深圳写字楼调研报告

PAGEword文档可自由编辑深圳写字楼调研分析报告第一章深圳写字楼市场分析11、近年深圳写字楼租售情况分析12、深圳写字楼区域分布状况分析及市场特征33、租户和投资者选择写字楼考虑的因素5第二章深圳写字楼区域市场分析61、罗湖区写字楼市场分析62、福田区写字楼市场分析103、南山区写字楼市场分析284、宝安区写字楼市场分析35第三章写字楼发展趋势分析371、中国写字楼地产发展趋势372、深圳写字楼发展的趋势40第四章国内类似的写字楼项目441、上海创智天地442、北京总部基地48深圳写字楼调研分析报告第一章深圳写字楼市场分析第一节近年深圳写字楼租售情况分析写字楼的市场状况，已成为反映一个城市经济发展状况的晴雨表，写字楼市场的发展也吸引了越来越多投资者的关注。据深圳市国土资源局统计数据，近年深圳写字楼市场保持了一定的供应量和市场需求量。深圳写字楼近年预售统计表指标单位2005年1-11月2006年2007年2008年1-6月销售面积万平方米23.2138.2720.871.78销售套数套127924641289179销售收入亿元27.6761.2949.13.63销售均价元/平方米119191601523535204262008年的深圳楼市，受政策和市场调整的影响，楼市一直萎靡不振，价格略有下调，成交量急剧下降。上述数据显示，深圳写字楼销售的顶峰在2006年，这主要因为当年度福田中心区中心区楼盘大规模落成且市场处于上升状态，从2007年中开始回落，2008年销售面积和金额跌至近几年最低点。2007—2008年三级市场成交情况（万平方米）季度2007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q2成交量11.5720.815.747.4310.665.34

2007年以来，三级市场成交量远超过二级市场，随着房地产市场进入调整期，写字楼新增供应不断减少，三级市场交易已经成为主流。而三级市场成交量自2007年第四季度开始出现回落，市场观望气氛蔓延整个楼市。深圳主要片区一年来租金变化表片区2007年7月租金水平（元/m2.月）2008年7月租金水平（元/m2.月）同比罗湖73775.4%福田中西区1151236.95%中心西区1021030.98%南山中心区8510118.82%福田中心区

中心南租金上升明显去年至今，福田中心区有经贸中心、新世界中心、财富大厦和现代国际等项目入伙，这些项目在去年租金价位较低，消化期之后其租金都有小幅上涨。且大集团租客的进入，明显促进了新盘的消化速度。中心南的写字楼，如卓越时代广场一期、国际商会中心等，上升趋势较为明显。中心西区一年中租金基本没变中心西区写字楼租金整体基本维持去年同期价格。该片区主要楼盘放盘量少，价格也没有明显变动，只有招商大厦租金呈现出小幅上涨趋势，最高达到了150元/平方米。而财富广场受万轩国际入伙的影响，租金回落十分明显，现该项目空置率升高。受盘源增多的影响，该片区质数较低的写字楼租金已开始下调。罗湖区

乙级写字楼涨幅稳定罗湖几年来一直没有新的写字楼供应，租金呈现一路上升趋势。人民南片区经过去年的改造工程后，乙级受益较大，涨幅稳定。该片区租金在经历了一轮明显涨租期之后，甲级写字楼的价位近期已出现微幅下调，预计不久之后乙级写字楼也会受到影响。南山区

租金涨幅全市最高南山中心区租金上升幅度在20%左右。升幅高的原因在于南山中心区去年入伙的两座甲级写字楼经过一年多的消化期后，租金明显上涨。南山中心区以外的，如新保辉大厦、新豪方大厦租金也有小幅上升。南山区目前租赁和买卖的成交比例为9：1，买卖减少、租赁增多是租金上涨主要原因。个别区域租金有下行压力福田中心区只租不售的楼盘越来越多，这些物业将带动其他楼盘租金上升。香港服务业进入内地的门槛将降低，香港的一些高端律师行、会计师事务所、医疗机构等会大举进入内地，而深圳将是他们的第一个市场，他们也肯定会将福田中心区作为首选办公地点，因此预计明年这里的租金涨幅在未来一年内将达到15%-20%.随着海岸城西座及天利二期的入伙，南山中心区的供应量将增大，而租户还是仅局限于物流、科技行业，预计南山中心区租金有下调的压力。第二节深圳写字楼区域分布状况分析及市场特征写字楼物业需求的地域性，决定了深圳写字楼在不同的行政区内形成相对的集中区，并呈现不同的市场特征。目前，深圳的写字楼主要集中在罗湖、福田、南山三区，写字楼档次和供应量最高，盐田区市场供应量和需求量都比较小，宝安区和龙岗区近年写字楼供应量呈快速增长态势。1、罗湖区

罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区，经过30年的发展，目前形成以人民南和蔡屋围商务办公区。

（1）人民南商务办公区集中了国贸、发展中心、嘉里中心、深华商业大厦、佳宁娜、深房广场等写字楼。由于写字楼大都是深圳80年代及90年代初的建筑，所以大多立面陈旧、内部设计和设施较落后。这类写字楼的特点是户型相对较小，且大部分都不配备中央空调及公共卫生间。由于这类写字楼的物业成本非常低，商务成本也较低，从而迎合了对成本比较敏感的中小企业的需求。但是，该地带离罗湖口岸近，出入关方便，仍是很多香港公司、外贸企业、跨国物流公司首选的办公地。随着深圳整个城市发展的西移，这一带写字楼物业租售逐渐减少，空置率有上升趋势。（2）蔡屋围商务办公区

以地王大厦为中心，华润大厦、深业中心、发展银行大厦、商业银行大厦、金丰城等项目，共同组成了蔡屋围商务办公区。该区域是深圳目前商务办环境最成熟，设施配套最完善的高档商务办公区。

在深圳设立分支机构的金融监管机构、跨国金融公司、跨国IT公司、本地大型公司，大都集中在本区域内。本区域内的写字楼物业，租售情况一直较好，但近年随着福田中心区的崛起，不少金融机构陆续搬出该区域，加上未来蔡屋围改造项目有不少新写字楼落成（如京基中心），对现有写字楼租售构成压力。2、福田区深圳城市发展的西移，继罗湖之后，福田区不断崛起。目前福田区的写字楼主要集中在华强北—上海宾馆、中心区、车公庙三个地带。（1）华强北—上海宾馆片区，集中了赛格广场、现代之窗、群星广场、电子科技大厦等一批高素质写字楼。由于该区域内拥有深圳最大的电子、通讯市场，如爱华电脑市场、赛格电子市场、远望数码城等，所以，写字楼租售客户中，电子、通讯类公司占有相当比例。

（2）福田中心区是深圳高起点规划、最具发展潜力的一个区域。特别是南片区——CBD商务中心区，更是深圳高档写字楼集中的地带，中心区已成为整个市场关注的热点。

虽然，目前中心内的配套设施还非常不完善，区域内正在发售的写字楼项目，由于大力炒作中心区概念、CBD概念，都取得不错的销售业绩。但是，中心区未来写字楼总的供应量将超过100万平米，这必将使中心区各写字楼面积激烈的抢客大战。（3）车公庙片区

传统的车公庙片区是一个以工业厂房为主，兼有少量办公楼的工业区。近年来，片区兴建了大量的写字楼项目，由于该片区的写字楼仅有工业厂房的使用年限，所以租金、售价较便宜，吸引了大量的设计类、贸易类、装修类公司积聚其中办公。但是，天安数码城的建立，创新科技广场及泰然金谷一类高档次写字楼的兴建，带动该片区写字楼整体档次的提高，吸引了不少科技创业型公司的进驻。

