丽江市商业市场调研分析暨金茂世家旅游综合体商业策划定位方案(共65张PPT)

丽江市商业市场调研分析暨金茂世家旅游综合体商业策划定位报告（下）高端社交积聚项目主题亮点

突破传统商业的定位模式，通过特色化差异化定位锁定高消费意愿的目标客

群。规避同传统商业的激烈竞争，做到项目自身的排他性竞争优势。定制型旅

游经济

体现高端人群的身份象征•

定制型品牌家居•

定制型品牌服饰•

定制型旅游计划•

定制型民俗婚庆项目主题

亮点品质生活体验

体现高端人群的身份认同•

企业聚会•

新品发布会•

高端车展•

奢侈品展•

时尚文化展满足高端人群对品质的追求•

高端品牌带来的优质体验•

品质服务的追求•

独享私密空间

•

主题论坛

•

高端社交俱乐部61项目酒店定位解析会议宴会区零售区休闲区餐饮区

本项目定位需考虑酒店现有定位的档次、落位等因素，从而保持与商业部分的合理衔接。

项目商业部分业态选择原则：

零售区的聚集性及有效过渡

餐饮区的互动聚集

会议功能的差异化互补性

充分利用酒店主要入口通道，做到合理的片区分割62商业分区建议

静精品零售区养生体验区动动感活力区

内部广场

酒吧餐饮区高端展示/文化体验静区

动区

利用项目内部主要通道结合业态合理分割，形成动静两大片区，从而形成从项目外围由动逐步到静的

过渡，同时通过静区的有效过渡，能有效避免动区的喧闹给酒店带来一定的噪音影响。64业态选择-定性分析消费者消费习惯

商户入驻意愿

风险可控

周边景观融合•丽江现有的消费客群包括当地的私营业主、外导入高端旅游度假客群、地方政府公务接待、外导入商务客群，对于高端餐饮、养生SPA以及娱乐休闲业态需求较高。•对商家进行意愿调研，餐饮商户是其他各类商户中入驻意愿相对最高的业态，同时也是各类业态中运营风险最低的业态。

•从业态兼容性考虑，餐饮的兼容性最强，餐饮物业转做零售、体

验型业态相对容易，而零售、体验型物业转为餐饮物业的难度则

大大提高，同时餐饮业态的运营风险及招商资源相对丰富，因此

餐饮比重适当提高，也能大大增加项目未来招商和运营的灵活性。

•从项目独有的特色资源角度，本项目具备极佳的雪山和内湖资源，

这类景观同餐饮的融合性最强，能大大提升餐饮的特色和亮点。65业态选择-案例分析

苏州李公堤

四期：规划中

一期：国际风

情商业水街二期：休闲酒吧娱乐动感区三期：亲水风尚STREET

MALL项目占地面积

建筑面积万平方米

万平方米功能商务、文化、创意、娱乐、

休闲、展览、购物•从2005年起，李公堤整体规划分四期开发，都市多元业态组合，开放式游览、休闲度假、健康生活和商务交际等相互交融，成为时尚与繁华并重的苏城月光经济新领地、商业与文化并举的苏州首席滨水景观休闲商业街区。

李公堤充分利用湖景资源，打造休闲体验的消费场所，并借以打造成当地特色的旅游景点。

苏州金鸡湖李公堤商业项目餐饮比重为55%，休闲与餐饮业态比例超过85%。

本项目可借鉴李公堤商业成功案例，适当提高餐饮比例，结合周边景观优势，打造休闲景观街区商业。66业态选择-定量分析

丽江市场分析——大研古镇及束河古镇

束河

古镇城市居民消费区餐饮与旅游零

售占比接近

70%大研古镇67丽江作为旅游城市，GDP主要依赖旅游经济带动，而旅游经济直接拉动游客的休闲、餐饮旅游零售等方面的需求。束河古镇与大研古镇作为商业中心同时也是丽江旅游景点，同本项目的定位性质相似，旅游零售与餐饮比重接近70%本项目定位高端商业，消费客群对于常规旅游零售的需求度不高，建议相应增加餐饮比例至40%，餐饮与零售比例在60%左右。业态体量分析风险高•餐饮、零售业态体量主要由市场决定汽车展示零售•KTV、养生中心、汽车展示体量主要由主力商户需求决定

