2011年房地产营销策划方案报告

2011年xx地产营销报告共筑沈阳别墅生活的xx时代-xx项目组-报告内容整体市场分析项目及目标分析解决方案销售执行新联康--您可信赖的房地产营销专家市场分析1月12日央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋

2月20日银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者3月10日国土部出台19条土地新政强调房地产用地监管3月11日国土部剑指土地市场四宗罪将开展全国检查3月18日国资委要78家非地产主业央企15天出退出方案4月11日4月13日4月15日4月16日国土部公布2010年计划住宅供地18万公顷4月17日国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷4月19日未获预售许可开发商不得收取定金4月19日住建部要求商品住房严格实行购房实名制4月21日二套房以住房套数界定不再以贷款为准5月02日央行年内第三次上调存款准备金率5月05日关于加强廉租住房管理有关问题的通知5月26日关于土地增值税清算有关问题的通知6月04日三部委发文明确个人房贷二套房认定标准6月12日住建部等七部门发文加快发展公租房7月12日银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇8月02日国土部发1457宗闲置土地黑名单9月04日首批十城市土地规划获批102市须上报总体规划9月27日国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地9月29日中国出台措施巩固房地产市场调控成果2010年国家先后出台20多条房产政策，遏制房地产价格上涨，9.29调控出台后，房地产市场再次遭受冲击，政府的调控力度空前强大。2010年新政回顾新政出台时间及内容新联康--您可信赖的房地产营销专家2010年4月和9月房地产调控政策对比

9月新政策4月新“国十条”主要内容特点主要内容特点个人贷款首套房首付款比例调整到30%及以上无户型差别套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%有户型差别二套房严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定要求严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍抑制投机、投资三套房暂停发放第三套及以上住房贷款用于全国范围贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款不同地区可灵活执行保障性住房限购加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的普查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房保障性住房建设计划和供地计划强化落实确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务具体目标房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数对一些城市提出要求地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数执行灵活9月新增政策商业银行对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理税收保险支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。资金保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产相关金融产业，不得投资开发或者销售商业住宅9月调控是对4月新政的一个延伸，由“有差别”到无差别”，“灵活执行”变为“全国执行”。9月调控杀伤力再一次升级。2010年重点政策对比分析2010年新政回顾新联康--您可信赖的房地产营销专家城市出台日期截止日期本市户籍家庭非本市户籍家庭无房户可购买拥有1套房客购买拥有2套房及以上客购买无纳税、社保证明可购买有1年纳税、社保证明，无房户可购买有1年纳税、社保证明，有1套房及以上可购买北京4月30日——1套1套1套1套1套1套深圳9月30日——2套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买厦门9月30日——1套1套1套1套1套1套上海10月7日——1套1套1套1套1套1套宁波10月9日——1套1套1套禁止购买1套1套福州10月11日12月31日1套1套禁止购买禁止购买1套禁止购买杭州10月11日——1套1套1套1套1套1套南京10月12日——2套1套禁止购买2套2套最多1套温州10月12日12月31日1套1套1套禁止购买1套1套天津10月13日——市内六区限购一套海口10月14日12月31日1套1套1套1套1套1套广州10月15日——1套1套1套禁止购买1套1套三亚10月16日——1套1套1套1套1套1套大连10月19日——1套1套1套1套1套1套苏州11月3日——市区限新购一套住房兰州11月14日——2套1套1套禁止购买1套（2年）禁止购买4.17新政仅北京出台了限购令，9.29后，15个城市迅速跟进“国五条”，限购令频频出台，东南沿海上涨过快区域尤为迅速，精确打击投资及投资性需求，具有短期时效性。重点政策--限购令2010年新政回顾新联康--您可信赖的房地产营销专家重点政策—房产税2010年新政回顾房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税地点重庆上海计税方案方案主要针对高档住宅，按面积计，实行累进税率;税率可能1%具体方案未定，以套数为计税方案目前动态1月9日召开的重庆市“两会”上获悉，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。