精选某项目定位营销策划报告

随着生活水平的显著提高、物质条件的明显改善，越来越多的人想要调节紧张的生活节奏，缓解一下沉重的生活压力。于是，很多人便选择了文化娱乐。不仅娱乐自己，也娱乐他人。它们为我们枯燥的生活带来了欢乐和色彩。

文化娱乐是高速经济发展下的一个产物，它更是标榜着一个地方的经济发展的成效与状况；越是发达的国家或者地区当地娱乐也很发达；娱乐业更是让现在都市人选择最佳消遣的一个“放松”之地；这就是现代高速经济下碰撞出来的产物。引言合肥娱乐业情况分析目录项目具体情况分析CONTENTS招商运营思路项目定位合作模式

1958项目建议01娱乐业情况分析0201050403PART-01合肥娱乐业发展前景中国社会科学院主编和文化蓝皮书——《中国文化消费需求景气评价报告2011》近日正式发行。该报告运用其评价体系对全国36个大中城市（直辖市、省会城市和非省会副省级城市）文化教育消费需求景气进行评价,对合肥、广州、沈阳、西安、福州、哈尔滨等6个城市单独展开深入分析，并以“合肥：文化教育消费持续高涨的真‘黑马’——2005-2009年城市景气提升第1位”为题，对合肥作了专门介绍。

合肥娱乐业总体概况

报告显示，2005－2009年，合肥城市人均文化教育消费从569.32元增长至1741.16元，在全国36个大中城市中绝对值里位次由第36位上升到第13位，呈现出跳跃性提升态势，由末位迅速跃升进入上游。“十一五”前四年间，合肥城市人均文化教育消费总额增长了2倍多，年均增长率达到32.24％。从人均文化教育消费与人均产值的比例值看，合肥的比例值由2.06%提高到2.25%，在全国36个大中城市中位次从第34位上升到第23位，增幅位列第3位。从人均文化教育消费占人均收入的比重值看,合肥的比重值由5.88%提高到10.15%，净增4.27个百分点，在全国36个大中城市中绝对值位次从第36位上升到第10位，增幅位列第1位。从人均文化教育消费占人均总消费的比重值看,

合肥的比重值由7.70%提高到13.72%，净增6.02个百分点，在全国36个大中城市中绝对值位次从第36位上升到第8位，增幅位列第1位。从人均文化教育消费与人均非文消费剩余的比例值看,合肥的比例值由19.94%提高到28.06%，净增8.12个百分点，在全国36个大中城市中绝对值从第35位上升到第12位，增幅位列第3位。合肥娱乐业总体概况

合肥城调队提供的有关数据表明，合肥城镇居民在文化教育娱乐消费支出大幅增长的同时，教育消费支出占文化教育娱乐消费支出的比例总体呈下降趋势。2005-2009年，合肥市城镇居民家庭人均年文化教育娱乐消费支出分别为：569.32元、863.21元、1176.30元、1539.40元、1741.16元，其中,教育消费支出分别为354元、582元、706元、941元和969元，分别占文化教育娱乐支出的62.2%、67.4%、60.0%、61.1%、55.6%。

数据显示，随着合肥现代化滨湖大城市建设的积极推进，城镇居民收入水平不断提高，合肥市民文化娱乐消费的能力和意愿明显提高，这对于加快合肥文化娱乐产业发展具有积极的推动作用，合肥文化娱乐产业发展前景看好。合肥娱乐业总体概况PART-02合肥娱乐业发展概况