养生中心

KTV餐饮风险低

主力商户2500㎡左右

主力商户1500㎡左右

主力商户1000㎡左右68

所占比例17%所占比例42%

体量占比59%

体量占比41%•餐饮及零售相比于KTV、养生中心、汽车展示等其他业态风险可控，建议体量占比为59%。•配套商业不属于该片区范畴项目业态配比建议

经访谈，目标客群的消费偏好主要以目的性体验型消费为主，因此本项目的业态定位以此为

宗旨，大大提升餐饮酒吧业态比重，通过这类物业的盈利能力提升项目整体的盈利性。

通过其他特色化的业态，虽然盈利能力低，但可以大大吸引消费客群，增加项目人气以及提69升项目亮点的作用。

商业功能分区建议

精品零售区：位于酒店主入口，同时也作为商业主入口之一，客流量最大，能够有效满足零售品牌的展示

需求。精品零售与酒店零售区相衔接，保证零售的聚集效应。

酒吧餐饮区：可结合项目内部湖景优势，有助于提升餐饮环境，利于吸引客群。通过餐饮将项目动静两区

进行有效串联。避免被酒店道路形成两区阻隔。养生体验区：对于景观需求强度不大，作为目的性较强的业态，对于区位的要求度不高。动感活力区：考虑到丽江商务、游客休闲娱乐需求，及地方市场已有该类业态无法满足高端消费，通过设置KTV以带动片区的商业活力。高端展示区：利用沿街优势，针对区域的高端定位，设置一些高端展示，作为品牌文化宣传的主要平台。零售区休闲区餐饮区养生体验区精品零售区注：分区没有绝对性界定，会议宴会区业态间可相互共融。动感活力区

酒吧餐饮区高端展示区70业态细分建议精品零售区主要以国际一线及二线品牌为主，在项目运营初期阶段，考虑到招商难度问题，可先行引入二线品牌，同时做到同酒店内部高端品牌形成互补。酒吧餐饮区主要以特色化主题型中高端餐饮、酒吧、及餐饮型会所为主。养生体验区康疗养生：目前项目周边酒店内部的SPA主要服务于内部住客，不对外服务。因此本项目引入康疗养生业态的可能性较高，同时在服务特色及价格定位上也同酒店附属的养生品牌存在一定的差异化竞争。动感活力区•

KTV/娱乐会所：目前丽江市场的娱乐市场处于较为初级阶段，娱乐品牌档次较低，而这类场所的营业能力较

高，且经过当地消费客群访谈，一些高端消费客群对于这类业态的需求度高，除了满足自我休闲需求外，商

务应酬是另一主要消费目的。高端展示区71•

该片区以高端客群作为主要目标主体，高端品牌车展将成为文化展示的一个有效平台。业态细分建议——精品零售区

区位选择同酒店零售品牌形成互补，酒店以国际一线品牌为主，精品零售区以国际二线品牌为主，从而可以增加消费客群的辐射度。聚集性互补性将精品零售区与酒店形成直接串联，保证零售业态同酒店零售的聚集性。