上海试点房产税在2010年12月9日已获得中央批准。”虽说上海试点获批，但方案可能会在今年全国“两会”上进行讨论后，才可能正式试点。重庆和上海率先实施房产税政策，重庆实施的速度快于上海，主要针对于高档住宅，按面积计税。上海实施房产税的具体方案未定，但是以套数为计税方案。对房地产的影响：房产税将会增加普通购房者负担，将会减少刚需客户的购买。由于增加投资者的持有成本，将会抑制市场上的投资炒作行为。房产税的实施，将会增加购房者的观望情绪，暂时放缓购房计划，短期内将影响开发商的销售和回笼资金。房产税，目前将在重庆和上海试点实施，未来将会在多个城市开展实施，将会对中国的房地产市场有着持久的影响。新联康--您可信赖的房地产营销专家时间2007年2008年2009年2010年政策条数1031915关键词土地税、累进税率、肃清行业市场、监察打击、加息、严厉查处闲置土地、捂盘惜售、打击炒房、从拍卖源头抓起、“限外”准备金率下调、契税税率下调、20%首付、两减一免、“两率”下调、小产权房禁发贷款、节约集约用地、上调准备金率、规范开发时限、清查住房公积金、打击囤地土地出让首付款提高、遏制炒房、严查小产权、资本金比例调整，利率85折优惠“国十一条”、加强土地供应监管、央企重组、严控大套型住房供地、4.15新政、利率上调、三套房贷款叫停、三套公积金贷款叫停政策名称1月1日《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》1月24日《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》3月16日《中华人民共和国物权法》4月《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》3月18日-12月21日加息8月《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》9月整顿市场秩序打击捂盘惜售9月末提高二手房贷款首付和利率11月1日《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（简称“39号文”）5-11月《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》《外商投资产业指导目录（2007年修订）》《土地登记办法》《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》《经济适用住房开发贷款管理办法》《土地调查条例》《国有土地收购储备办法》《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》《国务院机构改革方案》全面排查住房公积金违规放贷《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》《违反土地管理规定行为处分办法》央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率《房屋登记办法》《民用建筑节能条例》《公共机构节能条例》《全国土地利用总体规划纲要》“两率”下调……执行基准利率0.85倍优惠监察建设用地规划变更、容积率《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》《关于试行社会保险基金预算的意见》《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》国务院出台“国十一条”《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国资委要求，７８家不以房地产为主业的中央企业退出房地产4.15新政土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。三套房贷暂停发放存款准备金率上调《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》三套房公积金贷款暂停发放政策导向抑制房地产发展速度扶持房地产房价快速上涨遏制房价增长过快2007年打压后由于经济原因政府2008年大力扶持，致使2009年房地产市场量价齐升，导致2010年的国家严厉调控加以遏制房价过快增长。历年政策对比分析2010年新政回顾新联康--您可信赖的房地产营销专家市场表现又如何？沈阳是否受到号称史上最严厉调控的影响？思考：近年商品房供求情况09年起沈阳市场首次出现了供不应求的态势，供求比为为1：1.22,10年截止11月供求比1：1.02,依然呈现供不应求，但对比2009年供需求也趋于平衡。供大于求供不应求沈阳大市场分析市场供求价格进入高速上涨期10年截止11月整体均价达到5298元/平方米，较09年增长27%。对比沈阳往年的增长速度，沈阳房价已进入高速增长期。2010年沈阳市场未受到调控影响，保持了09年的良好势头，价格快速上涨，供需基本平衡，市场发展健康。近年商品房价格走势（数据来源：新联康信息平台）新联康--您可信赖的房地产营销专家量价齐齐升量价齐齐升价格量量震荡荡量价齐齐升价涨量量震荡荡不同于于一线线城市市，沈沈阳房房价平平稳，，且成成交量量迅速速增加加，08年一线线城市市成交交量大大幅下下滑，，但沈沈阳依依然稳稳步上上升，，并出出现““量价齐齐升”的态态势。。2010年目前前房价价已达达5293元/平米。。沈阳房房地产产市场场已由由平稳稳发展展正式式进入入高速速发展展阶段段，市市场更更为成成熟，，预计计未来来价格格将持持续走走高，，成交交受政政策的的影响响会更更趋同同于一一线城城市。。