四川乐山某住宅项目营销策划案

***·*******住宅项目营销策划全案目录第一章***•**项目投资营销第一节***•**项目市场可行性报告一、***•**项目介绍二、本项目的可行性研究三、项目素质分析四、2005年乐山房地产市场分析五、2005年乐山现售楼盘分析六、***•**项目周边分析七、***•**市场定位八、***•**项目规划要求九、***•**整体项目策划十、***•**项目销售形式部署及调整因素十一、结论目录第二节***·**项目工程可行性报告一、建设的目标与土地的基本使用计划二、总体规划的设计解读三、道路和交通四、水、电、气系统五、工程费用估算第三节***·**项目价值判断暨投资分析一、**花园项目市场调研报告二、项目地块SWOT分析三、项目定位分析四、项目价值分析目录五、项目投资分析第二章***·**规划设计营销一、规划设计二、建筑风格的选定及色彩计划三、主力户型组合四、环境设计五、样板房及营销中心的装饰第三章***·**形象营销一、确立项目名称二、项目区名、路名、门牌名提案三、 各景观组团命名四、 确立项目标志目录五、确立项目VI系统六、应用部分七、营销接待中心包装设计八、工地环境包装设计第四章项目营销推广策划第一节营销推广企划方案一、广告策略

二、广告战略目标

三、项目分析和广告定位

四、广告创意分析

五、广告策略分析

六、广告阶段及媒体组合

第一章***•**项目投资营销第一节***•**项目市场可行性告一、***•**项目介绍本项目简称“**”，位于四川省乐山市新城区**路，占地面积30左右亩（20436.3平方米），东临**路，南临百燕路，西临规划中的春华路（延伸道路），北临凤凰路，交通十分便利。（一）本项目所在市——乐山乐山古称嘉州，是一座历经三千多年的中国古城，是全国99个国家级历史文化名城和44个对外开放城市之一，1996年12月被联合国教科文组织批准为世界文化与自然遗产的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交汇之处，被誉为“山是一座佛，佛是一座山”。三江环抱着美丽的城市，绿心、绿岛、生态林点缀于江水与秀城之间，使这座迈向现代化的古老而又新兴的城市与大自然的绮丽风光和谐地融为一体，素有“天下山水之观在蜀，蜀之胜曰嘉州”的美誉，并因此而荣幸地被联合国确定为中国第一个优良人居环境城市合作项目。市中区下辖10个乡16个镇，4个街道办事处，254个行政村、41个居民委员会，其中城市社区居委会30个。幅员面积825平方公里，总人口54.9万，其中非农人口22万。地处乐山市政治、经济、文化、金融、信息的中心，境内基础设施齐全，水陆交通便捷，商贸流通活跃，居住环境优美，经济发展较快。（二）本项目所在区位——乐山新城区乐山市政府在2004年大力发展新城区，建造起乐山新世纪广场，在政府大力倡导，开发公司大力对新城区开发，企事业进驻新城区，新城区得到了飞速发展，新城区生活配套日渐完善。（三）本项目发展商——四川**置业发展有限公司乐山**置业有限责任公司经过多年的发展，已成为乐山房地产行业居重要地位的房地产公司。公司在成功开发****大厦、*******等乐山知名楼盘后再次出击，打造高品质、低价位现代健康住宅。而在2005年****大厦与*******一期都荣获2005年乐山十佳优秀楼盘大奖与最佳人居奖。二、本项目的可行性研究为了深入细致地对该项目的市场可行性进行研究，我们重点访问了一些有代表性项目的发展商、政府官员、企业家以及目标顾客组织和人士等。在调研过程中，重点调研了成功项目的经济和暂时不成功项目失败的教训（具体内容请参阅本节内容五）。通过调查研究得出的结论：1. 只要项目“环境靓、配套全、规模大”，市场销售均较好。2. 市场需求是可以用胆识和策划创造的。三、项目素质分析（一）项目的优势1. 园林式休闲小区渐受青睐随着人民物质生活水平的日益提高，人们对居住的要求日渐趋向宽敞和舒适，但都市人长期受人口稠密的条件限制，每天都受到人流、车流、污浊空气、狭窄家居的困扰。然而随着乐山新城区的开发，市外清新的环境已深受市内居民的青睐，以追求环境为突出卖点的园林式休闲小区将成功推出。这种小区因其拥有宽敞的居住空间、触目可及的园林风光，清新怡人的空气，非常适合城市居民休闲娱乐及本地成功人士居家置业，因此这种类型的小区，它的崛起与开发绝对不会是偶然和例外的。2.交通便利本项目位于乐山市新城区**路，往市中心仅15多分钟车程，去乐山最大的广场仅步行5分钟，交通非常便利。而即将开通的春华路（延伸道路），将更加加快小区周边的发展与生活市政的配套完善，而来往车辆将更为顺畅，所以本项目所处地段极为优越。3.先天的优势素质*******•**，规划出高尚别致的下沉式水体音乐广场，可以感受“杨柳青青溪水流，静静聆听鸟语鸣”的诗情画意。距离*******•**仅5分钟步行，便是乐山最大的广场“新世纪广场”。这一新世纪广场的正式落成，已经将乐山新城区带入了一个经济、生活飞速发展的新区。4.发展商实力雄厚****置业有限公司实力雄厚。一个大型项目的开发，实力雄厚的发展商便是项目最坚实的后盾，由于房地产业在乐山地区日趋成熟，购房者在选择楼盘时往往会受发展商的开发实力强弱所影响。由于前几年乐山个别楼盘因后期资金不足，而导致一时间“烂尾楼风潮”铺天盖地，消费者对发展商的实力特别看重。因此开发商的实力是成功的一个重要因素。5.发展商内部与相关单位有一定的潜在购买力****置业房地产开发公司与相关单位中层以上干部，通过给予优惠政策（分期扣工资），既可以留住人才，又可以给中层以上干部一个好的居住环境。而这部分人的潜在购买力是很多发展商所不能具备的。6、地处乐山**路，紧邻乐山新世纪广场，环境优美，空气清鲜，生活便捷。7、位于新城区域，汇集商贸、旅游、金融、证券、文化、生活之精华，商业文化气氛日渐浓厚。8、依托新新世纪广广场、乐乐山未来来ＣＢＤＤ中央商商务、生生活中心心区域，，城市交交通十分分便利；；9、地处乐乐山新城城区，新新区土地地开发有有限，升升值前景景广阔。。10、项目地地处成熟熟区域、、黄金地地段。