小区物业管理方案示范文本

小区物业管理亲标准本目录第一章小区物业管理服务理念和目标第二章项目管理机构运作/与管理制度第三章管理服务人员配置第西章物业管理用房及相对应的管理设施的配备第五章物业管理费用的收支预棗第六章物业管理分项标准与承诺第一节小区物业物业3页目投标丈件承诺书第二节分项标准与达标措施物业服务标准第三节不达标的改进.底和措痣第七章物业的维修养护管理，保洁、保安、绿化工作的卖施棗第一节业主或使用人自用部住提供维修服务的棗第二节物业管理区域共用设痣设备的维修措菸第三节业主、使用人裝饰、装修物业的管理措施第西节小区物业管理程序第五节物业管理区域环境清焙保捨素第六节物业管理区域公共秩序维护泰和岗住责任描述第七节小区绿化维护、保泰紊第八奉物业维修和管理的应念措施第一节煤免管道泄漏应急预泰第二节泡水、水侵处理应急预案第三节停水应急预泰第西节停电应急琐泰第五节治安事件应急琐素第六节发生滋事的应急预泰第七节发生吏通事故的处理第人节发生火警时的应急措痣第九章丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措痣第十章智能化设施的管理与维修案第十一章施工噪声控制等与业主生活•密切相关事项的应急预棗结束语小区物业管理素正文第一奉管理服务理念和日标1、 “小事铸就大业，细节成就完美”服务理念项目的前期定住也就决定了后期的物业管理式及家的定住，我们认为业主成见列物业人员那天起就应该感受到的是两个字：诚信。让疯信（：主入案情，让家情融.入我们物业服务的各个环节，让一个微笑、一棵树木、一个都融会在一种家情式的服务当中。物业管理公司在管理细节上将采用一流的服务式，实行全夭候、全住、全过程的贴身侍俸，充分体现业主的尊贵。2、 导入IS09000质量保证体糸小区物业管理介入及实菸过程中，导入IS09000质量管理体糸，使企业在“说列、做到”的基础上为“做好”创造了可能，使服务产品的提供不玫于偏离标准化轨道。3、 建立素质优良的员工队伍在物业管理实施过程中，我们力束挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同酎对他们卖爲科学焙训，规管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工不新提供培训的机会，来提嵩员工的有身素质。4、 创建绿色花园式社区在项目的管理中，将根据园区现状投入技术力量，维护植物生长。根据园区绿化现状，公司将适时组织环境与生态的宣传活动，增强人与旬敍.的案和力。在适宜的酎冋，物业公司将根据情况安排业主参加义务植树活动，增近彼此了解。5、 创造艺术社区、丰富社区文化生活在接營顼目后,我公司将在XX小区组织多种多样的丈体活动，创造小区和谐氮国。每年跟业主一起举办一至两次文体比赛和联谊活动，增进感情沟通，/夹朋友，丰富生活情蔑,。6、 通过.网络式增加与业主的沟通我公司巳经建立起匂巳的，公司充分发挥有巳的长处，为便家户，所有的疑问及要求和投诉均可在冋上进行，24小耐解决倉户问题及酎完成信息反馈予以存挡，并对家户进行回访调查參户满意度。赛户能够足不出户，享受列物业公司的服务。我公司在项目的全部管理家将推行數字化的管理模式。我们将对项目经理、家服人员、工程维修人员、保诂员、保安员的工作取能、仪农仪表、语言、态度、工作技能、工作效率实行百分制的量化考核标准，确保各项管理、服务按照一级服务标准执行。同酎我们对赛户的投诉，处理投诉的酎间、过程、每项投诉的回访、家户的意见及满意率也通过數字和量化的形式每月向全体赛户公开，以透明我们的管理服务质量，加强业主的监督机制。7、 有效的沟通渠道我公司在进入项目后，应起列开发商和业主之间的林梁做用，配合开发商及酎解决社区业主提出的各类问题，应站在业主角度以专业眼光进行分析，对确属质量遗留问题，必须代表业主在及应问题的同酎，向开发单住提史问题努决建议。项目工作人员对业主提出的问题，按照业主投诉处理程序规定进行完整的记录。记录应对全体业主公开，并在规定时F艮，向业主做出回复。另我公司设立了投诉热线，家户如对我们的服务有意见能够直接按打投诉。家户也能够登陆我们公司的，在那里也能够通过芻言形式进行投诉。8、 安全防物业公司24小时为业主提供蒿质量的安全保障，让业主有安全感。小区实行封闭管理，24小耐保安服务；燃乞管道、电乞线路、带防及安防糸统安全稳定运行，使业主真正安居乐业，小区安祥亨静，居民无忧无虑。f1J隐私随着人们生活水平的提嵩及越来越多的与国际支往，尊重业主/使用人的隐私权成为物业公司全体人员必须要作列的工作。⑵舒遇玫力于社区文明建设，提供高品住的生活环境，人际环境，通过物业服务，让业主享受清诂优美的环境，社区苹绿花香，高备文明，无污染，出行便，处处顺心，使业主以入住本社区为自豪。(3)到提供全住全天候的维修服务、淸洁服务、家政服务和特约服务，业主想到的我司要想列，业主没想到的，我司也要想到，维修服务随叫随列，家政服务细致到，处处为业主提供便，(4丿管理日标业主满惹，“三效”统 这就是XX物业管理有F艮公司的管理目标。我们物业管理企业存在的意义和价值，就是使物业的主人安居乐业，使主人的物业历久长新。所以让业主满意，理所当然成为企业管理目标的核心念。“三效统一”是指创造社会效葢、环境效葢和经济效葢的景住结合。创社会效葢，为絃会服务，使家庭、环境、絃会、经济协调发展；创环境效葢，为用户服务，创造便、清洁、安全、文明的酎空环境；创经济效葢，为企业服务，促进企业不断发展壮大。第二章项目管理机构运作凄与管理制度、XX物业管理有F艮公司支持并保证XX项目部正常运作根据项目的实际情况，我们将依靠自身雄厚的优势卷源，分别在以下几个而做好充分的准备：人力歩源人才储备：所有人员都经过格仔细筛选，具有与XX小区同类型物业项目管理经验两年以上的管理人才和捺作是员工；所有人员由嵩级专业嬉训师对入场人员进行入场接管培训教育，用彳艮短的酎间熟悉项目卖际情况，卽可进入工作角色。物业接•管验收工作支持：公司将派驻多名具有丰富验收经验的工程师列现场主持并家有进行接管验收，减少遗芻问题发生，为项目部后期管理奠定坚实的基础。安全保卫工作支特：公司将派驻强有力的安全保卫队伍接管项目部，保证在物业接管期冋、物业管理期不出现安全隐患，同时对项目部安全保卫工作提供大力支持。丰厚的财务卉金支持：在项目部接管期间，财务赛金来源是物业项目部的主妥冋题，我们有能力、有卖力保证财务登金不出现不足问题。我们将预先准备好相关赛会列位，在特殊情况下随时能够使用。二、管理服务机制1、计划目标管理XX物业公司将根据《小区前期物业管理招标丈件》中的服务要求与景终签订的委托管理合同条救，制定各项详细服务标准和管理目标。依此标准和管理目标，公司与项目管理处签订《目标管理责任书》,卖行奖罚目标管理。管理处将目标和服务标准进行分解，落实列各取能中心和个人进行量化考核。2、 行政监督管理项目部在项目现场采用以下管理式对各部门、各取能中心和现组卖痣管理，保证服务工作的正常运行。C1J经济手段：公司与员工签订《•芬劫合同》，明确岗住庶责和薪全制。规管理：由公司统一制定完整标准化的规章制度和工作流程，以此指导员工的言行，提高工作效率和工作质量。可常行政管理：小区物业项日管理处每召开一次工作例会，制定每详细的工作计划，各部门每可召开15分钟所会，布置当可工作，总结前一夭的工作情况，分析存在的问题，提出解决办偿。(A)宣传教育：通过各种宣传教育手段，培养员工的敬业精神、责任意识，加强员工培训，不断提嵩员工的匂身素质和业务水平。IS09000质量管理管理处根据公司通过认证IS09000的质量管理体糸的要求，依据质量管理体糸文件的要求和各项管理作业规程的规定，格卖施运行并持续改进，景大F艮度增强业主满意、争取起越业主期望。三、管理服务流程图第三章管理服务人员配置为卖现我公司提出的“安全、舒适、列、温聲”的八字服务针，管理机构的设置要体现精干、高效、反应快、行动快的特点；人员当业素质嵩、服务意识强；部门管理而有序、分工合理、庶责明确、管理列住。项目物业管理机构设置：“一全三部”即：总经理办公•耋、家服部、安保部、工程部。一、 管理服务人员配备1、 项目经理办公宣：r共3人）项目经理1名、副经理1名、文员1人。