3、南山区

南山区远离罗湖区、福田区，该片区的写字楼具有相对的对立性，主要集中在科技园片区和南山商业文化中心区两个地带。（1）科技园区是深圳的产、学、研基地，集中了深圳大量实力雄厚的科技型实业公司和研究中心。早期该片区的写字楼多为工业厂房改建，素质不高。但是，一些大公司开发自用为主的写字楼物业，如联想、创维、TCL等，具有较高的档次，还有不少开发商以科技大厦、创意大厦的名义开发了一些高级写字楼，使园区写字楼的整体素质不断提高。（2）南山商业文化中心区是南山的商贸中心和未来的金融中心，其定位与罗湖、福田有重叠之嫌，目前很难从上述两区分流重量级企业落户。但是，由于位于南山中心地带，交通便利、配套完善，且近年落成的写字楼素质直追福田中心区，所以写字楼的租售情况较好。4、宝安区宝安区的写字楼市场目前尚未有成型片区，除了中心区近年有部分较高素质写字楼落成外，其余写字楼分布较为分散，而且档次也比较低，这与宝安的产业结构有关。宝安是一个传统的制造业基地，办公楼也以厂房改造为主，随着未来产业结构调整及商务配套逐渐完善，宝安中心区和龙华有望发展类似南山商业文化中心区和科技园区的写字楼集中区域。罗湖区写字楼的发展，在一定程度上也成为了深圳经济发展的一个缩影。早期的国贸大厦和现在的地王大厦，都曾经作为深圳经济腾飞的象征。而地王大厦所处的蔡屋围片区，在短短的不足千米的道路两旁，就集中了地王大厦、深业中心、发展银行大厦、华润大厦、世界金融中心等顶级写字楼，是目前深圳的金融中心区。罗湖区由于经过了多年的发展，可供发展的地块越来越少，深圳经济的发展重心逐渐西移。作为深圳未来的行政、文化及商业中心，福田中心区由于具备了高规格的规划和设计，成为了深圳写字楼发展的中心地区。福田中心区投入使用的写字楼总面积就达100多万平方米，成为了目前深圳写字楼分布密度最高的区域。不仅如此，随着2004年深圳市政府的部分职能部门陆续搬入位于中心区的市民中心办公，良好的市场前景亦吸引了众多企业的关注，不少知名公司纷纷在该片区斥巨资购买写字楼物业。毫无疑问，凭借着良好的区域规划以及优越的行政配套，福田中心区将成为深圳最具成长潜力的写字楼市场，深圳写字楼发展的龙头片区。数据显示，随着深圳写字楼市场的持续升温，售价及租金价格不断上升，空置率不断降低，深圳写字楼市场已经开始步入一个新的高速发展时期。随着深圳经济的持续发展，进入深圳的外资企业及国内大型企业数量不断增多，同时部分本地企业经过多年的积累，也已具备了雄厚的经济实力，这些新增力量对写字楼素质的要求有了明显的提高，从而带动了深圳写字楼的更新换代。从市场需求也可看出，高配置、高素质的甲级写字楼不断受到追捧，无论租金还是售价都不断攀升，出租率保持在高位徘徊。可以预见，未来高素质的纯甲级写字楼将成为深圳写字楼市场需求的主流，而早期的低配置、低素质的写字楼将不可避免的面临租金下滑、空置率升高的尴尬局面。第三节租户和投资者选择写字楼考虑的因素租户和投资者在选择写字楼时，主要考虑以下三个因素：一是位置。位置的选择包括考虑周边的公共交通配套（如地铁及公车站等），以及道路交通和商业设施是否完善。二是物业档次。写字楼物业档次的好坏对未来租赁业务的稳定性有着重要的影响。从目前深圳写字楼市场来看，档次良好的甲级写字楼如地王大厦、华润大厦及福田中心区写字楼等出租率都达到了90%以上，且呈供不应求的局面；而一些早期推出市场的相对配置较低的写字楼则大部分出租率都徘徊在60~70%之间，租金收入水平亦相对较低。三是物业管理水平。优质的物业除了可以满足一些跨国企业租户较高的租赁需求，保持租户的稳定性外，亦可使写字楼大厦内大量的机电设备及公共设施得到良好及时的保养，从而使物业获得长期的保值增值。第二章深圳写字楼区域市场分析第一节罗湖区写字楼市场分析一、罗湖区写字楼租售分析罗湖区是深圳发展写字楼最早的区域，目前主要集中在人民南以及蔡屋围商圈，根据其年限和档次，可分为以地王大厦、华润大厦、嘉里中心为代表的甲级写字楼，和以国贸大厦为代表的乙级写字楼。

罗湖区甲级写字楼出租率一直处于稳定状态，成熟的商务环境、高素质的入住企业，使得它们长期受到国内外大中型公司青睐，空置率常年低于5%。乙级写字楼空置率则波动频繁且明显，且近年空置率有上升趋势。2007年上半年受租约大量到期影响，罗湖的乙级总体空置率一度从3.9%猛增到22.6%。空置率突然猛增，一是市场整体价格的走高，使得业主感觉时机已到，放盘大增；二来是租约集体到期未续，使得突然间大量的楼盘空出来。无论甲级，还是乙级写字楼，近六个季度以来售价走势基本是一致的，2007年第二季度因为深圳市整个房地产市场的火热，同时出现一波跳跃式上行，跟着以相对的稳定水平高位运行，虽然住宅市场在2007年底后进入售价下降通道，但罗湖写字楼依然坚挺。

随着售价的上涨，罗湖写字楼租金也稳步上扬，2007年第二季度以及2008年第一季度，租金都有较大幅度的上涨，城市经济的高速发展，给租金提供了有力保障。2008年一季度，甲级写字楼租金同比上涨27.7%，乙级上涨21.3%罗湖写字楼投资回报率过去两年都经历了高开低走、再走高的阶段，2007年上半年是深圳房地产价格疯长的阶段，因为租金涨幅相对小，使得回报率下降；随着售价保持稳定，而租金继续上涨，回报率逐步回升。罗湖区写字楼租售价格及管理费比较序号物业名称面积（平方米）售价（元/平方米）租金（元/平方米/月）管理费（元/平方米/月）1地王大厦26678423000起130-155252华润大厦42000140-200303金丰城7500013000-1800090254世界金融中心8000018000-21000130295嘉里中心7800018000130-145286佳宁娜友谊广场14000050-6087深华商业大厦12700012000-1600055-85248深圳发展中心大厦75889140006028蔡屋围片区作为深圳传统的商务金融中心，是金融企业发展最早及金融机构最密集的片区。片区内拥有人民银行、银监办、保监办等金融监管机构，同时还拥有大量银行、证券类金融类机构。在传统商务金融中心地位及完善的商业配套（坐拥华润万象城及中信广场两大shoppingmall）的助推下，蔡屋围片区办公物业的售价及租金都录得不小涨幅。其中售价从07年初的13400元/平方米上涨至08年4月的22700元/平方米，涨幅达七成；租金涨幅也高达五成。大量的旧改项目将成为该片区内写字楼未来供应的主要来源。目前在建的蔡屋围金融中心就是一项巨大的旧改工程，其占地面积4.6万平方米，通过拆除近135栋旧楼房改建，将提供近40万平米的体量，此外，另一烂尾项目"艺丰大厦"也已被收购改造。在07年初，人民南片区的写字楼二手均价不足8000元/平方米。片区内除嘉里中心二手价格在万元以上外，其它物业价格普遍在5000-8000元/平方米，大量办公物业的价格甚至低于同期片区内的住宅物业的价格。然随着06年底人民南路改造完工，片区内的交通环境、商业环境及办公配套功能都得到有力的提升和改善，同时在房地产市场价格普遍上涨的大背景下，人民南片区办公物业的价格和租金开始扶摇直上。至07年12月份，二手均价已达14500元/平方米，全年二手价格几近翻番；进入08年后，与中心区类似，价格出现小幅调整，08年4月二手价格下调至13500元/平方米。人民南片区作为深圳的老办公区域，其办公物业大都始建于二十世纪末期，近几年几乎无任何新的写字楼项目推出。与新兴片区（中心区和中心西片区）相比，这些房龄较长的办公物业在内部的通讯设施、电梯配置、物业管理及整体的设计和装饰都相对逊色，已难以满足一些高端客户的办公需求。这也导致了人民南片区与新兴片区办公物业的价格分化。与新兴办公片区的稳中略升相比，人民南片区的租金水平上涨明显。片区物业的租金从07年初的50元/平方米.月上涨至08年4月份的80元/平方米.月，上涨幅度高达六成。二、区内典型写字楼介绍（一）地王大厦1、概况地王大厦，正式名称为信兴广场。大厦高69层，总高度383.95米，实高324.8米，建成时是亚洲第一高楼，现在是深圳第一高楼，也是全国第一个钢结构高层建筑。大楼于1996年完工。大楼位于深圳市罗湖区的深南东路、解放路与宝安南路交汇的三角地带。地王大厦信兴广场由商业大楼、商务公寓和购物中心三部分组成。总建筑面积达266784平方米，主楼高69层，附楼高33层，为酒店式公寓，面积约为43125平方米。2、相关信息

