安徽巢湖人民路地产项目市场调研及定位报告P专业市场商业中心

美力三采商业管理执行机构巢湖市人民路项目市场研究及定位报告第一部分调查设计与组织实施第二部分巢湖人民路项目市场调研第三部分巢湖人民路项目市场定位报告内容第一部分调查设计与组织实施一、调查设计二、市场调研阶段工作设计三、调查组织与实施一、调查设计寻找市场空白，进行市场区隔宏观市场环境分析终端消费者分析明确终端客户需求行业/商业市场研究明确类比性项目策略、现状，为项目策略的制定提供依据项目立地分析明确商家入驻意愿和需求条件市场研究总结及建议满足客户需求、填补市场空白、发挥项目优势的战略性定位目标商家分析确定项目自身的优势劣势研究内容研究结论和目的为项目发展提供启示和建议为项目发展提出参考性意见国内外类比性案例分析目标业态商户专访二、市场调研阶段工作设计（一）调研活动二、市场调研阶段工作设计二、市场调研阶段工作设计（二）调查内容1、宏观环境分析（1）项目政策法规环境分析（2）项目经济环境分析（3）社会文化环境分析（4）政府规划因素分析4、项目客户分析（1）项目目标消费人群市场分析（2）中心商业区及主要居民社区消费人群问卷调研（3）写字楼企事业单位消费者访谈调研（4）主要商业街区经营商户投资/经营意愿分析2、巢湖市主要商业街区干道调研5、本项目立地分析3、巢湖零售业、餐饮、休闲娱乐、专业市场、宾馆市场调研6、竞争性项目调查二、市场调研阶段工作设计（三）调查方法1、宏观环境调查（1）房管、土地、规划等相关部门访谈（2）报刊文献资料收集与分析（3）专家学者的访谈2、项目自身情况调查（1）项目现场考察（2）有关人员访谈（3）相关资料收集整理3、商业市场调查（1）主城区主干道地毯式考察（2）分业态专项登门考察（3）相关资料收集整理二、市场调研阶段工作设计（三）调查方法4、需求市场调查（1）主要商业区及居民小区人群问卷调研（400份问卷）（2）统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）（3）消费者深度访谈5、竞争性项目调查（1）现场踩点调查（2）房管、土地、规划等相关部门访谈（3）电话访问（4）报刊文献收集与分析6、经营者调研（1）电话拜访（2）登门访谈（3）问卷调研三、调查组织与实施第二部分巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析巢第四章、湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）1、政治环境分析巢湖市十一规划明确表明，巢湖市正在大力调整调整经济结构和转变增长方式，着力促进社会发展和解决民生问题，努力实现经济社会又好又快发展，市政府确定振奋人心和切实有效的中心任务，对巢湖市整体经济发展是个重要的保证，对于作为巢湖市2004-2020年商业规划中最重要的人民路商业改造项目而言是极为有利的发展基础。国家在开始对新一轮的住宅物业的宏观调控后，商业地产也将被抛到宏观调控的“风口浪头，商铺的投资处于一个相对有利的时期，但也存在着不确定的政策风险。

第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）2、经济环境分析巢湖市地处安徽省中部，经济发展处于上升期，2006年巢湖全市实现地区生产总值亿元，同比增长12.2%；巢湖市产业结构由2000年的变化为2005年的；2006年巢湖市城区居民人均可支配收入达到了9464元，比上年增长18.8%，恩格尔系数为48%；2006年巢湖全年实现社会消费品零售总额亿元，增长14.4%，消费品市场明显升温，高度的涨幅说明了巢湖市消费市场需求的旺盛；巢湖市居民收入稳步提高，收入来源多样化，巢湖消费者的消费观念日益成熟，食品等基本保障支出总量增加，但其比例在下降，而用于休闲购物、娱乐花费的比例呈现上升趋势；第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）3、社会环境分析物质文明的显著提高；城市化进程稳中趋快；人口结构向城市化、城镇化发展的步伐加快；居民生活性消费比重降低，休闲性消费比重攀升；第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）4、规划环境分析巢湖市城市总体定位是皖中工业发达、商贸繁荣、以旅游和休闲疗养为特色的滨湖城市；总体规划突出“扩大城市，强化中心”的发展思路，采取“组团发展，突出重点”的方针，充分依托旧城改造建设商业中心，完善建设市区西部、南部和东部各个组团。对本项目而言正是规划中的最重要的商业改造项目。第二部分巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研从城市功能布局划分，巢湖市分为三个功能区：居巢区为巢湖市市区，按城市区域分为政务区（经济技术开发区）、老城区和滨湖区。其中以老城区的商业最为发达。老城区是传统商贸聚集区。人民路、健康路、团结路、东风路构成了巢湖市传统核心商圈，汇集了巢湖市区70%以上的商业业态。北门－长江东路一线和南门－金码头城一线分布有特色商业街区。其他地区的商业分布比较零散，不成规模，档次较低。第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研专业意义上，巢湖市的核心商圈即人民路商圈，包括人民路、团结路、健康路、东风路、巢湖中路组成的核心区域。项目组对人民路商圈内街区的业种业态进行了调查，具体调查数据请参见提交的报告文本。第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研小结此次商圈业态调查，我们走访了5条主要商业街，总计609个店家，所涉及到的行业包括服饰、餐饮、日用百货、超市、休闲娱乐、家电、家具、美容健身、婚纱摄影等约10个大类，50余小类店家。人民路业态分析中，服饰占到的比例超过了50%；团结路与健康路大约都是20%的商家属于餐饮类；东风路由于其周边老城区，人口密度大，数量多等历史原因，日用百货类占到该区域商业形式的近30%，而巢湖中路则是机电类专业店为主，占到该条道路商铺市场份额的65%。第二部分巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究第四章、巢湖市商铺市场专项分析一、商铺现状分析二、商铺消费市场调研三、小结一、商铺现状分析1、商铺供应市场分析分布情况巢湖市商铺市场呈现出高度集中的分布状态，绝大多数商铺都分布在以人民路为中心，向四周腹地辐射区域延伸的街区，如健康路、巢湖中路、团结路、东风路与金码头城等城市中心城区范围内。随着城市发展，道路交通的改善，新兴居民社区的逐步建设，次级商业中心、片区型商业中心与社区商业中心也已逐步形成，商铺市场供应已呈现出逐步向中心外围扩散的趋势。贾塘圩、东塘圩、城北片区逐步成为多功能商业热点区域。一、商铺现状分析供应量巢湖商业用房供应量呈缓慢增长的态势，但近年来明显加快，我们调查的商铺总供应量已达万平方米。一、商铺现状分析2、租售价格水平所调查项目底层商铺总体售价水平为15718元/M2，总体租赁价格为46.7元/M2·月，调查中发现较多商铺采用整铺租赁定价方式。以下价格以沿街底层商铺为基准测算。区域售价（元/M2）租金（元/M2·月）人民路21000-2500065-120健康路18000-2000035-53团结路18000-2300035-60东风路19000-2400055-90巢湖中路13000-2000038-65金码头城10000-1400030-42世纪新都6000-800010-13巢湖大市场及周边商铺800012-25恒生阳光城9000-24000——一、商铺现状分析巢湖大市场各楼层租售价格区域售价（元/㎡）租金（元/㎡·月）3楼12元/M2·月07年以后，自主持有，不出售2楼18元/M2·月4500元/㎡1楼27元/M2·月8500元/㎡恒生阳光城各楼层租售价格区域售价（元/㎡）租金（元/㎡·月）3楼尚未正式对外公布尚未正式对外销售2楼24元/㎡·月4000元/㎡1楼40-80元/㎡·月外铺：22000-28000元/㎡，内铺：6000-13000元/㎡注：以上调查数据截止至2007年4月20日二、商铺消费市场调研1、被访问商户/消费者分析市场前景，我们从商户与消费者两个层面进行调研。直接访谈商户分布在人民路、东风路、团结路、健康路、世纪新都、巢湖大市场等地，总计114个，经营业态主要为服饰、皮具箱包、日用百货、美容、餐饮、茶社等，其中自有物业者26家。调查区域分类二、商铺消费市场调研参与调研的消费者共计324名，其中近年有商铺经营/投资意向的消费者占到被访消费者总数的9.7%，并且28.7%的消费者对商铺投资表现出浓烈的兴趣。我们将该部分人群作为商户现有及潜在客户进行分析。租买客户类型分类二、商铺消费市场调研有意向投资者行业分类二、商铺消费市场调研2、物业选择关键要素商家对目前经营地点满意程度的调研

