海口高端住宅项目战略定位报告153P

xx项目战略定位报告阶段划分区域宏观经济背景研究城市产业研究区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈政府官员访谈城市规划背景研究客户目标及问题的结构化分析核心问题阶段竞争、客户和本体分析发展战略研判整体定位确定，包含客户、形象、产品定位等项目物业发展建议规划设计任务书2010/05/192010/06/24第三阶段物业发展建议2010/07/122010/06/01第一阶段项目市场调研阶段《项目市场调研阶段成果》《项目发展战略与整体定位》《物业发展建议及规划跟进》第二阶段发展战略与整体定位解决思路明确开发商目标核心问题竞争分析及价值挖掘对目标的思考案例参考发展战略项目定位整体定位形象定位分物业定位开发商目标收益目标:实现住宅2.5万元单价定位方向:打造高度假休闲氛围13现金流目标:未来一年内快速回现20-30亿元能否做？怎么做？意在通过打造高端度假休闲氛围产品来实现住宅2.5万元单价并快速回现20-30个亿解决思路明确开发商目标核心问题竞争分析及价值挖掘对目标的思考案例参考发展战略项目定位整体定位形象定位分物业定位Part1.1价格层面的思考↑31%↑64%图表解析表格为海南四大城市过去一年房地产成交价格走势图。从国际旅游岛政策颁布的当月起，海南各城市房价均有不同程度的腾飞，海口的房价增幅超过76%，且有不断上升的趋势。国际旅游岛政策回顾2009年12月31日，国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海南岛的建设上升到国家战略定位，一系列的优惠政策将会推动海南市场，拉动本岛经济。09年底以来，在国际旅游岛政策刺激下，海南及海口房价趋于直线飞速攀升，海口房价增速达76%海南及海口房价思考1数据来源：海口市整体规划文昌房地产2009年5月-2010年3月成交价格走势海口房地产2009年5月-2010年3月成交价格走势↑76%琼海房地产2009年5月-2010年3月成交价格走势↑308%三亚房地产2009年5月-2010年3月成交价格走势20092010200920102009201020092010销售面积和销售额：海南商品房销售面积和销售额增长速度，也均高居全国之首，显现海南房地产市场巨大的消化潜力商品房销售面积和销售额增长情况（2010年1--3月）地区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速（%）商品房销售额（亿元）销售额增速（%)全国总计15360.9235.87976.8057.7北京347.7010.3613.4768.9天津251.0522.2187.5744.7上海485.12-17.3696.0613.7福建535.5725.6305.6146.7广东1278.8814.0914.6436.0海南259.39221.7286.34381.2图表解析：国际旅游岛政策之后，海南商品房销售面积和销售额的增速分别以221.7%和381.2%远超全国其他各大城市增速，成为全国之最销售面积及销售额增长分析国际旅游岛后海南房地产销售面积和销售额的快速增长，表明海南拥有巨大的消化能量，房地产潜力正被激发。海南聚焦了全国人民的眼光。考虑到国际旅游岛政策正处于初期发展阶段，未来国家对海南的战略支持以及建设旅游岛的相关配套逐步完善等所有利好因素，仍将对海南房地产具有积极的推动作用。数据来源：国家统计局海口市部分高端公寓楼盘价格调研

2009年12月2010年3月项目名称推出时间首推均价（元/㎡）均价价格（元/㎡）均价价格（元/㎡）荣域（二期）2009.977001000018000金碧文华2007.125000850020000蔚蓝·海语印象2007.43000800016000夏威夷海岸2009.1195001400028000外滩中心2009.5100001135022000图表解析国际旅游岛战略后，海口所有楼盘价格均有将近50%以上的提升，部分高端公寓楼盘更是凭借其优越的资源条件和相对完善的配套设施而实现了2万元的单价数据来源：海南中原房地产数据监控繁华的市中心资源完善的生活配套稀缺的海景资源成熟的休闲度假配套金碧文华夏威夷海岸外滩中心稀缺的海景资源成熟的休闲度假配套海口高端公寓价格：国际旅游岛战略公布后，海口部分高端住宅公寓凭借资源或配套优势，已经突破2万元/㎡，与目标价格非常接近市场状况在国际旅游岛的利好政策下海南房价飞速增长，海口房价增长76%，实现1.5万均价。海南商品房的销售面积和销售额的增长速度，高居全国之首，具备极大的市场消化潜力海口部分高端住宅公寓项目依托其优越的资源和配套，已经实现了2万元单价项目位置项目推出时间为今年10月，是政策执行期，更多相关配套正在建设与落实阶段，因此本项目仍可享受国际旅游岛所带来的积极影响项目所在区域上半年新盘推出量较少，多为07、08年项目的尾盘，因此尚未满足市场需求，仍具备强大的消化空间项目拥有稀缺的二线海景资源，同时拥有将近3万平方米的商业配套，与市场上突破2万元单价的产品拥有同样的竞争优势目标阐述在市场宏观政策到来之前,海口楼市形势大好,市场消化能力强,房价飞速增长,现实单价距离目标单价不远战略利好下的目标价格预判2假设宏观政策所导致的市场宏观形势忽略不计