合肥娱乐业分布概况娱乐业态庐阳区蜀山区瑶海区包河区近郊合计咖啡厅7449152215175酒吧43363155102茶馆

323045778高档KTV3726168996电影院91344231公园/景点23194459109洗浴/按摩

5357201417161游乐/运动343811129104其它休闲娱乐1821991003571689合计4874671771191941545◆随着经济发展和社会进步，合肥娱乐休闲产业呈明显整体上升趋势，发展速度迅猛；◆自2007年起，合肥每年举行“休闲娱乐文化节”，至2012年已主办第五届，不仅为消费者带来了最新鲜的休闲体验，更为合肥地区休闲娱乐产业的快速健康发展起到了巨大的促进作用。五年来，文化节覆盖了全市2000多家优质休闲商家，拉动至少50万人次消费。◆在合肥市域及近郊范围内，娱乐休闲产业以庐阳区分布较广，业态均衡发展，蜀山区次之；◆在合肥市域范围内，缺少新型的新概念的高档次娱乐休闲消费场所，与合肥经济发展不相协调。合肥娱乐业发展总结02项目具体情况分析0201050403PART-01项目概况本项目总案名为——旺角香水岸，由合肥中信物业有限公司鼎力打造。项目位于北一环CBD商圈上游领地，东依四里河、南临南淝河，坐拥绝版风景。项目主体由一栋28层、一栋18层、两栋26层的水洲岸高层住宅组成，沿街裙楼配属1000㎡商业门面和800㎡办公物业，设地上、地下共430个停车位，总建筑面积约70000㎡。同时，配套1.52万㎡安徽省最大国际化电影大世界和文化活动中心，让业主的未来生活非同凡享。项目毗邻北一环快速主干道，无缝接驳五里墩、四里河立体交通枢纽——濉溪路、清溪路、肥西路等三维立体交通，轻松驾驭城市的交通动脉，进退亦从容自如——进，可与琥珀山庄、杏花公园、三孝口一线牵；退可至南淝河、四里河畔，俯瞰诗意水景。项目周边10分钟生活半径内，容纳世界500强乐购超市、大润发超市以及众多餐饮、休闲娱乐场所，一站式享受周边360度品质生活配套。项目概况项目位置项目效果图◆容积率：3.84

◆绿化率：40%

◆得房率：80%◆总户数：430

◆建筑面积：70000平方米

◆占地面积：15982平方米

◆车位数：430

◆本项目面积：裙楼1~5层，建筑面积约15000m2。项目技术经济指标◆周边商业：沃尔玛、合家福、乐购、世纪华联、大润发工行、建行、徽商银行、招商银行、中信银行、民生银行、中国银行徽宴楼酒店、金品楼酒店、又一城酒店◆周边医院：武警总医院、105医院◆周边学校：四河小学、奥林小学、亳州路小学、寿春中学、26中◆周边交通：12、21、22、116、232路公交项目周边配套PART-02项目SWOT分析◆优势处于一环主干道交界位置地段好依托安影集团，五楼大型影院电玩城濉溪路东面已初步形成餐饮休闲集聚地◆劣势目前项目位于立体交通三角地带，局部交通不便利整体宏观经济形势不好，投资意向不强项目周边商业气氛断层，不浓东西南面河流隔断，形成孤岛◆机会政府重视文化娱乐产业的发展周边娱乐休闲产业逐步形成区域和项目未来发展前景看好合肥整体娱乐消费水平增加◆威胁周边商业业态竞争激烈位于地理位置边缘地带大型商业需要市场培育期，招商面窄，难度大，耗时长平面布局没有提前规划利用文化娱乐产业优势强调未来消费发展前景规避项目固有劣势威胁全新概念定位竞争取胜项目SWOT分析03项目定位0201050403PART-01项目市场定位根据前期大量细致的市场调研与分析，我们建议将本项目的产品定位为：产品类型：文化休闲娱乐城档次、级别：高档次、高品位合肥首个极具特色的文化休闲娱乐聚合体品质生活畅享未来

业态类型：高档会所

/演艺酒吧

/特色足浴

/文化影城

/生活配套整体功能定位案名定位

安影文化娱乐城品牌安影文化生活项目功能定位理由◆与安影集团文化平台紧密结合，文化、休闲、娱乐三位于一体；◆项目远离区域城市商圈，商业氛围不浓，不能打造该区域内生活商业中心；◆项目良好的停车、交通优势，独立裙楼，灵活利用，互不干扰；◆濉溪路已初步形成区域内餐饮、商务中心，需要高档次的休闲娱乐配套；◆经济发展、城市进步，合肥市急需与之配套的高档次、极具特色的休闲娱乐中心。项目业态分布◆一楼（约1800m2）：小区生活配套商业，如小型超市、洗衣店、小型餐饮、理发等生活便利店；◆二楼（约3300m2）：特色足浴、特色按摩、特色洗浴；◆三楼（约3300m2）：高档会所、KTV，酒吧；◆四楼（约3300m2）：高档会所、KTV，酒吧；◆五楼（约3300m2）：国际影院、演艺吧、电玩、儿童体验。PART-02客户定位

