2007年南京金地某商住区项目产品开发思考

关于****《2007G13地块》产品开发的思考本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议本项目位于规划中的**路东面，属于**和**商圈的辐射的范围占地面积：8.9万㎡，容积率1.7；土地价格：8.4亿元，楼面地价5530元/平米；用地性质：商住办公二类居住用地；交付条件：拆成自然平整基本指标基本概况N城市副中心区域半径2.5km南湖区半径2km**路本项目金地集团作为上市公司在南京的第一个项目，品牌和利润均需考虑金地集团成功开发的建议开发要求市场调研公司产品设计公司在房地产界知名品牌上市公司，要求品牌和利润双丰收。按照本项目的开发背景有针对性的调研；要求具备对南京市场有过深入研究和开发经验有服务豪宅成功开发的前期服务经验。首先应具备综合型物业规划设计的成功经验，尤其对于高端项目的产品设计创新方面；其次要求具备与开发公司、市调公司充分协作的能力。本项目作为金地集团在南京的**房地产项目，项目的楼面地价成本较高，前期的市场环境研究及产品规划设计工作均需与专业公司合作。开发背景本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品项目产品组合建议建议规避资源匮乏的风险，树立金地集团的品牌形象，实现成本利润率25%以上我们以金地集团的目标为基本出发点，同时结合项目地块的基地条件客户目标充分考虑项目的品牌营销因素；用能实现最大利润的方式操作，成本利润率期望不低于25%。金地集团项目地块内可直接利用的自然资源不多；地块的现状道路系统差；周边的区域形象较差，不具备历史资源的沉淀。基地条件本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议项目核心问题界定：

——怎么做才能低风险快速实现收益？怎样在树立品牌的同时实现25%以上利润的产品组合，并做到最大利润？问题1我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。住宅产品如何组合？商业、办公应该如何配比？怎样能够迅速树立品牌，实现低风险快速操作问题2本次汇报的思路开发背景项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标案例借鉴竞争环境项目产品组合建议地块解析城市背景房地产市场地块解析及市场背景地块解析城市背景房地产市场地块四至：：周边现状路网不发达达，临街面面偏离主干干道，主要要临街面道道路还处于于规划拆迁迁中地块北面为为旧有的商商品房和部部分安置房房，靠**大街为公公交公司的的临时停车车站；地块西边为为城市规划划的**路路，预期这这一规划道道路的西面面大量平房房将被拆除除，其地块块将挂牌出出让，届时时本项目与与江东中路路的地铁2号线站点仅仅500米左右；地块南面为为将要拆迁迁的市医药药中等专业业学校；地块东面有有一名为新新禧家园的的老小区，，湖西街对对面为南湖湖小区；地块的现状状交通存在在不便，只只能从东面面的靠湖西西街的一天天小巷进入入，且周边边居住小区区多数为90年代以前和和待拆迁的的平房，市市场形象不不佳地块解析N**路本项目北面南面东面西面地块编号NO.2007G13

地块位置建邺区**大街以南，**路以东，**中等专业学校以北容积率≤1.7

用地性质二类居住用地151887.52规划面积90760.1平方米

实际出让面积89345.6平方米挂牌时间2007年03月02日

成交价格84000万元

规划要点参考

(有正式公告，以公告为准)土地坐落：南京市建邺区所街地块，**大街以南，**路以东，**中等专业学校以北；用地总面积为90760.1平方米，市政配套用地面积1414.5平方米，实际出让面积为89345.6平方米；规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.7；建筑密度：≤22%；绿地率：40%；建筑高度：≤60米；建筑间距系数：1.35；

本项目地块块的经济指指标决定项项目的开发发成本较高高，楼地面面价格高达达5530元/平米地块解析地块周边现状状——商业氛围不浓浓厚，属于典典型的城郊结结合部商业，，公共配套情情况一般商业：项目西面沿江江东路集中了了五洲、金盛盛、石林、金金陵四大装饰饰城，距离奥奥体商业中心心2.5公里市场：项目地块西北北面和东南面面均有一华润润苏果，项目目北面**大大街和东面湖湖西街沿街分分别为汽修五五金类和社区区类商业公共配套：地块东面600米左右的省第第二中医院；；政府机关：南面800米左右为**建设指挥部部；交通通：：公交交线线路路集集中中在在**大大街街，，有有68/78路的的终终点点站站，，还还有有80/81/83/103/57/82等，，规规划划建建设设中中的的地地铁铁2号线线将将是是本本项项目目的的最最大大利利好好；；其他他：：邮政政储储蓄蓄所所、、银银行行。。地块块解解本项目

