长沙知名房地产企业项目营销策划报告（2014年最新版208P）

谨呈：天健集团2022/11/17宁乡xx中央花园——策划顾问应标报告——打破一切常规2首先感谢贵公司对深圳巨基的信任和支持，作为一家致力于为国内商业地产开发商提供专业服务的全程策划运营公司，我司对于此次能够有机会与贵司合作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造卓越的商业地产项目。31目标梳理报告框架2商业市场分析3项目定位4项目策略目前项目区域的人气不足，成熟度较低“新县政府开发新区车流大人流少……”项目概况商业规划为开放式步行街形式项目概况我们的开发目标是什么？为xx探索新开发模式积累经验快速回笼资金，建立轰动效应.2012年底实现回款4亿巩固和提升xx在湖南市场的品牌影响力利润最大化持续旺销实现区域高价目标梳理实现后的结果公司财务指标要求实现目标利润目标一2012年底回款4个亿目标二持续旺销，利润最大化目标三提升和巩固企业品牌目标四探索新模式，积累经验Important&UrgentImportantResultResult实现第一个目标是当前工作的重点。目标梳理81目标梳理报告框架2商业市场分析3项目定位4项目策略一环二环之间,依托县政府新区带来良好前景,区域集中多个高品质楼盘老城板块,依托成熟配套及河景资源,成为热点宁乡城市发展的方向是由南向北扩张:老城区人民路与楚沩河之间的区域,配套成熟,商业繁华，生活氛围浓厚，但市容杂乱，街道拥挤，小县城模样。没有现代城市的国际感！新县政府所在区域附近是目前房地产开发的热点区域，片区规划良好，商务氛围浓厚，高端消费人群集中，交通便利，正在形成为新城市的中心。宁乡及商圈发展趋势百货行业宁乡原本有步步高百货营业，而且经营状况良好，但由于商场产权问题导致停业，目前没有正式在营的百货商店。商业行业格局：超市行业宁乡超市数量较多，集中在老城区各主要街道，主要经营生鲜食品和日用品，但大多面积不大，形象档次一般，家乐福将进驻新城区，这也是这一品牌超市首次进入县级城市。家电行业宁乡家电专卖商场较多，均集中在老城区内，营业面积多在数百平方米，多为小公司品牌，知名品牌连锁超市通程和苏宁各有一家约一千平方米的分店在营（大力推行家电下乡）。商业行行业格格局：：服装行行业集中在在人民民路、、八一一路及及金满满地地地下商商业街街，其其中人人民路路和金金满地地地下下商业业街的的服装装品牌牌和档档次相相对较较高，，但多多为国国内二二、三三线品品牌，，一线线品牌牌和国国际品品牌较较少。。休闲娱娱乐老城区区几乎乎没有有上档档次的的休闲闲娱乐乐场所所，县县政府府一带带则有有通程程温泉泉酒店店，集集住宿宿、泡泡温泉泉、餐餐饮于于一体体，非非常受受当地地消费费者追追捧，，每到到晚饭饭时间间停车车位基基本爆爆满。。可想想而知知一个个通程程满足足了宁宁乡的的上层层阶层层，有有钱人人，可可想宁宁乡人人多么么不幸幸，有有钱没没地方方用，，去长长沙太太远，，只能能去通通程消消费！！建材行行业集中在在粤宁宁街，，以街街铺、、门面面的形形式各各自经经营，，档次次较低低，未未能形形成集集中卖卖场。。主要商商场调调查目的：：了解主主要在在营在在售商商场分分布、、营业业面积积及经经营状状况进一步步发掘掘出宁宁乡商商业市市场空空白点点！占地面面积：：10万平米米总建筑筑面积积：266245平米商业面面积：：79913平米，，8个街区区组成目前引引进商商业有有通程程电器器，拟拟进驻驻有通通程百百货、、通程程超市市；电电影院院；五五星级级酒店店。均价：：18000元/平米，，最高高卖到到33000元/平米项目位位于商商业旺旺区，，位置置优越越；规模大大，业业态丰丰富，，百货货、超超市、、影院院、五五星级级酒店店等一一应俱俱全；；售价过过高，，透支支未来来升值值潜力力。仅仅服服务于于宁乡乡大众众消费费，没没有高高端购购物娱娱乐项项目，，无法法吸引引高端端人群群的消消费，，夜生生活不不精彩彩！大玺门商业业广场总建筑面积积：20000余平米共分为6大主题复合合业态A区:儿童、女装装区B区：时尚区区C区：餐饮区区D区：男装区区E区：生活超超市F区：数码、、电玩区售价：11000~13000元/平米，3年返租,每年7%.项目位于商商业旺区，，位置优越越；具有规模优优势，具市市场影响力力；规划业态丰丰富，布局局分散，档档次低仅仅服务于于宁乡普通通消费群，，没有高端端购物娱乐乐项目，无无法吸引高高端人群的的消费，不不存在所谓谓的夜生活活，9点关门！金满地地地下商业业街金林时代广广场/步步高百货货万发家电中南电器金满地大热门超市市心连心购物物中心苏宁电器民润多超市市大玺门/通程家乐福对于商业体体我们还做做了很多的的市调（详见附件件），但是可以看看到宁乡大大多商业体体都没有形形成规模，，不是超市市就是电器城城，少数经经营不善，，面临倒闭闭。大多都都是人气不不佳，销售一般，，宁乡这样样的业态（（超市、电电器城）实实在太多，，人气已经分散散！