经营者们对目前的经营地点满意度为77%，反映了在所调研的人民路及周边地段的商业价值已经长期的市场考验并为商家所认可。二、商铺消费市场调研选择经营目前地点的原因被访者中78%的商家由于周边覆盖大量客户群而选择在此经营；消费者调研显示，商户选择经营地点主要考虑的因素是地段环境、价格和发展前景，交通等其他因素排后；从长远来看，这些商户所看中的经营条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发商铺奠定了良好的基础。目前经营地点选择原因人民路地段优越、发展前景东风路地段较好、交通便利团结路地段好、交通便利健康路地段较好世纪新都发展前景好、租金便宜二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研选择商铺时考虑的因素地段和发展前景是目前商户选择经营地点的主要考虑因素，尤其是地段。目前商户选择经营地点的时候考虑的主要因素地段，本项目完全符合条件，但是商户对价格和周边环境期盼，本项目还需要一定的建设期。二、商铺消费市场调研商铺类型选择不同类型商铺选择特征

二、商铺消费市场调研其中，愿意选择商场内铺的经营者中有60%选择底层临街商铺，而底层内铺与二层商铺仍然有40%的经营者表示意向。二、商铺消费市场调研商铺类型选择不同类型商铺租购倾向注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研3、投资需求受访地区经营者在今后3-5年内愿意再次投资商铺的占43.33%，不愿意再次投资商铺的占56.67%，明确表示愿意的商家与不愿意再次投资的商家相差不大。根据以往相关经验，在项目开发过程中，尤其是后期随着商铺建筑逐一落成，愿意投资的商家比率会逐渐升高。注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。二、商铺消费市场调研4、面积需求经营者面积需求经营者对3-5年后（即改造全面完成，区域范围内经济全面发展后）经营面积的预期将作为今后商业饱和度测算的一个重要依据，同时也为开发规模提供一手资料。注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。二、商铺消费市场调研投资者面积需求二、商铺消费市场调研5、价格需求特征租售价格需求注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。二、商铺消费市场调研二、商铺消费市场调研租金特征：对本项目商铺有租赁意愿的商户对本项目合理租金认识普遍低于所有被访客户认为的合理租金。售价特征：对本项目有购买意愿的商户或投资者对本项目合理售价接受度普遍高于所有被访者认为的合适的售价。二、商铺消费市场调研预期承受总价调查二、商铺消费市场调研预期承受年租金调查二、商铺消费市场调研6、租买意愿比例租买意愿：对本项目有租买意愿的达到28%，其中以考虑租的居多；行业租买意愿：考虑买的以小型餐饮、小型特色店（婴幼儿用品、特色饰品等）与个人投资居多；考虑租的以服饰、化妆、日用百货、餐饮、KTV等休闲娱乐店家居多。

注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。二、商铺消费市场调研7、租金投资回报对人民路商铺租金投资回报调查注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。二、商铺消费市场调研8、人民路改造需求调查被访者认为人民路目前需要改进方面调研注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。二、商铺消费市场调研功能需求二、商铺消费市场调研功能需求二、商铺消费市场调研最具吸引力方面二、商铺消费市场调研发展限制三、小结巢湖居民一铺养三代的传统观念较强。在中高档住宅小区、写字楼的随机抽样调查中，有9.7%的被访者表示3-5年有投资/经营商铺的计划，28.7%的消费者表示在资金配备的前提下将投资商铺。经营者对巢湖预期商业市场比较看好。绝大多数经营者看好人民路拆迁改造并愿意在改造后人民路经营；经营者与消费者对商铺最关注的是地段，但有投资意向的消费者对商铺前景相对注重；2/3的选择沿街底层商铺的被访者选择的价格区间集中在18000-25000之间；分别有86%、90%的选择二楼商铺、商业街内铺的被访者选择的价格区间为10000元以下；三、小结有一半的经营者选择经营面积在80平方米以上，七成的投资者选择商铺面积在80平方米以下，40平方米以下的商铺更获得投资者的青睐，有47%的投资者选择该面积区间，近80%的被访者由于资金等方面的限制而选择的商铺总价在50万以下；商铺价格在25000元/平方米为分水岭，投资者接受度急剧递减，只有4%的投资者考虑购买，近80%的被访者明确表示暂不考虑，持观望态度；超过一半的有意愿经营者认为本项目商铺合理租金范围在80-120元/月/平方米，70%的承租户可以承受的租金总价集中在5万元/年以下；人民路改造问题中，消费者最关注的问题是人民路休闲娱乐场所的建设与街区环境老化问题。美食城、大型百货、大型超市成为居民最希望新建的商业设施。第二部分巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究第三章、巢湖市宾馆业专项调研一、酒店现状分析二、宾馆供求市场未来预测三、宾馆消费者调研四、小结一、酒店现状分析1、市场结构概况截至2007年3月，巢湖市区共有大小宾馆18家，巢湖市宾馆客房总数约1200个，床位数2300个左右，其中传统宾馆16家，经济型连锁酒店2家(巢旅98酒店)，客房数分别为981间和219间；星级酒店中，四星级酒店1家，三星级酒店6家（市区2家三星，1家3星标准；半汤3家三星），二星级及其以下9家。一、酒店现状分析2、档次及结构分布星级酒店