展示需求

同时，通过设置在酒店入口

主通道处，可有效增加零售

品牌的展示面。72业态细分建议——精品零售区

商户落位酒店一线品牌国际二线品牌

设计师品牌地方高端品牌

高端品牌需要同等类型的

品牌聚集，共同体现片区

的高端氛围，因此由酒店

作为最高端的品牌，向外

品牌的档次逐步降低。

酒店入口处以地方精品文

化作为切入口，吸引外导

入高端消费客群。

永胜瓷器74业态细分建议——精品零售区租售策略高端品牌入驻前提下，持有租赁

高端零售界领军型品牌，具备极强的号召力。目前访谈商户

中，众多品牌基于LV入驻的前提下，均表示对本项目有较强

的开店意愿。

高端品牌入驻后，将大大提升片区的高端性，同时提升片区

的招商可行性及其他片区租金的溢价空间，因此无需通过销

售物业来缓解资金压力，同时可以保证高端品质的延续性。

基于品牌优势的前提下，可相应增加国际品牌的引入，减少地方精品的引入。75业态细分建议——精品零售区设计要点主体商业精品零售区

要形成酒店与商业街两片区的互动，通过设置人行小路进行串联。76

同时要避免商业街人流与酒店人流的混杂交

叉，进行合理分流，避免管理混乱。从而保证

酒店与商业街人群的相对独立，同时保持相互

连通。业态细分建议——酒吧餐饮区区位选择景观需求：

高端餐饮一般对于就餐环境及私密空间的需求较高，景观打造，将有助于提升就餐环境从而提升品牌的高端性。

景观资源的利用，将有助于提升商家的吸引力，能够排他性的取得竞争优势。77业态细分建议——酒吧餐饮区•••本土定位

品牌定位•现有市场酒吧主要以小型本

土化为主，在档次及服务方

面较为低端。•本土酒吧餐饮具备较强的文

化优势，可加以利用。该区域的酒吧餐饮，应差异于现有丽江的酒吧类型应引入一些带有特色主题文化及高品质服务的品牌，满足高端人群对于品牌及高端服务品质的偏好。结合地方特有的民俗文化，打造出独具地方特色的高端餐饮体验。而不是高端品牌的连锁复制模式。通过文化的结合，能提供不同于常规的都市体验。使得外来品牌具备地方特色，即推动了品牌也带动了片区特色。

本项

目定

位外来品牌与本土文化的结合外来知名餐饮品牌

丽江知名餐

饮品牌78东巴谷野生菌千里走单骑一米阳光业态细分建议——酒吧餐饮区

业态细分

休闲餐饮主题特色酒吧高端品牌餐饮咖啡、简餐、甜品纳西民俗主题、东巴主题高端中餐、地方高端餐饮品牌会议宴会区零售区休闲区餐饮区

休闲餐饮

主题特色酒吧

高端品牌餐饮79业态细分建议——酒吧餐饮区

租售策略

景观优势片区，持有租赁

片区内部部分具备湖景资源，具备景观资源的区域具备更高的增

值空间，且这部分商铺的招商压力较小，因此对于这部分商铺可

考虑持有租赁。

通过引入高端外来品牌，可有效提升该片区的整体环境和品质，

从而通过主力商家的入住来保证项目的整体品质。

不具备景观片区，出售

当地具备较多餐饮资源，且具备较强的文化底蕴，可充分利用地

方餐饮品牌，进一步提升片区的文化特色。

丽江作为旅游城市，餐饮消费需求极高，从而推动了餐饮等目的

性业态的投资热度。

针对这部分区域，可采取出售形式，有效提升投资收益。

以本土知名餐饮品牌为主以外来高端餐饮品牌为主

餐饮业态是各业态中较为

易于去化的物业类型，建

议该区域主要以出售为主80业态细分建议——酒吧餐饮区

设计要点

以最大化片区景观资源作为设计宗旨，通过渐进式退台设计，充分利用

雪山及项目内部湖景资源，每家商户都有景观卖点。会议宴会区零售区休闲区餐饮区

一层为主，雪山景观

以低于300平方米小面积为主

休闲餐饮主题特色酒吧高端品牌餐饮二层为主，既有雪山景观，同时具备内部湖景景观以中小面积300-800平方米为主。81

三层为主，保证视线不被遮挡，从而兼具雪山景观和湖景资源。高区可作为VIP套间定位。

该区域建议以高端餐饮品牌为主，以独栋形式排布。

建筑体量在800-2000平方米。业态细分建议——养生体验区

养生体验区

通过特定的目的性消费，迎合高端消费客群的特定需求，

同时与酒店养生体验形成呼应，并在定位上形成一定的差

异化。保健滋补饮食保健用品零售保健养生护理保健医疗健身养生业态甄选√√√×—当地具备丰富的养生资源——天麻、冬虫夏草、氧气需求、螺旋藻等。而这类业态也相对易于运营，易于同当地养生资源形成有效融合。需要引入专业医疗机构，投入高，且资源有限，操作性较低。健身业态需考虑当地的需求度，现有酒店的健身营运能力较差。82√可行方案×不可行方案—待定方案业态细分建议——养生体验区养生功能细分养生体验：同酒店养生业态形成呼应，同时该区域相对安静，有助于此类业态的运营。

