标杆房企商业中心项目营销活动规划(大量附图)

XX某项目案例分享主要内容XX某项目购物中心项目简介某项目业态规划及运营现状体验式区域商业中心特点分析123第一部分XX某项目项目简介某项目项目某项目是XX置地“住宅+区域商业中心”商业产品线落地的第一个项目，预期这个作品成为上清区域的地标，填补区域内高档次、高品质大型集中商业的空白，引领“中国硅谷”从商业环境到人们消费环境、生活品质的全面升级，为城市区域发展带来改变。目前已布局全国14个项目：北京密云某项目、沈阳置地广场、大连置地广场、淄博某项目、日照某项目、常州XX国际社区商业、泰州XX国际社区商业、南通某项目、昆山某项目、宁波余姚某项目、西安某项目、合肥幸福里商业、合肥橡树湾商业、赣州XX中心某项目价值主张某项目是为消费者提供“一站式”服务的综合性购物中心,是集购物、餐饮、娱乐和时尚生活体验为一体的LivingMall。它在满足消费者购物的情感诉求同时，最大限度满足消费者购物的功能需要；它既帮助消费者、商户、住宅客户、政府、投资者实现价值最大化，也使公司形成独特的盈利模式。奢华的生活体验尊崇豪雅万象城某项目欢乐颂舒适的生活体验舒适品质便捷的生活体验方便惬意从生活到人生的价值层次提升项目开发历程5项目原址是北京清河毛纺厂区，05年8月由XX置地以26亿元摘得该地块，共计76万平米，致力于将本项目打造出旧城改造项目的典范.历史的变迁项目总体规划6总体规划项目规划包括：住宅、商业、教育、配套：住宅：橡树湾商业：某项目教育：爱尔坊幼儿园、海淀实验二小配套：公交场站一期入住二期入住三期入住四期在售五期待开发商业一期商业二期，开发小学幼儿园住宅：住宅一期于2006年10月开盘，目前已经成功开发销售三期产品。目前四期在售，五期开发中。项目共计5000余户家庭，目前已经入住约3500户。商业：项目总建筑面积约20万平米，分两期开发，一期已于2011年6月28日开业，二期已于2013年1月25日开业。某项目总体规划7XX某项目总体西区东区占地面积（平方米）460002100025000总建筑面积(平方米)19800064500133900车位（个）1200410790总投资额（元）20亿发展商XX置地(北京)有限公司商业建筑设计英国BENOY建筑师事务所商业顾问英国DTZ/戴德梁行承建商中建一局某项目主力店81.3万平米的沃尔玛购物广场某项目冰场是全北京满足奥运赛道标准的室内商业真冰冰场之一（冰面面积1800平米、总建筑面积3500平米）北京市最专业的商业真冰冰场全世界最漂亮的沃尔玛某项目主力店9snoopy品牌儿童乐园进驻某项目，成为北京休闲娱乐，儿童卡通形象引导潮流的新亮点，就像香港沙田新城市广场的Snoopy一样，成为旅游新景点。华北地区唯一的Snoopy儿童乐园韩国CGV五星级国际影城某项目影院的定位于“超五星级国际影城”，全力打造独具风格的CGV旗舰店。业态业种规划10一期：大众时尚（零售、餐饮）二期：精致潮流（服饰）L1：一期：以时尚运动类服饰店铺为主，配以连锁类快餐店铺二期：以偏重时尚休闲的国际品牌为主，展示项目形象与气质业态业业种规规划11一期：：沃尔尔玛生生活卖卖场+量贩服服饰二期：：休闲闲（服服饰））L2：一期：：主力力店铺铺沃尔尔玛超超市，，配以以量贩贩式零零售店店铺二期：：以国国际、、国内内知名名的零零售商商家为为主，，作为为一层层品牌牌的延延伸业态业业种规规划12一期：：沃尔尔玛生生活卖卖场+生活配配套二期：：精致致优雅雅（服服饰））L3：一期：：主力力店铺铺沃尔尔玛超超市，，配以以生活活类零零售店店铺二期：：以国国内知知名潮潮流品品牌为为主，，面向向年轻轻消费费者日日常消消费业态业业种规规划13一期：：真冰冰冰场场、休休闲餐餐饮二期：：儿童童世界界、史史努比比儿童童乐园园L4：一期期：：主主力力店店铺铺冰冰场二期：Snoopy乐园+精选儿童类业