北京西三环国际财经中心策划报告

国际财经中心商业部分策划报告May

19目录目录一、区域市场研究二、项目特性分析三、项目功能定位四、项目业态布局规划五、租金收益测算六、商业运营管理建议一、区域市场定位一、区域市场定位商业业态分析商业客户分析商业市场总结区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析金融街中关村中央政务区本项目周边的科研院所：1.中国科学院2.地质工程勘察院3.地质环境监测总站4.矿泉水勘察检测中心5.核工业第二研究设计院6.核工业计算机应用研究所7.核科学技术情报研究所8.中国核工业研究所9.中华全国供销合作总社北京商业机械研究所北京外语研究社精雕机电系统研究中心中国老年书画研究会国防科学技术工业委员会成果办公室中国高科技产业化研究会北京德易生物化学研究所北京自动化系统工程研究设计院地质部地质研究所地质矿产部矿床地质研究所May

19区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析中关村中央政务区金融街本项目周边五公里范围内市级政府机关为：北京市地方税务局北京市国家税务局北京市财政局北京市政府采购办公室北京市水源三厂北京市政工程局May

19区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析中关村中央政务区金融街项目周边的主要国家部委机关：建设部：财政部国家发改委中央电视台北京电视台中华人民共和国审计署国家测绘局国家气象局国家外汇管理局国家航天局国家工商局国家外国专家局国家信息中心May

19区域市场业态分布区域市场业态分布西三环调研区域内主要商业业态分布金融保险业13%电信邮政2%公园1%餐饮27%娱乐8%旅行社1%宾馆酒店4%出租类办公物业3%美容服务业4%其他2%单位6%文化教育设施4%零售批发类商业21%医药设施4%餐饮业在区域内占主要，以政府机构、军队、国有企业为主要消费群体。批发百货行业集中在公主坟、白石桥、阜城门、双安，在区域内不具普遍性。写字楼内的零售商业以屈臣氏等小型超市为主。May

19主要业态分析主要业态分析区域内餐饮业态类型比较中餐,65%西餐,6%快餐,29%餐饮业主要以中餐为主，所占比例较大；西餐厅主要集中在写字楼中作为商务配套服务；快餐集中在社区以及写字楼裙房。May

19区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析区域内现有的娱乐业（餐饮业不计）茶吧24%冷饮8%酒吧16%歌舞KTV20%健身8%俱乐部8%电影16%茶吧、酒吧、KTV、电影类业态多为临街铺面，此类业态可承受租金较高，存在进入写字楼的可能。俱乐部、会所、健身类业态则主要分布在写字楼内，地上地下皆有可能。May

19兵器大厦华融大厦航天局大厦赛迪大厦核二院中咨大厦北科大厦城乡大厦新兴宾馆军队权力机构大型国企金融保险外汇管理局建设部财政部钓鱼台武警总队海军空军区域市场客户分析区域市场客户分析May

19区域市场客户分析区域市场客户分析现状学院、科研、金融、信息、影视商务多元融合拥有530多家知名企业和机构汇集全国60％金融资产世界500强企业中有50多家入住京西May

19区域内客群区域市场客户分析区域从业人员逾150万人其中：政务工作人员40万人科研人员38万人金融从业人员13万人区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析May

19周边稳定消费群体保障日常高端消费本案容纳办公人员：8000人中国外文大厦人员：8000人商业固定人流约16000人次首师大固定人流：约3万人次西三环固定人流：约35万-50万人次西三环固定车流：约25万-30万辆次周边固定居住人口：约30万人次区域市场客户分析区域市场客户分析May

19May

19周边消费特点强劲的集团性消费易达性和易识别性高收入企业和稳定收入人群聚集紧邻院校时尚消费特色明显高品质商业物业缺少区域市场客户分析区域市场客户分析May

19区域市场总结区域市场总结餐饮类在区域内商业业态的比重较大。根据调研显示，大部分餐饮类经营状况良好，特别是中大型高档餐饮，消费群体以国企、军队、政府机构为主，显示出较强的集团消费能力；高端娱乐业经营良好，但数量较少。区域内的低端娱乐业如茶吧、酒吧等多处临街位置；高端娱乐业相对较少，多处于商用物业内；高端娱乐业营业状况明显好于低端；批发零售商业以中低端为主。如城乡、翠微、华联、万通、天成；少数中高端，如双安、当代等；各大商场内均分布超市，另有利科隆、京科隆、家乐福等大型超市；各档次、不同类型的商业经营状况均好，显示出区域较强的个人消费力。二、项目特性分析二、项目特性分析项目位置项目经济技术指标项目可达性分析项目可视性分析业态可行性分析项目SWOT分析项目地块位置项目地块位置项目紧临紫竹桥、花园桥，这两大交通枢纽起到盘活整个城市交通的作用。另有北洼路、西直门外大街、车公庄大街、阜外大街等横向连接线贯穿城市东西，不管去金融街、中关村、长安街或者东部的中央商务区、国际机场，都十分便利。本案May

