票，如果未按规定开具红字发票，重开发票的增值税额不得从销项税额中抵减，将会被重复计税。3）纳税人如果未能按规定开具红字发票，税务机关在有足够证据的情况下，可根据《发票管理办法》第三十六条规定，未按照规定开具发票的，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处10000元以下的罚款。第三十七页，共186页。小结：增值税机制下经营管控模式特点申报更复杂计算方式发生变化：销项–进项申报表更复杂会税差异更多如汇总纳税，内部数据传递、数据汇总、调整申报更复杂与营业税相比，增值税管理的主要特点如下：外部监管更严厉国税管理，税负率变化被监控税务稽查的重点，稽查更严厉会被上下游企业的稽查波及增值税违法可以入刑发票管理更严格销项发票开具规定更严格进项票取得的要求更严格进项票有抵扣时限增值税税控发票设备发票违法可以入刑影响范围更广增值税改革涉及的后台部门和业务部门难以理解该改革牵涉会计科目多对税务管理水平和税务筹划有更高要求影响财务预算数据税务合规成本上升影响业务和流程安排客户群体管理变更会计核算需要变更内部人员设置培训监管部门管控复杂信息系统需进行改造第三十八页，共186页。营改增的整体工作思路第三十九页，共186页。

营改增关键的六个问题第四十页，共186页。营改增落地项目目标基本实现营改增工作平稳过渡业务前端实现正常领购和开票收到发票可以及时认证抵扣可以根据财务数据正确、按时申报和缴纳税款可以准确进行涉税会计核算和财务报告

提升规范管理增值税风险管理扩展到各个业务和财务岗位发票全流程标准化管理利用信息系统加强增值税管理加强税收筹划，合理降低税负第四十一页，共186页。服务需求及首佳成果服务需求服务成果制定“营改增”项目总体实施规划项目总体实施规划分阶段实施方案及工作计划召开“营改增”启动培训项目启动培训资料政策研究及法规汇编现行增值税法规汇编“营改增”政策摘录＊财务影响分析及应对财务影响分析报告及应对建议书＊产品及业务流程梳理及优化产品及业务流程优化建议＊客户梳理、分析及应对客户信息梳理说明＊成本支出项目梳理、分析及应对成本费用支出影响及应对说明成本费用支出进项税抵扣明细表＊供应商梳理及分析供应商信息梳理说明＊合同梳理及修订建议合同修订建议说明第四十二页，共186页。服务需求及首佳成果服务需求服务成果＊增值税财税管理制度体系增值税管理制度增值税专用发票管理办法增值税汇总纳税管理办法增值税会计核算办法增值税纳税申报及系统操作规范＊增值税发票管理业务流程增值税专用发票管理业务流程增值税扣税凭证管理业务流程＊增值税统计分析和预警体系建立增值税统计分析和预警体系过渡期管理过渡期跨期合同管理建议过渡期增值税税务规划建议＊“营改增”专题培训“营改增”专题培训课件提供第一个申报期“营改增”相关政策支持及问题咨询服务第一申报期纳税辅导政策解读涉税咨询回复第四十三页，共186页。2016年5月1日前

按照主管税务机关的要求，配合完成增值税纳税人登记，选择计税方法，购置税控设备，完成增值税发票的定量定版和申领工作；测算和评估房地产业税负变化，对房地产老项目计税方法进行合理选择；考虑制定销售与采购的涉税调整策略；对运营模式进行梳理，实现价税分离；完成增值税会计核算改造；完成供应商信息的收集、分类和整理；完成合同复核和修改；对管理人员、财务人员、业务人员进行培训。操作建议第四十四页，共186页。操作建议（续）2016年6月25日前做好增值税实务操作和遵从有关的工作，确保能够按客户要求开具增值税专用发票和普通发票，就取得的增值税专用发票完成认证；实现会计核算平稳过渡；顺利完成第一次增值税申报；建立并完善增值税管理手册；实施针对性培训。

2016年6月25日后结合信息系统改造，建立增值税管理系统，对增值税和业务流程进行系统化管理；税务规划，实现业务流程优化，以提高房地产企业的税务效益等。第四十五页，共186页。营改增的应对措施第四十六页，共186页。合同审阅－我们将审阅每一业务的合同模版，并且根据增值税相关规定更新合同条款，提供修改建议座谈会

