安徽城市综合体项目前期策划方案（ppt共216P）

xxxx1号项目前期策划方案31xx市场调研3233项目自身研判

商业组团定位及发展

34商业组团规划设计建议

35商业物业销售及自持建议36本案项目部骨干成员简介、服务取费37明亮博远服务优势及相关案例剖析xx印象一xx市位于xx省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距省会合肥168公里，距上游安庆101公里，下游芜湖84公里；距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。徐(州)黄(山)公路线在xx长江大桥过江。总面积1113平方公里(其中市区面积227平方公里)。铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。

全市总人口81万左右，城镇居民43.4万左右，城市化水平达到58.2%，这是由于xx只下辖一个xx县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。"两山一湖"旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；xx位于武汉—上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。城市特性与地理位置

自1956年建市以来，xx立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。城市背景与行政区划

1956年，经国务院批准，xx正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现xx市辖区为一县三区，分别为xx县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积1，113平方公里，其中市区面积227平方公里，总人口81.35万人，其中市区人43.43

万人城市交通状况城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）铁路：铜九铁路高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。城市发展定位xx城市发展定位：全国铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市城市发展优势

与皖江其他几个兄弟市（县）相比xx有三个独特的产业承接优势。

一是不可复制的区域优势。xx含湖临江通海，处在国家沪榕和京台交通大动脉的“十”字交汇点。随着宁安城际、京福高铁的建设，加上现有的铜九铁路、沪铜铁路，使xx市在华东铁路网中的枢纽地位日益凸显。xx港作为顺江而下第一个可停靠万吨轮的港口和国家一类开放口岸，已开通对台海上直航，加之已开通运行的京台高速以及即将开工建设的铜宣高速和九华山机场，xx将实现与长三角无缝对接，大大缩小与珠三角、环渤海、海峡西岸等经济区的距离。

二是基础雄厚的产业优势。目前已形成以铜加工、化工、电子、建材、纺织和装备制造为主的多元产业发展格局，拥有一批包括xx有色等6家上市公司在内的优势骨干企业和一批技术含量高、成长性好的“专、精、特、新”中小企业，具有形成产业集聚发展的较好基础。目前正在着力打造“千亿铜产业和企业”的xx不仅是中国最大的电解铜生产基地，还是国家重要的硫磷化工基地和国家“火炬”计划电子材料产业基地。

三是独特的人文优势。xx是一个移民城市，移民文化所特有的包容性和开放性让这座千年古都，散发着独特魅力。据统计，目前xx已与120个国家和地区建立了经贸关系,与国内外23个城市结成友好城市。全市已批准建立外商投资企业270家，有27个国家和地区在xx投资兴业。xx经济外向度已经高达70%以上。城市未来发展目标

———打造“千亿xx”。到2015年，地区生产总值达到1000亿元，财政收入达到200亿元，对全省经济发展的贡献率显著提高。

———构筑“世界铜都”。到2015年，基本形成以铜冶炼、加工、贸易、研发为一体的铜产业组团；化工、电子、装备制造和纺织服装等产业实现规模化、集群化、高端化发展，现代产业体系基本确立，成为世界知名铜产业基地、全国重要的先进制造业基地。

———建设“幸福xx”。到2015年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到32000元和13000元，率先实现教育和卫生服务基本现代化，初步建成资源节约型、环境友好型社会。

再经过五年左右的努力，到2020年，xx整体经济实力大幅提升，成为世界知名铜产业中心，皖中南中心城市，人民生活富裕、生态环境优美、社会文明和谐，在全省率先基本实现现代化。城市经济GDP增长