本项目实现2.5万元单价或为顺水推舟Part1.2新政层面的思考在2010年4月15日，“新国十十条”的出台台，严厉遏制制炒房行为，，遏制上涨过过快的房价“新国十条””出台1时间出处政策名称内容作用4-17国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”） (三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。（六）调整住房供应结构。明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。(一)停发第三套房贷款(二)遏制外地炒房者(三)物业税渐行渐近(四)问责制强化执行力4-18国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款. 强调第三套房的贷款发放4-19 住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 规范市场正常持续楼市新政要让让近乎疯狂上上涨的房价冷冷却下来，打打击力度空前前，调控针对对性较强历年房产新政调控回顾时间2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年政策基调抑制投资过热防止房地产投资过热，稳定住房价格政府职能作用凸显，注重市场结构调整抑制房地产价格过快上涨先压后保前宽后紧遏制房价过快上涨关键词8.31大限、土地供应管控、银根缩紧新、老国八条，税收调整国六条，住房供应结构调整，规范市场经适房、廉租房，二套房，持续加息降息，利率7折，税费减免物业税，严打小产权房，“二”改“五”国十一条，新国十条市场影响（1）土地供应紧缩土地完成开发土地面积增幅持续下降（1）中央的宏观调控措施收效甚微，房价仍在高位运行（1）“国六条”造短暂观望房价仍在上涨（1）前10月各地房价快速上涨（1）07年政策效应辐射，前期市场销售趋冷(1)08年政策效应显现,房价持续高涨（1）较往年可操作性最强打击精准致成效显著（2）土地管控致供应下滑供求矛盾下房价不降反升（2）新、老国八条相继出台，各地房价涨幅短暂回落（2）“国六条”出台投资性需求松动(3)政策效应初期不明显，持续加息致后期市场“骤冷”（3）后期加息、税收减免刺激楼市反弹（2）土地管制严格致放量减少需求压力下成交“量跌价涨”（1）二套房界定逐渐清晰投资、投机性购房需求锐减已成必然调控手段日趋趋多样化可可操作性及针针对性逐步增增强调控力度2对海口的影响响：新政后，，海口楼市陷陷入强烈观望望，成交量明明显萎缩，呈呈现“量跌价价滞”的局面面海口市高端住宅公寓楼盘价格调研

2010年3月2010年6月项目名称均价价格（元/㎡）均价价格（元/㎡）荣域（二期）1800022000金碧文华2000023000蔚蓝·海语印象1600017000紫园A区售罄售罄紫园B区--16000夏威夷海岸2800026000外滩中心2200023000在海口高端住住宅公寓依托托其优越的资资源环境与成成熟的配套设设施，依然能能够维持在2万左右的单价价范围，部分分尚未开盘的的高端住宅虽虽未定价，但但均表示价格格均高于2万单价。海口2010年3-6月新房成交量情况4月环比5月环比6月上旬环比成交量（套）10864298%266-97.55%76/4月海口商品房房销售数据皆皆因补录合同同备案所致，，不代表真实实成交量。新政后，整个个海南楼市陷陷入观望情绪绪，成交量大大幅度下跌。。抛开4月因“补缺””而出现楼市市成交量疯长长的错觉，5月-6月的成交量均均陷入“冰冻冻期”，整个5月更是出现13次零成交。海口陷入“有有价无市”局局面观望气氛浓厚厚新政影响3城市可售情况完成交易情况成交价格套数(套)面积(万㎡)套数(套)面积(万㎡)环比均价(元/㎡)环比北京896441209.79626963.15-56.68%

北京

402847.05-63.18%19684-14.06%(不含政策性住房)上海41217572.8733473.27-49.16%13060-10.56%天津

608763.48-41.43%8138-14.12%重庆92145961.8413140119.58-54.13%4982-18.50%深圳32495373.64142311.89-59.18%19653-4.44%广州32886417.77419246.31-25.44%10520-4.01%杭州13711212.51101012.17-76.50%2372220.89%南京25727305.49182822.93-66.03%9289-2.98%苏州16653238.64149916.33-77.75%9385-8.74%宁波69950432.06205017.97-65.33%15303-4.65%厦门11394146.8696012.09-67.40%10935-10.75%福州12464155.468629.37-63.36%9522-15.89%汕头

5274.65-8.01%5550-12.31%数据来源：搜搜房网楼市月月报对全国的影响响：宏观政策策严厉打压房房地产投资，，全国四大一一线城市及其其他房价飞涨涨区域五月均均出现量价齐齐跌的局面2010年5月中国主要城城市住宅市场场交易情报新政从实施到到效果显现再再到楼市复苏苏需要一个周周期，中原认认为未来半年年至一年内房房地产形势不不容乐观新政下的趋势势研判52007年调控下的影影响周期走势势图楼市政府开发商房价过高调控出台量价齐跌开发商投资热热遇冷市场供需失衡衡房价反弹2007年3月央行首次加息息2007年10月共经历6次加息，十次次存款准备金金率上调，以及出台二套套房贷首付4成政策2008年11月万科降价策略略：回顾2008年万科带头降降价的破冰之之举，深刻描描绘了降价背背后，由性价价比支撑的信信心重燃信息回顾2008年，市场动荡荡，万科选择择了降价对比万科股份份有限公司2008年年报，“由由于对市场低低迷持续多久久时间无法准准确判断”，，为了快速回回笼资金，消消化出货压力力，2008年，万科在东东莞带头开始始团购，并举举起了降价大大旗。以万科运河东东一号为例，，根据中原地地产监控数据据，2008年1月份，万科运运河东1号三期的成交交价格为6572元／平方米，，受市场低迷迷气氛影响，，当月销售仅仅2套。