武汉项目前期市场研究报告

年4月19日武汉项目前期市场研究报告文档仅供参考金地武汉项当前期市场研究报告(全).doc第一部分市场研究TOC\o"1-2"\h\z一、武汉市宏观经济分析 21、武汉市综合概况 22、武汉市经济概况 2二、武汉市房地产宏观市场分析 61、房地产总体市场分析 62、武汉市房地产住宅市场分析 10三、区域市场分析 131、区域经济概况分析 132、区域房地产市场分析 14四、供给楼盘调研 211、供给楼盘概况 212、供给楼盘指标分析 253、供给楼盘专项调研 35五、需求调研分析 371、需求问卷调研分析 372、访谈分析 39六、市场竞争分析 431、市场竞争项目归类列表 432、武昌拟建、在建项目对本项目的影响 44一、武汉市宏观经济分析1、武汉市综合概况武汉位于江汉平原东部,长江中游与汉水交汇处,是湖北省省会及华中地区最大城市。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇,将市区一分为三,形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局,素有”江城”的美誉。武汉版图面积为8467.11平方公里,平面图形如一只从东向西飞舞的彩蝶,其中城区面积3963.6平方公里,郊区面积763.51平方公里,市辖县面积3740平方公里。武汉属北亚热带季风性(湿润)气候,常年雨量充沛,热量丰富、雨热同季、旱涝更替、冬冷夏热、四季分明,夏季最长约130多天,春秋二季各约60天。武汉现辖9个城区,2个郊区,2个县。区县下辖92个街道办事处,59个镇,34个乡。辖区内交通网络发达,具有水路、空运、铁路、陆路的立体交通优势。末,全市户籍人口总数为764万人。2、武汉市经济概况(1)、宏观经济运行表1-1宏观经济指标比较(一) GDP人均GDP财政收入固定资产投资亿元变化元变化亿元变化亿元变化1493.0910.78%19611.009.53%196.5430.87%570.4312.19%1347.8011.68%17905.0010.27%150.1819.05%508.4410.05%1206.8411.16%16238.009.92%126.1512.40%462.007.13%19991085.688.36%14773.007.30%112.2312.20%431.257.20%图1-11995-GDP指标增长趋势图以上数据显示:GDP总量升幅稳定(保持在年增幅11％左右),全社会经济总体运行良好;财政收入逐步增加,且-增幅加快,这与城市经济结构调整过程中,第二、第三产业增加值增长较快有关,更显示企业经营状况逐步向好,企业技术改造力度增强,工业经济效益综合指数提高;城市的固定资产投资规模近两年增长速度加快,显示经济的发展活力逐步趋强,投资拉动对国民经济总体运行状况的作用不容小觑。(2)、居民收入与消费在经济总体健康运行的基础上,居民收入、消费取向呈现出不完全相同的趋势:一方面,职工平均工资及城区居民人均可支配收入均保持了与总体经济发展较为紧密的相关性,相应指标增幅稳定;另一方面,居民消费在”量”增加的同时,价格总水平却止步不前,除微幅上调外,其余各年度消费价格总水平均较前一年有所下降,,这一趋势依然延续。表1-2居民收入与消费指标比较职工平均工资城区人均可支配收入消费价格总水平社会消费品零售总额(不含居民购置商品房)元变化元变化变化亿元变化10039.0010.49%7820.007.05%-1.40%770.0812.42%9086.0019.08%7305.058.01%-0.50%685.0013.04%7630.007.60%6763.008.21%0.50%606.0011.40%19996250.00-3.90%544.00能够看出:宏观经济、人均收入的持续增长,带来居民购买能力的增强;从消费价格总水平来看武汉市民习惯于在一种稳定、朴实的固有环境和方式下生活。消费观念与生活方式上相对保守、严谨的态度,在一定程度制约了武汉整体经济水平的快速发展。随着沿海经济及新观念的冲击及投资对总体经济、消费的拉动效应的逐步显现,武汉市民的消费观念将会进一步改进。(3)、经济外向性需要引起一定注意的是,武汉经济的外向性依然不够明显,尽管在历史上有”九省通衢”的辉煌,但其现状外资、外贸均未能出现大幅增长的情况(且进出口总额增幅逐步减缓),其工业基础、人才等多方面的优势均未能充分发挥,这样的城市活力将较大程度上影响武汉经济在较短时间内取得较大提升的期望。表1-3经济外向性指标进出口总额实际利用外资亿美元变化亿美元变化22.022.13%15.7610.06%21.566.00%14.329.90%20.3413.38%13.0311.75%199917.944.10%11.6610.42%近年来,武汉市经济的外向性得到了持续的发展,但基数较低,增幅较小,参考其它兄弟城市的经济外向性指标水平如下:图1-2不同城市经济外向性指标对比武汉经济的外向性从规模、发展势头上看均有较大的提升空间。(4)、城市其它主要宏观指标对比武汉市作为老的工业城市、华中重镇,其历史、地理地位十分重要。然而近年来,武汉市的经济发展显示出一定的滞后,与沿海、甚至内地的部分城市相比,差距较为明显。表1-4不同城市的主要宏观指标对比 GDP(亿元)固定资产投资(亿元)城区人均可支配收入(元)社会消费品零售总额(亿元)武汉1347.80508.447305.05685.82北京2817.601530.5011578.001593.50上海4950.841984.3112884.001861.30深圳1908.15673.3723544.00609.26广州2684.8311964.0814416.001243.90天津1826.67705.108959.00832.70重庆1749.75801.826721.00699.33成都1491.00582.208126.00627.50沈阳1238.00302.806386.00623.50宁波1310.58470.3011991.00414.18杭州1568.00628.2310896.00458.82大连1235.60305.107418.00534.20南京1154.44464.918848.00465.83青岛1316.00384.408731.00352.90备注:上表为数据可见,”大武汉”的经济发展规模(GDP)、固定资产投资规模均小于内地城市重庆、成都,而人均可支配收入在上述城市中排名倒数第三;同时,其社会消费品零售总额却排名第六,显示其商业相对发达,居民的消费较为积极。持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平,提高城市地位,增强居民对未来的合理预期,是逐步引导居民消费观念,提升生活方式的基础,也是房地产行业健康发展的基础。(5)、发展潜力尽管武汉市的经济发展水平在与沿海发达城市相比时仍有较大差距,甚至与内地部分兄弟城市相比时也未见明显优势,但其经济的综合发展潜力非常巨大,后劲很足。武汉具备无可比拟的地理位置优势。武汉扼水路、陆路交通的要害,作为华中片区最具规模的中心城市,在经济发展由沿海地区向内地逐步渗透的过程中,其经济核心、辐射中心的位置无可替代,其核心的地位将逐步显现;同时,由于华中片区的特殊性,武汉完全有机会成为包括上海、北京、广州、西安、成都、沈阳等城市在内的国内各区域中心的核心,成为连接东西、纵贯南北的纽带。武汉的工业基础雄厚,在加工业势必逐步成为未来一定时期内中国对外经济的主要的比较优势时,其完备的基础设施设备、熟练的技术工人、可供补充的有效劳动力数量、相对低廉的综合成本等方面都具有绝正确优势。实际上,武汉是一个拥有优良的工业传统的城市,在世界经济全球化日益显著的今天,随着武汉为自身定位的进一步清晰,其优势的焕发将会为包括其它产业的共同发展打下坚实的基础。”大武汉”应当选择一条与”大上海”不同的二次发展之路,以工业(加工业)为基础的外向型经济将会为武汉的综合发展加入有效的催化剂。武汉是国内为数不多的高等院校聚集的城市,这为其技术支持、科技创新、高级人才储备打下了扎实的基础,而这样一个良好的环境更能够为城市的发展源源不断地输送动力,使其快速进入良性循环的轨道,以自身具备的优势超越兄弟省市。随着武汉城市建设的进一步完善,投资环境的进一步提高,武汉经济的发展潜力将十分巨大,而这恰恰是许多沿海经济发展较早城市所不具备的。

