房地产项目社区商业规划设计

社区商业规划

社区商业的建筑规划设计

（一）社区商业的规模规划社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。当前社区商业开发有失度的苗头，追求商业面积最大化的问题比较严重。一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置。由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。社区商业的规模规划

规划依据：根根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总体要求的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。（二）社区型商业的三种开发模式

模式一：社区型商业中心典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式业态组合：超市＋商业街社区型百货＋商业街

超市＋百货＋商业街典型案例：深圳福田中港城、珠海仁恒星园等

典型社区商业中心的业态构成说明社区型商业的三种开发模式模式二：社区次主力店组合型典型建筑特征：小型集中式商业+商业街业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器）+街区深圳政府大型住宅区－彩田村配套商业中心。以民润市场小超市，配合有健身、美容等商业形态。深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为次主力店，分布在不同的街区等。社区型商业的三种开发模式模式三、纯商业街模式典型建筑特征：单层或者双层的商业街。可能是住宅的裙楼，也可能是独立建筑。业态组合：种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。案例：深圳福田•建设新家园商业街，珠海仁恒星园商业街等（三）社区商业的多种布局模式

通常有以下几种布局：1、社区多组团，商业街多组团布局模式。2、社区大围合，商业街大围合布局模式。3：社区组团与商业组团分别集中布局模式（四）社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划。1、超市百货主力店面积一般标准超市规模达到6000-10000平方米，单层面积一般在3000平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米。2、次主力店面积次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。3、街铺面积街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在100平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划说明:在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。最佳比例：进深控制在10米左右，面宽一般在3.5米-4米，单铺面积一般在40-50平米。（五）社区区商业如何何规划好商商业与住宅宅的关系通常情况下下社区规划划设计重住住宅轻商场场的现象比比较严重，，导致商场场空间难用用。发展商商与规划设设计单位在在设计方面面为保证住住宅的户型型、朝向等等，对裙楼楼商场的空空间破坏性性较大。主要体现在在：1、住宅核心心筒的摆放放位置不当当，导致商商场整体开开放式格局局被割裂，，有的不得得不结合核核心筒设计计“回”字字型动线。。2、住宅因为为柱网比较较密集、不不规则，使使得商场空空间十分难难用。3、住宅的消消防梯、电电梯设置不不当，造成成商业死角角的存在。。4、在商场的的外部，比比如住宅大大堂的布置置破坏了外外部商业街街的连续性性，地下停停车场的出出入口和小小区车道，，使得室外外商业街的的商业气氛氛荡然无存存等等。虽然住宅与与底商在设设计规划上上的冲突较较大，但若若在项目建建筑规划设设计之初充充分重视的的话，仍可可以在很大大程度上降降低底商对对住宅影响响，寻求到到二者价值值的平衡点点，让鱼和和熊掌能够够兼得。参考解决办办法：方式一、转转换层设计计，将住宅宅和商铺独独立化。为充分保证证住宅、商商铺的设计计要求，转转换层不失失为一种可可以两者兼兼顾的设计计方向。