养生饮食：

利用沿湖景观，打造特色养

生饮食，养生的同时体验湖

景及雪山风光

项目内主要步行道路养生零售：利用项目内部主要通道，设置零售业态，有助于其盈利性。饮食文化休闲体验

养生特色零售83将地方养生资源最大化挖掘，发展多元业态组合，做到利益最大化。业态细分建议——养生体验区地方养生资源案例——养生零售当地具备丰富的保健资源，如天麻、冬虫夏草、螺旋藻、及其他珍贵稀有药材。

精品药房零售——作为馈赠礼品的高端药房

养生滋补品零售——作为高端客群的首选消费85业态细分建议——养生体验区地方养生资源案例——养生餐饮利用当地稀有珍贵药材，同养生、休闲及餐饮多元结合，打造出一个独具地方特色及文化特色业态。86业态细分建议——高端展示区高端汽车城市展厅

借助本片区主要以中高端客群聚集的有力条件，向高端人群

展示高端品牌汽车的品牌文化、尖端技术及最新产品，从而

集品牌文化推广、车型展示于一体。该片区将能大大增加品

牌的曝光率。从而突破传统4S店的销售模式，目前一些高端

汽车品牌开始热衷于此类营销模式。

建议引入1-2个汽车品牌。

将汽车城市展厅设置在酒店附近，大大增加展厅的展示机率。88节日嘉年华广场活动建议

内部广场建议内部广场通过广场结合项目主要道路，形成动静分区的自然区分，避免干扰。通过广场，可以有效集聚人气，增加客群停留时间同时可作为商家举办相关活动的空间。可结合多功能厅，举办特色婚庆活动。品

主展

题示

活发

动精特色婚庆布创造性的将节日、活动、展览与发布融合在同一空间内

商务活动体验——通过相关高端品牌活动

的开展，提升项目的知

名度和品牌度

•

新品发布会

•

高端车展

•

奢侈品展

•

时尚文化展

•

主题论坛

民俗活动体验——地方民俗民风体验

•少数民族婚庆

•少数民族相关节庆，如东巴会、棒

棒会、三朵节、七月会等89活动的可持续性研究同地方演艺机构合作，进行常规性的演艺表演，包装成项目标志性活动之一，打造项目文化品牌

常规性演艺活动同地方政府及公益性组织合作，举办一些公益活动，以提升项目的社会形象。

公益性活动

三类活动中，商业性活动

的盈利性最高，其带来的

衍生经济效应最高，可吸

引众多高收入阶层的聚集

并挖掘潜在消费。

通过常规性及公益性活动的共同推动，提升项目的市场形象，大大增加项目的人气度，从而有助于吸引知名品牌举办相关商业推广活动，形成活动的可持续性。90

商业性活动

与项目内部品牌合作举办相关商业促销及推广活

动，如新品发布会、品牌历史展等。

同时积极与项目外高端品牌合作举办相关商业推

广活动。

举办零售界以外的相关商业活动，如电影首映

式、丽江国际旅游节、高端展示等。项目亮点提取

本项目力图打造成丽江最高端尊贵的生活方式当地唯一高端定位的商业体项目舶来文化与地方文化的完美结合地方文化精品的高端汇聚精品零售酒吧餐饮

休闲体验

文化体验国际品牌与地方精品的结合，国际时尚设计与地方文化的融合。外来品牌与地方特色文化有效结合，引导地方餐饮文化升级，打造地方餐饮文化精品。外来养生品牌与地方养生资源的有效结合，充分展现地方特色资源。满足文化展现的多方面需求，在文化片区得以展现，通过一些列的商业、演艺、文化活动来体现。92项目内部互动性研究•项目内部个物业，为商业的可持续运营，提供基本消费客源。从而形成项目内部的良性互动。•五星级酒