二、武汉市房地产宏观市场分析1、房地产总体市场分析(1)、市场特征及环境分析1)市场特征武汉的房地产市场特征明显。由于社会、经济、历史、人文等多方面的综合原因,武汉市的房地产市场较之发达地区的同类市场还存在一定的差距,当前总体上仍处于一个不断规范、市场化的过程中。其明显的特征表现在:区域化特征明显汉口、武昌、汉阳之间自成体系,跨区域购房只占到成交数量的极小比例,尽管近年此特征有逐步改变的趋势,一段较长的时间内,区域划分的存在将是市场的主流;房产二级市场的现状价格偏低包括重庆、沈阳、成都等在内的内地城市(人均可支配收入相差不大),房价均高于武汉;城市总体建设相对落后武汉市旧城改造几乎没有展开,居民居住条件较差,住房改进的潜在需求十分巨大,商品房市场消化速度缓慢;多种性质房产同时存在房改房、集资房、合作开发、经济适用房、商品房等同时存在;企事业单位住房政策参差不齐部分国家机关仍有分房,部分事业单位采取住房一次补偿,部分单位与开发企业合作开发(商品房性质),部分单位完全市场化等;大多数市民对居住的要求依然停留在旧有的生活方式上,对居住品质尚没有清晰的认识;2)、市场环境武汉市的总体市场环境在近年来呈现出一些可喜的变化,如:存量房买卖交易额增加、市场日趋活跃;,存量房成交55622套,面积为524.10万平方米,金额62.29亿元,分别同比增长8％、26％、39％;而这样的增长,是在较分别增长20％、18％、24％的基础上取得的,市场的发展十分迅速。个人成为住房市场消费主体:99年以后达到87％以上;住房金融支持力度加大,公积金全年发放8亿元,增长27%;个人商业贷款发放总额57.41亿元,同比增长56.69%。土地供给规范化:7月1日后,武汉市土地供给实行统一管理,开发商有了公平竞争的基础。所有这些变化,极大的推动了武汉房地产二级市场的快速发展。(2)、武汉市房地产市场供需分析1)、市场供给98年宏观调控之后,武汉市房地产市场曾出现大幅下滑:供给方面,98年房地产总投资较上年下滑17.29％;99年,总投资的增长率仅3.53％(基于98年下滑之后的投资额)。随总体市场环境的变化,武汉市房地产市场自1999年开始出现转机,且在以突变的方式展开——1999年,新开工面积增长40.89％,总投资增长11％,施工面积增长17.14%,近年来,武汉市房地产市场的供给总体上呈现了稳定、持续的上升趋势。图2-1房地产开发总投资1999年以后,房地产开发的持续上升态势特别显著,其中,由于市场拐点的作用,开发指标增长幅度较1999年之前有较大幅度提高,后续各年度,由于开发取向、结构的变化,各指标呈现出不同的发展过程,体现了开发领域的不同侧面:表2-1武汉市1999-房地产供给指标比较总投资施工面积新开工面积竣工面积亿元增幅万平米增幅万平米增幅万平米增幅132.5014.83%1735.077.66%809.1725.53%628.484.40%115.3913.92%1611.676.22%644.602.06%601.9920.18%101.2911.00%1517.2517.14%631.5940.89%500.8912.51%199991.253.53%1295.27-3.71%448.288.72%445.210.03%总投资(总供给的代表指标):以后保持了持续、稳步加快的增幅,显示市场供给的节奏处于健康、良性的发展通道,的市场变化成为启动的起点,未出现后继乏力的情况,后文中我们将看到,这样的态势与同样趋势的市场需求配合,推动了市场的顺利发展。施工面积:与总投资的上升趋势不同,施工面积增幅除保持较高的增幅外,、均保持相对较低的增幅。比较施工面积与总投资的增长比例,我们能够看到,、,单位施工面积的投资持续保持加大,房地产开发结构在发生较大的变化——从单位投资较低的中、低端产品向单位投资较高的中高端产品转移,这是武汉市房地产开发市场近年来发生的一个重要变化!在后文的分析中我们能够看到,这样的开发结构的变化实际上在1999年即以住宅的结构变化为契机展开,由于住宅在总体供给中比例的变化,使总体市场的数据在才显示出明显的趋势,而这样的趋势在经历了一定时间的供需磨合之后,正逐步被市场需求所接受,并推动市场向新的层面转化。新开工面积:,新开工面积增幅高达40.89％,显示当年由于市场好转造成的供给的增加以加量的方式展开(总体来看,单位面积投资额的变化不大);而,增幅回落到2.06％,显示了与施工总体面积指标相一致的趋势——即市场供给开始发生较大规模的结构性转变——单位面积的投资额增大;,其增幅再度上升,结合施工面积的变化趋势,能够推断在开发结构继续转化的同时,市场在此基础上开始放量。竣工面积:竣工面积的变化趋势,与前一年度的新开工面积变化趋势相比,呈现相对一致的走向,显示武汉市建设项目施工平均周期大约保持在1年左右的时间,市场物业类型仍以多层、小高层为主。2)、市场需求房地产市场的有效需求,经过预售/销售金额最直接的体现出来。表2-21999-房地产预销售金额比较年度预销售金额亿元涨幅132.4631.84%100.4718.83%84.5548.05%199957.11-1.35%自开始,武汉市房地产预售/销售金额持续上涨,显示出市场需求在近年来大幅增加,其中,、增幅较大,这样的增加,与武汉市经济持续发展、人民收入提高、房地产总体市场逐步走出低谷、日渐繁荣的必然趋势有关,也与近年来若干住房、城市土地政策的出台对市场的直接刺激等因素相关。与销售金额同步提高的,是全市的销售/预售面积。

表2-31999-房地产需求指标比较(已剔除出租物业)预销售面积现售面积预售面积万平米涨幅万平米现售涨幅万平米预售涨幅660.3919.21%485.997.53%174.4071.00%553.9618.54%451.9723.54%101.990.52%467.3246.16%365.8656.88%101.4617.25%1999年319.74/233.21/86.5336.05%预/销售面积近年来保持了持续的上升趋势,除外,增幅稳定;由于所能得到的关于市场总体的分析数据中,销售金额均包括了新房出租(如写字楼、商业用房等)的部分,且这一部分的数量近年来上升很快,租金价格与销/预售价格合二为一,无法滤出,使得我们很难对市场总体价格的走势进行判断。我们将在后文的住宅领域分析中着重分析住宅的价格变化趋势,这对金水岸住宅项目也更具意义。3)、供需综合分析总体来看,武汉市房地产市场供需总体基本持平;图2-2武汉市1999-供需指标对比分析预/销售面积连续三年超过竣工面积,显示市场需求的实际增长略超出市场前期的预期;但与新开工面积相比,供需基本持平。经过几年的发展,武汉市的房地产市场日趋成熟,近期来,呈现了如下特点:外地品牌发展商纷纷进入武汉;产品和营销创新意识不断增强;大盘项目频频亮相;市区精品中小项目成为新亮点;别墅市场异军突起。