大楼建筑体形的设计灵感，来源于中世纪西方的教堂和中国古代文化中通、透、瘦的神髓，它的宽与高之比例为1：9，创造了世界超高层建筑“扁”最“瘦”的纪录。33层高的商务公寓最引人注目的设计是空中游泳池，空间跨距约25米，高20米，上下扩展由9层至16层。

设计单位：美国建筑设计有限公司张国言设计事务所（建筑设计）

新日本制铁株式会社

茂盛工程顾问有限公司（结构设计）

施工单位：深圳建升和钢结构公司

制作单位：深圳龙岗阳光构件有限公司

胜宝旺（新加坡）

深圳南油公司

结构形式：钢框架-RC核心筒物业管理：熊谷组

3、入驻企业友邦、安捷伦、马士基、如英特尔、通用电气、sony、富士通、日立、爱普生、麦当劳、IBM、普华永道、三井住友海上火灾保险等。（二）华润大厦1、概况深圳华润大厦是一座国际标准甲级写字楼，位于深南东路5001号，共29层，办公面积约4.2万平方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，于2004年12月交付使用。2、相关信息标准层面积约1835平方米(建筑面积)

实用率77.6%

层数

29(5/F–29/F为写字楼)

建筑面积约42,000平方米

大楼高度139m

层高/净高4.2m/≥2.8m

停车位682个

电梯：5部低区特大电梯，梯速2.5米/秒，服务5-19层

4部高速特大电梯，梯速4.0米/秒，服务20-28层

1部电梯连接地面与地下停车场

2部服务梯/消防梯

电气：备用发电机组；双回路供电

空调：VAV(即变风量)空调系统,可以为特定设备提供24小时冷水

独立空调用冷水系统，可以提供24小时的冷水供特定设备

通讯：结构化综合布线系统，多模光纤主干；宽带国际互联网接入；IDD及有线电视接入

消防：消防栓；自动防火喷淋系统；自动报警系统；烟雾探测系统3、主要入驻企业：汇丰银行、荷兰银行、家乐福、奔驰、安永等。（三）嘉里中心1、概况深圳嘉里中心位于人民南路，于一九九七年落成启用。大楼总建筑面积达78000平方米，共有27层甲级办公大楼，5楼商业楼层及2层地库停车场。外墙选用高级银绿色反光玻璃幕墙配合金属铝板设计，融合卓越的设计概念和至臻完美的建筑质素，别具超时代气派。2、相关信息办公大楼27层提供共300多个甲级办公单位，面积由43平方米至全层1896平方米，间隔灵活开扬，适合各行各业大展宏图；另备有一个五层高面积共13000平方米的商场；地库特设两层停车场，提供约200个车位。大楼别具独特的玻璃幕墙，令每个单位均能够享有充足的天然光线，同时饱览市内繁华景致及香港郊区景色。办公室设有独立控制的中央空调，方便用户自行调节，节能省电。10部日本进口的「富士达」高速升降机及2部货运专用的升降机，供办公楼高低层分区使用，更可直达停车场，提供高效服务；商场内亦设有6部行人扶手电梯及1部观光电梯。另外大楼已铺设数千条国际直拨电话线路及宽频网路系统，能够满足商务国际化对资讯的需求，进口机电设备亦按照国际标准安装，大大提高办公效率。3、主要入驻企业：沃尔玛、第一太平银行、索尼（中国）公司、三井住友银行等。第二节福田区写字楼市场分析一、福田区写字楼租售分析

随着深圳城市发展西移，福田已经成为最重要的写字楼集中区域，特别是中心区以及车公庙片区，成为深圳迈向国际化重要的商务要地。其中中心区以甲级写字楼为主，大量国内外大中型企业云集；而车公庙档次齐全，拥有国家级民营科技园，是中小企业的乐土。福田区写字楼在2007年经历了一个快速下降阶段，因为2004—2006年是福田写字楼高速发展时期，大量新供应上市，使得空置率高企，而随着市民中心等六大市政设施相继投入使用，并在各方不断的筑巢引凤推动下福田区商务气氛日浓，企业如潮涌入，空置率开始大幅下降，市场进入成熟期。

目前福田写字楼售价已经占据深圳市最高点。中心区因为高起点的规划、日益完善的国际商务气氛，以及高质素的物业，写字楼售价当仁不让的成为全市最高。车公庙写字楼平均售价也超过2元/平方米，跟中心区差别大主要是因为其物业档次复杂，中低档物业占的比例较大，拉低整体水平。从2007年以来，福田写字楼租金处于稳步上扬状态。中心区建设不断完善、大批高质量的写字楼投入使用、国内外知名企业相继进驻，租金逐渐水涨船高，已经成为全市平均租金最高的区域；车公庙写字楼的租金走势与中心区相一致，但因为中低档次的旧物业较多，租金水平难更上一层楼。从福田写字楼的回报率来看，目前水平不高，主要是因为2007年售价上涨太快，租金难以跟上其步伐，但目前处于稳步上升阶段。而目前车公庙写字楼回报率略高于中心区，中心区正处于写字楼发展的初级阶段，庞大的放量难以支撑高回报率，但长线看好。华强北片区作为深圳的电子世界，海量的人流及巨额的日销售额吸引了大量的电子销售类企业及电子科技类企业的入驻；然而嘈杂的环境又极大地影响了片区的办公环境。作为传统的办公片区，其办公物业的抗跌性要明显低于其它片区。从图五可以看出，在07年的前三季度，二手售价从12800元/平方米一路上涨至21000元/平方米。然在市场观望气氛下，片区物业的二手价格的下降也十分明显，从07年第四季度至08年4月，二手价格下调近四千元，至目前的17500元/平方米。租金方面，从07年出的73元/平方米.月上涨到08年4月份的101元/平方米.月。从图五可以看到，08年开年至今，租金价格出现明显的上涨，这主要是受赛格广场、现代之窗等物业租金迅速上涨的拉升。福田中心区写字楼租售价格及管理费比较序号物业名称面积（平方米）售价（元/平方米）租金（元/平方米/月）管理费（元/平方米/月）1诺德中心9264829000-33000130-150162荣超经贸中心11524726000-32000110-130163安联大厦9373029000120-150194凤凰大厦106436.21000-33000100-13085卓越时代广场一期12000029000-38000140-180306国际商会中36000100-145107大中华国际交易广场30106430000-38000135288嘉里建设广场94628只租不售150-20022.49财富大厦10894028000100-1251610金中环商务大厦10315322000-2900075-1201211新世界中心11000026000-32000110-1303012江苏大厦8860020000-2350080-902513中心商务大厦45254250001101014时代金融中心754302300011012.515华融大厦7348017000-2300095-1201216航天大厦54000250001301217免税大厦1019121101318卓越大厦561622200010510在上一轮上涨行情中，中心区写字楼二手价格取得突破性上涨。07年全年二手价格上涨56.7%，其中仅上半年就录得近50%的涨幅；尽管在第四季度价格开始回调，但从其走势来看市场信心仍在。从上图可以看到，07年10月至08年4月，写字楼价格并未出现大幅波动，而是一个高位调整过程。尽管目前中心区办公物业的价格高居各片区之首，但其增值潜力依然巨大。其一：中心区可供开发地块开发殆尽。中心区总占地面积607公顷，去除莲花山的194公顷，实际可用土地面积400公顷左右；规划总建筑面积750万平方米。随着08年4、5月份中心区办公用地的集中推出，中心区所剩可用土地资源将十分有限，更多的土地资源只能来源于"城中村"的改造，然这尚需时日。其二：深圳总部经济建设在中心区全面铺开。中心区无疑将被打造成深圳的总部基地。近期推出的九块商业性办公用地全部集中于中心区，而且几乎所有的地块都规定竞标者必须将其总部迁至中标地块的建成物业内办公，中心区将有一批总部大厦崛起，包括平安国际金融中心、深圳证券交易所等，这新总部物业的建设将再次增加中心区的商务聚集度。第三：交通更加便利。将来不仅地铁可能通过福田口岸往来深港，并且还在中心区规划有全国唯一的地下火车站，让香港和深圳乃至大陆城市的往来更加便利，大大扩大了中心区的商务辐射能力。中心区办公物业在取得一次飞跃性上涨的同时，租金亦取得一定涨幅，07年至今整体租金上涨达20%。目前，中心区甲级写字楼租金价格在130元/平方米.月左右，但受一些档次稍低办公物业的影响，整个片区内的租金均价仅在110元/平方米.月左右。中心区作为深圳甲级写字楼的集中供应地，其租金仍有上涨空间。目前中心区物业的投资回报率相对较低，仅在5%到6%左右，租金的补涨阶段仍将持续。同时，从中心区办公物业结构来看，未来中心区将有更多"单一产权"的甲级写字楼物业推出，其租金一般高于同类物业的租金水平。这也将拉升中心区的租金水平。中心西区：07年初至08年4月，中心西片区写字楼价格呈现"先扬后抑"的态势。从07年1月至07年7月，写字楼价格上涨近五成，达20700元/平方米；然07年8月片区内物业价格出现回调，至08年4月，价格下调为18500元/平方米，相比7月下调两成左右。从价格走势图可以看到，政府的宏观调控政策对价格控制作用明显。在CPI指数持续高企的情形下，政府多次加息并提高存准备金率，尤其在07年9月出台的"关于加强商业性房地产信贷管理的通知"使得商业地产的投资成本及门槛要求被提升。一系列的调控政策加深了投资者对政府调控的预期，这使得下半年的投资需求被抑制，市场价格同时出现回调。相比价格走势，租金走势则相对平稳。07年1月至今，片区租金水平保持稳中略升，目前租金水平在100元/平方米.月左右。相对低廉的租金水平促进了片区内的租赁业务的活跃。从最近的数据来看，中心西区的租赁市场是目前最活跃的片区。据不完全统计，近期有四成左右的租赁成交位于中心西区。受中心区辐射及城市中心西移影响，中心西区的交通环境及区位都的到有利提升。此外，受中心区办公物业的空置率较低及租价高的影响，一些无法在中心区获得一席之地的企业选址中心西区，这也成为中心西区租赁活跃的原因之一。从未来供应来看，中心西片区作为新兴办公片区，近几年将成为写字楼主要供应片区之一。08年，中心区有近40万平方米体量的办公物业推出。二、中心区典型写字楼介绍（一）诺德中心1、概况占地面积：4980.05平方米