小结和启示示宁乡购物中中心主要分分布在老城城区，规模模普遍较小小，档次普普遍偏低、、形象一般般，少有知知名品牌运运营公司和和核心龙头头商家，更更重要的是是老城区没没有几个像像样的商务务休闲娱乐乐场所；1、打造规模模商业中心心，有竞争争优势；2、引进品牌牌商家，可可挖掘市场场机会；3、打造极具具特色的高高端商务休休闲商业街街，提升消消费档次，，这事极具市市场潜力；；4、新颖规划划及经营模模式，具市市场吸引力力;4、知名品牌牌运营公司司，具有整整合优势；；5、引进核心心龙头商家家，可促进进区域商业业发展；主要商业街街调查目的：了解主要商商业街业态态分布、租租金、档次次近一步挖掘掘宁乡商业业市场空白白点人民路街道地位:人民路是宁宁乡最繁华华的街道；；重点点项项目目:金林林时时代代广广场场、、大大玺玺门门商商业业广广场场等等大大型型购购物物中中心心；；主要要业业态态:苏宁宁电电器器、、通通程程电电器器、、国国美美电电器器、、中中南南电电器器、、谷良良家家电电超超市市、、万万发发家家电电超超市市等等；；人民民北北路路精精品品时时装装街街；；知名名餐餐饮饮肯肯德德基基、、杨杨裕裕兴兴等等；；珠宝宝店店有有张张万万福福、、金金大大福福、、宁宁乡乡金金店店、、卓卓尔尔珠珠宝宝等等；；每月月租租金金:约40-200元/㎡月;评析析:业态态丰丰富富,大型型商商业业项项目目集集中中（（家家电电为为主主））,商业业发发达达,市场场租租金金高高.均为为大大众众消消费费，，除了了珠珠宝宝没没有有其其他他高高档档购购物物和和商商务务休休闲闲商商业业体体。。八一一路路街道道地地位位:八一一路路是是宁宁乡乡最最繁繁华华的的街街道道之之一一；；重点点项项目目:朝阳阳商商贸贸城城，，以以经经营营低低档档服服饰饰为为主主；；主要要业业态态:低档档服服饰饰;每月月租租金金:约30-120元/㎡月;评析析:缺乏乏管管理理,比较较脏脏乱乱，，形形象象较较差差；；各业业态态档档次次较较低低.缺乏乏高高档档购购物物和和商商务务休休闲闲商商业业体体。。花明明路路街道道地地位位:花明明路路是是宁宁乡乡繁繁华华街街道道之之一一；；重点点项项目目:该路路目目前前无无重重点点商商业业项项目目；；主要要业业态态:购物物中中心心有有心心连连心心购购物物中中心心、、大大热热门门超超市市等等；；每月月租租金金:约在在于于30-150元/㎡月评析析:花明明路路属属发发展展比比较较成成熟熟的的街街道道,但整整体体比比较较零零散散、、杂乱乱,未形形成成主主题题；；缺乏乏高高档档购购物物和和商商务务休休闲闲商商业业体体。。粤宁宁路路街道道地地位位:宁乡乡建建材材街街；；重点点项项目目:无主要要业业态态:地板板、、磁磁砖砖、、厨厨柜柜、、灯灯饰饰、、木木业业等等每月月租租金金:约在在100-200元/㎡月之间间。。评析析:该路路约约500米长长，，系系宁宁乡乡专专业业集集中中度度最最高高的的一一条条街街；；该路路比比较较窄窄，，停停车车不不便便；；形形象象较较差差，，发发展展受受限限；；缺乏乏高档档购购物物和和商商务务休休闲闲商商业业体体。。一环环路路街道道地地位位：后后起起街街道道；；重点点项项目目：紫金公馆商商业；主要业态：民润多超市市；餐饮有米米萝咖啡、金金牛角王中西西餐厅等知名名餐饮；每月租金：约在30-100元/㎡月之间；评析析：该路无明显显的主题，业业态较杂，不不集中没有形形成大规模；；一环路紧临临宁乡行政中中心区，具发发展前景。缺乏高档购物物和商务休闲闲商业体。步行街街道地位：最具知名度度的商业街；；重点项目：金满地地下下步行街；主要业态：精品服饰；；每月租金：约在80-200元/㎡月之间。评析析：商业步行街街，地段优越越；业态集中，以以二三线品牌牌为主，；商业模式单一一，缺乏核心心竞争力。缺乏高档购物物和商务休闲闲商业体。小结和启示本案将引进高高端品牌、为为宁乡上层阶阶层打造“都市时尚体验验中心”，让他们有钱钱有地方消费费，最大化得得丰富其夜生生活！因为它它，宁乡终于于有了接轨国国际生活的名名片，有了宁宁乡商务休息息娱乐的大客客厅！宁乡商业街整整体缺乏鲜明明主题，只有有粤宁路（建建材）和步行行街（服饰））主题突出；；业态比较散散乱，缺乏统统一规划；自自发形成，缺缺乏统一形象象；档次较低低，较少品牌牌商家；租金金以人民路、、步行街、粤粤宁路最高。。通过前面的通通程酒店的爆爆满现象，在在看宁乡商业业类型我们似似乎找到了原原因，缺乏高高档购物和商商务休闲商业业体，基本可可以说是空白白！宁乡人有有钱没地方用用，真是一个个悲哀，然而而也正是我们们思考的突破破口！261目标梳理报告框架2商业市场分析析3项目定位4项目策略ANewLift-styleCenter宁乡新区首席席新城市生活活中心主题定位家庭群片区外青年群群为，家庭群群商务群、青年年群为主、工工业区管理群群、家庭群核心商圈周边住宅客户主要商圈县政府板块客户次要商圈片区外人群细分商圈辐射人群群三大消费群家庭群商务群青年群目标消费者细细分消费群消费特征需求零售概念家庭群(年龄15-50）消费能力：收入稳定，消费能力强，有意识的消费，消费结构多元化新入住家庭对置家的需求日常生活便利性需求；对生活品质化追求；对精神文化需求家庭成员中儿童的消费支出占较大的比例加强品质生活及文化消费概念，强调生活气息商务群（年龄25-45）消费能力:收入较高而且较为稳定，消费能力强生活品质化追求，商务接待需求满足精神文化的追求，寻求一个工作之余全身心放松的场所加强品质生活、休闲娱乐、商务餐饮及文化消费概念青年群（年龄22-28）消费能力：收入稳定，消费潜力强，超前消费，属于冲动型消费满足白领对时尚，品质生活的要求及对新的吃喝玩乐消费模式的追求生活配套齐全便利的需求加强品质生活、潮流休闲娱乐及餐饮概念，延长消费者逗留时间目标消费者细细分以满足周边居居民的消费为为前提，尽可可能辐射到县县政府板块，，甚至可影响响到整个宁乡乡县的一个特特色商业中心心。