3星以上宾馆中房间数占到总数的45.5%；而从酒店个数上看，2星及其以下宾馆最多，占总量的50%，3星以上宾馆为38.9%。

3星级以上宾馆客房套数较多，规模一般比低星级酒店大，这也与低星级酒店服务专业化水平及经营成本较低有关。经济型酒店经济型连锁酒店是一种与国际标准接轨的，专业化、品牌化、连锁化发展的酒店设施；在欧美发达国家非常普及，市场份额约占整个酒店市场的70%；其面对的客源为普通商务客人和老百姓的出游。巢湖经济型连锁酒店仅2家，房间数仅占总量的11%，有大量的市场断层。一、酒店现状分析3、宾馆供应分布特征巢湖现有宾馆主要分布在沿中心城区重要道路（巢湖中路、健康路、向阳路等）、风景区沿边地带（卧牛山、半汤温泉等）。一、酒店现状分析4、入住率、市场份额一、酒店现状分析4、入住率、市场份额一、酒店现状分析5、客户特征我们将入住巢湖宾馆的主要客户群分为：商务散客、会议/商务团体、旅游散客、旅游团体与其他等四个部分；日常商务客人(包括散客和商务团体)是目前巢湖酒店的主要客源，约占其全部客源的76%；三星级以上宾馆的消费者以商务散客以及会议类消费者为主，二星级及其他宾馆以观光旅游团体和散客为主，兼顾部分商务散客和个别商务会议团体。客户性质一、酒店现状分析入住巢湖酒店的客人约40%来自周边省份和城市，部分高档次品牌管理的酒店省外客人的比例数达60%，如国际饭店；巢湖作为四线城市,省内人士仍是宾馆的主要客源,达到总量的61%，江苏由于距离较近，也达到了总量的11%；而国内其他地区的客源中以长三角与珠三角居多。客户来源一、酒店现状分析据统计,大多商务人士选择入住星级酒店,客源分布特点表现为单极分化，3星以上宾馆客户占有50%以上比率；这主要由于:商务出差或短期逗留的日常花销常由公司承担,无沉重经济顾虑；这部分客源更加关注酒店的设施和服务。商务客人对宾馆需求总需求量862575718（间/天）一、酒店现状分析6、不同档次宾馆筛选评定我司对宾馆的评定严格依靠当地市场实际情况，按照“市场表现”和“经济效益”两方面来划分等级，评估不同档次酒店的可行性。由上表可知，4星级酒店及经济型酒店在本项目中的可行性及经济效益最高。注：上图中的“1”、“2”、“3”、“4”代表该项在五类中的排名，“比较结果”中的数值为该列数值之和。比较结果的数值越小，表明其排名越靠前，即其可行性及经济效益也越高。比较因素

4星级3星级2星级及其以下经济型市场表现

入住率2143竞争强度1342经济收益

运营成本4312客房收益1243其他收益1234比较结果

9111614注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。一、酒店现状分析7、酒店规模特征现有市场供应截至2007年3月,巢湖宾馆总供应量为万M2,其中3星以上酒店市场供应量约4.25万M2,约占总供应量的57%；经济型酒店供应量约万M2，约占总供应量的16%。标准

名称占地面积（M2）建筑面积（M2）三星以上酒店

临湖宾馆130007500望湖宾馆85867000国际饭店110007200半汤（3家3星宾馆）26000019000军分区招待所10002250小计

——29358642950一、酒店现状分析标准间面积上星级酒店之间差别不大，都在29M2左右；经济型酒店在考虑成本及性价比的基础上将标准间面积定在了25M2左右。标准间面积

一、酒店现状分析套房随着星级升高而增大，市场平均水平相差较大；虽然套房对房间内配套要求较高，巢湖的经济型酒店也设置了传统意义上的套房。套房面积一、酒店现状分析8、酒店价格特征酒店的经营受到季节性因素影响，房价随之波动，所以需要从一个年度的经营周期分析。以下为我司研究中剔除特价房及节庆期优惠以后的年度均价。一、酒店现状分析二、宾馆供求市场未来预测1、旅游市场发展巢湖目前流动人口平均为15000人/日，其中旅游人口为5000人/日，市场住宿供给量明显不足；“五一”和“十一”黄金周旅游人口达到35000人/日；根据《巢湖市滨湖地区控制性详细规划》预测，至2020年，市区流动人口将达到6万人/日，其中旅游人口达到万人/日；经过对城市流动人口、旅游人口的线性增长分析，至2020年，城市宾馆日接待能力应达到6万人左右，留宿人口按期40%计，城市宾馆床位数应达到16000-24000个，市场空缺很大；二、宾馆供求市场未来预测2、宾馆规划分布根据我司了解，目前较为确定需要安排兴建4家星级以上宾馆及部分高级商务酒店。半汤旅游度假区（现空疗所在地），占地5公顷的星级宾馆1座，主要接待知该片区旅游观光、休闲度假、沐浴逗留的游客，并融入会议洽谈、团体活动等商务功能。（半汤目前现有瑞泉宾馆、汤山宾馆、京港大酒店等）半汤新区占地公顷的星级宾馆1座，主要服务来该片区从事经商、办公、科研教育的商务工作者和来巢留住的高品位客户。巢湖新客站（世纪广场）占地1公顷的星级宾馆1座，按照安排通过型旅客的暂住餐饮。城南（巢湖南路西侧）占地2公顷的星级宾馆1座。在城区及沿湖两岸的适当位置选址兴建3个床位数均在150个以的高级商务酒店（原计划是5个，已经兴建完成2座巢旅98经济型酒店）。二、宾馆供求市场未来预测3、未来新增供应分析由土地批租、土地贮备及市场情况分析、我司统计了解，巢湖未来几年内新增酒店物业市场供应量达910套，具体指标如下：等级

数量位置供应套数（套）对本项目影响星级

1半汤旅游度假区120

核心客户群定位有差别，距离较远，但对于商务会晤、团队客有较强的竞争力1半汤新区1001巢湖新客站120目标客户定位不同，距离较远，影响较弱1巢湖南路西侧120

经济型酒店

3在城区及沿湖两岸450尚不清楚定位共计

7——910

表：巢湖2000-2020年宾馆规划二、宾馆供求市场未来预测表：2003年-2020年巢湖宾馆行业供给需求与空缺预估二、宾馆供求市场未来预测注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。二、宾馆供求市场未来预测注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。二、宾馆供求市场未来预测根据供需预测模型，测算出2003-2010年全市酒店的开发空缺量如上图所示；2011年以后，由于现行商业规划中宾馆开发周期的阶段性与该阶段开发量的滞后，将导致住宿的有效需求不能得到满足，市场空缺将大量增加。注：开发空缺量=市场需求量-市场实际入住量，即差值为市场有效需求未能得到满足。有效需求=开发空缺量*（开发项目目前市场潜在客户比例+现有客户比例）项目酒店预计2009－2013年间推向市场销售并按照5年市场培育期核算；综合本项目自身条件，并分析星级酒店市场占有率与未来发展趋势，若本项目开发4星级酒店，保守的开发体量为170套，限值为310套，在市场可容纳的范围内，本项目建议开发体量为200套。注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。三、宾馆消费者调研客户地域结构

