吉林欢朋连锁酒店公区+客房装修施工图

吉林市丰满区希尔顿·欢朋项目可行性分析报告申报人：谢金龙/李德亮日期：2015.2.10Contents1.项目概况

2.市场调研

3.投资测算

4.项目图片

5.工程勘察

6.投资方背景

1、项目概况

1.1项目城市概况1.2项目区位及商圈概况1.3项目位置地图标注1.1项目所在城市概况城市:

吉林

省

吉林

市人口441万面积2712平方公里经济GDP2617.4亿元（2013年）旅游全市累计旅游总收入：343.16亿元（2013年）吉林市是吉林省省辖市、吉林省第二大城市、东北地区重要旅游城市和化工工业基地之一。吉林市位于吉林省中部偏东，距省会长春124千米，动车仅需要40分钟，是“雾凇之都”。吉林省因吉林市而得名，吉林市是中国唯一省市同名的城市，满语名为“吉林乌拉”，意为“沿江的城池”，因康熙皇帝东巡吉林城所作《松花江放船歌》有“连樯接舰屯江城”之句，故吉林市又被称为“江城”、“北国江城”。吉林市是满族的发祥地之一，境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等35个民族。

旅游、商业：丰满区举办国际雾凇冰雪节、开江鱼美食节、休闲度假旅游节，相继开展了中国龙舟公开赛、冰雪温泉旅游节、比基尼滑雪表演，松花湖游艇码头、五虎岛游乐园、北山庙会、北大壶国际雪场，松花湖滑雪场、雾凇奇景的雾凇岛等，创造了良好的经济效益和域外影响力。吉林市的人参、鹿茸、林蛙油更是享誉世界。吉林市在2014年接待国内外游客2771.19万人次，实现旅游综合收入343.16亿元。限额以上商贸企业达到52户，社会消费品零售总额实现198.3亿元。

电影节：第24届中国金鸡百花电影节“中国奥斯卡”，将于2015年9月16日至19日在吉林省的吉林市举行，这是中国规模最大的电影节金鸡百花电影节首次在吉林市举办，届时会邀集各路海内外一线明星加盟助阵。填写说明：1、城市概述：项目所在城市的详细介绍，包括特色产业等；2、地图标注：地图使用百度地图，截取城市全貌，并在图中标出项目位置；3、标记符号使用，请与本图中一致。1.2项目所在商圈概况项目位置吉林市丰满区吉林大街路58号区位丰满区2013年实现GDP140亿元，丰满区经济发达，处于吉林市全市最佳位置四周环江，全城新型商业中心以及旅游资源雄厚，往北临近火车站，望南更是吉林松花湖风景区，丰满区成为市内星级酒店品牌布点首选区域，自然希尔顿欢朋品牌亦应将天河作为首选进驻区域。商圈类型■一类商圈□二类商圈□潜力商圈□其他

商圈项目物业周边无阻挡楼体规整，展示面长，前后被两座高校（北大、医药大）包围，处于北大医药大以及重点高中教育商圈；临近世纪广场商圈及高新软件园商圈；酒店处于吉林市历史悠久最繁华的吉林大街，西临丰满区最大的餐饮、娱乐中心厦门街以及江滨高尔夫球场；东临吉林市465部队3级甲等医院、北大东校区以及丰满腰岭旅游度假区；北临世纪广场商业中心、江南森林公园、东市场商业中心（市中心）、天津街商业中心这两商圈亦属举步可达（出租车起步价），观光公交车从火车站20分钟即可到达酒店位置；南临国家AAAA级旅游风景区松花湖公交车30分钟即达；旅游度假考虑到在丰满区核心商圈可改造酒店物业的稀缺性，作为铂涛集团欢朋酒店品牌树立在吉林第一商圈内，对该品牌有极大的宣传和展示作用。填写说明：1、区位概述：项目所在城市的区位详细介绍；2、商圈介绍：项目所在商圈详细介绍；3、地图标注：地图使用百度地图，截取3-5km范围，并在图中标出项目位置所处商圈，标出周边商圈及距离；4、标记符号使用，请与本图中一致。北山庙会东市场、天津街商业中心世纪商业中心八一商业中心户外越野、极限运动中心北大、医药大教育中心户外登山运动中心餐饮娱乐商业中心1.3项目位置卫星地图道路情况□单向车道■双向10车道门前□高架桥□立交桥■BRT快速公交周边交通环境描述项目物业位于丰满区吉林大街58号，为丰满区最主要最繁忙的交通干道没有之一；BRT快速公交就在门前；毗邻BRT站（130路、3路、33路、19路等）；20分钟可火车站、客运站，30分钟可达AAAA级松花湖风景区，步行10分钟即可到达松花江畔。填写说明：1、交通环境概述：项目周边交通详细介绍；3、地图标注：地图使用百度地图，截取500m范围卫星地图，并在图中标出项目位置；3、标记符号使用，请与本图中一致。2、市场调研2.2项目周边竞争对手分析2.1项目周边客源分析2.3项目房价预测2.1项目周边客源分析填写说明：1、地图标注：地图使用百度地图，截取3-5km范围，并在图中标出项目位置所处商圈及周边商圈，标出客源来源；2、标记符号使用，请与本图中一致。北山公园、市府区东市场、天津街商业中心世纪商业中心、江南公园北大东校、465甲等医院户外越野极限公园户外爬山滑雪中心体育馆、金鸡百花颁奖北大、医药学院教育区餐饮、娱乐中心AAAA级风景区公交车30分钟2.1项目周边客源分析序号名称描述1商业中心欧亚商都（世纪店）、新玛特购物中心、世纪广场、江南森林公园、世纪地下购物城等大型购物商场距离项目位置尽在咫尺，必胜客、桑格罗、江南佳人、猫咖、江南水乡、云顶、等国际连锁美食应有尽有。2写字楼企事业单位

