标杆房企房地产项目开发前期工作操作实务(75P)

项目前期工作操作实务一、前期工作内容二、开工前前期工作三、施工过程中的前期工作四、项目建设后期前期工作五、与电力相关的前期工作目录一、前期工作内容一、前期工作内容

1.市场调查研究；2.取得土地；3.协调方案设计和会审（领取建设用地规划许可证）；4.协调初步设计和会审；5.办理建设用地审批（领取国有土地使用权证）；6.协调施工图设计、交叉审核和审查（领取建设工程规划许可证）；一、前期工作内容

7.协调施工招投标手续（领取建筑工程施工许可证）；8.进行施工过程中的对外协调；9.领取房屋预（销）售许可证；10.组织进行涉及建设审批要求的各项验收工作，并领取相关验收文件；11.为客户办理三证创造条件。一、前期工作内容

由上可知：1.前期工作贯穿项目建设的始终；2.前期工作的效率和品质直接决定了项目建设的优劣和成败;

3.

要重视前期工作，做好前期工作。二、开工前前期工作二、开工前前期工作

开工前阶段的前期工作主要目的是取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及各建设管理职能部门对项目建设的批准文件，以确保项目合法开工建设。涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、消防、交警、招标办等。二、开工前前期工作

（一）流程图

二、开工前前前期工作作（二）主要要工作1.方案设计审审查方案审查主主要内容包包括（但不不限于）：：（1）是否符合合选址意见见书以及附附图各项要要求。（2）是否达到到设计深度度规范要求求。（3）总图设计计是否完整整。包括总总平图图签签和设计单单位盖章是是否完整；；是否标注注道路红线线、征地红红线、用地地红线、建建筑红线等等。（4）是否标明明技术经济济指标，技技术指标有有无超标。。（5）是否与当当年有效计计划一致。。二、开工前前前期工作作（6）是否符合合建筑安全全间距和居居民日照。。（7）消防登高高和环通场场地是否满满足规范要要求，消控控中心设置置是否合理理性，消防防室内设计计是否满足足规范要求求。（8）人防应建建面积是否否达到规范范要求；人人防疏散是是否满足需需求；其它它设计是否否符合地下下人防建设设要求。（9）机动车和和自行车车车位设计数数量和标准准是否达到到规范要求求，机动车车进出口及及车道设置置是否符合合设计规范范。（10）绿绿化化指指标标是是否否达达到到要要求求，，计计算算是是否否准准确确。。二、、开开工工前前前前期期工工作作（11）排排气气、、排排烟烟、、排排污污、、排排水水是是否否符符合合设设计计规规范范要要求求，，排排水水、、排排污污与与市市政政接接口口是是否否合合理理。。（12）是否因建筑筑功能布局等等原因产生噪噪音，噪音是是否进行处理理，并符合规规范要求。（13）电力变配电电房位置设计计是否合理。。（14）生活和消防防水池设置是是否符合规范范，供水是否否能满足需求求。（15）天然气室内内设置是否合合理。（16）场地管线布布置是否合理理。（17）公建配套是是否满足政策策和规范要求求。台州政府对该该地块总平要要求方案说明1.功能定位以休闲娱乐、、高尚居住带带动商务、零零售发展的休休闲商务区。。本区是市级商商务中心的重重要组成部分分，将利用与与中央商务区区、东商务区区在公共功能能上的错位性性，突出本区区特色。2.定位要素分解解主导角色：市市级商务中心心的重要组成成部分、市区区最高品质居居住社区之一一。核心区区定位位：休休闲商商务区区。商业目目标：：市区区最高高品位位的情情景式式购物物中心心和特特色休休闲商商业街街区。。业态构构想：：以特特色休休闲及及餐娱娱、文文化创创意等等带动动主题题百货货、专专卖店店、专专业店店等零零售业业发展展，并并以此此培养养休闲闲商务务氛围围。公司意意向总总平图图二、开开工前前前期期工作作2.初步设设计审审查初步设设计审审查前前必须须取得得交通通评价价批复复和地地质勘勘探资资料。。初步步设计计审查查主要要内容容包括括：（1）是否否符合合选址址意见见书以以及附附图的的各项项要求求。（2）是否否对方方案设设计批批复提提出的的意见见进行行修改改和完完善。。（3）是否否达到到设计计深度度规范范要求求。其余审审查内内容参参照方方案设设计审审查的的内容容。二、开开工前前前期期工作作3.申领《建设用用地规规划许许可证证》《建设用用地规规划许许可证证》可在方方案或或初步步设计计审查查通过过后进进行，，各公公司可可根据据自己己项目目的实实际情情况进进行安安排。。需要要准备备的材材料主主要包包括地地形图图、勘勘设设红线线图、、方案案或初初步设设计批批复等等。二、开开工前前前期期工作作4.申领《国有土土地使使用权权证》在领取取《国有土土地使使用权权证》前根据据方案案或初初步设设计批批复以以及《建设用用地规规划许许可证证》，先行行用地地预审审查，，同步步可委委托用用地测测绘。。预审审通过过后，，进入入建设设项目目用地地审批批，取取得《建设用用地批批准书书》。