根据我司抽样调查显示，巢湖酒店客户地域仍以省内为主，占总量的61%；在外省客户中，江苏、长三角（不包括江苏）、珠三角所占份额分别为11%、8%和7%.1、消费者调研基本资料

三、宾馆消费者调研各档次酒店客户地域结构从各不同档次星级酒店客户结构上来看，3星级以上酒店所涵盖的面较广，较大比重的仍是本省客人；

3星级和经济型酒店仍以本省客人为主要客源，与市场总体趋势一致。三、宾馆消费者调研宾馆客户总体租期长短从总体趋势上来看，短租客仍占较大比重，为总量的91.4%，长租客所占比重最小，为0.2%。2、消费频次和租期三、宾馆消费者调研各档次酒店客户租期从各档次酒店客户租期长短上来说，尤为明显的一点是2星及2星以下几乎全是短租型客户，分别占到95.4%；所有的非短租客几乎都集中在3星级以上酒店与商务经济型，客群主要针对巢湖当地外来企业里的高层管理人员与外地会晤型人员。三、宾馆消费者调研3、客户选择宾馆的因素

从总体趋势上看，宾馆的环境是客户首要考虑的因素，占总量的21.8%，而价格因素则排在第二位为15.6%；三、宾馆消费者调研客户选择宾馆的因素

在酒店环境尚可满足要求的前提下，3星级和经济型酒店客户更为看重房价，即产品的性价比；同时，从分档次酒店客户偏好因素上来看，除了价格，3星级和经济型酒店客户对地段也有一定要求，比重分别达到19.5%和21.5%。三、宾馆消费者调研4、宾馆档次偏好

入住巢湖宾馆的客户对酒店档次的偏爱集中在3星级约25.4%和13%的客户愿意选择价格稍低但配套较完善的2星酒店和性价比较高的经济型酒店。三、宾馆消费者调研5、不同性质客户选择偏好

四、小结巢湖市外来旅游人口逐年增加，目前宾馆整体接待能力不能满足城市发展需求。宾馆整体入住率高，三星以上宾馆最受欢迎，平常入住率达到75%。日常商务客人为宾馆主要客户，占客户总数的76%；安徽省内客人为宾馆主要客户来源，其次为江苏省；根据筛选评定，本项目最适合档次宾馆为四星级；宾馆的环境是客户首要考虑的因素，价格因素则排次席；以高端商务市场与高端旅游消费者为目标，商务接待功能突出宾馆较为缺乏。现有宾馆接待能力最大的为130间客房，且为经济型商务酒店，其他宾馆客房数绝大多数在60间以下，不具备单次接待大规模团队的能力。根据市场土地供给与宾馆业2004-2020远景规划测算，本项目开发体量为200套，在市场可容纳的范围内。第二部分巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究第五章、巢湖市商业市场研究一、商业格局分析二、商业网点建设规划三、供应发展四、大型零售业（百货业、中大型超市）五、专业市场六、餐饮七、休闲娱乐一、商业格局分析2003年，商业网点用地88万平方米，占城市建设用地比例3.86%，人均平方米；至2020年，商业网点发展用地达到194万平方米，占城市建设用地比例4.31%，人均平方米；商业总规模年均增长11.9%，社会消费品零售额2005年达到21亿元，2010年达到亿元，至2020年末，将达到亿元。2005年零售商业营业面积从2001年的21万平方米增加到27万平方米，常住人口人均拥有营业面积平方米，至2020年，零售商业营业面积达到54万平方米，常住人口人均拥有营业面积平方米。一、商业格局分析注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。二、商业网点建设规划“一主→一次→三片→社区”商业规划一主：市级商业中心——巢湖路-东风路-人民路：城市综合商业街（百货、超市、宾馆、餐饮、休闲娱乐、精品商业街）一次：城市次级商业中心——行政中心-巢湖教科研园区：旅游、行政办公及电子商务市场、连锁超市、宾馆、餐饮、专业店、专卖店等三片：片区性商业中心——贾塘圩片区：市场、连锁超市、宾馆、餐饮、专业店、专卖店等；东塘圩片区：餐饮、娱乐、连锁超市、商场及精品商业街等；城北片区：宾馆、餐饮、超市、便利店等社区：社区性商业中心，共计11个表：商业区域等级划分及分布

二、商业网点建设规划图：巢湖2004-2010商业规划图

二、商业网点建设规划三、供应发展1995年前，商业初具规模：经济发展促动商贸活动繁荣，商业氛围在人民路沿线形成，商业规模大致在2万平方米左右。1995-1999年，快速发展期：人民路零售商业越发突出，商业激增，迅速提高巢湖商业市场份额。1999-2003年，商业区形成：人民路商区发展迅速，零售商业在该区域逐步趋于饱和，城北、城南、城西逐步形成商务行政办公、旅游观光购物、专业市场等多个功能区块。2003-2006年，商业区逐步完善：2003年政府规划人民路为唯一一个市级商业中心，人民路拆迁改造提上日程。一主、一次、三片和社区商业的商业网点远景规划在逐步落实。三、供应发展一、商业市场供应特征潜在商业供给从政府土地批租可以看出，巢湖市2006-2020年商业项目供应大致规模在97万平方米左右，届时，巢湖市总商业规模大致在194万平方米左右；根据《巢湖市城市商业网点布局规划2004-2020》规划原则，商业经营场所未来供给分为八个层面，分别为超市、百货商场、商业街、市场（农贸市场、专业市场）、物流、餐饮、休闲娱乐、宾馆。三、供应发展四、大型零售业百货商场数量少，处于转型期百货业竞争激烈，市场经营状况参差不齐百货商场经营档次单一，无主题商场百货业百货业目前市场供应量与未来供应情况

时期

数量

名称区域位置营业面积㎡功能设置目前现状

2商之都人民路－团结路110001F金银玉器饰品、眼镜、箱包、化妆品、鞋2F男装3F女装4F童装、家居用品安德利东风路－巢湖中路80001F化妆品、金银饰品、超市2F童装、女装、针织、3F男装4F家用电器共计