招商客户定位1、文化娱乐城，谁会来投资？核心：已经营休闲娱乐品牌的投资客已在合肥投资洗浴、会所、酒吧、KTV、足浴等休闲娱乐产业的老板，意向再开分店其次：本地意向投资客看好本项目地理位置和休闲娱乐产业的投资客少量：外地投资客江浙沪等地有休闲娱乐品牌资源的投资客，看好本项目位置文化娱乐城的消费群体2、文化娱乐城开业以后，使用者定位核心：商务人士1、区域内商务洽谈人士2、周边企业、事业单位带来的商务人士3、本区域政府或企业招待及宴请4、周边城区慕名而来的其它商务客群其次：其他人士1、安影集团业务单位宴请2、品牌店直营店的关系客户3、其它偶得性商务客户04合作模式0201050403思路一：整体租赁

方案：招商公司一次性整体租赁物业（约12000m2，一~四层）20年，统一招商、统一运营、统一管理。考虑项目运营需要，给予2年免租期。租赁期内甲方收取固定租金收益，同时享受高品质的招商运营管理带来的物业价值升值，租金每季度支付一次。前10年租金150万元/年，后十年200万元/年。在租赁期内，为保证娱乐城的商业氛围、确保娱乐城的人气和品质，招商公司将充分利用自身资源优势，从江浙引进休闲娱乐品牌，长期持有部分物业进行合伙经营。双方回报分析

电影集团：1、租金回报：22年回报3500万，2、物业增殖回报：3600万/年（目前市值2万/平，资产共计2.4亿，在娱乐城成功运作下按行规估算将每年增殖15%以上）

电影集团可通过银行低息融资方式使用增殖部分的现金流并可产生更大的经济效益。招商公司回报分析

1、通过2年免租市场培育期后，市场平稳运行。2、租金收入：前5年每年345万（按30元/平月计算，出租率在80%），3、成本：304万/年（租金成本150万/年、管理成本50万/年、推广成本50万/年、保洁及不可预见成本30万/年、税费24万/年、前期招商成本未做计算）4、利润41万/年。

招商公司在本项目上的收益为无形资产以及在同电影集团的后续项目合作利益，直接的经济效益不大。思路二：代理招商运营

方案：甲方委托招商公司代理招商、代理运营，向甲方收取代理费用。招商费用200元/m2，预付30万元，以后招商面积每月支付一次，由代理公司支付招商人员的工资及福利，招商期间所有推广费用、办公开支等与招商工资福利无关的费用由甲方承担。在运营期内，甲方委托代理公司统一运营管理，负责繁荣娱乐城，委托期为5年，运营管理费用为120万元/年。运营期内，代理公司负责运营管理人员工资及福利，除此以外所有费用由甲方承担。05招商、运营思路020105040336

招商的核心不是商户，而是信心！有生意一店难求，无生意白送也不来!不仅是优惠政策，而是能不能树立信心、看到希望！在娱乐城未达到繁荣前如何做到？——逆向操作37招商思路一