截至2009年xx市人均GDP已经达到6800美元，标志着xx市房地产市场进入高速发展期。城市规划新一轮总体规划划确定xx为全国铜产业基地地，电子材料产业基基地，长江中下下游重要的工贸贸港口城市，皖皖中南中心城市市。城市人口规规模近期（2010年）为60万，远期（2020年）为80万人。城市规划-续城市将形成“一城三区，一一主两副”组团式空间布局局结构，主城区区是全市的政治治，经济，文化化，信息和公共共服务中心；东东部城区由顺安安钟鸣和金桥工工业园组成，形形成富有活力的的以工业为主的的综合性新城区区；南部城区由横港港，大通组成，，主要发展商贸贸物流，旅游服服务业，工业形形成多种功能协协调发展的综合合性新城区。围绕拉开城市框框架、拓展建设设空间，规划采取"北扩、东进、南整整、西跨"的空间发展策略，，城市建设用地主要向北北、东、南三个方方向发展，适时向西跨江发展展，空间布局形成成"一城三区、一主两两副"的组团式形态。主主城区以现有老城城为中心，以开发发区和西湖新区为为增长极，集中向向北扩展；东部城城区以顺安、钟鸣鸣镇区为基础，以以沿江快速通道为为发展轴，构建以以工业为主的综合合性新城区；南部部城区以古镇大通通和横港地区为基基础，以物流园等等建设为动力，形形成多功能的综合合性新城区。主城区东扩南拓xx市棚户改造规划2010年是xx市实施棚户区改造造的关键一年，棚户区改造项目投投资将完成3.6亿元。被xx市列为今年一号民民生工程的该市棚棚户区改造项目，，3月初正式启动。按按照三年内完成主主城区棚户区改造造目标，xx市确定今年棚户区区改造、廉租住房房等保障性住房建建设施工面积120万平方米以上，新新开工70万平方米，竣工50万平方米。从图中中看到改造房的建建设已经得到很好好的实施。xx是一个典型的资源源型城市，棚户区区分布广、数量大大、条件差。根据据入户调查统计：：xx市城市和国有工矿矿澎湖区共56出，总户数39191户，总建筑面积187.49万平方米。其中城城市棚户区28处，15679户，78.24万平方米；国有工工矿棚户区28处，23512户，109.25万平方米。近年来来，xx市已经先后启动16个棚户区改造项目目，完成拆迁5709户，棚户区改造工工程已竣工25万平方米，回迁居居民1000余户、目前在建项项目面积49.5万平方米，年内可可再竣工17万平方米，回迁居居民1500户左右。xx市棚户改造规划-续xx市棚户区住房多建建于上世纪六、七七十年代，大多年年久失修、卫生环环境较差，并且由由于地势低洼，长长期遭受水患。针针对xx市棚户区改造的特特点，市委、市政府出台台了《关于加快推进棚户户区改造工作的若若干意见》，就各单位职责分工工、提高审批效率率、资金筹措、各各项政策落实和进进一步强化考核奖奖惩等进行了明确确。xx市棚户区的改造将将按照政府主导、、辖区负责、各方方配合、市场化运运作；规划先行、、成片配置、统筹筹兼顾、分布实施施的改造原则，分分别采取土地公开开招牌挂、政府定定价回购安置。整整体搬迁、建设安安置房，支持困难难企业集资建房，，或在其他棚户区区改造项目进行就就地安置等多种方方式实施改造。最最终实现总体目标标：2010年全面启动全市城城市和国有工矿棚棚区改造工作，3年内基本改造完毕毕，其中：2010年计划改造（含续续建项目）18269户，84.57万平方米；2011年计划改造13974户、68.47万平方米；相关支持政策：廉租住房国债项目目和资金优先在棚棚户区及危旧房改改造中安排改造项项目行政事业性收收费、政府性基金金全免，经营服务务性收费比照适用用住房政策执行；；项目地块建设所所需配套的水、电电、气、道路由各各主管单位负责建建设到位；项目建建设用地土地出让让金实行市场运作作，收益金额用于于棚户区改造；棚户区的居民很快快将通过摇号拿到到新房钥匙，只要要3万多元就能购买到到一套65平方米的新房。棚棚户区改造工程让让很多困难的居民民也能买起新房，，xx市的棚户区民生改改造工程为普通居居民解决了住房困困难，也让城乡结结合部的棚户区脏脏、乱、差的情况况从根本上得到改改善，有利于xx建造成一个更加和和谐美丽的城市。。xx市2010年上半年土地市场场分析二回望2010年上半年的xx土地市场，新政俨然已成土市市走向的“分水岭岭”。今年前一个个季度，也就是楼楼市新政执行前，，xx的土地市场发展势势头迅猛，土地供供应积极、成交量量大，开发商竞争争激烈，多块土地地高价成交，多场场土地拍卖会吸引引了众多本地或是是外地的投资者，，土地市场一派繁繁荣景象。而第二二季度的时候形势势发生了逆转，土土地市场开始走下下坡路，开发商拿拿地谨慎、土地拍拍卖会变的冷清。。从1月份开始到6月份结束xx共有28块国有土地公开拍拍卖使用权，其中中成功拍出的土地地有25块，共2694.57亩，共拍得土地价价款57.958亿元。xx市2010年上半年土地市场场分析2010年1--6月份xx土地供应量情况：：1到6月份xx每个月都有土地拍拍卖会，其中1月份共出让土地164.93亩，2月份为25亩，3月份1022.89亩，4月份81.85亩，5月份838.76亩，6月份561.14亩。2010年1--6月份土地出让价款款情况1月份土地拍卖总价价为1.148亿元，二月份为0.05亿元，3月份为40.52亿元，4月份为3.73亿元，5月份为6.438亿元、6月份6.07亿元。xx市2010年上半年土地市场场分析-续2010年1--6月份每月平均每亩亩地价一月份拍卖土地每每亩平均地价为69.60万元，2月份为20万元/亩，3月份为396.15万元/亩，4月份为455.9万元/亩，5月份为76.76万元/亩、6月份为108.17万元/亩。由上图可以看看出，4月份是平均每每亩地价最高高的一个月，，达455.9万元，4月份只有一块块地拍卖，土土地出让总面面积和总价款款环比并不高高。土地拍卖卖收入最高的的一个月是3月份，平均每每亩地价在300--600万元之间，最最高为636.31万元/亩。新政导致新房房成交量的萎萎缩，进而影影响到了土地地市场的行情情，在5月份的一场地地拍卖会上，，集中拍卖多多块国有土地地使用权，到到场开发商跟跟看客不在少少数，但慷慨慨出手、激烈烈角逐的场面面没有显现。。与前几次你你争我夺、竞竞相加价的场场面形成强烈烈对比，新房房的滞销导致致土地市场的的萎靡。作为为一级市场的的土地市场又又反过来作用用于二级土地地市场（即新新房市场），，这两者息息息相关，唇亡亡齿寒。目前前这两个市场场都不景气，，主要是新房房市场的萎靡靡行情拖了土土地市场的后后腿，房子不不好卖，自然然没有多少开开发商再敢大大胆拿地。xx市2010年上半年土地地市场分析-续2009年xx土地市场行情情并不乐观，，全年成功拍拍卖土地28块，共2357.09亩，总价款20.114亿元。其中上上半年拍地14块，共1070.17亩，总价款仅仅为3.34亿元。下半年成功拍拍卖土地14块，共1286.92亩，总价款16.774亿。从全年行情来看看拍出的土地地多为纯商业业用地，办公公、金融、学学校、公共用用地也占了一一定比重，商商住用地比重重并不是很大大。由于2008年全国土地市市场低迷，受受其影响，09年上半年xx土地市场相当当不景气。后后来随着经济济危机的慢慢慢解除，房地地产市场在下下半年的时候候迎来发展的的高峰期，这这一时期土地地市场也迅速速发展，09年下半年的土土地供应量和和出让总价款款均比上半年年高出许多，，其中出让总总价款是上半半年的5倍。在10月份的一次土土地拍卖会出出现了高价地地王，xx高速地产集团团以8.1亿元的高价取取得铜都大道道以东、学士士路以南一520亩地块。成为为当年乃至今今日的地王。。xx市2010年上半年土地地市场分析-续新政导致新房房成交量的萎萎缩，进而影影响到了土地地市场的行情情，在5月份的一场地地拍卖会上，，集中拍卖多多块国有土地地使用权，到到场开发商跟跟看客不在少少数，但慷慨慨出手、激烈烈角逐的场面面没有显现。。与前几次你你争我夺、竞竞相加价的场场面形成强烈烈对比，新房房的滞销导致致土地市场的的萎靡。作为为一级市场的的土地市场又又反过来作用用于二级土地地市场（即新新房市场），，这两者息息息相关，唇亡亡齿寒。目前前这两个市场场都不景气，，主要是新房房市场的萎靡靡行情拖了土土地市场的后后腿，房子不不好卖，自然然没有多少开开发商再敢大大胆拿地。