房地产产发展展进程程对比比沈阳大大市场场分析析量升价价稳（数据据来源源：新新联康康信息息平台台）新联康康--您可信信赖的的房地地产营营销专专家沈阳大大市场场分析析09-10年分月月需求求走势势09-10年分月月量价价走势势2010年市场场表现现29.6%10年8月市场场需求求被大大量释释放，，供求求比为为1：1.57,达到今今年顶顶点，，4月及10月均未未售到到新政政影响响而出出现回回落。。10年成交价价格相相比年年初价价格涨涨幅近30%,到今年年顶点点，4月及10月价格格也未未受新新政影影响，，全年年涨幅幅较去去年高高出27%，再创创新高高，成成交较较去年年高出出7个百分分点，，处于于平稳稳增长长从今年年月度度成交交情况况来看看，沈沈阳市市场并并没有有受到到2010年的各各个政政策影影响，，成交交量依依然稳稳步上上涨，，价格格则有有大幅幅度的的提升升。（数据据来源源：新新联康康信息息平台台）新联康康--您可信信赖的的房地地产营营销专专家11月沈阳阳房价价同比比涨幅幅全国房房地产产运行行情况况发布布，沈沈阳房房价同同比连连续9个月上上涨。。国家家统计计局发发布11月份全全国房房地产产市场场运行行情况况，数数据显显示11月份全全国70个大中中城市市房屋屋销售售价格格同比比上涨涨7.7%，涨幅幅比10月份缩缩小0.9个百分分点，，连续续7个月出出现回回落，，环比比上涨涨0.3%。不过过，沈沈阳房房价走走势并并未与与全国国保持持同步步，正正好相相反，，11月份沈沈阳房房价同同比上上涨8.0%，连续续9个月上上涨，，这一一涨幅幅创下下了年年内新新高，在全全国15个副省省级城城市排排名第第二位位。专专家指指出，，沈阳阳作为为二线线城市市基数数比较较低，，同比比涨幅幅创年年内新新高很很正常常，房房价保保持平平稳发发展态态势。。（信息息来源源：辽辽沈晚晚报））1-11月沈阳阳房价价走势势图西安沈阳武汉大连哈尔滨青岛济南长春厦门宁波南京成都杭州深圳广州10.3%8.0%7.8%7.4%6.3%6.3%5.6%3.8%2.8%2.7%2.4%2.4%2.4%2.0%0.2%15个副省省级城城市房房价同同比涨涨幅情情况沈阳大大市场场分析析2010年市场场表现现2010年沈阳阳市同同比涨涨幅位位列15个副省省级城城市第第二名名，且且同比比连续续9个月上上涨，，可以以看出出沈阳阳正在在逐步步发力力，房房地产产发展展势头头高涨涨。新联康康--您可信信赖的的房地地产营营销专专家住宅价价格泡泡沫指指数代代表实实际房房价中中价格格泡沫沫所占占的比比例。中国国社科科院8日发布布《住房绿绿皮书书：中中国住住房发发展报报告》，今年年我国国大中中城市市房价价泡沫沫程度度过大大。在在对2010年9月全国国35个大中中城市市二类类地段段（城城市一一般地地段））普通通商品品住宅宅集中中成交交价的的对比比分析析发现现，普普通商商品住住宅平平均房房价泡泡沫为为29.5%，其中中有7个城市市泡沫沫成分分占实实际价价格比比例在在50%以上。。11个城市市泡沫沫成分分占实实际价价格比比例在在30%-50%之间，，8个城市市泡沫沫成分分占实实际价价格比比例在在10%-30%，9个城市市泡沫沫成分分占实实际价价格比比例在在10%以内。（信信息来来源：：沈阳阳日报报）泡沫指指数最最高的的前七七个城城市（（50%以上））泡沫较较高（（30%-50%）存在一定泡沫（10%-30%）南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙泡沫较低（10%以下）南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐沈阳大大市场场分析析2010年市场场表现现较低的的泡沫沫指数数，使使沈阳阳房地地产市市场能能依然然保持持一定定的平平稳增增长，，不会会出现现大幅幅的市市场波波动。。新联康康--您可信信赖的的房地地产营营销专专家沈阳大大市场场分析析2010年市场场表现现成交结结构—面积成交结结构—单价2010年从成成交面面积来来看，，市场场仍然然是以以60-90平的刚刚需产产品为为主，，但90-120的产品品有了了小幅幅的增增长，，说明明沈阳阳正逐逐步从从刚需需向首首改需需要转转变。。2010年商品品房成成交单单价较较2009年发生生了巨巨大的的改变变，6000元以上上的成成交大大幅增增长，，4000元以下下的成成交则则有明明显的的减少少。说说明沈沈阳正正在逐逐步告告别低低价时时代，，向高高价时时代迈迈进。。成交结构的的改变充分分说明沈阳阳市场已从从原来的初初步发展期期向成熟期期转型。（数据来源源：新联康康信息平台台）新联康--您可信赖的的房地产营营销专家高端项目，，价格将突突破两万项目名称位置2009年价格2010年价格涨幅变化趋势金地滨河国际浑南4300元6300元46%↗华润凯旋门铁西6500元13000元100%↗世茂五里河和平9000元11000元22%↗万恒领域大东4800元5900元23%↗万科魅力之城于洪5300元7000元32%↗各热点区域域典型项目目的年均涨涨幅均达到到了20%以上，涨幅幅超出全市市的平均水水平，充分分印证了市市场持续向向好，价格格快速上涨涨的趋势。。皇朝万鑫万科柏翠园园华润悦府均价21000元预计均价20000-25000元预计均价25000元单价超过两两万元的项项目频频出出现。2011年高端项目目将继续增增加，过两两万元的项项目也将纷纷纷入市，，势必将沈沈阳房价再再一次推高高。沈阳大市场场分析2010年市场表现现万科春河项项目均价20000元以上新联康--您可信赖的的房地产营营销专家2010年沈阳市场场依然向好好，成交以以刚需为主主，价格增增长明显，，2011年随着高端端项目的入入市，价格格或出现快快速增长，，未来调控控政策或形形成小幅波波动，整体体市场仍将将稳步增长长。