2007年天津某地块调研初判

＊＊＊＊地块调研初判2007.6.21一、项目概况二、市场综述三、项目定位四、初步建议总目录1、项目四至范围3、地块初解一、项目概况2、基本指标1、项目四至范围项目北起金刚桥，南至通北路，东临张自忠路，西靠金刚桥。规划总用地面积约2.2895公顷，合1、项目四至范围：项目金刚桥＊＊＊＊规划四至范围：北起金刚桥，南至同北路，东临张自忠路，西靠金刚桥引桥，规划总用地面积约2.2895公顷，约合22859.2平方米。2、基本指标：综合体配比比例适当，公寓面积适中，车位满足项目所需。行政归属周边配套交通体系人文自然地块现状3、地块初解：现地块毗邻海河，自认风光优美。人文素质一般，外地商贩及游民较多。单行线毗邻大胡同、老城厢商圈，周边生活、餐饮、购物、教育、娱乐设社完善。行政归属红桥区，属于市内六区中，地理位置、发展状况最差的辖区。二、市场综述1、宏观市场概述2、区域市场简析3、项目SWOT分析1、宏观市场概述：项目处于海河龙腾计划的第一分区，即传统文化商贸区的中心地带。周边有多个项目聚集区域，如东站后广场板块、老城厢板块等。2、区域市场简析：类别价格区分供应量处于多板块结合点，供应量巨大且时间持久。从住宅、写字楼、商业裙楼及产权式酒店的各类别出发，均有不同的竞品直接冲击。价格区间跨度巨大，不同产品根据不同时机的推盘节奏变化也会实现波段式的上扬。3、项目SWOT分析：1、综合项目，自身功能完善；2、建筑规划合理，公寓面积适中；3、品牌开发商，开发经验丰富；1、所属区域环境较差；2、产权式酒店市场利空因素较多；3、交通不顺畅；1、海河龙腾计划规划范围内；2、多个地产板块结合点；3、红桥区住宅项目供应量减少；1、周边成熟板块供应量加大；2、写字楼不具备政策性优惠措施；3、商业所属泛大胡同商圈，竞争激烈且定位不高；优势（Strengths）威胁（Threats）机会（Qpportunities）劣势（Weaknesses）三、项项目定定位1、市场场定位位2、客群群定位位3、项目目可行行性分分析1、市场场定位位：项目定定位市场定定位依托海海河、、凭借借多种种社区区产品品形势势，形形成多多功能能的自自己自自足的的社区区，同同时影影响并并带动动周边边市场场，树树立地地理及及心里里的地地标建建筑群群。复合型型都市市水景景社区区。2、客群群定位位：第一层层周边社社区的的原居居民，，对自自然、、人文文、交交通、、配套套等各各项设设施熟熟悉且且认可可的客客户；；第二层层红桥区区、南南开区区、和和平区区等区区域客客户，，对项项目及及区位位的认认同客客户；；第三层层投资型型客户户，有有部分分现金金流可可以进进行投投资，，所属属区域域、行行业、、年龄龄分布布没有有规律律性；；3、项目目可行行性分分析：基本面面复合型型社区区，配配套合合理、、设施施完善善。客群面面市场面面成本面市场对于小小户型居住住类产品趋趋之若鹜，，对于写字字楼、产权权式酒店及及普通商业业在此地段段存在抗性性。居住类客户户地域性客客户可以实实现消化，，商业类产产品需要完完善的营销销推广计划划的支撑。。需要根据土土地、前期期、建安工工程、市政政基础设施施、景观及及室外工程程、监理、、销售、管管理及不可可预见等各各项费用的的核算。五、初步建建议2、营销推广广建议1、推盘节奏奏建议1、推盘节奏奏建议：1号产权式酒店2号写字楼3号写字楼4号公寓7号公寓6号公寓5号公寓一期一期二期商业三期四期以住宅启动动，提升项项目认知度度，写字楼楼及商业在在有客群保保证基础上上拔高项目目调性，适适时再推出出住宅，依依托商业，，拉升住宅宅均价，最最后开放投投资类的产产权式酒店店，保障实实现收益价价值最大化化。注意操操盘中的预预留房。2、营销推广广建议－媒体排期期分阶段执行行线上线下9月12月3月10月11月1月2月报广亮相户外出街街软性宣导导DM直投工地围挡挡硬广宣传传硬广宣传传报广集中中宣传短信宣导导每周一一次户外更新新开盘信息息释放围挡更新新夹报小众媒体体进行针针对性客客户区分分，以短短信、DM直投、行行销、活活动为主主大众媒体体进行广广泛传播播，《每日新报报》、《今晚报》、夹报、、户外路路牌、工工地围挡挡第一阶段段第二阶段段第三阶段段第四阶段段形象概念念引入借势开发发品牌投资价值值、卖点点炒作开盘信息息引爆客户回访访外展2、营销推推广建议议－媒体预预算不包括售售楼中心心的建造造、装潢潢费用。。PDCA循环的四四个阶段段计划执行检查处理PDCA循环的八八个步骤骤找