针对新政出台台后土地成本本持续下跌的的现象，出现现这种情况是是必然的，一一波又一波的的楼市调控虽虽然致使xx楼市商品房成成交量出现大大幅下跌，但但房价却少有有松动，而地地价一直以来来作为影响房房价的一个重重要因素，新新政下购房者者对于楼市降降价的预期很很高，政府主主动弱化价格格实际上是在在迎合购房者者心里诉求，，并不能说明明地价在这个个时期有实质质性的下跌。。4月份继新政过过后，开发商商拿地热情退退减，由此或或可推出，今今年下半年xx的土地交易收收入可能不如如上半年。2010年上半年土地地市场总体比比2009年发展迅速，，仅上半年土地地拍卖收入已已达57.958亿元，是09年的两倍多。。10年的土地市场场上半年总体体来说比较火火爆，而09年上半年可以以说是冰冻期期，无论是面面积还是成交交总价都不能能与10年比拟。当然两者也有有共同之处那那就是都有不不景气的时候候，09年的时候上半半年土地市场场冷清，而下下半年开始回回暖。10年的土地市场场是上半年火火爆，而下半半年由于受政政策影响可能能要走下坡路路。xx市2010年上半年土地地市场分析-续xx市房地产市场场分析三需求分析根据xx房管局的数据据显示，除了06年的销售量猛猛增外（主要是矿产产效益的增加加，以及房产产大形势的良良好），其他他年份去化相相对平稳，均保持在40万方/年的去化量；；09年达到一个峰峰值，由于刚性需求求强烈拉动，，市场销售情情况可谓火爆爆，各家楼盘盘库存房源得得到了快速去去化；去化量突破70万方。2009年xx市房地产市场场运行情况据xx市房管局备案案数据显示，，2009年1——12月份xx市商品房销售售备案总套数数7740套。其中，8月份全市商品品房销售总套套数831套，位居全年年销售排行榜榜之首；6月、5月份分别以销售总总套数774套、741套位居排行榜第二、、第三名。（注：文中数数据均不包含含xx县）其中，2009年12月份xx市商品房销售售备案709套，住宅类商商品房销售均价4104.45元/㎡，较11月份上涨91.22元/㎡左右；商业类类商品房12月份成交均价价9980.13元/㎡，较上月上涨4832.22元/㎡左右。截止，2009年12月31日，全市共有有可售商品房房6341套，其中住宅宅类商品房4407套；商业类商商品房619套；办公类商商品房47套，工业类商商品房42套；其他类商商品房1226套。2009年xx市房地产市场场运行情况-续随着中央积极极的财政政策策和适度宽松松的货币政策策效应逐步显显现，2009年，我市房地地产市场呈现现量价齐升的的良好态势。。房地产开发发投资高速增增长，开发结结构进一步优优化，施工规规模不断扩大大，商品房销销售持续升温温。一、2009年全市房地产产市场运行基基本态势（一）住宅投投资占主导地地位并拉动开开发投资高速速增长2009年，全市完成成房地产开发发投资46.5亿元，同比增增长44.1%，其中，住宅宅投资33.6亿元，同比增增长53.4%，占全市房地地产投资的72.3%。从工程用途看看，2009年，90平方米及以下下住宅投资12.8亿元，同比增增长42.2%；140平方米以上住住宅投资3.0亿元，同比增增长172.7%；经济适用房房投资2.9亿元，同比增增长141.7%；办公楼投资资0.5亿元，同比增增长5.25倍；商业营业业用房投资5.1亿元，同比增增长70%；其它投资7.3亿元，同比增增长1.4%。从开发项目投投资完成情况况看，2009年，完成投资资超过5000万元以上的项项目36个，共完成投投资37.0亿元，同比增增长45.7%，占全市房地地产开发投资资的79.6%；完成投资超超过1.0亿元以上的项项目14个，共完成投投资21.9亿元，同比增增长19.7%，占全市房地地产开发投资资的47.1%。（二）住宅施施工构成房屋屋施工的主体体2009年，全市房屋屋施工面积347.4万平方米，同同比增长24.8%，其中住宅施施工面积280.5万平方米，增增长27.5%，占全市房屋屋施工面积的的80.7%。本年新开工工房屋面积165.3万平方米，增增长36.8%，其中住宅新新开工面积134.8万平方米，增增长30.0%，占全市新开开工房屋面积积的81.5%。本年竣工房房屋面积115.5万平方米，同同比增长98.2%，其中住宅竣竣工面积103.6万平方米，增增长145.3%，占全市房屋屋竣工面积的的89.7%。2009年xx市房地产市场场运行情况-续（三）商品房销销售持续火爆爆商品房销售面面积和销售额额均高速增长长。2009年，商品房销销售面积73.8万平方米，同同比增长91.5%，商品房销售售额27.5亿元，同比增增长116.5%；其中，住宅宅销售面积68.4万平方米，增增长101.1%，占全市商品品房销售面积积的92.7%，实现销售额额24.9亿元，增长132.7%。2009年全市房屋销销售均价创历历史新高，全全市房屋销售售均价3725元/平方米，同比比增长12.9%；其中，住宅宅销售均价3645元/平方米,增长15.4%。（四）房屋空空置面积大幅幅减少2009年，全市房屋屋空置面积3.2万平方米，同同比下降57.9%，其中，住宅宅空置面积1.2万平方米，下下降77.3%。（五）企业资资金到位情况况较好，资金金压力得到了了缓解（见下表）2009年全市房地产产开发企业到到位资金48.6亿元，同比增增长33.5%。从资金来源源渠道看，其其他资金增长长最快，所占占比重最大。。其他资金25.8亿元，增长111.5%，占到位资金金53.1%。受适度宽松松的货币政策策以及个人住住房贷款等一一系列优惠政政策的影响，，其他资金中中的个人按揭揭贷款8.1亿元，同比增增长224.0%。2009年xx市房地产市场场运行情况-续（六）全市房地地产投资增幅幅明显高于全全省平均水平平2009年，全省房地地产开发投资资1669.8亿元，同比增增长22.5%，我市增幅比比全省高21.6个百分点；在在17个市中，我市市房地产开发发投资总量列列全省第11位，增幅居全全省第4位。二、当前我市市房地产市场场运行存在的的主要问题（一）土地购购置面积和待待开发面积下下降2009年，全市房地地产企业土地地购置面积为为85.5万平方米，同同比下降33.3%；土地购置费费9.8亿元，下降20.3%；待开发土地地面积52.2万平方米，下下降40.5%。（二）房地产产企业自筹资资金不足从全市房地产产企业本年资资金来源看，，存在企业自自筹资金不足足、依靠银行行贷款，房地地产市场很大大一部分风险险系在金融机机构身上。2009年，全市房地地产开发企业业本年资金来来源48.6亿元，同比增增长33.5%。其中，企业业自筹资金13.7亿元，同比下下降11.6%，占全市房地地产开发企业业本年资金来来源的28.2%；企业银行贷贷款及个人按按揭贷款17.2亿元，同比增增长53.6%，占全市房地地产开发企业业本年资金来来源的35.4%，同比上升了了4.6个百分点。（三）房价价持续上涨涨去年3月以来，随随着房地产产市场的回回升，市场场供需矛盾盾加剧，房房价持续上上涨，2009年全市房屋屋销售均价价创历史新新高。全市市房屋销售售均价3725元/平方米，同同比增长12.9%；其中，住住宅销售均均价3645元/平方米,增长15.4%。2009年xx市房地产市市场运行情情况-续三、对当前前我市房地地产市场运运行的几点点建议（一）增加加保障性住住房和普通通商品住房房有效供给给1、加快中低低价位、中中小套型普普通商品住住房建设。。对已批未未建、已建建未售的普普通商品住住房项目，，要采取措措施促开工工、促上市市，督促房房地产开发发企业加快快项目建设设和销售。。要适当加加大经济适适用住房建建设力度，，扩大经济济适用住房房供应范围围。2、增加住房房建设用地地有效供应应，提高土土地供应和和开发利用用效率。要要根据我市市房地产市市场运行情情况，把握握好土地供供应的总量量、结构和和时序。（二）合理理引导住房房消费，抑抑制商品房房投资投机机性需求1、加大差别别化信贷政政策执行力力度。金融融机构在继继续支持居居民首次贷贷款购买普普通自住房房的同时，，要严格控控制二套住住房购房贷贷款的发放放，合理引引导住房消消费，抑制制商品房投投资投机性性需求。2、实施差别别化的住房房税收政策策。要严格格执行国家家有关个人人购买普通通住房与非非普通住房房、首次购购房与非首首次购房的的差别化税税收政策。。对不符合合规定条件件的，一律律不得给予予相关税收收优惠。