华强大厦、中海大厦、科技创业园写字楼、科技创业园等写字楼集聚了大量商务客人，入驻知名企业有百佳有限公司、雀巢、羽博科技、长城科技、一汽佳宝办事处。丰满区政府、地税局、国税局、质监局、水利局规划院，档案馆以及5789科技公司等。3旅游景点丰满区驴友聚集地。主要景区：AAAA级松花湖度假区、名山绿洲户外极限公园、炮台山登山公园、腰岭风景度假区、北大壶国际雪场、滨江高尔夫场、吉林市体育中心等等。4院校北华大学北华大学前身可追嗍到1906年清政府在吉林崇文书院创建的吉林省初级师范学堂。学校有16个一级学科硕士学位授权点，7个二级学科士学位授权点，涵盖了10个学科门类；8个专业硕士学位授权点，1个国家林业局重点学科；7个省重点学科。学校与美国、日本、韩国、俄罗斯、马来西亚、巴基斯坦、加拿大等19个国家和地区的61所院校或教育机构建立了合作与交流关系，是国家第二批来华留学示范基地.2007年学校与韩国江原大学共建孔子学院。经孔子学院总部批准，学校成为首批接收孔子学院奖学金院校医药学院医药学院1947年12月被国民党吉林教育厅接收，改名为“吉林省立助产学校”。1948年3月吉林市解放，省人民政府将原吉林省立助产学校和华英高级助产职业学校合并接收。1949年6月改名为“吉林省卫生干部学校”。9月，校址迁到崇文胡同，即现北华大学附属医院所在地。1958年升格为吉林医学院。1959年6月，又调整为吉林省吉林医学专科学校。1973年11月恢复为吉林医学院。核心客源区域：填写说明：1、周边核心客源区的描述2.1项目周边客源分析序号名称描述5医院丰满医院吉林市丰满区医院是吉林市城镇职工、城镇居民、新农合等医疗保险定点医院，是丰满区唯一的慢性病点医院和重大疾病转诊指定医院，是吉林市人寿保险公司指定医院，是北华大学、吉林职工医科大学、吉林卫校等大中专院校教学，实习医院。医院占地面积3200多平方米，建筑面积5000多平方米，科室设置齐全，临床医疗科室设有：内科、外科、妇产科、儿科、中医内科、中医外科、中医骨科、针灸推拿理疗科、针刀科、眼科、口腔科、囊复科、耳鼻咽喉科、皮肤科、白斑科、肛肠科、碎石科、血液透析科；辅助科室有：注射室、抢救室、心电室、B超室、X线室、CT室、胃镜室、手术室、麻醉科、检验科、药剂师、供应室等30多个科室；下设1个城市社区卫生服务中心、2个城市社区服务站、分管6个农村社区卫生服务站。解放军465医院医院占地78063平方米，建筑面积75585平方米，医疗用房58304平方米，资产总额3.1亿元，大中型医疗设备800件，价值过亿元。医院设备先进，拥有核磁共振、大型DSA、螺旋CT、各类手术显微镜、三维彩超、DR、CR照像系统、乳腺X光机、腹腔镜、胸腔镜、电子胃镜、胆道镜、纤维支气管镜、高压氧舱、超声刀、康复治疗系统等大型治疗设备。为吉林地区规模最大的血液透析中心，配备结肠透析机。

