石家庄弘石湾运营思路沟通方案(共62张PPT)

弘石湾运营思绪沟通方案2021/7/3【第一部分：浅谈石家庄房地产市场开展的了解】【住宅部分】【城市解读—新华区非传统意义的高端住区】开发区桥东区桥西区新华区长安区正定新区良村开发区西部山前区桥西、新华以行政为主，旧村改造为各区域近期的调整主体思绪；其中桥西以新客站以西南高教区为中心依托，新华以西北部新华世贸中心为区域笼统支撑；桥东以商业、办公为主，重点开展第三产业的集中市场区域；长安区为退二进三改造区域，目前仍以工业为主；裕华区为公园数量最多，绿化面积最好的高端居住板块；备注：①正定新区以政治联谊以及环城水系为主，开展情势不明朗，时间具有不确定要素；②开发区以天山海世界商圈为中心，仍以开展工业中心为中心依托；③西部山前区紧邻太行山脉，以资源型别墅为的石家庄中央别墅区；裕华区鹿泉、元氏平山栾城藁城正定【城市解读—重点规划对于区域的促进分析】轨道交通建立对本案不具备中心意义1号线以中山路为依托，衔接鹿泉上庄至正定组团；2号线北起正定新区，南至栾城，途径胜利大街、建立大街以及新客站，构成中心交通中心枢纽〞3号线西期鹿泉，东至藁城，途径本工程以及新客站板块；目前1、2号线已开工，估计2021年投入运用，3号线暂未确定时间节点及站名；【市场解读—区域房地产市场开展了解】桥西区新华区桥东区长安区裕华区5400-13000元/平米，6500元/平米均价良城国际—东胜紫御府—恒大华府4500-12000元/平米，均价6000元/平米克拉美镇—万信缘溪豪庭5400-14000元/平米，均价8000元/平米众美凤凰城—怀特芙蓉郡7000-11000元/平米，均价7500元/平米北城国际—中山华府5000-8000元/平米，均价6000元/平米永邦天汇—奥北公元【市场解读—区域房地产市场开展了解】混乱次序的市场行为规范导致的“英雄时代〞①市场约50%的工程以过分违规操作思绪经过较低的价钱扰乱市场，构成中心竞争力，例如康桥郡、汇君城、泊水湖1号、新大院、北郡、国仕山等工程，导致市场价钱梯度较大，产品程度层次不齐，构成了有效的市场细分；康桥郡康桥郡【市场解读—区域房地产市场开展了解】混乱次序的市场行为规范导致的“英雄时代〞三年大变样导致的“概念大盘时代〞【市场解读—区域房地产市场开展了解】①从最初的金正缔景城、北郡、北城国际到永邦天汇、万达广场、天洲视界城，集中的大规模土地放量导致市场供需关系在短时间内构成恶性循环，开展到价钱战略竞争的相对单一性环节；金正缔景城北郡【市场解读—区域房地产市场开展了解】招商引资导致的“口碑地产〞—“品牌地产〞①从最初的卓达集团、嘉实地产、天山集团的口碑地产时代，到恒大集团—万达集团—保利集团的品牌地产时代，规范的销售方式及操作思绪导致市场客户认知产生了较大的变化，对市场价钱产生了影响；万达广场【市场解读—区域房地产市场开展了解】石家庄第一产品线：品牌型或超高质量型①恒大华府销售价钱为13000元/平米〔含3000元/平米精装修〕，至今为桥西区产品及价值标杆，户型面积以200-300平米户型为主；②保利花园现价钱估计为7500-8000元/平米，首期已销售终了；恒大华府保利花园【市场解读—区域房地产市场开展了解】石家庄第一产品线：品牌型或超高质量型户型面积不低于200平米，3.6米层高设计；紧邻欧韵公园及城市中轴线建立大街、槐安路；3.2容积率，栋栋超百米楼间距；准现房销售；天阳御珑湾【市场解读—区域房地产市场开展了解】石家庄第一产品线：品牌型或超高质量型天阳御珑湾【市场解读—区域房地产市场开展了解】石家庄第一产品线：品牌型或超高质量型275㎡275㎡【市场解读—区域房地产市场开展了解】石家庄第一产品线：品牌型或超高质量型天山熙湖2.75容积率，3栋高层，21栋7F洋房，前期经过洋房入市拔高工程质量；紧邻300亩水上公园〔规划中〕，以及300万平米世界级中央商务区〔天山开发