店五星级酒店的入驻，提升项目整体的形象，有助于促进销售类物业的去化速度。高端住宅度假型别

墅主题商业•••93主题商业满足项目内部其他物业自有客群的休闲体验需求。同时辐射整个丽江中高端消费客群。主题商业的规划，有助于提升项目整体的综合性，增强项目特色亮点及竞争力，从而有助于促进销售型物业的去化速度及溢价空间几大元素的组合，才能共同提升项目整体的综合性和竞争力。商业酒店互动研究

酒店所属SPA定位较高，一般仅服务于酒店内部客源。服务范围较为局限。且酒店

SPA的设计空间有限，服务规模也受到一定的限制。从而为本项目的商业项目带来

一定的发展空间。

酒店所属零售品牌，具备较高的市场定位，对于酒店周边的商业项目的品牌入驻带

来一定的吸引力。但酒店零售空间有限，无法提供更多可供选择的品牌。

本项目商业部分在零售区域可作为酒店零售的进一步延伸，增加品牌种类，同时进

行相互错位招商，在档次上形成互补，从而达到双赢。

项目商业部分在业态定位上可以与酒店已有的配套商业形成互补关系，满足更多收

入水平的消费客群需求，以及可以有效满足当地中高收入客群的消费需求。

商业部分的体量较大，适合开发更多综合型的业态，形成各业态间的相互推动，从

而共同营造出特色的商业片区。而当靠酒店配套商业，远远无法达到这样的效果。

酒店可以有效提升项目的整体品质和市场形象，但盈利能力低。

商业可以有效带动项目的氛围及人气度，提升盈利能力，并带动酒店的入住率。

养生SPA

零售品牌业态综合性可持续发展94同潜在竞争项目的对比优势

李亚鹏项目优势：•明星效应，带来一定的吸引力•作为明星孵化器的定位能带来一定的明星

资源。劣势：•地块规模有限，可开发的业态综合性较低•总体定位以结合地方民俗的商业街及精品

客栈为主，定位缺乏创新。•明星孵化器的可行性不高。

红树林项目优势：•规模化定位，项目总体以中高端酒店为

主，客房数较多，辐射中高端度假客群

，辐射客群范围更广。劣势：•常规性酒店商业配套对本项目构成威胁

较小•IMAX影院由于投资成本较高，一般选

择在一线及经济发展较好的二线城市，

目前在丽江市场的可行性较低。

本项目

竞争优势：

•差异化定位，锁定高端细分市场，以高端精品定位作为项目的特色亮点，区别于以上不同竞

争项目的目标客群。

•结合酒店商业联合经营，形成片区最具规模，最为综合性的商业项目，大大增加项目的吸引

力。

•结合地方文化，走精品文化路线，提升文化的欣赏价值。

•利用金茂已有的招商运营资源，在品牌效应及招商实力上，均优于竞争项目。

•本项目先行开发，将能提前占领丽江高端商业的竞争市场。95商业建筑形态建议建筑形态：容积率：建筑密度：建筑体量：建筑层数：基底面积：半开放式商业街区，商业街结合片区考虑项目高端性，需利用更大的空间营造景观氛围，建议建筑密度在35%左右12000方米2层为主，部分3层约6000平方米精品零售区酒吧餐饮区养生体验区动感活力区高端展示区•沿酒店主入口排布，以多个单栋建筑形态为主，以一层为主•沿线无需排满，部分可与周边餐饮及休闲类业态进行填补。•以街区多个独栋建筑形式为主，以2层为主，部分3层。•该业态所需空间较大，一般需要1000-2000平方米，因此建

