不动产投资分析共29

不动产投资分析第一章不动产投资概论1.1不动产与不动产业

1.2不动产投资与投资方式

1.3不动产投资分析的研究内容和框架

1.1不动产与不动产业1.1.1不动产的概念与特征1.不动产的概念是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物。从经济属性的角度来考察不动产时，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。2.不动产的特征（1）地理位置的固定性（2）商品本身的惟一性（3）使用寿命的长期性（4）使用功能的多样性（5）投资消费的双重性（6）房地产价值的相关性（7）房地产投资的大量性（8）房地产的合并及可分性1.1.2不动产业及其特点1.不动产业的涵义不动产业是以不动产商品作为经营对象，从事不动产开发、经营、管理和服务的产业。不动产业涉及面广，与国民经济的许多产业都有密切的关系，其中尤以与建筑业最为密切。2.不动产业的特点（1）房产、地产交易的不可分割性（2）不动产投资的高度关联性（3）投资数额大，回收期长，风险高（4）易受政策法规的限制和影响（5）开发经营业务的复杂性1.2不动产投资与投资方式

1.2.1不动产投资的概念1.投资的一般含义投资是一定经济主体为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为资本。投资必须具备五个基本要素：投资主体、投资目的、投资资金、投资客体、投资方式。（1）投资主体投资主体，是指从事投资活动，具有一定资金来源，拥有投资决策权，享受带来的收益并承担投资风险的法人和自然人。（2）投资目的投资目的也就是投资的动机。一般认为，投资主体不同，其追求的投资效益也不尽相同。（3）投资资金投资资金有两种来源：一是投资者自己的收入；二是通过各种途径来借钱。（4）投资客体投资客体即投资对象、或标的物。投资客体表现为多样性，可以是将资金直接投入建设项目以形成固定资本和流动资本，也可以是购买有价证券及其他对象。（5）投资方式投资方式指资金运用的形式与方法。投资可以运用多种方式，主要包括直接投资和间接投资、产业投资与证券投资等。2.不动产投资及及其特征不动产投资是是指投资者为为了获取预期期不确定的效效益而将现期期的一定收入入转化为不动动产的经济行行为。不动产投资具具有其自身的的特点。（1）不动产投资资的巨额性（2）不动产投资资建设与回收收的长期性（3）不动产投资资的高度风险险性（4）不动产投资资具有较强的的盈利性与保保值增值性（5）不动产投资资具有较强的的金融依赖性性（6）不动产投资资具有较强专专业性1.2.2不动产投资方方式按照投资主体体，可以分为为国家投资、、企业投资和和个人投资；；按照投资方方式，分为直直接投资和间间接投资；按按照投资的用用途，可分为为地产投资、、住宅房地产产投资、商业业房地产投资资、工业房地地产投资等。。1．直接投资不动产直接投投资是指投资资者直接参与与不动产开发发或购买不动动产的过程并并参与有关的的经营活动，，包括从购地地开始的开发发投资和物业业建成后的置置业投资两种种方式。（1）不动产开发发投资不动产开发投投资是指投资资者从购买土土地使用权开开始，经过项项目策划、规规划设计和施施工建设等过过程获得不动动产商品，然然后将其推向向市场，转让让给新的投资资者或使用者者，并通过转转让过程收回回投资、实现现开发商收益益目标的投资资活动。①按照投资对象象按照投资对象象，不动产开开发投资可分分为地产开发发投资和房产产开发投资。。地产开开发投投资是是以土土地开开发为为主，，利用用土地地的买买卖差差价和和进行行土地地开发发后出出售或或出租租经营营来获获取投投资收收益的的不动动产开开发与与经营营活动动。房产开开发投投资又又包括括住宅宅房地地产投投资、、商业业房地地产投投资、、工业业房地地产投投资等等。商业房房地产产投资资的对对象包包括写写字楼楼、商商场、、旅馆馆、酒酒店和和各种种娱乐乐设施施等，，这类类房地地产主主要以以出租租经营营为主主，投投资回回报较较高，，通常常是不不动产产投资资的热热点。。②按照投投资收收益实实现方方式按照投投资收收益方方式，，不动动产开开发投投资可可分为为不动动产出出售、、不动动产出出租（（租赁赁）、、不动动产自自营和和混合合型经经营等等形式式。