3月份开始，万万科开始大幅幅降价，直降降1000多元，成交价价格仅达到5453元，当月成交交即暴涨至223套。随后，降价策策略持续，9月份曾最低降降至4694元／平方米。。质量虽然好，，但是价格也高高。质量还是那么么好，但价格格却便宜了许许多。客户心理预期期2008年楼市低迷的的情况下，万万科降价致使使市场客户疯疯抢，成交量量逆市飘红。。除了万科的的品牌效应，，以及低于市市场价的致命命吸引力，更更因为万科因因降价而使产产品提升性价价比，而吸引引客户疯狂抢抢购万科产品品，而非其他他同价格产品品。降价前降价后超值！！高值！！万科劣市下的实例举措6莱蒙·水榭春天低价价策略：楼市市转低，但并并没有让高性性价比产品陷陷入尴尬，反反而成为热购购产品，莱蒙蒙水榭因“价价廉”而赢得得市场项目莱蒙·水榭春天潜龙·曼海宁地址宝安龙华二线人民南路旁宝安龙华新城西邻新区大道价格20000元/㎡（毛坯）24000元/㎡（精装修）物业费3.10元/平方米·月2.98元/平方米·月建筑类别高层、小高层高层交通毗邻接驳香港的地铁4号线（红山站），6站出入福田CBD；南坪快速、新区大道、福龙路让水榭春天15分钟畅达福田CBD，出行距离同步华侨城；区域内规划建成亚洲最大客运站，取代罗湖火车站成为深圳交通核心，更让CBD中央居住区成为深圳首席蓝筹区域。临地铁（4、6）号线上塘站；梅观高速；公交：634、B656、614路简上村站配套6个9年制义务教育学校、22所幼儿园、4所小学、1所初中、高中3个。另外还规划有3所综合性医院、2所门诊部、10所社区健康服务中心、2所综合体育活动中心、12个社区体育活动场地、1个大型电影院、1所大型图书馆以及3个市政公园等匹配住区的文体、医疗、教育设施。天社区内有9班幼儿园和诸多商业配套，包括大型集中式商业和风情商业街；生活配套包含篮球场、网球场、叠水泳池等社区配套一应俱全。

此外，水榭春天拟引进世界一流的国际零售商业巨头进驻，打造“一站式”居家生活便利。中小学:上芬小学、民治中学、高级中学

医院:综合医院、恒生龙安医院

其他:体育中心信息回顾在同一区域，，以同样的高高端品质大盘盘定位，在同同样的时间段段开盘，却有有着不同样的的销售结果——2010年5月，潜龙·满海宁开盘，，当天仅售：：41套。2010年5月，莱蒙·水榭春天开盘盘，当天劲售售：200余套。为何出现如此此大的落差？？现象解读莱蒙·水榭春天与潜潜龙·满海宁属于同同区域的同品品质大盘，但但因莱蒙·水榭春天交通通更为便利，，配套更为丰丰富但价格更更便宜，大大大提升了项目目性价比，从从而赢得了市市场。新政小结7在楼市低迷的的形势下，打打造高性价比比是必然选择择上述例子皆因因性价比提升升而赢得市场场可见劣市下客客户对产品的的购买欲选择择将更为谨慎慎，低性价比比产品最易遭遭受市场打压压莱蒙水榭春天天因有更好的的配套和更低低的价格提升升性价比万科因降价而而提升了产品品性价比，产产品销量更逆逆市飘红市场低迷的调调整期内，高高性价比可以以打造永不落落帝国，高性性价比是绝胜胜的利器!解决思路明确开发商目目标核心问题竞争分析及价价值挖掘对目标的思考考案例参考发展战略项目定位整体定位形象定位分物业定位因项目拥有2.5万目标单价限限制，因此项项目想要打造造高性价比产产品，必须从从提升项目性性能品质入手手，即打造更更具竞争力产产品从房地产的角角度，性价比比理解为一个个楼盘性能品品质与价格的的比值，即““性能／房价价＝性价比””性能越好，价价格越低，性性价比越高什么是性价比比？其一合适的价价格；其二是更具竞竞争力的产品品高性价比体现现在哪几点？？提高性价比的的方式降低价格提升项目性能能品质，寻找找价值点本项目有2.5万元的单价需需求，因此我我们无法采用用降低价格的的方式，只能通过提升升项目性能与与品质的方式式，方可使项项目实现高性性价比21因此，我们认认为本项目核核心问题为观望调整期内，如何通过自身的打造，形成项目明显的竞争区隔，打造更具竞争力产品？核心问题国家政策打压压必须打造高性性价比产品受到价格限制制,需打造具竞争争力产品针对核心问题题，我们必须须找准竞争对手手，挖掘到项项目可以制胜胜的价值点，，方可形成项目目自身明确的的竞争区隔解决思路明确开发商目目标核心问题竞争分析及价价值挖掘对目标的思考考案例参考发展战略项目定位整体定位形象定位分物业定位我们将从以下下三个维度确确定本次项目目的竞争对手手，通过竞争争对手的分析析与研究，挖挖掘项目自身身的制胜价值值点321三亚一线海景类项目二线海景类项目无海景类项目海甸岛国贸-世贸板块大海南城市竞争维度本地高端住宅板块竞争维度项目片区产品竞争维度选择竞争对手的三维度Part3.1竞争分析三亚，是海南南岛风景名胜胜最多而又最最密集的地方方，被人们美美誉为“东方方夏威夷”三亚市是中华华人民共和国国海南省仅有有的2个地级市之一一，位于海南南岛的最南端端。三亚是海海南著名的热热带海滨旅游游城市和海港港。随着三亚的城城市知名度和和城市优势不不断展现，三三亚的房价也也在日益提高高，其高昂程程度相比海南南省内其它城城市的房价可可谓遥遥领先先。有不少人选择择在美丽的““东方夏威夷夷”购置第二二居所，既投投资，又能满满足高品质度度假生活的需需要。据了解，现在三亚大多多数优质楼盘盘的均价皆在在20000元/㎡以上，而20000元/㎡以下的房子已已是珍藏稀品品。