(3)、武汉市房地产市场-展望房地产开发结构继续从单位投资较低的中、低端产品向单位投资较高的中高端产品转移,市场的需求也会继续相应的转化;新区开发与旧城改造形成联动之势;房地产相关政策将对市场结构产生巨大影响;”三区五片”继续保持热点走势;外地品牌发展商的介入使得市场竞争更为激烈;发展商日趋成熟与专业分工不断细化;房地产开发的市场导向性加强;发展商沟通学习意识加强与竞争合理有序化。2、武汉市房地产住宅市场分析在武汉市房地产总体市场的发展中,住宅的开发逐步成为主流,在总投资、总施工面积、新开工面积、总竣工面积四项主要指标中,住宅的所占百分比均不断提高。房地产市场的健康发展与住宅发展的市场化程度关联度越来越大。(1)、市场供给住宅的发展态势呈现出与总体市场略微不同的特点:表2-41999-住宅供给指标住宅投资住宅施工住宅新开工住宅竣工(亿元)增幅(万平米)增幅(万平米)增幅(万平米)增幅107.6212.71%1407.7011.71%730.6732.15%536.76.06%95.4927.68%1260.1524.97%552.9222.37%506.0434.12%74.7923.46%1008.347.05%451.869.79%377.318.59%199960.5829.67%941.9114.23%411.5824.62%347.465.16%从住宅开发的数据看,其投资一直保持了较为稳定的增长,即使是在宏观调控尚未结束的1999年,住宅投资依然保持了稳健的上升势头。同时,武汉市住宅结构的调整在1999年已经开始展开,进入规模较大的变化期,即单位施工面积的投资成本上升较快,市场供给的结构开始变化(中、高端产品开始出现,所占百分比逐步扩大),而这样一个变化较总体市场的类似变化早了1至2年;同样,在进入后,经过一轮整理的市场开始在此结构下的继续小幅调整与放量。图2-3年度单位施工面积平均投资额武汉市住宅总体市场处于品质提升的阶段,从整体住宅市场来看,结构调整还将持续一定的时间,从后文对需求的分析看,这样的调整顺应了市场的潜在需求,逐渐被市场认可。(2)、市场需求与市场供给相一致,武汉市房地产市场的需求不断增长。居民对住房的有效需求,经过房产预售/销售得到体现。图2-4住宅市场预销售总金额比较1999年以来,武汉市住宅预销售金额呈现较为迅速的增长态势,从增幅来看,保持了与房地产总体市场一致取向。其中,、增幅较大。同时,需求的稳步增长体现在成交面积的变化和价格的变化两个方面:表2-5住宅市场需求指标比较住宅销预售金额住宅销预售面积住宅销预售平均单价亿元涨幅万平米涨幅元涨幅117.8432.14%617.8118.09%1907.3811.90%89.1818.59%523.1816.96%1704.571.39%75.2056.37%447.3049.82%1681.194.37%199948.09298.561610.73从及来看,两个年度的增长方式截然不同。,由于市场拐点的作用,需求的增长以在旧有住宅品质的基础上大幅加量的方式展开,在面积增长49.82％的基础上,价格仅上涨4.37％,居民对居住条件的提升以居住面积的扩大为主(尽管在此时,从房地产开发的角度看已经开始出现住宅开发结构的大幅变化)。,市场依然在这样的观念指导下运行,在有效需求稳步提高的前提下,平均价格微幅上调,市场对产品品质的重视度仍处于孕育期。,从宏观层面看,经过供需两方面的充分磨合,加上武汉市关于土地供给政策的调整,触发了需求对较高品质楼盘的认可,在有效需求增长32.14％的情况下,市场以量、价齐升的方式展开,其中平均价格上升11.90％,市场对住宅的有效需求开始出现大规模的结构调整;从微观上看,由于市场上逐步出现了高品质楼盘的购买者,其亲密人群对该类产品的认识逐渐加强,对这种生活方式的选择逐渐认可,居民对住宅的要求从重”量”向重”质”演化,这也使得统计意义的需求结构变化成为必然。对于武汉的房地产市场,这样的来自需求的结构调整尽管比开发的调整滞后了较长的一段时间,但这样的调整对金水岸地块的开发、营销的指导意义非常重大。三年来,在需求及其增长方式的作用下,武汉市住宅销预售价格平均增长幅度为5.88％。对于不同的市场、不同的市场阶段,不同综合品质(档次)的住宅项目其短、中期的发展趋势可能截然不同。在市场发展的成熟阶段,由于中高档楼盘获利丰厚,使市场供给越来越大,此时的该类楼盘的价格走向趋于弱势,体现在市场价格上甚至可能出现价格的下调(或提升缓慢、或持平),在这样的发展阶段,新楼盘继续定位在中高档,风险较大。不同的是,对于正处于需求结构变化、中高端的需求被初步激发的市场,中高端的产品将成为引领市场走向的重要力量,也将成为后一阶段市场有效需求所追逐的方向,把握时点、提前半步的开发商将获益非浅。从武汉市住宅市场的供需机构变化看,在当前的阶段介入中高端市场,潜力巨大。

三、区域市场分析1、区域经济概况分析武汉市总体旧城改造的进度较为滞后,房地产市场的发展在近年来以热点片区的形式展开。现状来看,突出的开发热点有:武昌的南湖片区、光谷片区、汉口的后湖片区、东西湖的金银湖片区、汉阳的沌口片区;除此五个片区以外,武昌的徐东/中北路沿线、汉口的西/北湖－金融街片区、姑嫂树－杨汊湖一带也显示出较强的活力;而一些老牌的大型居住片区如汉口的常青花园,百步亭花园一带,由于长期建设形成的成熟配套和较低的价位,依然是普通市民购房的优先选择。行政区域经济运行比较武汉市八大城区的主要居住人口分布数据如下表:表3-1武汉市八大城区人口分布表土地面积人口密度户数年末户籍人口平方公里人/平方公里户人江岸区64.249795204595629226江汉区33.4313760147865459998硚口区46.3911584179745537377汉阳区108.344206150845455694武昌区81.2210885261404884065青山区45.809569121944438277洪山区509.001272148792647384东西湖区439.1952378821229486与其相对应的区域宏观经济运行指标如下:表3-2区域宏观经济运行指标GDP财政收入固定资产投资城区人均可支配收入社会消费品零售总额(不含居民购置商品房)亿元亿元亿元元亿元江岸区33.653.505.597695.4748.48江汉区30.503.787.227789.6055.39硚口区33.362.697.417125.8156.40汉阳区23.461.917.226900.5227.37武昌区30.953.588.257903.7976.45洪山区53.421.8423.047962.9438.47青山区14.552.693.388100.3226.31东西湖区42.693.3221.14－26.12从上表中能够清晰的看到:如果以行政区域为划分,武昌、洪山两区的经济发展潜力十分巨大。两区不但具有名列前茅的城区人均可支配收入,同时固定资产投资额也非常靠前,武昌区的消费品零售总额远远高于作为商业中心的汉口任何一区(但小于汉口三区之和),洪山区的GDP总量更处全市之首,其财政收入排名处于各区之末与其发展的政策取向密切相关,实际上将更有利于其经济长期、稳定的发展步伐,武汉市居住热点的光谷片区、南湖片区即是在此环境下形成的房地产热点,符合区域发展的需要,而且发展的潜力很大。与此同时,汉口的江岸、江汉两区保持了一定的发展步伐,但从固定资产投资分析,两区的发展空间已经受到一定的限制,人均可支配收入处于中流水平。