–我们将与贵公司业务人员举行座谈会，并引导相关讨论，以识别可能影响贵公司的主要问题、确定问题的优先次序，并且提供初步解决方案合同审阅更新后的合同模版合同审阅备忘录座谈会座谈会材料问题列表第一阶段－准备阶段

合同审阅带来的价值准备阶段－交付文件第四十七页，共186页。合同审阅为企业带来的价值税负承担开票方式税务合规定价开票类型业务合同税务效率最优风险最小化开票时点结算第四十八页，共186页。合同审阅第四十九页，共186页。基本原则:

合约条款，发票款项及现金交易必须一致营改增对合同的影响（举例开发租赁）第五十页，共186页。第一阶段－准备阶段本阶段包括以下服务内容：

•

财务影响测算－我们将分析贵公司主要收入和成本费用项目，以评估增值税带来的财务影响：•

采用不同假设与税率，分别测算将来的增值税影响以及可能给利润带来的变化•根据以上的模型测算，分析增值税对于贵公司的影响，以更好的明确价格影响，并使未来经营决策更加明确、清晰准备阶段－交付文件本阶段的交付文件包括： 财务影响测算：•对贵公司的财务影响分析• 管理层报告

财务测算（是否考虑过渡期）第五十一页，共186页。

营改增财务影响测算—销项端假设营改增之后，可能会针对如何向客户转移销项税而采取不同的定价策略。因此在收入方面，我们就下述三种可能的方案测算营改增的税务影响。现行营业税下营改增之后总收入（含营业税）营业税净收入

（不含营业税）总收入（含增值税）增值税净收入(不含增值税)销项税方案一100595100+100*11%=11111.00100.00销项税方案二10059595+95*11%=105.4510.4595.00销项税方案三100595100/(1+11%)+100/(1+11%)*11%

=90.09+9.91=1009.9190.09第五十二页，共186页。

营改增财务影响测算—进项端假设供应商将在营改增后不同程度转移增值税，因此在成本费用端，我们就下述两种可能的方案测算营改增的影响。不同成本费用将适用不同的增值税税率，下列假设中以11%为例。

现行营业税下营改增之后

总成本/费用总成本费用（含增值税）进项税净成本/费用（不含增值税）进项税方案一100100*(1-5%)*(1+11%)=105.45100*(1-5%)*11%=10.4595.00进项税方案二100100*(1+11%)=111100*11%=11100.00第五十三页，共186页。第二阶段－实施阶段本阶段包括以下服务内容：1. 业务流程梳理•我们将分别针对不同业务流程进行全面梳理，识别潜在增值税风险及主要风险控制点，预测在缴纳增值税的情况下公司各业务模式、核算模式、税务管理、税收政策、发票管理的调整方案•梳理相关业务类型，了解定价原则以确定销项税和进项税及价税分离点•对相关业务部门、采购部门等进行访谈以了解其运营流程、税务申报流程、发票管理流程等，识别营改增的需求点和风险点•对相关财税部门进行访谈，以识别将受到营改增影响的财务核算方法和具体的会计科目•梳理相关客户和供应商的类型2.业务流程梳理改进方案•我们将基于在政策出台前对公司的业务流程梳理，识别出的增值税风险及主要风险控制点，在政策出台后根据明确的增值税政策，提出业务流程改进方案。包括在增值税下公司各业务模式、核算模式、税务管理、税收政策、发票管理的调整方案实施阶段－交付文件

业务梳理：•

业务流程图• 主要增值税风险及控制点分析报告• 公司各业务模式、核算模式、税务管理、税收政策、发票管理的调整方案• 公司各业务模式、核算模式、税务管理、税收政策、发票管理的改进方案• （以上文件均在政策正式出台后完善并提交）业务流程梳理和增值税手册的重要性第五十四页，共186页。增值税进项侧管理-采购规范供应商准入

(优先选择增值税一般纳税人)规范合同签订

(增加增值税适用条款)提高抵扣凭证传递效率

(在180天内认证抵扣)进项管理直接

影响企业损益、税负增加进项抵扣税额，降低税负支出获取专用发票

(取得增值税专用发，

增加抵扣金额)第五十五页，共186页。开票管理•

财务部门归口管理•财务部门和业务部门分管使用不同种类发票部门分工•

持证上岗•

受业务部门与财务部门同时领导•

规范发票开具全生命周期管理流程，梳理关键风险控制点•

发票开具内容系统固化•

开具过程预设检查开票人员风险管控税务管理—发票开具管理发票开具全生命周期管理发票申领发票分配发票开具发票传递发票作废/冲红发票验旧/缴销发票保管发票遗失第五十六页，共186页。营改增关注问题第五十七页，共186页。2.甲供材问题4.老合同、老项目划分的依据是什么房地产业关注的政策问题1.土地成本、利息是否可以进项抵扣3.免租装修期是否需要视同销售5.租金中健身卡、纯净水、餐劵、提供家具6.股权投资、股权转让是否征税7.如何对代收水电等费用征收增值税8.