〕；户型面积80-143㎡，开盘销售约80套，目前月销售量约为40-50套；均价14000元/平米，【市场解读—区域房地产市场开展了解】石家庄第一产品线：品牌型或超高质量型【市场解读—区域房地产市场开展了解】石家庄第二产品线：部分差别化〔主题地产、真假结合〕北城国际【市场解读—区域房地产市场开展了解】石家庄第二产品线：部分差别化〔主题地产、真假结合〕东南亚风情商业【市场解读—区域房地产市场开展了解】石家庄第二产品线：部分差别化〔主题地产、真假结合〕【市场解读—区域房地产市场开展了解】石家庄第二产品线：部分差别化〔主题地产、真假结合〕工程以140平米地中海史诗为中心运营思绪，前期经过推行包装将地中海初次在石家庄亮相，后期经过地中海会所的实现，构成相互结合，并完成了东风路小学的签约仪式；同祥城【市场解读—区域房地产市场开展了解】石家庄第二产品线：部分差别化〔主题地产、真假结合〕工程重点以景观打造方式与地中海构成集合，丰富景观内容；工程体量约为140万平米，户型面积以60-140㎡为主；月销售量约150-200套，均价为6500元/平米；同祥城【市场解读—区域房地产市场开展了解】住宅市场开展程度具有较大的产品梯度，差别化才干明显；市场仍处在概念落地既可完成对产品笼统的提升阶段，产品超出空间较大；新华区以水上公园为中心商业圈，具有较大的开展空间及潜力；【商业部分】【零售百货业态】【市场解读—商业地产市场开展了解】12345678北国新百商场银座东购广场新源乐汇城勒泰中心商业广场北国先天下北国益友百货万达广场北国怀特百货建华商场9东北商圈众美西北商圈①石家庄商业地产仍以中山路为大北国中心商圈，其次为西南益友商圈，东南万达商圈、众美商圈〔待构成〕；商业运营方式及业态根本一样，为零售百货业态；【市场解读—商业地产市场开展了解】勒泰中心北国商城【市场解读—商业地产市场开展了解】新天地天元【专业市场业态】【市场解读—商业地产市场开展了解】专业市场案例整合分析——家居建材业1234槐安路家居一条街东二环家居一条街世界湾及正定家居基地红星美凯龙高柱家居零售市场润德五金城56石家庄市整体家居建材市场开展较为成熟【市场解读—商业地产市场开展了解】石家庄开场进入大型家居开展阶段的泛滥时代世界湾超大体量家居工程产品质量具有一定的标杆性家居建材专业市场开展空间遭到一定制约；特定人群的〔如青年客群〕的业态均为石家庄市中心区域，消费力有限；【市场解读—商业地产市场开展了解】【工程解读—中心区域的非中心资源的占有率】123本案水上公园益元百货联盟路友谊大街45【工程解读—万信缘溪豪庭】2栋19F小体量产品，2梯2户，已全面封顶的亲水豪宅；售价12000元/平米；户型面积从133-212㎡；【工程解读—万信缘溪豪庭】212㎡173㎡全市户型以北客厅为主，最大化提高水上公园价值【工程解读—林荫大院】林荫大院工程整体体量约50万平米，容积率为3.15，户型面积90-180㎡，主力户型户型面积约为80-140㎡；前期内部认购为8000元/平米；全市首家全干挂石材立面的工程，客户对此认可度不高【工程解读—林荫大院】林荫大院工程照旧以新华区工程稀缺的区位为本案的中心认可度【工程解读—林荫大院】林荫大院工程景观示范区及规模较大的认可度也是提高工程质量的关键点【工程解读—林荫大院】林荫大院工程工程进度为工程支持目前快速销售的中心竞争力之一【工程解读—客户关注维度分析】区位价钱户型景观物业智能化论产品质量而言，客户以“温馨〞为中心的关注度，如景观及户型方面是客户的第一关注点，因此在目前阶段良好的景观体验区及售楼处既可满足客户的心思需求，到达溢价营销的效果；由于石家庄市目前均价较低，导致石材立面以及高端的智能化住宅认可度相对较低，客户以为性价比不高；工程前期展现及工程内外部景观环境作为高端工程的根底点【工程解读—工程规划分析】待售区商业区已售区回迁区待售区待售区紧邻北二环，红色待售区调