同同时，要加加快研究完完善住房税税收政策，，引导居民民树立合理理、节约的的住房消费费观念。（三）加快推推进保障性性安居工程程建设要通过城市市棚户区改改造和新建建、改建、、政府购置置等方式增增加廉租住住房及经济济适用住房房房源，着着力解决城城市低收入入家庭的住住房困难。。要加快建建设限价商商品住房、、公共租赁赁住房，解解决中等偏偏下收入家家庭的住房房困难。全全面启动城城市和国有有工矿棚户户区改造工工作，继续续推进林区区、垦区棚棚户区改造造。同时，，加大农村村危房改造造力度，适适当增加试试点户数。。四2010年上半年xx市房地产市市场情况分分析销售量分析析据安房网统统计数据显显示：2010年前6月xx商品房销售售备案总套套数3146套，较2009年下半年商商品房销售售备案总套套数下跌20.92%左右，较2009年上半年同同期下跌9.13%。6月xx市住宅类商商品房均价价4936元/㎡左右，较5月下跌3.52%左右，但仍仍居于近8月来的第二二高价，并并未出现预预期的较大大幅度的下下跌迹象，，xx房价仍在较较高位运行行。销售量分析析-续从上图我们们可以看到到自2010年4月份开始，，xx市商品房销销售备案套套数均出现现下跌趋势势，其中4月环比下跌跌约9.35%，5月环比下跌跌约25.37%，6月环比下跌跌约63.16%。与此同时时，2010年6月xx市商品房销销售套数也也是2009年以来近18个月来的最最低水平，，2009年1月销售套数数249位居近18个月来的倒倒数第二位位。可以看出国国家抑制房房价过快上上涨的新政政对xx楼市产生了了非常大的的影响，对对销售量的的打击巨大大。市场上上，购房者者的观望情情绪非常浓浓厚，买卖卖双方的博博弈已经展展开。新政政后，从xx加推新房源源的几个楼楼盘来看，，多数需求求者已经退退入观望状状态，像5月份加推的的锦绣花园、万泰水晶晶城、春江花月以及6月份加推的的托莱多欧陆陆花园等楼盘开盘盘当天的销销售率均没没能突破30%。销售量分析析-续从上图可以以看出，2009年1——6月份和2010年1——6月份，xx楼市商品房房销售套数数同期发生生了非常巨巨大的变化化，可谓““冰火两重重天”。特特别是4月份以后，，2009年的走势图图是一条平平稳上扬的的曲线，而而2010年的走势图图则形成了了反差巨大大的下行曲曲线，5、6月份的销售售量均出现现了同比暴暴跌的态势势，其中5月同比暴跌跌38.46%，6月同比暴跌跌78.29%。注释：红线线为2009年走势图；；紫线为2010年走势图价格分析从2010年4月开始执行行的楼市调调控政策，，重在打击击投资型住住房、调控控过快上涨涨的房价，，但是我们们在09年11月至10年6月住宅均价价走势图中中可以看出出，新政出出台后xx住宅类商品品房的均价价并未出现现预期的大大幅下跌的的趋势。2010年4、5、6月份xx新房价格仍仍然在高位位运行，且且5、6月份的均价价分别居于于近8月来的第一一、第二位位，xx房价没有松松动的迹象象。总结就xx目前在售房房源和新加加推房源楼楼盘来说，，只有托莱多欧陆陆花园在6月15日开盘时公公开宣布房房价较之前前有下降，，并给出了了开盘当日日9.5折的最高优优惠幅度。。而目前，，xx楼市多数楼楼盘均无降降价举动，，像5月开盘的春江花月房源单价较较上次开盘盘上扬了800元/㎡左右，其中中砖混结构构的多层开开盘均价达达到5000元/㎡，框架结构构的多层开开盘均价达达到5500元/㎡左右。除了新加推推的房源，，之前一直直在售的楼楼盘新政后后也有调价价的举动，，售楼部位位于北京西西路上的阿奎利亚，目前多层层房源单价价已达7500元/㎡左右，高层层也达到6500元/㎡左右，均价价上调幅度度达到1000元/㎡左右，逆市市上扬的态态势让众多多购房者““望而却步步”。从xx楼市的总体情况来来看，房价价下跌局势势未成。在当前一、、二线城市市房价下跌跌幅度较大大的情况下下，像xx这样的三、、四线城市市，开发商商逆市提价价虽然表现现出了魄力力，却不是是明智之举举。而在大大家都沉溺溺于楼市反反弹的梦想想中时，主动对房源源价格进行行适当调整整，让利于于购房者，，更有利于于在博弈僵僵局中抓住住一部分刚刚性需求者者，在下半半年较为激激烈的竞争争中取胜。。市场板块分分析xx07年以来商品品住宅分面面积段供需需分析开发区板块块石城大道板板块城西板块市中心板块块城南板块按照地理位位置与楼盘盘聚集情况况，xx市城区大致致可以划分分为五大板板块：开发区板板块、石城城大道板块块、市中心心板块、城城西板块、、城南板块块本案板块特征及及分析开发区板块块和城南板板块属于xx市较为偏远远的区域，，远离市中中心，其房房地产产品品主要以产产品和价格格作为核心心卖点，部部分楼盘运运用独特的的主题形象象，将项目目打造成高高端产品，，然后以中中低端价格格入市，且且取得较好好的销售业业绩。市中心板块块和石城大大道板块市中心板块块项目较少少，且体量量较小，由由于其地理理位置因素素，价格较较高。石城城大道板块块为xx近期发展起起来的楼盘盘较为集中中的待成熟熟板块，板板块房地产产都以高品品质和高形形象亮相市市场，一直直属于xx市除市中心心板块以外外的高价区区域。城西板块由于受区域域环境和地地势的影响响，在建楼楼盘目较少少。整体区区域不被xx人认可，区区域相对于于购房者来来说具有一一定的抗性性。全市房地产产销售价格格区间共分分为五区：：开发区4200元/㎡-4600元/㎡，城西5300-5700元/㎡，城南4100元/㎡-4300元/㎡，市区5500元/㎡-6200元/㎡。主要住宅项项目调研五万泰水晶城城项目位置衡山大道与xx二路交口主要技术经济指标占地面积：150亩总建筑面积：16万目前销售信息在售180套小高层容积率：1.37绿化率：40%最近一次开盘时间2010-05-08最近一次开盘所推售体量180套内部配套运动场、菜场、会所周边配套学校、银行、电信建筑风格现代景观与智能化可视、红外套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅70-8040%三室二厅9540%四室二厅143-16020%目前销售均价（元/㎡）4200-4600(高层)目前销售率（％）70%购房优惠政策无目前客户群体投资者、婚房、改善性住房者项目卖点环境项目定位广告语艺术芯非凡品售楼部电2882000开发商xx万泰置业有限公司景观设计单位浙江耀江建筑设计院万泰水晶城城——位置图万泰水晶城城——鸟瞰图万泰水晶城城——效果图万泰水晶城城——售楼处二室二厅一一卫、面积积94.82平米三室二厅一一卫、面积积112.63平米万泰水晶城城——主力户型西湖春晓项目位置xx市西湖大道与xx四路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：16万平米目前销售信息一期经适房，二期未开盘容积率：1.367绿化率：40%内部配套地下车库、会所周边配套学校、菜场、医院、银行、西湖公园、职教城、政务新区建筑风格现代景观与智能化IC卡门禁、可视、红外套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅一卫75-8330三室二厅一卫90-11940三室二厅二卫116-12330目前销售均价（元/㎡）未定目前销售率（％）未定购房优惠政策无目前客户群体周边企业员工、教师、投资客、县城购房群体等项目卖点学区、环境、价格项目定位广告语公园之畔学府中心售楼部电发商xx市众城永道房地产开发有限公司景观设计单位xx市规划设计院西湖春晓——位置图西湖春晓——售楼处西湖春晓——户外广告中房·东郡项目位置铜井路与天山大道交汇处主要技术经济指标占地面积：5万总建筑面积：9万平米目前销售信息一期售完，二期小高层、高层未开盘容积率：1.7绿化率：45%最近一次开盘时间2009-10-12最近一次开盘所推售体量100套内部配套车库、幼儿园、菜场、会所、运动场周边配套学校、银行、医院建筑风格现代景观与智能化中央水景、可视、红外套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅88-9340%三室二厅112-12760%目前销售均价（元/㎡）4000（一期）目前销售率（％）一期100%购房优惠政策目前客户群体市区居民、改善型住房项目卖点环境、价格、配套项目定位广告语一座建筑，乐活一座城售楼部电2689668