由于汉口城区较老,市民的居住条件较差,居民改进居住条件的要求迫切,这样的相对稳定的潜在需求支持了后湖、金银湖片区房地产开发的热潮,具有一定的合理性。硚口、汉阳两区,经济发展略逊江汉、江岸,但人均可支配收入却低很多,其房地产市场不活跃当属正常(沌口的武汉经济开发区不在此列)。放远眼光,硚口区的经济发展应当具备一定的潜力,如果对汉口其它地区的辐射能够有效展开,其房地产开发的潜力尚可挖掘。令人惊讶的是青山区,传统认为其工业区性质、区域环境较差、不适合房地产开发的观念可能错失强大的购买能力。尽管该区各项指标均不在前列,但其人均可支配收入高居全市之首,即使不考虑其发展潜力,以其现有土地成本进行开发,应当有相当的利润空间。当然,需要看到的是,青山区由于历史的、城市规划的综合原因,其住宅项目的辐射范围十分有限,人群较为单一,在旧有居住观念、生活方式惯性较强的环境中,创新住宅开发的风险也较大。青山区的住宅总体水平提高尚需时日。东西湖区近年来显示了旺盛的发展势头,抛开综合经济发展水平不谈,作为汉口的后花园,近年来其住宅发展的迅猛态势令人瞩目。2、区域房地产市场分析(1)、行政区域房地产市场发展趋势分析与全市总体发展相协调,各行政区域的房地产开发、销售呈现出与区域经济一致的发展趋向。对各行政区域内住宅市场的分析如下:表3-3各区主要住宅指标住宅投资住宅施工面积住宅新开工住宅竣工面积住宅预销售总金额住宅销预售总面积住宅平均价格亿元变化万平米万平米万平米亿元变化万平米变化元变化武昌区17.423.26%222.17119.9255.6424.5524.00%111.567.24%2200.8615.63%16.8729.37%218.03114.9397.7219.8034.51%104.0326.50%1903.306.34%13.043.16%178.17/71.6314.7250.20%82.2437.87%1789.888.95%199912.64/163.89/63.069.80/59.6521.61%1642.92/洪山区18.9834.80%258.90152.30108.6716.2284.95%90.0459.19%1801.4216.18%14.0832.33%206.1598.5673.538.77-27.46%56.56-28.69%1550.571.73%10.64118.03%145.38/61.6412.09222.40%79.32203.33%1524.216.29%19994.88/71.48/24.403.75/26.1580.47%1434.03/江岸区21.132.47%275.16116.87100.9223.7344.87%110.9628.83%2138.6112.45%20.6226.81%239.3192.2370.4716.387.41%86.135.28%1901.782.02%16.2656.50%204.17/73.9215.2547.49%81.8151.19%1864.08-2.45%199910.39/179.89/66.5710.34/54.117.30%1910.92/江汉区13.71-23.11%194.5867.7684.0421.1528.34%108.3930.76%1951.29-1.86%17.8320.31%212.5576.1387.8716.4844.82%82.8950.24%1988.18-3.61%14.8220.68%220.23/56.4611.3818.54%55.17-2.68%2062.7221.81%199912.28/166.58/52.309.60/56.6911.75%1693.42/硚口区4.85-10.35%75.0439.1826.774.59-22.20%26.47-20.53%1734.04-2.10%5.41-4.59%71.6624.5734.155.90-7.81%33.31-8.29%1771.240.52%5.678.41%83.85/38.776.4063.27%36.3278.13%1762.11-8.34%19995.23/84.90/33.133.92/20.391.24%1922.51/汉阳区9.4729.02%112.3462.0339.947.38-4.28%44.18-17.59%1670.4416.15%7.34-2.00%104.4755.1033.497.712.25%53.614.56%1438.16-2.21%7.4916.85%114.87/58.027.5437.84%51.2761.33%1470.65-14.56%19996.41/111.74/37.825.47/31.7812.22%1721.21/青山区2.30-45.50%37.899.1124.711.93-50.00%13.57-57.04%1422.2516.40%4.2217.22%79.5822.0946.913.8665.67%31.5977.87%1221.91-6.86%3.60-16.08%81.57/31.692.3392.56%17.7669.63%1311.9413.52%19994.29/87.37/33.291.21/10.4711.98%1155.68/东西湖区8.6359.52%117.7480.2945.4711.3464.11%66.5339.10%1704.4917.98%5.4157.27%76.5144.0543.966.91288.20%47.83205.62%1444.7027.02%3.4445.15%53.24/13.951.78-7.77%15.65-24.18%1137.3821.63%19992.37/45.33/19.891.93/20.649.26%935.08/1)区域市场供给从市场供给来看,大多数行政区保持了稳健的上升势头,其中,东西湖区、洪山区开发势头最好,连续三年保持了30％以上的增长速度(以总投资衡量);武昌区、江汉区保持了持续增长的步伐;汉阳的变化较为引人注目,在投资小幅回调之后,其的投资额增长较快,从进入后包括上海复地在内的诸多开发商继续大规模进入汉阳来看,该区域住宅开发的增长速度在一定时期内仍将保持(尽管需求角度所得结论对这样的投资取向并未吻合)。同时,青山、硚口、江汉三区的住宅总投资在出现负增长,其中,硚口、青山在过去的三年中有两年出现下滑,属于少人问津的区域;江汉区出现的下滑,如果结合需求的分析,可能与其区域购房人群的取向有关(在需求大幅增长的情况下,价格持续两年小幅下跌),使开发商缺少在该区域开发的积极性。2)、区域市场需求从需求来看,武昌区、东西湖区显示了最为理想的增长态势——房价与成交面积同时上升。其中,武昌区在近年来显示了最为稳健的发展过程,同时显示了强烈的需求结构调整的势头,在经历了的房价的提升之后,武昌区实际已成为武汉市成交平均房价最高的区域。与此同时,东西湖区的崛起,更成为近年来住宅市场的一个亮点。数据显示,由于包括原基数较低等因素的综合作用,东西湖区呈现与总体市场脱离的走势,,其需求指标未被大势有效拉动,但,其销售面积、金额、价格均呈大幅上扬态势,推动该片区成为近年来武汉市全市范围内耀眼的片区开创造星。,由于万科四季花城的入市,东西湖片区的需求延续的态势,继续保持强劲的势头,价格再升17.98％。住宅市场的另一亮点无疑是以”中国*光谷”的开发为契机振翅欲飞的洪山区。,由于光谷概念的提出,洪山区住宅市场以当年预售、销售总金额增长2.22倍的方式回应,价格上涨6.29％;,由于光谷开发的实质性动作低于预期,使得该年度区域总需求出现负增长,但市场的回调以健康的方式展开,价格仍有微幅上调。