大海南城市竞争维度1同价位的产品品多集中在二二线临海区域域，而一线临临海产品单位位面积价位多多在3万或以上项目名称位置占地面积建筑面积物业类型景观及资源配套价值价格三亚美丽春天温泉度假酒店公寓三亚市三亚湾凤凰大道(凤凰机场附近)20288平方米33000平方米住宅、酒店式公寓二线海景、天涯海角各类餐饮店，旅游酒店热带滨海豪华温度园林度假酒店公寓均价21000元/平方米泰和花园三亚市凤凰路南侧17197.67平方米36905平方米住宅、公寓二线海景酒店，超市，医院，游乐场与优美的海岸线遥相呼应,离凤凰机场仅十几分钟，并且交通网络发达便利均价24000元/平方米华庭天下三亚市河东一环路与凤凰路（二环路）交汇处28342.42平方米64809.20平方米住宅、公寓二线海景，拥有海、山、河、温泉等自然生态资源会所、泳池、网球场、篮球场、儿童戏水池、老年人活动中心、儿童活动中心，温泉泡池、超市，学校，商场及各种生活设施稀缺的度假资源价、项目自身品质及齐全的配套价值均价23000元/平方米凤凰水城南岸三亚市河东三亚河沿岸，解放路、金鸡岭路交汇处900000平方米1000000平方米住宅、公寓、别墅二线海景、坐拥山、海、河、城天然人居位置。距海岸线仅600～800米，三亚湾17公里海域一览无余120米的原生态河滨景观，背依五指山余脉，遥瞰金鸡岭公园，三亚河原生态河滨壮景，7000㎡人工沙滩、新行政中心，城市商业中心、三级甲等农垦医院紧邻周边、三亚市一中，银行，火车站，超市，法院自然资源，周边配套均价26000元/平方米项目名称位置占地面积建筑面积物业类型景观及资源配套价值价格三亚湾红树林三亚市三亚湾凤凰路海航学院斜对面266666平方米700000平方米住宅、产权式酒店二线海景、到天涯海角、南山寺、大小洞天等著名旅游景点都极为方便餐饮娱乐购物场所、公园、医院、海航学院、邮局、银行、超市品牌、管理服务均价28000元/平方米揽海听涛三亚市金鸡岭路（凤凰水城正对面）20000平方米40000平方米住宅、公寓二线海景、三亚湾17公里海域景观一览无遗超五星级酒店红树林、金鸡岭公园、三亚市第一中学、海南省农垦医院、第三市场、中国银行、农业银行、工商银行、幼稚园、咖啡厅等小区环境、5000㎡黄金旺铺均价21000元/平方米三亚凤凰水城三亚市河东路555号2100000平方米1300000平方米住宅、别墅二线海景体育会展中心、金鸡岭公园、新行政中心学校、幼儿园、医院、银行、邮局、商业、加油站，且项目与三亚市武警支队、新建友谊派出所仅一路之隔，治安情况佳良好的交通及区位优势，享有最新城市市政资源支持，并承接三亚城市脉络未来走向均价23000元/平方米嶺海三亚市河西金鸡岭路与金鸡岭大桥交汇处79191.90平方米142545平方米住宅、公寓二线海景、前望三亚湾黄金海岸，左邻翠绿丰盈的金鸡岭生态公园，背依苍翠如黛的五指山，内有意大利名师打造68%超大皇家水景花园三亚市第一中学、三亚市航空职业学院、三亚市第九小学、红苹果双语幼儿园、农垦医院，解放军四二五医院、汽车西站、体育会展中心、金鸡岭公园、三亚市第三市场、东方海景大酒店（四星级）优越的景观资源以及成熟的生活配套均价28000元/平方米针对三亚，我我们发现竞争争主要源自城城市之争和性性价比之争城市：三亚拥有较强的资源优势1产品：多为度假产品，拥有更成熟的度假产业群2配套：医疗生活配套不及海口成熟完善3价格：单位面积价格范围相对较高4城市之争性价比之争新埠岛板块海甸岛板块是近几年新型型的住宅集聚聚区，迅速发发展已经比较较成熟化，中中高端产品，，岛内新移民民购买占大多多数。国贸板块是海口本岛高高端客户群体体居住重要场场所，高度成成熟，景观资资源，适宜生生活。内陆板块（即中部板块块和南部板块块）主要针对对本地中低端端客户；新埠岛板块目前开发速度度较慢，区域域价值未被认认可，属于较较落后片区；；海口房地产可可划为6大板块，其中中高端住宅分分布于西海岸岸、海甸岛、、国贸板块本地高端住宅宅板块竞争维度度2三大高端板块块价格水平均均在15000元/㎡以上，吸引引大批岛外中中高端度假及及投资客户西海岸板块海甸岛板块世茂-国贸板块客户群岛外度假、养老客户为主，岛内新移民占30%以内，属高端客户群体；岛外中高端度假、养老客户；岛内新移民、中高端二次置业客户岛内高端自住、投资客户为主，岛外中高端养老度假、投资客户；产品产品类型独栋、联排、叠拼别墅、花园洋房、高层大面积公寓多层、小高层、高层住宅、少量别墅高层、小高层住宅产品为主户型区间别墅多以350-700㎡为主，住宅以80-120㎡二房与140-160㎡三房为主别墅以300-500㎡为主；住宅以80-140㎡二房为主户型区间跨度大，以50-80多的一房和100-140的三、四房为主，大户型为主；价格水平新项目起价：公寓15000左右花园洋房22000左右新项目起价：10000以上，个别高品质项目中别墅价格超过30000新项目起价：20000左右西海岸板块基基本特征:在售楼盘集中中在一、二线线海景，产品品线丰富，定定位多样，如如主导文化生生活的紫园，，主导社区环环境的城市海海岸。海甸岛板块基基本特征:该片区属于成成熟的生活区区，配套齐全全，聚集了大大量的高端客客户度假和养养老。世茂-国贸板块基本本特征:属于海口城市市核心区，是是海口高素质质楼盘集中区区域，目前以以高层海景豪豪宅及公寓产产品为主。西海岸板块概概况：依靠稀稀缺海景景观观和高休闲度度假氛围成为为海口人公认认的高档楼盘盘聚集地，，但缺乏城市市基础生活配配套设施项目名称规模主力户型/面积景观配套主要卖点价格泰达天海国际占地：25.5万平方米建面：18.6万平方米344-594㎡独立别墅140-254㎡花园洋房92-189㎡高层公寓一线海景主题公园、蓝球场、网球场、室内外游泳池、风情商业街等户户看海，金钥匙服务别墅:3.0万元/㎡起；花园洋房8500-1.5万元/㎡；小高层:7000-1万元/㎡美锦·熙海占地：29，7万平方米建面:17.5万平方米58-70㎡的一房一线海景私家沙滩、6万㎡热带雨林、泳池、按摩浴等户户海景，户户7-8㎡的大阳台13000/㎡紫园占地：23.3万平方米建面：33.26万平方米70㎡一房、91-94㎡两房、139-155㎡三房，229-283㎡空中别墅二线海景、内部园林30000㎡美林运动公园、网球场、1200㎡恩祥艺术馆等西海岸30万平米丛林温泉庭园起价13000元/㎡夏威夷海岸占地：14