2————19000——未来供应

《巢湖2004-2020年商业网点规划》中表明未来该阶段的不增加百货商场的市场供应量

表：巢湖百货业目前市场供应量与未来供应情况

四、大型零售业大中型超市超市外扩趋势明显外地品牌超市进驻，中大型超市间竞争不断激化超市运营状况参差不齐四、大型零售业四、大型零售业注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。发展阶段2000年之前，1500平方米以上的中大型超市发展空白。2000-2003年，便利型超市大量涌现，社区型超市逐步布点。2003-2006年，当地本土社区型超市在主要社区及人流量较大区域大量开店，区域内的中小规模品牌店市场竞争格局形成，大乐购进驻市场，分占市场份额。2006年以后，外地品牌中大型超市签约巢湖项目。四、大型零售业巢湖2004-2020年超市未来市场供应四、大型零售业月均消费支出基本上呈正态分布，以501-1000元居多；从消费结构来看，购物：餐饮：休闲娱乐≈：：1；巢湖居民消费结构不断优化升级，实物型消费比重减少，文化、餐饮、旅游等享受型消费逐步增加。消费特征研究月均消费支出消费结构四、大型零售业购物消费伙伴四、大型零售业四、大型零售业四、大型零售业四、大型零售业四、大型零售业外出购物消费中，与朋友一同前往消费比例最高，达样本总量的57%；其次为与家人同往消费，约占总样本量的30%；购物消费之中，商业街消费频次最高，平均达次/月，平均每周2次，这也说明巢湖本地消费过程中“逛”的因素较多，这也从一个侧面表明巢湖居民业余生活较为单一。对于超市，平均消费频率为次/月，表明巢湖居民消费整体上还是以日常生活用品为首位；四、大型零售业大多数被访者对本区域发展高档百货持谨慎看好态度。由于本区域独特的地理条件，本案可尝试以百货商场为龙头，带动如电影院、电器商场、IT市场、城等多项商用多功能物业协同发展。同时根据调研显示，部分消费者希望增强购物后用于休憩服务的餐饮、休闲娱乐等配套设施。百货业小结：四、大型零售业大中型超市小结巢湖超市以社区型超市为主，市场没有商业辐射能力范围大、吸引消费能力强的综合型购物中心。现有超市在一定程度上改变了巢湖中心城商业网点疏密不均等现象，但大多数超市设施陈旧，功能不配套，更新较慢，不能满足城市生活需求。人民路商业区内人口密度高、总量大，对应零售市场空间也较大，该区域不但超市网点密度低、数量少，更缺乏商品种类齐全、规模大的大型超市。人民路商业区作为城市标志性商业中心，该区域现有社区型与便利型超市以不能满足城市经济的发展与居民消费需求水平的提高。四、大型零售业五、专业市场专业市场发展概况多数分布在城市次级区域，中心区域内服装服饰类专业市场（天湖商城、南巢商业街）占据主流；东部世纪大道与三中路交界处以建材家居为主，如巢湖大市场、世纪新都沿街商铺；长江东路以汽车交易类的专业市场居多；巢湖中路一带以汽配为主要特色的街道，但随着城市的发展，该地段的汽配将转移到城市外环地带；朝阳门市场以日用百货零售批发为主；资料来源：《巢湖市城市商业网点布局规划（2004－2020）》

五、专业市场资料来源：《巢湖市城市商业网点布局规划（2004－2020）》

五、专业市场注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。巢湖市现有专业市场总计15个，其中影响力较大的有10个，总规模在万平方米左右；中心或边缘区域对专业市场吸引力，专业市场承租能力较低，一般选址在城市边缘区域，城市中心或次中心区域可考虑精品专业市场，以满足特定消费人群需求，且该类市场具备较高承租能力与购买力。市区中部专业市场较少，人民路拆迁改造在一定程度上促进商贸活动繁荣，满足居民生活性的专业市场（如服饰类）有一定上升发展空间；租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主要评价指标与因素；五、专业市场五、专业市场专业市场研究标准的确定从专业市场分析的角度来研究，我们做了以下一个系统性的分类，专业市场分为生产类专业市场与生活消费品类专业市场，结合项目客观情况，我们所定生活消费品类专业市场为研究方向。并依据巢湖当地商业市场特征确定划分标准。注1：以上分类为市场分类标准之一，不同分类标准依据当地市场情况确定边界。注2：该分类标准不考虑单一类别批发市场与物流中心这两种商业模式。五、专业市场专项市场现状及需求研究市场调研中，由于某些业态的实际缺乏，我们逐步在调研中将调查边界缩小，最终选定以上划分标准中的某几项进行系统性研究，如下所示：家居类——家具、装饰材料、家纺布艺、装饰用品服饰化妆类——服饰、鞋类、皮具箱包、饰品、化妆品、小商品家居类——家具、装饰材料、家纺布艺、装饰用品五、专业市场1、市场现状家居类专业市场有自身的经营特性，大多数城市中的该类专业市场主要是建立在交通便捷处或城乡接合部。在规划布局中，按照商品类别和行业特点建立专业市场群或专业市场带，以增强专业市场的集聚效应和辐射功能。目前巢湖家居类商业绝大多数集中在世纪大道与三中路交界处的巢湖大市场，该市场代表了巢湖整体家居类商业市场的情况。巢湖大市场五、专业市场占地：102亩总投资：亿建筑面积：72000M2建筑格局：8个建筑群，主体二层，局部三层，并用天桥连接功能布局：以经营家装材料、家具综合性专业商品交易市场两大功能组团业种细分：12大经营区，分木业、家具、木地板、陶瓷、卫浴、厨卫、油漆、五金电料、家具、灯具、窗帘布艺、新型材料、小装饰品等，共经营421类11000余种商品。经营信息：年商品交易额亿元，拉动消费亿元。市场现入驻商户280家左右，外地商户近180家，从业人员3000人。五、专业市场2、前景预测88.45%的消费者不认同在人民路再建设一个家具城，半数以上的消费者认为“市场不缺乏家具城”，其次是也有相当一部分消费者因为消费习惯性因素，对于新出现的家具市场持谨慎的态度。五、专业市场在以上调查的基础上，我们更改问卷选项，对家居市场设置进行调整选择项，强化精品家具、软性家居用品、家装设计展示发布功能的具体解释，进而有39%的被访者认同该类市场设置，并获得以下数据：服饰化妆类——服饰、鞋类、皮具箱包、饰品、化妆品、小商品五、专业市场1、市场现状巢湖服饰化妆类在巢湖目前零售商业格局下表现的尤为明显。其中人民路作为巢湖老商业中心，在居民的心理中为首选购物消费场所，人民路有74%的商户经营服饰化妆类产品。巢湖的服饰消费市场知名品牌数量少，多为中低档品牌、本地/本区域品牌或商户自营品牌，选择性不强。服饰市场缺乏统一规划与管理，致使经营服饰类某些具体专项上商户/产品过多，平均盈利率持续降低。服饰化妆类——服饰、鞋类、皮具箱包、饰品、化妆品、小商品五、专业市场2、前景预测服饰/商品专业市场（外地特色产品市场、女性或儿童市场、精品服饰专卖店）等专业市场的选择率为30.7%，大多为女性选择该项，占到选择该项人数的78%。在本区域内设置该类专业市场具有较强的商业延伸空间，但具体执行中必须考虑规避与回迁的经营服饰商家的直接竞争。五、专业市场五、专业市场在前期巢湖专业市场调查时，结合项目立地资源条件，本项目适合设置精品家居、服饰、小商品等特色专业市场。有30%的被访者希望建设诸如“小商品市场”“箱包市场”等专业市场，该部分被访者其中有78%为女性。大多数被访者对于在人民路建设家居市场表示忧虑，超过50%的消费者认为巢湖不缺乏家居市场。月收入在2000元以上的消费者中有38%希望能够建设高档家居市场，这也说明高端的家居市场在巢湖具备较好的市场空间。近4成的被访者认同在本区域设置如“精品家居”“软性家居用品、家装设计展示发布”等商业形式。小结六、餐饮餐饮市场分布营业面积在500-1000平方米之间的中型餐饮店主要分布在健康路、团结路、北面；纯餐饮分布较为分散，城北地区餐饮总体量小，总规模1万平方米左右，单体规模较小(以50-200平方米铺面分割居多)，整体消费档次不高；截止到2006年底，全市（市区）共有餐饮网点89个，网点占地16万平方米，占市区商业零售额35%。餐饮市场经营良好，中高档餐饮较为缺乏中高档餐饮消费基本上都在市区中较为分散；纯餐饮场所大多经营定位大众消费，档次不高；全市共计近10家中大型餐饮消费场所(非酒店餐饮)，以1000平方米店面见多；酒店内餐饮消费形式以婚宴、节庆、企业年会与商务宴请为多；中高档餐饮场所承租能力大致在25-40元/平方米/月；社区型餐饮街铺租金大致在10-20元/平方米/月。六、餐饮表：主要中大型餐饮业分布