11、定位优优势：本本项目以以地中海海式小区区园林景景观、总总规划设设计的多多层（商商住）住住宅小12、环境景观优势：目前乐山在售小区园林景观设计如出一辙，大同小异，没有特色，本项目自身的优势、生活的便利，全力打造“地中海式的园林景观设计”，在规划中体现独特，如：下沉式音乐广场、运动场所、感念式生活会所等。13、价格优势：在现在乐山市楼盘销售的均价在１８００元/平方米左右浮动，而本相目定价１７８０元/平方米的均价，现代式的建筑风格，独特的景观设计、倡导新的生活理念，价格、园林景观等对乐山购房者具有巨大的吸引力。14、面积、户型设计优势：从户型设计上说户型比较人性化，动静自然分割开来，方便了生活需要，既时尚又实用，从面积上来说房屋的面积正是市场购买者所需要的面积。（二）项目劣势1、同类小区竞争激烈“嘉州花城”由于小区物业管理得法，区内环境井然有序，深受不少乐山以及区县人士喜爱。从凤凰路一路走过，有“福鑫花园”、“花语美地”、“领地国际公寓”、“元龙春天”、“清华星城”等楼盘分享客源，本项目想脱颖而出，就必须独树一帜，与众不同。2、临近景致平平由于所处地是乐山的新城区生活社区片区，东面是新城区乐山最大广场新世纪广场，南面是乐山白燕路气修、气贸一条街，但是，由于周边现有与现建小区景观、环境设计大同小异，如出一辙，没有特点。3、市民长长期以来来购房热热情很高高：改善善生活居居住条件件愿望强强烈，更更是希望望拥有新新的生活活空间与与环境等等。4、乐山市市区部分分经济条条件较好好的居民民已经拥拥有住房房，周边边老式楼楼盘对项项目造成成一定冲冲击，新新城区商商业气氛氛依然不不够浓烈烈，生活活、购物物不如老老城区。。5、乐山市市各城镇镇私房建建设占有有较大的的比重，，潜在消消费群体体尚未认认识项目目的优越越性，今今年，乐乐山区县县大量开开发楼盘盘项目，，减少了了区县来来乐山市市购房的的人群。。6、项目自自身户型型上有一一些不是是很合理理，跃层层面积偏偏大．7、周边环环境弱势势：周边边有些房房屋建筑筑多为七七、八十十年代的的房屋与与一些陈陈旧的老老式建筑筑物,路面比较较陈旧破破烂，周周边的生生活环境境比较乱乱，比较较脏。8、市场弱势势：通过市市场调查分分析，在项项目周边的的消费群体体大多部分分已经购买买住宅．9、今年，以以目前来看看已经形成成了乐山楼楼市三大竞竞争片区，，如：肖坝坝＼滨江路路＼凤凰路路三大片区区．10、项目周边边自然环境境景观没有有，项目与与其他楼间间距较近，，周边有些些房屋建筑筑多为七、、八十年代代的房屋与与一些陈旧旧的老式建建筑物,路面比较陈陈旧破烂，，周边的生生活环境比比较乱，比比较脏。对对项目视觉觉效果不好好，影响购购买、居住住生活心理理。（三）项目目机遇1、项目地段段机遇：由由于乐山新新城区凤凰凰路2004年至20052、市场购房者机遇：二次置业机会：随着乐山市经济的发展，人民对生活居住条件的改善，购买力加强，而且项目周边想改善生活居住条件的人也越来越多，市场已有成熟条件。3、本项目自身景观环境的机遇：本项目采用“地中海式”的园林景观设计，引进具有异国他乡的特点，在目前乐山楼市中还属于新颖的生活景观、环境理念，对购房者具有很强的吸引力。4、项目周边的机遇：项目处于新城区大型生活社区，交通极为方便，采光、通风好，成为产品的优势也成为了自身的机遇。（四）项目目威胁1、潜在的威威胁：乐山山政府对新新城新生活活的极力提提倡，大型型具有规模模的楼盘已已经亮相，，登陆乐山山，一些购购房者期待待着新城新新环境的完完善社区，，使的在旧旧城的购买买力大大削削弱，乐山山市购房者者对购房的的认识日渐渐成熟起来来。2、现有的威威胁：由于于一级市场场的竞争激激烈，很多多一级开发发商已经在在乐山购地地即将开发发，而这些些开发商将将带乐山市市房地产楼楼市走向大大盘时代，，而预测在在2005年上半全年年乐山市商商品住宅期期房销售面面积达约40万平方米，，而现有供供应面积只只约有80万平方米，，比需求大大出一倍左左右。这反反映出乐山山楼市住宅宅基本已经经达到饱和和状态，也也反映出激激烈的楼盘盘竞争即将将开始！3、对现有的的乐山市住住宅市场分分析，现售售楼盘创新新销售模式式，创新的的模式逐渐渐普遍起来来，各项目目楼盘不断断挖掘项目目本身特点点与买点，，很多楼盘倡导新理念，户型设计比较新颖、合理，很多楼盘大势宣传推广感念，进行整体包装与宣传推广，销售价格不断平稳上涨，市场的对新颖的楼盘比较接受4、房地产市场的内在威胁：随着乐山市房地产市场的发展，房地产的内在威胁主要体现在两个方面：一是房地产物业类型的多元化与开发项目的规模及配套设施的逐步完善，乐山市购房者有了更大的选择性，户型的设计上越来越人性化，方便合理的布局；另一方面，乐山市房地产市场将走向激烈的竞争时期。5、银行关于房地产开发的贷款作了调整与贷款的利息提高，国家对土地的控制，可开发的土地越来越少。乐山房地产产上半年总总结2005年，上半年年影响房地地产市场的的因素（1）、土地上上涨房产利利润降低土地拍卖卖继续使房房地产开发发中土地成成本上涨。。根据国土土资源部出出台的《招标、拍卖卖、挂牌出出让国有土土地使用权权规定》，要求商业业、旅游、、娱乐和商商品住宅等等各类经营营性用地，，必须以招招标、拍卖卖或者挂牌牌方式出让让土地使用用权。各地地也出台了了相应的实实施细则，，并大力推推行国有土土地使用权权拍卖。（2）、建材上上涨房产运运作压力加加大2005年以钢材为为龙头的建建材价格的的上涨将继继续增加房房地产开发发商的运作作压力。近近年来，我我国宏观经经济的持续续不断增长长，促使物物价总水平平有所上升升，尤其是是钢材等建建材价格的的上涨，导导致房地产产建筑成本本处于只升升不降的格格局。（3）、配套设设施提高成成本上升配套设施施要求的提提高导致房房地产开发发成本的上上升。建设设部新修订订的《城市居住区区规划设计计规范》，对新建居居住区的配配套设计规规范及房屋屋品质提出出了更高的的要求。如如社区生活活配套要求求、车位配配套要求、、环境规范范部分要求求。这些配配套设计规规范的变革革也将导致致房地产开开发成本有有一定程度度的上升。。2003年央行121文件出台以来，其他一系列的政策接踵而至。