态，通过儿童与家庭的紧密联系，强化顾客的忠诚度业态态业业种种规规划划14一期期：：流二期期：：流流行行餐餐饮饮、、生生活活家家居居L5：一期期：：以以流流行行类类餐餐饮饮店店铺铺为为主主，，作作为为四四层层家家庭庭聚聚会会餐餐饮饮的的补补充充二期：生生活配套套、家具具、数码码等生活活类业态态为主题题，满足足家庭消消费群的的休闲生生活需求求业态业种种规划15二期：特特色、商商务餐饮饮L6：二期：商商品质的的餐饮为为本层主主题，为为周边家家庭聚餐餐、商务务宴请等等提供餐餐饮服务务业态业种种规划16二期：CGV影院L7：二期：主力店店CGV影院，共七厅厅、1198个座位的五星星级影院及配配套服务第二部分某某项目业态态规划及运营营现状17某项目业态规规划思路区域商业中心心有些共性的的特点，如面面向家庭和生生活需求，也也有许多不同同的特点，如如消费者的购购物习惯、价价值取向等。。因此，不同同的区域商业业中心需要从从区域客户的的功能需求、、情感诉求等等多方面综合合分析来规划划业态。具体体从以下几方方面进行分析析：目标消费者社社会特征目标消费者消消费行为特征征目标消费者价价值取向与情情感需求目标消费者消消费功能需求求消费者需求分分析18(1)、某项目目标标消费者——社会特征居住区域：清清河、回龙观观/西三旗、中关关村、学院路路、亚奥、上上地的被调研研者占到68%。本项目有效效辐射范围将将主要包括：：清河板块、、上地板块、、回龙观/西三旗、中关关村北部区域域、学院路、、亚奥板块；；核心消费者的的年龄以25－45岁为主，比例例占44.6％；以家庭消费为为主，区域3口之家占44.6％，2口之家占19.8%，年轻的家庭庭消费将是未未来主要消费费模式之一；；以大专及以上上学历为主，，居住区比例例为39.4％，办公区比比例高达为88.9％；以家庭月收入入5000以上的占到74％，10000以上的占到37%目标消费者行行业背景，从从事高科技行行业和教育科科研行业的占占到80%目标消费者职职业以管理者者、私营业主主、专业技术术人员、政府府及事业单位位以及公司白白领为主，比比例达57％籍贯结构：区区域原居民和和硅谷新移民民混合居住的的状态，新移移民约占到一一半。小结：年轻家家庭，高学历历，高收入，，以新移民群群体为主，具具备教育与科科技背景。消费者需求分分析19Who何种人群： 以70后、80后为主的中坚坚阶层家庭型消费群Why消费动机： 基本本生活需求、、聚会与交友友、孩子教育育等目的性需求Where消费地点： 大多选择择一些时尚消费目的地，，如西单、当当代双安、中中关村以以及王府府井，比例近近48％；消费档档次中档偏上When何时消费： 处于事事业上升期期，工作之之余大部分分选择周未消费What消费什么： 选择专业店消费较多，，如日常用用品去超市市、服装去去百货、家家电电去电器专专卖店等；；How影响因素： 依次次为便利性性(车程30分钟以内占占到72%）、购物环环境、价格格适适宜、功能能齐全/一站式……，目标消费费者高度关关注购物的的时间成本和购物的环境体验。(2)、某项目目目标消费者者——消费行为特特征消费者需求求分析20

指标数据日常用品消费绝大多数居民选择超市购买日常用品，比例高达94%。而便利店/便民店与大型购物中心/百货商场的比例分别只有3%与2%。服装消费居民购买服装/服饰/鞋帽的主要地点集中在大型购物中心/百货商场，达到七成，家用电器消费绝大多数居民选择家用电器专卖店购买电器，比例高达94%。餐饮消费

