陕西国内外养老地产案例研究（PPT）

一、什么是是养老地产产？二、中国养养老地产的的发展现状状三、中国养养老地产的的发展机遇遇四、中国养养老地产开开发流程及及商业模式式五、中国养养老地产政政策分析六、陕西养养老地产政政策分析七、国内外外养老地产产案例分析析八、中国养养老地产开开发风险评评估目录养老地产是是以养生、、养老为主主题，地产产为载体，，适老化设设计为标准准，服务为为核心价值值的新兴地地产形式，，具有消费费型地产特特征，主打打健康、生生态、人居居环境与自自然相融合合等卖点。。养老地产的的建筑产品品开发接近近于高端住住宅产品开开发规律，，创新核心心在于适老老化设计。。什么是养老老地产？1.三大大开发集团团房企、险资资、央企形形成了中国国养老地产产“三足鼎鼎立”的竞竞争势态。。此外，与医医疗相关的的跨界企业业也一直是是养老地产产开发的参参与者。这这类企业多多是做养生生、健康管管理等高级级服务的专专业公司，，但目前还还未成规模模。中国养老地地产发展现现状开发商险资央企养老地产医疗相关企企业医疗相关企企业1.三大大开发集团团——房企据统计目前前已有30%的品牌牌房企进军军养老地产产获取低廉价价地价及诸诸多政策支支持传统房企的的新盈利增增长点中国养老地地产发展现现状1.三大大开发集团团——险资资保险企业涉涉足养老地地产领域，，以养老险险种方式促促进社区发发展，多以以升级版养养老院推出出中国养老地地产发展现现状险资进军养养老领域的的优点：大量资金限制需长期投资渠道：保费收入保险金现有投资渠道单一：

只有存款和国债两种投资渠道养老投资回报率相对较高：基本都在6%以上保监会准许险资有限制的投资不动产：发布《保险资金投资不动产暂行办法》为险资放行上下链接相关产业，延伸寿险产业链：

医疗、养老、护理保险；养老社区等1.三大大开发集团团——央企企虽然央企在在养老地产产上起步晚晚于房企和和险资，但但它们来势势凶猛、出出手阔绰，，未来赶超超之势不可可小视。2013年年4月，中中国石化斥斥资80亿亿元在四川川布局养老老项目———天府惠泽泽桃源颐养养中心，总总投资80亿元，总总体规划占占地2000亩，规规划养老床床位1万张张以上。中国水电试试水养老地地产更是一一鸣惊人，，2013年5月16日，中中国水电建建设集团房房地产有限限公司宣布布联手重庆庆(楼盘)任之投资资公司，在在重庆璧山山投资80亿元打造造全国最大大养老地产产项目。中国养老地地产发展现现状四种开发模模式1.专门门开发的综综合性养老老社区。如老年活动动中心、老老年医院、、老年大学学等。北京京太阳城、、东方太阳阳城都是这这类代表。。2.在新新建住宅中中配套开发发养老住宅宅及相应服服务设施。。如万科在杭杭州建设的的良渚文化化村。3.是结结合旅游、、养生资源源开发的度度假型养老老社区。是一种具有有时令特征征的居住形形式。目前前，这类养养老地产项项目多集中中在海南、、云南等具具有风景特特色资源的的地区。4.会员员制医养综综合体。如北京的太太申祥和山山庄、中海海亲颐系列列养老社区区。中国养老地地产发展现现状六种运营模模式1.本地地出售型社社区模式：：以出售住宅宅为主，注注重社区环环境打造和和养老配套套设置完善善。2.异地地出售型社社区模式：：养老养生与与度假旅游游的完美嫁嫁接。3.租售售组合型综综合性社区区模式：通过养老住住宅销售与与养老公寓寓出租及养养老配套设设施持有运运营相结合合，实现土土地效益和和养老产业业均衡发展展的目的。。4.养老老房产金融融组合型社社区模式：：运用各种金金融组合手手段，促进进养老社区区产品的租租售。5.会籍籍制社区模模式：通过打造医医疗保健社社区，全部部持有运营营，采取会会员制管理理模式，出出售长、短短租会员卡卡。6.