三大平台造势平台一

合肥首个极具特色的文化休闲娱乐聚合体平台二

安影集团文化产业资源平台平台三

合肥“休闲娱乐文化节”商业关键在做“势”，“势”越大社会关注度越高，聚聚效应越强。38招商费用200元/m2，预付30万元，以后招商面积每月支付一次，由代理公司支付招商人员的工资及福利，招商期间所有推广费用、办公开支等与招商工资福利无关的费用由甲方承担。合肥整体娱乐消费水平增加4、周边城区慕名而来的其它商务客群需要结合项目特色寻找利润增长点。安影文化娱乐城十月222022/10/302022/10/302022/10/3010/30/2022处于一环主干道交界位置地段好2、本项目地处市郊，交通相对较偏，但地处水库边，与安徽园林研究中心接邻，连接农林博物园，环境优美，空气清新；不仅是优惠政策，而是能不能树立信心、看到希望！根据前期大量细致的市场调研与分析，我们建议将本项目的产品定位为：◆占地面积：15982平方米合肥城调队提供的有关数据表明，合肥城镇居民在文化教育娱乐消费支出大幅增长的同时，教育消费支出占文化教育娱乐消费支出的比例总体呈下降趋势。十月222022/10/302022/10/302022/10/3010/30/2022招商思路二核心品牌入驻在当地精选一家经营很好、品牌效应强的休闲娱乐品牌店，定向招商入驻，在招商目标地区进行发布宣传，带动其他商户跟风进驻。核心品牌店的洽谈和优惠与其他商户不同，由公司统一控制。39招商思路三定向招商由于本项目业态功能的特殊性，在合肥区域内对已有休闲娱乐业态进行详细调查，了解需要入驻商户意向，发掘潜在客户资源，定向对接，重点突破。40招商策略四四大统一、集中招商统一推广、统一招商、统一运营、统一管理，集中招商，集中装修，集中开业，形成轰动效应，确保娱乐城持续繁荣。41招商策略五返“惠”于商户由于项目地理位置的边缘性，需要花时间培育目标客户市场，给商家一定时间去运营，同时由于项目业态初始投入较高，需要减轻入驻商户的经济压力，降低门槛，招商时给予一定时间的免租期有利于树立商户信心，促进招商。42运营思路一：统一推广本项目作为合肥最具特色的休闲娱乐城，挖掘个业态特色，统一推广，同时协助商家提高服务质量，使本项目真正成为合肥高档休闲娱乐的目标点，聚集地。43运营思路二：VIP卡一站式消费无忧联合娱乐城各业态商家联合促销活动，促销优惠活动互享，运营公司统一代理制作VIP卡或消费卡，全娱乐城消费畅通无阻，享受最低优惠。44运营思路三：扶商有目的有计划的扶持培养品牌经营户，使他们优质服务，特色经营，树立市场的榜样，协助市场管理，协助商户了解服务质量，跟踪售后服务，及时发现问题，解决问题，稳定娱乐城生意和客源。45061958项目建议020105040346

1958汽车电影主题公园项目电影集团投资约5000万，结合生态环保理念，建设省内第一个汽车影院主题消费乐园。项目占地近40000㎡，涵盖“电影、汽车、婚庆、运动、儿童、动漫”六大主题，旨在打造汽车时代新型娱乐文化标志，引领大众精神文化生活的新时尚。47项目现状探讨1、本项目初衷是围绕安影品牌优势，打造文化平台，宣扬主题文化，增强安影文化附加值；2、本项目地处市郊，交通相对较偏，但地处水库边，与安徽园林研究中心接邻，连接农林博物园，环境优美，空气清新；3、本项目土地为划拨用地，因周边环境土地性质难以改变，加上水库水资源保护，不能大兴土木，不能修建永久高层建筑；4、本项目除了需要创造社会效益和品牌效应，还需创造现金流，满足项目日常运营费用和收回投资。需要结合项目特色寻找利润增长点。482022/10/302022/10/302022/10/30Oct-2230-Oct-22策划招商：包括项目市场调研、产品规划、产品细化、招商通路、亮点挖掘、招商推广、公关活动、招商执行等，收取招商服务费。16、行动出成果，工作出财富。三大平台造势◆思路二：全程策划招商项目毗邻北一环快速主干道，无缝接驳五里墩、四里河立体交通枢纽——濉溪路、清溪路、肥西路等三维立体交通，轻松驾驭城市的交通动脉，进退亦从容自如——进，可与琥珀山庄、杏花公园、三孝口一线牵；安影文化娱乐城在运营期内，甲方委托代理公司统一运营管理，负责繁荣娱乐城，委托期为5年，运营管理费用为120万元/年。14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。品牌安影文化生活1、安影集团业务单位宴请3、以影视休闲、教育体验、科普教育为平台，吸引人气，形成餐饮休闲、少儿动漫体验、动漫产品展销等功能区；16元，在全国36个大中城市中绝对值里位次由第36位上升到第13位，呈现出跳跃性提升态势，由末位迅速跃升进入上游。◆建筑面积：70000平方米项目盈利模式探讨1、综合考虑项目的优劣势，本项目宜定位于“电影文化+教育体验+居家休闲”，定位宜专一，不宜过于庞杂，这样才能形成市场聚焦，增强竞争力；2、发挥安影的影视资源优势，弘扬电影文化，以露天电影为依托，以少儿教育体验为题材，打造影视示范基地，形成居家休闲体验的目的地；3、以影视休闲、教育体验、科普教育为平台，吸引人气，形成餐饮休闲、少儿动漫体验、动漫产品展销等功能区；4、本项目盈利模式定位社会效益和品牌价值点为：露天影院、1958电影博物馆、科普教育