从2003年8月的国务院18号令(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，到2004年3月的“指引”(《商业银行房地产贷款风险管理指引》)，再到央行加息压力导致房地产价格有一定程度的上升。2004年10月29日，央行九年来首次加息，中国人民银行将金融机构存贷款基准利率上调０．２７个百分点，这是央行近１０年来首次上调银行利率。金融机构一年期存款基准利率提高到2.25%，一年期贷款利率提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期存、贷款利率上调幅度大于短期。央行加息会导致房地产价格的上升，并对中小房地产开发商形成巨大压力，还会在一定程度上抑制购房需求的扩张。银行加息对大部分的房地产开发商是一种考验。加息直接导致财务成本增加，这样的压力可能会改变一个房地产企业的竞争能力，最终结果是开发企业面临行业洗牌，2005年3月银行第二次调整利息。因为2005年第一季度政府宏观调控、银行新政策、建筑原材料上涨等原因，随之乐山需求住宅消费者在2004年12月到2005年2月大量置业，所以2005年3月出现了“待销”局势。（5）、土地增增值税的严严格征管土地增值税税的严格征征管将使房房地产开发发商的压力力增大。长长期以来，，土地增值值税在相当当多的城市市并没有严严格征收，，从而使房房地产开发发商获得了了比较大的的利润空间间。从2004年下半年开开始，各地地对土地增增值税的口口子收紧，，实施严格格的征管。。这样，房房地产开发发商要么就就要削减其其利润份额额，要么就就不得不将将土地增值值税摊到房房价之中，，然而2005年政府对土土地增值税税的征管将将加大力度度。（6）、产品的的同质性导房地产的规模开发一方面可以带来楼盘产品开发效率的提高和开发成本的降低，另一方面规模性的房地产开发又极易导致楼盘产品的同质化。同质化楼盘产品的竞争不可避免地产生激烈的价格竞争，生成“价格大战”的竞争格局。因此，2005年存在产品同质性的激烈竞争。（7）、关于银行按揭2004年2月26日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。随着中央对房地产开发信贷规模的控制，5月1日以后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，其中主要是对个人购买第二套(含两套以上)的住房按揭贷款以及高档别墅、商铺等贷款，更加谨慎，旨在抑制过度的炒房投机行为，降低银行自身的信贷风险。央行调整住房信贷政策为促进房地产业健康、持续发展,中国人民银行决定,从2005年3月17日起,调整商业银行自营性个人住房贷款政策。一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%;具体调整的城市或地区,可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定,不搞一刀切。人民银行有关负责人表示,本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理,有利于商业银行加强风险管理,完善定价机制。（8）、、关关于于房房地地产产开开发严格消费信贷、加息等措施一方面起到了宏观调控的作用，防止炒楼，减少泡沫，另一方面也确实限制了消费者和投资者的购买欲望。2004年4月央行宣布：资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。同月，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。以上两个规定的出台，对房地产开发商提出了更高的资金要求，因为目前我国房地产开发商的自有资本金普遍不足，通常70%由银行信贷支撑，有的信贷比例更高。央行的有关规定对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了严格的规范管理。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。一些规模较小、资金实力不雄厚的房地产开发企业将不得不退出房地产开发市场，房地产市场进一步规范化。但是，这又难免会导致房地产供给的下降。（9）、6月1日中国政府对中国房地产市场的新政策调控6月1日，对于持有多套房产的炒楼者和套贷的开发商来说，是一条生死线。”针对七部委“意见”谈到自己的看法时对记者说：“如若不能及时变现，等待的将是沉重的按揭和利息。但是，在这半个月的时间里能否找到合适的下家，能否顺利地过户，确实是一件难上加难的事。”七部委出台的“意见”规定，自6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。一方面，许多购房不足两年、有出售意向的业主以及购房满两年的非普通住房业主，会放弃持房观望，赶在6月1日新政策执行前将手中房屋尽快出手，房源的集中释放必然会带来成交的短期放量。而另一方面，6月1日税收新政策开始执行后，受5%营业税的限制，许多在 2005年，，上上半半年年乐乐山山市市房房地地产产市市场场趋趋势势总总结结（1）、、住住宅宅需需求求空空间间缩缩小小今年年的的房房交交会会，，尽尽管管许许多多开开发发商商都都把把营营销销重重点点放放在在商商铺铺上上，，使使整整个个房房交交会会呈呈现现出出““商商业业地地产产””重重头头戏戏的的表表象象。。但但多多数数购购房房者者和和投投资资者者对对商商铺铺的的兴兴趣趣并并不不大大，，而而是是钟钟情情于于住住宅宅，，无无论论是是以以前前的的老老盘盘，，还还是是一一些些新新开开楼楼盘盘 （2）、政策影响房地产市场商铺虽然在房交会上没有呈现出十分火爆的场面，但一些小额商业营业门市销售却形势喜人，中心城区致江路农副产品交易中心在房交会上就销售了十几个商业营业门市，而其余一些项目的小铺面也走势不错。除此之外，投资不大的住房也是市场的热点，像领地国际公寓和银丰•学府苑就占据了投资总额少的优势，深受市场青睐。近年来乐山房价上扬，许多收入稳定的中、高收入群体都愿意将“闲钱”投资到房产上，对投资金额不大的小商铺和小户型住宅很感兴趣。 （3）、品牌开发前景广阔在今年的秋季房交会上，参观者更加注重品牌楼盘，例如：嘉州花城、时代广场、领地国际公寓等一系列品牌楼盘，这充分表明乐山购房者不仅把目光投在楼盘本身，而且更加注重了开发商楼盘品牌，从另一个方面可以看到乐山房地产开发商已不再把目光放在楼盘的销售，同时更加注重了品牌的打造。乐山市房地产市场反映出现在的购房者比较重视房地产品牌，品牌开发前景非常广阔。 （4）、乐山进入“具有一定规模时代”在今年房交会上展示的新楼盘中83%于具有一定规模的楼盘属，这些新楼盘不仅注重了小区整体规划、园林设计、整体外形等而且在价格、户型设计、物业管理等更显优势，在房交会上以往的独栋等自称“小区”的楼盘已经不见踪影，综合乐山市土地矿权交易中心对2004年土地拍卖的数据来看乐山房产走向了“于具有一定规模时代”。（5）、、乐乐山山房房产产正正在在““设设计计转转型型””在今今年年房房地地产产市市场场走走势势乐乐山山房房产产正正在在““设设计计转转型型””从从产产品品类类型型到到小小区区设设计计规规划划；；从从户户型型设设计计到到面面积积打打造造；；从从销销售售到到宣宣传传；；从从小小区区配配套套到到楼楼盘盘档档次次都都在在飞飞速速变变化化，，产产品品类类型型已已经经从从以以往往的的多多层层（（商商住住））住住宅宅或或是是单单一一的的高高层层电电梯梯公公寓寓走走向向了了产产品品多多元元化化；；小小区区设设计计规规划划从从以以往往的的单单一一设设计计走走向向了了注注重重绿绿化化、、小小区区人人文文景景观观的的设设计计；；从从户户型型、、面面积积来来看看开开发发商商不不在在打打造造过过大大的的面面积积与与传传统统式式的的户户型型，，户户型型更更加加人人性性化化大大大大的的方方便便了了住住户户，，从从客客户户需需求求的的角角度度出出发发、、考考虑虑，，面面积积也也随随着着市市场场的的需需求求进进行行控控制制转转向向了了了了解解市市场场、、把把握握市市场场的的理理性性开开发发；；从从销销售售到到宣宣传传来来看看，，现现销销售售楼楼盘盘强强化化销销售售人人员员专专业业化化，，宣宣传传多多样样化化，，已已经经从从以以往往不不做做宣宣传传或或是是宣宣传传单单一一走走向向了了宣宣传传多多样样化化，，摆摆脱脱了了以以往往的的销销售售宣宣传传理理念念，，加加入入到到时时代代的的房房地地产产竞竞争争中中来来；；从从小小区区配配套套与与楼楼盘盘档档次次上上来来看看更更加加具具有有针针对对性性，，从从以以往往的的一一般般配配套套与与楼楼盘盘档档次次走走向向了了具具有有目目标标、、目目的的的的规规划划，，具具有有针针对对性性的的客客户户销销售售与与宣宣传传。。种种种种迹迹象象表表明明乐乐山山市市房房地地产产市市场场走走向向了了成成熟熟。。 （6）、乐山房产产走向“创新新”时代在乐山房地产产飞猛发展的的今天，乐山山房地产从产产品到规划设设计；从宣传传推广到营销销策划；从购购房者到投资资者都面临着着创新的挑市场分析析（一）乐山市市场分析２００５年我我国政府提出出建设“和谐谐社会”的口口号！乐山市市在建设乐山山“中国第一一山”的目标中中，响应中央央号召，２０００５年乐山山市政府举起起了建设“和和谐乐山”的的旗帜，随着乐山经济济的发展，人人民生活水平平的提高，各各行各业蒸蒸蒸日上，房地地产成为了全全国最热行业之一，２２００５年国国家对房地产产市场宏观调调控，各大银银行今年三月月第二次调息息，一系列的政策保证证着房地产稳稳定健康的发发展．２０００５年，乐山山楼市继续保保持旺盛的需需求态势，促使中心心城区房地产产交易持续火火爆。对于乐乐山楼市中中中高档楼盘区区域的特点也也表现出来，高高端生生活区区有几几个重重要的的特点点，一一是区区域有有大量量的知知识型型的高高收入入群体体，大大家思思维活活跃，观观念前前，有有大致致相似似的消消费习习惯，，喜欢欢新型型的、、高档档次的活品位，讲究生活品质，对区域的环境和氛围特别在意，希望一踏进这个区域，就能够产生一种与众不同的感觉。二是区域环境优美，建筑应呈现一定的风格和个性，并与环境协调，时时给人以爽心悦目感受。三是区域配套相对完善，且档次高，有品位，富有文化内涵和时代气息。但２００５年３月乐山楼市开始出现了“待销”的场面，造成这种局面出现的原因有四个：首先国家对房地产市场宏观调控，各大银行第二次调整利息与一系列的政策影响房地产市场；其二，乐山房地产开发商受２００４年房地产市场供不应求的火暴局面影响，相继在２００５年推出开发项目楼盘，造成了乐山楼市激烈竞争的场面；其三，乐山本土购房者的需求已经基本饱和，一部分购房者也具需求，但是因为房价较高保持观望态度等；其四，２００５年乐山区县也大势开发楼盘项目，大大削弱了乐山房地产购买市场；其五，２００５年６月１日开始实施政府出台新政策，而真正效果要在一个季度后才能反应出来．由以上分析，可以预测乐山下个季度乐山楼市将竞争更加激烈，购房者依然保持观望、等待状态，同时也体现了乐山楼市需要新的“血液”，而乐山空置率也会上涨，而价格将不会像２００４年一样攀升，而是保持现价，但从另一个角度来看乐山房地产房价却是回落从目前前乐山山房地地产市市场来来看正正在推推出的的项目目有领领地集集团的的领地地国际际公寓寓与莱莱福帝帝胜景、星星都房房产的的花语语美地地、禹禹伽房房产的的靓达达电梯梯公寓寓等近近１６６个楼楼盘，，总建建筑面面积４４０万平方方米左左右。。而目目前正正在积积极准准备的的项目目有仁仁和房房产的的居竹竹园二二期和和滨江江怡景景、****房房地产产公司司***二二期、、和邦邦集团团桃源源新城城、东东能集集团白白领花花园、、清华华房地地产公公司清华星星城、、大中中华实实业的的**大厦厦以及及新业业置地地与立立事达达联合合推出出的嘉嘉州新新城第第一期期等，总总建筑筑面积积也在在８００万平平方米米左右右，预预计下下半年年将陆陆续推推出，，这些些新项项目中中，有有多层，有有高层层，也也有别别墅；；有旧旧城区区的，，也有有新城城区的的；有有城市市中心心的，，也有有临江江和临临河的……总之，，适合合各种种类型型购买买者的的房源源都有有，房房源充充分，，消费费者和和投资资者有有着广广阔的的选择空空间。。