沈阳大市场场分析板块分布及及属性城市别墅产品：为双双拼及联排排面积段：265-320联排：13000-16000元/平双拼:18000-20000元/平城市别墅项项目分布较较散，不集集中在某一一固定区域域新兴类城市市板块产品：联排排及升级产产品面积段：320-350联排：6000-7000元/平沈北作为新新兴的板块块，周边配配套不够齐齐备，所以以我们将其其定义为新新兴类城市市别墅棋盘山板块块产品：独栋栋、联排及及升级产品品面积段：联联排220-240独栋510-580升级产品370-580联排：9000-16000元/平独栋:15000-28000元/平升级产品：：14000-15000公认的高端端别墅区蒲河板块产品：联排排及升级产产品面积段：240-340联排：5000-7000元/平升级产品:10000-12000元/平新兴经济型型别墅区空港板块产品：联排排、双拼及及独栋面积段：联联排256-270双拼290独栋400-1200联排：7000-10000元/平双拼:12000元/平独栋：11000-15000沈阳别墅起起源地，以以空港为依依托，产品品形式落后后，已逐步步淡出市场场滟澜山及香香醍漫步项项目品质高高于片区属属性，应该该跳出区域域，对比全全市沈阳别墅市市场分析新联康--您可信赖的的房地产营营销专家沈阳别墅市市场分析别墅市场概概况别墅市场并并没有像整整体市场一一样出现供供不应求的的态势，供供应量整体体呈上涨趋趋势，成交交量对比09年却有所下下滑，表现现为供大于于求，主要要原因是别别墅市场出出现分化，，品质项目目引领市场场，经济型型别墅逐渐渐退市。1.2010年主要项目目上市及库库存为1768套，成交924套成交比为1：0.52，市场呈现现供大于求求的状态2.多数项目8月集中放量量，需求大大量稀释，，9月后成交一一路走低沈阳别墅市市场07年快速发展展，08年不断成熟熟，并由此此进入稳定定发展阶段段；09年沈阳别墅墅市场是由由低价低品品质占领市市场向品牌牌和产品力力引领市场场转变；10年沈阳别别墅市场场已进入入到成熟熟阶段1.08年别墅市市场受碧碧桂园多多盘大规规模入市市的影响响，供应应量出现现激增，，其他各各年供应应均保持持平稳增增长。2.从成交来来看，08-09年出现了了成交快快速增长长，2010年随着低低品质别别墅项目目的退市市，成交交出现回回落，市市场份额额有限。。+105%+15%-26%新联康--您可信赖赖的房地地产营销销专家主要项目目成交情情况1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计兰乔圣菲21783194544562保利23816776116119140世茂爵世山2020棋盘山1号1288117154富力134117441218117398琥珀湾149152318149194滟澜山648678香醍漫步605267中海龙湾3816117611106381亿达玖墅1251036荣盛58361碧桂园15633128合计82535513366733691406131239192010年销售金金额第一一名保利利十二橡橡树，销销售金额额5.3亿元，前前五名依依次为保保利、兰兰乔、首首创、中中海龙湾湾、富力力2010年销售均均价第一一名兰乔乔圣菲，，销售均均价20870元/平，前五五名依次次为兰乔乔圣菲、、中海龙龙湾、世世茂爵世世山、保保利十二二橡树庄庄园及金金地长青青湾2010年成交主主要集中中在7-9月，共成成交582套，占全全年总成成交的63%。金额头头名是保保利，单单价首位位为万科科。沈阳别墅墅市场分分析新联康--您可信赖赖的房地地产营销销专家人群板块配对项目购买理由有理想的事业发展到一定规模的私企老板、周边城市能源业的私企老板、原政府职员下海经商棋盘山，城市别墅兰乔圣菲独栋、唯美十方独栋、中海龙湾双拼等舒适，品质，地位体现顶级次顶级人群板块配对项目购买理由中等规模私企老板、周边能源业的暴发户、政府高层棋盘山，城市，机场兰乔联排，中海联排，橡树湾联排，富力仙湖联排品质，性价比中级人群板块配对产品购买理由中小规模私企老板、国企高层、政府高层棋盘山，蒲河保利十二橡树独栋联排，首创琥珀联排，原香墅联排，皇第龙邸联排性价比，品质低级人群板块配对产品购买理由中小规模私企老、国企业中高层、政府中高职员蒲河大溪地，九如溪谷，中体花园1号等的联排价格别墅客户户分级对比上海海及北京京别墅客客户类型型丰富，，如世界界500强企业高高管、影影视明星星及周边边城市的的投资型型客户，，沈阳别别墅市场场客户相相对类型型单一。。沈阳别墅墅市场分分析新联康--您可信赖赖的房地地产营销销专家2011年别墅市市场预测测序号所属板块1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1兰乔圣菲棋盘山板块2保利棋盘山板块3世茂爵世山棋盘山板块4新希望棋盘山板块5棋盘山1号二期棋盘山板块6中旅蓝爵公馆棋盘山板块7荣盛道义板块8嘉润香麓山蒲河板块9琥珀湾棋盘山板块10三盛颐景园北部板块11恒基金河湾蒲河板块12中海龙湾南部板块13奥园国际城南部板块14金地长青湾南部板块去化库存存独栋12套六期新推推联排升升级产品品94套新推联排排28套，类独独栋50套推出库存存2.2期独栋38套推出60套联排，，小独栋栋30套，大独独栋3套去化库存存双拼（（合院））新推二期期，产品品为双拼拼，首次次推出约约80套新推联排排及双拼拼，约70套左右新推五期期联排30套预计推出出30套双拼，，20套联排类独、双双拼及联联排共约约46套推出30套类独栋栋，20套联排，，4套双拼去化库存存独栋38套，联排排18套推出二期期联排40套去化一期期库存联联排30套1.2011年，上半半年主要要以去化化库存为为主，5月开始陆陆续有新新品推出出，推出出多为联联排及类类独产品品，主要要目的是是避开与与2010年类似的的集中开开盘，缓缓解竞争争压力2.在2011年，主要要项目上上市套数数预计将将会达到到800套左右，，可见全全市别墅墅市场的的激烈竞竞争3.像兰乔、、保利等等标杆项项目将逐逐步退市市；产品品供应多多为联排排、双拼拼及联排排升级产产品，纯纯独栋为为市场稀稀缺2011年从5月开始将将会陆续续推出新新品，上上市产品品以联排排为主，，供应量量大，市市场竞争争激烈。。