,随着区域经济发展趋势的进一步明晰,市场回复到快速发展的轨道,呈现处令人振奋的发展态势。另外,依然显示活力的是汉口的江岸区,其近年来的需求市场呈现良好的发展走向,与其区域内后湖片区、解放公园片区成为住宅建设的热点联系密切。同处汉口的江汉区需求总量有所上升,但由于价格不能有效提升,供需出现分歧。汉阳、青山两区,均以均价上升、需求下滑的方式运行,发展缺乏后力。而硚口更是出现全面负增长,可能需要一些外力的作用才能够有所好转。(2)、热点区域综合分析1)、南湖片区谈到南湖居住区,武汉人首先想到是深宝安开发的南湖花园片区。南湖花园实际上并不邻南湖,且有相当距离,但由于开发较早、规模较大,该片区在市民中的影响力较大。该片区过去以大规模开发低价位商品住宅为特征,解决了众多收入不高家庭的居住条件较差问题,在普通市民心目中与汉口的百步亭、常青花园类似,都属于工薪阶层所关注的购房热点。作为南湖范围最大的一个居住片区,该区域内的项目建设此起彼伏,包括中央花园、新大地*博雅苑、新世纪宝安花园、宝安加州花园等在内的新项目使南湖花园保持了随时代而前进的步伐——尽管其主流客户定位依然是能够接受较低价位的普通市民阶层。 1999年,由红桃K集团下属的武汉联合置业房地产公司开发的丽岛花园入市,项目紧邻珞狮南路、南湖北岸,成为真正意义上的”南湖概念”。丽岛花园以别墅开发起步,分期建设多层洋房、小高层住宅、高层住宅,树立优质、优价的社区形象,同时,其规划、选材、施工、营销、物业管理(本司物业)均显示了较为成熟的开发模式,推动了南湖片区居住理念的延伸,并对整个武汉市的房地产开发注入了新鲜的血液。过去武汉人一致认为的”乡下”,在今天已经得到许多武汉人的认可。丽岛花园更成为片区的代名词。从市场来看,尽管该项目的销售不如人意,但丽岛花园对真正的”南湖”居住区起到了巨大的引导作用。 近年来,珞狮南路沿线及延伸的楚雄大街沿线,以”南湖水景”为主题的项目相继出现,明泽*半岛尊邸、南湖山庄、名都花园以及底开盘的狮城名居等,共同将该片区的住宅建设引向较高品质的方向。南湖片区占据自然资源和地理位置(距离高校/中心区的实际距离不远)两项优势,由于近年来高校教师收入大幅提升,高科技行业、科研院所从业人员收入较高,南湖片区、特别是南湖水域周边的房地产开发具备一定的潜力。近年来南湖区域的房地产开发呈现以下特点:注重环境开发南湖片区是武昌的新兴片区,靠近南湖水域一带自然条件出众,文化氛围浓厚,消费者文化水平较高使得房地产开发商在开发过程当中都将环境的开发放在了首要位置。建筑风格丰富南湖片区的住宅建筑风格近年来发生了很大改变,逐渐从单一的欧式风格向多元化方向发展。户型种类齐全,且大户型比例增大由于南湖片区开发起初以经济适用房为主(主要是南湖花园城),户型类别单一,且面积较小,1999年以后,人们开始注重对住宅功能的需求,针对这一转变,南湖片区住宅户型从功能到面积都逐渐丰富,明泽半岛还出现了多层全复式设计的大户型。配套设施日益完备随着南湖花园城的逐步成熟,带动了片区配套的日益完备。部分楼盘还拥有了网球场、游泳馆、健身馆、青少年活动中心等场所供业主节假日惬意享受生活乐趣。2)、光谷片区光谷片区是武汉是新兴的科技开发、住宅建设热点区域,9月28日,武汉市第十届人大常委会第二十一次会议经过了<武汉市人大常委会关于加快”武汉·中国光谷”建设的决议>,明确了对”光谷”建设的政策取向,东湖开发区的周边环境及基础设施也不断改进。同时,光谷建设引入的一批高科技人才,带动了区域的住房需求,由于从业人员的年龄关系,多数购房人员对住房的要求较高,对智能化与自然环境、优质管理及齐全的社区配套等的要求更促进了该区域住宅建设的快速发展。光谷范围内,不但有长飞光纤光缆、烽火通信、精纶电子、楚天激光等高科技企业、创业企业,还有华中科技大学、中国地质大学、武汉化工学院、中南民族大学、武汉科技学院等众多高校和科研院所。受信息经济产业迅猛发展及高校教师收入水平不断提高的影响,该片区住宅市场以较新的面貌涌现出一批相对质素较好的楼盘,并伴随楚雄大道成为主要干道,迅速形成了规模的开发效应。光谷范围内,主要供应两种类型的住宅项目,其一是多层住宅,典型的项目包括当代花园一至五期(现售当代光谷智慧城)、尚文创业城、学府佳园(有小高层)、东林外庐等,售价一般在1900～2200元左右;另一类是以汤逊湖开发为核心的别墅概念,满足科技新贵们在收入快速增长后对小资情调的急速追逐,作为武汉污染最少的湖泊汤逊湖,聚集了水蓝郡、银河湾、玉龙岛花园、澳门山庄等多个项目,项目以具备或准备购买私家车的购房者为主要目标客户,距离中心区较远,但自然资源相对丰富。由于开发阶段不一,品质差异较大,价格从1400～3000元不等。正如同前文分析,由于洪山区发展的潜力无穷,光谷片区住宅发展的前景尚可继续看好,但由于近期其范围内拟建项目集中(详见后文拟建、待建项目部分),而光谷的科技开发非一日之功,片区项目的价格、消化速度压力将十分巨大。由以上特点我们能够大致看出光谷地区今后的房地产发展趋势:注重环境的开发,特别是周边自然环境的利用。周边良好的自然、人文环境会继续成为光谷地区楼盘的销售卖点。随着光谷发展的逐步成熟以及周边房地产市场竞争的加剧,会带动地价上涨。注重高科技概念的挖掘,物业管理将逐步走向智能化。安防、通讯、管理的自动化系统将成为小区的基本配置。由于光谷地区的土地资源日益减少,房地产开发重点逐步向汤逊湖及其周边地区转移,未来将有更多的大型房地产项目在汤逊湖地区出现。3)、金银湖片区近年来金银湖区域的房地产开发呈现以下特点:开发规模大占地4000亩的常青花园、占地410亩的万科四季花城、占地达570亩高尔夫城市花园等大盘项目,共同促动了金银湖房地产的发展。对居住环境极为注重从规划设计角度上看,金银湖地区原先的荒芜正好为开发商提供了大展拳脚的广阔天地。开发商建设理念的不断创新更多的表现在对人居环境的倍加关注。金银湖地区的开发热潮,推动了整个东西湖区房价大幅上扬统计数据显示,东西湖区的住宅均价从1137元/平方米一路上扬,至已达1704元/平方米。而东西湖区的房价上涨恰恰是由于金银湖片区新推楼盘的房价大幅提高所致,能够说金银湖片区的房地产开发推动了区域市场物业增值和市场发展。主要的客户群多数来自汉口金银湖片区的主要客户群,多数来自汉口,潜在的客户量较大,其中,靠近金银湖的常青花园居住区经过多年的开发建设,已经得到了市民的充分认同,这使得金银湖在客户源上较之其它郊区更具明显的优势。4)、江岸后湖江岸区位于武汉市东北部的长江北岸,是中共武汉市委员会、武汉市人民政府所在地。由于江岸老城区开发空间有限,而距市区稍远的后湖地区则成为江岸房地产开发的热点。在武汉市道路建设和市政配套快速发展的前提下,离市区较远的后湖地区的交通和生活条件大为改进,大规模的住宅小区相继出现,如百步亭小区、后湖生态花园、东方恒星园、佳海华苑、竹叶苑等,然而,作为江岸区住宅、投资开发热点的后湖地区,交通不便一直是困扰其进一步发展的主要原因。后湖片区房地产开发的主要特点是:开发项目以解放公园为中心向北侧延伸,创立大面积住宅区沿汉黄公路,后湖片区由南向北开发了东方恒星园、后湖生态花园、佳海茗苑、城开紫竹苑、世纪家园等主要项目,而东北方向的百步亭花园更是安居工程的超大楼盘。价格主要分布在1600-2300元/平方米之间后湖地区住宅价格普遍较低,相对销售较好的东方恒星园约2300元/平方米,其它楼盘价位相对较低,后湖生态花园仅售1600元/平方米,房屋经济实用,个别楼盘,如佳海茗苑,以Townhouse为主,均价约2900元/平方米。