医院开设床位800张，科室设置齐全，设立43个业务科室，技术力量雄厚，每年均有多项新业务、新技术开展，形成了明显的技术特色和优势，使许多疑难病得到有效诊治，许多复杂手术和重大抢救获得成功。部分诊断治疗技术达到国内、省内先进水平。医院管理国内先进，2009年被评为卫生部医疗质量评比优胜单位。2009年10月，被确定为卫生部中美协作组脑中风筛查及防控工程吉林省首家基地。2010年获得全省优质护理评选第一名6AAAA级风景区松花湖风景区、雾凇岛松花湖地处长白山山脉的西侧，是吉林省最大的人工湖，是拦截松花江水建设丰满水电站，叠坝成湖形成的，距吉林市约20公里。松花湖风景区分十个相对独立的景区。以大坝分为东西两岸，建设了各种疗养院，称为疗景区；从松花湖丰满码头向湖区走，有骆驼峰、凤舞池、五虎岛、卧龙潭、石龙壁、摩天岭、额赫岛等旅游区。有的景区已经开发，有的正在开发，有的景区还保留着原始风貌。核心客源区域：2.1项目目周周边边客客源源分分析析结论论根据据周周边边酒酒店店经经营营和和写写字字楼楼分分布布分分析析情情况况，，得得出出市市场场客客源源需需求求：：主要要客客源源需需求求为为：：旅游游商商务务及及高高端端商商贸贸客客户户群群；第二二客客源源需需求求为为：：教育育培培训训学学术术群群、、企事事业业单单位位公公务务群群；第三三客客源源需需求求为为：：休闲闲散散客客；旅游游商商务务和和高高端端商商贸贸客客群群教育育培培训训学学术术交交流流群群、、企企事事业业单单位位公公务务群群休闲闲散散客客2.2项目目周周边边竞竞争争对对手手分分析析项目目周周边边四四星星、、五五星星级级酒酒店店分分布布图图(3km范围围内内））距项项目目3000米米内内四四星星级级、、五五星星级级酒酒店店共共1家家，，有有：：四星级、五星级酒店数量统计序号星级酒店1五星世纪大酒店填写写说说明明：：1、、竞竞争争对对手手分分析析：：项项目目周周边边3km范范围围内内的的四四星星及及五五星星级级酒酒店店统统计计；；2、、地地图图标标注注：：项项目目周周边边竞竞争争对对手手位位置置；；3、、、、标记记符符号号使使用用，，请请与与本本图图中中一一致致。。2.2项目目周周边边竞竞争争对对手手分分析析四星级、五星级酒店房价统计酒店名称星级位置距离最后装修时间客房数量房型床型早餐标准价OTA协议价吉林世纪大酒店五星级丰满区吉林大街77号1500m

