中国房地产发展简史共34

中国房地产发展简史1

房地产开发业，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。2房产概述第一部分：房产发展简史3房产发展简述我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。4我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人。形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。整个中国房地产的发展，起起伏伏，走过了三十年的历程。在这30年里，中国地产行业发生了怎样的变化？发生了哪些足以对整个行业产生影响的事件？5房产发展简述第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）6房产发展简述第一阶段：房产萌芽期（1991年以前）在1978年，深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。同年，中国房地产开发集团(中房集团)成立。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1988年2月25日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。1988年，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。这年11月18日，万科以2000万元的价格参与投标买地，一举夺得荔泉地块，万科正式进入房地产业，成为国内较早进行住宅商品房开发的企业之一。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。78第二阶段：房地产爆发期与平稳期（1991年-1997年）房产发展简述1991年到1992年，是中国房地产的爆发期。邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程；其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。1993年到1997年，房地产处于一个平稳阶段。9第二阶段：房产爆发期与平稳期（1991年-1997年）期间发生的重大事件：1992年，万科跨地域经营发展迅速，重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业务。1992年6月16日，经对外经济贸易部批准，中国海外集团正式成立。1992年8月20日，中国海外发展在香港联合交易所挂牌上市，成为第一家以在香港业务上市的中资企业，获得了99倍认购，冻结资金758亿港元，创下当时的历史纪录。1992年9月，广州保利房地产开发公司成立，为国家一级房地产开发资质。1992年11月23日，恒大地产公司所发行流通A股经批准在深圳证券交易所上市交易，股票代码：000502。1997年11月6日，保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动，以8798万元独家投得北京南路地块。10第二阶段：房产爆发期与平稳期（1991年-1997年）第三阶段段：房地产活活跃期（1998—2002年）111998年，中国国房地产产出现了了一个新新事物，，就是所所谓的“房改””。即将单位位直接分分房改为为货币化化分房。。此项政策策一出，，银行按按揭顺势势推出。。从此中国国房地产产渐次进进入市场场化的活活跃期，，真正的的房地产产市场诞诞生。12第三阶段段：房地地产活跃跃期（1998年-2002年）期间发生生的有意意义的事事件：1998年下半年年，万科科推出““万客会会”，为为公司与与客户之之间的有有效沟通通起到重重要的作作用，被被媒介誉誉为“引引发地产产经营革革新的举举措”。。1999年2月中国人人民银行行下发《《关于开开展个人人消费信信贷的指指导意见见》。提提出“积积极开展展个人消消费信贷贷，对促促进消费费，扩大大内需，，推动生生产，支支持国民民经济持持续稳定定发展以以及调整整信贷结结构，提提高信贷贷资产质质量，具具有十分分重要的的意义。。”此份份文件发发布后，，中国新新一轮房房地产的的牛市开开始正式式启动。。2002年3月，潘石石屹成立立SOHO中国有限限公司。。2003年4月1日，中国国人民银银行下发发《关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知》》(121号文)。此份文文件是中中国新一一轮房地地产牛市市启动之之后，中中央政府府第一次次采取的的抑制房房地产过过热的措措施，表表明中央央政府对对房地产产的态度度由支持持转为警警惕。2003年建外SOHO年度销售售额达到到33.2亿元人民民币，创创单体项项目销售售新高13第三阶段段：房地地产活跃跃期（1998年-2002年）第四阶段段：房地产调调控期（2003—至今））14第四阶段段：房地产调调控期（（2003—至今）从2005年“国八条””到2006年“国六条””，再到2010年的国十条条。从“调控””到“再调调控”，央央行严控房房贷的政策考验着着调整着房房产行业。这是房地产行业业市场发展展阶段性的的调整信号号，行业规规范性、结结构性调整整将借此深入展开开，中国的的房地产市市场将由此此步入新的的发展阶段段。152004年3月30日，国土资资源部、监监察部联合合下发了《《关于继续续开展经营营性土地使使用权招标标拍卖挂牌牌出让情况况执法监察察工作的通通知》（简简称“71号令”），，规定8月31日后，不得得再以史遗遗留问题为为由采用协协议方式出出让经营性性土地使用用权。而是是国有土地地使用权以以公开的招招标拍卖挂挂牌出让方方式进行。。2005年3月，国务院院办公厅下下发《关于于切实稳定定住房价格格的通知》》。该份文文件强调：：“住房价价格上涨过过快直接影影响城镇居居民家庭住住房条件的的改善，影影响金融安安全和社会会稳定，甚甚至影响整整个国民经经济的健康康运行”，，并要求各各地方政府府高度重视视房地产价价格，明确确提出:“控制措施施不力，造造成当地房房地产市场场大起大落落，影响经经济稳定运运行和社会会发展的地地区，要追追究有关负负责人的责责任。”