居民外出用餐的的主要地点集中在中式正餐馆，达到近八成。办公人群的用餐地点主要集中在本写字楼内，其次是周边餐馆。休闲娱乐消费居民比较喜欢的娱乐休闲活动主要包括公园游玩、卡拉OK/迪厅、游乐园、网吧/游艺厅等。核心商圈的平均消费金额最高，为194元/月，次级商圈为155元/月，外缘商圈为140元/月某项目购物物习惯调研研：不同消费需需求的购物物场所(2)某项目目标标消费者——消费行为特特征消费者需求求分析21某项目购物物习惯调研研：对购物地地点的考虑虑小结：便利利性和购物物环境的要要求超过对对价格的要要求，成为为最重要的的考虑因素素，一站式式需求排在在第四位。。目标消费费者高度关关注购物的的时间成本本和购物的的环境体验验。(2)、橡树湾某某项目目标标消费者——消费行为特特征消费者需求求分析22根据某项目目目标消费费者消费心心理调研，，“时尚尚务实型””占43%，其次是是“品味味导向型””，占40%。第三三种是““价格导向向型”，仅仅占17%，从商圈圈比较看，，核心商圈圈中的品味味导向型群群体比重最最大，超过过了时尚务务实型；而而次级商圈圈中注重价价格导向的的第三类群群体明显高高于核心与与外缘商圈圈。小结：对品品牌的价值值诉求体现现在对品质质和品位的的追求，而而不是身份份标签和符符号；同时时，这种追追求是务实实的，性价价比仍然是是很重要的的考量因素素。(3)、某项目目目标消费者者价值取向向与情感需需求消费者需求求分析23某项目目标标消费者情情感特征：：处于人生的的黄金时期期，生活节节奏紧凑，，将家庭的的责任承载载于事业追追求中，乐乐于享受家家庭生活社交生活多多彩多姿，，喜欢倾诉诉情感经历中国经经济快速成成长期，拥拥有国际思思维，换装装日益频繁繁，时尚化化已成为展展示自我的的重要标志志受过良好的的高等教育育，责任感感较强，低低碳与环保保意识强基于对未来来预期的信信心，敢于于消费潮流触觉敏敏锐，喜欢欢体验新鲜鲜的事物，，抗拒一成成不变品质敏感度度高，有很很好的品牌牌意识，却却不盲从把餐厅当作作厨房具有广泛的的旅游经验验，乐于欣欣赏不同地地域文化(3)、某项目目目标消费者者价值取向向与情感需需求消费者需求求分析24价值取向及及情感需求求享受家庭生生活，关注注生活品质质，对购物物中心最核核心的情感感诉求为家庭与亲情。商业气质温情、详和和、亲切而而从容，适适宜家庭中中各年龄层层成员；充满人文情情怀、友爱爱互知的休休闲气息；；以时尚的态态度和主张张，孕育新新的生活方方式。(3)、某项目目目标消费者者价值取向向与情感需需求消费者需求求分析25目标消费者者功能需求求调查：（（调研+问卷+深访）通过专业顾顾问公司对对区域核心心商圈（项项目周边1.5公里内）、、次级商圈圈（项目周周边3~5公里内）、、外缘商圈圈（项目周周边5~10公里内）的的消费者分分别进行调调研，充分分了解消费费者需求；；采用问卷的的形式对核核心商圈消消费者调研研进行深入入调研，了了解商业业业态业种需需求；对目标消费费者进行深深访，深度度挖掘消费费者的需求求及对品牌牌的认知度度、价值观观等信息；；(4)、目标消费费者消费功功能需求消费者需求求分析26

核心商圈次级商圈外缘商圈

%%%购物中心/百货商场806477大型超市604663休闲娱乐中心272924体育健身中心192516餐饮街32214家居用品商店16910家用电器城7911批发市场1175农贸市场378某项目消费费需求调研研之最最缺少的商商业业态居民认为该该地区比较较缺的商业业业态首先先是购物中中心/百货货商场，比比例达到74%，其其次是大型型超市，占占57%，，第三是休休闲娱乐中中心。认为缺少的的商业业态态(4)、目标消费费者消费功功能需求消费者需求求分析27

核心商圈次级商圈外缘商圈