筑单体较大。•主要以2层为主，部分3层。

•满足KTV专业建筑要求

•满足展示专业建筑要求

为保证招商的

灵活性，建议

该片区均需保

留餐饮相关建

筑需求97各业态建筑形态建议——精品零售区

精品零售区

•沿酒店主入口排布，以多个单栋建筑形态为主，以一层为

主。

•品牌商铺以租赁为主，需要更大的展示面及空间，一般在

200-500平方米，这部分商铺可以独栋的形式，单栋建筑引

入1-2个品牌商户。

•地方知名品牌以出售为主，一般所需空间较小，以80-120平

方米为主，这部分商铺可多商户联合聚集。

部分独栋，部分聚合国际品牌商铺以独栋为主地方品牌以聚合为主。98业态细分建议——酒吧餐饮区

酒吧餐饮区

以最大化片区景观资源作为设计宗旨，通过渐进

式退台设计，充分利用雪上及项目内部湖景资源

，每家商户都有景观卖点。会议宴会区零售区休闲区餐饮区

一层为主，雪山景观

以低于300平方米小面积为主

休闲餐饮主题特色酒吧高端品牌餐饮二层为主，既有雪山景观，同时具备内部湖景景观以中小面积300-800平方米为主。99

三层为主，保证视线不被遮挡，从而兼具雪山景观和湖景资源。高区可作为VIP套间定位。

该区域建议以高端餐饮品牌为主，以独栋形式排布。

建筑体量在800-2000平方米。174,954,161化并举的苏州首席滨水景观休闲商业街区。住宅片区入口独立于其他片区主要由主力商户需求决定串通东西片区商业的内部人流动线，该片区建议只可步行。主体商业（汽车城市展厅）业态细分建议——养生体验区0010%510%10000的招商可行性及其他片区租金的溢价空间，因此无需通过销310%310%8000择在一线及经济发展较好的二线城市，主通道处，可有效增加零售(73,168,543)引知名品牌举办相关商业各业态建筑形态建议——养生体验区养生体验区•养生体验区建议分别以1-2个单栋建筑为主。•以2层排布•结合内部景观打造，提升休闲感受，同时增加体验档次。100总体布局建议

