房地产经济学-房地产市场

第2章房地产市场一、房地产市场概述二、房地产市场供求理论三、分类房地产市场及其运行规律

房地产市场概述（一）涵义（二）房地产市场类型划分（三）房地产市场的特性（四）房地产市场构成要素（五）房地产市场的功能房地产市场的涵义狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所；广义的房地产市场则是指房地产也是房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。是完整的市场体系中不可或缺的重要组成部分，它与消费品市场、生产资料市场、金融市场、劳动力市场联系密切，相互影响、相互作用，促进市场结构均衡。房地产市场类型划分1．按照市场运行层次划分2．按交易客体划分：实体类房地产市场和非实体类房地产市场。前者主要指土地市场、房产市场等实物交易市场；后者指与房地产的生产、流通、分配、消费相关的劳务、技术以及资金和信息等市场。如房地产金融市场、物业管理市场和房地产中介服务市场。3.按照物业类型（用途）划分：住宅市场、写字楼市场、商业楼房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。4．按照覆盖（影响范围）划分：国际性、全国性、地方性房地产市场。房地产市场类型划分5．按照权益让渡方式划分：买卖(包括现房和期房)、租赁、抵押、典当、置换、拍卖等类型房地产市场。6．按照法律原则划分：合法房地产交易市场、非法房地产交易市场（隐形市场）。7．按照供求状况划分：买方市场、卖方市场。按照运行层次划分房地产市场房地产一级市场：是指土地出让（批租）市场（国家将土地出让给房地产企业）；房地产二级市场：是指增量房地产(新建商品房)市场（房地产企业与房地产消费者之间的房地产交易市场）；房地产三级市场：是指存量房地产(已投入使用的商品房)市场（房地产消费者之间的交易市场）。房地产市场的特性1.区域性强2.竞争的不充分性3.供给调节的滞后性4.交易的复杂性5.与金融的关联度高6.政府的干预性强房地产市场构成要素1．房地产市场的主体：房地产市场的参与者2．房地产市场的客体：房地产交易的对象，即房地产商品3．房地产市场的运行方式（1）组织形式：房地产市场组织形式分为“有形”的房地产交易所和“无形”的场外市场两种组织形式。（2）房地产市场交易的方式：买卖、租赁、抵押、入股、典当、交换、赠与、继承、代理、委托、咨询等4．国家对房地产市场的调控和管理

房地产市场的功能1．资源配置房地产市场通过价格机制调节房地产供求量和供求结构，并且实现房地产资源的优化配置2．信息传递房地产市场及房地产中介机构可传递大量的房地产交易信息3．价值实现和价值评价通过房地产市场的交换，可实现房地产的价值和使用价值，房地产市场健全的价格机制，可对房地产价值进行客观的评价房地产市场供求理论（一）供给和需求一般概念（二）房地产需求（三）房地产供给（四）房地产市场的均衡供给和需求求一般概念念1．需求的含义义：在一定的时时期内，一一定的价格格水平下，，消费者愿愿意而且能能够购买的的商品和劳劳务的数量量。消费费者如果按按目前的购购买量继续续购买时，，对一定数数量的商品品所愿意支支付的价格格，就是需需求价格。。在通常情况况下，价格格上升，需需求量减少少，价格下下降，需求求量增加。。这种价格格与需求量量间的反比比关系，称称为需求规律。QAPP0P1Q1Q2P2B供给和需求求一般概念念2．供给的含义义：在一定的时时期内，一一定的价格格水平下，，生产者愿愿意而且能能够提供出出售的商品品或劳务。。生产者在在一定的时时期内，提提供一定数数量的商品品时，所愿愿意接受的的商品价格格，称为供供给价格。。通常情况下下，商品的的价格越高高，生产者者愿意提供供的商品数数量越大，，因此供给给量随价格格升降而增增减。这种种价格与供供给量之间间的正比关关系，称为为供给规律。DPP0P1Q1Q2P2CQ房地产需求求1、概念：（1）微观：指消消费者在特定定时间、按特特定价格愿意意且有能力购购买的房地产产商品或劳务务的数量。（2）宏观：房地地产总需求，，即某一时期期全社会房地地产需求总量量。