%%%电影院735564书店/音像店371520餐馆2798洗浴中心16814卡拉OK厅/舞厅121013专业的美容美发中心6512药店588洗衣店/干洗店1192面包房/点心屋748冰淇淋店763游艺厅、网吧257咖啡厅/酒吧/茶艺馆635某项目消费费需求调研研之最最缺少的商商业服务设设施居民认为该该地区最欠欠缺的商业业服务设施施是电影院院，比例达达到64%，其次是是书店/音音像店，占占24%，，第三是餐餐馆，第四四是洗浴中中心与卡拉拉OK/舞厅。认为缺少的的商业服务务设施(4)、目标消费费者消费功功能需求消费者需求求分析28主题业态需求强度希望的品牌生活功能需求品牌大超市、社区便利店、电器专营店、商务服务、通讯营业厅沃尔玛、易初莲花、国美、苏宁、银行、票务、旅行社、移动/联通营业厅时尚购物休闲品牌女装店、新型时尚店、名品折扣店、化妆品超市、家居饰品、精致饰品店、化妆品专柜、新奢侈品ESPRITE、ZARA、H&M、Mango、hotwind、SP化妆品超市、美宝莲、玉兰油、资生堂专柜、红英、百丽、joy&peace折扣店、思加图、施华洛世奇、LEVIE’S、海盗船、Tiffany、C&A、G2000、U2、sisily、宝姿、贝纳通、nautica、伊力诺依饰品店儿童儿童娱乐城、电玩、培训课、儿童教育（第二课堂）、儿童服饰、儿童玩具、亲子乐园、儿童摄影乐游游主题乐园、汤姆熊、才艺培训、BOB、SNOOPY、迪斯尼、蓝猫系列、奥特曼系列、elle、lesgo、耐克儿童店、阿迪儿童店、丽家宝贝、丽婴房餐饮中高档中餐（家庭消费）、商务宴请（高档中西餐）、情调中西餐、中西快餐、咖啡厅、酒吧、水吧、茶馆王品牛排、潮好味、唐宫、俏江南、金湖类茶餐厅、鼎泰丰、金钱豹高档自助餐、金鼎轩、麻辣诱惑、沸腾渔乡、KFC、麦当劳、pizza等休闲娱乐五星级电影院、冰场、KTV、小剧场、原创艺术品展示区、新数码产品展示区、体验式音像店、特色书店、美容美发星美、钱柜、唐会、光合作用、东方广场公共区域数码展示、东方广场HFC音像店、审美、宝姿、克拉提拉、凤仪轩、dry店（陶艺）、贝塔斯曼、宠物托儿所、宠物店★★★★★★★★★★★★★★☆☆★★★★☆☆★★★★☆☆备注：★★★★★★为需求强度度最大某项目消费费需求调研研：业态需需求总结某项目业态态占比29业态占比餐饮24.6%服装17.5%个人护理2.7%珠宝/钟表/配饰1.1%生活/家居/数码/礼品5.5%箱包/鞋/皮具2.2%儿童12.8%超市19.6%冰场5.3%影院8.6%某项目运营营现状30销售额6.8亿元坪效1.1万元/平米·年客单价120元客流流1192万人人车流100万辆总营业业店铺铺开业率率98.6%205家某项目目2013年经营营情况况2013年营业业额趋趋势31|总营业业额趋趋势|单位：：万元元2013年营业业额趋趋势|坪效趋趋势|单位：：元/平米•月各业态态销售售占比比各业态态营业业额趋趋势单位：：万元元第三部部分体体验验式商商业特特色与与发展展关键键某项目目定位位开始始时，，所在在的区区域商商业发发展几几乎为为空白白，所所以，，针对对某项项目调调研得得出的的消费费需求求和业业态组组合，，几乎乎代表表了一一个区区域商商业中中心最最全面面的形形态。。同时时，结结合实实际情情况，，总结结某项项目购购物中中心体体验式式商业业特点点：某项目目主力力店+自主经经营模模式---以冰场场和Snoopy乐园为为例冰场基基本情情况总投资资：约一千千万元元。成本明明细：：项目细分费用冰场施工制冷系统施工157.65万元冰场精装修300.00万元冰场设备冰场制冷设备303.53万元冰场配套设施390.50万元合计1151.68万某项目目冰场场投资资成本本原因冰场自自主经经营分分析37优势某项目冰酷运动中心是国家五星级标准现代化冰场，以吃、喝、玩、乐、购为一体的综合型购物中心为依托集冰上娱乐+专业培训+体育竞赛+商业表演为一体的新型运营模式；XX专业管理团队+相关丰富的冰上资源70多所社区+27所幼儿园+60余所小学、大学+百家高新企业充分利用资源优势，抓住公司公关及内部福利机会拓展冰场业务机会目前冰场行业尚不成熟，无标准和体系优秀教练员职业规划不清晰和保障不稳定，易招募1800m2标准冰场资源优势有待开发北京市场尚没有商业、竞技、培训、表演予一体的标准化运营冰场威胁冰场运营成本较高，月综合成本约45万