六、餐饮表：主要中大型餐饮业分布统计六、餐饮餐饮市场目前出现的问题餐饮网点设施落后餐饮企业单店经营多，经营方式落后，组织化程度低餐饮业特色不明显行业管理的力度和手段不够，立法滞后，公平竞争的市场环境尚未形成六、餐饮餐饮消费特征研究六、餐饮六、餐饮餐厅选择因素六、餐饮六、餐饮六、餐饮从消费者调研结果统计来看，外出餐饮消费形式多以朋友聚会为多，约占样本总量近一半，为49%。其次为家人与同事聚餐，分别占样本总量的25%与15%。外出餐饮消费频率以2-4次/月占据主流，约占样本总量的70%。被访者中更是有69%表达了对巢湖餐饮的不太满意与不满意。居民对服务、环境要求突现，共计占到45%，居民消费意识正逐步提高。六、餐饮小结巢湖餐饮市场容量相对较小，餐饮业发展呈多元化发展阶段，档次高、品质好、服务优越、特色显著的餐饮店市场欢迎度较高；随着巢湖经济的发展，居民对于较高档次、特色显著餐饮店的需求增加迅速，但一定时期内，多种餐饮层级并存的形式还将存在，传统中餐馆仍将收到大众消费者市场消费的首选。巢湖市餐厅的结构通常为一楼或二楼为散座，二楼或三楼为包间。中高档餐厅，装修越好的餐厅，生意越好。同时高档的餐厅也有很多散客消费，如城河楼、四三酒店等。六、餐饮七、休闲娱乐休闲娱乐业态发展现状概况：巢湖休闲娱乐市场处于初级市场，呈现不均衡发展状态，以洗浴、KTV、舞厅为主要休闲娱乐模式，近年涌现出了如茶社、咖啡、酒吧、夜总会等休闲娱乐业态。分布情况：主要分布在团结路、世纪大道等主城区范围内，市中心人民路及周边休闲娱乐场所相对较少。图：巢湖市主流休闲娱乐场所分布图娱乐休闲场所多以沿街商铺呈现，世纪大道与团结路聚集效应明显休闲类消费场所主要集中在世纪大道、健康路；健康东路区域洗浴、茶社大多经营定位为生活休闲消费，主要面向巢湖全市居民消费群体；从经营方面及知名度来看，洗浴、KTV类消费场所，华侨及假日王朝、世纪百乐门表现良好；世纪大道沿线休闲场所种类与风格主题较多，侧重于商务休闲消费；七、休闲娱乐七、休闲娱乐七、休闲娱乐七、休闲娱乐休闲娱乐消费特征现状七、休闲娱乐七、休闲娱乐与现有休闲娱乐消费习惯近似，KTV与茶社咖啡被认为是项目必需设置的商业业态;值得注意的是有16%与18.8%的消费者认为项目需要设置电影院与酒吧；调研统计结果显示,除休闲类消费(茶社咖啡、酒吧、网吧等),对户外健身及运动设施也存在一定市场需求;洗浴足疗、棋牌、电子游戏等选择者比例都低于5%。七、休闲娱乐休闲娱乐伙伴休闲娱乐考虑因素七、休闲娱乐七、休闲娱乐从调研统计结果来看，KTV、茶社咖啡是主要休闲娱乐消费取向，约占样本总量的46.5%的被访者选择此类休闲娱乐消费项目；年轻消费群体对健身运动场所需求较为强劲，约占样本总量的16.5%；茶室咖啡、酒吧作为商务与生活休闲消费形式，受到中高消费群体的青睐；桑拿洗浴、棋牌室及夜总会场所以25-45岁消费群体居多；网吧、电子游艺厅主要面向15-30岁消费群体。七、休闲娱乐在休闲娱乐消费场所选择层面，娱乐类型和场所环境是决定性因素，分别占样本总量的26.9%与23.7%；价格因素比例较大，占到17.4%，商家服务态度也是不可忽视的因素；与购物、餐饮消费类似，交通便捷性不是休闲娱乐首要考虑因素；人均单次休闲娱乐消费分两个层次:大众消费与中高档消费；大众消费以30元/次为主，中高档消费多以61-80元/次为主，从曲线图上可以看出，大众消费弧线段的曲线惯性明显向右倾斜，大众消费金额有迅速增长的发展走势。小结巢湖市娱乐设施较为单调，主要以洗浴中心和KTV或练歌房为主。分布相对广泛，档次不一，高档洗浴中心、KTV经营情况都十分良好，整体上品质较差，无法满足中高档消费群体的需求。巢湖市也有一些酒吧、迪厅、咖啡茶社等，但是分布少，没有形成规模，同时营业情况良莠不齐，这主要取决于巢湖人娱乐消费的趋向。消费者调查中，大多数被访者对在人民路建设休闲娱乐场所表示支持态度。七、休闲娱乐第二部分巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究第六章、项目立地条件研究一、项目概况二、项目SWOT分析三、解决方案一、项目概况巢湖市人民路商业街位于巢湖市中心，北起军分区，南至东风路，西起市二中，东至东环城河西岸。依照巢湖市2005年旧城改造重点工程项目计划，对该地区的建筑、环境和各类设施进行了重新规划和设计。拟建成一个集商业、餐饮、办公、娱乐和休闲为一体，设施完善，环境宜人的综合性商业街。人民路商业街用地约7公顷，建筑面积约为21万平方米，绿化率34％。建筑密度55.0%，容积率。二、项目SWOT分析S.（strength）政府支持优势开发企业优势核心商圈优势规模优势整体开发优势档次优势功能优势环境优势W.（weakness）投资规模风险开发的整体性对资金需求的压力拆迁难度回迁商铺因素投资商习惯主力店业态进入市场的瓶颈开发商对本类项目的专业度建设期人民路原承租户流失O.（opportunity）政府规划经济发展商业地产发展商家拓展三四线城市T.（Threat）周边城市竞争周边新兴重点项目竞争三、解决方案积极发挥优势充分利用政府支持优势，解决难点问题，为后期开发扫清障碍；发挥信泰机构全程运作优势，合理高效安排前期策划设计、拆迁谈判、中期建设开发、推广销售等工作；最大限度向投资者、消费者展现项目规模、档次、功能、景观优势，打造强势核心商圈。三、解决方案解决转化劣势拆迁难度大、回迁商铺多组建专项工作组，各种渠道专项培训，教育引导拆迁、回迁商铺，解决拆迁中的难点问题。市场性拆迁（回迁、货币补偿）与强制性拆迁有效结合。注重某些可接受高楼层单位的劝导、价值推介。开发的整体性对资金需求的压力项目整体性拆迁、开发对现金流要求高，在实操阶段，划分功能组团，明确划分可销面积与首批销售部分，首批努力冲击现金流，项目中后期对于未能实现销售的面积，组建游离于项目整体之外的操作团队，采用对应的市场操作策略逐步去化。三、解决方案解决转化劣势对于除三大主力商家（超市、百货、宾馆）之外的全部面积居列入可销目标；进行整体招商、整体销售、租售同步、相互结合的原则进行，其它区域根据功能定位限制性业态销售。投资习惯转变难，销售难度大投资者对二层以上商铺的投资意愿不强，原因是其投资习惯和专业知识缺乏，没有理想的投资回报渠道。一方面通过产品的优化设计，使商铺的利用率提升，满足多方面商家的需求；同时通过商铺专业知识的宣传，逐渐转变投资者投资理念；三是全程专业团队参与运作，控制宣传推广的节奏，把握销售进度。三、解决方案解决转化劣势主力店业态进入市场的瓶颈，开发商对本类项目的专业度甲乙双方共同组成项目工作团队，整合双方各自优质资源，进行联合招商；提供具有吸引力的招商政策，利用商家平台和专业团队的执行运作，解决主力商家招商问题。主力店先行招商，部分定制开发：合理制定对于主力业态的招商政策，首先完成主力店的先行导入。做好各个业态设置、业种比例与功能划分，形成不同主体的功能组团，分板块进行研究、设计并予以专项解决，宾馆、超市、百货与其他组团中的主力商家进行先整体租赁后整体或分割销售；三、解决方案充分利用机会人民路商业街改造是巢湖市重点工程，也是巢湖人民盼望以久的，开发商当有效利用政府、投资者、消费者的关注，加强宣传推广，把有利的信息及时传递给目标客户。巢湖经济快速发展，商业地产开发投资如火如荼，开发公司当及时利用这一商业地产高速发展的有利时期，分享客观收益。随着中部经济崛起，商家积极拓展三四线城市，对商铺产生大量需求，开发企业当利用商家拓展的有利机会，实现商铺推广销售，获取可观投资回报。三、解决方案应对竞争威胁利用人民路核心商圈的不可撼动的优势，强势打造新兴商业街区，产生强大集聚效应和遮蔽效应，吸引并留住消费者。有效利用安德利和恒生阳光城项目的有利因素，为我人民路商业街项目所用，借势共同打造人民路整体商业街区。第三部分巢湖人民路项目市场定位第七章、项目定位第八章、业态规划组合第九章、经济效益评定第十章、项目运作策略第七章、项目定位一、项目总体定位二、项目主题形象定位三、项目目标市场定位四、业种业态定位五、项目规模定位六、项目区域功能定位一、项目总体定位1、总定位原则