床位位出租型养养老机构模模式：根据投资主主体，有公公办、民办办、公办民民营、公助助民办等多多种经营模模式，以床床位出租为为主要盈利利模式。中国养老老地产发发展现状状五种盈利利模式1.投资商和和运营商商向开发发商定制制养老地地产项目目，开发发商按照照要求开开发，风风险减小小，盈利利有保障障；2.养老地产产开发商商开发之之后卖给给有意向向的投资资商或运运营商，，获得一一次性收收益；3.开发商持持有部分分物业，，以出租租方式获获得长期期稳定的的租金回回报，做做养老地地产的房房东；4.开发商在在持有部部分物业业的同时时，请运运营管理理团队托托管，获获取运营营管理的的部分收收益；5.投资商或或开发商商与运营营商形成成战略合合作，共共同开发发养老项项目，形形成一个个利益集集团并在在项目中中发挥自自己优势势，获得得收益。。中国养老老地产发发展现状状国内养老老地产主主流盈利利模式对对比中国养老老地产发发展现状状国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售1.老老龄人口口增长快快据民政部部统计，，目前我我国60岁以上上老年人人口数量量已超过过2亿，，占全国国总人口口的14.9%，且仍仍将以每每年1000万万的规模模递增，，预计2020年将达达到15.2%，总数数2.43亿，，2025年将将突破3亿。中国社科科院老年年研究所所据此测测算，目目前中国国养老市市场的商商机约4万亿亿元人民民币，到到2030年年有望增增加至13万万亿元。。中国养老老地产发发展机遇遇65岁及及以上人人口发展展情况60岁以以上老年年人口比比例预测测2.老老年消费费者收入入提高，，消费能能力增强强随着经济济的发展展，未来来具有高高消费能能力的老老年群体体将会凸凸现；随着收入入结构的的多元化化，未来来老年人人的收入入将不再再是过去去单一的的退休补补贴，投投资、保保险等收收益也将将纳入老老年人收收入构成成中去。。中国养老老地产发发展机遇遇子女赡养

子女为老人尽孝道随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高社会福利保障老人财富构成长期财富积累老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多离退休养老金未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入其他（继续工作、投资、股份）3.国国内养老老地产的的开发供供应量不不足福利性养养老地产产与盈利利性养老老地产同同时供应应不足。。目前市场场上养老老机构的的供应现现状是档档次低，，服务差差。大部部分养老老机构配配套设施施落后，，缺乏现现代化的的管理方方式；服服务及费费用参差差不齐，，且由于于长期护护理经验验的不足足导致一一些养老老机构不不愿接收收入住前前就已失失能的老老人。据统计，，未来宜宜居养老老社区缺缺口约有有1295万人人；中国养老老地产发发展机遇遇1463万人168万人1295万人4.政政策支持持中国养老老地产发发展机遇遇2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年国务院办办公厅转转发全国国老龄办办公室和和发改委委《关于于加快发发展养老老服务业业意见的的通知》》中共中央央、国务务院《中中共中央央、国务务院关于于加强老老龄工作作的决定定》十七大《《报告》》全国老龄龄委联合合民政部部等国家家十部委委发文？？