因此此，这这些房房源的的上市市，将将彻底底改变变２０００５５年乐乐山住住宅市市场供供求将将形成成了供大于于求，，而且且竞争争更加加激烈烈。２２０００５年年乐山山市多多层（（商住住）住住宅已已经从从下半半年的的激烈烈竞争争中，，随着着中﹑小型楼楼盘项项目的的清盘盘，许许多盘盘进入入尾盘盘时期期及新新楼盘盘涌向向市场场，许许多楼楼盘以以打造造中、、小面面积为主力力户型型及推推向市市场，，政府府大势势拍卖卖土地地，开开发商商开始始大势势置地地，乐乐山市市的购购房者者理智智置业．．市场分分析年/月元/平方米上涨浮度比例2005年1月1620元/平方米0%2005年2月1680元/平方米4%2005年3月1750元/平方米4%2005年4月1880元/平方米7%2005年5月1880元/平方米0%2005年6月1880元/平方米0%2005年1月以来来至今今乐山山房地地产市市场价价格保保持在在平稳稳的价价格上上，略略有上上涨，，并没没有受受到国国家宏宏观经经济调调控、、银行行新政政策的的影响响，由由于政政府、、银行行一些些新政政策的的出台台，开开发商商开发发项目目成本本加大大，房房地产产市场场需求求依然然存在在，乐乐山市市各区区、、县人人纷纷纷来乐乐山市市居住住,外地地投投资资者者也也瞄瞄准准了了这这个个旅旅游游城城市市,促使使乐乐山山市市房房地地产产价价格格一一再再平平稳稳上上涨涨或或是是保保持持平平稳稳,从年年初初的的1620元(均价)/平方米到到现在的的1880元/平方米(均价)平均涨浮浮70元/平方米,2月份比1月份价格格在原有有的价格格上涨4%，3月份比2月份价格格在原有有的价格格上涨4%，4月份比3月份的价价格在原原有的价价格上涨涨7%，5、6月份与4月份价格格保持平平衡，由由此表明明乐山市市房地产产价格内内在的潜潜力.而现在看看来乐山山房地产产价格在在7、8、9、三个月月市场价价格来看看保持平平稳状态态，或将将略低一一些，而而预计10月份价格格将略有有上涨，，由此可可见，乐乐山并没没有受到到新政策策很大影影响，乐乐山房地地产市场场健康、、平稳的的发展，，房价也也在平稳稳中逐步步上涨市场分析析2005年乐山楼楼市随着着房地产产市场的的变化，，对面积积的变化，而而户型也也有了相相应的变变化，三三室两厅厅占到28%的比例，其次次四室三三厅占到到24%的比例，，两室两两厅占到到16%的比例，四四室两厅厅的占到到12%的比例，，最后，，三室三三厅与四四室四厅各各占到8%的比例，，而两室室一厅只只占到4%的比例，，不难看出出2004年上半年年三室两两厅以上上的户型型较多，，也较为好销售售，而下下半年逐逐步转向向中、小小户型两两室两厅厅以上130平米以下下的住宅宅。这也也说明2005年关于户户型中、、小户型将占到到户型的的主导地地位，市市场反应应的需求求也显示示偏向于中、小小户型上上来。户型数量比例五室三厅三位1组3%四室三厅双卫4组12%四室两厅三卫3组9%四室两厅双卫3组9%四室四厅四卫1组3%三室三厅三卫1组3%三室三厅双卫2组6%三室两厅双卫11组34%两室两厅双卫1组3%两室两厅一卫5组15%两室一厅一卫1组3%一室一厅1组3%市场分析析2005年乐山市市楼市在在户型面面积的打打造上一一味追求求大面积积、大户户型，从从2004年3月份以来来购房者者追求大大面积住住宅，而而开发商商也投其其所好，，开发大大面积住住宅，但但在2004年下半年年随着市市场大面面积住宅宅饱和，，购房者者逐步转转向中、、小面积积住宅的的需求，，在2004年推出市市场销售售的楼盘盘有18个，70平方米以以下的占占到10%的比例，，75-85平方米的的占到10%的比例，，也就是是说相对对乐山小小户型而而言85平米以下下的占到到20%的比例，，而90-100平方米的的占到5%的比例，，110-120平方米的的占到15%的比例，，130-150平方米的的占到37%的比例首首居第一一，而160-18平方米的的占到12%的比例，，190-210平方米的的占到5%的比例，，220平方米以以上的占占到7%的比例，，从上述述数据不不难得出出随着市市场购房房者对面面积的需需求变化化开发商商在面积积打造上上也随之之变化，，从另一一个方面面也同时时体现出出2005年市场对对面积的的需求中中、小户户型面积积占到主主导地位位。面积数量比例60㎡—80㎡5组8%80㎡—100㎡6组10%100㎡—120㎡8组14%120㎡—140㎡22组35%140㎡—160㎡9组15%160㎡—180㎡4组6%180㎡—200㎡4组6%200㎡—220㎡4组6%220㎡以上0组0%市场分析析2005年乐山房房地产市市场在户户型类型的塑造造上平层层占到40%的比例，，跃层占到20%的比例，，错层占占到40%的比例，从从比例图图上来分分析，乐乐山开发商在2004年产品户户型类型型上来看，主要要以平层层、错层层为主，，而一般（7层多层））住宅到到顶层一一般都是是6跃7的形式，，而我们们结合2004年地产市场抽抽样调查查报告不不难看出出2005年在户型型类型上上将更加加多样化化、多元化，但但依然无无法改变变平层的的主导地位。户型的结构形式数量比例平层11组38%错层9组31%跃层9组31%市场分析析2005年乐山市市房地产产市场关关于房价价可谓是是稳中有有涨。从从1月份980元/平方米逐逐步涨到到年底1500元/平方米，，虽说在在8、9、10三个月保保持平稳稳，但在在年底11月份以后后不分地地段、区区域均价价在1200元/平方米的的占到14%的比例，，1200-1300元/平方米的的占到14%的比例，，而1390-1400元/平方米的的中间价价格却没没有。1410-1480元/平方米的均价范围