经济效益点为：少儿动漫体验馆、餐饮休闲、动漫产品展销49项目功能定位建议

以影视休闲、科普教育为依托

打造合肥最具规模和特色的少儿动漫体验馆

50产品规划建议51餐饮休闲、动漫产品展销中心少儿动漫体验馆露天影院、科普基地项目运作思路◆紧扣比较朝阳的少儿动漫体验产业，挖掘合肥区域消费潜力，利用安影自身优势资源，振兴文化产业；◆少儿动漫体验馆为本项目的盈利核心，应重点做好平面规划、重点招商运营；◆动漫产品展销中心依托少儿动漫馆的人气和主题，开发、销售市场上受欢迎的产品，成为合肥市首家动漫产品展销基地；◆餐饮休闲作为项目的配套，为来游玩的少儿、陪同家长和旅游人群提供特色的餐饮休闲服务。◆露天影院和科普基地紧扣时代主题，做好公益宣传，创造社会效益和品牌价值。◆结合项目实际情况，建筑物为二层轻钢结构或木结构，易于安装易于拆卸和审批。52项目合作思路◆思路一：全程策划招商+运营管理

策划招商：包括项目市场调研、产品规划、产品细化、招商通路、亮点挖掘、招商推广、公关活动、招商执行等，收取招商服务费。

运营管理：包括长期运营管理、培养团队、管理培训等，收取固定运营管理费用并分成项目的收益。◆思路二：全程策划招商策划招商：包括项目市场调研、产品规划、产品细化、招商通路、亮点挖掘、招商推广、公关活动、招商执行等，收取招商服务费。

53TKANKS！

谢谢聆听

预祝项目全案招商成功

合作顺利！9、静夜四无邻，荒居旧业贫。。2022/11/232022/11/23Wednesday,November23,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。。2022/11/232022/11/232022/11/2311/23/20225:09:21PM11、以我独沈久，愧君相见频。。2022/11/232022/11/232022/11/23Nov-2223-Nov-2212、故人江海别，几度隔山川。。2022/11/232022/11/232022/11/23Wednesday,November23,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。。2022/11/232022/11/232022/11/232022/11/2311/23/202214、他乡生白发，旧国见青山。。23十一月20222022/11/232022/11/232022/11/2315、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十一月222022/11/232022/11/232022/11/2311/23/202216、行动出成果，工作出财富。。2022/11/232022/11/2323November202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。。2022/11/232022/11/232022/11/232022/11/239、没有失败，只有暂时停止成功！。2022/11/232022/11/23Wednesday,November23,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。。2022/11/232022/11/232022/11/2311/23/20225:09:21PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。。2022/11/232022/11/232022/11/23Nov-2223-Nov-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。。2022/11/232022/11/232022/11/23Wednesday,November23,202213、不知香积寺，数里入云峰。。2022/11/232022/11/232022/11/232022/11/2311/23/202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。23十一月20222022/11/232022/11/2320