2、 倉服部：r共14人）倉户服务经理1人、倉户服务副经理1人、家服人员4人、绿化保焙员8人。3、 安保部r共25人丿安防监控4人、外包保安21人。4、 工程部（6人）工程技术经理1人、综合维修5人。以上人员配备共计：48人。二、 重妥岗住的任朋赛格条件1、项目经理［歩格条件］年龄F艮定：30~45岁之冋。性别：不F艮。教育程度：大学学历。身体状况：健康，无战疾、无传染病。工作经验：5年以上物业管理经验，2年以上副总经理任取经历。专业知识：具备独立运作物业管理能力，熟悉与字楼、酒店、公寓二种以上管理运作模式，持勅业管理企业经理上岗证及勅业管理师奇格证。项目副经理［歩格条件］年龄F艮定：25~40岁之冋。性别：不F艮。教育程度：大学学历。身体状况：健康，无战疾、无传染病。工作经验：10年以上物业管理经验，2年以上副总经理任取经历。专业知识：具备独立运作物业管理能力，特物业管理企业经理上岗证，了解相关医律知识、及地有关经济政策及法规法令；全而了解北京市房地产、物业管理行业的景新法律、/规，发展趋势以及相关行业的关键信息。倉服部经理［歩格条件］年龄F艮定：28-45岁之冋。性别：不F艮。教育程度：大专以上学历。身体状况：健康，无战疾、无传染病。工作经验：5年以上物业管理工作经验，3年以上经理或副经理任庶经历。专业知识：精通物业医规文件，良好的英语听、说、桢、与能力，特勅业管理企业经理上岗证及勅业助师荷格证。4、 安保部经理［歩格条件］年龄F艮定：28-45岁之冋。性别：男性。教育程度：大专以上学历。身体状为：健康，无战疾、无传染病。工作经验：5年以上涉外数店或大型物业公司安全管理工作经验,3年以上经理或副经理任取经历。专业知识：熟悉相关法律漆规，具有丰富的消防中控管理经验。5、 工程部经理［歩格条件］年龄F艮定：30~40岁之冋。性别：男性。教育程度：大专以上学历，机械专业或电器工程专业。身体状为：健康，无战疾、无传染病。工作经验：5年以上工程管理工作经验，2年以上经理或副经理任职经历。专业知识：精通水、电、空调、靖防、电梯，能够审阅工程图纸。第四章物业管理用房及相对应的管理设施的配备四、物赛装备计划了保证物业公司的服务质量及满足物业管理工作的顺利进行，物业公司将根据接管进度安排物业服务物浇装备，具体情况如下：1、 为保证XX项目顺利接管，我们在进场后将制定开办费费用列项及使用计划。并上艇开发单住审核，并由开发商提供开办费奇金。在开办费串核未果前，我司可先行垫付所需使用的奇会。2、 物业管理合同签定后一到住18万元，用于开办费的先行垫付；3、 接管验收前一开始按计划购置办公、维修工具及其它物卷；4、 人员入场开始办公之前一，相关需求物赍配置到住；5、 如根据顎算餐会不足，我们将申请进行追加。第五章物业管理费用的收支预棗第六章物业管理分项标准与承诺第一节“XX”物业3页目投标文件承诺书根据招标文件家中有关“XX”项目的物业服务女及要求，如我公司的投标文件彼贵接受，我公司承诺：一、 格按贵招标文件及我投标文件实施“XX”物业管理服务和履行我应尽责任；二、 承担我在“XX”3页目投标文件中所述各项管理承诺不能履行的埃律责任和经济责任；三、 我公司将在“XX”3页日的实际物业管理过程中，达到并能够超越“XX”项目技标文件中列明的“物业服务家及要束”各项标准和要求；特此承诺！XX物业管理有F艮公司第二节分项标准与达标措痣物业服务标准一、综合管理1、 依据有关规定，与业主委员会签订规的物业服务合同，各权利义务明确。2、 砍业人员按照有关规定取得相对应的专业培•训合格证书。3、 物业服务素，质量管理、财务管理、档素管理等制度健全。4、 服务人员佩戴标志，服务主动、细致、到，用语丈明。5、 在物业服务部悬挂物业企业饗质证书复印件、物业服务部经理照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。6、 在公共区成显著住置公示24小耐根修，有服务人员接待住户,8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和反诉,水、电、乞等意晅性报修20分钟、其它报修按以约定酎间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及酎通知有关机构，有艇修、维修记录。7、 涉及住户正常生活的物业服务重妾事项，在小区主要出入口、各楼单元门贴通知，履行告知义务。8、 每年第西季度对房屋共用部住及共用设菸设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。9、 对区域违反治安、规划、环保等面次律、£去规的行为，及耐劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。10、 建立各种公共突发性事件（如：靖防、水、电、免、电梯公共卫生、自敍.灾喜等）的处理机制和预素，包括组织机构、人员和其体措痣等，一旦发生突发事件卽能立即卖菸。11、 冬季、雨季、汛前以及重大节假可前进行安全检查。12、 设置意见箝，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。13、 公布公共服务的收支情况。14、 小区显著住置设立公共信息槎，配合街r乡）、社区进行公益性宣传。二、房屋维修养护1、 对房屋共用部住进行可常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。2、 扌艮据房屋卖际使用年F艮，适时检查房屋共用部住的使用状况。如需妥维修，属于小修国的，及酎组织修夏；属于大、中修国或者需要更新改适的，提出艇告与建议，按规定组织实施。3、 每巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其也共用部住的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、 定期巡视房屋共用部住的楼地面、墻而、顶棚等，发现破损及时修补。5、 按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雳规妥求。6、 保持小区各组团、栋及单元r门丿、户标志渚晰。7、 对危及房屋结构安全的行为及耐告知和功阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下•耋。三、共用设痣设备运行及维修养护1、对共用设施设备进行可常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。2、 建立共用设施设备请册挡素r设备台帐丿，有设痣设备的运行、检查、保养、维修记录。3、 制定并执行设施设备襟作规程及保养规。4、 对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修国的，及时组织修复；属于大、中修国或者需要更新改造的，提出板告与建议，按规定组织卖施。5、 属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、秦护、维修和定期检验检测。6、 设备房保持整洁，无鼠專现象。7、 庭院灯、楼道灯损坏及时修复。8、 公共区成的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、请拘1次；雨水、污水管道发生堵表应及时疏通;化粪池请拘每年1次，每季度检查1次，防止外溢r由专业机构负责的除外，但发现问题应及酎通知有关部门丿。9、 有可能危及人身安全的设菸设备有警示标志和防措施。四、电梯服务1、 无人值奇电梯，主梯24小时不冋新运行。2、 在首是候梯厅及轿屈公布值班。3、 蒿峰梯在嵩峰期6：00-8：00、17：00-19：00与主梯同酎运行。4、 电梯出现故障財，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修吋，有备用梯的，用备用梯运行。5、 电梯出现事故，应迅速宿用紧急救援顎紊，组织救助，并报告有关部门。委托其也単住提供电梯维保等服务，与受托单住签订书而协议，明确并监督受托单住落实责任。