数量比例1400元—1500元1组8%1500元—1600元4组31%1600元—1700元2组15%1700元—1800元1组8%1800元—1900元2组15%1900元—2000元0组0%2000元—2100元1组8%未定2组15%2005年，下半半年乐山山市房地地产市场场趋势预预测基本观点点：1）土地政政策评估估○虽然土土地拍卖卖政策在在2004年出现了了各种各各样的问问题，但但是政府府在2005年的土地地政策依依然不会会有根本本性的调调整，因因为土地地作为地地方政府府的收入入来源已已经表现现为刚性性特征。。○拍卖土土地的价价格居高高不下还还在攀升升，以及及房地产产开发商商无法轻轻松地将将土地上上升的成成本传导导到产品品中去，，将是2005年的一个个市场特特征之一一。政府府在土地地政策的的不让步步、消费费者趋于于理性的的消费，，使得房房地产开开发商压压力逐步步体现出出来。○随着土土地获取取的难度度和成本本加大，，房地产产开发企企业将开开始转变变以往重重视开发发规模，，产品向向着精细细化、个个性化方方向发展展。2）信贷政政策评估估○预计2005年房地产产信贷的的方面的的政策依依然还有有新的政○政府对房地产开发企业的信贷政策将更加向大型企业倾斜。目前全国范围内能够得到银行大额授信的房地产开发企业不到20家；能够得到银行信贷顺利支持的在200家左右。3）利率变化影响○2004年10月29日首次加息，它的真正影响可能在2005年第二季度才能显现，甚至不能排除在这个过程中，央行进行第二次加息。人民币加息主要是对国内房地产消费者和投资者有所影响。 ○加息将不可避免改变房地产消费者消费预期，使得房地产消费中的投资者深受影响，并且让其中各类的在房地产方面投资、消费的透支者得到一次房地产风险教育。4）土地供求分分析 ○供应量量预测：2005年有800左右亩土地进进入市场，如如此大的交易易规模主要受受地块的影响响。2005年旧城改造将将有一部分土土地进入市场场，旧城区区区域部分储备备土地也将有有计划的进入入市场进行交交易。同时新新城区的规划划建设也将出出让部分土地地。总之，2005年土地市场将将进一步规范范，供应量在在2004年的基础上可可能会有所增增加。 ○供应区区域预测：大大佛风景区大大规模的旧城城改造，第三三次拆迁工作作将在2005年持续开展，，届时将有一一些土地进入入土地交易市市场。随着新新城区建设工工作的开展，，大量的土地地也将进入市市场。乐山市市市政府提出出“疏散旧城城，重点发展展新城”的城城市规划战略略，从2004年底乐山土地地矿权交易中中心的土地拍拍卖数据得知知桃源新村、、肖坝、新城城区都将成功功拍出大量土土地，而市中中区的土地供供应量将继续续缩减，其地地价也将持续续攀升。桃源源新村、肖坝坝、新城区的的土地供应比比重将进一步步加大。新政策对乐山山房产市场预预测自6月1日起，对个人人购买住房不不足两年转手手交易的，销销售时按其取取得的售房收收入全额征收收营业税。对对个人购买非非普通住房超超过2年(含2年)转手交易的，，销售时按其其售房收入减减去购买房屋屋的价款后的的差额征收营营业税。“6月1日可能成为市市场交易的分分水岭。”一一方面，许多多购房不足两两年、有出售售意向的业主主以及购房满满两年的非普普通住房业主主，会放弃持持房观望，赶赶在6月1日新政策执行行前将手中房房屋尽快出手手，房源的集集中释放必然然会带来成交交的短期放量量。而另一方方面，6月1日税收新政策策开始执行后后，受5%营业税的限制制，许多在营营业税征收范范围内的业主主会暂缓出售售房屋，选择择“以租代售售”的方式；；同时，由于于对“6•１”新政策所所带来市场变变化预期的不不确定，买卖卖双方的交易易意愿也会受受到一定影响响。这些因素素必定会抑制制成交，从而而使成交量有有所下降。但但是对于乐山山等二、三及及城市将不会会受到太大影影响，反而只只是购房者转转变心理的过过程。 预测一乐乐山山开发商将面面临资金运作作考验： 政策的出出台，预示着着市场正在向向投资者的心心理底线逼近近。“从开发发商的角度看看，尽管不愿愿降价，但他他们中多数如如果连续两三三个月没有成成交，资金、、成本等压力力将难以承受受，而从3月调控政策出出台至今已有有两个月。五五六月将是新新楼盘上市的的高峰期。综综合判断，也也许6月份真的会成成为楼市的'分水岭'。”“从长长远看，最近近几个月将成成为近些年楼楼市发展的拐拐点。”““'期房限转'的确是一记重重拳，砸了投投机的炒楼者者，砸了套贷贷的开发商，，也震动了许许多投资型的的购房者。因因此，投机和和投资者们近近期会及时调调整自己的步步伐。投机将将集中抛盘，，而由于投预测二乐乐山购购房者的心理理变化 自住买家家不会受到影影响，新政策策目标准确地地打击了炒买买投机行为，，但并不影响响真正买家和和长期投资者者。6•１应该会慢慢慢稳定。一方方面是没实力力的投机客，，会在这大限限前推出存货货或取消交易易，另一方面面市场亦会慢慢慢消化了这这新政策影响响，个别区域域楼市在剧痛痛后将会更健健康发展。所所以对买房自自住的客户来来说，他们不不是新政要打打击的目标。。”而在房价价的走向上，，看房价不能能只看价格，，而要看开发发房屋的各项项成本构成。。不能光看价价格涨幅，而而忽略了成本本涨幅。从购购房者的构成成看，炒房者者已没了市场场，而一些投投资者会因为为投资成本加加大而退出购购房队伍。这这些将会使得得自住的比例例在购房队伍伍中逐渐加大大。就目前而而言，许多购购房者表现出出来的最直接接的做法是降降低了购房的的总价款。预预测三乐乐山山楼盘现场销销售变化 由于2005年1月1日起直到6月，政府对房房地产市场宏宏观调控出台台了许多政策策，银行也随随着市场与政政府的政策与与变化而变化化，也相继出出台了一些政政策，从2005年3月起乐山房产产出现“待销销”状态后，，各大销售现现场出现“冷冷场”局面，，购房者保持持观望状态，，而6月1日开始实施《意见》新政策后，更更是让乐山销销售现场“冷冷场”雪上加加霜，购房者者把置业计划划统统推后，，保持观望态态度，需求住住宅的购房者者把目光投向向了租赁居住住度过2005“政策年”。项目周边分析析当前项目周边边在售楼盘与与备售楼盘已已经有9个楼盘，在售售楼盘有“嘉嘉州明珠”、、“福鑫花园园”、“元龙龙春天”、““领地国际公公寓”、“花花语美地”、、“清华星城城”、“嘉州州之春”而备备售项目有““百合花园””、“清华星星城二期”、、“嘉美花园园”三个项目目。