如何招标比价？第五十八页，共186页。2

一、甲供材政策变化对建筑与房地产企业的影响（一）营改增前相关政策及处理1.《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52令）第七条规定，“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。”第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”建筑工程发包模式的选择

第五十九页，共186页。3

结论：1.销售自产货物同时提供建筑业劳务应分开核算，分开纳税。2.提供建筑业劳务无论与对方如何结算，其计税营业额均应包含工程所用的原材料和其他物资和动力的价款在内，但不包括下列两种情况的甲供设备或材料：（1）甲供的设备（2）清包工方式的装饰劳务建筑工程发包模式的选择

第六十页，共186页。6甲供材类型甲供材类型合同类型纳税处理发票开具甲供材料建筑公司施工1.材料采购合同2.建筑合同甲供材并入营业额缴纳营业税材料：增值税发票施工：建安发票甲供设备建筑公司施工1.设备采购合同2.安装合同甲供设备不纳营业税设备：增值税发票安装：建安发票甲供材料装修公司施工1.材料采购合同2.装饰合同甲供材不纳营业税材料：增值税发票装修：建安发票甲供材料厂家施工销售自产货物同时负责安装分别纳税分开发票甲供材料商家施工销售外购货物并负责安装混合销售增值税增值税发票第六十一页，共186页。7（二）营改增后甲供材政策变化对建筑企业的影响【案例】假设某建筑公司其工程毛利率10%，工程结算成本中，原材料约占55%（建筑材料水泥约占45%，钢铁约占40%，其他材料约占15%）人工成本约占30%，机械使用费5%，其他费用占比不超过10%，假设其全年完成营业收入为11100万元，营业成本9990万元（营业收入和成本均含增值税，原材料取得17%的进项发票，其他成本费用不能取得增值税专用发票）1.营改增前应缴纳营业税=111000×3%=333万元建筑工程发包模式的选择

第六十二页，共186页。82.营改增后（1）包工包料一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。销项税额=[11100÷（1+11%）×11%]=1100万元进项税额=9990×（55%+5%）÷（1+17%）×17%=870万元应缴纳增值税=1100-870=230万元建筑施工企业的税负有所下降。（实际上需要看能取得多少进项发票）建筑工程发包模式的选择

第六十三页，共186页。9（2）全部原材料甲供讨论：甲供材是否需要记入建筑公司营业额？一般计税方法：销项税额=11100*45%÷（1+11%）×11%=495万元进项税额=0万元应缴纳增值税=495万元这种情况文件给与了建筑公司选择权，可选择简易计税方法。简易计税方法则应纳增值税=11100*45%÷（1+3%）×3%=145.48万元建筑工程发包模式的选择

第六十四页，共186页。10（1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。（2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。（3）试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。建筑工程发包模式的选择

第六十五页，共186页。11（三）营改增后甲供材方式对地产公司的影响接上例：接上例：1.包工包料进项税额=11000/1.11*11%=1100万元（建筑公司开具）2.材料甲供（1）建筑公司按一般计税方法计税进项税额=495万元（建筑公司开具）+870（材料公司开具）=1365万元（材料差价也省）（2）建筑公司选择简易征收进项税额=145.48+870=1015.48万元（材料差价也省）建筑工程发包模式的选择

第六十六页，共186页。12操作建议1.上述案例只是基于假设数据，旨在说明方案选择的比较方法。对于建筑公司与房地产而言，选择包工包料还是清包工，还需要根据可取得进项发票的种类和金额具体计算才能得出准确结论。2.是否自己采购材料取决于采购的材料是否易于取得专用发票以及进项税率大小。3.建筑公司和房地产公司博弈会加剧。4.是否在进项税率比较低的供应商采购材料需要比价。建筑工程发包模式的选择