19项目经济技术指标项目经济技术指标项目名称国际财经中心发展商北京正华致远房地产投资有限公司地理位置海淀区西三环北路89号建设单位北京市第五建筑工程有限公司设计单位许李严建筑师有限公司中天王董国际工程设计顾问有限公司物业顾问CBRE世邦魏理仕规划用地性质地下1层至地上4层商业、5层以上写字楼，地下2至4层车库建筑层数地上15层，地下4层；总建筑面积约10余万平方米；商业和写字楼面积商业建筑面积约3.14万平方米，写字楼约4.36万平方米开竣工时间2005年12月——2007年12月；建筑控制高度60米绿地率30%May

19项目可达性分析项目可达性分析本项目扼守西三环交通要道，可以由西三环、西直门外大街、车公庄西路、阜外大街、西长安街等达到二环沿线以及金融街等商务区。项目具有良好的可达性。西三环西直门外大街阜成路+阜外大街西长安街

西长安街

金融街西直门西二环沿线甘家口车公庄西路+车公庄大街中关村白颐路沿线本案May

19可视性分析可视性分析国际文化交流中心本案外文大厦项目在西三环，紧邻三环路，位于外文大厦和国际文化交流中心之间，高度达到60M，是西三环沿线最高的地标性建筑之一，在三环路具有明显的昭示性，可视性优良。May

19商业业态可行性分析商业业态可行性分析百货业态：本项目层高、柱距、核载、面积等均满足百货业开店物业条件，但百货店通常选择商业核心区域经营，本项目所在位置和周边商业环境不适合百货业的发展。May

19商业业态可行性分析商业业态可行性分析业态层高（m）柱距（m）面积（m2）核载（kg/m2）发展意向超市6m8m-9m3000-20000500-800居住人口密集超市业态：本项目层高及面积未能满足大卖场等业态开店条件，但是作为小型的精品超市，本项目可以满足其需求。考虑到本项目的高端定位以及未来入住的高端客户的因素，项目可以规划3000--4000平米左右的精品超市作为配套。May

19商业业态可行性分析商业业态可行性分析品牌折扣店：本项目层高、柱距、核载、面积等均满足品牌折扣店开店物业条件，但品牌折扣店可支付租金偏低，就项目档次和综合经济效益评定，品牌折扣店不是本项目最佳选择。May

19商业业态可行性分析商业业态可行性分析高档餐饮业：本项目满足餐饮业开店物业条件，并且项目已经布置上下水、排烟系统、燃气管道的布点，高档餐饮具有形象好，聚客能力强，吸引人气等特点，可以作为本项目最佳选择之一。May

19金钱豹商业业态可行性分析商业业态可行性分析多选择写字楼集中的商务区，作为商务配套。健身娱乐业：本项目基本可以满足健身娱乐业开店条件，高端健身项目可以吸引高端消费群体，并且提升项目档次、丰富项目服务功能，可以作为本项目选择业态之一。May

19商业业态可行性分析商业业态可行性分析业态层高（m）柱距（m）面积（m2）核载（kg/m2）发展意向精品店/汽车展厅5m8m-9m200--800500-800形象好、人流量大，偏好高档写字楼或酒店首层精品店/汽车展厅：本项目完全满足精品店以及汽车展厅条件，此类业态通过商品的陈列、灯光以及商业气氛的营造，具有良好的形象展示效果，提高项目档次和商业氛围。May

19项目SWOT分析项目SWOT分析May

19优势分析：S1

交通优势：地处西三环，扼守交通要道，通过城市主干道可迅速抵达二环及长安街，具有得天独厚的交通优势。S2

综合体优势：本项目包括写字楼、商业、餐饮、休闲娱乐等功能，为多功能城市综合体项目，综合体项目具有内部功能互补，可以充分共享不同业态而带来的人流、客流。S3

位置优势：项目位于中关村商圈、金融街商圈、海淀高校区等几大商圈环绕中，具有大量的高收入、高消费的消费客户，可以充分共享几大商圈所带来的商机。项目SWOT分析项目SWOT分析May