光明城市朗诗国际街区本项目地块简评地铁较远步行10分钟步行8-15分钟优于光明、与朗诗相当距CBD1000米1000米3000米较两者远距绿博园35003000米5000米略优于两者距公交点步行5分钟步行15分钟以上步行3-5分钟与光明相当，优于朗诗距地铁站较远步行15分钟步行5-10分钟优于两者距奥体心2000米1500米2500米较两者远距长江三桥10分钟车程12分钟车程8分钟车程三者相当距过江隧道6500米5500米3500米优于朗诗，光明距商业中心步行20分钟左右步行5-8分钟步行30-35分钟较两者差结论较区域内高档项目，区位条件一般，不具有明显优势本项目地地块价值值较板块块内现有有高端项项目不具具备明显显优势地块价值值配套设施

本地块天泓山庄天正湖滨世茂滨江三山板块别墅文脉属性11221日常商业44144教育配套23244娱乐休闲34234医疗配套33234交通条件公交便利44134私车交通21231交通拥堵31331交通噪音21331环境景观可视景观11211距离景观区11111空气质量21321城市角色产业发展14322历史接受12223合计3031293632与全市典典型高地块价值值总结：本项目属属于城市市新中心心辐射的的中等规规模综合合性项目目，临近近南湖片片区不利利于打造造高端项项目属性具象诠释区位城市中心与副中心结合区域区域相对成熟，但印象较为陈旧，郊区感强项目临近传统上的治安混乱、形象差的南湖片区交通公交组织便利北边临城市**，西面靠主干道江东中路，规划建设中的地铁将进一步提高对外交通便捷度环境生活设施完善周边有医院、银行、超市、中学、小学、幼儿园等郊区商业氛围项目西面沿江东中路为装饰城，沿**大街为汽修五金类商业，这是郊区商业发展启动阶段的重要标志项目中等规模综合项目占地8.9万㎡，容积率≤1.7地块地块方正，但临街面窄，地价成本高项目仅有西面临规划中的**路，但项目地块方正利于规划项目的地价成本超过了5500元/平米的楼地面价格限制条件地块土地性质的规定土地使用权出让年限：居住份额用地70年，酒店式公寓中居住份额用地65年,商业、办公份额用地40年，其它份额用地按法定最高出让年限。地块解析析地块解析析及市场场背景地块解析析城市背景景房地产市市场以南京为为中心构构造的一一个长江江中下游游的大都都市圈，，可望集集中7710万的总人人口，南南京远景景城镇人人口按1000万人预留留，都市市发展区区内适宜宜进行相相对集中中的城市市建设用用地在700平方公里里左右，，南京将成成为都市市圈内的的核心城城市范围：总总面积为为2947平方公里里，占市市域总面面积的45%。至珠三角角至闽三三角至上上海至徐徐州至武武汉至京京津唐至至胶东南南京市空间结构构：“以以长江为为主轴，，以主城城为核心心，结构多元元，间隔隔分布，，多中心心，开敞敞式的都都市发展展区空间间格局”。经济核心心发展城城市，承载了长长三角经经济辐射射中部区区域的核核心地位位。“一小时时经济圈圈”辐射射城市：：扬州、镇镇江、马马鞍山、、滁州、、芜湖、、淮安、、巢湖等等。至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市南京扬州镇江芜湖滁州马鞍山城市规划划背景多中心格格局规划可以以充分发发挥南京京作为区区域中心心城市的的职能，，完善主主城中心心体系。。同时主城区的的优势地地位仍将将得到进进一步加加强，成为社社会精英英上流阶阶层居住住的场所所。南京市区区呈多中中核发展展的城市市格局；；城市中中心由单单核向双双核的城城市规划划发展过过渡，**的发发展前景景有较好好的政策策利好城市规划划背景为缓解老老城区城城市压力力，南京京实施““一城三三区”的的发展新新战略，，以主城城为核心心，结构构多元，，多中心心的城市市发展格格局，将将打破以以新街口口为中心心的“单单核”城城市发展展布局；；“单核””城市发发展布局局的突破破，主城城区板块块扩大，，城市空空间概念念得以延延展，为为目前主主城区以以外的房房地产板板块尤其其是**新城区区预留了了一定的的发展空空间。城市经济济的快速速发展带带来未来来南京CBD之“双核核”发展展需求，，从城市发发展的角角度来看看，城市市化到一一定的程程度后，，往往需需要“双双核”来来承担城城市CBD发展““领头羊羊”的地地位，且且从功能能、性质质来看，，“双核””两者在在产业类类型、分分布结构构以及功功能等级级上，将将呈同级级别趋势势。从现现状和未未来发展展趋势来来看，**新城城区未来来将与主主城区新新街口并并驾齐驱驱，成为为南京CBD的“双核核”。双核新街口■□**成为为承载南南京城市市化进程程向外扩扩张所带带来的人人口及产产业等方方面的流流动的理理想区域域；■□阶段性供供求失衡衡与心理理恐慌造造成的市市场调整整已经完完成，奥奥体迎来来快速发发展期。。“一城三三区”，，奠定**发展展新布局局**新城区绕城公路路老城区未来的城城市副中中心城市规划划背景人均GDP与房地产产发展的的关系经济发展展——城市经济济发展实实力不断断增强，，南京市市的房地地产市场场进入平平稳的发发展阶段段国际通用用衡量标标准表明明，宏观观经济增增长和人人均GDP水平决定定了一个个地区房房地产市市场的发发展阶段段。城市经济济背景人口总量量增长较较为缓慢慢，非农农业人口口增长速速度明显显加快，，城市化化进程提提速人口及及城市市化根据国国际研研究城城市发发展的的惯例例，南南京的的城市市发展展开始始进入入稳定定发展展的第第四阶阶段不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。城市界界定居民人人均可可支配配收入入快速速增长长，说说明居民的的购买买能力力不断断增强强和储蓄存款总额保持稳定的增长，但储蓄总额/金融机构储蓄存款比例的先抑后小幅上扬，侧面反映居民消费趋向保守，消费比较谨慎；人均可支配收入保持稳定的增长，