2、房地产需求的的特点3、影响房地产需需求的因素4、房地产需求弹弹性分析房地产需求的的特点多样性区域性层次性双重性可替代性房地产需求的的层次性①从微观需求的的角度：生存需求、享享乐需求、发发展需求；②从宏观需求的的角度☆边界需求：是使现有开开发能力处于于充分使用状状态的需求。。如果现实需需求大大超过过边界需求，，就是总量膨膨胀型需求；；反之，现实实需求远远小小于边界需求求，就是总量量不足型需求求。边界需求求是长期分析析中总需求的的运动起点。。☆房地产的可能能需求：它是借助于于货币形式所所形成的总需需求。它不可可能全部形成成现实需求，，总会有一部部分变成沉淀淀需求。☆房地产的现实实需求：这是购买者者当期能实现现的需求，这这部分需求直直接参与了现现实经济运行行，是与现实实供给相对应应的一对供求求概念，也是是短期分析的的总需求。当当期没有实现现的需求暂时时沉淀下来，，称为意愿沉沉淀需求。当当需求的增加加会带来相应应量的供给时时，称为有效效需求。☆已实现的需求求：它是需求运运动的终点。。从现实需求求到已实现的的需求，中间间需要一个交交易过程。影响房地产需需求的因素国民经济发展展水平人口数量和结结构房地产价格收收入比信贷能力消费者或投资资者的偏好对市场的预期期政策因素房地产需求弹弹性分析弹性：是指因变量变变化的百分比比同自变量变变化的百分比比之间的比例例关系。求出出的比值称为为弹性系数。。需求价格弹性性的定义需求价格弹性性：表示在一定时时期内一种商商品的需求量量变动对于该该商品价格变变动的反应程程度。需求价格弹性性的类型（1）需求富有弹弹性（ed>1）：表示需求量变变动的比率大大于价格变动动的比率。（2）需求缺乏弹弹性（0<ed<1）：表示需求量变变动的比率小小于价格变动动的比率。（3）需求单一弹弹性（ed=1）：表示需求量变变动的比率等等于价格变动动的比率。需求价格弹性性的类型（4）需求完全弹弹性（ed=∞）：表示需求量变变动的比率相相对于价格变变动的比率而而言是无穷大大的。（5）需求完全无无弹性（ed=0）：表示需需求量量不随随价格格的变变动而而变动动。房地产产需求求价格格弹性性特征征（以住住宅为为例））当价格格在一一定幅幅度内内变化化时，，表现现为需需求缺缺乏弹弹性——生活必必需品品当价格格超过过一定定幅度度而继继续上上涨时时，表表现为为需求求富有有弹性性——耐用消消费品品、奢奢侈品品其他类类型的的房地地产需需求弹弹性（1）房地地产需需求的的收入入弹性性＝某某种房房地产产需求求量变变化的的百分分比/消费者者收入入量变变化的的百分分比（2）房地地产需需求的的人口口弹性性＝房房地产产需求求量变变化的的百分分比/人口数数量变变化的的百分分比（3）房地地产交交叉价价格弹弹性，，是指指某种种房地地产因因另一一种房房地产产或商商品价价格变变动1％所引引起的的其需需求量量的百百分比比变化化。房地产产供给给1、概念念：（1）微观观：指指房地地产开开发商商和拥拥有者者在一一定价价格上上所愿愿意且且能够够出售售该房房地产产的数数量。。（2）宏观观：房房地产产总供供给，，即某某一时时期全全社会会房地地产供供给总总量。。2、房地地产供供给的的特点点：（1）缺乏乏弹性性（2）层次次性（3）滞后后性3、影响房房地产产供给给的因因素4、房地产产供给给弹性性分析析影响房房地产产供给给的因因素（1）房地地产价价格（2）生产产要素素价格格和供供给（3）房房地地产产开开发发商商的的未未来来预预期期（4）政政策策因因素素房地地产产供供给给弹弹性性分分析析（1）房房地地产产供供给给的的价价格格弹弹性性＝＝房房地地产产供供给给量量变变化化的的百百分分比比/房地地产产价价格格变变化化的的百百分分比比（2）房房地地产产供供给给的的要要素素成成本本弹弹性性＝＝房房地地产产供供给给量量变变化化的的百百分分比比/要素素价价格格价价格格变变化化的的百百分分比比房地地产产供供给给价价格格弹弹性性特特征征（1）特特短短期期内内房房地地产产供供给给无无弹弹性性（2）短短期期内内房房地地产产供供给给缺缺乏乏弹弹性性（3）长长期期内内房房地地产产供供给给富富有有弹弹性性房地地产产市市场场的的均均衡衡1、供给给对对需需求求的的反反应应过过程程2、房地地产产市市场场均均衡衡的的基基本本原原理理供给给对对需需求求的的反反应应过过程程房地地产产需需求求上上升升空空置置房房下下降降房房地地产产租租金金