这这个通知被被人们称为为“国八条条”。2006年4月28日央行宣布布：将人民民币贷款基基准利率上上调0.27个百分点。。2006年5月17日，“国六六条”出台台，引发诸诸多争议、、产生巨大大反响。16第四阶段：：房地产调控控期（2003—至今）2007年楼市的快快速发展，，出台相应应的抑制政政策。2008年底至2009年初的冰冷冷楼市，国国家出台了了大幅度的的救市政策策。面对2009年下半年至至2010年初的火热热楼市，国国家又出台台了“国十条”，对楼市进行行大幅度的的调整。严严厉打击投投资炒房者者。17第四阶段：：房地产调控控期（2003—至今）国十条2009.12.17：5部委新政打打击囤地炒炒地，拿地地首付不低低于50%。财政部、国国土部等五五部委出台台《进一步步加强土地地出让收支支管理的通通知》，明明确开发商商以后拿地地时，“分期缴纳全全部土地出出让价款期期限原则上上不得超过过一年，特特殊项目可可以约定在在两年内全全部缴清，，首次缴款款比例不得得低于全部部土地出让让款的50%”。2010.02.20：银监会发布布流动资金金贷款管理理暂行办法法打击炒房房者流动资金贷贷款不得用用于固定资资产、股权权等投资，，不得用于于国家禁止止生产、经经营的领域域和用途。。2010.04.11：银监会：银银行不得对对投资投资资购房贷款款。中国银监会会11日指出，银银行业金融融机构要增增加风险意意识，不对对投机投资资购房贷款款，如无法法判断，则则应大幅度度提高贷款款的首付款款比例和利利率水平，，加大差别别化信贷政政策执行力力度。182010.04.13：住建部，加加快保障房房建设，遏遏制房价过过快上涨住房城乡建建设部13日召开电视视电话会议议，要求加加快保障性性住房建设设，其中，，公共租赁赁住房建设设是下一阶阶段工作的的重点，同同时遏制部部分城市房房价过快上上涨。2010.04.15：国务院常务务会：贷款款买二套房房首付不得得低于50%。14日召开的国国务院常务务会议要求求，对贷款款购买第二二套住房的的家庭，贷贷款首付款款不得低于于50％，贷款利利率不得低低于基准利利率的1．1倍。对购买买首套住房房且套型建建筑面积在在90平方米以上上的家庭，，贷款首付付款比例不不得低于30％。2010.04.17：国务院：房房价过高地地区可暂停停发放第三三套房贷。。商品住房价价格过高、、上涨过快快、供应紧紧张的地区区，暂停发发放购买第第三套及以以上住房贷贷款；对不不能提供1年以上当地地纳税证明明或社会保保险缴纳证证明的非本本地居民暂暂停发放购购买住房贷贷款。19国十条2010.04.19：住建部要求求商品住房房严格实行行购房实名名制，未获获预售许可可，开发商商不得收取取定金。住房城乡建建设部发出出《关于进进一步加强强房地产市市场监管完完善商品住住房预售制制度有关问问题的通知知》，要求求商品住房房严格实行行购房实名名制，认购购后不得擅擅自更改购购房者姓名名。今后未未取得预售售许可的商商品住房项项目，房地地产开发企企业不得以以认购、预预订、排号号、发放VIP卡等方方式向向买受受人收收取或或变相相收取取定金金、预预定款款等性性质的的费用用。2010.06.12：：住建部部等七七部门门发文文，加加快发发展公公租房房。由住房房城乡乡建设设部等等7部门联联合制制定的的《关关于加加快发发展公公共租租赁住住房的的指导导意见见》12日正式对对外发布布，旨在在解决中中国城市市中等偏偏低收入入家庭住住房困难难。2010.06.04：三部委发发文明确确个人房房贷，二二套房认认定标准准。住房和城城乡建设设部、中中国人民民银行、、中国银银行业监监督管理理委员会会发出通通知规定定，商业业性个人人住房贷贷款中居居民家庭庭住房套套数，应应依据拟拟购房家家庭（包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女）成成员名下下实际拥拥有的成成套住房房数量进进行认定定。20国十条第二部分分：楼市市未来发发展21我国房地地产市场场已经度度过了市市场化初初级阶段段，基本本上完成成了市场场化进程程。市场在产产品供给给和企业业"市场类型型和消费费者"等方面都都呈现出出不同的的特征。。具体地地讲，有有以下三三大特征征：从产品供供给和企企业角度度来讲，，房地产产价格差差异扩大大；房地地产行业业边际利利润水平平降低。迫切需求求职业化化的专业业队伍，，进入成成本大增增；销售速度度减慢，，销售周周期加长长；营销成本本上升，，客户服服务成本本上升。。从市场类类型和消消费者角角度来说说，房地地产市场场正由生生存消费费型转向向投资消消费型。。从产品和和科技进进步角度度来说，，随着产产品技术术的进步步，房地地产市场场已经基基本上实实现了以以产品为为主题的的产业化化，同质化化产品越越来越多多。22第三部分分：房产产企业发发展趋势势23房地产企企业发展展趋势24房地产企企业发展展趋势企业应该该逐步走走向民营营化。产权明晰晰是下一一阶段城城镇住房房制度改改革的重重心。房产企业业应努力实现现法制化化正规化化。加强企业业内外制制度的建建设是中中国房地地产企业业下一步步的重点点。房地产企业应应高度重视科科学化的决策策和投资项目的可可行性分析工工作。房地产企业需需要实现集团团化规模化经经营企业集团化经经营已成为经济发展的必然趋趋势。25在产品同质化化趋势下争取取服务的差别别化26在产品同质化化趋势下争取取服务的差别别化房地产市场竞竞争同质化现现象严重，产产品同质化、、价格同质化化，推广方式式同质化……市场化的运作作要求房地产产企业以市场场为导向，贴贴近市场，充充分了解客户户的需求，不不断满足广大大消费者对房房地产这一特特殊商品的需需求。一个房地产企企业，首先要要清楚市场上上要什么，本本企业能做什什么，然后再再去研究怎么么做。首先，追求设设计的独特性性。设计是房房地产前期最最基础、最核核心的环节，，是房地产品品牌运作的关关键阶段。其次，注重功功能的前瞻性性。房地产是是城市建设的的重要组成部部分，要紧跟跟现代城市的的发展趋势。。再次，销售策划要具具有鲜明特色色。27行业发展追求求专业化和品品牌化28行业发展追求求专业化和品品牌化我国许多房地地产企业提供供“一条龙”式的服务，即即材料销售、、建筑施工、、装饰装修、、物业管理都都自己做，甚甚至包括了中中介、设计，，企业向大而而全、小而全全发展。造成成企业内部管管理上互相重