.1万平方米建面:11.15万平方米80㎡一房、120㎡两房150㎡三房、独栋别墅600，800，900㎡一线海景区域内有滨海康乐、五星级酒店、高尔夫球场、等休闲娱乐设施齐备一线海景，入户温泉泡池，奢华大户型区间独栋2000万公寓起价25000元/㎡城市海岸二期占地：16.79万平方米建面:17.36万平方米60㎡一房、80㎡两房140㎡三房、190-200㎡四房、五房一线、二线海景、内部园林近5000㎡生活购物广场；1万㎡湖景水系；32大园林景点等临近沙滩，东南亚风格园林，入户温泉售磬，7500元/平米，三期价未定，其周边楼盘价格在15000元/㎡左右菩提树占地：5.7万平方米建面:8.6万平方米60㎡一房、80㎡两房，190㎡退台花园洋房二线海景私享酒店全程制托管式服务精致，舒适的禅意社区14000元/㎡左右普遍拥有一线线海景稀缺资资源，配套多多为休闲度假假而打造，学学校、医院等等生活配套基基本没有海甸岛板块概概况：拥有海海景景观以及及成熟的生活活配套设施的的优势，但沙沙滩资源较差差，整岛地势势低，区位优优势不及西海海岸项目名称规模主力户型/面积景观配套主要卖点价格宝安·江南城占地：10万平方米建面：40万平方米公寓一房、两房、三房（50、80、110、180㎡）；别墅233~417㎡独栋、连排别墅一线海景、600亩江南园林景山学校、幼儿园、市医院、超市、白沙门生态公园、多家银行、会所、古玩一条街江南园林景观、成熟片区规划、品牌物业22000-50000，660万一栋荣域占地：29万平方米建面：22万平方米88-133平米两房一线、二线海景规划中6000平方米的风情商业街、温泉中心、国际音乐幼儿园、五星级酒店2房变4房户型，国际化的安防系统，配套成熟，交通便利，西班牙建筑风格，离白沙门生态公园近目前推出精装房，均价22000元左右天一方占地：5.46万平方米建面：5.93万平方米公寓67平米—21平米别墅230平米—2159平米一线海景项目内部配套包括下沉式广场、游泳池、健身房、儿童游乐室、茶餐厅、练琴房、影音室、娱乐室、水吧、雪茄吧、小超市等公众设施一线海景；芦苇灯装饰水景；建筑品质高，采用高档材料，按9级抗震指标设计；周边配套齐全，离白沙门生态公园近公寓：19000元/平米别墅：43000元/平米既拥有一线海海景资源，也也拥有成熟的的生活配套，，但整岛地势势低，雨天容容易形成大面面积积水，海海景资源与区区位优势不及及西海岸世茂-国贸板块概况况：是城市中中心区域，生生活配套齐全全，虽无一线海景景，但部分楼楼盘项目拥有有二线海景资资源项目名称规模主力户型/面积景观配套主要卖点价格宝华海景公寓占地：0.51万平方米建面：3.50万平方米78-91㎡一房123.59㎡两房161.12-162.67㎡三房二线海景临近万绿园滨海核心区域的地段、投资价值，交通便利公寓17000-18000，跃层16000-17000金碧文华占地:3.28万平方米建面:12万平方米87㎡两房101-127㎡三房162㎡四房内部园林学校、幼儿园、医院、商业等配套片区成熟，配套齐全，81%高实用率18500—22000元/㎡南国·海立方占地：万平方米建面：万平方米37㎡—110㎡的一房、二房、三房部分高层拥有二线海景10000㎡集中式商业、温泉入户海南首家提供地热民用生活配套社区，舒适度和小户型中的大尺度空间，40米左右的楼间距未定海岸壹号占地:6.27万平方米建面:21.9万平方米小户型为主50-140㎡一房、两房两厅和三房两厅内部园林商业、学校、公交等；每五层近500㎡中庭花园五星级贴身管家式服务19000起价20000均价外滩中心占地：万平方米建面:万平方米70㎡一房99-108㎡两房170㎡三房一线海景城市海岸轻轨站点，世纪大桥旁建中国展览中心，配有shoppingmall滨海一线海景综合体9997起价（含3000精装），均价1.1万无绝对海景优优势，但因在在市中心区域域，学校、医医院、商业等等生活配套非非常齐全，交交通便利针对本地高端端板块，竞争争主要来自区区域之争和配配套之争区域：国贸板块更多承载城市中心功能，海甸岛发展更成熟1资源：各高端板块均拥有不同程度的资源或配套优势2配套：国贸板块，海甸岛板块配套相对成熟，本项目区域配套缺乏3区域之争产品之争项目所处的西西海岸片区，，是海口低密密度豪宅集中中区域，产品品竞争态势激激烈项目片区所有有高端项目均均共享同样的的稀缺海景资资源，共享同同样的国家利利好战略，共共享同样的规规划建设与发发展，也共享享同样的客户户群。唯一不同的就就是各个项目目对资源的利利用从而打造造不同的产品品定位。也正因为项目目片共享资源源较多，要求求项目片区打打造具备竞争争力的配套或或商业，方可可在竞争激烈烈的片区占有有市场。项目片区产品竞争维度3西海岸秀县泰达天海国际紫园万科浪琴湾沿海沙滩绿化休闲带城市海岸一线海景类项项目：拥有临临海优势，是是项目不可比比拟之处，但但因项目拥有有绝对稀缺资资源，因此在在配套打造上上无过多创新新泰达·天海国际产品：别墅、洋房、、公寓客户：本地客户占40%左右；岛外客客户以山西、、北京等为主主配套：项目内部配套套会所、主题题公园、篮球球场、网球场场、室内外游游泳池、风情情商业街等价格：别墅30000元/平米起价，1千万—1.8千万元/套；洋房与公公寓价格未定定夏威夷海岸产品：二层是3000㎡商业，；项项目公寓产品品为精装修，，装修价格为为2500元/㎡客户：内地、外地客客户。