开发商xx中房地产有限公司景观设计单位上海巴邑设计机构中房·东郡——鸟瞰图中房·东郡——位置图中房·东郡——工程进度中房·东郡——户外广告三室二厅一卫卫、面积112.97平米三室二厅一卫卫、面积93.07平米中房·东郡——主力户型豪邦.康城项目位置豪邦.康城主要技术经济指标总建筑面积：8万方目前销售信息一期二期已售完，三期未开盘容积率：1.45绿化率：35%最近一次开盘时间09.9最近一次开盘所推售体量4栋多层内部配套会所，车库周边配套农贸，学校，幼儿园建筑风格现代景观与智能化智能监控套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅80---8840%三室一厅、二厅94—12560%目前销售均价（元/㎡）一二期已售完；三期未开盘（目前二手房价格5000-5500左右）目前销售率（％）一二期已售完购房优惠政策无目前客户群体投资客、个体户、周边企业员工项目卖点位置、周边配套项目定位广告语12万平方米醉美生活城售楼部电话2688899开发商豪邦置业豪邦.康城——项目沙盘豪邦.康城——位置图豪邦.康城——售楼处豪邦.康城——项目实景图豪邦.康城——主力户型国际华城项目位置xx市石城大道东侧

主要技术经济指标占地面积：165亩总建筑面积：18万方目前销售信息三期花园洋房在售88-130平米房源容积率：1.47绿化率：38%最近一次开盘时间2010.1.1最近一次开盘所推售体量8栋多层（160多套）内部配套泳池、会所、花园广场、幼儿园、商场周边配套医院、学校、银行建筑风格法式景观与智能化可是对讲，智能监控套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅9020%三室二厅120-13080%目前销售均价（元/㎡）6200(花园洋房)目前销售率（％）80%购房优惠政策全款97折，按揭99折目前客户群体公务员，生意人等项目卖点品质、配套、环境项目定位广告语18万平米法国风情生活区售楼部电话2811888、2850888开发商华晟地产景观设计单位香港阿特贝尔景观设计公司国际华城——位置图国际华城——鸟瞰图国际华城——效果图国际华城——售楼处国际华城——户外广告国际华城——工程进度国际华城——主力户型峰南苑项目位置石城大道主要技术经济指标总建筑面积：18万目前销售信息目前只剩一套带阁楼的小高层，8月底左右推出106--126㎡小高层房源，主力户型二室二厅、三室二厅容积率：1.4绿化率：33%最近一次开盘时间2009年最近一次开盘所推售体量500套内部配套停车位周边配套学校、超市、公园建筑风格现代景观与智能化对讲门铃套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅106㎡30%三室二厅120-126㎡70%目前销售均价（元/㎡）4700元/㎡目前销售率（％）100%(一期)购房优惠政策一次性付款可优惠三个点目前客户群体工薪阶层、周边居民项目卖点价格、户型、学区房项目定位广告语人文大家生态社区售楼部电发商xx新业房屋开发有限公司峰南苑——位置图峰南苑——工程进度峰南苑——售楼处峰南苑——主力户型五环国际项目位置石城大道与xx二路交汇处主要技术经济指标占地面积：180亩总建筑面积：18万㎡目前销售信息暂时没有房源，预计小高层96、125㎡房源年底推出，户型为两房两厅和三房两厅容积率：1.42绿化率：40%最近一次开盘时间2010.1.14最近一次开盘所推售体量144套内部配套会所、中央景观、羽毛球馆等周边配套银行、学校、酒店、公园建筑风格现代景观与智能化中央景观、可视对讲门铃套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅一卫96㎡40二室二厅二卫100㎡60目前销售均价（元/㎡）4200（多层）5月份价格目前销售率（％）前期已经售完购房优惠政策无目前客户群体投资客、个体户、周边企业员工等项目卖点内部配套、开发商、价格项目定位广告语居住梦想与世界同步售楼部电发商xx华源房地产开发有限责任公司