项目总体层高建议：

一层

二层二、三层养生体验精品零售区

酒吧餐饮酒吧餐饮动感活力区

高端展示、独栋餐饮

一层：精品零售区以及沿湖酒吧餐饮建议一层为主

二层：中部酒吧餐饮、养生体验以及动感活力区建议为两层

二、三层：由于展示对于层高要求较为特殊，以及部分大型独栋餐饮的需求，因此

建议高端展示去及部分餐饮为2-3层102总体布局建议

项目总体建筑风格建议：

养生体验

精品零售区街区式KTV独栋餐饮酒吧餐饮区中心广场酒吧餐饮区独栋高端展示

街区：考虑到人流导入及商业业态的互动性，建议精品零售及酒吧餐饮区主要以街

区式的商业排布

独栋：沿街面展示性好的位置，建议设置部分独栋建筑，主要为高端展示、独栋餐

饮、KTV，考虑到养生体验区的私密性，与其他业态隔离的特点，建议独栋建筑。103项目交通动线建议及停车位

项目内部动线：

贯通商业与酒店的南北向动线，该片区可通车

串通东西片区商业的内部人流动线，该片区建议只可步行。

保证项目的开放性，从而跟周边酒店、高端住宅等物业形成

内部连通。会议宴会区零售区休闲区餐饮区区车行下客区

养生体验区精品零售

步行动线地下车库入口动感活力区104

酒吧餐饮区高端展示区

主要步行入口会议宴会区零售区休闲区餐饮区项目各功能物业的有效分割

通过绿化带进行有效阻隔商

业、住宅对酒店的影响。养生体验区区车行下客区精品零售

步行动线地下车库入口动感活力区

酒吧餐饮区

高端展示区

主要步行入口酒店与商业共享部分路段，保证酒店的私密性及客群的合理分流。

住宅片区入口住宅片区入口独立于其他片区分布，保证住宅人群与酒店、商业客群的合理分流。105商业部分停车建议休闲区会议宴会区零售区餐饮区地下停车主要从该片区进

入，同酒店地下停车进行

合并。在地下停车管理上保证统

一管理，但不同物业的停

车区域需相对独立分布，

以便于管理同时利于消费

客群的动线排布。地下车库入口本项目所需机动车停车位数量为：100个建议停车位主要以地下设计为主，部分地面停放。

一般而言，对于二三

线城市商业项目，停

车位的配比为：每

100平方米商业建筑

动车停车位。106该片区大面积地面停车将

严重影响商业的运营同时

影响商业的高端品质。应主要以地下停车为主，

设置部分地面临时停车位考虑该区域有部分餐饮，

对于停车需求较高，因此

该区域可设立临时停车位。

目录丽江宏观市场研究项目区域市场研究

商户访谈

消费者调研分析

竞争对手分析商业整体招商运营模式

分区招商建议

主力商户招商建议

项目开发周期建议

SWOT分析项目商业总体定位

商业细分定位

建筑设计建议商业招商运营建议107原方案评价财务测算分析商业招商运营模式——项目整体

本项目定位以高端为主，需保证项目的整体品质，因此应以业主持有经营为主。开发企业具备一定的管理资

源及经验组建一个专业管理公司，针对项目招商运营统一管理，保证项目的可持续

性发展。招商代理物业管理促销活动成本管理收益管理商户管理

入驻商家的品牌审核，保证项目的主题与品牌品质

统一后勤物业管理，保证整体的优质环境，有助于项目的稳定发展。

作为项目的唯一对外窗口，保证管理有序性。108分区招商策略精品零售区打形象酒吧餐饮区

该区域主要体现项目的整体品牌形象，但该片区的租金收益不高。

考虑到国际品牌的招商难度，建议该部分可部分以代理形式，选择

性挑选品牌。创收益

该区域

盈利能力较高，通过片区聚集能够有效提升人气

该业态招商难度相对容易，可以常规招商模式引入特色餐饮养生体验区动感活力区做人气

该区域能体现项目的活力及目的性

从访谈结论来看，由于该业态投资风险较高，需要业主前期投入较高资本，以加盟的形式为主，品牌商提供服务输

出。

高端展示区

该业态是项目的标志性业态，可以有效吸引大批客群。

通过与专业演艺机构合作的形式，由业主方投资并运营管理。110项目租售策略精品零售区持有租赁酒吧餐饮区

该业态属于本项目的精品商业，体现项目的高端品质，需通过持有

以保持项目的整体形象。部分持有休闲体验区

部分景观资源好的区域建议持有，其余以销售为主。持有租赁动感活力区自营为主

该部分一般所需空间较大，不宜销售，建议以持有租赁为主。

多功能体验馆自营为主。高端展示区持有租赁

汽车城市展厅持有租赁。111项目开发周期建议三期

前提条件：酒店部分需在

2013年投入使用。商业部分作为酒店入口的必经之路，需在酒店营业前完成主体建筑，以保证酒店的环境不受影响。一期二期项目以北及以东地块，主要以销售型物业为主，以北以东地块的建筑过程对于商业及酒店影响较小。同时酒店商业的先期开发，能够大大推动周边可售物业的溢价空间，增加收益率。从项目整体片区来看，南部片区相对较为成熟，而北部及东部片区由于周边情况，商业及居住氛围均不成熟，因此可作为后期，待到市场价值提升后，再进行开发，充分利用土地价值。项目中心湖景、酒店、南部住宅、南部商业北部度假别墅、叠加洋房洋房、合院

一期：

二期：

三期：112业态细分建议——生活配套区

生活配套区

满足周边社区配套需求

同时受到项目内商业体量局限，可适当设置相应的配套功能，作为商业片区的有效辅助。生活配套区：

该社区配套商业建议体量不必过

大，主要考虑项目内部入住率较

低的状况，建议开发体量在

1500-2000平方米左右。

同时建议该部分物业应以业主自

主招商为主，不可进行销售，以

保证商户品质不受影响。

西部沿街商业建

议取消：

考虑项目商业的

聚集性，过分分

散的商业不利于

项目的招商和运

营管理。113建议该片区以纯商业形式为主：由于该区域作为高端商业定位，且周边以高端住宅及酒店为主，这类业态的目标客群对于私密性的要求较高，因此，不建议住宅同商业类产品进行混合。业态细分建议——生活配套区业态选择满足社区日常需求为主：