外地客客户主要是河河南、山西客客户配套：高尔夫球场、、顶级住宅区区，热带海洋洋世界、海胆胆剧场、假日日海滩价格：别墅：2000万元/套；公寓：2.5万/平方米起万科·浪琴湾产品：项目总户数385户，车位387个客户：绝大部分来自自岛外，该项项目自住、度度假客户居多多，投资客较较少，以及部部分万科的老老业主配套：长达2.5公里的私家沙沙滩、海景景泳池、温泉泉泡池价格：公寓：8000元/平方米（开盘盘价）美锦·熙海产品：项目分为2期开发，第一一期为6栋海景公寓、、第二期为别别墅，5栋花园洋房客户：岛外人士，投投资客居多配套：私家沙滩、6万㎡热带雨林林、泳池、按按摩浴价格：未定非一线线海景景类项目：因因为没有绝对对海景资源，，更为注重产产品与配套的的打造，是项项目竞争核心心城市海岸产品：住宅荟萃了各各种经典时尚尚的户型，满满足不同客户户需求。户型型设计，遵循循全明健康设设计，功能分分区合理而恰恰到好处。客户：项目当期尚未未开盘，1期和2期主要为国贸贸商圈内的高高端企业主，，和岛外的客客户各占50%比例配套：近5000㎡生活购物广广场；1万㎡湖景水系系；32大园林景点；；400米水岸线；180米亲水木栈道道价格：住宅尚未开盘盘，价格待定定；商铺售价价26000-27000/㎡紫园产品：项目一期共共600户，二期共656户，其中二房房330户，三房300户，四房为26户客户：岛外的养老型型客户、改善善型的高端客客户，度假为为主配套：30000㎡㎡美林运动公园园、网球场、、1200㎡恩祥艺术馆价格：13000-17000元/㎡城市市海海岸岸紫园园项目目片片区区竞竞争争小小结结：：针针对对项项目目片片区区内内产产品品，，竞竞争争主主要要来来自自资资源源之之争争和和配配套套之之争争资源：项目并无一线海景的绝对优势1配套：产品配套竞争激烈，均缺乏生活配套，多方位打造，提高产品竞争力2资源源之之争争配套套之之争争面对对竞竞争争对对手手的的竞竞争争点点，，本本项项目目有有何何价价值值与与之之抗抗衡衡？？竞争争小小结结4有无无城城市市价价值值？？是否否具具有有高高性性价价比比价价值值？？城市市之之争争性价价比比之之争争竞争争对对手手竞争争点点本项项目目价价值值在在哪哪？？区域域有有无无发发展展价价值值？？是否否拥拥有有核核心心配配套套价价值值支支持持？？区域域之之争争配套套之之争争片区区内内有有何何资资源源价价值值？？是否否拥拥有有配配套套价价值值？？资源源之之争争配套套之之争争三亚亚海甸甸岛岛板板块块国贸贸世世贸贸板板块块一线线海海景景类类非一一线线海海景景类类竞争争对对手手?Part3.2竞争价值挖掘城市市发发展展价价值值：：规规划划发发展展价价值值相相仿仿，，海海口口是是国国际际旅旅游游岛岛的的重重点点发发展展城城市市和和重重要要受受益益城城市市城市市价价值值挖掘掘1总体体规规划划：：总体体旅旅游游规规划划为为三三带带（（西西海海岸岸旅旅游游带带、、东东海海岸岸旅旅游游带带、、城城市市外外围围旅旅游游带带））、、一一轴轴（（南南渡渡江江风风光光游游览览带带为为主主的的城城市市水水系系旅旅游游轴轴））、、一一中中心心（（都都市市旅旅游游区区和和老老城城历历史史文文化化旅旅游游区区的的结结合合中中心心））；；重点点建建设设项项目目：：重点点加加快快游游艇艇码码头头建建设设，，完完善善口口岸岸、、航航道道、、水水域域、、气气象象等等服服务务，，2010年建建成成600个游游艇艇泊泊位位;加快快秀秀英英港港区区国国际际旅旅游游客客运运码码头头建建设设，，吸吸引引国国际际豪豪华华邮邮轮轮停停靠靠；；重点点建建设设旅旅游游休休闲闲服服务务集集中中区区：：沿海海口口湾湾—海甸甸溪溪—新埠埠岛岛，，建建设设““第第二二时时间间””风风情情酒酒吧吧街街、、海海甸甸溪溪北北岸岸酒酒吧吧街街、、复复兴兴城城娱娱乐乐中中心心、、海海上上灯灯塔塔酒酒店店等等，，打打造造海海口口休休闲闲娱娱乐乐不不夜夜城城；；美源源海海口口湾湾，，300个游游艇艇泊泊位位；；建设设完完工工时时间间：：2011年左左右右新埠埠岛岛，，200个游游艇艇泊泊位位；；建设设完完工工时时间间：：未未定定外滩滩中中心心，，50个游游艇艇泊泊位位；；建设设完完工工时时间间：：未未定定美丽丽沙沙，，100个游游艇艇泊泊位位；；建设设完完工工时时间间：：未未定定访谈谈语语录录：游游艇艇码码头头是是海海口口由由旅旅游游观观光光业业向向现现代代服服务务业业转转变变的的重重要要设设施施，，市市政政府府也也很很重重视视，，现现阶阶段段海海口口市市游游艇艇码码头头的的建建设设位位置置最最好好的的、、规规模模最最大大的的、、入入市市最最早早的的，，在在美美源源海海口口湾湾。。——海口规规划局局副局局长数据来来源：：海口口市整整体规规划城市功功能价价值：：海口口作为为海南南省的的省会会城市市，在在政治治、经经济、、文化化等方方面发发挥更更大作作用，，城市市功能能更完完善，，城市市价值值更高高城市功功能更更完善善，更更高的的城市市价值值海口·省会城城市政治:海口市市作为为海南南省的的省会会城市市，其其行政政机关关大都都云集集于海海口，，海口口的政政治对对城市市的拉拉动和和规划划都起起着重重要影影响经济:海口市市经济济在连连续九九年保保持两两位数数增长长的基基础上上，呈呈现增增速加加快、、效益益提高高、结结构优优化、、活力力增强强、民民生改改善的的良好好态势势文化：：与三亚亚相比比，海海口的的海洋洋资源源要弱弱势一一些，，但作作为海海南的的政治治文化化中心心，在在文化化旅游游方面面却可可以成成为全全省的的排头头兵城市房房地产产发展展价值值：海海口的的房地地产价价格相相对于于三亚亚而言言，是是明显显的价价格洼洼地，，更具具房地地产升升值潜潜力项目名称占地面积建筑面积物业类型价格凤凰水城南岸900000平方米1000000平方米住宅、公寓、别墅均价26000元/平方米三亚湾红树林266666平方米700000平方米住宅、产权式酒店均价28000元/平方米嶺海79191.90平方米142545平方米住宅、公寓均价28000元/平方米三亚凤凰水城2100000平方米1300000平方米住宅、别墅均价23000元/平方米将海口口与三三亚的的房地地产市市场相相对比比，同同是一一类产产品，，无论论从配配套、、景观观等各各方面面都相相似的的楼盘盘，在在三亚亚的价价格远远远高高于海海口的的同类类型产产品，，海口口的楼楼盘性性价比比远高高于三三亚的的楼盘盘城市轻轻轨交交通规规划价价值：：拉进进了海海口与与三亚亚城市市之间间的距距离，，也间间接的的带动动了海海口的的房地地产市市场的的需求求海口三亚东环铁铁路线线路走走向：：北起起海口口市，，途经经文昌昌、琼琼海（（含博博鳌））、万万宁、、陵水水，南南至三三亚市市，贯贯穿海海南省省东海海岸，，穿越越6市县，，全长长308公里。。