（1）发挥项目立地资源优势，充分利用市场缺失性与资源唯一性特征；（2）满足巢湖居民日益增长的消费需求；（3）符合政府规划发展要求，保证项目社会与经济效益统一；（4）提升品质、丰富功能链、拉伸档次、创造差异，规避资源浪费与不合理竞争。一、项目总体定位2、功能定位及定位表述研究前提：巢湖市城市规划巢湖城市商业市场研究消费者市场深度调查（消费水平、结构、习惯、需求）项目立地资源性研究区域历史人文背景特征调查甲方构想未来改造条件与交通配套设施建设一、项目总体定位我们认为本项目的市场功能定位应该是：“巢湖市级商业中心”“城市中心商业区”一、项目总体定位定位原则满足城市发展、政府规划的迫切需求提升城市商业品质；丰富商业功能链，拉伸商业市场档次发挥项目优势；有效利用商业资源，促进节约型社会发展；满足居民消费需求、创造差异性项目定位丰富的商业业态元素+现代建筑风格+市政配套建设=巢湖市级商业中心

总体定位明细表：二、项目主题形象定位项目的主题形象定位需要考虑到以下几个因素：项目商业辐射范围项目规模项目经营商品特性及组合项目历史人文项目建筑风格特色二、项目主题形象定位综上因素研究，本案总体形象应有如下特征：突出本案为巢湖传统商业中心改造，整体上突出项目的市场领导地位与和资源唯一性特征。符合提升整个巢湖城市商业经营档次和引导消费新观念的产品特征。表达直接，容易聚焦诉求点，激起共鸣。二、项目主题形象定位考虑到众多因素，我们建议项目主题如下：展示巢湖城市发展风采的“城市现代中心商业区”三、目标市场定位在商业地产中，目标市场定位并不是单一指一种客户市场的定位，而是包含了目标消费群、目标投资客、目标商家三种客户群体定位。三、目标市场定位1、目标消费者定位项目目标消费群体主要集中以下三类人群：巢湖市区居民巢湖市周边郊县居民外来观光旅游会务人群三、目标市场定位具体来说，有以下人群组成：本地普通居民本地接待型消费人士高级管理层个体经营户与自由职业者政府事业单位人员外地观光旅游者外来公务、商务人士城市小资、白领其它人士三、目标市场定位其他地区开发区及郊县巢湖市区地源巢湖市区开发区郊县外省市意愿强度强较强较强较弱市场规模大较大大较小市场评估核心客户主要客户边缘客户偶得客户职业市民政府企业单位私营其他意愿强度强较强较强强市场规模大小大较小市场评估核心客户主要客户主要客户主要客户偶得客户其他政府及企事业单位市民20岁以下20-25岁，46岁以上26-45岁年龄20以下20-25岁26-35岁36-45岁46岁以上意愿强度弱较强强强较弱市场规模较大较大大较大较小市场评估偶得客户主要客户核心客户核心客户主要客户三、目标市场定位2、目标投资客定位第一类：投资客户第二类：商家客户经济基础雄厚的高端投资者物业投资者私企老板企业高层管理人员知名品牌商家特色型商家带品牌经营者因城市改造或道路整改，原街铺被拆的商户三、目标市场定位３、目标商家定位