230间豪华房（单/双）大/双无319-319289商务房（单/双）大/双无359-399319行政房（单/双）大/双有569-699519套房（单/双）大/双有725-830699OTA协协议议价价摘摘自自2015年2月09日<百百度度酒酒店店>填写写说说明明：：1、、竞竞争争对对手手分分析析：：竞竞争争对对手手详详细细情情况况；；2、、OTA协协议议价价请请于于表表格格下下方方列列明明摘摘取取日日期期及及网网站站。。2.2项目目周周边边竞竞争争对对手手分分析析项目目周周边边三三星星级级及及三三星星以以下下酒酒店店分分布布图图(3km范围围内内））三星级、准三星酒店数量统计序号星级酒店1准三星恒阳大饭店2无格林豪泰3无阳光100假日4无如家快捷酒店填写写说说明明：：1、、竞竞争争对对手手分分析析：：项项目目周周边边3km范范围围内内的的四四星星及及五五星星级级酒酒店店统统计计；；2、地图图标注：：项目周周边竞争争对手位位置；3、、标记符号号使用，，请与本本图中一一致。2.2项目周边边竞争对对手分析析酒店名称星级位置距离最后装修时间客房数量房型床型早餐标准价协议价恒阳大饭店准三星丰满区夏门街1号5002013128间标准房大/双单早218百度返17豪华房大/双单早238百度返17豪华套房大/双单早530无如家酒店无夏门街科贸商城B60082间大床大床无170百度返17双床双床无170百度返17特惠房双床无138百度返17商务大床大床无179百度返17家庭房大床无189百度返17格林豪泰无吉林大街94号11002013128间双床房双床无180百度返20大床房大床无180百度返20豪华大床房大床有350无数码大床房大床无208百度返20阳光100假日无吉林大街泰山路交汇10002012110间花园大床大床有208百度返14经典标准间双无178百度返14经典大床大床无178百度返14项目周边边三星级级酒店及及三星以以下房价价统计OTA协协议价摘摘自2014年年9月12日<携程网网>填写说明明：1、竞争争对手分分析：竞竞争对手手详细情情况；2、OTA协议议价请于于表格下下方列明明摘取日日期及网网站。序号酒店星级主力房型价格水平最低价格（元）最高价格（元）1四、五星级标准（大/双）豪华（大/双）2三星及三星以下标准（大/双）豪华（大/双）对项目周周边竞争酒店客房房价格水水平进行行分析对对比得出出：2.2项目周边边竞争对对手分析析2.3项项目房房价预测测房型实际房间数占总房数比例%预计房价（元）特殊情况说明标准大床房

豪华大床房标准双床房豪华双床房豪华商务大床合计预测初始平均房价

预计出租率预计RevPAR根据周边边客源分分析及竞竞争对手手情况分分析，预预测房价价如下填写说明明：1、房型型配置：：原则上上房型配配置大床床与双床床的比例例为7:3，如如有例外外，请在在表格特特殊情况况说明中中写明；；3、投资资测算3.1收益模拟测算3.2项目SWOT分析及项目可行结论3.1模拟收益益测算备注：此此表仅为为投资测测算预估估，不作作为实质质性经营营收益保保证。3.2项目SWOT分分析及可行性性结论项目周边从商务型酒店到洗浴客房，客房供应量充足，酒店房价、居住档次、居住环境都可满足每个不同层次的消费群；周边3星或商务酒店，普遍装修陈旧缺乏连锁品牌，新酒店出现挖掘中端商务消费群，作为目标客源；以商务交流、学术交流、休闲旅游消费群体为目标对象；以服务、环境、特色、体验、价格为主要竞争核心，争取目标客源。处于吉林历史最悠久、商圈最密集、车流量最大的吉林大街，独立物业较强的临街展示性；项目位于丰满区中心商圈，交通便利，火车站坐公交车到达项目20分钟；项目到达AAAA级风景区30分钟公交车程；项目身处北大、药大、丰满中高校圈，教育培训学术交流需求频繁旺盛，邻近高新民营科技园，it交流商务人员往来密集。优势Strengths劣势Weakness机会Opportunity威胁Threats综上所述述，该项项目可行行性分析析总结：该项目属属非常非非常优质的可行项目4、项目图图片

4.4物业平面图（大厅、标准层、主力房型分别展示）4.1物业外观观照片（（正面、、两侧分分别展示示）4.2物业可视视范围最最远景、、门前道道路及楼楼顶4个方向照照片

4.3物业大厅及内部照片4.1物业外外观照片片（正面面）丰满地税局农业银行丰满支行60-80个停车位项目周边边环境（（公交车车10分钟均可可到达））4.1物业外外观照片片（侧面面）4.3物业业大厅及及内部照照片大堂入口4.4物业业标准层层平面图图4.4物业业一层大大厅平面面图4.4物业业主力房房型平面面图5、工程程勘察

5.1物业基本信息5.2物业配套说明5.3物业楼层分布5.1物业基本本信息物业现状□规划中□未出正负零□已出正负零□已封顶□已竣工验收□现有酒店房产性质□商业□工业□住宅□教育□军产□其他竣工时间（开发商项目）

预计进场时间

预计开业时间

物业取得方式□自有

□租赁

□其他

物业租赁详情

租赁年限：

年租金：

万元/年，

元/月/m2，

元/间/年递增方式：每

年递增

%免租期：

个月付款方式：

个月付款一次5.1物业基本本信息--楼层面积、层高及其他详情整栋物业共

层，总面积约

m2酒店部分

m2大厅客房层-层单层面积，层高m早餐厅会议室健身房停车场待后勤区其他大厅是否否独立