去化库存存联排40套预计推出出新品联联排，约约40套推出联排排100套沈阳别墅墅市场分分析推出约45套联排供大于求求，竞争争激烈对比全市市，别墅墅市场容容量有限限供求从项目数数量及TOP10排名看棋盘山板板块仍为为热点区区域，其其他区域域声音较较弱热点产品创新新不断被被复制，，市场同同质化严严重产品客户层级级单一客户沈阳别墅墅市场分分析5月集中放放量，联联排为主主供应大竞竞争更为为激烈预测NO.5进入北京京及上海海后迅速速打开市市场得到到客户认认可NO.2全国住宅宅用户满满意度指指数测评评第一名名NO.12008中国房地地产公司司品牌价价值TOP10NO.32009中国房地地产百强强企业规规模性TOP10NO.4凭借出色色景观及及产品成成为业内内公认别别墅专家家2010年xx全全国总销销336亿元，在在沈阳两两项目共共销售约约3亿，不到到全国的的1%业绩惨淡淡。。。。xx怎么么了？？？！！项目及目目标分析析2010年项目回回顾沈阳xx项目分分析xx两项项目目标标分析xx项目目分析大盘入市市操作模模式开发商单盘体量最大（万平）线上推广线下推广中海280长白岛拍得地王导入品牌竞得车辆厂及荷兰村两块地王实现联动集中报广、路旗荣盛25品牌导入三盘联动报广红酒品鉴会中秋业主赏月晚会华润90国企实力主打品牌四盘联动网站开通故宫全球招商活动鲁豫有约华润凯旋门品鉴会路旗、高炮Burberry新品发布会恒大200密集的报广投放114报号植入品牌邀请成龙、范冰冰等明星暖成活动xx266路旗、报广行销模式苗圃公园游园会名车及奢侈品展大地艺术节在沈阳大大盘集中中以线上上的强势势推广宣宣导品牌牌，xx则反之之，以线线下为主主，缺少少大盘气气势【xx属于大盘盘，缺少少线上活活动，不不同于其其他大盘盘操作模模式，效效果不佳佳】xx项目目分析2010年xx营营销节点点搜房广告告1-4月，主要要以积累累客户为为主5月，开始始主动约约访客户户，为客客户介绍绍产品及及园区特特色，派派发户型型图6月，开始始开展一一些活动动，及报报广宣传传，6月12日-16日苗圃公公园开放放邀请客客户到访访6月26日售楼处开开放，当天天到访在100组客户左右右7月，开展活活动，邀请请客户到访访，7月3日大地艺术术节，到访访在200组左右，7月17日样板区开开放，7.24.顶级豪车展展8月7日内部认购购，推出60套，认购42套8月15日正式开盘盘，加推40套房源，当当天去化20套开盘后，去去化情况较较差，基本本没有持续续销售苗圃公园开开放虽然在开盘盘前进行了了推广及客客户积累活活动，但并并没有真正正的实现品品牌落地，，开盘后的的销售情况况也急转直直下【推广力度不不够，以线线下活动为为主，缺少少线上活动动，品牌未未落地】城市单盘最大体量（万平）卖点景观鉴赏期（月）进入城市年限项目数量城市级别北京19附加值景观创新产品7810直辖市上海15附加值景观创新产品全年34直辖市重庆19附加值景观创新产品101621直辖市西安4.5中式产品成熟的高端区域636二线城市成都25附加值景观创新产品10610二线城市沈阳66景观512二线城市分析沈阳项目体量最大xx的卖点体现最少景观观赏期最短城市进入时间最短项目最少城市级别较低xx项目分分析xx各城市市项目对比比相比于其他他城市，xx地产在在沈阳的优优势被减弱弱。【进入时间最最短，项目目最少，卖卖点最少，，景观观赏赏周期最短短，项目体体量最大】xx项目分分析大盘入市操操作模式性价比销售项目生活梦想持续营销品牌牌小盘大盘大盘要传递递和给予客客户的与小小盘是截然然不同，xx在沈阳阳更应该走走大盘的操操作模式新联康--您可信赖的的房地产营营销专家xx项目分分析区域及客户户沈阳热点区区域为棋盘盘山别墅区区及浑南新新区为主沈北片区关关注度较差差，客户认认知度较低低xx项目所所在区域认认知度较低低，别墅市市场份额小小，客户资资源有限市市场上。HOT！HOT！2010年沈阳商品品房成交1500万平方米，，别墅成交交39万平方米，，占总成交交的3%，别墅客户户有限且存存在地源性性。新联康--您可信赖的的房地产营营销专家项目兰乔圣菲十二橡树庄园爵世山新希望棋盘山1号香缇澜山香麓山琥珀湾金河湾龙湾国际城长青湾颐景园产品独栋联排升级联排双拼独栋双拼联排联排独栋双拼双拼升级联排双拼联排升级联排双拼联排升级联排联排双拼联排联排联排联排升级联排xx项目分分析产品荣盛香缇澜澜山xx产品同质化化严重，供供应升级型型产品项目目较多，尤尤其出现了了荣盛刻意意模仿xx的项目，，xx产品品优势不突突出。VS对于沈阳的的客户，分分清谁是李李逵，谁是是李鬼了吗吗？？？新联康--您可信赖的的房地产营营销专家xx项目分分析存在的问题题以小盘思路路操作大盘盘︱没有以品牌牌支持销售售︱以销售结果果为导向︱前期推广体体系不系统统Q1：品牌缺少少持续推广广，品牌没没有真正实实现落地Q2：线下推广广为主，，，以小盘之之心度大盘盘之腹，缺缺少气势Q3：xx的产产品优势在在沈阳被弱弱化，市场场同质化严严重Q4：两项目所所在区域均均不属于热热点板块，，不被客户户认可两项目总体体量约5000亩，2011年总销售目目标18亿元，销售售面面积积21万平平（（其其中中别别墅墅13.2万平平，，洋洋房房7.8万平平））目标标销售售难难点点：：项目目总总体体量量需需去去化化较较长长周周期期2010年沈沈阳阳别别墅墅市市场场总总体体去去化化39万方方，，2011年销销售售任任务务占占2010年全全年年销销售售的的33%以新新联联康康别别墅墅来来客客成成交交比比的的标标准准1:10（业业内内平平均均1：15），，普普宅宅1：7（业业内内平平均均1：12），，别别墅墅需需要要4400组客客户户，，洋洋房房需需要要4200组客客户户要实实现现2011年的的销销售售目目标标，，我我们们将将面面临临的的是是前前所所未未有有的的挑挑战战！！两项项目目目目标标分分析析新联联康康--您可可信信赖赖的的房房地地产产营营销销专专家家面对对xx在在沈沈阳阳重重重重难难题题及及销销售售指指标标的的重重压压我们们要要如如何何应应对对？？？？找出出症症结结所所在在，，就就让让我我们们对对症症下下药药。。。。。。两项项目目目目标标分分析析新联联康康--您可可信信赖赖的的房房地地产产营营销销专专家家解决决方方案案品牌牌落落地地问问题题品牌牌营营销销方方案案项目目解解读读客户户语语录录一一：：“xx””的的名名称称让让人人觉觉得得很很大大气气；；但但从从广广告告来来看看，，给人人感感觉觉园园区区景景观观比比较较丰丰富富，，做做景景观观很很专专业业的的开开发发商商，，其他他的的没没看看出出来来。。