景观设计单位中国联合设计

五环国际——位置图五环国际——效果图五环国际——沙盘模型五环国际——项目实景图柏庄·春暖花开项目位置石城大道2388号主要技术经济指标占地面积：207亩总建筑面积：30万㎡目前销售信息在售一期19#、二期1#、6#在售二期户型面积100--190㎡左右房源，三期预计十月左右开盘。容积率：1.98绿化率：40%最近一次开盘时间2010.1.9最近一次开盘所推售体量900套内部配套小学、幼儿园、人工湖周边配套酒店、医院、超市、公园建筑风格现代景观与智能化中央景观、人工湖、可视对讲门铃套型面积段（㎡）占总体比例（％）一室一厅（二厅）一卫45-76㎡15%二室二厅一卫（二卫）80-107㎡30%三室二厅二卫（一卫）113-137㎡50%四室二厅二卫（复式）215㎡5%目前销售均价（元/㎡）4900-5000(高层)目前销售率（％）40%购房优惠政策————目前客户群体县城居民、周边企业员工、投资客、公务员等项目卖点规模、景观、开发商项目定位广告语湖岸组团、奢华府邸售楼部电发商xx柏庄置业有限公司景观设计单位上海北半球景观设计有限公司柏庄·春暖花开——位置图柏庄·春暖花开——鸟瞰图柏庄·春暖花开——售楼处柏庄·春暖花开——项目实景图柏庄·春暖花开——户外广告柏庄·春暖花开——主力户型柏庄·春暖花开——主力户型万泰翡翠城项目位置石城路与xx路交叉口西北侧主要技术经济指标总建筑面积：30万目前销售信息四期所开楼号分别为2号楼、6号楼、8号楼，户型主推户型有A6、A10，面积79-121平米

容积率：1.67绿化率：35.5%最近一次开盘时间2010年7月最近一次开盘所推售体量2号楼、6号楼、8号楼，内部配套停车位周边配套学校、银行、医院建筑风格欧式景观与智能化40亩翡翠主题公园套型面积段（㎡）二室二厅79㎡三室二厅121㎡左右目前销售均价（元/㎡）4900元-5000元/㎡目前销售率（％）1-3期售罄，现在售4期购房优惠政策无目前客户群体工薪阶层、周边居民项目卖点规模、户型项目定位广告语享受宁静生活售楼部电发商xx万泰置业有限公司万泰翡翠城——位置图万泰翡翠城——项目模型万泰翡翠城——实景图万泰翡翠城——售楼处万泰翡翠城——户型图楼盘名称柏庄·春暖花开万泰翡翠城豪邦·康城位置石城大道2388号石城路与xx路交叉口西北侧石城大道中段111号项目体量30万方308容积率1.891.671.45建筑风格现代欧式欧式主力户型80-137平方米79-120平方米80，106-120平方米项目主力卖点品牌、规模、内部景观规模、户型价格、建筑目标客户群县城居民、周边企业员工、投资客、公务员等周边生活人群、工薪阶层周边生活人群、工薪阶层广告诉求水景、环境居住环境多层销售价格4900-5000元/平方米4900-5000元/平方米09年底2期多层销售价格约4500元/平方米销售状况40%1-3期售罄，现在售4期1-2期销售完成，3期年底开盘项目区域住宅竞争争项目分析楼盘名称总建面（㎡）建筑类型容积率销售均价(元/㎡)万泰水晶城16万多层、小高层、高层1.374200-4600(高层)西湖春晓16万多层、小高层1.367未开盘中房·东郡9万多层、高层1.74000（一期）豪邦.康城8万多层、小高层、高层