第六十七页，共186页。供应商选择的价格策略例：甲房地产公司拟采购建材一批，在一般纳税人处购买含税价格10万元，在小规模纳税人购买含税价格为9.5万（可代开3%专用发票），应在哪里购买？（1）在一般纳税人购买抵增值税：10÷（1+17%）×17%=1.45万元抵附加税：1.45×12%=0.17万元多缴所得税：0.17×25%=0.044万元现金净流出=10－1.45－0.17＋0.044=8.424万元（2）在小规模纳税人购买抵增值税：9.5÷（1+3%）×3%=0.277万元抵附加税：0.277×12%=0.033万元多缴所得税：0.033×25%=0.008万元现金净流出=9.5－0.277－0.033＋0.008=9.198万元第六十八页，共186页。什么价格可以考虑在小规模纳税人采购？设现金流平衡点小规模纳税人价格为x，一般纳税人为y，则y－y÷（1+17%）×17%×（1+12%）+y÷（1+17%）×17%×

12%×

25%=x－x÷（1+3%）×3%×（1+12%）+x÷（1+3%）×3%×

12%×

25%解得x=0.869y如果小规模纳税人价格在8.69万以下，则在小规模纳税人处购买有利。其他税率比较同理。供应商选择的价格策略（续）第六十九页，共186页。增值税政策解读第七十页，共186页。“营改增”政策细则——已出台仍有尚需明确事项第七十一页，共186页。出售业务（自行开发）第七十二页，共186页。

建筑工程老项目《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目新老项目的界定房地产老项目《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。分期开发？第七十三页，共186页。出售物业“营改增”的主要政策出售物业第七十四页，共186页。出售物业——购买土地使用权当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进项纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。向政府、土地管理部门或受委托单位直接支付的土地价款。第七十五页，共186页。

第十条房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（国税）政策衔接-房地产开发企业一般纳税人销售新项目只能适用一般计税方法第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）第七十六页，共186页。出售物业——计税方法选择一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)财税[2016]36号：一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税。默许同一纳税人有多个房地产项目的，可以依据项目情况选择适用计税方法，即：同一纳税人可以出现一般计税、简易计税方法并存的情况。第七十七页，共186页。预售2016年1月2017年10月确认销售收入对于收到预售款时已经缴纳了营业税但是确认销售收入在2016年5月1日以后的情况，是否还需要交增值税？或者应申请营业税退税？2016年5月1日营改增适用营业税适用增值税出售物业——预售：营业税还是增值税？一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票第七十八页，共186页。转让不动产第七十九页，共186页。第三条一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。转让不动产一般纳税人销售营改增前取得的不动产可选择简易计税办法非自建不动产第二条本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。关于公布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第14号第八十页，共186页。一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。销售自建不动产转让不动产第八十一页，共186页。一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。转让不动产一般纳税人销售营改增后取得的不动产只能适用一般计税方法销售非自建不动产第八十二页，共186页。上述凭证是指：税务部门监制的发票法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书国家税务总局规定的其他凭证。转让不动产纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。第八十三页，共186页。出租业务第八十四页，共186页。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。不动产经营租赁第三条一般纳税人出租营改增以前取得的不动产可选择简易计税方法一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人出租营改增以后取得的不动产只能选择一般计税方法关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第16号第八十五页，共186页。出租物业“营改增”的主要政策第八十六页，共186页。业主/物业公司租户市政部门$$100+17%增值税假设卖电应该从租户收取多少？如何确定转售收入？100+17%/13%增值税–转售水电是否应按照水电所适用的增值税税率征收？100+6%增值税–还是这些转售的水电应作为提供价外费用？租赁——转售水电第八十七页，共186页。视同销售风险!租赁开始日开业日装修前免租期收取租金免租期/装修期免费停车租赁——视同销售第八十八页，共186页。不动产进项抵扣第八十九页，共186页。第二条增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。不动产进项税分期抵扣关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第15号）第九十页，共186页。不动产进项税分期抵扣取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。第九十一页，共186页。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。不动产进项税分期抵扣第九十二页，共186页。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。不动产进项税分期抵扣第九十三页，共186页。新增不动产进项税额分期抵扣（续）不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。

分

2年从销项税额中抵扣的购进货物,是指构成不动产实体的材料和设备,包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