项目功能定位位项目功能组成个人中心家庭中心团体中心项目功能定位位家庭中中心，，让生生活更更舒适适！概念组组成：：家居居、家家电、、超市市、培培训、、婚纱纱摄影影、儿儿童娱娱乐场场家庭中中心主主题发发展设设置引进知知名品品牌标标超，，档次次和商商品品品质感感需高高于宁宁乡本本地超超市，，给给宁乡消消费者者带来来新鲜鲜感；；家庭中中心主主题发发展设设置提供宁宁乡最最为个个性和和品味味的家家居装装饰主主题区区；个人中中心，，让生生活更更新潮潮！概念组组成：：品牌牌服饰饰、数数码、、美容容个人中中心主主题发发展设设置设置品品牌服服饰精精品区区，提提供与与市区区内同样样丰富富的服服饰选选择；；让生活活科技技主题题贯穿穿全程程，延延长顾顾客停留时时间以以及拉拉动消消费；；结合住住宅的的会所所需求求，提提供宁宁乡最最具知知名度度的健健身/休闲/美容/SPA中心。。个人主主题发发展设设置团体中中心，，让生生活更更精彩彩！概念组组成：：休闲闲餐饮饮、清清吧、、酒吧吧、咖咖啡厅厅塑造不不同于于传统统形式式的就就餐、、休憩憩场所所，提提供宁宁乡口口味最最为齐齐全的的特色色餐饮选择择；团体主主题发发展设设置团体主主题发发展设设置提供宁宁乡最最具特特色的的娱乐乐休闲闲消费费场所所，如如清吧吧、水水景酒酒吧街街、咖咖啡厅厅街；；等，延长长夜间间消费费时间间；项目业业态定定位我们的的思考考方式式研究新新区业业态发发展的的一般般规律律结合本本项目目的个个性特特征＋探讨最最契合合本项项目的的业态态组合合研究外外向型型社区区商业业业态态组合合一般般规律律＋如何确确定我我们的的业态态？新区商商业发发展规规律—案例宝宝安中中心区区发展展商业业演变变商家业态进驻时间天虹百货2002年苏宁电器2006年赛格数码已开业欧麦德家居已开业华润万家综合超市已开业商家20022006天虹苏宁华润万万家欧麦德德赛格沃尔玛玛T/年从表可可以看看出，，商家家是逐逐渐进进驻宝宝安中中心区区，有有一个个时间间过程程正中集集团购购物中中心新开发发区零零售业业的发发展历历程，，将随随着高高尚社社区不不断推推出，，居住住人口口不断断增加加，消消费需需求逐逐渐扩扩大。。进而而吸引引品牌牌主力力商家家纷纷纷进驻驻，而而新开开发区区也成成为众众多主主力商商家争争夺的的商业业重地地。案例新新区商商业发发展规规律—商家：：前期期多数数不敢敢进后后期期抢破破头福田中中心区区主力力店分分布图图宝安中中心区区主力力店分分布图图天虹商商场华润万万家苏宁电电器赛博数数码城城欧麦德德玛泰哈哈利对于市市场环环境还还不成成熟的的新开开发区区域，，能够够适应应这种种新区区开发发需求求的商商业业业态十十分有有限，，下表表是各各种商商业业业态对对于新新开发发区市市场适适应情情况：：商家选址关键指标消费力竞争消费需求面积昭示性交通大超市*********************************社区服务*********************************家居装饰*********************************家电********************************餐饮*********************************数码******************************百货******************************休闲娱乐******************************专卖店*******************************表示对对应业业态在在该指指标上上的契契合度度，*越多，，契合合度越越高，，可行行性越越高；；新区商商业发发展规规律—业态契契合度度新区商商业发发展规规律——新中心心区商商业发发展特特点商业发发展：：多以社社区超超市、、餐饮饮启动动新区区商业业；品牌商商业对对住宅宅密集集区域域兴趣趣浓厚厚；零售售业业态态是是在在不不断断演演变变的的，，以以适适应应市市场场需需求求；；从市市中中心心区区和和宝宝安安中中心心区区的的发发展展来来看看，，呈呈现现如如下下特特点点：：从以以上上分分析析来来看看，，在在新新开开发发建建设设的的中中心心区区，，消消费费者者对对业业态态需需求求是是逐层层递递进进的的：：需求求层层次次逐逐渐渐提提升升家电电＋＋数数码码休闲闲娱娱乐乐＋＋百百货货超市市＋＋餐餐饮饮＋＋建建材材装装饰饰＋＋家家居居＋＋社社区区服服务务新区区商商业业发发展展规规律律—业态态逐逐级级递递进进小结结：：本项项目目位位于于县县城城新新城城中中心心区区，，其其他他大大型型品品牌牌开开发发商商纷纷纷纷抢抢滩滩，，住住宅宅的的开开发发量量较较大大，，未未来来带带来来居居住住人人口口的的激激增增、、消消费费需需求求的的增增长长和和提提升升。。项目商业业定位必必须遵循循新区商商业发展展规律，，综合分分析项目目的优劣劣势，充充分考虑虑超市、、家居、、餐饮、、社区配配套等业业态与项项目的契契合度，，以便为为本项目目寻找最最契合的的业态组组合新区商业业发展规规律—小结通过对深深圳社区区商业调调研分析析，总结结出社区区商业分分类、业业态组合合、商业业布局等等一般规规律。根据对深深圳22个代表性性的社区区商业进进行调研研、分析析，得出出了一系系列的研究成成果。