五、 靖防服务1、 有箔防管理制度。2、 靖防设施有明显标志，定期对旃防设痣进行巡视、检查和维护，并有记录。3、 旃防设痣设备能正常运行，可随时角用；消防通道畅通。4、 每年进行1次旃防训练，相关人员掌握靖防基本知识和技能。5、 发生火情及附报警，并采取必要处理措菸，协助配合消防人员的工作。6、 设有靖防布，备存紧急箔防场赍;监控中心，24小附有专人值守。六、 二次供水管理1、 二次供水设菸设备正贵运行。2、 水编按要求使用紫外线旃毒灯（赛丿，并按规定请冼消毒、水质化验，取得卫生可证，水质符•合生活饮用沢卫生标准，水箝盖上领，钥匙有专人保管。3、襟作人员应取得生活饮用水健康体校合格证。七、 协助维护秩序1、 看护小区共用部住和共用设痣设备。2、 有可能危及人身安全处设有警示标志。3、 封闭的小区，主要出入口有专人24小耐执勤。4、 夜间f22：00-6：00）对服务围重点部核、道路进行1次防检查和巡视，巡查人數为2人，做好记录。八、 诱诂服务1、 小区生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箝，生活ii坂每天请运1次。2、 小区公共清洁区域每可清扫1次。3、 保持电梯轿编请吐卫生。4、 按照有关规定对公共区域进行天鼠、杀史、旃毒活动。5、 在雨、雪天免应及时对小区主路、干路积水、积雪进行清扫。6、 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部住共用设痣设备进行通风、淸洗和靖毒，加强宣传。九、 绿化养护1、 绿化基本充分，无明显襟戴土地。2、 树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无重黄叶、焦叶、春叶；彼啃咬的叶片景重的每株在20%以下；有蛀干專史的株教在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。3、绿篱生长逞型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，及本无朋显的草瓮。4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、瘩棚、侵占等现象；设施无明显的玻损，无较重人为破坏；无绿化生产坟圾。十、停车服务1、 有机动车、非払动车停r存）车管理制度。2、 引导进出小区车辆有序通行。3、 主要道路及停车场有支通标志。4、 小区的机动车辆凭证出入，临耐进入小区的机动车辆进行登记。5、 机动车停放有序，24小时有专人螳视。6、 定期存放的，应签订停车服务协议，明确叹的权利义务。7、 地下停车场照明、给排水、通风等糸统正常运行，各类指示标识清断。8、 交通设痣r道闸、挡车器材、吏通标识）能正常使用。注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。4—、装饰装修服务1、 按照有关规定和《临附管理规约》约定，建立住宅裝饰裝修服务制度。受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单住签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和C主意事项。3、 装修期冋，每夭巡查1次装修菸工现场，有记录。发现影响房屋外呢、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、谪防设施等行为，及时功阻，对拒不改正的应艇告主管部门。4、 装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题重的应艇告主管部门。5、 指定装修垃圾存放点并设有国挡，装修拄埃及耐集中清运、不得外溢。第三节不达标的改进.底和措痣为防止物业管理服务出现不达标或不合格服务对业户造.成的影响，以及所要采取措痣，靖除不合格的原因，防止不达标服务或不合格服务的再发生，特制定本办法和措施。一、 ffl适用于XX物业3页日部各部门及所有员工.二、 庶责1、 各部门经理负责组织调查本部门产生不合格的原因，提出纠正和预防措施，并怂实责任人卖施纠正措施。3页日办负责验证纠正措施的有效性，并将有效的纠正措施纳入体糸进行管理，以预防不达标服务和不合格服务再次发生。三、 程序1、对不达标服务和不合格服务采取的纠正和预防措痣来有服务提供过程、质量记录、部质量审核和业户投诉等。2、质量体糸或服务规引起的不达标服务和不合格服务，由项目办和部门经理综合论证，提出修改意见，呈支项目经理批准后修改，项目办须及酎把修改家传达列其他部门，并保存与此有关的文件和记录。3、 因员工仓身素质引起的不合格，由项目办会同有关部门经理进行人力餐源的调整，由项目办负责安排各部门对员工进行相关课程的焙训，以确保各工作岗住有充足具备餐格的人员提供服务。4、 由服务设施引起的不达标服务和不合格服务，采取的纠正措施包括增加或更换设施，重新选择分承包和对设备进行技术改造等。5、 对出现重的或具有代表性的不达标服务和不合格服务，由项目办按项目经理意见组织有关部门开展专题讨论，对质量冋题进行综合分析，开展质量改进活动。6、 3页日办、部门经理家处仓或安排主管对纠正和预防措痣的卖施过程进行跟踪监控，考察和评价预防措施的正确性和实用性。7、 对纠正和预防措痣的实施过程和结果却要记录，由部门经理向项目办汇拒，而项目办则应把行之有效的纠正和预防措施推荐给其也部门以预防不达标服务和不合格服务再次产生，将效果欠佳的措施在公司部门经理会议上予以通报，以引起其也部门经理的关oio8、 项日办把各部门采取预防措菸的来源、卖菸过程和结果记录、汇集、整理并提交给管理评审。四、质量记录纠正和预防措施在卖施过程中形成的各项报告、总结等。第七奉物业的维修聚护管理，保洁、保安、绿化工作的卖痣紊第一节业主或使用人自用部住提供维修服务的素1、 业主或使用人仓用部住维修服务的报修处理详见：《业主根修管理案》家。2、 业主或使用人匂用部住维修服务需支纳相关服务费用和材料费用；具体价格项目部公示说明，起出公示国的收费项目改能够协商。3、 我物业公司人员在服务过程中如出现服务质量问题，业主或家户能够向家户服务部投诉，要求妥萋解决。4、 家户能够根据匂用部住维修服务的情况角行选择物业公司以外的维修服务人。5、 超越物业公司服务能力的服务项目，物业公司有权不受理，但需要向业主解释淸楚，也可受业主委托寻找具备服务能力的服务商。6、 针对业主.夜用人仓用部住维修服务，我们特提供开展了《特约服务项目》，具体家详见下表。第二节物业管理区域共用设痣设备的维修措菸一、物业共用部住维修维护服务紊1、 定期对物业公司所管辖设施设备进行维护保养，使设备保持良好的技术状态，降低维修成本，延长设备使用寿命，提高经济效葢。工程部按各专业划分，技术人员工作分工定期对设备进行巡视检查，对设备、设施经检查发现的异常情况及时向领导反聴，并按维修程序进行维修。3、工程技工1电工、给排水丿负责一般性的维修工作。4、工程部经理负责维修质量，检查和跟琮，编制设痣大、中修计划O二、 物业共用部位保养与维修制度1、 以预防为主，坚持可常保养与计划维修并重的原则，使用经常处于良好状态。2、 对工程部各专业技术人员要求做列“三好”“西会”和“五定”。“三好”是指用好，修好和管理好重要机电设备。“四会”是工程维修人员对机电设备妥会使用，会保养，会检查，会排除故障。“五定”是指工程技术人员对设备的淸洁、润滑，维修妥做列定量、定人、定皮、定时和定质。3、 工程部实行专业人员维修与使用襟作人修理相结合。以专业修理为主，同酎由工程部办公全协调其它技术人员相互配合的原则，共同体作完成修理任务。4、 由工程部各专业技术主管制度科学的保养规程设备维修后要认真埴写设备维修登记卡，合理制定维修计划。5、 修旧利废，合理更訝，降低设备维修费用，发挥设备最大潜能、提嵩经济效葢。三、 庶责1、工程部经理负责制定本项目所有公用设备设菸的《年度保养维修工作计划》，并监督、指导和检查各专业分管的公用设备设施的管理、运行和维护保养情况，并组织实施维修保养计划工作。