《关于于全面推推进居家家养老服服务工作作的意见见》国务院《《关于加加快养老老服务业业发展的的若干意意见》(以下称称“《意意见》””)初稿稿正在征征求意见见中国务院新新闻办《《中国老老龄事业业的发展展》白皮皮书全国老龄龄委联合合民政部等国家家十部委委发文《关于全全面推进进居家养养老服务工工作的意意见》修订通过过的《老老年人权权益保障障法》之之后，即即将出台台的《意意见》在在养老机机构的营营业税、、土地取取得等政政策方面面，会有有进一步步的突破破。1996年8月月，全国国人大通通过《中华人人民共和和国老年年人权益益保障法法》，我国政政府先后后制定了了200多个老老年政策策法规。。以下为：：2002年至今今出台的的关于中中国养老老的主要要政策4.政政策支持持中国养老老地产发发展机遇遇优先供地地营业税、、所得税税、地方方税等减减免优惠利息息贷款贴息息培训支持持科技服务务政府财政政对养老老床位补补贴.........通过以上上政策制制定一系系列引导导和支持持社会力力量兴建建社会养养老设施施的优惠惠扶持政政策：5.住住宅市场场受压房地产调调控以来来，国内内住宅市市场出现现疲软，，寻找新新的利益益洼地、、实现转转型升级级成为众众多地产产商的当当务之急急，养老老地产成成为继商商业地产产之后地地产商抢抢夺的战战略高地地。中国养老老地产发发展机遇遇中国养老老地产开开发流程程及商业业模式1.养养老地产产开发流流程及资资金走向向中国养老老地产开开发流程程及商业业模式2.中中国养老老地产商商业模式式（1）舒舒适型（（基本型型）重庆巴南南区双寨寨山慈竹竹坝某养养老项目目项目位于于重庆巴巴南区，，距离重重庆市40分钟钟路程，，项目以以双寨山山慈竹坝坝现有农农房改造造为主，，首批建建设改造造规模为为3000㎡室室内面积积。规模化建建设标准化管管理集约化经经营理财式融融资滚动式开开发思路创新新：城镇镇化背景景下，提提出乡村村养老的的理念；；模式创新新：空置置农房改改造，无无需新增增土地，，减少开开发成本本；市场层面面的创新新：积极极引进发发达国家家养老理理念及技技术标准准中国养老老地产开开发流程程及商业业模式2.中中国养老老地产商商业模式式（2）享享受型（（豪华型型）天津津南南区某养养老项目目项目位于于天津津津南区，，尽力天天津外环环线，距距离天津津市中心心15分分钟路程程，项目目定位于于高档住住区内，，规划用用地24.25公顷，，公建面面315250平，居居住建面面265190平，总总户数2500户，预预计入驻驻人数3750人。开发模式式：新建建住宅中中配套养养老社区区盈利模式式：项目目五分之之一持有有经营，，五分之之一租赁赁及部分分产权销销售，剩剩余五分分之三销销售；中国养老老地产开开发流程程及商业业模式2.中中国养老老地产商商业模式式（3）舒舒适型（（基本型型）河北香河河县某养养老项目目项目位于于北京与与天津之之间河北北香河县县，紧邻邻告诉道道路出口口，到北北京国贸贸大约50分钟钟路程，，项目占占地1000亩亩，总建建面80万㎡，，计划投投资30亿元。。盈利模式式：因有有大部分分保险资资金投入入，只租租不售或或少售，，租金3000-5000，，主打高高性价比比；开发模式式：专门门开发的的综合性性养老社社区；客户群体体：京津津冀以及及子女在在京津冀冀工作的的全国范范围的老老年人及及老少居居家庭；；中国养老老地产政政策分析析1.《《关于加加快发展展养老服服务业的的若干意意见》正正式印发发2013年9月月6日，，国务院院正式印印发《关关于加快快发展养养老服务务业的若若干意见见》文件件，文件件是建国国以来第第一次以以国务院院名义下下发专门门针对养养老服务务业发展展的政策策文件，，文件针针对2020年年我国养养老服务务业将要要达到的的发展目目标和任任务做了了全面安安排和系系统的部部署。