海南轻轻轨预预计将将在年年内开开通，，轻轨轨交通通将使使海南南旅游游格局局产生生革命命性的的变化化，轻轻轨开开通后后，海海口到到三亚亚仅需需90分钟，，大大大的拉拉近了了海口口与三三亚城城市之之间的的距离离。有有很多多的置置业者者顾于于三亚亚高价价格的的楼市市而会会将目目光转转向海海口。。区位发发展价价值（（1/3）：西西海岸岸是海海口重重点发发展区区域区域价价值挖掘2《海口市市城市市总体体规划划（2005-2020）》中指出出城市市的总总体规规划为为：在总体体空间间发展展策略略上，，遵循循“中中强、、西拓拓、东东优、、南控控”的的发展展原则则；西拓：：鼓励励中心心组团团建设设用地地的西西向拓拓展；；东优优：择择优开开发项项目，，有选选择性性地开开发江江东组组团；；南控控：控控制城城市向向南发发展。。项目目正处处于““西拓拓”核核心焦焦点位位置西拓中强东优南控区位发发展价价值（（2/3）：西西海岸岸依托托海景景资源源及也也已成成型的的观光光休闲闲价值值，对对外地地客户户有更更强吸吸引力力假日海海滩热带海海洋世世界海滨风风光区位发发展价价值（（3/3）：西西海岸岸长流流新区区未来来行政政规划划，所所在区区域有有望实实现城城市RBD新区价价值，，商务务及商商业、、旅游游价值值有待待深入入挖掘掘西海岸岸长流流片区区西海岸岸被政政府规规划定定位为为海口口未来来的高高尚的的旅游游度假假中心心区，，未来来的旅旅游度度假配配套生生活将将更为为的完完善长流片片区正正在建建设未未来的的行政政大楼楼，未未来的的行政政办公公区域域将转转至于于长流流片区区，至至此将将带动动大量量的商商务人人士聚聚集于于长流流片区区西海岸岸长流流新区区的未未来规规划有有望成成为城城市的的RBD区域，，其未未来的的商业业、商商务、、旅游游将提提升到到另一一个高高度三重景景观价价值：：区域域内具具有二二线海海景、、公园园景观观、未未来RBD城市景景观的的三重重景观观价值值项目自自身价值挖挖掘3国宾馆馆市政办办公大大楼会展中中心美锦熙熙海金色阳阳光酒店店七星级级酒店店长流片片区规规划图图新市政政府大大楼搬搬至长长流行行政区区会展中中心落落户长长流五源河河森林林公园园本案一线海海景资资源旧城改改造项项目未来景景观价价值潜潜力巨巨大Part3.3竞争启示如何通通过性性价比比和配配套形形成项项目竞竞争区区隔，，打造造更具具竞争争力产产品？？针对本本地针对三三亚针对片片区竞争点点项目竞竞争价价值竞争区区隔性价比比配套配套城市之之争性价比比之争争区域之之争配套之之争资源之之争配套之之争城市发发展价价值城市功功能价价值城市交交通价价值区位发发展价价值三重景景观价价值解决思思路明确开开发商商目标标核心问问题竞争分分析及及价值值挖掘掘对目标标的思思考案例参参考发展战战略项目定定位整体定定位形象定定位分物业业定位位基于以以上竞竞争区区隔，，挖掘掘和提提升项项目价价值、、做足足配套套是关关键在限定定的价价格内内尽可能能挖掘掘和提提升项项目价价值做足配配套性价比比配套解决思思路明确开开发商商目标标核心问问题竞争分分析及及价值值挖掘掘对目标标的思思考案例参参考发展战战略项目定定位整体定定位形象定定位分物业业定位位挖掘和和提升升项目目价值值案例例研究究：选选取因因挖掘掘和提提升价价值而而提高高项目目性价价比的的案例例进行行研究究，借借鉴成成功经经验并并启发发思路路三亚国光海滨花园紫园夏威夷海岸案例选选取原原则市场上上价值值挖掘掘最具具特色色；资源条条件与与本项项目类类似；；在竞争争范围围之内内；项目的的成功功已获获得市市场检检验。。案例借借鉴要要点采用什什么方方式准准确挖挖掘项项目价价值如何在在获得得价值值后充充分利利用并并提升升价值值案例研研究（（一））——三亚国国光滨滨海花花园：：海南南首批批提出出以酒酒店式式公寓寓概念念的产产品，，并通通过客客户细细分成成功挖挖掘项项目价价值占占领市市场开发商三亚国光投资置业有限公司物业类型公寓、别墅占地面积115300.93m2建筑面积101618.69m2容积率0.788绿化率58.2%建筑密度14.24%户数1000户车位信息酒店式公寓免费停车物业管理公司豪生酒店物业公司项目位位置：：三亚亚国光光滨海海花园园位于于三亚亚著名名的旅旅游度度假区区三亚亚湾，，临海海而建建，出出门就就是三三亚湾湾一道道亮丽丽的风风景线线——长达17公里的的椰梦梦长廊廊和壮壮阔的的南中中国海海项目主主体建建筑由由板式式建筑筑呈双双“L”型围合合而成成，营营造一一个宁宁静悠悠闲的的大型型度假假社区区供1166套高档档服务务式度度假公公寓和和22幢顶级度假假别墅,是三亚湾最最大的档次次最高的酒酒店式度假假社区案例研究（（二）——紫园：拥有有深厚的文文化底蕴，，以产品细细分打造项项目价值，，并通过文文化氛围与与配套提升升项目价值值项目位置海口市西海岸长怡路27号开发商恩祥地产容积率1.2物业类型花园洋房商业情况商业街配套30000㎡美林运动公园、网球场、1200㎡恩祥艺术馆、室外景观泳池、室内温泉泳池、2300㎡俱乐部、篮球场户型90㎡的两房、124㎡的三房、140㎡的三房、170㎡的四房250㎡的四房、260㎡的四房、300㎡的四房户型特点纯板式、全南北通透价格区间13000-17000元/㎡销售情况二期目前共6栋出售，目前已经出售50%开盘时间一期：2008年5月二期：2010年4月30号项目位置海口西海岸滨海西路北侧（海口市滨海大道286号）规模占地面积：140806.809平方米；总建筑面积：111486.41平方米；总户数:别墅49套，公寓288户物业类型独栋别墅、多层公寓物业费用3元/㎡/月配套区域内有滨海康乐、五星级酒店、高尔夫球场、顶级住宅区，热带海洋世界、海胆剧场、假日海滩、温泉入户等休闲娱乐设施齐备户型别墅632㎡，三层+半地下结构；公寓99-208㎡，一房至三房价格区间别墅：2000万元/套；公寓：2.5万/平方米起价销售情况别墅49套，剩十几套；公寓288户，已售95%以上开盘时间09年10月1日案例研究（（三）——夏威夷海岸岸：拥有一一线临海的的稀缺资源源，通过资资源的放大大挖掘项目目价值借鉴点一：：项目采用用什么方式式挖掘项目目价值？