楼盘以”绿色生态”为主题,集科学为一体,更加注重”以人为本”和”人”的需求如百步亭北侧规划中有市内最大的700亩城市生态花园,东方恒星园采用立体绿化,后湖生态花园设有气象温度风向监测站等。四、供给楼盘调研1、供给楼盘概况项目名称丽岛花园南湖山庄明泽半岛狮城名居水蓝郡名都花园当代光谷智慧城学府佳园开发商联合置业武汉佳和南湖农业园科技创业洪发物业发展湖北长城建设实业武汉城投房地产开发当代物业发展武汉东湖高新集团区位南湖以北,珞狮南路以东珞狮路507号南湖以南,珞狮南路以东珞狮路441号光谷南湖畔卓刀泉南路路口民族大道与雄楚大街交汇东湖高新总部对面土地面积146740M²190860.62M²25659M²51595M²340170M²650000M²100000M²131399M²总建筑面积154000M²180000M²27619.35M²108984M²121695M²60000M²一期680000M²整体130000M²170562M²总套数(户)1000590156753498436一期(总数4000多户)7261266建筑形式多层、小高层、高层、别墅多层、联排小高层、高层小高层、高层联排、别墅多层、小高多层多层、小高、别墅容积率1.050.941.92.10.361.051.31.3绿化率65％49％46％40％60%50%40％40％户车比2:11:12:12:12:1;1:14:13:12:1名义价格(元/M²)四期3200多层均价:2400联排别墅:4450三层复式均3117;二层复式均2950;18层均价:268012层均价:2655联排均:2600独立均:4300多层均价:3100;小高层均:2900多层均价:2280多均:1950小高均:2350实售价格(元/M²)四期97折3104多均97折:2328联排97折:4361三层复式均98折:3031;二层复式均98折:2868;18层均96折:2572;12层均96折:2548;联排均99折:2574;独立均99折:4257;多均95折:2945;小高均95折:2755多均99折:2222;多均:1950;小高均:2350;销售进度四期19%20%44%34%50%60%30%20%开盘时间.4.27.3.8.18.12.28.1.10.28.11.18.3物业管理费(元/M².月)1.5(小高)2.0(别墅)0.8(多层)0.8(多层)1.2(联排)0.8(小高)1.0(高层)1.0(小高)1.0(高层)1.8(联排)1.8(别墅)1.2(多层)1.5(小高)0.5(多层)1.2(多层)1.5(小高)1.8(别墅)建筑规划设计加拿大B＋H武汉江城台湾何伟良武汉大学设计研究院菲腊国际设计事务所武汉市建筑设计院张在元、美国CAMIERJOHNSON建筑设计事务所武汉建设设计院景观设计香港怡境师捷尔实设计公司法国.Geri.egon武汉大学设计研究院武汉市园林设计院武汉法雅园林养护有限公司浙江揽景环境设计公司香港怡景设计物业管理丽岛物业(本司物业顾问)佳和物业深圳地王物业洪伟物业管理香港怡高物业顾问名星物业(戴德梁行顾问)当代物业管理武汉新城物业项目名称东湖林语都市经典世纪彩城安顺星苑蓝湾俊园福星城市花园四季花城(二期)高尔夫城市花园开发商武汉典藏置业武汉三镇实业房地产开发湖北建工置业武汉市平安置业有限公司武建集团富强有限股份公司武汉福星惠誉武汉市万科房地产香港新邦国际有限公司区位东湖大门西侧徐东路.汪家墩站中北路151号武昌中北路64号武昌临江大道76号新华路边186号金山大道武汉市金山大道特8号土地面积67653M²一132066M²总306820M²136735M²44689M²112723M²29500M²90000M²二期273470M²总体一期66700M²总380190M²总建筑面积75771M²一260170M²总604435M²300000M²146000M²188247M²187350M²二期81000M²240000M²总体一110000M²总600000M²总套数(户)455144312489361175844二期698总3000户建筑形式多层多层、小高层小高层小高层多层、小高层小高层、高层多层、小高层小高层、高层、联排容积率1.121.972.23.271.676.350.91.65绿化率50％58％50%40％40.2%36%45%42%户车比3:23:21:12:12:12:12:11:1名义价格(元/M²)多均价:4200小高均价:3000小高层均价:2430小高均价:2460多均:2900小高均:30004层复式:3800高层均价:3410多均:2550小高均:2900花园洋房:2700小高均:2400联排均价:3400实售价格(元/M²)多均99折:4158小高均98折:2940小高层均98折:2381小高层均98折:2410多层97:2773小高97:28704层复式97:3686高层均价99折:3375多均97折:2328小高均97折:2813花园97折:2473小高均93折:2232联排均价93折:3162销售进度50%70%15%70%70%50%85%80%开盘时间.初.9.5.7.12.7.5.12.8.10.12.6.15物业管理费(元/M².月)1.0(多层)1.0;1.3(3层为界小高);1.5(多层带电梯)0.6(1期)0.8(2期)(小高层)1.0(小高层)1.2(多层)1.2(小高)1.0(小高层)0.9(多层)1.4(小高)1.2-1.5未定建筑规划设计武汉工业大学设计院武汉建筑设计院武汉轻工设计院湖北金牛中国建筑设计院武汉建筑设计院万科建筑研究中心深大设计院武汉市建筑设计院景观设计新加坡都市园林环境公司深圳先科四季青鲜花公司广州棕榈公司奥雅(香港)园境师事务所美国泛亚易道有限公司物业管理丽岛物业管理公司深圳中海外承物业深圳万厦居业有限公司(顾问)平安物业管理中海物业管理公司中海物业管理公司武汉市万科物业管理有限公司第一太平戴维斯物业顾问公司2、供给楼盘指标分析(1)规模比较表4-3供给调研楼盘规模对比列表1)占地面积比较2)建筑面积及容积率比较从占地面积和容积率的比较显示:离城区较远的区域以及城市近郊景观资源较好的区域,容积率相对较低,一般控制在1.2以下,最高不会超过2;中心城区范围内的楼盘,容积率比较高,一般在2-6之间,汉口中心区域的楼盘容积率特别较高。3)物业类型与容积率比较4)分期开发进度楼盘名称总体建筑面积分期建筑面积分期建筑面积万科四季花城240000平方米80000平方米(一期)81000平方米(二期)百分比33%34%都市经典604435平方米38211平方米(一期一组团)百分比6.3%学府佳园170562平方米28927平方米(三期)21944平方米(四期)百分比17%13%世纪彩城300000平方米43500平方米(一期)70000平方米(二期)百分比15%23%名都花园680000平方米60000平方米(一期)百分比9%高尔夫城市花园600000平方米110000平方米(一期)百分比18%合计平均百分比22%(2)、供给楼盘主力户型分析表4-7供给楼盘主力户型列表福星城市花园(3)、供给楼盘价格表4-8供给楼盘价格策略列表(单位:元/平方米)楼盘名称名义售价实售均价付款方式及策略蓝湾俊园多均:2900小高均:30004层复式:3800多层97折:2773小高97折:28704层复式97折:3646一次性96折银行按揭97折赠送5300元的配套费四季花城(二期)多均:2550小高均:2900洋房:2700(含除顶层外,含装修)多均97折:2328小高均97折:2871洋房97折:2473内部认购:95折现:一次性97折按揭:商业99折公积金:无折扣(多层、洋房送厨、卫装修:约150元/平方米)东湖林语多均价:4200多均99折:4158一次性付款99折明泽半岛三层复式均:3117二层复式均:2950小高层平层均:2715三层复式均98折:3031二层复式均98折:2868小高层平层均98折:2637一次性付款98折按揭7成20年按揭不打折,送配套费3000多元中央花园碧云天多层均价:1750小高层均价:2100多均99折:1732小高均99折:2079一次性付款:98折银行按揭:99折南湖山庄多层均价:2400联排别墅:4450多均97折:2328联排97折:4361一次性付款:95折银行按揭:97折狮城名居18层均价:268012层均价:265518层均96折:257212层均96折:2548一次性付款:95折银行按揭:96折丽岛花园四期竹园高层:3200高层97折:3104一次付款:95折银行按揭:97折名都花园一期多均:3100小高层均:2900多均95折:2945小高均95折:2755一次性付款:99折按揭不打折;每套在总价基础上送厨卫的装修费抵15000元现金。