例如：底商商三层，在在第四层设设计一层转转换层，以以此作为住住宅的分户户层，同时时将第四层层的平台建建成空中花花园，同样样可以进行行绿化等环环境景观的的设计，既既创造了住住宅的销售售卖点，又又能够解决决住宅对商商铺的影响响。方式二、寻寻求住宅住住户大堂、、消防等配配套设施位位置的平衡衡。住宅的消防防、采光、、通风要求求较多，住住户大堂、、消防楼梯梯、地下车车库出入口口等相关硬硬性配套设设施，都会会对商场形形成一定的的负面影响响，这些设设施应该尽尽可能往建建筑物四周周、地段偏偏离主街道道的地方进进行设置，，柱网结构构方面可以以局部的通通过梁作为为过渡，保保证绝大部部分区域商商场柱网结结构布局的的合理性。。（六）社区区商业的骑骑楼、雨棚棚、广告位位、空调位位等规划。。总结：1、骑楼设计计整体外观观大方稳重重，品质质感较强，，广告牌的的设置比较较协调。2、雨棚式商业业街采用统统一加装的的金属玻璃璃雨棚，美美观实用，，既能遮挡挡风雨，又又不影响铺铺位的光线线。3、统一设置置了广告位位，大广告告位设在外外走廊的顶顶部，小广广告位设在在店面门楣楣上。整体体感觉整齐齐协调，又又实现了很很好的广告告展示效果果。4、空空调调位位置置如果果设设立立外外带带栅栅格格的的统统一一空空调调位位，，将将会会更更加加美美观观。。四、、社区区商商业业的的配配套套规规划划（一一））关关于于超超市市、、百百货货主主力力店店配配套套规规划划必必要要条条件件。。社区区商商业业超超市市等等主主力力店店租租赁赁的的洽洽谈谈过过程程中中，，除除卖卖场场空空间间有有着着诸诸多多不不适适合合的的情情况况之之外外，，在在配配套套方方面面也也有有一一些些不不足足。。如如超超市市必必须须的的理理货货区区方方面面、、熟熟食食区区的的烟烟道道方方面面，，商商场场的的前前期期设设计计未未考考虑虑或或者者考考虑虑得得不不够够，，尤尤其其是是超超市市通通常常使使用用的的平平步步式式自自动动扶扶梯梯，，其其跨跨度度远远远远超超过过踏踏步步式式自自动动扶扶梯梯，，有有的的商商场场受受空空间间限限制制，，想想改改都都改改不不了了。。再如如百百货货商商场场没没有有规规划划中中庭庭、、停停车车位位规规划划不不足足等等，，都都或或多多或或少少影影响响了了商商铺铺的的使使用用。。思考考问问题题：：主力力店店规规划划之之前前不不能能确确定定租租赁赁关关系系，，规规划划设设计计难难以以度度身身定定做做。。尽尽管管目目前前出出现现了了“订单单式式商商业业地地产产”模式式，，但但主主力力店店在在项项目目规规划划之之初初不不能能确确定定，，依依然然是是项项目目明明确确规规划划的的障障碍碍所所在在。。国国内内的的超超市市百百货货对对于于规规划划中中的的商商业业项项目目，，基基本本没没有有签签意意向向协协议议的的习习惯惯，，缺缺少少像像沃沃尔尔玛玛、、家家乐乐福福等等国国际际商商业业品品牌牌的的远远期期战战略略规规划划。。面面对对这这一一现现实实，，开开发发商商更更应应该该让让策策划划公公司司提提前前介介入入，，通通过过周周密密的的市市场场调调研研和和分分析析，，了了解解商商城城最最适适合合做做什什么么，，再再与与对对应应的的商商家家沟沟通通，，了了解解其其物物业业需需求求条条件件、、规规模模、、布布局局、、配配套套等等需需求求，，这这样样即即使使主主力力店店未未引引进进，，后后遗遗症症也也会会控控制制得得很很小小。。社区区商商业业的的配配套套规规划划（二）关于社社区街铺配套套设施社区商铺的硬硬件配套也必必须关注，如如餐厅、美容容美发、汽车车维修等对水水、电、天然然气、排污、、消防等硬件件配套都有相相关的要求，，一旦达不到到标准，不但但影响租金，，还会引发纠纠纷。如经营营餐饮店的商商铺，排污、、防噪音等硬硬件配套不符符合要求，进进驻的商家就就得自己另外外解决硬件配配套问题，增增加经营成本本，这样降低低租金就成了了商家进驻的的条件。若不不改造强行经经营，油烟、、污水、噪声声等势必会影影响到居民的的正常生活，，遭到业主的的投诉。社区商业的配配套规划（三）重视社社区餐饮业配配套规划1、社区餐饮业业的聚客效应应经过统计发现现，社区商业业在餐饮消费费方面有着很很大的发展空空间，一项调调查显示，社社区居民对社社区商业配套套的餐饮服务务需求人数占占总调查人数数的41.1%。从深圳社区区商业情况来来看，目前最最旺的地方是是社区超级市市场，第二旺旺的地方就是是餐饮店，无无论是连锁快快餐面点王、、肯德基，还还是风味餐厅厅漓江又一轩轩、大型餐饮饮西湖春天，，大都是高朋朋满座，生意意兴隆，跟社社区超级市场场一样，为社社区商业带来来了旺盛的人人气。