总建筑面积：92648平方米楼层状况：地上38层、地下4层、高度为193.2米

停车位：约400

开发商：深圳市中铁建投资有限公司

物业管理公司：深圳市诺德物业管理有限公司

承建商：中铁建工集团

建筑设计单位：方佳建筑设计公司、陈世民建筑师事务所入驻企业：中信银行、金屋国菜、北京市君泽君律师事务所深圳分所、长盛基金管理有限公司华南营销中心、中国成达工程公司深圳分公司、瑞尔齿科深圳诺德中心诊所、深圳市伊登软件有限公司、时保晶电有限公司、汇新电子有限公司（深圳）、美国穆迪KMV公司深圳代表处、古琦时装北京有限公司深圳分公司、香港飞达电子科技有限公司深圳代表处等。2、建筑特点（1）双层中空LOW-E玻璃，2.8m×1.6m单元式落地景观幕墙超大幅面单元式玻璃幕墙，结合楼体弧形立面，开阔视野更有保证，外部玻璃翼贯穿193米整体楼高，纵向线条间距产生疏密变化，呈现出独特永恒美感，成为中心北区瞩目焦点。双层中空LOW-E玻璃，隔热、防噪音、防辐射、透光等性能更佳。

（2）4.2米层高，工程层高4.2米，吊顶后净高可不低于2.8米，尤其配合单层约2000m2开阔面积，更显国际企业风范。空间开阔高敞，便于规划，满足不同功能需要；充分考虑国际人士尺度需求，适合全球商务人群；整层除核心筒外，仅余16根立柱，中间无柱，内部随意布局，空间利用最大化。中高区75%的实用率。

（3）2.8米超高欧码轿厢，国际原装

全部原装富士达（FUJITEC）电梯,以最迅捷稳定的方式穿梭，极大提高商务效率。按照国际欧码标准，轿厢尺寸长2000mm×宽1500mm×高2800mm，豪华阔绰空间，是企业的“第一迎宾室”；纽罗斯FLEX—N300管理控制系统，根据人流量自动调控电梯运行，极大减少电梯等候时间；轿厢内设有两台LCD液显显示系统，即时洞悉全球信息播报，及大厦内相关业态互动信息链动；每层均可设置智能IC卡门禁系统，以卡识别身份，营造顶级办公环境。

（4）西蒙六类布线系统，10000兆网络带宽，光纤接驳至桌面

世界顶级网络设备供应商--美国西蒙公司鼎力打造先进信息平台，六类综合布线系统结合光纤到桌面，完全可满足未来资讯不断发展的需要，即时共享全球信息资讯，与世界商务同步。光纤到桌面，提供现代信息传输最理想的传播媒质，领先国际水准；楼宇带宽10000兆，楼层带宽1000兆，每单元带宽为10—1000兆，数据传输速率，超越深圳写字楼先进水平。

（5）125m2最小单位，24小时中央空调能量型计费系统

选择世界著名中央空调主机——特灵空调，提供国际水准办公空间温控解决方案，采用国际最新24小时全天候空调分户计量技术，独立开关，更精确的单独计费，最大限度节约运营成本；最大限度保持室内恒温，每层独立换气，保证室内空气清新，有效防止交叉感染，从而，创造舒适安静办公环境，提高工作效率，增强企业赢商能力。

（6）100%自由布局，网络架空地板

迎合现代商务对网络信息的依赖，采用世界顶级写字楼的标准配备网络地板，所有线路都在地板内敷设，可在任何位置引出线缆并添加地面插座，满足办公空间的动态变化需求,降低企业二次调整的装修成本；设计结构合理，在地板下15cm高度内自然形成敷设线路的网状线槽，组装灵活；防静电，防火阻燃，后期维护成本低，可重复利用。（二）荣超经贸中心1、概况经贸中心是由深圳荣超实业有限公司开发、深圳市荣超房地产开发有限公司投资的超高层纯甲级写字楼。项目位于深圳中心区北区、市民中心东侧、金田路与福中路交汇处东南，高206米,建筑面积115247.62平方米。

1种时尚：率先引领写字楼现代空调潮流,写字楼的国际动向为每个单元独立配置进口的VRV系统。

50年：24小时自控专属空调，只计电费，节能环保，降低日常运营成本；17部原装进口OTIS高速电梯，分区合理，设计候梯时间不超过25秒；50毫米地板预留出综合布线空间，为每单元预留5厘米的网络地板的空间高度，客户根据自己个性化的需要自由使用。

3500平方米：步入式商务广场，中心区罕有的办公区主入口，商务车直达正门，享受总统级礼遇

7年：中心区国际商务管家专业服务，国际知名顾问行第一太平戴维斯与荣超物管携手专业服务

400多家：知名品牌，聚集在荣超商务平台，由跨国财团予以信心保障的品牌资源，成为不动产置业增值的基础。

15米：跨国尺度，办公空间，十字通道，体面昭示，创新的渐收式核心筒，确保11米-15米进深的宽大尺度，使平面空间的价值最大化。

1000KW：备用长行功率柴油发电机，充足的后备电源系统，按国际标准配套，细致入微，为客户带来从容的电力后备

2次合作：名师主笔，高端气质，香港长江实业办公形象设计师刘荣添2、项目数据大堂面积：约1600平方米

广场面积：约3500平方米

建筑高度：206米

每层面积：约2000平方米

每层办公区楼层层高：≥3.8米

每层办公区楼层净高：≥2.7米

每层办公区楼层层高：≥3.8米

结构层数：地下三层，地上四十六层；

建筑总高度：206米；入驻企业：中国海运集团、金杜律师事务所、国投瑞银基金、OmniVision（三）新世界中心1、概况新世界中心地处深圳市中心区益田路与福中路交汇处。新世界中心由世界著名设计公司美国SOM设计事务所设计，定位为深圳首座国际标准的甲级写字楼。裙楼1－5层，有三个主要建筑亮点：（1）中庭入口：呈橄榄球形状，设计灵感源自北京天坛。这个由2000多块大小不同、角度不一的玻璃叠加而成的结构，取意于中国传统的瓦片屋顶。为了避免梁架的出现，设计师巧妙地利用了内部的旋转楼梯，分载起整座大厦的重量。（2）月亮门：北面大堂主入口，玻璃钢架结构，高达28米，外形似一轮明月，现代手法演绎中国古典建筑符号，实现现代建筑主义与中国古典建筑理念的完美融合。（3）南面水花园：沿袭中国皇家园林，是对商务建筑理念的一次修缮。由外部反射水池与中庭水池构成，外部叠水流入中庭，将室内和室外连为一体。2、相关信息