项目周边楼盘盘基本资料一一览表项目名称地理位置占地面积建筑面积主力户型主打面积均价福鑫花园凤凰路20亩30176.54㎡三室两厅138㎡1700元/㎡元龙春天凤凰路23亩37148.2㎡三室两厅138.66㎡1650元/㎡花语美地凤凰路20亩31630㎡三室两厅117㎡1750元/㎡清华星城凤凰路两室两厅85㎡1450元/㎡嘉州之春通江片区91亩129383㎡三室两厅130㎡1350元/㎡嘉州明珠新广场旁8.46亩42859.5㎡三室两厅132.26㎡2100元/㎡国际公寓凤凰路三室两厅1880元/㎡百合花园白燕路28.5亩35380.66㎡三室两厅120㎡未定嘉美花园凤凰路三室两厅未定市场定位（一）项目市市场定位如上所述，针针对本项目实实际之优缺点点，该项目的的市场定位是是：中、高层层次的住宅小小区，拥有宁宁静的社区环环境，文化格格调层次高雅雅，青葱怡雅雅的绿化园林林，新颖别致致的大门广场场和景观设计计，极富特色色的室内外住住客会所及康康乐设施。１、 销售市市场定位根据以上分析析，认为销售售对象主要为为：（1） 本市买家家：以乐山购购房者为主，，周边去县为为辅；（2） 企事业、、机关单位买买家：是一部部分手头宽裕裕，追求宁静静高品位生活活的中产家庭庭。（3） ****及相关单位位的内部：内内部的中高层层管理人员。。２、 销售对对象各占比例例预测销售对象 乐山市内部企事业、机关单位比例65%0%35%整体项目策划划（一）策划包包装的重要性性自2005年3月开始，乐山山房地产市场场逐渐降温，，摆脱了2004年那种狂热的的不正常状态态逐步走上正正常发展的轨轨道，但也因因局势发生了了这样的转变变，使市场的的形势也变得得严峻起来，，已再不是““有货便能卖卖出去”的形形势，而是““供大于求””，发展商彼彼此要进行竞竞争，因而策策划包装在竞竞争中占据了了举足轻重的的地位。策划包装是针针对项目的特特点，从市场场定位出发，，通过整套的的销售材料及及广告平面的的制作，使项项目树立起良良好的形象（二）项目色调以白色为主，底面为淡蓝色稍偏灰，屋顶以淡蓝色稍偏灰的瓦片，路边绿草要宽，围墙周边要绿树围绕。（三）广告牌广告的创造应以清晰醒目为准则，充分显示小区的大型完善规划（最好以小区的规划图为主景），并突出发展商的名称，尽早为本项目作软性的宣传。广告牌摆放的位置，一是销售中心现场如：销售中心眉头广告牌，利于过往人流加深印象；二是显要的路口，如新世界广场附近露天广告位等显眼位置，务求将接触面拓宽，吸引往来的人流注意，以提高项目前期的知名度。另外，可在各处路口设置醒目的地点指示牌，清楚指示本小区的位置。（四）售楼部售楼部应设置在**路旁边，容易被路人所留意，其造型应以宽敞明亮、简洁清新为主调，全落地的大玻璃门墙，售楼部门前设置一弧形的造型花坛，融园林美景于一体，环境优美的售楼部应最能体现其审美水平。（五）样板板房及样板可参考嘉州花城、嘉州新城等样板房内的家具布局、装饰配套，力求温馨舒适，充满时代气氛又典雅亲切，激发买家的购买欲望。一方面可以展示别致的外型设计，另一方面又可以给买家一个“定心丸”，让买家看得到摸得着。（六）项目功能的策划１、 住客会所参考成都成功的住宅小区项目，其住客会所功能齐备与否，优越与否，可以说是其成功的一大决定因素，如成都万科、成都置信等均极为标榜其会所的优越性，所以应在会所方面有所突破，除了多数小区会所拥有的如健身室、桑拿室、游戏中心、球类等活动场所之外，可考虑加设股票咨询及以下项目内容：（1）文化艺术区（3）图书室（2）露天茶座（4）儿童娱乐中心２、 绿化设计园林绿化一般分为中、西两种，西式园林现时一般较为标榜“欧陆式园林风格”、“地中海风情”、“凡尔赛风格”等，由于本项目已经确定应用于西式园林“地中海风情”相对独立，可塑性大，见效快且明显，所以本项目早期可采用先做一部分园林设计，可以更加吸引购房者。（1） 欧陆风格花园前期绿化应注重在“快”、“美”、“显”三方面，所以主要由各种立体形状组成的欧式花园，非常适合早期的观感，所以售楼部前的花坛设计可与街心花园风格相呼应，融合时尚美感浑然一体。（2）围墙绿化项目的围墙是项目直接接触客户的形象之一，工地围墙的包装是必不可少而且非常重要，在包装完围墙时应该适当的在围墙边作一些绿化，即可以美化环境又有新异突出小区宣传主题，作好形象宣传。（3）增设多种种家居服务务针对项目的的性质，小小区可以提提供多种家家居服务，，如：钟点点清扫、洗洗衣服务、、邮寄服务务等，方便便住客在区区内及家中中使用，优优质物业管管理令住客客度假无忧忧，同时又又可提高本本项目的服服务档次。。（七）项目目后期策划划１、付款方方式多种付款方方式的选择择可以减轻轻买家的负负担，参看看现时市场场上的众多多楼盘的付付款方式，，大致上可可分为“一一次性付款款”、“建建筑分期””、“银行行按揭”这这三种。2、累积折扣扣优惠此方法目的的是为了让让业主可自自动成为本本累积折扣扣计划的受受惠人；不不论是以业业主名义或或介绍第三三者购买项项目单位均均可获累积积折扣优惠惠。运作目目标当然是是希望以连连带关系吸吸引更多买买家，此等等计划有利利于与业主主保持联系系，及产生生连动性的的销售效应应，惠及项项目后期销销售。（八）促销销推广策划划１、扩大软软性宣传的的影响力现时房地产产业的不断断成熟，无无论是电台台、电视台台、报纸、、杂志都有有专刊、专专栏介绍现现今房地产产的最新动动向。通过过早期的软软性宣传，，先建立其其市场形象象，再配合合后期宣传传，有利于于销售。２、安排适适当的公关关宣传活动动当软性宣传传达到一定定成效，施施工现场渐渐成气候后后，便可适适当安排一一些现场公公关活动，，如开盘活活动、房地地产年展、、房交会等等，此外也也可搞一些些类似中秋秋优惠、十十一国庆购购房优惠活活动等，可可让他们亲亲身参与，，增加小区区的温馨气气氛，这样样既可达到到宣传之效效，又可带带动销售。。十、销售形形式部署及及调整因素素软性宣传录影带及相片银行及付款策略广告运作安排电视及电台广告地盘/路牌广告报章广告广告词***·**项目价价值判断暨暨投资分析析一、***·**项目市场调调研报告主要内容本报告对当当前的经济济环境、项项目当地房房地产市场场供求状况况、项目所所在区域同同类楼盘现现状及客户户购买行为为进行调研研分析，从从而分析出出项目的市市场定位。。