最初初听听到到这这个个xx时时，，感觉觉位位置置应应该该不不错错，知道道两两项项目目均均在在沈沈北北以以后后，这这种种感感觉觉就就没没有有了了，，它它在在我我心心里里面面的的位置置一一下下子子就就落落了了下下来来。总总体体感感觉觉就就是是这这只只沈北北地地区区园园区区景景观观好好的的项项目目。。客户户语语录录二二：：看过过xx的的广广告告牌牌，，给给人人的的感感觉觉是是一一个个景景观观做做的的很很好好的的别别墅墅，，但但是是除除了了景景观观外外不不清清楚楚项项目目还有什么么卖点。现阶段客客户对xx项目目认知：：“雾雾里看花花”，有有期待但但较模糊糊品牌落地地问题新联康--您可信赖赖的房地地产营销销专家2011年营销突突破：在在区域、、产品均均不被认认可的情情况下，，品牌营营销成为为重点，，需制造造话题，，通过品品牌再次次落地，，行成关关注，带带动xx两项目目销售。。客户对于于xx品品牌的误解产品力得不到应应有的体体现产品同质化严重此时唯有有重新树树立xx的品牌牌，让客客户重新新认识xx，拿拿掉“园园丁”的的帽子，，走专属属于“xx”的品牌推推广路线线品牌落地地问题新联康--您可信赖赖的房地地产营销销专家xx核心心价值梳梳理

FABF(features/fact)xx本身的性质xx一线品牌、多年别墅研发经验、聚焦高端引领创新、景观出众最佳体验、全国标准成本优化、细节品质人性服务、5000亩大盘、类独栋别墅、情景洋房、周边配套不够完善、区位交通不发达、产品总价高A(advantages)相对于竞争对手的优势xx品牌、专家、大盘、园林、景观、物业B(benefit/value)项目给用户的利益（价值）xx别墅专家建的别墅品牌落地地问题新联康--您可信赖赖的房地地产营销销专家2011年怎样实实现品牌牌落地？？使更多多客户了了解xx？2011年“品牌牌落地””营销执执行方案案新联康--您可信赖赖的房地地产营销销专家展示品牌营销销方案新联康--您可信赖赖的房地地产营销销专家全国首创创全景市市区展示示体验馆馆把xx景景观、户户型完全全移植到到体验中中心，体体现xx专业景景观栽植植，同时时引进两两岸咖啡啡/85°°C咖啡，给给予客户户高端的的服务，，同时使使用高端端娱乐场场所吸引引客户上上门。主要功能能：品牌展示示项目展示示景观技术术休闲娱乐乐设立时间间：3月份设立地点点：皇姑姑、沈河河、大大东交汇汇处展示品牌营销销方案新联康--您可信赖赖的房地地产营销销专家品牌营销销方案推广【市内大型型户外】攻下市区区中心大大型户外外树立精神神堡垒，，主打““xx后后豪宅宅时代的的别墅专专家”。。设立时间间：2-4月份设立地点点：全市市重点区区域（黄黄河大街街、金廊廊等）【网络】网络、软软文同步步宣传搜房网、、新浪乐乐居、搜搜狐焦点点，以软软文的形形式同步步宣传““xx后后豪宅宅时代的的别墅专专家”。。时间：3-4月份xx.后豪宅时代的别墅专家新联康--您可信赖赖的房地地产营销销专家展示【工法展示示间】两项目售售楼处设设工法展展示间售楼处内内设工法法展示间间，展示示xx产产品细节节到位，，体现xx“别别墅专家家”的称称号，同同时解决决了目前前售楼处处功能较较为单一一的现状状。设立时间间：3月份设立地点点：滟澜澜山、香香醍漫步步售楼处处内品牌营销销方案新联康--您可信赖的的房地产营营销专家【以龙头身份份联合区域域开发商炒炒热板块】形式：论坛坛/媒介内容：片区内开发发商达成区区域共识，，共同进行行区域炒作作邀请知名业业内人士、、政府人士士举行论坛坛联合政府和和媒体进行行区域炒作作目的：通过媒介提提高片区知知名度和客客户认知度度，刷新客客户的片区区认知形象象，发出区区域声音。。时间：5月份炒热板块品牌营销方方案新联康--您可信赖的的房地产营营销专家各阶段工作作品牌营销方方案主题4月3月2月1月事件现场包装媒体市内营销体体验馆建立立工法展示间间xx后豪豪宅时代的的别墅专家家区域论坛户外、网站站、软文5月新联康--您可信赖的的房地产营营销专家在解决品牌牌落地问题题之后，对对于项目实实质问题，，更需要解解决！那么，对于于xx在沈沈的两个项项目，我们们从依次说说起！新联康--您可信赖的的房地产营营销专家xx·艳澜山新联康--您可信赖的的房地产营营销专家项目分析项目定位案例借鉴核心营销思思路营销策略执执行SWOT分析策略推导策略总纲项目定位客户定位目标客户锁锁定形象攻略展示攻略推广攻略第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段框架案例借鉴项目建议营销执行总总控营销费用新联康--您可信赖的的房地产营营销专家xx.艳澜山现状状SWOTS优势品牌实力1000亩大盘园林苗圃及果园园物业服务育才及2中高校的落落户周边产业基基础产品品质高高别墅专家体验式营销销W劣势大区域环境境差小区域内位位置偏，客客户容易被被截流一期产品面面积控制较较差，总价价高产品线不够够丰富缺少品牌落落地配套不成熟熟没有会所客户通往项项目动线差差没有做到完完全的体验验式营销2011年营销费用用不足O机会新产品类独独栋100-200平，面积控控制好，总总价低恒基、联东东进入板块块，炒热板板块高端项目的的进入，将将会形成与与棋盘山片片区连片发发展的趋势势，形成““大棋盘山山板块”T威胁产品同质化化严重恒基、联东东的潜在竞竞争政策的不确确定性别墅市场竞竞争激烈别墅市场供供大于求项目分析新联康--您可信赖的的房地产营营销专家减小劣势，，避免威胁胁发挥优势，，转化威胁胁利用机会，，克服劣势势立足优势，，把握机会会建立品牌优优势，深化化项目大盘盘形象及唯唯一性,建立地标性性顶级度假假型别墅形形象，开展展一系列主主题活动深深化形象,占领区域高高地，树立立区域价值值标杆.