相当于95折。都市经典小高均价:3000小高均98折:2940一次性付款:97折银行按揭98折;水蓝郡联排均:2600独立均:4300联排均99折:2574独立均99折:4257一次性付款:98折按揭:99折学府佳园多均:1950小高均:2350多均:1950小高均:2350一次性与按揭都无折扣。安顺星苑小高均价:2460小高层均98折:2410一次性付款:97折银行按揭:98折世纪彩城小高层均价:2430小高层均98折:2381一次性折扣:97折按揭折扣:98折当代光谷智慧城多层均价:2280多均99折:2222一次性98折按揭99折城市高尔夫花园双复式均价2550小高层均价2400小高复式均3180联排均价3400双复式93折:2371小高层均价93折:2232小高复式均93折:2957联排均价93折:3162联排、双复式、小高层一次性、按揭均93折永清庭园小高层均价3800(含户式中央空调)小高层均价99折:3762一次性,按揭9.9折每周推出特价房,可享受9.7折或9.8折,必须先交10000定金怡景花园高层均价:4600高层均98折:3662一次性、按揭9.8折送YORK户式中央空调,价值7.5万元;42寸LG等离子电视机,价值3.5万元;共计11万元福星城市花园高层均价:3410高层均价99折:3375一次付款9.7折;按揭9.9折(4)、供给楼盘销售进度与销售户型的分析表4-9供给楼盘销售进度与畅销滞销户型比较列表楼盘名称销售时间销售进度平均速度滞销户型畅销户型蓝湾俊园11月一期5月二期70%50%25套/月96平方米的2房(偏小)134平方米的2房(功能差)3房2厅面积在150平方米,比较贴近消费者的需求四季花城二期10月12日二期85%,内部认购75套74套/月二房相对偏小,位置靠边,销售状况一般。花园洋房和不靠路的3房。东湖林语8月9日50%左右23套/月(近期30套/月)二房卖得相对较差,200平方米以上复式较差。160-180的四房好卖;明泽半岛8月18日销售率44%8套/月临珞狮南路的三复式小高层滞销。东侧邻湖的两栋卖得较好;中央花园碧云天初95%18套/月复式面积太大139.7的户型(小高层)朝北121.78平方米多层、122.22、125平方米小高层,格局、面积合理南湖山庄3月一期已80%;二期20%左右。有10%单位保留(包含)21套/月两房150-200平米大中户型销售较好狮城名居12月34%左右51套/月(含开盘及团购)复式及大户型,因面积太大,总价过高,且临街的小高层销售受阻。多数小户型已出售80%,因为朝向良好,总价容易接受。丽岛花园4月27日四期19%25套/月(四期开盘月,有3万元装修优惠)150平方米和200平方米以上的户型总价较高,不好销售。有朝向、景观优势的户型好销售。名都花园一期10月28日已经推出的部分有60-70%左右的销售率;14套/月临街的一栋3个单元仅售了10套,主要由于房型设计问题90平方米、130平方米三房比较好销售都市经典9月70%左右25套/月复式;229-396平方米面积大、总价高。三室二厅二卫、四室两厅两卫。水蓝郡元月整体销售50%单体售20套,联排200套左右。15.5套/月靠近铁路的一些别墅不好销,因为噪音和安全问题。239平方米的联排别墅:户型设计合理;537平方米的独立别墅:沿湖岸线,景观较好;学府佳园三期6月四期3月三期90%四期20%15套/月小高层户型卖得不太好,160、170、180、212平方米的户型总价太高、面积太大。137平方米的三房安顺星苑7月70%(小户型全部售完)60套/月4房(部分朝向不好,总价较高)小户型好售,因为市场供应量有限,朝向、景观好。世纪彩城5月28日95%一期(对外公布)28套/月复式200-250平方米,不好销、面积较大,总价高三房两厅一卫以及小面积的三房两厅两卫;当代光谷智慧城11月三期三期销售30%35～40套/月3、4、8号楼复式200平方米以上不好卖。89平方米、115平方米、144平方米为畅销户型;城市高尔夫花园.6至今联排别墅和双复式售了85%,共剩下不足10套少量内圈的房子看不到湖,未售出送车库、花园,临湖的房子已全部售完,户型设计和面积都较合理,临湖永清庭园.9至今整体销售达70%15套/月(含市委购买)平层设计一般,房型无特色性价比不高。低楼层的房间已售完,还剩2F、7F、9F未售。怡景花园.11至今套比销售率20%—30%。15套/月三号楼235M²销售较好,此户型南北通透,三面采光,通风、采光和观景效果都极佳。三号楼237M²销售也较好,此户型朝正南面,正对长江;另外户型方正、规则,好使用。福星城市花园.12至今50%左右27套/月部分户型进深较长,通风、采光不佳;部分户型东西朝向,景观较好,当前花园内景观尚未形成,销售受阻。主力户型,A1二号楼北向南第二个单位,面积适中。南北朝向,南向阳台朝中心花园A2二号楼(5)、供给楼盘开发周期、销售进度与平均销售速度表4-10供给楼盘开发周期、销售进度与平均销售速度(截至.5月中旬的销售进度)楼盘名称开发周期、销售进度与平均销售速度蓝湾俊园二期开工:.4开盘时间:.7.5入伙时间:.10套数:617套,销售进度:70%,平均每月销售:25套;四季花城二期开工:.8开盘时间:.10.12入伙时间:.8.31套数:712,销售进度:85%,平均每月销售:74套;东湖林语开工时间:.12开盘时间:.8.9入伙时间:.8.31套数:455套,销售进度:50%,平均每月销售:23套;明泽半岛开工时间:.3开盘时间:.8.18入伙时间:.7套数:156套,销售进度:44%,平均每月销售:8套;中央花园碧云天四期开工:.初开盘时间:.