药房

小型诊所

洗衣房

宠物店

花店

精品超市、中小型生活超

市、便利店

休闲餐饮体量建议：1500-2000平方米建筑形态建议：1-2层裙房底商114项目租金售价推测

租金售价测算吸引力交通区位市场定位平均分区域大研古镇5555

租金参考权重租金（2011）售价参考权重售价（2011）525%22束河古镇4224325%1450%18000七星街鱼米河324343

3

10%510%1000010%310%6000福慧路233110%10%5500民主路玉泉路花马街主体商业零售部分

2

22433433

2

3

310%310%800010%10%9000

12178售价预测区域主体商业零售部分

201213,396

201314,736

201415,472

201516,246

201617,058

201717,911

201818,807

201919,747

202020,734115项目租金售价预测

租金预测区域主体商业（零售）主体商业（餐饮）主体商业（KTV）主体商业（会所）主体商业（汽车城市展厅）

201220132014

201520162017

2018

2019

2020

2021

2012201320142015201620172018201920202021注：假设餐饮及零售部分前两年增长率处于3%，6%，随着商业氛围的成熟，趋于每年10%的递增。主力租户租金根据实际承租能力而定，且递增比例相对低于餐饮及零售，假设年递增率为3%

主体商业平均租金水平

116

目录丽江宏观市场研究项目区域市场研究

商户访谈

消费者调研分析

竞争对手分析

SWOT分析项目商业总体定位

商业细分定位

建筑设计建议商业招商运营建议117财务测算分析当地具备丰富的养生资源——天麻、冬虫夏草、氧酒店商业的先期开发，能够大大推动周边可售物业的主体商业（汽车城市展厅）10%310%6000(31,537,224)(22,370,786)业态细分建议——生活配套区针对这部分区域，可采取出售形式，有效提升投资收益。体现高端人群的身份象征主体商业平均租金水平景观资源的利用，将有助于提升商家的吸引力，能够排他性的取得竞争优势。举办零售界以外的相关商业活动，如电影首映00•少数民族相关节庆，如东巴会、棒财务测算基本前提条件商业部分基本数据相关成本指标注：基于本项目所处地理位置和未来区域发展假设年增长率为3%118吸引力交通区位平均分项目租金售价推测

租金售价测算区域大研古镇束河古镇七星街鱼米河福慧路民主路玉泉路花马街主体商业零售部分5432222252433433

5

2

4

3

3

4

33市场定位

5

4

3

1

2

3

租金参考权重租金（2011）售价参考权重售价（2011）

525%22

325%1450%18000

10%510%1000010%310%6000

10%10%5500

310%310%800010%10%9000

12178售价预测区域主体商业零售部分

201213,396

201314,736

201415,472

201516,246

201617,058

201717,911

201818,807

201919,747

202020,734119项目租金售价预测

租金预测区域主体商业（零售）主体商业（餐饮）主体商业（KTV）主体商业（会所）主体商业（汽车城市展厅）

201220132014

20152016

2017

2018

2019

2020

2021

注：假设餐饮及零售部分前两年增长率处于3%，6%，随着商业氛围的成熟，趋于每年10%的递增。

主力租户租金根据实际承租能力而定，且递增比例相对低于餐饮及零售，假设年递增率为3%

主体商业平均租金水平120主体商业投资开发成本主体商业开发建设总投资121租售方案租售方案一：所有物业全部持有租售方案二：项目从2014年投入运营，前三年持有经营，待运营达到稳定状态，即2017年，将餐饮部分物业进行销售。售价基于当年的租金水平及10%的资本化率进行折算。1222011201220132014201520162017201820192020各期开发投资小计(73,168,543)000000000经营、市场价值实现阶段出售物业净现金流租赁物业净现金流000006,754,331

0008,873,21412,010,54114,713,240

0017,291,53919,545,505

0234,495,990小计000方案测算结果

项目总体财务测算6,754,3318,873,21412,010,54114,713,24017,291,53919,545,505234,495,990项目净现金流累计净现金流折现N年(73,168,543)0(73,168,543)

(73,168,543)

01

06,754,331(73,168,543)

(66,414,212)

23

8,873,21412,010,54114,713,240(57,5