文文件有三三方面特特点：（1）确确立政府府在养老老服务业业发展的的主导作作用；（2）体体现社会会力量在在发展养养老服务务业主体体作用；；（3）明明确市场场在养老老服务资资源配置置当中的的决定性性作用；；中国养老老地产政政策分析析2.中中国首只只养老地地产基金金正式成成立2014年6月月，国内内首只养养老地产产基金————兴兴业养老老基金近近日正式式成立。。该该基金金拟在全全国新建建300个养老老地产项项目，未未来将采采取租赁赁型养老老模式而而非出售售。目前前该基金金的首个个项目已已经在黑黑龙江省省肇源县县启动，，第二个个项目正正在广东东惠州酝酝酿中。。陕西养老老地产政政策分析析1.养养老机构构扶持政政策2008年，西西安市民民政局以以市政府府的名义义出台了了《关于于加快实实现社会会福利化化的实施施意见》》，对新新建的养养老服务务机构，，城六区区范围内内每张床床位给予予一次性性补贴3000元，城城六区范范围外每每张床位位一次性性补贴2000元；每每年对已已运营的的社会力力量兴办办养老服服务机构构，按照照服务设设施、服服务内容容、服务务质量等等进行综综合评比比，按人人次分别别给予30元~50元元不同的的奖励。。2009年，《《西安市市政府关关于加快快发展养养老事业业的意见见》出台台，对经经市、区区老龄办办审批的的爱心护护理院，，按半护护理、全全护理床床位每月月分别补补助60元和80元；；对社会会力量兴兴办的社社区居家家养老服服务中心心（站））实行奖奖励制度度。陕西养老老地产政政策分析析2.2015年西安安养老服服务目标标“十二五五”期间间，西安安市将大大力发展展社会养养老服务务，到2015年实现现“9073””目标，，即90％的老老年人在在社会保保障体系系和服务务体系支支持下通通过家庭庭照顾养养老，7％左右右的老年年人由社社区提供供日间照照料和托托老服务务，3％％的老年年人入住住养老服服务机构构。依托社区分散居家养老90%依托福利院养老3%老年宜居社区养老7%十二五规划养老服务格局依托社区分散居家养老96%依托福利院养老3%老年宜居社区养老1%目前养老服务格局国内外养养老地产产案例分分析1.澳澳大利亚亚养老机机构运营营管理及及服务经经验分享享（1）澳澳大利亚亚国家概概况澳大利亚亚是世界界上最早早实行社社会福利利制度的的国家之之一，其其福利制制度的完完整性、、公平性性和优越越性也是是在全世世界各个个国家中中名列前前茅的。。在那里里所有的的老人都都可以享享受同样样内容同同样水准准的服务务；国内外养养老地产产案例分分析1.澳澳大利亚亚养老机机构运营营管理及及服务经经验分享享（2）澳澳大利亚亚老人靠靠什么生生活？澳大利亚亚老人享享有的社社会服务务包含：：养老金金服务和和养老医医疗保健健服务。。而其中中养老金金福利由由“公共共养老保保障金””“职业业年金””“个人人养老储储蓄金””三部分分组成；；社会服务务养老金养老医疗疗保健公共养老老保障金金职业年金金个人养老老储蓄国内外养养老地产产案例分分析1.澳澳大利亚亚养老机机构运营营管理及及服务经经验分享享（3）谁谁为澳大大利亚老老人提供供服务？？对于养老老职责的的承担问问题，澳澳大利亚亚政府已已由资源源统管成成功过度度到下放放给民间间；政府举办办养老机机构弊端端明显财政紧缩缩政府提供供民间组织织非政府组组织慈善机构构私人公司司过渡非盈利盈利盈利非盈利国内外养养老地产产案例分分析1.澳澳大利亚亚养老机机构运营营管理及及服务经经验分享享（4）澳澳大利亚亚老人享享受养老老服务的的方式澳大利亚亚对老人人提供的的服务分分两类：：“院所所照料””和“社社区照料料”，而而其中社社区照料料又分为为“老年年公寓””和“老老年护理理院”；；养老服务务院所照料料社区照料料老年公寓寓老年护理理院个人养老老储蓄老年护理理院的服服务对象象基本属属于“介护老老人”，是以高高水平医医护照料料为主，，如医医院手术术后的照照料、临临终关怀怀等，老老人大大都是一一些失去去自理能能力，有有特殊殊医疗、、生理和和心理保保健需要要的。