一般情情况下，一座座五六千平方方米的社区超超市，日人流流量在万人次次左右，而一一间三四百平平方米的品牌牌连锁快餐厅厅，日人流量量可达千人。。尤其是节假假日，在人口口密集的居民民区，基本上上都会出现餐餐厅排队等座座的现象。社区商商业的的配套套规划划当然，，社区区餐饮饮如果果规划划不好好，则则会带带来业业主们们的反反对。。因此此，如何做做好社社区餐餐饮的的规划划：1、首先，，社区区餐饮饮要控控制好好规模模。在在深圳圳今年年出台台的商商业网网点规规划中中，其其中餐餐饮网网点规规划提提出要要“限制大大型餐餐饮网网点入入驻社社区”。社区区商业业进驻驻大型型餐饮饮网点点，将将可能能超过过环保保卫生生等相相关配配套设设施的的承载载能力力，造造成过过多的的油烟烟、污污水、、噪声声等污污染。。所以以在设设计规规划餐餐饮业业态时时尽量量解决决消防防、油油烟、、污水水、噪噪声等等问题题。2、其次次考虑虑引进非大量量油烟烟的餐饮饮店、、引进进多大大规模模的餐餐饮店店。社区商商业的的配套套规划划（四））停车车位规规划1、外向型型商业业街区区的人人口流流动性性较大大，停停车位位需求求也比比较大大，设设置足足够的的停车车位，，有利利于提提升生生意机机会，，如大大型超超市、、食街街等对对车位位要求求都较较高。。外向向型街街区有有时还还需要要提供供地下下停车车位。。2、内向向型商商业街街区是是以本本社区区的居居民为为消费费主体体的，，因此此不需需设置置太大大面积积的临临时停停车带带，甚甚至不不需要要设置置停车车位，，因为为这些些停车车位时时常会会成为为居民民停车车场所所，长长时间间的停停留阻阻碍了了商业业街的的交通通，破破坏了了商业业街气气氛。。按商业业街平平面形形态可可分为为：商业街街设计计要点：：传统““一””字型型街道+广场““一””字型型树型环型广场发发散L型闭合型型优点：：购物流流线简简单商铺具具有均好性性，不易易产生生死角角美国某某商业业街区区缺点：：沿街面面呆板，，缺乏乏趣味味性店铺可可展示示面较较少动线设设计——传统““一””字型型优点：：购物流线简简单商铺具具有均好性性，不不易产产生死死角通过广广场与与街道道的收收放设设计增增强行进序序列感感，引引导停停驻缺点：：总体上上依然然欠缺缺趣味味设计要要点：：通过直直线变变曲线线或折折线的的方式式增加加商铺铺展示示面通常于于直线线两端端设置置主要要出入入口，，以保保证简简单流流线的的引导导旧金山山渔人人码头头动线设设计——街道+广场““一””字型型优点：：店铺可可展示面面多副街可可以呈呈现多变的的风格格与情情趣缺点：：流线复复杂迂迂回，，可选择性性太多多副街相相似度度高，，极易易造成成迷失感感副街远端铺铺位人人气较较低设计计要要点点：：副街街不不宜宜过过多多，，且且不不宜宜太太长长副街街宜宜呈呈现现不不同同的的建建筑筑形形态态，，或或设设置置商商业业地地标标，，以以增增加加其其辩辩识识度度北京京三三里里屯屯商商业业中中心心动线线设设计计———树形形优点点：：店铺铺可可展示示面面较较多多缺点点：：部分分铺铺位位人人气气较较低低流线线存存在在选择择复复杂杂性性2-4层商商业业只只有有依依赖赖餐餐饮饮设计计要点点：：环形形边边长长不不宜宜过过长长套环环不不宜宜过过多多上海海大大宁宁国国际际动线线设设计计———环形形优点点：：广场场具具有有聚拢拢人人气气的作作用用，，可可进进行行多多种种娱娱乐乐文文化化活活动动副街街可可以以呈呈现现多多变变的的风风格格与与情情趣趣缺点：流线迂回，可选择择性较多多副街远端铺位位人气较较低设计要点点：副街不宜宜过长上海大拇拇指广场场动线设计计——节点放大大（广场场）L型优点：曲线型流流线一眼眼看不穿，增加期待感和游走的的趣味性若能把广广场插入入其中，，更能留人驻足足缺点：少量商铺铺会出现现异型平面面设计要点点：可多考虑虑加入广场、放大节点点空间，或或加入出口，避免单单调或让让人感觉觉是死胡胡同动线设计计——曲线型TheGateway_SaltLakeCity动线设计计——闭合型_内部自行行“闭合合”动线设计计——闭合型_群体“闭闭合”青岛大拇拇指广场场概念方方案设计计垂直与水水平交通通互不干干扰洋流理论论——通过连廊廊形成交交通环流流动线设计计——闭合型_“购物流线线简单化化”b.折线店铺铺设计——增加商业业撞击面面青岛大拇拇指广场场概念方方案设计计布局设计计——商业界面面的设计计商业场所所的商铺铺如何分分割，对对其今后后的销售售和经营营能否成成功有着着非常重重要的影影响。为为了达到到商铺分分割的有有效、合合理，必必须遵循循一定的的原则进进行。