世纪星花样滑冰市场占有较高，浩泰冰球品牌成熟度较高劣势周边商业环境不成熟管理团队经验尚浅周边受众较少，需要培养SWTO冰场营营销思思路38通过街街道联联系周周边60多个居居民社社区建建立合合作与公司司置地地会合合作，，建立立冰上上项目目培训训体系系以网络络团购购、秒秒杀、、与中中信银银行等等合作作增加加冰场场人流流通过街街道与与周边边27所幼儿儿园、、60余所中中小大大学校校取得得联系系，开开设冰冰上课课程，，培养养滑冰冰兴趣趣通过工工商所所与周周边百百余企企事业业单位位联系系，组组织员员工活活动和和冰上上联赛赛冰场创创新经经营39通过划分客户年龄层次，有针对性地满足儿童及成人对冰上运动的需求经营思路竞技娱乐：吸引和举办高水品的冰球联赛和花样滑冰表演，提升冰酷品牌在业内的地位；提升冰冰场专专业性性及客客户认认知度度，将将散客转转化为为冰场场的会会员、、学员员，进而而从中中吸纳纳优秀秀学员员加入入冰球球队或或进行行花样样专业业培养养休闲健身身：提炼滑冰冰益处，，利用冰冰场闲时时，吸引引社会热热爱运动动人群组组团学习习滑冰打造冰酷酷、威龙龙球队的的品牌，通过茶茶杯、帽帽子、T恤等周边边产品的的延展扩扩大知名名度2013冰场经营营情况40某项目冰冰场2013年销售额额2032.24万元单位：万万元Snoopy乐园41引入Snoopy乐园的原原因区域型购购物中心心需要创创新主题题特色避免业态态同质化化近几年商商业地产产数量激激增，万万达、中中粮开店店迅速，，但是多多数都有有以下问问题：模式相同同业态组合合类似;大型超市市、影院院、大餐餐饮同质性严严重甚至入驻驻品牌都都处于类类同状态态，零售售以：GAP、H&M、ZARA、优衣库库等为次次主力店店，餐饮饮则以：：金鼎轩轩、海底底捞、便便宜坊等等为次主主力店，，彼此相相差不大大。这种情况况下需要要区域型型购物中中心创新新出新的的主题、、新的特特色，用用以吸引引客群，，增加顾顾客停留留时间。。Snoopy乐园42引入Snoopy乐园的原原因区域型购购物中心心需要创创新主题题特色扩大区域域商业的的辐射半半径：某项目二二期开业业后将会会有沃尔尔玛、冰冰场、CGV影院及SnoopyGarden四大主力力店，但但是沃尔尔玛及影影院辐射射面积有有限，冰冰场受季季节性及及学生假假期影响响较大。。主题公园园则具有有更远的的辐射面面积，更更强的吸吸客能力力，如香香港沙田田新城市市广场2000年将废弃弃的网球球场改造造城乐园园后，吸吸引了大大量的客客流。Snoopy乐园43引入Snoopy乐园的原原因Snoopy形象符合合区域型型家庭客客群SnoopyGarden是建立在在史努比比广泛的的知名度度、深入入人心的的卡通形形象基础础上的，，因此有有很好的的市场应应用前景景，通过过对snoopy形象的运运作、深深度挖掘掘，对扩扩大商业业项目的的影响力力来说可可以提供供很好的的先决条条件。Snoopy成名于1950年，在中中国深受受70后，80后所熟知知，具有有较强的的认知度度，而此此部分人群是今今后主要要的青年年家庭构构成。Snoopy乐园44引入Snoopy乐园的原原因Snoopy良好的形形象代言言人成为商业业项目的的记忆标标识50年的历史史使其形形象早已已风靡世世界，成成为拥有有3亿5千万Fans的顶级偶偶像。其形象具具有极强强的延展展性，世世界各地地的Snoopy乐园时常常组织大大型公益益性活动动，其优优势在于于：增加社会会认知度度树立良好好企业形形象形成地标标性认识识Snoopy乐园45引入Snoopy乐园的原原因SnoopyGarden在华北地地区的唯唯一性成为区域域的地标标目前在亚亚洲，香香港沙田田购物中中心、日日本大阪阪的一商商场分别别开设了了史努比比开心世世界（snoopyworld）和史努努比天地地（snoopystudio&snoopytown），此外外广东顺顺德嘉信信城市广广场也正正在建设设史努比比缤纷世世界（snoopyfungarden），均成成为了当当地的地地标。