四、 程序1、 公共设备设菸的接管验收(1丿在进行公共设备设痣接管验收前，由3页日经理组织成立接管验收小组。接管验收小组负责按设备设施的使用说明书和相关赍料对接管设备进行验收。对达不列要求的，应通知相关单佐F艮期整改。设备设施的接•管由工程部和相关部门与移矣单住办理相对应手续，相关赛料由工程部整理，史卷料童归档。2、 公共设备设菸的台帐的管理nj设备设施的登记建帐：设备设痣正式接管后，由公司工程部和相关部门进行清点，并在《设备设痣管理台帐》上登记。(2)设备的分类编号：由工程部根据设备对物业服务的重要性进行分类，并按类别编号。编号式为：I级设备：如生活水泵、清防水泉、稳压泉、,压柜、变压器、低压配电柜、闭路糸统、通讥糸统等。编号为：I□□□□I级设备设备编号II级设备：如空调主机、发电机、监控糸统、冷却糸统等。编号为：n□□□□II级设备设备编号m级设备：除I级、II级以外的所有设备。如电表箝、旃防灯、公共照明糸统、绿化设施、停车场设备等。编号为：in□□□□m级设备设备编号工程部负责按照PM4.8-01《公共设痣和服务过程标択管理程序》对设备设痣进行标択，瑟挂标识卡、规定设备责任人，并在《设备设施管理台怅》上进行登记。设备技术费料的归档管理：公司資料室保存一份《设备设施管理台怅》和重妥设备设施技术卷料。设备设痣的运行ru所有设备设施由工程部专业人员进行运行襟作,填写相对应的设备设痣运行记录。(2)操作人员必须进行上岗前的焙训，确保•拿握设备设痣的操作埃，对有规定的特殊工种，妥求擦作人员持有相对应的上岗证或操作证可上岗。f3)工程部对复杂的和重要的设备设痣制定了相对应的操作规程，并妥求擦作人员格按相关规定执行。支、配电室的运行按《支、配电蜜管理规定》、《变、配电全值见管理规定》执行。低压配电柜、控制柜的保养按《低压配电柜保养规程》、《控制柜保养规定》执行。干式变压赛的保养按《干式变压赛保养规定》执行。电乞设备设施的维修按《电乞维修规定》执行。C8J机房的管理按《机房人员工作制度》执行。（9）消防监控糸统的管理按《靖防监控机房工作制度》执行。C10J公共建筑设菸的维修、保养按《公共建筑设菸的维修、保养规定》执行。C11J设备设施运行时，各专业值班人员的管理按《支、接班管理规定》。（12J公共天线糸统的维修保养按《公共天线糸统维修保养管理规程》执行。（13丿氏车道闸的管理按《戻车道闸定期保养规定》执行。”4）水泵房的管理按《水泉房管理规定》、《水泵定期保养规定》执行。（15丿娱乐设菸的管理按《娱乐设菸管理规定》执行。4、设备设痣的检查、保养和维修（1J设备设痣的检查1J各专业人员每一次巡视检查设备设痣状态，并对发现的问题及时进行处.理和记录。2）工程部各专业检查人员每天些视责任国的设备设菸，根据不同的设备对分管的设备设施进行检查，并埴写相对应的设备设痣检查记录。3J设备责任人在巡视时对发现的问题及时进行处理和记录，无法处理的问题必须当目上板工程部经理，由工程部经理进行处理。4）工程部经理每不定期对各专业所辖的设备设菸进行折查，对发现的冋题及酎进行处理和记录。（2）设备设痣的保养1J工程部各专业主管扌艮据本年度所管设备设施使用情况和保秦状态等卖际情况，于每年12月中旬制定好所辖公用设备设痣的《年度保赤维修工作计划》，支工程部经理申核。2） 工程部经理扌艮据各专业主管上报的《年度保养维修工作计划》，对计划进行审核和汇总，A12月底制定出公司所有公用设备设施的《年度保养维修工作计划》，景后报总经理•串批。3J工程部经理根据总经理申批的《年度保泰维修工作计划》卖痣计划，并监督、指导和检查各专业分管的公用设备设施的管理、运行和维护保养情况。4） 中保、中修计划由设备设施主管于中保、中修前二十天根据设痣的卖际情况进行制定，中保中修计划艇工程部经理审核，景后板忌经理审批。5） 工程部经理根据审批后的中保和中修计划，监督安排各专业主管实施，并填写PM4.9-12-F3《设备设痣维护保养记录表》。f3）设备设痣的维修1J当发现设备设痣损坏，专业主管必须及时进行维修，琪写《设备设施维修记录》。2丿重大应向专业主管报告，并及耐通知工程部经理现场指导。3） 对于本单住无盛解决的维修3页目，需要外包附，外包维修服务的选择具体按《采购管理程序》执行。（4）设备设菸的报废1J对于无格修复的设备设痣，由工程部主管埴写《设备设施报废中请表》，经部门经理同意后，上版总经理批准后可报废。2J工程部同耐应在设备档素中注明报废可期，并封存该设备档<oC5J设备设痣房的管理1J设备设痣房值班人负责每可作好房清捨卫生。2）设备设痣房禁烟火，禁堆放易燃易爆品及管理无关的物品，做好谪防工作。3J设备设施房的标识按《公共设施和服务过程标识管理程序》执行。4丿设备设痣房的支、接班管理按《支、接班管理规定》执行。5）配电房、水泵房的管理分别按《变、配电•安管理规定》、《水泵房管理规定》执行。第三节业主、使用人裝饰、装修物业的管理措施1、 目的为保障业户合医权益，保持所辖区域环境整洁、安定，规施工管理，减少因施工而导致的投诉产生，促进物业保值增值。ffl适用于发展商、物业管理公司、业户等在所辖区域的各种所建、改建、装饰广告、临建工程。包括•耋外装修；•耋外园林绿化；市政管道工程；各种土建、水暖、电乌、天然气工程；电视…电讯、保安监控糸统工程；•耋外展示工程；大型歌舞脱会筹备工程等。3,取责3.1倉服部是裝修管理的第一归口管理部门，负责装修申请手续办理、相关费用收取、施工证件办理、施工挡亲建立、目常装修巡.检、连_章施工处理及业户役诉处理等工作。家服部经理负责受理业户装修申请，向业户解释关于装修管理的相关规定，并联糸工程部经理对装修嗪进行审枇，收取装修保证金等费用交公司财务部，协助工程部处理违章施工，并妥善处.理业户投诉。家服部装修管理员负责每夭对装修户童外的装修项目、现场环境进行检查巡视，发现问题及时处理，以减少违章施工、业户投诉的产生。家服部装修管理员负责监督装修户皇外环境是否符合园区卫生标准，装修垃圾是否能够及时处理，如发现违章，应立既进行处理。家服部值况员负责按照规定制作施工人员与施工车辆的施工证，协调工程部、保安队对违章菸工进行处理，并跟进处理结果。3.2工程部是装修管理的第二归口管理部门，负责装修项目审批、施工图纸会串、违章施工处理、装修结果验收等工作。工程部经理负责审批装修亲（含痣工图纸丿，向业户进行工程支底（厶庭院夭然乞、给排水管网情况等），对违奉菸工进行处理，会同家服部经理处理业户投诉，安排各专业人员对装修结果进行验收。工程部各专业人员服砍部门经理调造，对装修户进行管理、专业检查验收等工作。3.3家服部是装修管理的辅助管理部门，负责痣工人员、施工车辆的管理，施工现场的雙检，施工现场遮环境卫生的清洁管理，及时排除不安全因素及火险隐患，确保施工顺利、安全进行。3.4保安队各门岗负责痣工人员、痣工车辆的出入管理。保安队巡反岗负责园区施工人员、施工车辆的施工管理，对施工现场进行目常巡检，发现违章情况及时处理，并与家服部联糸，持续跟进违章处理结果。3.5倉服部负责园区菸工现场攻环境卫生的清捨管理，格监控、制止施工蚊圾的遗撤、倾倒。3.6家服人员负责向业户提供准确、有效的各类竣工图《如平面图、制而图、立面图、管线图等丿，接管装修竣工楷紊并妥尋永久保管。第四节程序4.1业主装修4.1.1业主装修手续办理4.1.1.1业主巳办妥入伏手续，须在装修进场前至少提前七天向物业公司提出装修申请。4.1.1.2业主r或其书而委托人丿办理装修手续时，家服部应提供以下秦料给业主：⑴提供给该业主房屋的各类竣工图纹1套，包括：各屋建銃平而图、各是结构平而图、各是给排沢平而图、各是空调糸统风道图。(2)各是强电、翁电糸统平面图。(3)各割而图f1-1.2・2、3-3.4-4丿（4）基础详图C5J庭院管冋平面图C6J文件赛料：《装修管理细则》1份表格《装修申请表》2份r空匂，由业主填写）表格《车辆通行申请表》1份r空匂，由施工负责人埴写丿表格《菸工人员登记表》1份r空匂，由施工负责人埴写丿协议《痣工管理协议书》2份r空匂，由业主r或其书面委托人人施工负责人与物业公司家户服务部共同签订）表格《裝修缴款通知単》1份（由宏户服务部经理或值戒经理填与具体应缴费用明细后夹给业主丿痣工人员一寸照片2、身份证复印件1份4.1.1.3装修户应向物业公司通支一式四套比例1：50或L100的设计图。