老年护理理院的服服务对象象基本属属于“自理老老人”和和“介助老人”，以生活照照料为主主，需要要一定的的医疗保保健国内外养养老地产产案例分分析1.澳澳大利亚亚养老机机构运营营管理及及服务经经验分享享（5）澳澳大利亚亚养老机机构的建建设及运运营管理理澳大利亚亚政府制制定的目目标是每每千名70岁以以上的老老年人口口拥有108个个养老机机构，其其中护理理院58个，老老年公寓寓50个个。目前前老年公公寓和护护理院的的床位在在澳供不不应求，，很多多老年人人都在等等待的名名单上，，尽管管政府已已经批准准兴建，，但目目前床位位仍十分分紧张。。其建设设运营主主要特征征有：政府总体体规划机构准入入制度人员准入入制度准入监管管机制服务机构构竞争机机制国内外养养老地产产案例分分析1.澳澳大利亚亚养老机机构运营营管理及及服务经经验分享享（6）澳澳大利亚亚养老机机构服务务经验分分享服务提供者配配置合理化服务内容细化化、标准化服务方式人性性化员工培训职业业化服务质量控制制制度化国内外养老地地产案例分析析1.澳大利利亚养老机构构运营管理及及服务经验分分享（7）澳大利利亚养老地产产的开发模式式对中国的启启发中国的养老产产业刚刚起步步，政府、医医疗机构、民民间资本、企企业、非盈利利机构、社团团、社区、志志愿者等社会会各方力量的的参与是大势势所趋和必由由之路。澳大大利亚成功的的养老模式和和运营机制对对中国养老产产业发展有着着重要的借鉴鉴和指导意义义。养老地产开发发国内外养老地地产案例分析析2.美国太太阳城开发模模式（1）美国"太阳城"的的主要项目分分布、规模、、配套和产品品类型美国“太阳城城”目前有14个项目，，其中亚利桑桑那州凤凰城城的“太阳城城”，是“太太阳城”的发发源地。国内外养老地地产案例分析析国内外养老地地产案例分析析2.美国太太阳城开发模模式（2）"太阳阳城"开发模模式的九大特特征属于住宅开发发性质；依靠销售回款款盈利；限定55岁以以上老人才能能入住；专为健康活跃跃老人提供会会所和户外运运动设施无医疗配套，，主要依靠项项目所在区域域的大市政配配套一般位于郊区区，占地大，，容积率低，，拎包入住房价便宜，为为洛杉矶市内内的三分之一一附近一般都配配有专为社区区服务的商业业中心兼有旅游度假假功能国内外养老地地产案例分析析2.美国太太阳城开发模模式（3）“太阳阳城”的开发发商和开发理理念开发商：DelWebb和PulteHomes在美国太阳城城的各个项目目的展示大厅厅中，都张挂挂着太阳城的的开发商———DelWebb和和PulteHomes的合作作历程与合作作理念。"DelWebbAndPulteHomes:Twolegacies,onecompany."PulteHomes,美美国最大大的住宅制造造商之一，DelWebb，美国国活跃老人住住区建设的领领导者，共共同分享辉煌煌的历史。Pulte始始于1950年，而而DelWebb始始于1928年，并并于1960年在凤凰凰城西部建设设了第一个退退休老人的社社区。现在，，Pulte和DelWebb像一个公公司一样在一一起合作，整整合了他们的的资源和数十十年的经验验，一起开发发高质量的老老年住宅和社社区。开发理念："YourCommunity,YourHome.BothReflectWhoYouAre"。国内外养老地地产案例分析析2.