合同约定定我方具具有华北北地区独独家代理理资格，，某项目目将具有有华北地地区唯一一的Snoopy主题公园园。Snoopy乐园46Snoopy乐园的功功用通过SnoopyGarden强化四层层儿童主主题目前，某某项目二二期四层层在围绕绕儿童主主题进行行规划，，通过室室外SnoopyGarden与室内装装饰的优优良结合合，突出出四层儿儿童层概概念，将将这一主主题得以以深化，，迅速提提升项目目在北京京的知名名度，达达到“一提snoopy乐园，就就提到某某项目项项目”的效果，，并利用snoopy影响力使得得项目的客客群辐射范范围达到全全北京市，，充分利用用孩子调动动一家人来来某项目，，刺激家庭庭消费。寻找Snoopy---开业放飞Snoopy乐园47Snoopy乐园的功用用某项目形象象的延展应应用snoopy的形象可以以应用到商商场的纪念念品、手提提袋、礼品品、赠品的的延展设计计当中去。。比如可以以制作印有有snoopygardeSnoopy乐园48Snoopy乐园的功用用某项目大型型儿童主题题活动在一些特定定的节日，，如snoopy的生日（10月19日）、圣诞诞节/新年、儿童童节等可以以向snoopy的版权代理理机构申请请举办大型型的室内活活动、庆典典。甚至可可以与某项项目一期冰冰场共同策策划活动，，突出主题题，增加娱娱乐性。Snoopy乐园49Snoopy乐园的功用用作为文化产产业迅速扩扩大某项目目项目知名名度作为电视台台少儿节目目的取景地地，利用和和电视媒体体进一步合合作，如BTV青少、卡酷酷动画等，充充分利用孩孩子的好奇奇心里，吸吸引孩子及及其家长来来项目游玩玩、消费。。与Snoopy“霽霽爱心心基金”进进行合作，，作为平台台推广慈善善事业，树树立良好的的企业形象。利用Snoopy良好形象在在地铁、公公交等公共共交通工具具进行宣传传，让某项项目的品牌牌知名度得以提升升。利用Snoopy良好形象搭搭建企业平平台，吸引引更多与Snoopy相关的产业业入驻某项项目，如咖咖啡厅、服服饰、餐饮饮等。体验式商业业发展关键键50体验式区域域型购物中心①全面性②功能性④主题化③家庭化满足社会多多元化的需需要场所，，休闲购物物、餐饮娱娱乐，便利利服务、文文化交流、、艺术社交交等，营造造满足多功功能需求的的空间。新颖颖创创意意主主题题化化空空间间及及业业态态的的打打造造，，能能使使项项目目从从市市场场竞竞争争中中脱脱颖颖而而出出，，提提升升区区域域客客群群的的吸吸引引力力，，扩扩大大项项目目辐辐射射范范围围。。体验验式式区区域域型型购购物物中中心心是是面面向向区区域域内内全全客客层层，，要要满满足足不不同同家家庭庭，，不不同同成成员员的的各各不不相相同同但但有有机机融融合合的的全全面面需需求求。。体验验式式区区域域型型购购物物中中心心以以面面向向家家庭庭型型消消费费为为主主导导，，其其中中儿儿童童业业态态已已成成为为消消费费核核心心，，是是带带动动家家庭庭客客群群吸吸引引力力和和整整体体消消费费提提升升的的关关键键体验验式式商商业业发发展展关关键键51体验验式式区区域域型型购购物物中中心心是是要要打打造造成成为为区域域内内商商业业的的核核心心，即即要要在在区区域域内内的的商商业业市市场场处处于于领先先地地位位，这这就就要要求求项项目目在在打打造造是是要要做做到到覆覆盖盖全全客客层层。。全客客层层的的覆覆盖盖则则要要求求在在项项目目规规划划时时，，一一方方面面要要考考虑虑不同同家家庭庭结结构构特征征（（单单身身家家庭庭、、年年轻轻家家庭庭、、核核心心家家庭庭、、直直系系家家庭庭、、空空巢巢家家庭庭）），，另另一一方方面面需需要要抓抓住住每每一一不同同家家庭庭成成员员的消消费费特特征征和和消消费费需需求求。。全面面性性———全客客层层