调调研对象象：旭飞飞花园、、东方雅雅苑、港港湾丽都都、都市市名园、、西海湾花花园、中中海湾畔畔、xx金色家家园、桃桃源居、、美丽365花园、波波托菲诺、潜龙龙花园、、海滨广广场、阳阳光棕榈榈园、锦锦绣江南南、熙园园、东海海坊、蔚蔚蓝海岸、、金地海海景翠堤堤湾、xx四季季花城、、皇御苑苑、招商商海月花花园、星星海名城。。社区商业业研究案案例分布布图社区商业业理论根据社区区商业特特征，社社区商业业可划分分为外向向型、偏偏外向型型、内向向型社区区商业三三种类型型。社区商业业特点：：面向特定定的居住住区域，，以相对对固定的的客流作作为服务务对象；；单体商业业规模通通常不会会很大；；更加强调调超市及及其他生生活配套套的作用用，引进进业态可可更丰富富。外向型社社区商业业是指在在满足本本社区居居民的前前提下，，吸引大大量的外外部消费费群以支支撑经营营的社区区配套商商业类型型，是三三种类型型当中对对外经营营性质最最强的社社区商业业类型，，通常商商业体量量较大。。偏外向型型社区商商业是立立足于本本社区居居民，兼兼顾外部部消费群群的社区区配套商商业类型型，兼有有外向型型社区商商业的部部分特征征。内向型社社区商业业则是在在规划时时基本只只考虑本本社区消消费群的的社区配配套商业业，通常常商业规规模以本本社区居居民消化化程度为为限。外向型社区商业偏外向型社区商业内向型社区商业xx城新银座幸福海岸社区商业业理论—社区商业业分类社区商业业分类的的核心标标准是商商业面积积与住宅宅面积的的比值，，临界点点分别是是5%、2%。社区商业业分类标标准：商业类型商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件外向型社区商业≥5％，一般不超过10%≥2㎡大型超市/餐饮、休闲环绕街铺型商业区/住宅密集区良好，临城市主要道路入口集中型偏外向型社区商业2％～5％1～2㎡社区超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型入口街铺型以点带面型商业区/住宅密集区较好，临城市主要道路内向型社区商业＜2％＜1㎡小型超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型住宅区较好/一般社区商业业分类主主要依据据六大因因素来判判断：项项目商业业面积与与住宅面面积的比比率、人均商业业面积、、主力业业态、商商业分布布形式、、所处区区域性质质和交通通条件。。社区商业业理论—社区商业业分类标标准商业与住住宅面积积比率：：商业面积积（约50000㎡））：住住宅面积积（约约250000㎡）＝＝21％人均商业业面积：：商业面积积（50000㎡㎡）：项目目人口（（8000人））＝6.25㎡/人人根据社区区商业的的研究理理论：综合分析析，本项目明明显属于于外向型社社区商业业注：住宅宅按每100平米每户户3人计，大大约8000人。本项目的的商业与与住宅面面积比率率高达21%，说明商商业规模模相对偏偏大。本本项目住住宅居民民的消费费力不足足以支撑撑如此大大的商业业体量，，需要吸吸引大量量的外部部人流支支撑消费费力，业业态规划划不仅要要满足社社区居民民日常需需求，还还需加入入幅射范范围较大大的业态态，大量量吸引外外部人流流。社区商业业理论—项目商业业属性初初判断社区商业商业业态比例（％）（㎡）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园16,00040.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南25,00008.80.727.226.39.80.816.6海滨广场18,00015.935..21.12.63.41.910.428.4招商海月花园28,000725.51.430.810.30024.9综合（平均数）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3综合分析析发现，，外向型型社区商商业的业业态主要要为超市市、餐饮饮、配套套服务、、美容美美发四大大类。社区商业业理论—外向型业业态比率率项目业态态组合建建议综合以上上新区业业态发展展规律、、社区商商业类型型分析建议本项项目选择择业态组组合为：：超市（标标超）+家居+品牌餐饮饮+社区商业业-1F业态布局局示意图图家居家电电生活广场场1F业态布局局示意图图酒吧、餐饮街主力店超市银行便利店、、药店、银行、花店、精品点、、干洗店、、小吃店、、水果店等等精品店（（珠宝品品牌店、、古玩店店、洋酒2-3F业态布局局示意图图儿童培训训证券美容美发发健身室儿童游乐乐场电影院溜冰场婚纱摄影影品牌男装区、品牌女装区、中大型酒楼休闲餐饮鞋帽区、、母婴、儿童用品品、运动用品品休闲服饰饰休闲餐饮中大型酒楼都市时尚尚格调生生活体验验中心体验新的生生活哲学——格调的生活活、低调的的奢华、顶顶级的享受受项目形象定定位581目标梳理报告框架2商业市场分分析3项目定位4项目策略Q1:我们为什么么要打破常常规？不成熟区域域商铺销售售的常规模模式：模式操作要点优点缺点本项目的适用性住宅主导模式先卖住宅，待住宅销售一段时间，人气聚集后，再卖商铺。卖现实价值，客户信心强；资金回笼慢；根据项目目标及开发模式，必须先卖商业后卖住宅；招商主导模式通过招商引进知名大商家，促进商铺销售。卖未来，通过主力店增强客户信心；销售的成败主要系于主力店的招商，项目销售的风险过于集中；主力店的招商一般周期较长；回款时间紧迫按常规模式式销售，难难以实现项项目目标，，必须寻求求突破。