美国太太阳城开发模模式（4）"太阳阳城"开发模模式对中国的的启发四点值得借鉴鉴：住宅立项，依依靠销售迅速速回款；客户定位精准准，以健康活活跃老人为主主要客群，为为其进行产品品定位，满满足其特殊的的生活、交往往、活动等的的需求；不设医疗、护护理等配套设设施，降低了了前期投入成成本，提高了了资金使用用效率，降低低了开发风险险；在市场和产业业链日趋成熟熟时，可与分分时度假管理理公司紧密合合作，在项项目开始时便便实现订单生生产。国内外养老地地产案例分析析2.美国太太阳城开发模模式（4）"太阳阳城"开发模模式对中国的的启发两点不值得借借鉴：中国地少人多多的国情，不不适合大量兴兴建低密度、、单层的单体体建筑，应以以多层或小高高层的单体形形态为主；中国的公共医医疗资源匮乏乏，如社区内内不能提供一一定的医疗、、护理配套、、市政配套的的公共资源又又跟不上，就就会影响老人人的入住选择择。中国的的老人和子女女，选择老年年住区最为关关系的，还是是所在社区能能否提供及及时、持续的的医疗、护理理条件。国内外养老地地产案例分析析2.美国CCRC持持续照料退休休社区及其精精细化管理服服务（1）CCRC的概念念CCRE是指指ContinueCareOfRetirementCommunity，持续续照料退休社社区。一般般将老人按其其健康活跃或或需要照料的的程度，分为为以下三类：：持续照料退休休社区是指：在一个综合社社区中，为上上述三类老老人都能提供供相应的居住产品，，以满足老人人在不同生理理年龄阶段，，对居住和和配套服务的的要求老人半护理老人全护理老人个人养老储蓄蓄一般在65岁岁～75岁之间，，可以部分自自理，或在在医院医治后后可以回家康康复理疗的老老人。一般在75岁岁以上，行行动不便或患患有老年痴呆呆症的老人，，需要24小小时看护和和照料的老人人。自理老人一般在55岁岁～65岁之间。。国内外养老地地产案例分析析2.美国CCRC持持续照料退休休社区及其精精细化管理服服务（2）CCRC开发发模式有九大大特征：满足上述3类类老人居住需需求；根据三类老人人的基本特征征，产品类型型有所区别；；三类产品配比比：12:2:1；附近紧邻医院院，社区内有有医疗室，每每层设置护士士站；无大会所，但但提供丰富的的活动设施；；设老人专属食食堂；只租不售，收收取年费及入入门费；项目多在郊区区，以多层为为主；服务人员与老老人比例1:1；国内外养老地地产案例分析析2.美国CCRC持续照料料退休社区及及其精细化管管理服务（3）美国CCRC区域划分美国相对欧洲洲及其他发达达国家而言，，其老龄化程程度较轻，与与中国当前的的老龄化阶段段较为接近。。美国ccrc社区采取自费费的模式，依依住民与其签签定的契约內內容，提供各各种型态的住住屋、住民的的服务和健康康服务。CCRC区域划分（如如图）：独立生活区协助生活区专业护理区老年痴呆照顾顾区国内外养老地地产案例分析析2.美国CCRC持续照料料退休社区及及其精细化管管理服务（4）对比：美国CCRC居民与传统统社会族群虽然CCRC住民在住入护护理之家，所所花费的医师师照顾费用远远高于传统社社会族群。但但在门诊上花花费的，却比比传统社区老老人低许多。。此外CCRC居民对自己的的寿命有较高高期望，其死死亡率也低于于一般人口死死亡率。住院照顾方面面天数短、次数数少一般保保守老老人平均价价格贵、次数数多时时间长在护理理之家家照顾顾方面面次数、、天数数多在护理理之家家照顾顾方面面次数、、天数数少在机构构式照照顾方方面居住天天数多多、花花费少少在机构构式照照顾方方面居住天天数少、花费费多CCRC居民比较国内外外养老老地产产案例例分析析2.美国CCRC持持续续照料料退休休社区区及其其精细细化管管理服服务（5））美国CCRC的的消费群群集及及盈利利方式式CCRC面面对对的是是高端端的老老龄人人群，以入门费费和月月服务务费为为基本本收费费方式式，可返返回押押金。。