1.455000国际华城18万花园洋房、高层1.476200(花园洋房)峰南苑1.8万多层1.44700元/㎡锦绣花园2万高层2.085400（高层）托莱多欧陆花园15万花园洋房、别墅0.645500-5700(花园洋房)五环国际18万多层、高层1.424200（多层）5月份价格主要住宅项目要素素对比住宅类销售均价在在4200-5000元/㎡不等；花园洋房类均价在在5500－6200元/㎡不等；建筑体量都中等等；15万到18方之间的项目占多多数；其中柏庄春暖花开总建建面最大，达30万方；物业类型主要以多层、小高层为为主;高层为辅。主要住宅项目价格格上的备案销售率率分析通过对主要住宅项项目的备案销售率率指标的调查，了了解到通过09年刚性需求强烈拉拉动，市场销售情情况可谓火爆，各各家楼盘库存房源源得到了快速去化化。主要住宅项目核心心客户群体分析楼盘名称核心客户群体项目卖点万泰水晶城投资者、婚房、改善性住房者环境、开发商、景观西湖春晓周边企业员工、教师、投资客、县城购房群体等教育、环境、价格、政府发展区域中房·东郡市区居民、改善型住房环境、价格、配套豪邦.康城投资客、个体户、周边企业员工位置、周边配套国际华城公务员，生意人等品质、配套、环境峰南苑工薪阶层、周边居民价格、户型、学区房锦绣花园周边居民、个体户户型、配套、学区房托莱多欧陆花园私营主，公务员等环境、配套、低容积率五环国际个体户、周边企业员工等内部配套、开发商、价格富景园县城居民、工薪阶层的企业员工等价格通过上表的对比，，可以分析出其核核心客户群体是：：周边原住居民、周周边企事业单位员员工(工薪阶层)、私营主、公务员员、教师、xx有色职工等群体；；其中xx县客户群体也占一一定比例。主要住宅项目配套套分析楼盘名称内部配套周边配套万泰水晶城运动场、菜场、会所学校、银行、电信西湖春晓地下车库、会所、学校学校、菜场、医院、银行、西湖公园、职教城、政务新区中房·东郡车库、幼儿园、菜场、会所、运动场学校、银行、医院豪邦.康城会所，车库农贸市场，学校，幼儿园国际华城泳池、会所、花园广场、幼儿园医院、学校、银行峰南苑停车位学校、超市、公园锦绣花园中央景观、儿童娱乐区医院、超市、菜场、银行托莱多欧陆花园超市、会所、运动场、幼儿园医院、学校、银行、公园五环国际会所、中央景观、羽毛球馆等银行、学校、酒店、公园富景园沿街商业医院、学校、酒店、区政府项目在内部配套上上突出的主要包括括会所、幼儿园、、车库、商业街、、广场、体育设施施等；周边配套主主要以学校、超市市、银行、医院、、公园为主．主要住宅项目卖点点及定位广告语楼盘名称项目卖点定位广告语万泰水晶城环境、开发商、景观艺术芯非凡品西湖春晓教育、环境、价格、政府发展区域公园之畔学府中心中房·东郡环境、价格、配套一座建筑，乐活一座城豪邦.康城位置、周边配套12万平方米醉美生活城国际华城品质、配套、环境18万平米法国风情生活区峰南苑价格、户型、学区房人文大家生态社区锦绣花园户型、配套、学区房都市新贵生活蓝本托莱多欧陆花园环境、配套、低容积率天井湖畔西班牙水韵城邦五环国际内部配套、开发商、价格居住梦想与世界同步项目在定位广告语语上突出的项目核核心卖点主要包括品质、景景观、地段、规模模、物业类型、生生活方式等。主要住宅项目户型型配比分析楼盘名称套型面积段㎡占总体比例（%）富景园二室二厅一卫73㎡40三室二厅一卫105㎡60五环国际二室二厅一卫96㎡40二室二厅二卫100㎡60锦绣花园二室二厅70㎡1%三室二厅90㎡70%四室二厅127㎡29%峰南苑二室二厅106㎡30%三室二厅120-126㎡70%主要住宅项目户型型配比分析－续可以看出，项目在在主力套型的特征征表现为：套型以二室二厅、、三室二厅为主，，二室户面积段主主要在75—100㎡之间，三室户面积积段主要在105—130㎡㎡之间。楼盘名称套型面积段㎡占总体比例（%）国际华城二室二厅9020%三室二厅120-13080%豪邦.康城二室二厅80---8840%三室一厅、二厅94—12560%中房·东郡二室二厅88-9340%三室二厅112-12760%西湖春晓二室二厅一卫75-8330三室二厅一卫90-11940三室二厅二卫116-12330万泰水晶城二室二厅70-8040%三室二厅9540%四室二厅143-16020%主要住宅项目总结结分析区域现状：项目区域主要住宅宅项目包括：万泰泰翡翠城、栢庄·春暖花开、豪邦·康城等，虽偏离市市区，但区域交通通状况良好，基本本生活配套完善。。项目描述：除豪邦·康城外，其余项目目规模均较大，对对于区域房产的发发展起到了一定的的联动效果，建筑筑上基本以现代、、欧式建筑风格为为主，随着市场的的发展，后期物业业形态上将以小高高层、高层建筑为为主。各项目均较较为注重小区内部部景观等基础配套套的规划，户型以以80多两房及120平方米左右的三房房为主力产品。销售状况：经过09年及10年上半年，各项目目销售状况良好，，销售价格呈逐步步上升趋势，下阶阶段有望全线突破破5000元/平方米的单价大关关。主要商业项目调研研六xx商业市场调研分析析一、城市商业中心心布局规划城市商业中心结构构为：“1-5-16”金字塔形结构,即1个市级商业中心,5个区级商业中心,16个社区(居住区)级商业中心。(一）市级商业中心心：布局在主城区中心心区，为长江中路路、义安大道、淮淮河大道和长江二二路围合的区域和和四条路向外延伸伸的较大区域，用用地面积约2万平方米。主要业业态为购物中心、、大型超市、百货货店等。(二）区级商业中心心：布局在城市副中心心和各分区中心，，用地面积0.1平方公里左右。主主要业态为百货店店、专业店、专卖卖店、超市、便利利店、餐饮店、文文化娱乐网点。1、东部城区商业中中心：结合顺安东东正街和火车站，，沿铜芜路和临津津路两侧布局。2、南部城区商业中中心：布局在南部部城区东南部，结结合南部城区副中中心设置。3、环湖地区商业中中心：布局在主城城区中北部，由观观湖大道、南湖路路、建设西路围合合而成。4、西湖新区商业中中心：布局在西湖湖新区中西部新城城大道西侧。5、车站新区商业中中心：布局在车站站新区中心区，以以景观大道为轴线线呈带状分布。(三）社区（居住区区）级商业中心：：结合城市居住区中中心规划布置16个社区（居住区））级商业中心。社社区商业中心主要要业态为超市、便便利店、餐饮网点点、生活服务网点点。二、商业中商业街街布局规划根据城市商业网点点总体布局结构和和各级商业中心的的布局，规划改造造、提升老城区现现状商业街，新建建区级商业中心的的核心商业街，以以加快各级商业中中心的形成和城市市新区的建设。通过对现有商业街街整合、改造和商商业街的新建，到到2020年xx市拥有12条商业街，分别是是长江中路综合商商业街、义安大道道综合商业街、步步行商业街、铜商商品商业街、新井井湖风情休闲街、、滨江南湖美食街街、长江二路风味味小吃街、车站新新区综合商业街、、西湖新区综合商商业街、大通老街街、顺安东正商业业街、车站广场综综合商业街。