Q2:打破常规从从哪里入手手？一切从客户户需求出发发——客户为什么么买商铺？？——客户如何做做出购买决决策？——客户根据什什么判断商商铺价值？？建立关于客客户需求的的常识：常识1——商铺是产生财富的的载体，客户购买买商铺的最最基本目的是为了生财财或升财，，即追求财富利利益客户需求商铺功能租金收益出租转售经营业主只需收收取租金因“道路刚性”而稀缺，从从而产生增增值销售收益降低房租成成本，并获获得营业收收入经营收益长期收益风险保障资产沉淀客户利益融资工具融资收益融资可作为不动动产进行抵抵押或置信信凭证，从从而获得贷贷款投资能力编号出处购铺决策视角亿万级1投资机构/大型私营业主增值性、长期性千万级2投资机构/台商/大型私营业主增值性、长期性百万级接近千万3中等私营业主/中等台商回报率、增值性、长期性数百万4小型私营业主/普通台商/高级公务员/“本土地主”回报率、增值性、长期性刚过百万51.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营者/中高级公务员/企业高级管理层回报率、增值性、稳定性、安全性十万级接近百万6小型私营企业主/中高级公务员/企业高级管理层/个体经营者/1.2.3类人的亲属回报率、增值性、安全性、投资门槛常识2——投资与回报报是客户购买买商铺时最最基本的决策动机，其决策角角度与其财富或投资资能力相关一般而言，，财富等级级越高，越越关注回报报的长期性性；

财富富等级越低低，越关注注短期快速速回报及安安全性；常识3——客户最终是是根据经营前景来判断投资回报的，其最直直观判断因因素则是租金和售价价购铺用途途投资经营投资回报报经营前景景收益途径径租金或转营业额一般投资资者的实实际判断断过程内在经济济原理项目营销销战略晓之以景景——勾勒美好好“钱景景”诱之以利利——打造“钱钱景”保保障系统统中央政务务圈县政府，，大批机机关单位位造就了了高端人人群政务务圈钱景1：县府芯，，新城中中央地段段，坐拥拥数十万万高端消消费人士士挖掘价值值钱景2：区域大大量开发发的高尚居居住区为为本项目目提供大大量高消消费能力力的客户户宁乡新城城中央高端人群群圈层生生活地挖掘价值值钱景3：集中商业业价值挖挖掘具有整体体性；有高度，，昭示性性强；外墙可作作为大型型广告位位；挖掘价值值钱景4：最大化的的街铺设置通过各种种形式的的街区设设置，实实现了街街铺价值值的最大大化。挖掘价值值钱景5：全城首创创3楼街铺化化二层大铺铺有一楼大堂堂和直通电梯梯，提高了了二层铺铺位的使使用价值值和形象象档次挖掘价值值钱景6：体验式风风情街区区广场的绿绿化、小小品以及及建筑风风格增加加了街区区的情趣趣和体验验价值挖掘价值值创造价值值活力西班班牙动感、活活力四射射小型表演演舞、儿儿童活动动中心和和临时的的展示空空间给街区公民提提供一种“人居人聚”的双优空间，，为他们创造一一种差异化城城市生活体验验的价值体验式风情街街区创造价值潮流阵地（赢赢取眼球效应应）最新潮流信息息的集散地，，时尚而具特色色，眼珠效应应佳，引起消费者的的共鸣。时尚纽约创造价值休闲浪漫情怀怀以别具特色的的异国风情体体现休闲浪漫漫的生活情致致浪漫巴黎项目营销战略略晓之以景——勾勒美好“钱景”诱之以利——打造“钱景”保障系统可信任稳定升值高档品牌延展风险保证1——xxNO.1品牌属性xx品牌严谨品质文化有责任感挖掘价值风险保证2：引入品牌经营公司司统一管理，保保障经营目的：通过专业经营营公司对商业业街的统一经经营运作，吸吸引消费者，，保证经营前景；操作关键点：：引入知名品牌牌的经营公司司，给客户以以信心；明确发展商、、经营公司、、小业主之间间的权责和利利益关系；时间要求：商业街解筹之之前确定；创造价值风险保证3：开发商建立立商业推广基金，帮助商家旺旺场目的：帮助商家进行行整体宣传和和营销，聚集集人气，营造造商业氛围，，促进商业销售售；促进后期住宅宅增值；操作关键点：：早期大量投入入；辅助并配合商商铺销售；实际上来源本本项目的营销销推广费用创造价值风险保证4：引进品牌主力店，带旺人气目的：通过品牌商家家树立项目形形象，并给客客户及其它商商家以信心，，产生聚集效应；发发挥营销作用用；操作关键点：：确定商业街主主题；通过商业街经经营公司或专专业招商机构构进行招商；；时间要求：商业街解筹之之前签约1-2家；宣传策略——高调、广泛：：新闻发布会暨暨签约仪式户外广告/软文/xx会会刊/楼书/形象墙/售楼处展板/橱窗；创造价值2：周边大量高高端居住人群群3：集中商业，，具有羊群效效益1:县府芯，商务务休闲聚集地地4:街铺最大化5:全城首创3楼街铺化6:体验式风情街街区7:xx开发，信心保保证8：品牌经营公公司保障经营营9：专项商业推推广基金旺场场10：品牌主力店店进驻，带旺旺人气升值前景回报率安全/稳定项目价值客户需求美好钱景保障系统本项目最终成成为一个安全稳定的升升值系统：投资回报率时间5%第1年第2年第3年第4年第5年第15年…………一般商业街平平均水平住宅开发，人人气聚集经营保障系统统6%县府圈商业格格局形成住宅开发，人人气聚集经营保障系统统7%年均递增约6%基本稳定14%7.42%成熟商业区参参考：深圳华华强北10年时间年均租租金增长26％成熟社区参考考：东莞东泰泰花园，5年时间年均租租金增长约10％项目属性宁乡前所未见的，体验式的，最有情调的，具有文化特色的商业步行街产品属性未来的商业旺地区域属性安全、稳定、升值、长期投资属性活动营销——搭台唱大戏渠道营销——直效客户资源源事件营销——引领销售高潮潮体验营销——完全展示攻略略营销推广攻略略xx会刊传递递项目信息，，储备客户载体：xx会会会刊内容：前期以xx品品牌推广为主主要内容，从从企业发展历历程、品牌内内涵等方面与与会员沟通，，为前期xx在湖南的品品牌传播做铺铺垫。