整为住宅区，不方案做商业，该区域与水上公园资源联动性不强，北侧具有环境嘈杂性；黄色待售区以学校或办公部分，可适当进展调整商业区占地约76亩，进深约231米，面宽约178米，相对商业而言规划存在难度，且北侧紧邻为规划路，路宽约15米；工程限高为64米；工程剩余产品线缺乏工程整体的50%【工程解读—工程规划分析—住宅组团】①地块整体较为方正，进深111米，面宽约201米，受高度限制，南侧其它组团或工程的日照限制，导致产品内部出现大型景观组团的能够性不高，北侧二环路导致北侧产品价值遭到影响；低价值区域高价值区域【工程解读—工程规划分析—住宅组团】201米111米约60米22F18F18F18F22F入口物业①北侧楼座降低容积率运用率，将更多的建筑面积给予南侧楼座；②经过18F—22F之间拉开楼间距，并合并原有规划楼座，产出景观面积，构成较大的空间空间，实现产品溢价；【工程解读—工程规划分析—住宅组团】北侧楼座以户型创新为中心卖点，目的定位为刚型需求，经过2梯3户打造出较好的产品，有效的利用土地面宽，将土地资源最大化；〔北侧各单元面宽为30米；105㎡89㎡宽HOUSE及空中庭院东南侧楼座设置工程价值标杆产品，经过营销以及产品硬件拔高组团质量，实现溢价【工程解读—工程规划分析—住宅组团】236㎡㎡①经过产品规划方式及一定的面积表达豪宅韵味，合计88套；【市场解读—区域房地产市场开展了解】石家庄第一产品线：品牌型或超高质量型户型面积80-143㎡，开盘销售约80套，目前月销售量约为40-50套；【工程解读—中心区域的非中心资源的占有率】【市场解读—区域房地产市场开展了解】4500-12000元/平米，均价6000元/平米专业市场案例整合分析——家居建材业【市场解读—区域房地产市场开展了解】石家庄市整体家居建材市场开展较为成熟众美凤凰城—怀特芙蓉郡桥东以商业、办公为主，重点开展第三产业的集中市场区域；2栋19F小体量产品，2梯2户，已全面封顶的亲水豪宅；宽HOUSE及空中庭院②开发区以天山海世界商圈为中心，仍以开展工业中心为中心依托；【市场解读—区域房地产市场开展了解】东南侧楼座设置工程价值标杆产品，经过营销以及产品硬件拔高组团质量，实现溢价【工程解读—工程规划分析—住宅组团】5000元/平米精装样板房经过样板房提高对高端产品的溢价，提高工程整体质量【工程解读—工程规划分析—住宅组团】①重新包装组团案名/LOGO以及推行调性，调整现有立面，与工程构成一致颜色，但方式及材质略有变化，并现房销售；【工程解读—工程规划分析—住宅组团】①重点强调社区景观设计，建议以法式皇家园林为设计原那么，吻合工程整体风格，建议社区以大量水系为主，联动水上公园；【工程解读—工程规划分析—住宅组团】紧邻水上公园皇家园林宽HOUSE亲水豪宅①重新包装组团案名/LOGO以及推行调性，调整现有立面，与工程构成一致颜色，但方式及材质略有变化，并现房销售；宽HOUSE及空中庭院【第一部分：浅谈石家庄房地产市场开展的了解】工程剩余产品线缺乏工程整体的50%市场仍处在概念落地既可完成对产品笼统的提升阶段，产品超出空间较大；【工程解读—工程规划分析】【工程解读—工程规划分析】【市场解读—区域房地产市场开展了解】【市场解读—商业地产市场开展了解】石家庄第一产品线：品牌型或超高质量型1号线以中山路为依托，衔接鹿泉上庄至正定组团；①标的物&大型商业&开发式商业街；①重新包装组团案名/LOGO以及推行调性，调整现有立面，与工程构成一致颜色，但方式及材质略有变化，并现房销售；【商业组团运营思绪】【工程解读—工程规划分析—商业组团】231米183米沿规划路部分商业价值不高，并且风险较大；地块东西侧路网存在问题应着力处理沿联盟路商业部分对北侧商业部分的带动作用，提升北侧商业的价值；【工程解读—工程规划分析—商业组团】①非单一型大型商业；【工程解读—工程规划分析—商业组团】①标的物&大型商业&开发