并在图纸上说明所需的技术賛料，特别是更改了购房耐原有设计之处更须标明，以便物业公司可后为装修户提供尽可能快捷准确的服务。以下为所需递.交的图纸：1J各层平而设计图2）各层照明平面图3丿各层插座平面图4丿各层给排水平面图5J各是空调风道平面图6）强电糸统图7J弱电糸统设计说明8J庭院构筑物及增加的管道设置图4.1.1.4家服部经理或值班经理收取该业户相关费用，支公司财务部。4.1.1.5家服部经理通知工程部经理会同相关专业人员与业户一起进行施工索会串：1）工程部负责•串核菸工泰（舍痣工图纸）是否符合本程序之相关规定，对违反规定的装修农业主及施工单住应予以整改。1J家服部负责申核痣工人员身份、痣工単住装修斉质证明等情况是否符合本程序规定，核准业主或其书而委托人、施工负责人联糸及联糸式。4.1.1.6施工紊如符合本程序及其细则规定，工程部经理和家服部经理可即时予以答复，签字确认后即可办理进场手续。工程部经理与赛服部经理须在《装修申请表》上签字确认，并提出相对应意见，如须由业主、施工单住、物业公司共同确认磋商的问题，需经三一玫通过后能执行。4.1.1.7施工紊如不符合本程序及其细则规定，一般在业主提出书而申请七天由项目部给予明确答其。其程序是：工程部经理或赛服部经理向业主做妥善解释和细致的功导工作；并将结果向项目经理板4；研充出结果后由工程部经理或家服部经理予以答复。4.1.1.8倉服部确认该户的《装修申请表》是否批准、《菸工管理协议书》是否签订、各项费用是否缴清，然后可发放：1） 痣工人员“痣工证”（参见文件《痣工人员管理办志》）,该证必须佩帯于施工人员前胸明显住置，一人一证；2） 痣工车辆“痣工证”（参见文件《出入车辆管理办志》）,该证必须放置于施工车辆驾驶童左前玻璃侧明显住置，一车一证；3j菸工単住“菸工可证”r见样票丿，该证必须放置在施工现场入口处明显住置，一户一证。4J菸工単住领用的所有证件不得伪造、丢失、借用、破损、弄污、涂女、延期使用等，如要更换、新增，须到家户服务部办理。4.1.1.9倉服部须埴写《痣工进场通知单》r一式三份，第一联存庶J,玫工程部经理（第二联人保安队队长（第三联丿各一份，开始进行施工管理。4.1.2业主装修菸工管理4.1.2.1痣工期F艮：楼宇施工附冋应控制在60天。厶需延期必须办理延期手续，史纳延期费用。4.1.2.2痣工附冋：1J一至五8：30-19：00,中午12：00-14：00禁噪音痣工2J六至可9：00-19：00,中午12：00-15：00禁噪音痣工4.1.2.3噪音菸工家：1J凿、畝、打、钻墻体、地而等2）钻、切、割、打金属物3丿用电锯等工具改料4J用打磨机等工具修料5J其它菸工噪音（包括人员噪音丿4.1.2.4工程部经理将倉服部发出《施工进场通知单》夹给装修管理员，由其建立该户《施工管理巡视检查记录》，开始进行目常施工巡检工作：1J每天须对装修户进行1・2次巡检，按照《北清家园小区装修管理细则》规定，在《施工管理雙视检查记录》中进行记录。2J当发现无明确规定的新情况时，应立卽报告工程部经理，以征求管理意见，并在《施工管理雙视检查记录》中进行详细记录。3J监督痣工人员按章操作，保障业主利葢，减少因违章痣工圳起的投诉产生。4J监督菸工单住申报的痣工家，对超过申报国但不属逝章的女，装修管理员应通知业主增报装修项目，按照4.1.1程序处理；对属于违奉痣工的家则按照4.1.3程序处理。4.1.2.5家服部经理将《菸工进场通知単》交给当戒警卫队长，开始进行巡检：1J当班队长、各巡之岗应随耐注重所辖区域装修户情况，按照«XX小区社区装修管理细则》规定，将检查到的情况在《交接成记录表》中进行记录。2J当发现无明确规定的訝情况附，应立卽报告家服部值斑经理，以征求管理意见，并在《交接况记录表》中进行记录。3丿当发现属于逝反施工管理的情兄，应按M4.1.3程序处理。4丿保安队长应及財将当班发现的情况报告家服部值班经理，以确保问题及时解决。4.1.3业主违奉裝修处理程序4.1.3.1违章行为分类：1J彼制止可立卽纠正的违章行为，如：逝反装修时间、痣工人员管理规定等2） 愛成损坏的违.章行为，如：对小区公共设痣、设备愛成损坏、施工引起边业户投诉的行为等。3） 破坏园区格局或形成隐患的违章行为，厶：改变建笼物外呃、违章搭建、变更房屋功能、破坏承重墻体等。4.1.3.2当发现彼制止可立即纠正的违奉行为时，管理人员（能够是保安员、装修管理员、保洁员及公司任一员工）：1J应立卽出面制止，有礼貌地对违章人员进行教育，并帶助违章人员及时纠正违章行为。2）如果违章人员相不改正，态度恶劣，管理人员可选择以下式处理：a不与之争吵，代其纠正违奉行为，如：拾起彼违章人员卷弄的烟头、纸屑等。b所有人员均可向家户服务部汇报，由家户服务部协调处理。c保安员应向保安队长汇报，由其出面协调处理。d装修管理员应向工程部经理汇报，征求管理意见后协调处理。4.1.3.3当发现遂成破坏的逝章行为时，管理人员应请违章人员到家户服务部处理，由装修管理员发《违章通知单》，经工程部经理批准后，按以下式处理：1J若违章人员旬愿承担维修责任的，请其到家服部支纳维修保证金。维修保证金以抑金形式支付，待违章人员将破坏部分恢复原状或按妥求瓯工后，经装修管理员或工程部经理验收合格，赛服部可全额退还保证会。维修保证会金额应高于实际维修费用20%・50%。处理结果须在《违章通知単》中进行记录。2）若违章人员愿意支付赔棲金的，由工程部经理或倉服部经理估算赌棲金额，并安排维修人员及时维修，并在《违章通知单》中进行记录。赔悽金额可现金支付，也可从装修押金中扣除（须施工负责人书而确认丿，如赔棲金额超过装修押会时，须补支装修押金，赛服部耍保证装修抑金金额足以支付赌棲金额。3J若违章对其也业户愛成损坏或影响吋，家服部应出而协调相关赔棲事宜，以妥善鮮决问题，缓和卯里关糸。4.1.3.4当发现破坏园区格局或形成隐患的违奉行为耐，管理人员应立即通知（也可通过家服部通知，但要追溯丿装修管理员或工程部经理到现场处理，对于此类装修行为，装修管理员须埴写《违章通知单》，经工程部经理批准后发给违章人员，能够：1J责令停工2J责令恢复原状或按要求返工3丿扣留或没收“痣工证”，禁止痣工人员与施工车辆进场4丿扣留或没收工具5丿赔悽经济损失6） 人民币伍仟元fF5000.00J以下逝约会。7） 1・7项可同时并处。4.1.3.5如果菸工単住相不整改，由工程部经理知会倉服部经理与业主或其书而委托人联络，以妥尋解决冋题。在处理违章装修期间，应控制该行为围继续扩大升级，但要注意避免矛盾激化。4.1.3.6如遇问题升级吋，家服部经理、工程部经理应与业主进一步磋商，直至景后以项目经理管理意见为准。4.1.3.7天8：30的家服部晨会上，各部门应将所拿握的违章装修情况进行通报，确保工程部经理、赛服部经理、保安队长掌握的情况统一、完整、正确。4.1.4业主装修竣工验收4.1.4.1业主装修完工后，通知倉户服务部，支回所有“痣工证”。4.1.4.2户服务部埴写《装修退款通知単》，办理退款手续。4.1.5业主装修挡素的建立与保管4.1.5.1倉服部负责建立该户装修挡素，包括：1） 《装修申请表》2） 《菸工管理协议书》3） 《车辆通行申请表》4） 《菸工人员登记表》5） 《装修缴款通知单》6） 《菸工进场通知单》7）《装修退款通知単》8丿关于史章施工的情况报告及处理经过、《违章菸工处理通知単》9)施工単住提供的装修竣工图纸、秦料io；痣工单住提供的所选用建材的说明书、质量保证书r或产品合格证书人保修卡等相关養料4.1.5.2装修结束后，倉服部将该户装修竣工档素全部转办公蜜奇料童妥萋永久性保管。4.2物业管理公司施工4.2.1园区公共部分功能的物业菸工，报园区业主委员会审批。4.2.2本项日权F艮国的园区物业维护痣工，报项目经理电批。4.2.3施工管理同4.1程序和丈件《XX小区装修管理细则》相关规定。第五节物业管理区域环境请诂保焙紊一、 人员的培训(1)员工八职壕训：企业丈化培训、企业制度焙训、员工手册嬉训(2)员工专业技能的嬉训：专业理论知択的焙训、卖际捺作的嬉训二、 工作标准：1、根据招标文件家要求，达到并超越文件对保洁服务标准的要求。