之后的会刊，，应针对项目目推广需要，，以区域发展展前景、项目目投资前景分分析和产品诉诉求为主要内内容，成为项项目信息的主主要传播媒体体。通过xx会刊刊将xx品牌牌、项目信息息最大程度传传递给xx会会员，为后期期的项目销售售储备客户。。目的：实现重重复购买以及及推荐购买xx业主资源源利用对象：宁乡、、长沙、益阳阳业主联动推推广方式：短信、、直邮、电话话通知、xx会会刊内容：针对项项目推广需要要，以区域发发展前景、项项目投资前景景分析和产品品诉求传递给给客户（特别别是宁乡、长长沙、长三角角的业主），，为后期项目目销售储备客客户。目的：实现重重复购买以及及推荐购买xx微博互动动营销xx微博互动动营销xx微博互动动营销xx微博互动动营销xx微博互动动营销xx微博互动动营销活动营销——搭台唱大戏渠道营销——直效客户资源源事件营销——引领销售高潮潮体验营销——完全展示攻略略营销推广攻略略搭台“唱大戏戏”—旺场、增加人人气/配合商铺销售售“搭台唱大戏戏”的实践来来源——SOHO现代城：1.“我记得，小时时候去市场，，没有谁规定定哪儿必须卖卖葱哪儿必须须卖蒜，所有有SOHO现代城不做业态定位位。”2.“我还记得，每每当唱大戏的时候，周围围聚的人特别别多，生意也也特好做，所所以我们就不不停地搞活动动。”——老潘的话有时时比较极端，，但唱大戏这句大白话确确实与营销的的道理暗合，，值得本项目目借鉴。“搭台唱大戏戏”的目的与与作用：3.在现现阶阶段段缺缺乏乏商商业业氛氛围围的的时时候候，，聚集集人人气气，为为早早期期商商家家带带来来消消费费者者，，保保证证其其经经营营；；4.建立立市市场场影影响响力力，，使使本本项项目目成成为为东东莞莞人人普普遍遍向向往往的的休休闲闲场场所所；；促进进产产品品销销售售1.通过过活活动动为为项项目目带带来来直直接接客客户户（（商商铺铺及及公公寓寓））；；2.使商商铺铺购购买买者者树树立立对对本本项项目目商商业业前前景景的的信信心心；；提升升后后续续住住宅宅价价值值根据据对对本本项项目目的的作作用用确确定定““唱唱大大戏戏””的的3大原原则则：：1.主题题系系列列化化原则则———结合合商商业业街街的的业业态态，，““大大戏戏””贯贯串串某某一一主主题题，，形形成成系系列列化化；；2.配合合销销售售原则则———重要要““大大戏戏””的的参参与与群群体体，，尽尽量量能能与与项项目目的的目目标标客客户户群群相相符符；；3.规格档档次搭搭配原则——合理分分配推推广费费用，，以少少量““大戏戏”建建立影影响力力，以以大量量“中中、小小戏””使客户户“习习惯性性”的的来到到本项项目；配合本本项目目商业业主题题餐饮饮＋休休闲娱娱乐唱大戏戏——宁乡“食文化化”配合元元素——明星/时尚/潮流xx中中央街街2012年5月——2012年8月，每每周末末就在在xx中央央街，，请您来来！时尚美美食狂欢节白天——激情时时尚广广场关键点点：时时尚、、明星星、潮潮流夜晚——露天电电影广广场国内外外获奖奖大片片永不不落幕幕！搭台“唱大戏戏”主题：：如王王子厨厨房推推广月月全面推推介签签约知知名品品牌的的概念念餐饮饮、精精致的的装潢潢风格格以及及科学学的经经营方方式。。xx、海海港强强强联联合，，向客客户传传递本本项目目商铺铺尊贵贵、高高档的的形象象。主题：：体验验生活活美食食月啤酒节节千人盆盆菜宴宴时尚素素食节节宁乡最最大的的披萨萨竞赛赛主题：：健康康美容容月关键：：相关关活动动邀请请国内内、港港台明明星参参与，，以明明星效效应聚聚集人人气活动时时间：：内部部认购购期活动内内容：：联合长长沙工工商联联商会会，以以商会会名义义向xx中中央街街赠送送“石石雕聚聚宝盆盆”，，为聚聚宝盆盆揭幕幕，同同时邀邀请高高僧为为聚宝宝盆开开光与会人人员：：政府领领导，，长沙沙各界界商会会代表表，VIP客户、、意向向客户户及媒媒体记记者主题：：湖南南第一一聚宝宝盆落落成揭揭幕仪仪式活动时时间：：持续续销售售期活动目目的：：让数钱钱的快快乐深深入人人心，，激发发客户户投资资赚钱钱的欲欲望，，并形形成口口碑传传播，，震撼撼市场场；活动内内容：：针对成成交客客户以以及意意向成成交客客户举举办此此项活活动，，同时时增送送活动动奖品品，针针对意意向客客户可可给予予一定定的购购房优优惠；；主题：：点钞钞大赛赛主题：：欢乐乐新年年月方式：：联合合著名名电台台、媒媒体单单位举举办各各类圣圣诞节节、迎迎新晚晚会（（请知知名明明星、、演员员参与与）目的：：聚集集人气气，引引起市市场及及客户户的关关注，，带旺旺整个个项目目的现现场气气氛，，促进进商铺铺销售售活动营营销——搭台唱唱大戏戏渠道营营销——直效客客户资资源事件营营销——引领销销售高高潮体验营营销——完全展展示攻攻略营销推推广攻攻略卖场的的标准准化展展示：：商业街街展示示带动动住宅宅销售售消费者者能够够感知知到未未来的的生活活愿景景，继继而引引发买买房的的冲动动；商业街街展示示餐饮饮、零零售、、文化化、娱娱乐等等为一一体的的海派派风格格街区区商业业，主主要突突出时时尚生生活和和体验验式消消