初入伙时间:.10套数:326套,销售进度:95%左右,平均每月销售:18套;南湖山庄二期开盘时间:.3入伙时间:.11套数:320,销售进度:20%,平均每月销售:21套狮城名居开工时间:.6开盘时间:.12.28入伙时间:.7套数:753,销售进度:34%,平均每月销售:51套(有部分团购)丽岛花园四期开工:.12开盘时间.4.27入伙时间:.5套数:252,销售进度:19%,平均每月销售:25套(24套交订金)名都花园一期一期开工:.2开盘时间:.10.28入伙时间:.7.30套数:436,销售进度:60%,销售进度:14套都市经典一期开盘:.9入伙时间:.6.28套数:255套,销售进度:70%,平均每月销售:25套水蓝郡开工时间:.9开盘时间:.1入伙时间:.4.30套数:498,销售进度:50%,平均每月销售:15.5套学府佳园四期开盘:.3入伙时间:.6套数144套,销售进度:20%,平均每月销售:15套安顺星苑开工时间:.4开盘时间:.7.12入伙时间:.6套数:936套,销售进度:70%,平均每月销售:60套世纪彩城一期开工:.11开盘时间:.5入伙时间:.10二期开工:.10开盘时间:.5入伙时间:.6一期340套销售100%二期套数460套一期平均每月销售:28套福星城市花园开工时间:.1开盘时间:.12.8入伙时间:.12.28套数:844套,销售:50%,持销期平均每月销售:27套高尔夫城市花园开工时间:.8开盘时间:.6.15入伙时间:.5套数416套永清庭园开工时间:.1开盘时间:.9入伙时间:.3.1套数:369套,平均每月销售:15套整体销售达70%(其中2栋15层约40%由市委购买)怡景花园开盘时间:.11.16入伙时间:.10.30套数:299套,销售进度:30%,平均每月销售:15套(6)、供给楼盘规划、园林主要特征(7)、供给楼盘物业管理费分析表4-7供给楼盘物业管理费列表3、供给楼盘专项调研31%的楼盘无人防地下室;19%没有装厨房煤气报警装置。

五、需求调研分析1、需求问卷调研分析说明:调研公司:武汉市中南社会调查研究所调研时间:3月25日-4月26日调研方式:入户访问:随机拦访=7:3调研地点:武昌(高校教职员工、政府公务员、私营业主、科研院所、设计院、邮科院周边收入较高行业、高科技行业、名都花园、丽岛花园、积玉桥、鲁巷广场、中南商场、亚贸广场)样本量配比:总样本量1000份(1)、人群特点分析1)、从被访者年龄看,24-30岁的被访者占到50.4%,31-40岁的被访者占30%,41-50岁的被访者占13.3%。2)、从被调查的职业来看,从事教育/学术/科研/培训的被访者比例占到30.2%,光/电子/信息技术/的被访者比例占7.6%,政府/非盈利机构的被访者占到7.4%,批发和零售商业的被访者比例占到13.5%,以上四类被访者在样本总量中所占的比例较高。3)、从被访者的职务或职称来看,自营/合伙占16.8%,中层管理人员占10.6%,中级职称占19.2%,初级职称占10.4%,普通员工占16%,其中所占比例最高的是中级职称的人群。4)、从居住的区域来看,比较分散,问卷中所涉及的区域都有,各约5%左右,其中水果湖、鲁巷广场/关山,广埠屯/卓刀泉三个区域比例相对较多,共占26.4%。5)、从被访者当前所拥有的住房性质来看,单位公房占32.5%,单位分配的宿舍占20.8%,租用占18%,自己购买商品房的占16.2%,经济适用房占5.5%。6)、从被访者的现在居住家庭结构上来看,比例最大的是三口之家,占整个被访者的48%,而两口之家和四口之家则分别占15%左右。7)、从被访者现在有几套住房上来看,69%的被访者拥有一套住房、21%的被访者没有住房、10%的被访者拥有二套以上住房。8)、从被访者现所居住的住房面积来看,被访者现有住房的面积较小,当前住房面积在50平方米以下占25.3%,在51-70平方米占22%,在71-90平方米占23%,在90平方米以下占70%,在91-150平方米占26%,150平方米以上占3%。10)、从被访者当前居住住房的房龄来看,5年以下的占到40%,在6到的占32%,这两部分共占72%,而20年以上仅占7%。(2)、被访人群的需求特征1)、从被访者计划什么时间购置商品房来看,在1-2年之间购买的被访者占到了29%,3年之内购买的被访者占到71%。2)、从未来3年内,首先考虑在武汉的哪一个区域购置商品房的问题来看,因为此次需求调研是以武昌为主,因此在考虑购房区域以武昌的比例为最多,相对比例较高的区域是水果湖、鲁巷/关山、南湖花园、街道口、珞狮南路等。3)、经过被访者最想购买的物业类型来看,4-5层的洋房占21%、6-7层的多层占34.7%、8-12层的小高层占25.9%,这三类物业共占81%多,而对高层、别墅、联排、双复式等物业类型的需求就相对较少,占18%。4)、经过被访者购买商品房时最重要的因素来看,她们关注程度最高的因素依次是:价格、朝向与通风/采光、周围的自然环境、公共交通条件、周边配套;她们对片区整体综合形象、开发商实力/品牌关注较少。5)、从被访者计划购买的物业面积来看,大部分被访者还是希望购买更大的面积,其中期望购买90-130平方米的被访者为60%,期望购买130平方米以上的被访者占26.9%,而期望购买90平方米以下的被访者仅为12%。6)、从被访者计划购买的物业房间数来看,以二房和三房为主,在三房二厅的选择上,三房二厅一卫和三房二厅二卫比例分别为24%和27.9%。被访者对四房和五房的需求就相对较少。7)、从被访者对厅室的朝向的问题来看,50%的被访者希望厅与两室朝南,15%的被访者希望厅与一室朝南,17%的被访者希望室朝南、厅无所谓。8)、从二房二厅最合适的面积来看,选择86-95平方米的占27.8%,96-105平方米的占29.7%,106-115平方米的占14.6%。9)、从三房二厅最合适的面积来看,选择106-125平方米的占37.8%,126-145平方米的占34.3%,146-165平方米的占7.5%。10)、从四房二厅最合适的面积来看,选择126-145平方米的占17.2%,145-165平方米的占25.4%,165-185平方米的占18.1%。11)、从被访者计划计划用多少万元来购买新的商品住宅来看,计划用15-20万的被访者比例占35%,计划用25-30万的被访者占23%,计划用30万以上的被访者共占12%。12)、经过小高层带电梯最高能承受的物业管理费的数据来看,能够承受1元/平方米*月的被访者占39%,能够承受0.8元/平方米*月的被访者占47%。13)、从被访者对本项目(南湖西岸珞狮南路(丽岛花园附近)周边地区)是否可能作为被访者或亲属的购房选择区域来看,结果相对比较乐观的,其中认为比较合适的被访者占18%,非常合适的被访者占5%,能够考虑的被访者占36%,合计约60％的被访者是能够考虑在南湖西岸购置商品房,而不太合适的或不合适的被访者占40%。14)、从被访者选择(南湖西岸珞狮南路(丽岛花园附近)周边地区)主要原因来看,自然环境、交通条件、升值空间等因素占到了较高的比例,其中自然环境占21%;15)、从被访者不选择南湖西岸的主要原因看,有两点比较明显,距离工作地点的远近所占比例为36.6%,交通配套所占比例为21.2%,另外生活配套缺乏所占比例为10%。16)、从被访者喜欢的园林风格来看,34%的被访者喜欢东方园林风格,25%的被访者喜欢中式园林风格,喜欢欧式园林的被访者占18%。17)、从被访者希望的小区配套来看,社区超市、宽带网两项是被访者所选最多的,比例分别为15%和11%,另外活动中心、康体设施、医疗机构、暖气供应被选择的比例也相对较高。18)、经过对最高能够承担的取暖费用问题来看,75%的被访者能够接受300元/每套/月的取暖费,21%的被访者能够接受500元/套/月的取暖费。19)、从被访者对会所设施的要求来看,阅览室的所占比例为16%,健身房所占的比例为16%,室内恒温游泳池所占的比例为11%,篮球场、羽毛球场、棋牌室、健身房比例各为8%左右。20)、被访者乐于接受的单价相对较低,有80%多的被访者不能接受2200元/平方米的单位,能够接受均价在2500元/平方米左右的被访者仅占5%。21)、从家庭年收入来看,70%的被访者家庭年总收入在3-5万元之间,23%的被访者家庭年总收入在5-10万之间,家庭年收入在15万元以上的被访者接近6%。2、访谈分析(1)、收入情况表5-1被访者收入情