和和价价格格上上涨涨更更多多投投资资者者租租金金和和价价格格持持续续上上涨涨投投资资者者和和开开发发商商进进入入开开发发建建造造市市场场供供给给上上升升空空置置率率开开始始上上升升租租金金和和房房地地产产价价格格下下降降利利润润降降低低供供给给减减少少房地产需需求减少少空空置置率上升升租租金金和价格格下跌空空置房的的低价位位消化或或保持空空置市市场场保持这这一状态态直至需需求再次次上升供求平衡衡的基本本原理NMN1M2M1PQDSE供给和需需求的变变化NMN1M2M1PQD0D1S0S1E1E2N2EE*分类房地地产市场场及其运运行规律律（一）住住宅市场场（二）商商业房地地产市场场（三）工工业房地地产市场场住宅市场场1、住宅类型型2、住宅市场场结构3、住宅市场场特点4、住宅市场场供给和和需求5、住宅市场场供求特特点6、国际住宅宅市场发发展趋势势住宅类型型按经营方方式：租租赁住宅宅和出售售住宅按价格构构成：商商品住宅宅和政策策性住宅宅（解困困住宅、、安居住住宅和经经济适用用住房，，福利住住宅）按交房方方式：期期房和现现房住宅市场场结构（1）按权益让让渡方式式不同，住宅市市场可以以分为住住宅出售售市场、、住宅租租赁市场场、住宅宅抵押市市场和住住宅典当当市场。。（2）从市场交交易层次次结构上上分，住宅宅市场可可以分为为一级市市场和二二级市场场。（3）住宅市场场按其再再生产环环节可分分为：住宅开开发市场场、住宅宅交易市市场、住住宅金融融市场、、住宅中中介市场场、住宅宅物业管管理市场场等（4）按是否享享受政府府优惠政政策：商品房房市场、、经济适适用住房房市场和和廉租屋屋市场等等住宅市场场特点（1）经营对对象的非非物流性性（2）市场范范围的区区域性（3）流通形形式的多多样性（4）交易过过程的复复杂性（5）功能多多样性（6）社会保保障性住宅市场场供给和和需求需求函数数：Dh=f(I、P、P0、T、N)其中Dh：对住房的的需求量量；I：住房消费费者的财财力（财财产、收收入）P：住房价格格P0：非住房商商品与服服务的价价格T：住房消费费者对住住房的偏偏好N：潜在的住住房消费费者的数数量住宅的供供给函数数：H=f(L、N、K、M)其中H：住房产出出量L：未开发的的建筑用用地N：劳动K：资本设备备M：材料等住宅市场场供求特特点住宅市场场供求在在总量上上难于达达到均衡衡，但是是可能在在一定时时间、一一定地域域内达到到结构上上的平衡衡住宅供应应的相对对滞后性性短期供求求的不均均衡性与与长期供供求的均均衡性国际住宅宅市场发发展趋势势住宅形式式的个性性化住宅消费费的分类类化住宅设计计的无障障碍化住宅环境境的生态态化住宅功能能的完善善化住宅建设设的产业业化商业房房地产产市场场1、商业房房地产产概述述2、商业房房地产产市场场运行行特点点3、商业房房地产产开发发项目目的市市场分分析商业房房地产产概述述（1）含义：用于于商业业目的的的能能够为为拥有有者带带来经经济收收益，，属于于非生生产加加工场场地的的非住住宅房房地产产，是是商店店、写写字楼楼、旅旅馆酒酒店等等房地地产的的统称称。通通常拥拥有者者利用用该类类房地地产的的空间间从事事各种种交易易活动动。（2）类型（3）特点商业房房地产产类型型按照使使用的的直接接性：直接接用于于商业业的和和间接接用于于商用用和辅辅助的的房地地产按照经经营方方式：租赁赁、出出售和和自营营按照购购买目目的：投资资和自自用按照用用途：狭义义商业业物业业（零零售业业物业业、批批发业业物业业）、、酒店店、餐餐饮类类物业业、娱娱乐休休闲类类物业业、特特殊商商业物物业。。商业房房地产产的特特点人口流流动量量大对区位位要求求高价格尤尤其昂昂贵，，且差差异较较大市场结结构简简单转租经经营多多，产产权结结构可可能很很复杂杂商业房房地产产市场场运行行特点点不同类类别的的商业业房地地产供供给滞滞后于于需求求的时时间差差异较较大不同商商业房房地产产短期期供给给弹性性不足足的程程度各各异供给主主体一一般实实力雄雄厚，，经营营管理理水平平高供给方方式以以出租租为主主商业房房地产产开发发项目目的市市场分分析A、市场分分析的的前期期工作作明确项项目开开发的的目的的确定项项目开开发地地点与与类型型B、市场分分析的的基本本内容容市场宏宏观因因素分分析市场微微观因因素分分析市场预预测租售方方