提前锁定客客户，以客客户为中心心，让客户户眼见为识识的感受产产品与服务务品质、创创造差异化化的营销体体验把握时间和和空间上的的稀缺加强强现场展示示充分展示产产品力，承承诺品质物物管服务，，引领都市市回归，超超越客户心心理预期策略推导强调品牌，，充分展示示项目资源源及附加值值，引领客客户体验度度假型别墅墅形象从客户角度度出发，解解决实际需需求S优势品牌实力1000亩大盘园林苗圃及果园园物业服务育才及2中高校的落落户周边产业基基础产品品质高高别墅专家体验式营销销W劣势大区域环境境差小区域内位位置偏，客客户容易被被截流一期产品面面积控制较较差，总价价高产品线不够够丰富缺少品牌落落地配套不成熟熟没有会所客户通往项项目动线差差没有做到完完全的体验验式营销2011年营销费用用不足O机会新产品类独独栋100-200平，面积控控制好，总总价低恒基、联东东进入板块块，炒热板板块高端项目的的进入，将将会形成与与棋盘山片片区连片发发展的趋势势，形成““大棋盘山山板块”全国高端客客户带来的的圈层效应应T威胁产品同质化化严重恒基、联东东的潜在竞竞争政策的不确确定性别墅市场竞竞争激烈别墅市场供供大于求项目分析新联康--您可信赖的的房地产营营销专家策略总纲：：通过品牌牌价值提升升项目认知知，颠覆现现有形象，，全方位占占领市场，建立顶级级度假型别别墅形象，强化并扩大大唯一性。。SO策略：立足足优势，把把握机会通过品牌价价值提升项项目认知：：依托xx品牌价值值提高项目目认知，建建立顶级度度假型大盘盘，开展一一系列主题题活动,占领区域高高地,树立区域价价值标杆。。提前锁定客客户，以客客户为中心心，让客户户眼见为识识的感受产产品与服务务品质、创创造差异化化的营销体体验。项目分析新联康--您可信赖的的房地产营营销专家产品定位：：纯粹的花园园别墅社区区形象定位：：高品质休休闲度假别别墅功能定位：：高端人士士专享的休休闲、度假假场所项目定位：：大棋盘山首首席花园园假日别墅墅项目再定位位项目定位新联康--您可信赖的的房地产营营销专家客户从事行业：公司高管、、私企业业主、贸易易、IT界、金融、、教育、地地产等领域，在行行业内掌握握话语权的的人多具有国际际视野和海海外经历具有多次置置业经历对环境较为为看重，既既要大环境境舒适，同同时也需求求优质园区区环境。生活方式：：有钱有闲闲，每年多多次国外旅旅游，追逐逐领先的生生活品质和和生活方式式，对生活活品质要求求高。消费习惯：追追求新体验，，关注名品发发布及流行趋趋势购买目的：短短期居住度假假、享乐项目定位核心客户重点客户游离客户xx老业主介介绍的老客户户。政府公务员、、医生、教师师等。私营业主、企企业高管皇姑、大东、、沈河和平等等地经济实力力较为雄厚的的私营业主抚顺、鞍山区区域的客户1、抚顺煤炭行行业大客户2、鞍山私营业业主。私营业主：大大东陶瓷城、、汽贸、中街街的个体商户户。企业高管：经经济区内各进进驻企业高管管。政府官员：棋棋盘山地区各各政府高官。。事业单位：医医大医生。老带新：老业业主转介的新新客户。五爱、南塔、、北行地区私私营业主、个个体商户新联康--您可信赖的房房地产营销专专家Q:打造首席度假假型别墅，目目前项目景观观及配套还有有一定缺失，，如何营造项项目的极致形形象，让客户户感觉到产品品价值？为此，我们需需要借鉴市场场上配套完善善的别墅社区区案例借鉴新联康--您可信赖的房房地产营销专专家兰乔圣菲皇第龙邸金地长青湾琥珀湾景观三道圣菲谷原生山地景观进门处大型中心景观中央景观杏花大道60米高盛京天河大瀑布赏景健身的盘山步道祥云石2万平水晶湖321棵原生大树210棵同纬度移植珍惜林木沿湖“七岸八景”万平人工湖配套双会所（一个会所面积是2500平，已投入使用，一个会所面积是5000平，尚未投入使用）万平商业街山地体育会馆（各种球类、健身馆、SPA水疗馆、游泳馆等）

5万平高尔夫打席场山地果园山地生态示范田露天体育广场等2000平风情商业街顶尖名校、幼儿园7000平业主会所艺术博物馆精品酒店3000平商业街会所（健身馆、SPA水疗馆、游泳馆等）项目总平图案例借鉴新联康--您可信赖的房房地产营销专专家皇第龙邸的万平风情商业街皇第龙邸的60米瀑布首创琥珀湾的万平人工湖金地长青湾的2万平水晶湖及业主会所完善的配套及及丰富的景观观成为资源型大大盘的重要价价值支撑兰乔圣菲的圣菲国际俱乐部案例借鉴新联康--您可信赖的房房地产营销专专家首席度假型别别墅重要支撑撑——中心景观【打造中心大型型水景景观】规模：建议规规划景观大型型水景景观，，湖区20000平方米左右，，分支连通各各期组团。同同时建出户外外休闲区域，，规划出运动动区、休闲区区等位置：二期于于四期之间中心景观打造极致景观观资源，通过过丰富景观打打动客户案例借鉴新联康--您可信赖的房房地产营销专专家【打造沈阳首席席业主俱乐部部】首席度假型别别墅重要支撑撑——国际化主题业业主会所建议建立三大大主题会所，，其中包括实实用社区服务务会所、浪漫漫商务休闲会会所、享乐私私家会所，打打消客户对区区域高端配套套不足的抗性性位置：中心景景观旁1、社区服务会会所设施：西饼屋屋、花店、小小超市、甜饮饮店、饰品店店、影碟店、、洗衣店、品品牌折扣店、、国际幼儿园园。功能：（1）沈阳国际幼幼儿园，方便便业主幼儿就就读的问题，，极大的提升升了整个楼盘盘的品质。（2）与农贸超市市建立生鲜食食品、猪肉、、有机蔬菜等等生活必需品品的供应配送送体系，保障障业主的生活活便利。2、浪漫商务休休闲会所设施：酒吧、、KTV、雪茄吧、咖咖啡馆、啤酒酒吧、水吧、、茶吧、西餐餐、概念餐厅厅、画廊、艺艺术品店、SPA馆功能：满足业业主休闲娱乐乐及交际。3、享乐私家会会所设施：个性化化酒店、健身身中心、spa案例借鉴新联康--您可信赖的房房地产营销专专家首席度假型别别墅重要支撑撑——高尔夫球场【室外高尔夫球球场】将部分苗圃改改造成室外高高尔夫练习场场，专供艳澜澜山业主消闲闲。建议规模：1万平左右案例借鉴新联康--您可信赖的房房地产营销专专家1.通过品牌落地地提高项目认认知，带动产产品销售；2.制造极致体验验式营销；—打造大型组团团景观，突出出景观资源—国际化业主俱俱乐部，完善善生活配套—有效整合优秀秀资源—给予客户高度度人文关怀本项目营销的的核心思路核心营销思路路新联康--您可信赖的房房地产营销专专家策略已出，形形象定位，核核心价值锁定定后，如何超越竞争争的营销战略略？