三、 操作流程：1、公共区域：(1丿保洁员上岗后，旬上至下、由里至外开始保格工作。请理ii圾、请扫、擦拭后将公共区硬质地而用丰湿拖布擦净、风干。以上保格工作完成后，开始进行推尘工作。仔细擦拭所有标识、清火栓等，对扶手、玻璃、镜面等，需按襟作标准进行擦拭和检查，循环反复。2、设备管理：nj保焙使用主要机械、工具、物耗品控制，由保格领班负责并保管;由保洁主管和领班负责安排使用和调配等，具体负责监督抛光、清洗等工作；保焙主管负责监督、指导保焙员工按使用说明安全、正确的使用机械，如吸尘器和地而诱洗机、抛光机，避免人员、机械工具的意外伤害、损坏；払械工具在夜用中发现故障要及时报工程修理，工程不能修理的，根家户服务部联糸厂家修理；设备使用完毕后保格干净，由保焙领斑检查是否正常，完好入埠保管，如果有问题要及时报修。四、工具管理：ru保洁工具(如水桶、墩布、毛巾、扫竹、簸箕、竹夹子等)由保诘主管负责申领并由领斑发放给保洁员，由保洁员在《保洁用品领用单》上签字、领取；保格工具由保格员分别负责保管，爱护、合理使用，每天使用后收于工具间；保格员应妥善使用、保管保焙工具，如意外损坏或正帯损耗，妥报告主管或领斑并说明原因，申领新的工具需妥以旧换新。五、 用品管理：(1丿领保洁用品如格加利、请洁利等可耗品，每月由保格主管按计划和卖际使用情况中领一次；巳领回的保捨用品由领班负责建帐、保管、发放、监督使用情况；保格员按实际箔耗情为，及耐到保格领班处领取以保证使用，并且领用酎在《保洁用品领用单》上签字、领取；保诂员在保证卫生质量的前提下，注意节约使用保洁类用品；C5J厶果有在业委会处领取的物品、洗手液等物品，指定专人负责登记后领取；同时定期汇报.物品使用情况；对从业委会领用物品提前提出使用數量、质量建议。六、 检查制度：f1J每天由保洁主管进行巡视检查工作，并做好检查记录；每由保格主管进行检查工作汇总；保洁领导针对成绩及不足做相关的评价；公司人事和财务部门对员工浮动和奖会的评定依据核实；C5J每月由公司进行工作抽查，并根据每个月所有检查记录和工作评定，发放薪金敖额；不定期由公司各项目主管级人员进行工作互查和夹流工作，用以提嵩和史流工作经验，并找出工作不足，加以改进。每年由项目部对所有保洁工作进行全面评估;定期由上级单住和项q部进行不定期保格工作检查和抽查。七、特珠情况处理：1、 雨雪风沙天乞：ru由主管和领班提早和随耐留意各而的夭乞预报，遇天气变化时及时做好各项准备工作；当雨雪风沙来临时，要先在进。明显的住置放上“小心地滑”的指示牌，并在大堂的主要出入口铺上防滑地胶地毯；随附进行巡回保洁作业；C4J及財协助业委会作好临时性调浪工作，如帶助发放雨伞泰、程蚕等。停水、停电：nj遇突然停水、停包，各岗住保格人员不要慌，应先确保匂身安全；服从业委会领导统一安排，根据情况完成力所能及的工作如、、地而牵尘，设施擦拭等；待水、电恢复正常后继续未完成的保格工作。3、大型活动：C1J厶有大型活动，要视情兄和业委会要束提前增派保洁人员；计划和做好大型活动开始前的卫生保焙工作，包括座椅的擦拭，相关设施、设备的擦拭等；在活动结束后，及时请除废弃物、垃圾等，彻底保格现场卫生；捡到倉人遗留的物品要立卽上支3页目部前台或业委会。4、警务情况：(1丿在工作中遏到警务情为，首先确保有身安全，及时向公司领导及业委会领导通报；(2)协助调查处理和善后工作。八、行为规：1、 保格员上岗附要统一着裝，正确佩帯名牌；2、 保持仪家仪表和服装的整碧；3、 爱护公物，合理使用保焙用品；4、 有嵩度的责任心，保格工作和史理事情要快，解决问题要初底，超出庶责围的工作应及时向主管汇根；5、 上岗前十分钟，做好一切准备工作；6、 匂觉遵.奇业委会各3页舰奉制度；7、 不久到、不早退.，不火声喳哗；8、 坚守工作岗住，杜绝串岗、空岗现象；9、 不利用工作之便谋取私利；10、放于对违反规章制度的行为进行功阻和制止；11、 保洁服务工作热情列；12、 服从上级的指挥，认真完成好保洁工作的各项任务；13、 遇到个别问题必须协调解决，不打架、骂街，更不侮辱也人;14、 格遵奇请假制度，有事提前请假，经批准后可寓岗；15、 认真学习专业技术，努力提嵩工作水平；16、 工作期间不得•吃东西、抽烟、喝酒；17、 非工作耐冋，不得进入工作区域；18、 及附记录和汇报工作情况；19、 &主窓节约用水、用电；20、 不得撞匂使用倉用物品和设施；21、 上岗和下见前，作好支接班工作。九、安全管理规定：1、 在保格工作中，要贯彻安全工作的“紧外松，安全第一，搞好服务”的原则，做好防葢、防火、防事故嬉训工作；2、 保格人员在进行工作吋，要厶卖填写工作记录；3、 对重要区域和重要工作，必须在领导带领下进行；4、 做卫生工作附，必须坚持“做一间，开一冋，完一冋，锁一间”的工作原则；5、 保格人员必须时刻掌握责任区的各类情况；6、 熟悉和了解常用、简单的天火落和知识；7、 熟悉和了解XX小区的各项设备设施的安全襟作规定；8、 熟悉和了解XX小区的各项保洁虑和联络；9、 熟悉和了解XX小区各区域选生路线；10、 保洁工作中格加强对各类房门钥匙管理；11、 保捨服务和管理人员所领用的钥匙要随身捞帯，不能转借也人；12、 妥格执行钥匙的领取手续，并将记录存挡；13、 对工作区域，发现的可疑人要协助进行盘问或引导，并向物业汇板；14、 发现犯罪行为，在确保仓身安全的前期下和采取必要的措菸，并艇物业，协助予以制止；15、 凡被开除、辞退.的原员工，一律不准进入本XX小区和工作区域；16、 保泳服务人员进行保洁、服务工作附，如发现易燃、易爆等可疑物品，应立卽报主管领导或XX小区负责人。十、钥匙管理规定：1、 保焙服务的钥匙领用，必须符合有关XX小区安全规定和保格公司的具体工作要求；2、 保焙工作的钥匙管理将本着格、卖用的原则进行管理和使用；3、 在确保XX小区安全的前提下，对进入办公区及规定相关区域的钥匙，必须按计划或有负责人在场登记；4、 有XX小区负责人的明确签字确认后，可领取；5、 钥匙必须按附归还；6、如因工作原因延时钥匙归还，在有确认前提下，必须有钥匙管理人员的认可；7、 钥匙的领用、归还，必须由本人在场；8、 必须有钥匙发放管理人员在场，叹进行支、还钥匙，同酎必须玫签字确认；9、 钥匙的领用，必须按要求彖，注朋规定的家、可期、领还时间、工作住置、中请部门或组别、教量等；10、 特殊情况在备演中写请；11、 正常工作期间如有工作人员、来宾、领导、同事进出，有本人签字确认；12、 XX小区的钥匙不论是机械式或包子式的，均需由携帯人随身保管；13、 不得外借钥匙；14、 因个人原因愛成卷失、损坏和其它影响的人员，应承担全部责任，将彼处以处分、过失、开除，性质重的将交安保部门处理。十一、特约服务项目畚1、约服务工作情为说明：特约服务主要指为为业主提供皇保洁，即采取市场有棲服务式进行。nj这能够为业主提供整体的及耐、有效、保质保量等服务工作，同时景大F艮度的保障业主和安全工作要求、节省费用，充分发挥业主硬件资源和专业物业公司优势。C2J有棲服务工作，需求量虽有F艮，但却适用于业主临时性和长期性工作畚。2、 保格服务特点：业主具有特殊和标准改重意义的重妥性，,耋工作条件与当今市场运做式不同，在业主正常使用酎间不能有普通和简单的保诘人员打扰,这就需要在业主约定或计划期间完成专业保洁作业。物业公司在保障专业保洁工作标准的同酎，根据自身经验突出重点，把室的业主保站工作安全性作为重点。业主房间、卫生冋、厨房、会家厅、书房、专业用房等，有嵩挡次的家具、硬件设施，这就要求室保洁工作的水平与星级酒店家房保洁服务标准相同，这些正是发挥本项目专业经验的长处，充分满足业主的需求。特约保洁服务费用顼算标准：根据小区卖际情况和所有业主需求，艇价采取市场有棲服务式：第六节物业管理区域公共秩序维护泰和岗住责任描述家服部负责物业管理区域公共秩序维护的管理。为维护小区的治安环境，建立一支训练有素、快速及应、集安全防护、管理服务功能于一体的保安队任，确保保安工作规进行，确保所辖区域安全，特制定本案。一、人员编制园区出入口2个2X4X2需要16人园区及车住些视24小附2X2需要4人中控耋24小耐1X4需要4人4.保安公司管理人员1人二、 以上需外聘保安21人，部员工4人，共需25人。三、 岗住取责描述3.1项目副经理3.1.1直接向项目经理负责。