第九十四页，共186页。第七条已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。（全抵了）不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。（抵了60%）政策衔接-不动产进项税分期抵扣第九十五页，共186页。建筑业第九十六页，共186页。从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述凭证是指：从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。国家税务总局规定的其他凭证。建筑服务第四条第五条一般纳税人建筑工程新项目只能选择一般计税方法“一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%”关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第17号）第九十七页，共186页。建筑业“营改增”的主要政策第九十八页，共186页。土地价款扣除台帐账不动产和不动产在建工程台账预缴税款台账-跨县（市、区）提供的建筑建立台账第十三条纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。第九十九页，共186页。问答环节第一百页，共186页。增值税会计核算第一百零一页，共186页。营改增简介2016年5月1日“营改增”试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，完成“营改增”的全面推行，中国将迎来全链条抵扣的增值税时代。第一百零二页，共186页。增值税会计核算的主要依据财政部关于增值税会计处理的规定（财会[1993]83号）关于对增值税会计处理有关问题补充规定的通知（财会字[1995]22号）关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知（国税发[2004]112号）关于增值税进项留抵税额抵减增值税欠税有关处理事项的通知（国税函[2004]1197号）营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定的通知（财会[2012]13号）关于股份有限公司税收返还等有关会计处理的复函（财会函[2000]30号）关于印发《增值税日常稽查办法》的通知（国税发[1998]44号）关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第15号）第一百零三页，共186页。

会计科目的设置应交税金应交增值税未交增值税待抵扣进项税额增值税检查调整出口抵减内销产品应纳税额进项税额额已交税金销项税额出口退税进项税额转出转出未交增值税转出多交增值税减免税款增值税留抵税额第一百零四页，共186页。

会计科目的设置未交

增值税待抵扣进项税额增值税检查调整应交

增值税借方发生额反映购进应税货物接受劳务支付的进项税额和实际已缴纳的增值税，贷方发生额反应销售货物或提供应税劳务应缴纳的增值税额、出口货物退税、转出已支付或应分担的增值税。核算一般纳税企业月终时转入的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本明细科目核算核算尚未交叉稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据注明或者计算的进项税额。核算检查后应调减账面进项税额或调增销项税额和进项税额转出的数额增值税留抵税额截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣的金额。第一百零五页，共186页。

会计科目的设置进项税额已交税金销项税额出口退税进项税额转出应交税金-应交增值税记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或接受应税劳务支付的进项税额，用蓝字登记；退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。记录企业已缴纳的增值税额。企业已缴纳的增值税额用蓝字登记；退回多缴的增值税额用红字登记。记录企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。企业销售货物或提供应税劳务应收取的销项税额，用蓝字登记；退回销售货物应冲销的销项税额，用红字登记。记录企业出口适用零税率的货物，向海关办理报关出口手续后，凭出口报关单等有关凭证，向税务机关申报办理出口退税而收到的退回的税款。出口货物退回的增值税额，用蓝字登记；出口货物办理退税后发生退货或者退关而补缴已退的税款，用红字登记。记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。第一百零六页，共186页。

会计科目的设置一般纳税企业月终转出未交的增值税一般纳税企业月终转出多交的增值税记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额企业按照“通知”规定的退税率计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额转出未交

增值税转出多交

增值税减免税款出口抵减内销产品应纳税额应交税金-应交增值税第一百零七页，共186页。

涉税事项的会计核算国内采购的货物、服务、无形资产“材料采购”、“无形资产”、“原材料”、“制造费用”、“管理费用”、“经营费用”、“其他业务支出”等科目按照专用发票上记载的应计入采购成本的金额不动产、无形资产会计处理办法按现行有关会计制度规定办理按照应付或实际支付的金额“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”购入货物发生的退货，作相反的会计分录“应交税金-应交增值税（进项税额）”科目按照专用发票上注明的增值税额借：贷：应红字冲回财会[1993]83号第一百零八页，共186页。

对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。购入货物发生的退货，作相反的会计分录。增值税一般纳税人2016年5月1日后取得在会计制度上按固定资产核算的不动产2016年5月1日后发生的不动产在建工程营改增后购入固定资产、不动产、在建工程借：“固定资产”、“在建工程”

“应交税金-应交增值税（进项税额）”“应交税金—待抵扣进项税额”贷：“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”按照专用发票上注明的增值税额×60%按照专用发票上注明的增值税额×40%借：“应交税金-应交增值税（进项税额）”贷：“应交税金—待抵扣进项税额”取得扣税凭证的当月起

第13个月涉税事项的会计核算2016年第15号公告第一百零九页，共186页。

进口货物、服务、无形资产“材料采购”、“固定资产”、

“无形资产”、“原材料”、“制造费用”、“管理费用”、“经营费用”、“其他业务支出”等科目按照进口货物应计入采购成本的金额按照应付或实际支付的金额“应付账款”、“银行存款”等科目“应交税金-应交增值税（进项税额）”、“应交税金—待抵扣进项税额”科目按照海关提供的完税凭证上注明的增值税额借：贷：涉税事项的会计核算财会[1993]83号第一百一十页，共186页。