居民的消费支出在2005年出现了大幅增长，2006年出现了理性回归城市人人民生生活消费能能力和和消费费层次次不断断提高高的同同时，，市民民消费费比较较谨慎慎且存存在保保守社会消消费品品零售售总额额保持持稳定定的增增长，，表明明城市市总体体消费费水平平和能能力的的加强强城市人人民生生活对外经经济发发展减减缓，，制约约了城城市经经济发发展的的同时时也降降低了了经济济运营营风险险，但但315亿美元元的进进出口口贸易易总额额，对国民民经济济有相相当的的拉动动作用用城市人人民生生活地块解解析及及市场场背景景地块解解析城市背背景房地产产市场场房地产产市场场南京市市总体体市场场分析析区域市市场分分析2004-2006年全市市、八八区土土地成成交走走势土地推推出速速度加加快，，全市市土地地出让让规模模逐年年扩张张；06年，江江南八八区土土地成成交量量明显显下降降，成成交比比重降降至为为全市市的32.3%；城墙以以内开开发用用地更更为珍珍惜，，纷纷纷走豪豪宅路路线。。土地供供应由由城市市中心心区向向边缘缘区转转移，，主城城区可可开发发土地地逐渐渐稀缺缺土地市市场主城地地价高高速上上涨，，刚性性成本本带动动房价价大幅幅攀升升土地市市场市场供供应减减少，，需求求稳定定扩大大，供供求关关系逆逆转，，开发发商惜惜售现现象明明显，，住宅宅价格格大幅幅攀升升全市住住宅市市场表表现八区住住宅市市场表表现房地产产市场场主城土土地供供应稀稀缺主城地地价高高速增增长开发成成本大大幅提提高市场需需求旺旺盛供不应应求开开发商商惜售售造成价价格持持续上上涨的的源动动力供应饥饥渴居居民心心理恐恐慌供求关系严严重不足市场启示推理结论未来，江南南八区特别别是城墙内内物业将普普遍高端化化，成为高高端公寓市市场主流发发展与竞争争热点总体市场总总结房地产市场场南京市总体体市场分析析区域市场分分析及趋势势预测****房房地产市场场——在徘徊中起起步，在发发展中提升升本地块所处处的区位界界定为**板块范围围，同时主主要受奥体体板块的辐辐射**市场现现状**前景预预判**市场现现状——随客户认知知度、接受受度的提高高，奥体已已成为江南南八区商品品住宅成交交的主力区区域