占地面积：5578.2m2

总建筑高度：238m

建筑层数：60层

总建筑面积：107，容积率：19.45实用率：66%

标准层高：4.02m

裙楼4层，一、二层银行机构，三层多功能会议厅，四层为高级酒楼

项目地下室为错层式，南区地下4层，北区地下3层；南区地下4层为车库，北区地下3层为设备机房与车库

大厦配电梯20部

停车位：480个

使用年限：50年，从2003.08至2053.08停车位：480个停车费：￥1000-1200元/月

2005年11月16日封顶，2007年2月28日入伙。3、入驻企业：深圳报业集团、深圳东部集团、台湾华邦电子有限公司等。（四）卓越时代广场1、概况卓越时代广场占地面积7295平方米，总建筑面积12万平方米。其中可售建筑面积9.8万平方米，写字楼面积82834.5平方米，商业面积1.2万平方米。高218米，地上52层，地下三层，其中地下一层与地铁人行道口相通。地下二层与南北写字楼及酒店相通。建筑外型力求达到“标志性”的效果，通过高层塔楼体量，强调立体线条的流畅及高耸入云的竖向感。裙楼采用框架结构，塔楼采用框筒结构；建筑外立面为玻璃幕墙，裙楼与塔楼过渡位置采用大玻璃相嵌的手法达到相协调统一的效果，同时充分考虑了深圳地区的气候特点。以框架、大片玻璃，幕墙三种形式互相穿透，形成空灵的效果，强调线条感及简洁大方的造型手法。整个大楼北面和西面临城市道路和地铁出口，极大的彰显了办公楼紧贴时代脉搏的气息，东南面有城市广场，便于人们在此休憩，体现了较好的人性化安排。整个项目地块动线清楚，车行人行互不干扰，与周边建筑关系呼应得恰到好处。地上建筑裙楼多面临路,十分优越,共为三-四层,是难得的带豪华中庭的商业空间,可满足多种商业需求,特别是金融类办公场所所需的开放与私密结合的布置。裙楼与塔楼之间部分有一中庭，高约20米，豪华气派。裙楼中根据需要设置多个挑空及退台，为不同的商业需求提供了变化的可能，也增加了空间方面的趣味性。塔楼标准层面积为1726平方米，平面上呈正方形，每面为五个柱距，空间分布合理，在整个中心区的塔楼中，实用率最高，办公区域离走道的距离最近，采光面也最大。立面上采用宽幅幕墙设计，十分显赫尊贵。根据项目单层面仅1800平方米以下的特点，项目分割非常灵活。值得一提的是，在每层均设置有公共洗手间外，考虑到大公司总部的总裁需求预留私人休息室和卫生间，卓越中心在项目高区标准层四周预留了八处可设置总裁洗手间的位置，一改高层建筑冷冰冰的形象。竖向交通处理上，16部电梯上下来往于本项目（高低合理分区，同时照顾不同楼层客户的需要），加上利用空中走道、地下走道分流客户，使得本项目的交通配置堪称深圳最高配置。2、相关信息物业地址：福田区中心区益田路与福华路交汇处开发商：深圳卓越房地产开发公司物业管理公司：深圳市卓越物业管理有限公司3、入驻企业：松下、三星、仲量联行、中国出口信用保险公司等。（五）深圳国际商会中心1、概况深圳国际商会中心，总高度216米，共58层，总建筑面积133595平方米，全部按照国际甲级写字楼标准建造。大厦采用劲性钢筋混凝土框筒式结构、十字形核心筒大开间无柱设计；拥有18米高3000平方米的纯商务大堂、深圳第一条写字楼智能门禁系统、深圳第一个写字楼独立酒店式车行大堂、中心区第一个商务直升机停机坪；配备18部原装进口日本三菱电梯、原装进口日本三菱重工智能变频空调系统。大厦地处深圳市中心区CBD、福华三路与益田路交汇处东北角，与深圳会议展览中心一路之隔，由深圳市荣超房地产开发有限公司全资投资兴建。大厦于2004年12月建成，2005年3月24日入伙，是深圳市中心区首栋超高层甲A级写字楼。2、入驻企业ABB、金佰利KimberlyClark、EDS（优集集团）、环球资源GlobalSources、ADI、赛普拉斯Cypress、Bacou-Dalloz、CHICCO、中国海运集团、摩斯伦国际、Samtek、中国建银投资证券有限责任公司、WACOM等。（六）凤凰大厦1、概况中国凤凰大厦项目位于深圳市中心区〔26-3-4〕地块，用地南临深南大道，东接彩田路，西临鹏城五路，北隔中心区规划内部道路与规划中心区绿地相望。项目总用地面积11，038平方米，总建筑面积共计106，436.2平方米（计容积率面积80，404.6平方米，地下层面积26，031.6平方米）。项目包括一幢25层办公楼，一幢29层商务公寓楼（楼高约100米）及6层凤凰业务裙楼（楼高36.45米）组成，其中：办公楼：1-3层为商业，4-10层为服务式公寓，11-29层为商务式公寓；凤凰业务裙楼：1-3层为传媒商业，4-5层为演播厅，6层为会所。本建筑有地下层三层，地下一层为设备层和车库，地下二层和三层为停车库，共约500个停车位。项目写字楼面积约35000平米，商务公寓面积约30000平米，商业面积约15000平米。中国凤凰大厦由国际资讯权威凤凰卫视荣誉打造，凤凰卫视深圳基地将进驻于此，全力构建“亚洲又一资讯中心”。与世界同步，全面掌控商务话语权及全球影响力。大厦主体为高档商务写字楼，另有凤凰行政公馆、凤凰国际街区、凤凰会、凤凰演播大厅、城市共享中庭等组成部分，为企业提供完整高效的国际商务平台。中国凤凰大厦是中心区罕见的板式写字楼，由国际知名建筑师事物所——加拿大UDS国际建筑事务所倾力设计2、相关信息物业地址：福田区深南大道与海田路交汇处开发商：深圳凤凰置业有限公司物业公司：第一太平戴维斯物业顾问有限公司周边配套：高交会馆、市民中心、少年宫、图书馆、音乐厅等。交通状况：地铁1、4号线交汇总站3、入驻企业农业银行、上海浦发银行、美联物业、世联行、百里臣、梦圆皇宫美容会所、夏桑园酒庄、精英汇、凤凰日本料理铁板烧、AndesCafe、李阳疯狂英语深圳总部、悠季瑜伽、凤凰卫视广告营销机构、凤凰演播厅、深圳市邦德文化发展有限公司、深圳长软信息技术有限公司、香港采宝国际集团有限公司大中华区行销中心、深圳市迪迈特科技有限公司、深圳市德诚信用担保有限公司、深圳市瑞得福国际经济文化交流有限公司、深圳市富致电子有限公司等。（七）安联大厦1、概况安联大厦西临金田路口和市民广场，东临鹏程五路，北为福中三路，南紧邻深南大道规划用地，占地5917.3平方米，总建筑面积93730平方米，其中商业面积9000平方米，办公面积62008平方米，总高150米，共35层，拥有420个车位。

安联大厦区域条件优越，处于深圳市中心区的中心轴线位置，与市政府六大工程比邻，紧挨市民广场，人气十足，且是市民广场东侧第一个高层项目，具备优越的形象展示；周围有三条交通主干道，紧临地铁站、市民广场，交通条件便利；并且西面是高绿化、空旷的市民广场，视野非常开阔，北面有莲花山公园美景相伴，南面是深南大道中轴线绿化带，景观俱佳。

安联大厦以绿色办公、“肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念构建高端写字楼综合优势，并为其成为高端写字楼领跑者提供了支撑体系。其一，绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。

安联大厦是Greenoffice的积极倡导者，最直接地体现了生态写字楼的本质特征。安联大厦由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。2、相关信息物业位置：福田区中心区市民中心东侧开发商：深圳市安联投资有限公司物业管理公司：第一太平戴维斯物业顾问有限公司停车位：413总户数：2073、入驻企业入驻企业有：财华社集团的全资子公司财华社网络技术开发（深圳）有限公司、２００２年度和２００３年度全美财富５００强企业罗宾逊全球物流（大连）有限公司、中国检验认证（集团）有限公司（CCIC）深圳有限公司、安联大众人寿保险有限公司广东分公司福田营销服务部、招商银行、渣打银行、佳能（中国）有限公司深圳分公司、中国银行业监督管理委员会深圳监管局、深圳市第一太平戴维斯物业顾问有限公司、ITAT国际品牌服装会员店有限公司、安信证券、北京市德恒律师事务所深圳分所等。（八）大中华国际交易广场深圳国际交易广场占地面积30396.3平方米，建筑占地面积15070平方米，总建筑面积301064.09平方米，写字楼101946.67平方米，洒店35038.52平方米，商业裙楼83976.04平方米。外立面以巨石和进口汽车玻璃，30根门柱，47×47米无柱施工，2000平方米直升机停机坪，10000平方米空中花园。