19劣势分析：W1

商业氛围淡薄：项目地处西三环，周边多为行政、办公、高校区域，没有处于商业圈中，项目周边商业氛围淡薄是本项目劣势之一；W2产权销售的影响：项目首层部分商铺已经销售，分散产权将影响到项目整体的业态规划、品牌控制以及项目整体形象；W3建筑结构不合理：项目建筑设计不合理，造成店铺留有经营死角，部分店铺不得不采用上下连体、相邻店铺合并等方式，不合理的设计影响本项目的日后经营；W4外立面广告位：项目外立面完全设计玻璃幕墙，在实际应用中玻璃幕墙无法安装商业广告位，不能完全突出项目的商业氛围和形象。项目SWOT分析项目SWOT分析May

19机会分析：O1

商圈发展机会：金融街商圈、中关村商圈、公主坟商圈的发展将带动本区域的商业发展，为本项目的繁荣提供了前提条件；O2

消费客群机会：项目周边具有大量的金融企业、大型国企以及中央直属机关，存在数量众多的高收入、高消费的客群，为本项目的发展奠定了基础。项目SWOT分析项目SWOT分析May

19威胁分析：T1

政策威胁：国家宏观调控对房地产行业发展的政策威胁；T2

竞争项目威胁：周边其它新建项目（如国海广场等）均有较大体量的商业面积，在未来经营中会与本项目形成竞争关系。三、项目功能定位三、项目功能定位项目整体定位项目形象定位项目功能定位May

19项目整体定位项目整体定位国 际 财 经 中 心西三环顶级消费场所财经人士主流社交圈May

19项目形象定位项目形象定位西三环顶级消费场，名仕儒商高端社交圈May

19项目定位诠释项目定位诠释区域内唯一高端商务交流中心，以高档特色餐饮为主，商务配套为辅，满足区域内商务、政务、社交等群体品味经典、消费臻贵、雕琢情趣、犒赏生活、享受尊崇的顶级社交会所，即京西商务人士的聚集核心、商务首选的往来之地。May

19项目功能定位项目功能定位商业规划餐饮类：高档中餐、各国风味餐

、西餐、茶餐、茶艺金融类：银行、证券展厅：高档汽车、时尚用品展示娱乐：KTV、演艺吧精品店：礼品、数码、图片、眼镜、图书配套服务：超市、洗衣、鲜花、咖啡厅、旅行社票务中心、健身中心、美容和美发四、项目业态布局规划四、项目业态布局规划负一层商业规划一层商业规划二层商业规划三、四层商业规划负一层商业规划负一层商业规划B1经营种类：精品超市、休闲健身、商务配套服务美食阁精品超市配套服务配套服务May

19负一层商业规划负一层商业规划May

19一层商业规划一层商业规划F1经营种类：名品店、金融机构、通讯营业厅、特色店

银行银行特色店营业厅银行特色店阳光中庭（时尚展示区）May

19一层商业规划一层商业规划May

19二层商业规划二层商业规划F2经营种类：高档西餐厅、风味餐厅、红酒廊、雪茄吧特色店银行特色店特色店特色店May

19二层商业规划二层商业规划May

19三、四层商业规划三、四层商业规划F3、

F4经营种类：高档餐饮、大型休闲娱乐、高档会所May

19三、四层商业规划三、四层商业规划May

19五、项目租金收益预测五、项目租金收益预测项目基础数据确定项目年租金预测项目租金流量表项目基础数据确定项目基础数据确定May

19根据我司对项目可出租面积以及周边市场租金的了解确定本项目各楼层租金如下：楼层面积（平米）楼层平均租金（元/天/平米）负一层8299.403一层7359.649二层2708.705三层6539.214四层6539.213注：1、此租金为目前市场状况下保守估计，真实租金视商户品质、租期、承租面积而定。2、此租金为楼层平均租金，以建筑面积为标准，不含物业管理费。项目年租金预测项目年租金预测May

19楼层面积（平米）租金（元/天/平米）年租金（万元）负一层8299.403.00908.78一层7359.649.002417.64二层2708.705.00494.34三层6539.214.00954.72四层6539.213.00716.04合计31446.16----5491.53租金流量表租金流量表May

19楼层第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年第十二年B1909909909954954954100210021002105210521052F1241824182418253925392539266526652665279927992799F2494494494519519519545545545572572572F3955955955100210021002105310531053110511051105F4716716716752752752789789789829829829合计549254925492576657665766605460546054635763576357