2004年2005年2006年**江南八区**江南八区**江南八区上市面积（万m2）70.29486.284.02384.691.18683.47**占比（%）14.4521.8513.34销售面积（万m2）28.640242.2331.3170.79878.38**占比（%）7.1112.7419.4■□奥体成交量量占江南八八区份额逐逐年递增，，年均升幅幅84％，06年上半年达达24％，全年上上市面积占占全市的13.34%，但仍未南京京市区商品品房去化的的主力区域域之一；■□奥体的板块块的销售去去化面积占占到了江南南八区的比比例更大，，说明2006年**板块为为江南八区区的热点区区域；■□**和城南南的销售比例例明显较上上市比例高高，反应出出2006年这两大板板块为南京京市区的热热点。市场现状新区功能规划以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心功能以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能居住与就业相协调的中高档居住区功能**CBD市场发展支支撑条件市场现状

2003年2004年2005年2006年**城建投资180亿元320亿元93.3亿元23.6亿元累积发生616.9亿元

建设周期总投资目前进度建成地铁二号线5年105亿元已开工，建设中09年通车会展中心一期1.5年29亿元打桩08年一期纬七路过江隧道4年30亿元已开工，建设中09年通车合计164亿元■□截止2006年，政府对对奥体板块块累积投资资616.9亿元■□2006-2009年，政府已已确定的投投资额为164亿元**前景预判判——高起点规划、、高标准投入入保障奥体新新城可持续发发展市场前景已投入使用名称投入使用备注交通地铁1号线2005年9月日运营120车次，间隔6-8分钟/班长江三桥2005年10月无为奥体中心配套公交线路16条，其中新辟线路9条，延伸和调整线7条。基建奥体中心2005年9月举办十运会\演唱会及体育活动.游泳馆\冰场\体育馆均对外开放绿博园2005年9月园内园不断丰富中CBD十大建筑宋都奥体名座2006年7月CDE三栋办公,93家公司购买商业配套紫鑫中华菜场2006年4月无兴隆社区中心2006年7月南京最大光明城市好的超市2006年9月无教育配套六所中小学至2006年7月**中学**分校，**地块内的中学，银城地块、顺驰和奥体新城的小学，顺驰幼儿园■□已投入使用的的公建配套**前景预判判——公建配套的迅迅速形成与完完善，区域价价值将跃升市场前景

名称投入使用备注交通地铁2号线2009年无纬七路过江隧道2009年无基建艺兰斋2006年底目前已主体竣工金陵图书馆2007年2006年底建成会展中心2008年2月一期总建30万平方米,一期10万平方米.CBD十大5至7大2006-2009入住企业180家以上商业中央公园地下购物中心2009年已由家乐福(中国)和江苏金源买断,招商中CBD部分配套商业2008年预计约15万平方米的商业可开业.主要引进银行\商场\特色餐饮等■□本项目销售期市场前景**前景预判判——**入住率及区域域成熟节点分分析■□初步步设定：（1）规律进程：：房屋销售后后一年交付、、交付后一年年入住；（2）入住人口=总建/户均面积*户户均人口*入入住率；（3）假定奥体07、08、09年的平均入住住率为50%。■□06年4月，奥体进入入第一批大规规模交付期，，目前已经交交付60余万平米，至至07年初预计入住住人口达1万余人。■□按目目前的销售速速度，年住宅宅销售规模=65*2=130万平米。