宗地号:B117-0002

宗地面积:30396.3平方米

宗地地址:福田区深南大道与金田路交界西南

权属来源:协议

土地出让合同:深地合字（93）483号

受让时间:1994-6-8

使用年限:50年

土地用途:综合

物业管理公司：深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司（九）财富大厦1、概况财富大厦位于CBD东南龙头区位，福田中心区金田路与福华三路交汇处。以独一无二的弧形外立面统领中央商务区。占据会展中心制高点，紧扣双地铁城市命脉.周边有景轩、喜来登、香格里拉等六家五星级酒店；一流的商务氛围，营造全球一体化的商务交流平台。财富大厦占地面积6799㎡，总建筑面积达108940㎡，其中裙楼1-4层总共14309㎡面积规划为中心区商业旗舰。屋顶设有直升机停机坪。集商业、办公、休闲、娱乐为一体的55层超高层综合建筑。拥有与众不同的弧形立面，独创换气通风窗，环保有氧商务等特点。2、相关信息物业地址：福田区中心区福华三路与金田路交汇处东北角开发商:深圳市财富房地产开发有限公司投资商:深圳市时代财富企业集团物业管理公司:深圳市财富物业管理公司停车位：400（十）嘉里建设广场1、概况地处福田中央商务区、CBD南区核心，毗邻深圳会议展览中心，与北区的市行政中心互相呼应，规模逾150,000平方米。由著名王董国际有限公司担纲建筑设计，以双塔设计衬托简约、现代外观主调；美国BBGM设计的公共空间优雅大气，舒适。2、相关信息一期详细资料大厦规模：二栋高度约100米的塔楼占地面积：7,003.5平方米地上建筑面积：约75,000平方米建筑层数：23层，地下3层标准层层高：建筑层高为4.1米，办公区域净高约2.80米楼面负重量：200公斤/平方米车位：地下三层停车场提供约310个车位建筑师：王董国际有限公司机电设计：柏诚（亚洲）有限公司物业管理：嘉里物业管理（深圳）有限公司发展商：嘉里置业（深圳）有限公司二期资料地盘面积：7900.8平方米建筑面积：79000平方米，其中商业10000平方米，办公69000平方米建筑高度：约200米预计完工：2010年建筑用途：办公及商业（十一）国际商会大厦1、概况深圳国际商会大厦由深圳荣超房地产开发有限公司和深圳世界贸易中心会开发，紧临深南大道、新洲路，位于高交会馆的正南方向，投资大厦的西南侧，周边织就一张立体化的交通网，东南侧150米处即为未来的地铁益田站，交通四通八达。大厦分为AB两栋，其中A座28层，B座24层。她以曼哈顿帝国大厦式的商务建筑外观，高智能化商务空间，1000平方米的亚热带景观会议中心及多功能商务会所，10余米高星级豪华大堂，高速三菱电梯，充裕的两层地下车位，展现了现代商务环境及公司的超高档次。大厦塔楼内部设计合理，实用率高达76．2％，自由组合办公空间，超低物业管理费及物管顾问戴得梁行，提供24小时办公服务。2、相关信息国际商会大厦A座工程用地面积4655.6平方米，总建筑面积47405平方米，其中计容积率的面积为36150平方米，主楼29层，建筑高度97.90米，建筑总高度108.4米，裙房1-4层，地下二层平时为汽车库，战时为战备物资库，按国家标准六级人防设计，本工程按一类建筑、耐火等级一级设计，建筑物耐久年限100年以上。

配套设施：

外墙：裙楼外墙为大理石，主楼外墙为高级面砖

内墙：户内地面、墙面为水泥砂浆面

大堂：大堂地面为花岗石，大堂墙面为大理石;大堂电梯厅地面为花岗石，墙面为大理石。

电梯：三菱名厂电梯，高区4台，低区2台，另消防梯1台

门窗：窗户为彩色铝合金窗，绿色玻璃

卫生间：洗手间管线预留到位

消防：整栋楼均有自动喷淋系统，火灾自动报警，消防栓系统；火灾报警及消防联动控制系统。

物业管理顾问：深圳市戴德梁行物业管理顾问物业管理人：深圳市荣超物业管理有限公司

容积率：容积率7.5项目规模：占地面积4655.6平方米，建筑面积47473平方米车位：地下260个国际商会大厦B座以办公与商业一体的一类高层建筑，建筑物的耐火等级为一级，地上二十四层包括一层裙房，裙房临街部分用作商业用房，二层为架空层用作屋顶花园，塔楼三~二十四层为办公用房，局部二十五、二十六层用作电梯机房，高位水箱间。地下一层平战结合，用作六级人防地下室及地下车建筑面积32603.02M2，建筑高度89.60M。配套设施：

外墙：裙楼外墙为大理石，主楼外墙为高级面砖

内墙：户内地面、墙面为水泥砂浆面

大堂：大堂地面为花岗石，大堂墙面为大理石

电梯：三菱名厂电梯，高区4台，低区2台，另消防梯1台

门窗：窗户为彩色铝合金窗，绿色玻璃

供电：备用发电机为""VOLVO-YATU(富豪雅图)""

卫生间：洗手间管线预留到位

消防：整栋楼均有自动喷淋系统，火灾自动报警，消防栓系统

通讯：结构化综合布线，聚友宽频网络

物业管理顾问：深圳市戴德梁行物业管理顾问物业管理人：深圳市荣超物业管理有限公司

容积率：容积率4.66

项目规模：占地面积5571平方米，建筑面积32113.52平方米

车位：地下260个（十二）航天大厦由深圳航天地产发展有限公司开发的航天大厦位于深圳中央商务区,紧临新洲路,立体立面迎向深南大道、深交所和电视中心，是中心区CBD排头座西门户的甲级写字楼。楼高100米，共25层，总建筑面积为5.4万平方米。大厦充分享有城市景观与繁华，四面视野开阔。北面远眺莲花山一碧万顷，西面坐享高尔夫球场清翠葱郁，东南面尽揽市政公园秀丽景致，而深南大道与CBD的繁华又体现了国际化大都市的璀璨。真正地使“人&城市&建筑&自然”在航天大厦相生相融。2005年4月，航天大厦正式投入使用。大厦分主楼与附楼，连接两栋楼体的是全开放式阳光生态广场。主大堂14米高，楼层层高3.8米，在国内首次采用国际先进无次梁大板结构的建筑技术，局部净高可达3.6米。无论是在规划设计上、物业档次上、外观形象上大厦都显现出最新的国际化大商务理念，注重了人性化的新观念设计内容。（十三）时代金融中心1、概况由深圳中铁城实业发展有限公司开发的时代金融中心处于深圳CBD中轴线上的轴心位置，深南大道与益田路黄金交汇点，东贴益田路，北临深南大道，坐拥城市中心无敌优势，是最具竞争力和扩展潜力的商务黄金聚点。时代金融中心由国际公认的建筑设计权威，商务建筑设计界的顶级专家，美国最具摩天楼奖获得者，美国BBG担纲设计。整个建筑外观挺拔俊朗，外墙材料采用中空镀膜玻璃幕墙，进口西班牙石材……精雕细刻、和谐精美，10米高的写字楼大堂空间，13.6米高的银行营业大厅，具有极强的震撼力和感染力。时代金融中心拥有3000平米阳光休闲空中花园与2000平米多功能休闲会所，为业主缔造一个无阻碍的交流空间和舒缓情绪、享受工作的休闲平台。时代金融中心采用分户计量变频中央空调系统、非接触式IC卡感应系统、红外线高定位系统、停车场显示系统、宽频网、楼内电话系统、大屏幕信息电视系统、闭路电视监控系统等，为业主提供一个高附加值、高效率、便捷、舒适、安全的商务环境。2、入驻企业时代金融中心所有单位均为整层以上销售，所吸纳的客户全都是集团总部，他们主要来自金融、能源、证券等行业内的顶尖企业。其中有能源集团三家电力公司购买7层。港中旅购置三层，投资10个亿建立芒果网项目。金元证券、华新证券更是选择时代金融中心作为深圳总部。有银行联合国之称的中国银联购置面积达4000平方米作为开拓国际市场的基地。（十四）免税大厦1、概况免税大厦位于深圳市福田新中心区南片区,是城市中心商务区组成部分之一。“免税大厦”占地面积8848平方米，建筑总面积(含地下室)101912.67平方米，将建成以写字楼为主，商业配套设施为辅的超高层智能化大厦。免税大厦的建筑设计是由政府规划部门组织的国内著名专家评审的。符合美国SOM城市设计要求，空间过渡合理，商业、办公、会议三个功能分区明确，互相联系自然；总平面入口处理科学，商业区密集，大而集中，裙房利用率高，标准层面积好用，避难层位置恰当，建设投资经济合理；中空低辐射镀膜玻璃幕墙令办公室内具有良好的采光和景观，节能环保；大厦外形简洁明快，雄伟挺拔，造型格调典雅耐看，兼具欧美风格；大厦顶楼设有直升机停机坪，彰显高贵；配备进口日本日立高速电梯，方便快捷；地下三层停车场，将全面满足使用需求。2、相关信息项目位置：福田中心区益田路与福华一路交接处