（一）乐山山市发展及及房地产市市场发展2004年，乐山市市建设“中中国第一山山”稳步推推进，滨江江路通悦大大道竣工通通车，305线乐山大佛佛绕线公路路竣工通车车，滨江休休闲景观长长廊建设取取得阶段性性成绩，城城市光彩工工程实施，，乐山广场场二期工程程启动，城城市污水处处理工程、、垃圾处理理工程实施施……一系列重点点建设项目目的全面实实施，让乐乐山的城市市建设全面面提速，城城市基础设设施不断健健全，城市市功能日臻臻完善，人人居环境越越来越美，，有力推动动了乐山房房地产业的的发展。2005年我国政府府提出建设设“和谐社社会”的口口号！乐山山市在建设设乐山“中中国第一山山”的目标标中，响应应中央号召召，2005年乐山市政政府举起了了建设“和和谐乐山””的旗帜，，随着乐山山经济的发发展，人民民生活水平平的提高，，各行各业业蒸蒸日上上，房地产产成为了全全国最热行行业之一，，2005年国家对房房地产市场场宏观调控控，三月份份中国银行行二次调息息，六月一一日中国““六部”联联合出台实实施新政策策对房地产产市场调控控，一系列列的政策保保证着房地地产稳定健健康的发展展．（二）乐山山房地产市市场的供求求状况现状状说2005年是“地产产政策年””一点也不不过分，在在短短不到到半年的时时间里，地地产政策可可谓层出不不穷，这在在任何一个个行业里都都是难有先先例的，而而这些政策策涉及到的的环节之多多，也是罕罕见的。2004年以来，政政府通过土土地、金融融等一系列列政策规范范乐山房地地产市场，，提高市场场门槛，减减缓固定资资产投资方方面过快增增长，放价价高涨。从从效果来看看，2005年的新增供供应量明显显高于去年年，缓解了了供需关系系。预计2005年下半年政政府对土地地、金融政政策将继续续从严控制制。另外，，政府还将将继续开展展土地市场场治理整顿顿，特别是是清理整顿顿违反产业业政策用地地、违法批批地和非法法占地、违违规销售等等行为。从目前乐山山房地产市市场来看正正在推出的的项目有领领地集团的的领地国际际公寓与莱莱福帝胜景景、星都房房产的花语语美地、长长江房产的的嘉州之春春、禹伽房房产的靓达达电梯公寓寓等近１6个楼盘，总总建筑面积积40多万平方米米左右。而而目前正在在积极准备备推向市场场的项目有有仁和房产产的居竹园园二期和滨滨江怡景、、****房地产公公司***二期、和和邦集团桃桃源新城三）乐山个盘实态分析在乐山无论是地产界人士，还是普通消费者，都知道乐山市有一个极具代表性的房地产项目：嘉州花城项目的热销反映出乐山住宅的趋势。1、嘉州花城1）背景及概况由立事达（乐山）实业房地产开发有限公司与成都燕宇房地产开发推向市场，位于乐山老城区，规划占地面积超过170亩（11万平方米左右），总建筑面积超过22万平方米。绿化率在45%以上。其最具特色的是拥有全球知名物业管理公司与首个乐山老城区高档品牌社区。嘉州花城是立事达（乐山）实业房地产开发有限公司与成都燕宇所实施的品牌扩张战略的结果。嘉州花城经过两年多的建设已成长为一个成熟的品牌，立事达挟持着这几年积累下来的建筑经验和建设理念，抢滩乐山，以规模开发，综合配套五星级物业管理为卖点，加之品牌优势和强有力的宣传攻势，使2005年的嘉州新城一期首次发售就出现热销。2）目标客户户群嘉州花城将将主力目标标客户锁定定在乐山企企业中的中中高级白领领阶层，为为了获得更更多的中高高级白领人人士的青睐睐，专门设设计了多种种灵活的付付款方式，，使毕业不不久的在职职大学生也也能购买。。3）经经营营开开发发模模式式①嘉嘉州州花花城城推推出出的的住住宅宅产产品品多多层层与与电电梯梯公公寓寓两两种种。。多层层平平层层建建筑筑面面积积在在110~140平方方米米。。这这些些设设计计都都是是乐乐山山嘉嘉州州花花城城在在销销售售过过程程被被证证实实最最受受欢欢迎迎的的户户型型。。电梯梯公公寓寓：：全全部部设设计计以以大大环环境境、、规规划划为为主主，，尽尽量量减减少少公公摊摊系系数数。。②五五星星级级的的物物业业管管理理嘉州州花花城城倡倡导导物物业业管管理理，，因因此此产产生生了了乐乐山山五五星星级级的的（四）大盘在促销上的成熟手法值得***·**借鉴1、充分发挥营销中心和示范单位的作用类似成都数盘的推广手法，以上大型住宅项目均在入口处修建了宽敞、外形典雅的营销中心，作为项目形象展示的焦点。内部空间布局则采用功能分区的形式，尽可能减少相互干扰，加上训练有素的售楼员，亲和感的灯光、展板、照片，给客户形成专业地产商的良好印象，容易产生信任感。示范单位的室内装修，营造了极浓郁的居家氛围，起到了有效的引导作用，激发了现场购楼者的购买欲望。2、充分运用现代广告手法，不断地完全项目形象无论在开盘前的广告预热，还是销售期间的广告升温，大盘都成功地运用了多种广告形式，将发展商所要释放的信息有效地传递给目标客户。电视广告、报纸的软硬性广告、户外路牌广告、主要路口的灯箱彩旗广告以及发展商不断推陈出新的售楼书，使得有意购买者能较为全面地了解项目的整体形象，也逐渐地吸引了更多的潜在买家。4、及时收集市场的有效资讯楼盘都注重收集来访客户的资料。如祈福新村售楼人员在接待客户时，请客户填写意向选择调查表，内容涉及到购房者的年龄、家庭成员、意向选择房型、楼盘信息来源、对于小区的各项指标的满意程度等。这对市场推广和后续开发非常有意义。二、项目地块分析地块状况位置：位于乐山市新城区，东邻规划中的道路，南临凤凰路，西临**路，北接白燕路。距乐山老城区商业中心的车程仅10分钟，距乐山新世纪广场不行不到10分钟车程。占地面积：30亩左右，约2多万平方米。总住宅、商业建筑面积38576.8平方米，物管面积：237.4平方米，容积率：1.935地形：基本规整的梯形，西略短，东长。地块周围建筑物、景观1、前方景观（西方）面临成熟社区，与***一期斜视相对，位于**路旁。2、后方景观（东方）主要为七、八十年代的陈旧自建住宅，当地的居民自建房，高度一般在三层左右，楼间距小，布局凌乱，环境较差，立面效果差，视觉效果很差。3、左方景观（南方）为乐山凤凰路，但是只可见福鑫花园，没有好的景观，视觉受到限制。4、右方景观（北方）主要临近白燕路，多为气修、气贸服务一条街，房屋矮小，陈旧。人文文、、历历史史景景观观乐山山古古称称嘉嘉州州，，是是一一座座历历经经三三千千多多年年的的中中国国古古城城，，是是全全国国99个国国家家级级历历史史文文化化名名城城和和44个对对外外开开放放城城市市之之一一，，1996年12月被被联联合合国国教教科科文文组