项目目标商家主要包括大型百货、大型超市、专业市场、餐饮、休闲娱乐、宾馆、专业特色零售网点群等，具体内容将在业种业态部分详述。四、定位业态定位1、业种业态定位策略

以目标消费人群划分为基础，相应制定针对不同类型的目标消费人群而设定的业态比例；处理好不同业种之间的主力店与次级特色店的面积与数量的关系；注重消费者在关联性消费组合搭配上的关系，注重街区人流分布以及相应支撑性业态的设置。四、业种业态定位2、业种业态定位

主要服务业态根据人民路项目资源性分析及巢湖市场缺失性研究，本项目未来服务业态有四大类：购物（零售）餐饮休闲娱乐商务办公特色市场宾馆五、目标市场定位具体地，有以下可供选择的主要服务业种：

大型超市高档餐厅（大型主题中餐）大型百货高级夜总会（KTV）零售专业店群特色餐厅（主题餐厅、西餐、知名快餐、地方小吃等）高档宾馆高档茶座（咖啡、茶社）特色专业市场（小商品市场、服饰市场、家居市场、电器市场）组合休闲（健身-美容）电影院特色小店（冷饮店、烧烤店、饰品、纪念品、烟酒店）区内漫游（白日与夜晚：露天茶座、主题景观等）发布服务（文化作品展、时装展、产品展）六、目标规模定位方法一：需求预测方法——刚性需求测算法居民游客老城区开发区主城区内其他区域巢湖其它区域省内省外人口数量1600006000080000420000012505079950项目潜在消费比例（%）75.00%30.00%55.00%3.00%9.00%6.00%潜在消费者数量1200001800044000126000112554797消费频率（光顾次数/周）2.51.51.00.10.00.0周顾客流量（人次）30000027000440001260011348日均顾客流量（人次）42857385762861800167日均消费额（元/人次）3020203080120日均营业收入128571477143125714540001286822日均营业收入小均营业收入总计1544680行业每平米每天营业收入（元/平方米/天）14项目商业开发容量(平方米)110334注：本项目整体规模预测依据巢湖目前商业市场现状、未来商业供给量、消费者需求研究等多个分项获得。不代表未来5-10年实际商业变更造成市场容量的实际变动。六、目标规模定位根据目标消费人流预测,对项目有意愿消费人群所需求的商业面积（不包括宾馆）在万平方米左右，其中商业单平方绩效参照人民路目前水平；项目合理而稳妥的商业开发容量应控制在11万平方米左右。包括宾馆则商业开发总量为万平方米左右。开发产品包括：新增商铺、回迁商铺、专业市场、百货、超市、美食、休闲娱乐、宾馆等商业业态。六、目标规模定位方法二：需求预测方法——分项刚性需求测算法分项内容包括：宾馆、大型百货、大型超市、餐饮、休闲娱乐、专业市场、新增零售业商铺等七项内容。1、 宾馆，宾馆根据前期调研，总套数控制在200套（测算方法参见调研部分关于宾馆业的专项研究），按照房间比例（具体测算方法参照“业态规划”章节中宾馆客房结构设置内容），总建筑面积为26000平方米；六、目标规模定位2、大型百货，百货的规模设置依据以下几点：（1）区域人口总量（1-3公里范围内）；（2）区域人口经济收入（可支配收入及可支配收入的消费支出结构）；（3）消费人口对项目百货业潜在购买需求与支出水平调查；（4）同区域内类比性百货商业规模，经营状况，绩效水平；假设本案建筑面积为X平方米，按照以下测算表，可以得知，目前百货可以实现单平方每月绩效为760-900元之间，属于较高的收益状态。六、目标规模定位项目建筑面积比例营业额1（万元）目前每日实现的平效目前每月实现平效安德利1100031.07%1020025.40473225762.1419676商之都800025.24%904030.95890411928.7671233本案X43.69%0————小计51500100.00%19240————假设本案建筑面积为X平方米，按照以下测算表，可以得知，目前百货可以实现单平方每月绩效为760-900元之间，属于较高的收益状态。六、目标规模定位按照“完全竞争市场”经济测算在本案进入市场后，整体市场份额不变，或略有增加，在不影响整体经济盈亏点的前提下，计算出的结果为未来百货保守经济平效。项目建筑面积比例目前每月实现平效假设市场总额不变完全市场竞争单月平效安德利1100031.07%762.1415099.759386.345商之都800025.24%928.7673708.915386.345本案X43.69%——10431.325386.345小计51500100.00%——19240——注：关于零售型商业平均绩效问题请参见“5、新增商铺”部分关于未来预期平均绩效的测算。六、目标规模定位项目进入市场后，市场份额没有任何变化的前提下，即项目市场预期最保守估计的前提下，全行业实现全部均利水平，可以实现单平方每月绩效386元。在下列测算中，我们按照未来预期每平方绩效500-700元进行计算。

1公里范围内居民3公里范围内居民（除去1公里范围内居民数）

人口数量4000060000项目潜在消费比例（%）45%25%潜在消费者数量1800015000消费频率（光顾次数/月）32月顾客流量（人次）5400030000每次消费额（元/人次）100100月均营业收入54000003000000月均营业收入小计8400000

行业每平米每天营业收入（元/平方米/月）400-700

项目商业开发容量(平方米)

11000-15500

考虑均利测算偏差，故本项目百货未来预期开发体量11000-15500平方米。六、目标规模定位3、大型超市，大型超市体量测算类似于大型百货，此处只给出计算结果。本项目大型超市开发体量建议在10000-12000平方米之间。六、目标规模定位4、餐饮如下表所示，按照巢湖市区居民人口数量、人均可支配收入、消费性支出额度、居民消费支出结构，进行宏观测算结果如下：支出类别食品衣着居住家庭设备及服务医疗保健交通通讯文教娱乐其他比例48.00%12.90%6.57%4.50%4.38%9.00%9.83%4.82%单人金额（元）2461661336230224461504247总金额（万元）7384319845101076922673813845151227415六、目标规模定位市区人口（万人）人均可支配收入（元）比上年增长人均消费性支出（元）30946418.80%5128市区批发和零售贸易业总额（万元）批发（万元）零售（万元）市区餐饮占总零售额比例餐饮金额（万元）总面积（万平方米）大中型餐饮网点数量（个）41400144902691035%9418.51689六、目标规模定位区域商家数量建筑面积㎡桌位数人民路9464094团结路910650135健康路1112290169巢湖路5371046长江路78790105小计4140080549我司根据前期餐饮类商家调查与巢湖餐饮业整体发展趋势测算，本项目导入餐饮业规模在10000-13000