2007年2008年2009年2010年2011年年新增入住人口（万人）13443累计入住人口（万人）1481215市场前景新城发展阶段段一般模型**前景预判判——根据新城研究究模型，**处于区域价价值跃升阶段段市场前景龙江发展阶段段回顾与借鉴鉴时点开始发展A点B点持续发展特征描述住宅为主导，没有商业社区小型商业大型社区商业出现商业网点增多、少量办公进驻时点1993年1999年2004年上半年2006年标志性事件开始发展第一批商品房入住，社区超市开业金润发开业-描述商品房较少，仅教工公寓商品房价格较大提升商品房价格进一步提升商品房价格稳定主流价格1500元/m23000元/m26000元/m28000元/m2价格离散度<5%<8%10%10%特异性产品无无出现接受度提升客户经济务实＋少量经济务实＋城市新锐＋城市新锐＋少量城市新锐城市新锐少量富贵之家少量富贵之家时间跨度6年7年（1）受制于前期期的规划局限限（大规模居居住区），龙龙江区域价值值在B点之后难有本本质的提升。。（2）A-B阶段的住宅价价格持续跃升升，得益于南南京整体房产产市场的阶段段提升。发展借鉴**新城发展展阶段预测时点开始发展A点B点C点商业发展住宅为主导，没有商业社区零星商业大型集中社区商业出现CBD雏形形成时点2004年2006年下半年2008年上2011年标志性事件开始发展第一批商品房入住，社区商业出现大型超市进驻大型商业开业，产业集中进驻描述商品房集中开发，价格较低商品房价格有了较大提升商品房价格进一步提升商品房提升很快主流价格4500元/m26000元/m27800元/m2---价格离散度<5%5-8%10%15%特异性产品无出现，但接受度不高接受度提升特异性产品持续推出客户城市新锐＋经济务实城市新锐＋少量经济务实城市新锐＋富贵之家富贵之家＋城市新锐时间跨度2.5年1.5年3.5年■□从总体时间跨跨度看，**新城发展速速度为龙江的的2倍。■□B点出现的标志志为大型集中中型居住区商商业出现，依依据新城项目目开发进度，，预计08年下半年，入入住人口约为为4万人（按50%入住率），可可构成对上述述商业支持。。发展借鉴■□对比龙江区域域发展模型，，奥体板块目目前正处于新新城发展的A点阶段——社区商业出现现与成熟，区区域价值处于于平稳发展期期。■□奥体板块得益于高高规划起点与与政府投入力力度，发展速速度预判为龙龙江的2倍，即整体发发展周期2004-2011年，2011年辐射射型商商圈初初步形形成。。■□□结合合区区域域住住宅宅销销售售量量，，2008年中中，，奥奥体体板板块块入入住住人人口口4万，，将将进进入入新新城城发发展展的的B阶段段———出现现大大规规模模居居住住区区级级商商业业，，区区域域价价值值产产生生跃跃升升。。**新新城城区区成成熟熟度度综综合合评评价价发展展借借鉴鉴本次次汇汇报报的的思思路路开发发背背景景项目目核核心心问问题题确确定定项目目发发展展方方向向地块块解解析析及及市市场场背背景景客户户目目标标案例借鉴竞争环境项目目产产品品组组合合建建议议———优良良的的开开发发时时机机，，奥奥体体拨拨云云开开日日，，市市场场信信心心重重拾拾，，需求求旺旺盛盛，，供供求求关关系系改改善善。。———奥体体进进入入成成熟熟期期，，区区域域余余量量去去化化周周期期为为3年左右。天时——市场环境CBD迅速成熟将区区域价值带入入快速提升期期■□政府高强度的的投入，充分分保障了新城城基础设施及及配套的顺利利建设；■□地铁一、二号号均通达该地地区，其中一一号线已经投投入运营，二二号线将于09年通车；■□随着CBD建设的推进，，地价与周边边的房价将得得到显著提升升。一号线二号线本案——因为具有CBD，奥体才能成为为城市副中心心，CBD住宅才具高价价值；——随发展进程的的推进，CBD将进入快速发发展期，本案案具备CBD豪宅潜质。市场环境