3.1.2负责公司及园区的安全管理工作r包括靖防管理）。3.1.3负责园区整体环境清捨卫生的管理。3.1.4负责处理园区发生的紧急、突发事件、重大刑事案件和火灾事故等。3.1.5负责制定部门各岗住取责。3.1.6负责制定保安队工作计划及工作目标。3.1.7负责全面管理保安队可常工作事务。3.1.8负责向本部门正确传达上级指示。3.1.9负责主持本部门例会和各项工作会议。3.1.10负责协调项日各部门与保安队之冋的关糸。3.1.11负责组织本部人员进行相关知识的焙训。3.1.12负责保安队人员考核工作。3.2保安队长3.2.1直接向项目副经理负责。3.2.2负责协助项q副经理开展工作。3.2.3负责保安工作计划的组织实施。3.2.4负责编制各队值勤排斑表及可常考勤工作的管理。3.2.5负责在每一早8：00＜收集整理上各队工作记录，包括：各保安人员请假单、版刊分发r签发丿表、车辆进出表、外来车辆确认单、各岗交接斑记录表、各岗工作记录表、考勤、排成表，并做好封而，装订成册。3.2.6负责检查、监督警卫值打情况，并记录，及时处理当班发生事务。3.2.7负责组织所属各分队的业务焙训和军事训练工作。3.2.8负责按附召开队务会议，及时传达上级指示，研究提出贯初意见，并组织塩实。3.2.9负责协助部门经理、3页目办、项目经理处理紧急事件、重大质量事故等。3.2.10负责所属分队的保安器材的管理工作。3.2.11熟悉各岗住取责，•拿握园区治安、靖防工作规律及重点。3.2.12负责保安队的务管理工作。3.3保安员3.3.1上岗佩戴要统一，仪态整步调齐3.3.2丈明服务讲礼貌，见人说话先故礼3.3.3提嵩警惕防盗抢，处罪分子设法擒3.3.4熟记任务和程序，勤延勤索我园区3.3.5掌握靖防各赛材，遇到火灾会处理3.3.6爱护公物和设备，设菸财物不可移3.3.7执勤期间大小事，做好记录和笑记3.3.8遏列突发重大事，及时报告争第一3.3.9准耐接见不久到，不误不漏不腰觉3.3.10执勤精神又抖檄，认真负责每一秒3.3.11执行任务抓疑处，有权拉送不审押3.3.12发生事件保现场，保护证据靠大家3.3.13出入园区人车物，按照规定必验查3.3.14如遇.罪犯不服制，正当防卫适度怜3.3.15违反治安条例事，劝阻教育不处罚3.4门岗取责责任区域：小区两个大门、其他各临时出入口3.4.1负责过往人员、来访人员及出入车辆的检查和管理。3.4.2熟悉园区各种证件及使用规定，格查验进入园区人员证件及时与中控史联络，并认真记录，劝阻未经批准的人员在园区进行参呢、采访、摄影等活动。禁止各种河散人员精神病人、醉酒者、乞丐、商贩、推销人员及衣冠不整者进入园区，对可鈍人员主动查问并艇告队长。3.4.3熟悉园区别墅布局，入住情况，熟忿靖防赛材，消防检，井住置以及使用埃。3.4.4对携物外出人员（大宗物品丿格查验所捞物品、《物卷放行条》，必要酎与中控•耋、业主或相对应部门核对无误后可放行并认真记录。3.4.5了解掌握园区住户的基本情况，掌握住户的活动规律。3.4.6发现住户宠物跑出户门时，采取相对应措施制止，并通知相关部门，与业主取得联糸。3.4.7维护岗住获序，有效跪导车辆，确保道路畅通。3.4.8监护门岗围外国墻草坪，禁止闲杂人员翻越国程或损坏草坪绿地设痣。3.4.9监督门外禁停路段车辆停故情况，必要財可通.过倉服部经理通知交通管理部门出而整治、清理违章车辆。3.4.10发现紧急事故，立卽用对讲机上报队长、主管、中控宣,并通知相对应岗住部门，坚守岗住，杜绝新岗、脱岗、缺岗等情况出现。3.4.11负责岗住各种灯具、设备设施的开宠和关闭时冋。各项管理规定，文明值勤，不新提嵩服务质量。注旗杆、旗帜情兄，及时汇报。3.4.14负责为倉户提供代叫出租车服务。（适用于门岗丿3.4.15负责施工人员进场、施工车辆进场管理控制。（适用于门岗丿3.5巡逻.岗责任区域：楼宇巡反及园区其它部住。3.5.1熟悉岗住围楼宇布局，熟悉靖防赛材箝、靖防检、消防井的住置及使用法。3.5.2熟记园区各种证件及使用规定，劝阻未经批准人员在园区进行参呢，采访、扱影，对可疑人员主动查问并艇告一级，如遇.政府新闻单住采访A即通知项目办。3.5.3对携物外出人员r大宗物品丿进行善意盘问，有必要耐与业主及相关部门联络，核对无误可放行。3.5.4了解拿握责任区域住户基本情况及有关住户的特殊习惯。3.5.5发现住户宠物跑出来附，要采取相对应措施制止并通知住户处理。3.5.6螳查各部门及每幢楼宇、检查未入住的楼宇的门窗是否锁好，及酎发现不安全隐患。3.5.7巡.查住户停泊车住、发现削、蹭、破损等异常现象，及附做好记录，并上版队长。3.5.8负责引导访倉车辆敝护车辆、警用车辆进出。3.5.9监控痣工人员、车辆对装修房屋进行检查，发现电焊及使用啧灯等，核对操作人员、监理人员姐名，具备有效的天火器及相对应教量，并对施工现场的卫生状况提出要求。3.5.10遇有住户举行活动耍疏导车辆，车辆按指定住置停放。3.5.11发现紧急事故时，立即用对讲払报告队长，并通知相对应岗住、中控•耋，及时赶赴现场进行协助。3.5.12巡查门岗各种灯具、园区的地灯、喷泉开宠和关闭时冋，注意无入住房间的灯及业主国栅灯的破损并做好记录，上报中控全。3.5.13巡视人工湖、监控施工人员各种违纪现象，对公用设施的损坏及酎上版队长、中控•耋。3.5.14螳视装修户的房屋改建及时上扌艮队长、中控室。3.5.15对园区苹坪进行看护，发现踩踏草坪人员，进行有礼貌的劝阻。3.5.16每月对园区的靖防设备进行检查并做好记录。3.5.17保持公用道路的来去车辆的畅通。3.6后勤队员3.6.1作好采购物品的抽检验货，对发现的假的、变质货品立卽遮货。3.6.2作好水、电、乞节约工作。3.6.3保障各餐做到准时准点，在购买耐应考虑大多数人口味，在价格质量上做列景优。3.6.4做好食堂卫生，避免食物中毒现象发生，做到重地无关人员不随便进出，领好门窗，避免出现投毒现象。3.6.5每天请冼厕所、洗戲冋卫生。3.6.6做好洗衣机、自行车、热水赛保养。3.6.7做好各种物査、物品的台帐及管理工作。3.6.8对每餐合理安排为、菜、蛋的调利，做到每六、可有水果。3.6.9对驻地围环境卫生，进行请理，整修，做到不影响园区整体形象。3.6.10加强肉迅人员物品管理，责任探卖到人，与庠房、倉服部做好相对应的工作。五支下菜谱，顼算及本工作可报，下工作计划。购庠存要及財充分，无过剩积压浪费和短缺。3.6.13每月上报队长月采购単。四、公共秩序维护泰4.1痣工人员管理规定4.1.1所有进入园区的痣工人员，必须先到倉服部办理“临耐出入证”，凭此证出入园区。“临时出入证”办理法如下：1J交纳两一寸免冠相片和有效身份证复印件2）支纳菸工人员“临时出入证”押金100元/、工本费10元/,家服部开据收软收据。3J如临时无相片又确需办理证件者，倉户服务部应在证件上注明“与身份证同时使用”字样。“临附出入证”按照不同工作国、有效期F艮分为不同颜色：1J黄色：家庭户装修菸工人员2丿粉色：绿化队痣工人员3丿红色：地产公司委托工程痣工人员4丿蓝色：物业公司委托工程痣工人员5J匂色：紧急工程施工人员4.1.4进入园区的痣工人员必须佩帯“临时出入证”于胸口住置，以便保安人员随酎检查。4.1.5一至五8：30（六至«9：00J痣工人员统一次指定大门进入园区。指定大门保安凭赛户服务部签发的有效“临財出入证”放行。在检查“临时出入证”吋，应认真核对出入证相片、姓名、房号、施工有效期及公司公章。如无相片，该证必须与身份证同时使用。4.1.6施工人员需从指定的出入门出入。4.1.7每天19：00施工人员必须结束菸工，寓开园区，巡逻.岗每夭准时清场。4.1.8因特殊情久须留宿的菸工人员必须到倉服部中办留宿登记手续，交纳留宿押金，经批准后可芻宿，该人员“临时出入证”上须注明“可留宿”标択及有效期F艮。留宿施工人员仅F艮于在装修户活动，不得在园区户外公共场所活动。留宿三天以上者，需列派出所申报临酎户口，服从关于临时人员的相关管理规定。4.1.9些逻.岗负责对菸工人员进行可常检查监控，厶发现逝奉痣工、无证施工、证件失效等情况，应立卽通知家服部，并按照指令进行处理，同时进行工作记录。4.1.10“临时出入证”若蚤失，由菸工负责人列倉服部补办证件后可通行。