所属商圈：中心区CBD

交通位置：深南路,地铁1号线

开发商：深圳市国有免税商品（集团）有限公司

占地面积：8448.60平方米

总建筑面积：101912.67平方米

层数：40层

3、入驻企业主要是以金融证券行业为主体，包括美国花旗银行、工商银行、招商证券、长江证券、中银保险、民安保险、中国国金证券及美国远东AMD有限公司、亚王集团等单位或企业。三、天安数码城（一）天安数码城概况天安数码城位于深圳市福田区，是与泰然集团合作开发的项目，是一个集工业／办公大楼、科技大厦、高级住宅及多功能会所于一体的科技园。天安数码城占地约30万平方米，规划总建筑面积80万平方米。天安数码城占地30万平方米，总建筑面积80万平方米，其中科技产业大厦40万平方米，高级住宅22万平方米，公寓6万平方米，商务写字楼9万平方米，商业及配套设施3万平方米。天安数码城是完全市场化运作的科技园区,由天安数码城公司自主规划、设计、招商、运营及管理。天安数码城主要定位于服务中小民营科技企业，属深圳市高新科技产业带的一部分。天安数码城包括：创新科技广场一期、创新科技广场二期、天安数码时代大厦、天安创业园大厦、天发大厦、天展大厦、天经大厦、天济大厦、天吉大厦、天祥大厦等数十栋大厦。天安数码城的主要住宅项目是天安高尔夫。最近一期在开发的天安高尔夫珑园是深圳天安数码城有限公司开发的高尔夫系列住宅项目的第三期，整个珑园项目占地34891.2㎡，总建筑面积是112740㎡，其中住宅总面积是109040㎡。珑园共有6栋住宅楼，高层3栋，每栋32层，两梯两户；超高层3栋，一栋为38层，另外两栋为42层，三梯两户。珑园的户型结构比较多样化，户内空间按对景观的需求分为主次，主空间沿景观面积最大限度展开，次空间置后以满足高层高宽比要求。3栋高层住宅（32层）以150㎡、190㎡为主，超高层中38层的住宅楼以210㎡为主，另外2栋42层的超高层以250㎡户型为主。整个楼盘中，最小户型为150㎡，最大户型为500㎡。天安数码城由香港天安中国投资有限公司与深圳泰然股份有限公司合作开发。天安中国投资有限公司的前身是新鸿基有限公司中国部，组建于1986年，新鸿基有限公司是其主要股东之一，主营业务为国内房地产，于1987年在香港正式上市，被誉为香港首批“中国概念股”。目前，天安集团在国内投资总额已达六十亿港元，拥有土地储备三百万平方米，并先后在国内二十多个城市投资开发了近70多个房地产项目及酒店管理项目。天安开发的所有以“数码城”、“科技园”命名的物业类型包括工业／办公大楼、科技大厦、高级住宅及多功能会所，其中部分物业用于出售，出售物业包括写字楼、住宅，其中写字楼销售占较大比例。天安中国2006年报显示，该集团于二零零六年售出之总楼面面积约79,100平方米，于中国售出之物业包括南通天安花园（三期）、常州新城市花园（五期）、无锡红山半岛（三期）、广州番禺节能科技园（二期及三期）、大连天安海景花园（二期B（二）天安数码城部分物业详细资料1、天安数码时代大厦项目名称天安数码时代大厦宗地号

宗地位置车公庙受让日期1988-11-16所在区域福田权属来源协议批准机关福田分局合同文号深地合字（2001）2004号使用年限50年（延长至2051年）土地用途商服用房停车位420宗地面积23699.40平方米总建筑面积110000.00平方米物业管理公司深圳天安物业管理有限公司管理费7.80元/平方天安创新科技广场一期天安创新科技广场一期是天安数码城的核心建筑。一期两座，大厦总建筑面积120000㎡，地下1层，地上19层，是为促进民营科技领域的创新和发展，提升制造及服务业的技术水平，以及科技产品的研发试制而专门建设的产业大厦。大厦迎合后工业时代、信息技术时代的浪潮，将工业厂房的开间布局形式与先进的数码设施、信息通道相结合，为企业提供一流创新支援设施。写字楼配有6部高仕达客梯和2部货梯。3、天安创新科技广场二期权属来源：协议

使用年限：50年

土地用途：厂房

占地面积：17933.20平方米建筑面积71353平方米容积率：3.98共2座，楼高20层物业名称：天安创新科技广场二期

物业地址：深圳市福田区天安数码城

发展商：天安数码有限公司

物业管理：深圳市天安物业管理有限公司

入伙时间：2006年01月

使用年限：2002年09月10日——2052年09月09日

管理费：人民币5.5元/㎡

使用率：86%内部配套：羽毛球室、网球场、乒乓球室、桌球室、游泳池、健身房、桑拿房、中餐厅、咖啡厅、游戏机室、阅览室、棋牌室、网吧、深圳市商业银行、中大文具、多多文具建材设备：外墙：玻璃幕墙、复合铝板、仿铝板金属涂料大堂：高级地砖、墙砖、大理石等，造型吊顶或铝扣板吊顶。电梯：全楼12部富士达电梯，客梯载重1.15吨，货梯载重1.6吨门窗：高级铝合金窗卫生间：毛坯房标准供电：每单元提供照明10-25KW，动力25-50KW，大厦自备发电机组(仅供公共部分使用)进驻知名企业：柯达（中国）投资有限公司深圳分公司，深圳市青绿国际货运代理有限公司，深圳市志远信达数码科技有限公司，深圳市动感宽频科技有限公司，鸿硕贸易（深圳）有限公司，深圳市易讯网络有限公司等。4、天安科技创业园大厦位于福田区深南大道与香蜜湖路交汇处东南角。是深圳市福田区政府与深圳天安数码城有限公司合作的民营科技新旗舰项目。是为初创型民科企业、留学归国人员、各类科技人才专门建设的科技孵化器。大厦共3万平方米，分为孵强区、孵化区和配套服务区，不仅提供高智能化的研发单元，而且通过提供共享体系（深圳市福田天安科技创业服务公司、国家集成电路设计中心深圳产业化基地天安分园、深圳清华力合国际产权转移中心等）、共享公共空间（会议室、培训中心、产品展示中心），为新成立的民营科技公司提供全面支援服务，并透过举办顾问、培训、专家报告及论坛以加强对企业的智力支持，使孵化企业迅速发展。大厦功能划分