占地总建总投资投入使用奥体中心1344.3亩40万m240亿元05.5绿博园1155亩主馆1.5万m212亿元05.9艺兰斋9.67亩2.08万m210亿元06年底会展中心783亩31万m229亿元一期08.2金陵图书馆50亩2.5万m21.5亿元07年对外开放地利——两条地铁线，，奥体中心，，CBD，奥体精华配套套尽享市场环境金地企业作为为福建的龙头头品牌企业，，多个大盘及及高端项目丰丰富操作经验验，确保了项项目高水平的的开发品质。。人和——金地企业强大大的品牌实力力，保证了项项目开发品质质市场环境项目ＳＷＯＴＴ分析SWOT分析优势Strength劣势WeakA）配套优势：●地块周边设有多路公交站点及公交总站；●2009年二号地铁的开通，本项目距离地铁站较近，可达性强；●生活配套齐备，周边有苏果、南湖商业街等生活配套设施。B）规划优势：●地块方正平整，易于规划，建筑排布。C）生活氛围：●周边拥有众多成熟住宅小区，生活氛围浓厚；D）区位优势●地块位于**大街以南，区域认可度高；E）品牌优势：●开发商品牌全国知名，有助于项目的推广宣传；A）地块劣势：●地块被周边建筑物围合，形成封闭区域，影响认知度；●到达地块仅有一条小路，周边道路等级不高，影响产品形象打造；Ｂ）产品排布劣势：●地块四周无迎街面（人流量大），对小区商业人气的引入有一定的困难；C）土地成本高：●本项目的土地成本高，在未来的市场竞争中不具备价格竞争优势。机会Opportunity威胁ThreatenA）规划利好：●地块周边部分老旧民居未来会拆迁，有利于项目整体形象的提升；●**路将开通，连接地块与外界的联系，给项目带来一定的人流；●城市**、**南片区规划愈发成熟，生活愈发便利，项目所在市场环境有利。Ｂ）经济环境：●城市经济基础雄厚，未来发展趋势乐观明朗；Ｃ）供给方面：●项目周边可供开发的土地量有限，本案稀缺性特质凸显；A）周边威胁：●本区域中住宅项目多为拆迁安置房及老旧的居民小区，居住人口素质不高；B）政策威胁：●国家宏观调控政策限制商品房供应结构，带来一定程度的政策风险；Ｃ）分流竞争：●**板块对本项目客群的分流；●**区域、**南区域以价格优势对本项目客群的分流；需要有ＳＷＯＯＴ分析向案案例借鉴，发发展战略推导导的借鉴高端项目目形成差异化化竞争力的模模式，找到我我们的战略方方向强势概念稀缺资源区位优势生活模式产品发力景观资源强势概念稀缺资源区位优势生活模式产品发力景观资源诠释全新概念炒作吸引眼球概念领先市场独占稀缺资源物以稀为贵区域成熟或具有被消费者认知的价值创造全新的生活模式引领生活模式潮流高品质户型创新高科技创新自然资源环境优越适用条件陌生区域高度竞争市场抗风险能力强具有稀缺资源此资源可以利用处于或靠近有利的区位具备良好的交通及生活配套陌生区域消费者开始关注体验陌生区域吸引竞争激烈市场为卖点高端市场刚启动自然资源优越本项目特点规避风险市场实现第一，高利润第二不具备城市核心区域的强势稀缺资源位于规划建设中的地铁口但临近南湖居住区，市场认知差，形象不佳力求市场突破，高素质产品对应的是高素质的消费人群塑造全新的都市生活模式可以在后期实现是高端产品成功的必备要素本项目不具备山水等自然资源本项目拟合度选择模式借助区位交通优势，依靠产品发力，打造新的生活模式发展方向借鉴城郊物业业速度突围模模式，找到我我们的战略方方向产品创新统一高形象生活场景关联资源推售策略发展方向结合两个发展展战略，得到到本项目未来来的整体发展展战略产品发力区位资源优势势整合生活模式推售模式产品发力区位优势生活模式产品创新高形象生活场景关联资源推售策略借助高端形形象带动整整体形象，，通过产品发力和区位资源优优势的整合，形形成新的生活模式，采用适合合的推售模式，是本项目目的整体发展展方方向向本次次汇汇报报的的思思路路开发发背背景景项目目核核心心问问题题确确定定项目目发发展展方方向向地块块解解析析及及市市场场背背景景客户户目目标标案例借鉴竞争环境项目目产产品品组组合合建建议议实现现25%以上上利利润润，，总总体体销销售售均均价价应应是是多多少少？？