商铺分割割的原则则主题的原原则人性化的的原则科学利用用的原则则结合商铺铺推广的的主题功功能来进进行分割割。不同同性质的的商业种种类，对对分割有有不同的的要求，，这是前前提。因因此商业业项目的的商业主主题定位位是必须须考虑的的内容。。分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。1、主题的的原则商铺的分割，，必须遵循主主题的原则。。即结合商铺铺推广的主题题功能来进行行分割。不同同性质的商业业种类，对分分割有不同的的要求，这是是前提。因此此商业项目的的商业主题定定位是必须考考虑的内容。。例如，如果项项目将来的定定位是以服装装、音像业为为主，则那些些进深与开间间之比大于4：1的的商铺销售售不会有太大大困难，因为为经营服装、、音像业不需需要太宽的门门面，而商铺铺的后部又可可以用来存货货。可是如果果项目将来的的主要商业定定位是以餐饮饮、零售业为为主，则几乎乎可以肯定目目前存在的那那些进深与开开间之比大于于4：1的商铺铺将会因为餐餐饮、零售业业主考虑到不不适合自己将将来经营或者者出租而拒绝绝购买，因为为这些种类的的商业要求必必须有较宽的的门面，而很很深的进深对对它们几乎没没有什么用处处。因此，商商铺的分割必必须结合功能能主题来进行行。2、人性化的原原则商铺的分割，，必须遵循人人性化的原则则。也就是说说，分割出的的商铺，要符符合业主经营营、使用的要要求。分割出出的道路，要要符合消费者者的购物习惯惯、购物心理理和走路习惯惯。这句话包包含两层意思思：第一，所所有人性化所所要求的人流流通路设计必必须要有；第第二，所有不不符合人性化化所要求的人人流通路设计计必须去除。。这两点对于于商铺的销售售有非常重要要的意义。商业场所内部部的步行系统统设计是用以以调节和分配配人流量的重重要和有效手手段。如果按按人性化所要要求的人流通通路没有，必必然会影响部部分商铺的人人流量，给销销售和经营带带来困难。而而如果不符合合人性化所要要求的人流通通路的存在，，又会造成面面积上的极大大浪费，因为为通路的唯一一作用就是用用来走路，不不会产生经济济上的效益。。3、科学利用的的原则商铺的分割，，必须遵循科科学利用的原原则。即在满满足消防要求求的前提下，，尽可能的充充分利用有效效空间面积，，所有可有可可无的空余面面积都应该利利用起来作为为商铺，尽量量减少和压缩缩辅助功能区区的面积。这这是提高使用用率，降低公公摊比例的唯唯一有效途径径。辅助功能区，，是指在商业业场所中那些些必须具备，，而又不能用用来当作商铺铺销售创造利利润的面积。。例如楼梯、、道路、厕所所、休闲空地地、设备间、、绿化、停车车场都属于辅辅助功能区范范围。综合两种类型型人流动线的的分析，规划划人流动线应应主要注意以以下几点：规划人流动线线应简单易达达，增强商业业的便利性；；人流焦点或人人流端点尽量量临主要道路路设置，对外外展示面良好好，利于导入入外部人流；；置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；人流动线设计计以直线为主主，在人流视视野范围内的的商铺，具有有较高租金价价值，同时适适当勾勒弧线线，体现层次次感及节奏，，增加人流动动线的变化；；人流动线规划划中，可结合合具体情况设设置具有衔接接过渡的中庭庭等设施，一一方面使人流流的动线较灵灵活，同时也也起到很好的的凝聚人气的的作用，提升升部分商铺的的商业价值。。4、景观规划社区商业街的的景观规划必必不可少，不不仅可以改善善社区居民的的购物环境，，而且好的景景观规划还能能彰显社区商商业街的个性性差异，提升升社区商业街街所在小区的的品质与品牌牌。5、交通配套规规划车位规划是社社区商业街的的重点规划之之一。首先要要考虑的是按按照小区社区区商业的体量量及客流承载载量来确定相相应个数，其其次是根据社社区商业物业业的整体规划划布局来确定定车位的合理理位置。车位位规划对外向向型社区商业业更为重要。。6、功能区规划划在社区商业街街，不但商铺铺的功能需要要有明确的划划分，而且前前坪广场也需需要有明确的的划分，以实实现社区商业业的现代化的的统一经营管管理。如餐饮饮区、购物区区、户外休息息区，停车区区等服务功能能区域。7、商铺设计规规划社区商业商铺铺面积的规划划设计要充分分考虑市场对对商铺面积的的要求，便于于客户根据自自己资金状况况和投资计划划确定所需购购买的面积，，为业主提供供更多选择。。因此，在以以中小商铺为为主的同时，，针对大投资资商的大面积积商铺的需要要，规划配置置一定量的大大面积商铺。。每种业态对于于硬件技术指指标的要求都都不一致，对对于铺位面积积的需求也各各不相同，结结合社区