■首层及二层配套服务区

金融、银行、商务、会计、管理咨询、餐饮等服务■三至五层孵化区

150平米单元，提供给初创型企业、研发型企业、留学生等科技人员创办的企业，促进从无到有的孵化■六至十一层孵强区

300平米及以上单元，提供给已具备一定实力与规模的中型科技企业，促进其进一步发展，成为科技上市公司，实现把小企业孵化为大企业提供服务：

·科技人才和高级管理人才的培训和管理；人才服务

·科技项目咨询与评估

·科技产品的展览和销售

·招商引资和国际技术交流

·技术和知识产权交流转移服务

·工商、税务、财务管理、企业管理、法律、信息咨询服务

·代理专利申请、高新技术企业（项目）认定服务

·商务、会务服务

·引入风险投资、投融资服务、中小企业贷款担保服务（三）车公庙物业租售价格物业名称建筑面积物业等级售价租金管理费天安数码时代大厦110000甲级22000110-1156.5创新科技广场一期120000甲级150001004.2创新科技广场二期71353甲级180001005.5天安科技创业园大厦3000018000904.2苍松大厦6982414000-1700085-904.2劲松大厦3300013000804.2杭钢富春商务大厦45908甲级18000-2000070-1154.8创展中心4840313000-15000753.8天祥大厦乙级9000-11500703.8天吉大厦乙级8000-1000060-652.5泰然工贸园900055-65（四）入驻天安数码城企业分析我们对天安数码城规模最大、企业最密集的两栋大厦——天安数码时代大厦、创新科技广场一期入驻企业进行统计分析，得出的结果如下：天安数码时代大厦入驻企业统计分析表序号行业入驻企业数量占比1科技4325.9%2电子信息3420.5%3实业1911.5%4广告设计1710.2%5贸易148.4%6金融95.4%7咨询42.4%8装饰家居42.4%9餐饮42.4%10零售21.2%11服装21.2%12物流21.2%13其他127.3%合计166100%创新科技广场一期入驻企业统计分析表序号行业入驻企业数量占比1科技6236.7%2电子信息3218.9%3实业158.8%4服装105.9%5金融84.7%6咨询63.6%7物流53.0%8餐饮53.0%9广告设计42.4%10贸易42.4%11零售10.6%12其他1710.0%合计169100%从两座写字楼入驻企业的分布来看，电子信息科技企业的比例最高，两座大厦合计有171家，占入驻企业总数的51%，在实业类的企业中，相当高的比例也是从事电子信息科技行业，因此，电子信息科技企业的比例可能高达60%以上，而入驻的贸易、咨询、物流企业很大程度上也是为电子信息科技企业做配套。从入驻企业的数量和结构来看，研发、测试、生产、装配、销售、物流、金融服务等一应俱全，天安数码城具有比较完整的电子信息产业链和供应链，而且拥有丰富的客户资源，能有效降低企业运营成本并获取更多商机，这是天安数码城的最主要特征，也是其最吸引企业的地方。天安数码城与华强北电子市场形成“前店后厂”的互补优势，同时也为关外及东莞的制造企业提供核心配件和技术支持，共同构建深圳发达的电子信息产业。在入驻的企业中，以中小民企科技企业居多。这既是企业自发形成，也是天安在规划定位的时候有意为之。天安数码城的自我定位是“专业民营科技园运营商”。它主要服务中小民营科技企业，并通过聚集效应形成核心产业竞争力与创新能力。产业集聚、企业集聚一旦结合到一定程度会产生几何级数的增长或爆发性的增长，这也是城市化进程和产业升级的重要功能。深圳市政府提出产业化升级之后，规划了以高新区为标志的高新技术产业带，高新区的招商对象主要面向大型企业和跨国公司，以土地招商的形式为主，中小企业很难进入园区。而中小民营企业是深圳高新技术产业最具生命力的主力军。在这种情况下，天安数码城根据市场需求面向中小民营企业开发了一系列办公物业，并逐渐发展成一个成功的模式。（五）天安数码城成功原因天安数码城成功的主要原因，一是其精准的定位；二是相关配套设施的成熟与完善。在定位上，天安数码城明确要成为“民营高科技企业的摇篮”，因此，在客户的吸引与选择上，民营高科技企业占据绝对优先地位，不仅吸引个人创业者来此打拼创业，也吸引一些久富盛名的民营高科技企业来此发展。同时为他们创造一个公平的企业竞争环境和构筑一个创新的企业生存体系。在配套设施上，不仅仅体现在如前所述的完全信息化的服务之上，让业主、住户享受全新的数码生活，还极力吸引相关服务机构，如世界知名快外店肯德基、中国电信等进驻天安数码城，也让一些知名的咖啡厅、健身房等加盟。而且天安数码城的高尚住宅小区也为天安数码城诸多创业者提供一个休憩的港湾。天安数码城的奇迹与魅力在园区内极具成长性、赢利性的中小民营科技企业身上充分体现。天安数码城已经聚集了近千家中小民营科技企业，其中既有贸工而技的民营科技企业；也有留学生、科技人员个人创业企业、博士后流动工作站；有世界五百强分支部门或合作企业；也有上市企业和大型企业集团的总部、研发机构；还有各种专业服务机构，如金融、公共技术平台、管理咨询培训、律师事务所、科技中介机构等。园区已经形成了以通讯、电子、IT软件、集成电路、平板电视、半导体与创意产业等主导产业及关联产业。天安数码城没有先天的高校、技术平台资源与优势。但是，天安数码城通过与清华大学深圳研究院、中国科学院华南分院的合作，在客观上促进了产业与大学、科研机构的交流与合作，促进了项目孵化；引进国家集成电路产业化基地，为企业提供了IC芯片测试平台；与中国电信合作建设领先性的宽带网络，使其成为深圳市信息化示范小区，确保了各种先进通讯技术的应用；设立博士后工作站，以及通过各种论坛、学术报告等形式形成创新的学术与技术培训网络……从而构成较为完整的区域创新系统。这在事实上极大地推动了区域内的知识创新、技术创新、知识传播和知识应用，促进了学习和创新。尽管租金水平较高，但相对优越的软环境对企业有着强烈的吸引力。在国内外和深圳市高新技术产业快速发展大环境的基础上，通过市场自然聚集和政府、民间积极推动，车公庙片区逐渐形成了相对优越的高新技术产业发展环境。同时，随着企业聚集和基础设施的改善，园区内物业租金也在逐步攀升，一方面反映出市场的供求关系，另一方面反映出该地区对企业的强烈吸引力。而风险资本的引入，也是天安数码城在九七年从天安工业区转型时，就着力考虑的事情。天安数码城不仅通过股东香港新鸿基有限公司为园区企业提供风投、上市服务，与深圳市创新投签署对等双投协议，积极组织海内外基金到天安数码城考察，还由总经理马申先生亲自实施了国内首例天使投资，并与清华大学深圳研究院合资成立清华力合国际产权转移中心，为园区技术产权交易提供平台服务。园区极高的优质企业密度，将大大降低他们实施风投的搜索成本。天安数码城的成功与争取政府的扶持分不开，政府看重的是GDP和税收，而天安数码城确确实实满足了政府的要求，政府也乐意顺水推舟，支持天安数码城的发展模式。加上天安数码城的两个股东，一个是新鸿基，一个是本地国企泰然，两者在资金、政府资源等方面都具有明显优势，为项目成功开发奠定基础。第三节南山区写字楼市场分析一、南山写字楼市场租售分析随着深圳市两个中心区规划的出台，南山—宝安形成的滨海中心区将成为深圳写字楼下一个热点区域，但目前尚不成熟，只有南山的商业文化中心区相对成型，在目前的滨海西岸具有代表性。对于南山写字楼市场来说，2007年是其转折的一年，不单销售价格不断上扬，屡创新高；而且供应量、销售量占全市的比例上了一个台阶；再者，租金大幅攀升、空置率不断下降，滨海中心区的规划、西部通道的开通，让南山写字楼备受瞩目。2007年，南山写字楼实现了跳跃式上涨，三季度售价比一季度上涨了57.5%，涨幅相当惊人。一方面，全市房地产处于暴涨状态，南山写字楼顺势而涨，另一方面，随着近年利好不断出台，南山写字楼新增供应在档次上出现质变，联合推动售价上涨。随着西部通道开通等市场利好不断、物业质素不断提高，南山写字楼的空置率大幅下降，随之而来的是租金不断攀升，2008年第一季度租金水平同比2007年第一季度上涨了39.5%，虽然稍滞后于售价的上涨速度，但也相当可观。2007年南山写字楼售价疯长，直接导致回报率在前三季度呈现下降趋势，但随着房地产市场在下半年进入调整期，售价涨势得到控制，而租金在强有力的需求支撑下连续上涨，回报率也重现上升势头。从南山的分区规划来看，其前景乐观，写字楼回报率有望继续走高。南山区写字楼租售价格及管理费比较序号物业名称地址面积（平方米）售价（元/平方米）租金（元/平方米/月）管理费（元/平方米/月）1天利中央广场中心区14719323000130222海岸城中心35000110-140263保利城大厦蛇口22000200008084佳嘉豪商务大厦南头2016316000-180