xx商业市场调研分析析中心区板块现状描述：目前为全市生活便便利度最高的区域域，生活配套休闲闲购物一应俱全。。这里是城市商务务集中区，商业重重心所在，富裕人人群最想占有的地地方，该区域的不不动产估值最高。。老城形象在长江江路上体现明显，，新城形象则在淮淮河路上更具代表表。xx所以大型垂直商业业都在该区，唯一一不够便捷的就是是道路。特征描述：这是一座老城，这这里有永不落幕的的繁华，xx未来很长一段时间间将不可能有别的的副中心对长江路路形成威胁，这里里是城市过去、现现在的中心和重心心所在。长江中路是该板块块的“脊梁”。xx商业市场调研分析析——片区分析淮河路宽阔路面长江路繁华街面淮河路铜冠商场长江路大型休闲餐餐厅长江路电器卖场长江路广告牌林立立xx商业市场调研分析析——片区分析城南板块现状描述：目前为全市生活便便利度最低的区域域；为老工厂聚集集区；城市配套都都围绕厂区服务；；商业氛围冷淡，，显示近郊的特征征；环境污染严重重，不太宜居；但但淮河大道南段沿沿线相对繁华。特征描述：从铁路走向看，这这里是xx早期工业基地，具具有明显工矿区域域特征；政府不愿愿投入该区，从未未来看，这里是一一个限制发展的区区域；从区域档次次上看，低端是最最明显的特征；从从城市发展前景上上来看，背离城市市主方向；从居住住角度上看，淮河大道南段是人人口比较集中的地地方、基础设施、、商业都在稳步改改善中，也由此成成为该区域的“脊脊梁”所在。xx商业市场调研分析析——片区分析隆门路与铜官大道道交口金山路与淮河路交交口嘉禾广场淮河路南段金御华华府淮河路南段成规模模商业金山中路成熟社区区淮河大道南段沿街街商业xx商业市场调研分析析——片区分析东郊板块现状描述：为多山区域，丘陵陵地貌特征显著；；住宅分布以临山山为主，人口密度度相对较低；大多多聚集城市中低收收入阶层；受自然然条件影响深,未来发展前景不大大；生活便利度度较城南区域高，，拥有xx最好的医院配套（（市人民医院），，但商业呈现低端端繁荣；这里是矿矿产挖空区，人们们对该区有心理障障碍，且不合适建建高层。特征描述：西湖新区是东部发发展的潜质所在；；部分扎堆居住，，住区成组团式，，没有连成片；区区域公共资源较少少；居住区呈现““头梳型”组团分分布，各组团呈现现低端繁华特征；；由于这里具有未未来物流发展的潜潜质（高铁、城市市外高速路），流流动客流在此形成成中转，从这个意意义看，沿新公路将可能成成为串成整个区域域的“脊梁”。xx商业市场调研分析析——片区分析xx东站长江路上阳光山水水北京东路上物化臻臻邸铜都大道上绿源农农产品大市场狮子山经济开发区区西湖新区正在建设设的路网xx商业市场调研分析析——片区分析新城区板块现状描述：该区域为新建区域域，目前生活便利利度较差。由于政政府的大力投入，，生活便利度会随随着入住人群的增增加而逐渐改善，，但中长期内仍无无法与中心区域相相比。井字型路网网已基本建好，未未来市政府将有可可能迁至天山大道道一侧。就目前来来看，新城区地块块应该分为两块：：一块是石城大道道以西较成熟，以以厂矿为住，中间间分布一些住宅用用地；另一块是石石城大道以东，属属于政务、文化、、居住、教育为一一体的人文住区（（相对于合肥的政政务文化新区），，但现在还只是一一个雏形。特征描述：这里是城市主导发发展方向，未来xx居住用地主要集中中地。新区未来来会成为楼市的恒恒温板块（政府会会持续供地、投入入公建、成片开发发），从未来看这这里将会是一个复复合、多元的城市市新价值高地。目前该区域以石城城大道北段为“脊脊梁”。xx商业市场调研分析析——片区分析铜冠黄铜棒材有限限公司xx精达集团凤凰城xx学院xx三路上的西湖春晓晓xx公园2期绿化工程xx商业市场调研分析析——片区分析天井湖板块现状描述：该区域为xx县城关镇所在地，，生活便利度较高高。在xx县，城市面貌可以以说是一种泾渭分分明。在环天井湖湖一带，都市景致致非常突出，进入入此地会感觉这里里还是xx市的一部分，一点点不像一个县城；；而往观湖大道向向北走则呈现典型型的县城面貌。特征描述：天井湖板块因天井井湖而得名，可以以说天井湖是这片片区或者xx县的价值高地所在在。围绕天井湖的的商业（酒店、饭饭店、休闲会所等等）可以说是xx县乃至xx市都是最高档的。。江南文化园和景景湖湾社区商业就就是代表。应该说说环天井湖的“建设设东路”和“井湖湖路”是这一板块块“脊梁”。xx商业市场调研分析析——片区分析江南文化园广场市府广场春江花月莱凯斯汀花园酒店店湖东路天井湖公园xx商业市场调研分析析——片区分析在这里，我们选取取xx市最具特点和代表表性的12条街来看看xx商业分布的大致格格：板块街区编号街区范围街区属性中心区板块⑴长江中路（义安路~淮河路之间段）选购型商业集中区⑵义安大道北段（石城路~长江路之间段）大型垂直商业集中区⑶淮河大道北段商务、休闲、酒店商业⑷义安大道北段（石城路~铜官大道之间段）五金类商品集中区⑸淮河大道中段大型餐饮类商业集中⑹铜都大道中段（长江路~北京路之间段）足浴商业集中⑺北京西路建材批发市场商贸特征⑻金山东路小餐饮较为集中城南板块⑼铜都大道中段（隆门路~宝山路之间段）汽车工贸集中东郊板块⑽铜都大道北段（天山大道~铜井路之间段）物流、农产、建材等大市场集中区天井湖板块⑾建设东路和井湖路一段高端休闲、娱乐、酒店商业集中区⑿井湖路和长江西路一段景观路段xx商业市场调研分析析——商业街区探查⑴⑾⑶⑹⑺⑻⑸⑽⑼⑷⑵⑿xx商业市场调研分析析——商业街区探查一、长江路商圈1、长江中路电信大大楼、五星电器周周边商铺，其中一一间经营服装鞋帽帽的商铺220平米左右，租金为为70万/年。2、长江中路与淮河河路交叉口xx商城底层商业，2、3楼售罄，1层外街480元/㎡·月，内街330元/㎡·月，是本市行人量量最大的一片街区区。长江路一带是本市市商业最为繁华的的商业圈，幅射面面积较广，其中以以长江中路、义安安大道、淮河大道道三条市区主干道道围合而成，主要要的商业形态以商商场和个体店面为为主，现阶段并无无对外出售现象。。经营范围由服装装、食品零售、餐餐饮酒店、宾馆、、百货而组成。这这类商铺月租金偏偏高，针对这一商商圈有针对性的调调查了几个较典型型的商铺：xx商业市场调研分析析——商业街区探查3、财富广场是本市市近年来最大的一一次老城区改造工工作，占据义安大大道与长江中路繁繁华地段。除三栋栋高层住宅外，沿沿义安大道北段将将建设5万平米左右的商业业群楼，其中一二二层为商铺，上面面10层左右为写字楼，，该项目商铺不出出售，对外招商，，价格还没确定。。4、长江东路与铜都都大道交叉口（锦锦绣家园高层住宅宅下商铺），该商商业分为一、二两两层，其中一间商商铺租金：1F（药房），440平米，50万/年；2F（网吧），400平米，20~25