核心营销思路路新联康--您可信赖的房房地产营销专专家形象攻略展示攻略推广攻略破旧立新，高高举高打，通通过品牌重新新塑造项目高高端商品住宅宅形象，形成成与周边竞品品相区隔的高高品质大盘的的市场形象。。高标准、高形形象的展示与与服务体验，，建立高端话语权，，从服务上建建立与品牌体体验相一致的竞争力力。线下多渠道挖挖掘，多活动动营销为，不不断创造项目目热点。核心营销思路路新联康--您可信赖的房房地产营销专专家形象攻略Action1:市内营销体验验馆的建立，，表现本项目强强势的、尊贵贵的、高品质质的调性及项项目的卖点。Action2:黄河大街的广广告牌以宏大大的气势、典典雅的形象对对品牌目形象象进行推广，，同时建议拿下下哈大高速、、沈抚大道等等户外2-3块（后豪宅时时代的别墅专专家）。Action3:通过网络、软软文推广项品品牌形象；调调性仍然是项项目本身的尊贵品质生活活。破旧立新，高高举高打，通通过品牌重新新塑造项目高高端商品住宅宅形象，形成成与周边竞品品相区隔的高高品质大盘的的市场形象。。核心营销思路路新联康--您可信赖的房房地产营销专专家售楼处：增加加洗脑区、工工法样板间1、增加xx品品牌洗脑区2、工法间展示示产品细节核心营销思路路展示攻略高标准、高形形象的展示与与服务体验，，建立高端话话语权，从服服务上建立与与品牌体验相相一致的竞争力力。新联康--您可信赖的房房地产营销专专家样板房：提升升品质感，体体现生活化核心营销思路路新联康--您可信赖的房房地产营销专专家商业街包装：：提前对商业业街包装、体体现商业氛围围核心营销思路路新联康--您可信赖的房房地产营销专专家推广攻略线下多渠道挖挖掘挖掘新联康高高端客户资源源直销团队建立立线下多渠道挖挖掘，多进行行活动营销，，不断创造项项目热点。新新联康客户资资源放大，直直销团队建立立核心营销思路路媒体策略：选选择有效媒体体大规模投放放新联康--您可信赖的房房地产营销专专家媒体策略：选选择有效媒体体大规模投放放本项目媒体选选择及组合策策略：渠道：是间接地、持持续地想市场场传递声音、、感染客户的的有利武器路牌/路旗：树立形象，截截流客户，传传播力较强的的传播路径；；工地围板：指向性较强，，直接传播项项目形象或利利益点；网络：网络营销是传传播项目形象象、口碑、影影响力及在关关键节点信息息的有效途径径；短信：是传达即时信信息的低成本本高效手段；；报纸：报纸主要用在在项目区域及及行业营销的的媒体配合及及同时发布项项目的重要信信息；少而精精。核心营销思路路新联康--您可信赖的房房地产营销专专家线下多渠道挖挖掘【抚顺外地巡展展】【高端会所展架架、票封】建议投放场所所：名都清水水湾、希尔斯斯池典建议针对抚顺顺客户进行定定向巡展，选选择地点：友友谊宾馆建议选择格林林豪森、河畔畔新城老小区区，寻找有换换房意向的客客户。【高档小区LED】核心营销思路路建议投放场所所：金廊沿线线/北站写字间，，北方传媒、、财富中心、、光达大厦等等。【电梯门】建议投放场所所：瑞志健身身俱乐部（兰兰乔长期投放放）【高档健身俱乐乐部/汽车4S店展架】新联康--您可信赖的房房地产营销专专家本案皇第龙邸原香墅大溪地九如溪谷金河湾“吸血”策略略版块内，本案案最北面项目目，客户经常常被其他项目目截留，为此此，采用“吸吸血式”的户户外投放策略略，在区域内内主要路段进进行户外投放放（路旗/路牌），有针针对性的截取取客户。输血线：辉山大街、人人和街、沈闫闫路、依农路路等路段设立立路旗，截流流客户；吸血点：原香墅、大溪溪地、皇第龙龙邸、九如溪溪谷、金河湾湾等项目附近近近可能树立立广告，吸引引到此项目看看房客户核心营销思路路新联康--您可信赖的房房地产营销专专家新联康高端客客户资源渠道中心：我公司将在2011年成立渠道中中心，收集沈沈阳高端精英英人士的名单单，对各项目目的客户资源源进行整合，，同时专人负负责CALL客，深入发掘掘客户渠道，，进而提升xx团队的销销售业绩。新联康代理高高端别墅/洋房项目联动动：万科兰乔圣菲菲、万科魅力力之城、金地地长青湾等楼楼盘联动，共共享客户资源源，进行访谈谈营销，设立立联动奖励机机制。同时拓拓展时鞍山、、吉林、长春春等地项目。。核心营销思路路新联康--您可信赖的房房地产营销专专家直销团队建立立（走出去、、拉进来）为有效解决客客户到访量不不足，充分完完成2011年的销售任务务，建议招募募部分大学生生，成立专门门的销售团队队。经过上岗岗培训后，携携带本案项目目资料，对沈沈阳大型的写写字楼、知名名企业进行拜拜访，采用登登门拜访的方方式，主动出出击，提高上上门量。核心营销思路路新联康--您可信赖的房房地产营销专专家【三大主题会所所开放暨二期期联排新品推推介】主题：滟澜山山三大主题会会所开放暨新品推介介会地点：滟澜山山会所人物：前期积积累客户、成成交业主、俱乐部准准会员。重要项目：国际俱乐部功功能介绍。现场招募会员员。室外高尔夫练练习场开放释放即将加推推产品信息活动营销核心营销思路路新联康--您可信赖的房房地产营销专专家【中心景观示范范区开放】主题：滟澜山山景观示范区区开放地点：滟澜山山国际俱乐部部。人物：前期积积累客户、成成交业主。重要项目：未来功能区介介绍。现场参观。释放即将加推推二期叠院产产品信息活动营销核心营销思路路新联康--您可信赖的房房地产营销专专家维系客户的营营销活动品牌联动

——名车试驾体验、名车展圈层营销

——高尔夫用品试用体验品鉴营销

——国际奢侈品展、新品发布

圈层营销

——咖啡品鉴会、红酒品鉴会圈层营销

——音乐会品牌宣传

——地产高峰论坛、产品推介会、经济学家座谈会以符合客户圈层的高端营销活动，向客户传达休闲度假纯别墅区概念核心营销思路路新联康--您可信赖的房房地产营销专专家1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月工程进度诉求方向线下推广营销动作线上推广市内营销体验验馆建立售楼处改装完工样板间改装完工外围包装完工报纸硬广每月月投放3周，每周2版左右，地产产专栏软文做做系列报道网络（新浪房房产、搜房））