费；；橱窗展展示已已确定定商家家业态态，给给客户户信心心售楼处处前广广场关键点点：1、增加加可参参与性性（休休憩长长椅、、遮阳阳伞））2、体现现生态态、自自然，，多布布置植植物3、完善善导示示系统统广场可可作为为公众众休憩憩场所所，提提供小小型表表演舞舞台和和临时时的展展示空空间/给街区区公民民提供供一种种“人人居人人聚””的双双优空空间，，为他他们创创造一一种差差异化化城市市生活活体验验的价价值《投资手手册》、《楼书》、《xx会专刊刊》目的：：使客户户充分分了解解项目目的优优势和和亮点点内容规规划：：1、片区区规划划2、项目目规划划3、卖点点提炼炼4、投资资案例例讲解解关键物物料另备：：海报报、折折页宣传物物料系列影影视宣宣传片片：见见证项项目成成长史史目的：：给到客客户最最直观观的对对未来来生活活形态态感受受，同同时可可以作作为纪纪念品品赠送送给客客户规划：：新的传传播模模式的的应用用，根根据项项目进进展的的不同同阶段段推出出不同同主题题的宣宣传片片关键物物料宣传物物料——客户体体验品牌物物管，，公共共契约约模式式目的：：给到客客户最最安全全最人人性化化的物物管信信心关键要要求：：1、拟定定物管管公共共契约约条款款2、法律确认认公共契约约xx品牌物物管xx中央街街活动营销——搭台唱大戏戏渠道营销——直效客户资资源事件营销——引领销售高高潮体验营销——完全展示攻攻略营销推广攻攻略事件营销1：房博会房博会项目目首次登场场目的：提升升项目市场场认知度、、知名度，，为后期项项目储备客客户主题：形象代言人人启动仪式式暨焰火歌歌舞晚会活动内容：：邀请唐僧的的扮演者徐徐少华作为为本项目的的形象代言言人，并通通过组织大大型歌舞演演出和焰火火表演震撼撼县城，提提升项目的的品牌形象象；与会人员：：政府领导嘉嘉宾、项目目前期积累累的意向客客户、普通通市民及媒媒体记者。。事件营销2：佛之所指指，财之所所至！（名人效应应）事件营销3：投资论坛坛形式：论坛坛/发布会/讲座主题：中国国新城区商商业经营发发展模式探探讨重要举措：：成立xx商业投资资机构/投资会邀请嘉宾：：各报社、电电视台和网网络媒体记记xx公司领领导巨基公司领领导商业投资分分析专家、、权威人士士xx业主、、xx会会会员、巨基基客户（投资论坛坛）事件营销4：商铺VIP认筹（招商会/商铺VIP认筹）目的：积累累商业客户户权益内容（暂定）1、50000元红筹，5000元蓝筹（一一个铺位至至少有一个红筹三三个篮筹））2、卡号=选铺顺序号号(红筹客户选选完篮筹客客户再选3、选铺当日日成功选房房者额外优优惠4、积分增值值优惠（xx会成员员购买、老老带新等积分）宣传物料宁乡中央街街招商专刊刊目录1.您为什么选选择中国？？——中国经济及及零售消费费业发展分分析2.您为什么选选择宁乡？？——长沙国民经经济发展及及零售业发发展分析3.项目所在片片区经济发发展、消费费力增长、、商业现状状分析4.您为什么选选择本项目目？——项目分析、、定位5.本项目招商商意向6.合作方式事件营销5：主力店签签约仪式暨暨招商推介介会主力店确定定关键工作:宁乡最高端端酒店或放放在长沙地点:展示示项项目目商商业业前前景景，，提提升升其其它它商商家家及及投投资资者者对对项项目目的的信信心心，，促促进进后后续续招招商商，，促促进进商商铺铺销销售售目的的:邀请请嘉嘉宾宾：：各各报报社社、、电电视视台台和和网网络络媒媒体体记记者者邀邀请请/xx公司司领领导导邀邀请请/业内内人人士士邀邀请请/xx中央主持：xx主题：签约仪式，招商推介主力力店店签签约约仪仪式式暨暨招招商商推推介介会会视招招商商进进展展情情况况具具体体确确定定时间间:后续续新新闻闻及及软软文文报报道道事件件营营销销6：街街铺铺解解筹筹房博博会会商商铺铺解解筹筹（（客客户户消消化化））整个个选选房房流流程程安安排排认购购书书、、合合同同等等相相关关销销售售资资料料到到位位人员员到到位位选房房须须知知/选房房通通知知函函（（提提前前投投递递））媒体体全全面面覆覆盖盖（（提提前前一一星星期期））现场场氛氛围围营营造造销控控版版茶点点、、乐乐队队等等准准备备充充足足幸运运52大抽抽奖奖，，凡凡持持VIP卡者即可参加加关键条件：事件营销7：大铺解筹（（难点转亮））大铺解筹（客客户消化）整个选房流程程安排认购书、合同同等相关销售售资料到位人员到位选房须知/选房通知函（（提前投递））媒体全面覆盖盖（提前一星星期）现场氛围营造造销控版茶点、乐队等等准备充足关键条件：大户云集，笑笑傲宁乡铺王选择规律律——一、商铺价值值全体现。（（昭示性强、、人流必经之之路）二二、唯一性性。制造高潮潮的利剑；吸吸引眼球的法法宝。三、面积最大大，价格极为为昂贵，销售售价格为整体体均价的3-5倍事件营销8：铺王拍卖铺王拍卖目的：提升项项目形象，形形成价值标竿竿铺位：选择1个外街铺和1个2层大铺事件营销10：主力店开店店庆典2013.3主力店开店庆庆典展示项目商业业良好运营情情况，提升其其它商家及投投资者对项目目的信心，促促进后续项目目的销售目的:邀请嘉宾：各各报社、电视视台和网络媒媒体记者邀请/xx公司领导邀请请/xx会会员/成交客户等事件营销9：开街庆典项目商业街开开街庆典各阶段营销推推广广告创意意表现第一阶段面面世招商期期2012年3月——5月诠释：一直以以来宁乡缺乏乏一条纯正的的高端商务商商业旗舰大街街，服务于宁宁乡高端人群群和财智人群群的消费。正正如新天地之之于上海一样样！