企业接受投资转入的货物、不动产、无形资产“原材料”、“固定资产”、“无形资产”等科目按照确认的投资资产价值按照增值税额与资产价值的合计数“实收资本”等科目“应交税金-应交增值税（进项税额）”、“应交税金—待抵扣进项税额”科目按照专用发票上注明的增值税额借：贷：“原材料”、“固定资产”、“无形资产”等科目按照确认的捐赠资产的价值按照增值税额与资产价值的合计数“资本公积”科目“应交税金-应交增值税（进项税额）”、“应交税金—待抵扣进项税额”科目按照专用发票上注明的增值税额借：贷：企业接受捐赠转入的货物、不动产、无形资产涉税事项的会计核算财会[1993]83号第一百一十一页，共186页。

购进免税农业产品“材料采购”、“商品采购”等科目按买价扣除按规定计算的进项税额后的数额按照应付或实际支付的金额“应付账款”、“银行存款”等科目“应交税金-应交增值税（进项税额）”科目按购入农业产品的买价和规定的扣除率计算的进项税额借：贷：涉税事项的会计核算财会[1993]83号第一百一十二页，共186页。

购入货物、服务、不动产、无形资产直接用于：非应税项目免税项目集体福利和个人消费其专用发票上注明的增值税额，计入购入货物、不动产、无形资产及接受服务的成本“材料采购”、“固定资产”、“无形资产”、“原材料”、“制造费用”、“管理费用”、“经营费用”、“其他业务支出”

等科目“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”借：贷：涉税事项的会计核算财会[1993]83号

第一百一十三页，共186页。

小规模纳税企业购入货物及接受应税劳务支付的增值税额，应直接计入有关货物及劳务的成本，其会计处理方法按照现行有关会计制度规定办理“材料采购”、“固定资产”、“无形资产”、“原材料”、“制造费用”、“管理费用”、“经营费用”、“其他业务支出”等科目“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”借：贷：涉税事项的会计核算财会[1993]83号第一百一十四页，共186页。销售货物、服务、不动产、无形资产包括将自产、委托加工或购买的货物、不动产分配给股东或投资者

“应收账款”、“应收票据”、“银行存款”、“应付利润”等科目按照实现的销售收入和按规定收取的增值税额按实现的销售收入“主营业务收入”、“其他业务收入”等科目“应交税金-应交增值税（销项税额）”科目按照规定收取的增值税额借：贷：发生的销售退回，作相反的会计分录涉税事项的会计核算应红字冲回财会[1993]83号第一百一十五页，共186页。小规模纳税企业销售货物、服务、不动产、无形资产

“应收账款”、“应收票据”、“银行存款”、“应付利润”等科目按照实现的销售收入和按规定收取的增值税额按实现的销售收入“主营业务入”、“其他业务收入”等科目“应交税金-应交增值税”科目按照规定收取的增值税额借：贷：涉税事项的会计核算财会[1993]83号第一百一十六页，共186页。

出口货物办理退税后发生的退货或者退关补缴已退回税款的，作相反的会计分录。出口适用零税率的货物、服务、无形资产“银行存款”科目“应交税金-应交增值税（出口退税）”科目借：贷：不计算销售收入应缴纳的增值税。企业向海关办理报关出口手续后，凭出口报关单等有关凭证，向税务机关申报办理该项出口货物的进项税额的退税收到出口货物退回的税款时：涉税事项的会计核算财会[1993]83号第一百一十七页，共186页。

将自产、委托加工或购买的货物、不动产、无形资产无偿赠送他人视同销售借：“长期投资”科目

贷：“应交税金-应交增值税（销项税额）”科目。将自产、委托加工或购买的货物、不动产、无形资产作为投资，提供给其他单位或个体经营者将自产、委托加工的货物、不动产、无形资产用于集体福利、个人消费等借：“在建工程”等科目

贷：“应交税金-应交增值税（销项税额）”科目。借：“营业外支出”等科目

贷：“应交税金-应交增值税（销项税额）”科目。涉税事项的会计核算财会[1993]83号第一百一十八页，共186页。包装物

企业逾期未退还的包装物押金随同产品出售但单独计价的包装物借：“应收账款”等科目

贷：“应交税金-应交增值税（销项税额）”科目借：“其他应付