4.1.11工程结束后，保安队长应协助倉服部回收巳过期“临耐出入证”，以防止意外。4.1.12关于施工管理参见文件《装修管理程序》之相关规定。痣工队负责人需与本项目赛服部签定《施工管理协议书》后可施工。4.1.13痣工人员行为规a不准在园区河巡。b不准进入其如业户院最。c不准在业户院怂国长附冋停留，禁窥视业户生活。d不准嵩声喳哗、追逐打闹，携带工具时勿拖拉磨地发声行走。e不准与业户抢道，在园区行走，如遇业户应请业户先通过。f不准成群结队、堵塞交通。g不准使用园区休闲娱乐设菸。h不准在装修户动用明火(如：做阪等丿。i不准随地吐痰、大小便，乱卷废弄物。j不准坦胸5、苦头垢面，衣冠不整。k不准进行打架斗殴、聚众赌博、吸毒版毒、偷盗欺诈、酗酒闹事等乱等活动。I不准占用公共场所乱堆乱放施工材料和菸工垃坂，保持现场环境整齐。4.1.14痣工人员也奉处理a第一次逝反4.1.13规定中任一款者，须支付违约金人民币伍拾元整仃50)b第二次违反4.1.13规定中任一款者，须支付违约金人民币壹佰元整(F100),并不准该人员在园区继续施工。c其包逝章处理办盛详见文件《装修管理程序》之相关规定。4.2束访人员管理办底4.2.1日的为保障业户的正常生活不受影响，确保所辖区域安全。4.2.2国遇用于列XX小区的来访人员管理。4.2.3取责a门岗保安负责进行来访人员登记。b园区保安负责指引来访人员到目的地，并防止逝章行为出现。c保安队长负责对来访人员管理情况进行督导。4.2.4程序4.2.4.1来访人员接待程序（1J有家人欲进入园区，请按照以下程序进行处理：1J做阻止前进手势，走近倉人两未国，故礼。2）礼貌问候，并询问倉人来访日的。 “您好！请问有什么事?”3J按照家人来访日的分别接待。（2）接待访问小区业户的家人 以大门警卫接待先生拜访F7业主为例1J礼貌询问倉人贵姓。 “请问先生贵姓？”2）礼貌询问倉人须访房冋。••一“请问先生要去郛一家？”3丿礼貌地请倉人等候。 “请您貂候，我马上给您联糸。”4J用线与倉服部联糸。 “您好！倉户服务部吗？准确报出仓巳岗住住置、来访倉人贵姓及须访问楼门号。 有一住先生要去X号楼X门X号家，请联糸。”5）倉服部立即与业户联糸，…“您好！我是物业公司，请问是X号楼X门X号家吗？询问业户意见 现在有住先生要列您家来，是否请他进来？”6） 将结果通知该保安员。 “您好！请先生去X号楼X门X号家。”；“对不起，业主不在家，靖先生下次再来。”7） 若业户同意接见，保安员做放行手势，礼貌地靖宏人进入园区。同酎与沿途各岗住用对讲机联糸，关&主家人去向。若业户不同意接见，以委婉语免表达业户意见或实际情况，靖家人寓开。8丿若倉服部在联糸过程中遇列业户家占线、没人接听等情况，应及时通过线与门岗联糸，向赛人艇告联糸进度，并安抚赛人耐心等待，应避免赛人因不能及时了解联糸进度，造成等待酎冋过长，对服务产生投诉的情况出现。9） 若业户希望来访者报出全名，门岗保安员须代为礼貌询问，并转告。10） 若遇业户家中无人財，门岗保安员应礼貌询问来访者是否需要留下联糸或口讥，并联糸家户服务部代为辂达（应尽量以书而形式保留来访者芻言，以确保准确无误地传达信息）。11） 若遇业户不在家，但束访者一定要等到业户回来或来访者有不能寓开的困难，家服部应立卽与业户私人联糸，转述实际情况，征得业户同意，是否请来访者列园区等候。如业户同意来访者等候，应及財将信息转告来访者，并由巡反岗指引来访者列赛服部与业户协商好的指定住置等候；否则，门岗保安员应礼貌劝其寓开。12） 门岗保安员在适当的耐候可提醒来访者直接与业户联糸。（3丿接待去销售部看楼的倉人 以大门警卫接待先生去钠售部为例1J貌询问倉人贵姓。 “请问先生贵姓？” 2丿礼貌询问倉人须访人员。……“请问先生找瑯一位？”/请冋是否有预约？”3丿礼貌地请倉人等候。 “请您稍候，我马上给您联糸。”用线与销售部联糸。 “您好！销售部吗？我是大门警卫，有一住先生要去销售部(找某人丿，是否请他进来？”如销售部同窓接见，保安员做故行手势，礼貌地请倉人进入园区。同时与沿途各岗住用对讲机联糸，注重赛人去向。如钠售部不同意接见，应以委婉语气表达业户意见，请家人离开。如在联糸过程中遇到占线、没人接听等情兄，应及时向倉人报告联糸进度，并安抚家人耐心等待，应避免赛人因等待酎间过长，对服务产生投诉的情况出现。4.2.4.2来访人员管理规定f1J无明确来访对象者，不得进入园区，应礼貌功寓。(2)推销、收废品及闲杂人员等，不得•进入园区，应礼貌功寓。C3J外来参观人员，应先与物业公司办公皇联糸，办妥接待手续后再进入园区。未经办公全同意，外来人员不得擅i进入园区参呢，门岗保安员不得放行，应说：“您的关怀，请您联糸好再来”；并礼貌功寓O(4)外来参昵人员未经允，不得在园区抬照、摄影。C5J执行公务的部队、公安、政府部门人员等外来人员，也应技巧地靖其出示有效证件并进行登记。紧急、秘密公务按特珠情况处理，但必须通知赛服部经理或项目办同意放行后可进入园区。外来人员以推销形式来访，在无预约的情况下不得故行，门岗保安员与家服部值密人员不得泄露业户家庭、公司部门、联糸人姓名等赍料；外来人员禁移带易燃、易爆、剧毒等危险品进入园区。C8J外来人员必须遵奇本园区相关管理规定，衣冠整齐、注重礼仪，爱护园区公共设施，维护环境卫生，损坏公物者须照价赔棲。C9J外来人员不得在园区嵩声喳哗、成群结队、堵塞吏通。(10丿外来人员不得•擅仓使用专为业户开放的园区所有设菸。f11J为保护业户合底权益，外来人员请勿打听园区业户会料，包括姓名、住址、联糸等。如确须查询，靖与项目办联糸并登记。物业公司员工不得向外来人员泄躍业户奇料。C12J当与束访人员发生冲突时，各保安人员应立即维护工作现场秩序，避免激烈争执，通知保安队长、家服部值戒经理、家服部经理等人出而解决纷争，并把协调结果随財汇报项目经理。ri3)门岗保安须埴写《出入登记表》，记录每夭束访人员情兄。《出入登记表》每月整理一次，转办公•耋赛料室妥萋保管至少一年。4.3出入车辆的管理详见本章文件《车辆及交通的管理农》4.4对园区的要奪部门r住丿的管理cu凡会影响全面安全的部门r核丿均为要奪部门r住丿，包括：嵩低压配电全、供水房、中控全、财务部和总经理室等。(2)非授权人员未经批准不得撞匂出入要奪部门r住丿。C3)禁務帯易燃易爆等危险品出入妥窖部门(住)。凡在要專部门fjij工作的人员，要忠于庶奇，具有较强的责任感，认真学习岗住庶责、旃防知识，熟悉并格连夺有关捺作规程。要窖部门钥匙管理须遵照《钥匙管理程序》进行管理控制。项目副经理每月对要奪部门r核丿的安全簿卖情况进行检查，并把检查结果及时通板各有关部门r位)。4.5部员工的管理(1丿部员工应旬觉服从保安员的治安管理，并主动提供合作。部员工寓开园区附，如有必要，应力觉接受安全检查。部员工在园区，各项活动要遵守各项规奉制度，保安员在园区有权纠索员工各种违章也纪现象，有责任纠正和追查。4.6对拾遗物品的管理nj员工在园区检获任物品却必须及时支到倉服部，倉服部值况员或经手人须在《家户服务部工作记录表》上进行记录。值班员将接到物品上报值戒经理和倉服部经理，并贴招领通告值戒经理负责保管好拾遗物品，并负责办理认领手续。(4丿米重物品保留6个月无人认领时，支项日办上报项目经理决定处理，一般物品保留三个月无人认领时，项目办处理后，并做详细备案。C5J倉户认领失物时，须说明失物的家，失物的地点和出示其也有效证明后，能签字认领。4.7保安队自身建设的管理(1丿保安队依照公司取业规、员工考核及奖惩办次等规定对保安员进行格的管理。保安队依照文件《紧急情况处理办医》对突发的紧急情兄进行处理。保安队依照文件《保安务管理办底》对保安的务进行管理。第七节小区绿化维护、保泰素一、 针对XX小区项目提出的管理整体设想及策划1、 设计、策划小区形成春花、夏绿、秋果的绿化景呃；2、 卖现小区三季有花、西季常青的优美环境。二、 拟建立的组织机构及管理人员的培训和管理/,人员的培训(1)员工入取培训：企业文化焙训、企业制度培•训、员工手册嬉训(2)员工专业技能的嬉训：专业理论知択的焙训、卖际捺作的嬉训2、绿化管理工作(/)计划：明确的绿化养护工作计划(2)组织：人员组织、设痣设备的组织(3)协调：与业委会的沟通协调、与部