不动产产出售售是不不动产产所有有权（（目前前，对对土地地仅为为使用用权））的一一次性性出售售，这这类房房地产产项目目以预预售或或开发发完成成后出出售的的方式式得到到收入入、回回收开开发资资金、、获取取开发发收益益，以以达到到盈利利的目目的；；不动动产产出出租租仅仅是是不不动动产产使使用用权权的的转转让让，，它它以以预预租租或或开开发发完完成成后后出出租租的的方方式式得得到到收收入入、、回回收收开开发发资资金金、、获获取取开开发发收收益益，，以以达达到到盈盈利利的的目目的的；；不动动产产自自营营是是指指以以开开发发完完成成后后自自行行经经营营的的方方式式得得到到收收入入、、回回收收开开发发资资金金、、获获取取开开发发收收益益，，以以达达到到盈盈利利的的目目的的；；不动动产产混混合合型型经经营营是是指指以以预预售售、、预预租租或或开开发发完完成成后后出出售售、、出出租租、、自自营营的的各各种种组组合合方方式式得得到到收收入入、、回回收收开开发发资资金金、、获获取取开开发发收收益益，，以以达达到到盈盈利利的的目目的的。。（2）不不动动产产置置业业投投资资房地地产产置置业业投投资资是是指指投投资资者者购购买买开开发发商商新新建建成成的的增增量量房房地地产产或或者者在在市市场场上上购购买买存存量量房房地地产产，，以以满满足足自自身身生生产产经经营营的的需需要要，，或或者者转转售售给给其其他他置置业业投投资资者者以以获获得得转转售售收收益益，，以以及及租租赁赁给给他他人人以以获获得得租租赁赁收收益益的的行行为为。。这类类投投资资的的目目的的一一般般有有两两个个：：一一是是满满足足自自身身生生活活居居住住或或生生产产经经营营的的需需要要，，即即自自用用；；二二是是投投资资者者将将购购入入的的物物业业出出租租给给最最终终的的使使用用者者，，以以获获取取较较为为稳稳定定的的经经常常性性收收入入。。2.间接接投投资资不动动产产间间接接投投资资主主要要是是指指将将资资金金投投入入与与不不动动产产相相关关的的金金融融市市场场的的行行为为。。不不动动产产的的间间接接投投资资者者不不需需直直接接参参与与有有关关不不动动产产投投资资的的管管理理活活动动。。其具具体体投投资资方方式式包包括括发发放放不不动动产产抵抵押押贷贷款款，，购购买买不不动动产产开开发发投投资资企企业业的的债债券券、、股股票票，，购购买买不不动动产产投投资资信信托托基基金金和和不不动动产产抵抵押押贷贷款款证证券券等等。。不动产开发企业间接投资者金融市场不动产直接投资证券证券资金资金资金利润股息、红利、债息图1-1不动产间接投资向直接投资的转化过程1.3不动动产产投投资资分分析析的的研研究究内内容容和和框框架架1.3.1不动动产产投投资资的的运运动动过过程程所谓谓不不动动产产投投资资运运动动过过程程，，是是指指投投资资者者将将筹筹措措的的资资金金从从货货币币状状态态转转化化为为不不同同类类型型的的不不动动产产，，形形成成资资本本，，又又回回到到货货币币状状态态的的不不断断循循环环的的过过程程。。动动态态地地看看，，无无论论是是直直接接投投资资，，还还是是间间接接投投资资，，无无论论是是不不动动产产开开发发投投资资，，还还是是置置业业投投资资，，都都是是一一个个周周而而复复始始的的运运动动过过程程。。1.资金金筹筹集集2.投资资分分配配3.投资实施施4.投资回收收与增殖殖进行自我积累投资收益货币资金在建不动产货币资金获得目标不动产金融资产投资者债权人补偿生产消耗不动产开发投资置业投资间接投资投入退出投资回收与增值投资分配投资实施资金筹集自营、出租、转售出售、出租建成不动产图1-2不动产投投资运动动过程1.3.2不动产投投资开发发程序一般而言言，不动动产投资资开发可可分为三三个阶段段：计划划阶段、、开发阶阶段、销销售与自自营阶段段。1.计划阶段段计划阶段段指从投投资意向向到项目目投资决决策这一一时期。。这一时时期的中中心任务务是对拟拟建项目目进行科科学论证证。计划阶段段的主要要工作是是进行市市场分析析、法规规可行性性分析及及财务分分析等活活动。2.开发阶段段开发阶段段即项目目决策后后从项目目设计到到竣工验验收、交交付使用用这一时时期。（1）土地取取得（2）规划设设计条件件与方案案报批（3）项目施施工与竣竣工验收收3.销售与经经营阶段段销售与经经营阶段段的主要要任务是是通过销销