当然除除了以以上的的两种种类型型之外外还有有其他他的收收费方方式和和类型型，也也有有为了了吸引引顾客客所采采取的的折扣扣或提提供一一定时时间的的免费费入住住等各各种营营销的的手段段。国内外外养老老地产产案例例分析析2.美国CCRC持持续续照料料退休休社区区及其其精细细化管管理服服务（6））CCRC开开发模模式对对中国国的启启发和和借鉴鉴三点值值得借借鉴：：满足了了老人人对健健康管管理、、护理理和医医疗等等基本本养老老需求求；在同一一社区区中满满足了了老人人不同同生理理年龄龄阶段段的不不同养养老需需求；；经营方方式上上的可可取之之处：：通过过会员员费的的收取取，迅迅速回回笼资资金；；开发商商持有有产权权可以以获得得抵押押贷款款进一一步扩扩张；；通过年年费（（或月月费））获得得日常常经营营收益益；通通过过出租租店面面获得得租金金收益益。国内外外养老老地产产案例例分析析2.美国CCRC持持续续照料料退休休社区区及其其精细细化管管理服服务（6））CCRC开开发模模式对对中国国的启启发和和借鉴鉴三点值值得商商榷：：由于配配套设设施要要求较较高，，导致致前期期资金金投入入较大大、资资金回回笼相相对较较慢；；对于开开发商商而言言，特特别是是新公公司，，入门门费的的收取取难度度较大大；对于老老人而而言，，入门门费提提前预预付有有风险险；国内外外养老老地产产案例例分析析2.美国CCRC持持续续照料料退休休社区区及其其精细细化管管理服服务（7））总结结：建建设"复合合型的的老年年住区区"是是中国国养老老地产产的必必由之之路居住人人群的的复合合服务功功能的的复合合产品形形态的的复合合产业的的复合合盈利方方式的的复合合国内外外养老老地产产案例例分析析3.从从上上海亲亲和源源看中中国社社区居居家型型养老老地产产发展展（1））上海海亲和和源项项目概概况秀沿路申江路开发商亲和源股份有限公司投资商亲和源股份有限公司占地面积8.33万㎡建筑面积10万㎡容积率1.2绿化率51%开盘时间2010年1月入住时间2010年4月产权年限50年总户数838户资金回笼周期7年项目位位于上上海浦浦东新新区康康桥镇镇，是是中国国首家家集居居家养养老和和机构构养老老为一一体的的老年年会员员制社社区。。国内外外养老老地产产案例例分析析3.从从上上海亲亲和源源看中中国社社区居居家型型养老老地产产发展展（1））上海海亲和和源自自身配配套商业商业街，室外茶座，度假酒店医疗市三级甲等医院老年专科颐养院，护理中心文化娱乐老年大学，健康会所生活休闲泛会所，迷你高尔夫，活动广场球场，舞蹈广场，功能活动区其他农耕庄园国内外外养老老地产产案例例分析析3.从从上上海亲亲和源源看中中国社社区居居家型型养老老地产产发展展（1））上海海亲和和源综综合服服务社区服服务：家政政服务务、事事务代代理、、专业业配餐餐、亲亲情服服务等等；健康服服务：健康康咨询询、健健康巡巡检、、健康康档案案、健健康指指导、、护理理照料料、体体格检检查、、疾病病治疗疗、心心理辅辅导等等；快乐服服务：主题题活动动、亲亲和俱俱乐部部、亲亲和学学堂、、度假假旅游游、义义工服服务、、理财财咨询询等；；ERP信息息管理理系统统国内外外养老老地产产案例例分析析3.从从上上海亲亲和源源看中中国社社区居居家型型养老老地产产发展展（3））上海海亲和和源收收费经经营模模式亲和源源会员员制社社区的的盈利利模式式：一一种是是购买买产权权（50年年），，一种种是会会员制制（分分为记记名和和不记记名））；中国养养老地地产开开发风风险评评估“银发发经济济”的的庞大大市场场预示示着中中国““夕阳阳产业业”正正在成成为蒸蒸蒸日日上的的朝阳阳产业业。然而，，因为为缺乏乏配套套政策策和监监管，，持有有经营营要考考虑资资金风风险，，经营营收益益不足足10%，开发与与经