成本本推推算算见见附附件件由实实现现的的基基本本利利润润反反推推产产品品如如何何发发力力区位位资资源源优优势势的整整合合，，形形成成新新的的生活活模模式式，采采用用适适合合的的推售售模模式式，是是项项目目后后期期需需要要解解决决的的问问题题，，项项目目的的成成功功关关键键在在于于产品如何何设计利润要求求背景总建筑面积投资单位成本销售均价单位利润投资成本金额总销售金额总利润金额利润率151,88810416131212,7051,582,055,1381,992,863,934410,808,79625.9%可以看出出，本项项目要实实现25%的投资利利润率，，产品综综合总体体销售均均价要达达到：13000元/平方米以以上。按实际占占地面积积：89345.6平方米，，完全作作满1.7的容积率率,总建筑面面积为:151888平方米.实现理想想的利润润要求项项目的整整体销售售均价达达到13000元／平米米利润要求求背景◆本地块块自身地地理资源源不太适适合做：：低密度度产品（（单体别别墅、联联排别墅墅、叠加加别墅等等）；◆结合本本身资源源以及规规划经济济指标要要求可以以考虑做做：花园园洋房、、小高层层、高层层、酒店店精装修修公寓，，但本组组合产品品总销售售均价无无法达到到：13000元每平方方。结合土地地与投资资成本及及利润要要求基地背景景地块自身身资源回回顾花园洋房房、小高高层、高高层、酒酒店精装装修公寓寓的产品品组合推推演结论:金地集团团本身具具有较强强的品牌牌与实力力，本次次拿下土土地成本本相对较较高的地地块项目，同时时又是第第一次在在南京做做项目，，应当会会考虑做做品质与与树立品品牌形象象，同时时25%的利润，，应不是最最终的目目标,因此我司司认为：：空中别墅墅+叠加别墅墅+酒店公寓寓，比较符符合住宅宅产品组组合，本组组合产品品不仅可可以将利利润做高高，同时时可以建建立金地地在南京京的品牌牌形象，，只是地地块本身资源环环境不具具备，需需要大量量的人工工造景与与规划设设计，并并且需在在行销推推广上下下足工夫夫，让市场接受受产品。。商业产品品及组合合作mall和1－2层的底商商？本类产品品商业环环境：**向南南发展的的总体战战略，兴兴隆大街街边缘化，梦都都大街沿沿线已经经有2个大型mall和城市广广场，梦梦都大街街以南沿沿着江东中路路现有1个大型mall，梦都大大街以南南还有更更多的大大型集中中商业项项目，大型型商业以以T字形结构构规划朝朝南面发发展，市市民选择择mall，肯定选选择规模大的的mall。◆实现一站站式mall体验，大大mall竞争力大大，偏离离奥体CBD，已经边边缘化，，非主流流商业区区，人群群不易前前往，商商业扎堆堆效应弱弱，经营营前景不不易描绘绘，自身身体量偏偏小，竞竞争对手手体量更更大、位位置更好好，招商商和销售售难度高高，销售售周期长长，2楼以上的的销售价价格难以以保证，，经济效效益不如如酒店公公寓；◆**商业业规划100万平米，，人口40万，人均均商业面面积2.5平米，已已经超标标了150％！商业业选择面面太广，，如果没没有规模模，客户户没有必必要专程程前来，，本案商业业不适合合做本类类产品。。结论作做特色色商业街街区商业业产品？？本类产品品商业环环境：**向南南发展的的总体战战略，兴兴隆大街街边缘化化，对于于大型商业不不利，梦梦