作为宁乡乡，这一高速速发展的城市市里也需要一一条大街，需需要一个展示示其高端、国国际的商业消消费平台。所所以，占据了了城市中心，，具有高端消消费群体的xx·中央大街来了了，代言着城城市高端消费费实力正式出出街。宁乡中央出街街了！第一阶段广告告主题诠释：要招商商要卖货，不不能再以虚夸夸的语言。对对于精明的投投资者，他们们更看重的是是自己的投资资是不是值！！纵观宁乡一一直都没有一一条像样的商商务商业步行行街。没有一一个大的开放放商勇于承担担起运营宁乡乡繁华的责任任。今天中央央大街的横空空出世，让宁宁乡终于有了了自己的街，，弥补了市场场的空白。让让你的投资真真正的又盼头头和赚头！宁乡只有一条条中央大街！！第一阶段广告告主题1、宁乡中央出出街了（1）“中央大街街”出在哪里里？A出在中央政务务圈（处城县府中中央黄金地脉脉，周边企事事业单位、高高档楼盘林立立、高端消费费群众多，扼扼守二环中央央，路网十分分发达）B出在中央商务务圈（数万日均高高端客流,往返长株潭宁宁乡的商务人人士）C出在中央领袖袖圈（宁乡有钱人最最多的地方，，共享中央花花园近万黄金金业主及周边边高档楼盘里里的近10万常住富裕人人口）（2）出的是一条条什么的街？？A在城市中央，，聚人气的街街（8万平米超大商商业容量-宁乡城一街独独大）B在城市中央，，最璀璨的街街（名店汇聚/品牌云集-数百种品牌的的城市消费新新中心）C在城市中央，，最丰富的街街（品类众多/多元业态-集商务休闲/品牌购物/美食/休闲娱乐于一一体，让宁乡人过上上真正的夜生生活）广告调性：魅魅力/高端/国际/诱惑——冲动挡不住的的感觉第一阶段入市市广告内容解解构2、宁乡只有一一条中央大街街（1）中央大街的的财富定律：：占据新城城的中央、商商务中央、财财富中央、圈圈层中央，就一定能能抓住赢利的的金钥匙（2）中央大街的的消费定律：：让宁乡高高端消费群真真正有好去处处（3）中央大街的的规划定律：：让人潮钱钱潮迅速分布布在每个角落落，宁乡的的不眠街宁乡的新天地地！【系列报版广告告】投放目的：导导入项目市场场形象，引发发强烈关注，，并铺垫项目目商业价值。。1/悬念导入：第一篇：出街街篇标题：宁乡出街了！！︱宁乡中央出街街了！内文：正如新新天地之于上上海一样！宁宁乡缺乏一个个展示其高端端消费水准的的国际商业平平台，面对七七零八落的宁宁乡商务休闲闲商业，宁乡乡急需一条纯纯正的商务休休闲，购物娱娱乐的中高端端商业旗舰大大街。xx•中央大街来了了，荟萃顶级级国际品牌和和潮流名店，，以时尚品位位与优雅格调调，引领新宁宁乡人全新的的生活方式与与高端消费潮潮流，代言宁宁乡令世界瞩瞩目的商业商商务名片正式式出街。2/项目导入：标题：宁乡只有一条条中央大街内文：宁乡最最大8万商业街，聚聚引10万高端人群，，30万城市消费人人群的财富金金库；国际知知名品牌商家家强势入驻，，承载亿元商商业巨头，与与王者共赢传传世财富。超超市含金量街街铺，抢占宁宁乡新城的大大生意；集商商务休闲、潮潮流购物、美美食娱乐为一一体的品牌名名店主题街，，打造宁乡高高端消费中心心。3/形象导入：标题：一街/主导一座城市市的潮流内文：一座城城市的潮流品品位从中心开开始改变。每每个季节至经经典的FashionShow，令您魂牵梦梦绕的国际名名牌和名店，，在城市中心心的xx•中央大街蔚然然呈现。集尊尊崇与华贵、、高雅与时尚尚于一身，丰丰盛汇聚上百百种品牌、上上万种品类，，散发着无可可抵挡的魅惑惑气息，引领领着世界风潮潮的指标，华华丽演绎着上上流圈层“至至高品质与品品位生活”的的饕餮盛宴。。4/价值解构：标题：占据财富中央央，就是抓住住了赢利的金金钥匙内文：县府所所在地就是城城市中央，藏藏纳座城市至至稀缺、精粹粹、核心的优优势资源，聚聚拢一座城市市庞大的高端端消费群，从从来都是至高高价值与财富富的象征。xx•中央大街占据据城市中央焦焦点之上众多多城市精英名名流荟萃宝地地，凝聚周边边万千商机与与滚滚财源，，让您稳握财财富制高点。。【户外广告】投放主题：宁乡出街了！！︱宁乡中央出街街了！投放地点：道道路户外广告告牌：一块位位于金洲大道道，一块位于于二环西路投放目的：项项目处位二环环路中央，有有两个户外扼扼守住宁乡车车流的出入口口，有利于导导入项目市场场形象，引发发强烈关注。。老城区也建建议设立一块块！【现场包装】A铺面包包装：模拟拟项目目规划划业态态，通通过做做出商商铺商商面包包装，，营造造商业业经营营氛围围，让让客户户看未未来的的经营营愿景景。B广告包包装：以项项目形形象定定位为为基调调，通通过门门面、、走廊廊、道道旗、、围板板、指指示牌牌、展展板、、吊旗旗等进进行项项目形形象和和商业业氛围围包装装。吊旗吊旗效效果刀旗广告牌牌挂灯夜间效效果白天效效果楼层号号效果楼梯效效果第二阶阶段吸吸引认认筹期期2012年6月——9月第二阶阶段推推广主主题及及主广广告语语财富中中央，，名店店旗舰舰核心价价值演演绎：：1/与国际际品牌牌同场场经营营，抓抓住了了高端端消费费人群群，就就抓住住了赢赢利的的金钥钥匙2/国际商商业巨巨头抢抢滩中中央大大街，，站在在巨头头肩膀膀上，，轻松松实现现财富富梦想想抢铺篇篇1引标：：xx中央央大街街——标题：：中央大大街，，抢铺铺行动动！附表：：全球球预约约，最最高可可过得得58万元财财富大大礼包包。黄金街街铺，，即买买即租租，十十年赚赚回抢铺篇篇2标题：：抢铺就就要抢抢中央央街铺铺！附表：：中央央花园园商业业大街街全球球火爆爆预约约附表：：抢占占县府府旁