借鉴点二：：项目如何何在获得价价值后充分分利用并提提升价值？？客户细分：：国光滨海海花园在三三亚度假客客户群基础础上，再凭凭客户细分分挖掘各种种不同度假假需求的客客户，从而而挖掘项目目的综合度度假价值商务休闲型型度假养生型型完全自用型型123国光滨海花花园综合度度假价值，，表现在产产品的打造造和目标客客群的选择择每年在三亚亚停留1个月左右的的业主，可可以选择““商务休闲闲型”。业业主每年可可免费享受受35分（天）入入住权，其其余时间由由豪生国际际酒店集团团统一经营营管理，可可获得可观观收益在三亚过冬冬或享受长长假者，则则可选择““有限自住住型”。业业主每年可可免费享受受160分（天）入入住权，其其余时间交交豪生国际际酒店集团团统一经营营管理，业业主不再享享有收益，，也不支付付费用对于常年居居住三亚的的业主，豪豪生也一样样提供酒店店基本的管管理服务，，业主房屋屋完全自用用，每个月月只需要向向酒店管理理公司缴纳纳物业管理理费用产品细分：：紫园打造纯纯度假产品品因缺乏绝绝对资源优优势，选择择将度假产产品细分，，选择养生生度假挖掘掘项目生活活区域价值值2800㎡㎡风情商业街街，12000㎡大型休闲商商业中心，，室内外双双温泉泳池池艺术馆双商业配套套2300㎡㎡资源俱乐部部，与室外外园林泳池池相连，拟拟设有健身身房、瑜伽伽室、温泉泉SPA、桌球室等等休闲娱乐乐设施紫园俱乐部部以独创的1200㎡㎡恩祥艺术馆馆,将社区的文文脉统汇于于此，营造造出浓郁的的社区艺术术氛围价格超值紫园拥有二二线海景资资源，自身身配套打造造完美，并并处于离尘尘不离城的的绝对区域域优势，但但是价格却却低于周边边楼盘，均均价为16000元/㎡,吸引众多客客户虽无海景资源优势，但环境与配套的打造使紫园更适合生活和居住，成功打造度假生活区域价值放大资源：：夏威夷海海岸利用一一线海景资资源，无限限放大其核核心价值，，以“中国国的夏威夷夷”挖掘项项目纯度假假价值占地面积（平米）140807容积率0.5建筑面积（平米）111485绿化率70%物业类型住宅、公寓、别墅车位数584个物业费（元/平米·月）3总户数313户开发商海南鑫基房地产开发有限公司物业管理海南鑫基房地产开发有限公司项目介绍：：夏威夷海岸岸位于美丽丽的热带滨滨海城市海海口西海岸岸滨海西路路北侧，夏夏威夷海岸岸通过海岸岸景观主干干线滨海西西路与外界界连接，至至市中心约约19公里，至美美兰国际机机场约40公里，往西西是规划中中的琼洲海海峡跨海大大桥，交通通非常便捷捷。社区配套：：项目车位比比高达1：2，车库位于于首层和负负一层；二二层是3000㎡商业，包包括会所、、咖啡厅、、棋牌室、、西餐等；；户型：别墅632㎡，三层+半地下结构构；公寓99-208㎡，一房至至三房价格：别墅墅：2000万元/套；公寓：：2.5万/平方米起价价销售情况：：别墅49套，剩十几几套；公寓寓288户，已售95%以上客户：内地和外地地的客户都都有。外地地客户主要要是河南、、山西客户户，他们基基本上都是是纯度假客客户坡状走向，，案例启示：：结合自身身属性考虑虑项目最大大竞争点以以放大核心心资源，并并对项目劣劣势进行弥弥补或弱化化，从而挖挖掘项目自自身价值项目价值挖挖掘考虑层层面案例研究1客户细分产品细分2紫园打造纯纯度假产品品因缺乏绝绝对资源优优势，选择择将度假产产品细分，，挖掘养生生度假挖掘掘项目生活活区域价值值3资源放大夏威夷海岸岸利用一线线海景资源源挖掘项目目纯度假价价值在产品竞争争激烈区域域，所面向向客户群基基本一致时时，通过客客户细分，，针对性挖挖掘客户；；需求，通通过客户需需求挖掘项项目价值，，打造相应应产品；国光滨海花花园在三亚亚度假客户户群基础上上，再凭客客户细分挖挖掘各种不不同度假需需求的客户户，从而挖挖掘项目的的综合度假假价值在自身资源源拥有相对对较弱时，，通过产品品细分挖掘掘其他项目目价值，以以项目优势势弥补资源源缺陷无限放大自自身资源，，以资源作作为核心价价值进行深深度挖掘借鉴点二：：项目如何何在获得价价值后充分分利用并提提升价值？？借鉴点一：：项目采用用什么方式式挖掘项目目价值？产品差异化化：国光滨滨海花园海海南是最早早批提出酒酒店式公寓寓概念产品品，与主流流产品的差差异化使项项目更具特特色和针对对性提升价价值海景最大化化花园最大化化注重自然通通风体现生态特特性休闲度假风风格双“L”型的建筑布布局，中间间开口达170米，使每间间房均有良良好的海景景效果；；垂直海面面的建筑采采用双外廊廊设计，中中间为露天天庭院，建建筑为首层层架空，大大大增加了了建筑的通通风通透性性和观看海海景的视角角；建筑设计结结合海南的的气候条件件，注重自自然通风，，减少空调调对人体的的影响，使使人与自然然充分接触触，强调人人性化设计计环境和园林林设计注重重与气候条条件相结合合，建设实实用型、生生态型的园园林和环境境。别墅采用热热带休闲度度假建筑风风格，强强调通透性性和通风效效果，首层层采用大面面积落地门门窗，使室室内外空间间联为一体体，在室内内就能欣赏赏到别墅独独立泳池的的景观适应休闲度度假需要，，强调人与与自然的结结合氛围营造：：紫园瞄准准项