最后后，根根据建建设用用地批批准书书申领领《国有土土地使使用权权证》，申领领期间间还需需要按按规定定办理理用地地界址址确认认、土土地公公告、、契税税缴交交。二、开开工前前前期期工作作5.施工图图设计计审查查《建设工工程规规划许许可证证》申领前前必须须进行行项目目建筑筑预定定位计计算和和预定定位、、施工工图交交叉审审核，，并根根据定定位计计算成成果修修正总总平面面图，，报卫卫生防防疫、、消防防、人人防、、环保保先行行施工工图审审查，，审查查依据据是方方案和和初步步设计计批复复以及及各项项专业业设计计规范范。交交通以以及绿绿化审审查不不作为为《建设工工程规规划许许可证证》申领的的前置置条件件，其其中绿绿化审审查可可在景景观施施工图图通过过公司司内部部评审审后再再行报报批。。二、开开工前前前期期工作作6.申领《建设工工程规规划许许可证证》在通过过环境境影响响评价价报告告审批批、建建筑工工程消消防审审核、、建设设项目目设计计卫生生审查查、人人民防防空工工程设设计审审核、、取得得《国有土土地使使用权权证》，同时时有日日照影影响的的项目目还必必须完完成对对日照照受影影响住住户的的处理理工作作后，，可申申领《建设工程规规划许可证证》。7.申领《建筑工程施施工许可证证》在项目通过过施工和监监理招标、、取得中标标通知书、、签定施工工和监理合合同，并按按规定缴交交各项规费费，按照市市建委的要要求准备各各项资料后后，可申领领《建筑工程施施工许可证证》。杭州市各项项建设规费费情况统计计表内容房地产开发的商品房项目住宅非住宅高教费10元/㎡市政设施配套费90元/㎡140元/㎡杭州市规划区范围内以出让方式取得土地使用权的免交小区配套费50元/㎡小区配套自行平衡的免交绿化费8元/㎡自行绿化的免交墙改费预交10元/㎡白蚁防治费1.6元/㎡（砖混或框架结构）散装水泥专项基金预交1.5元/㎡说明：以上除高教费按照地上建筑面积为基数缴纳外，其它项目均按照总建筑面积缴纳。人防工程易易地建设费费标准城市人防工程易地建设费（元/平方米）杭州市6级及以上30006B级2000杭州市区所辖重点城镇6级及以上20006B级1000二、开工前前前期工作作（三）应注注意的工作作1.应认真审查查取得的《建设用地规规划许可证证》、《国有土地使使用权证》、《建设工程规规划许可证证》、《建筑工程施施工许可证证》及附件、附附图，不要要因笔误而而造成证件件失真。2.在委托项目方方案设计前，，前期人员要要弄清楚待开开发项目用地地及周边地上上附着物和地地下综合管线线的现状以及及室内外场地地标高等；熟熟悉《项目选址意见见书》以及附图中的的各项内容，，并与控制性性规范做比较较，确保《项目选址意见见书》以及附图中的的各项要求得得到合理落实实。对于需要要突破的指标标，要在有效效把握规范的的前提下，提提前和相关政政府部门沟通通，确保整个个项目的顺利利推进。二、开工前前前期工作3.根据公司惯例例，一般项目目都是由自己己的设计公司司负责设计。。前期工作人人员要做好市市建委设计处处的工作，优优先采取1家单位多方案案竞选。如建建委认为项目目规模大，地地理位置特殊殊等原因要求求招投标的，，则应根据项项目规模与自自己的设计公公司协商确定定符合资质要要求的陪标单单位，做好邀邀请招标的各各项准备工作作。二、开工前前前期工作4.在各审审查阶阶段，，要随随时跟跟踪各各部门门审批批情况况，对对于审审批人人员临临时提提出的的各类类预计计在后后期设设计阶阶段或或施工工或现现状无无法规规避的的问题题，要要以最最快的的速度度与政政府、、设计计师进进行有有效沟沟通，，确保保后期期设计计和施施工可可以落落实。。为确确保项项目设设计的的进度度，在在各设设计阶阶段经经办人人基本本有一一个意意见后后，可可委托托进入入下一一道工工作（（设计计或施施工安安排））。二、开开工前前前期期工作作5.方案设设计期期间，，为准准确把把握设设计方方向，，减少少日后后图纸纸修改改，在在方案案设计计中期期，可可根据据项目目的实实际情情况，，请日日照分分析、、景观观分析析、、环境境影响响分析析、交交通影影响分分析相相关专专业单单位介介入，，对方方案设设计提提出建建议，，并不不断完完善方方案设设计。。同时时，由由于方方案批批复前前，必必须进进行方方案公公示，，并由由街道道（社社区））证实实公示示过程程，因因此，，在项项目开开始确确立后后，要要协调调和维维护好好项目目所在在地政政府关关系，，以确确保公公示顺顺利通通过。。二、开开工前前前期期工作作6.由于目目前杭杭州市市规划划局出出台了了《关于建建设工工程规规划许许可证证批后后内部部修改改有关关意见见》，因此此，对对初步步设计计提出出了更更高的的要求求，特特别是是精装装修项项目。。为确确保整整个图图纸设设计的的进度度，在在初步步设计计阶段段要按按照方方案设设计批批复的的有关关意见见落实实设计计，同同时要要做好好设计计单位位与政政府之之间的的沟通通协调调工作作，在在初步步设计计阶段段尽可可能细细化各各项设设计成成果，，特别别是外外立面面以及及公共共区域域和功功能用用房定定位设设计。。为了了节省省时间间，每每个项项目公公司可可结合合项目目的实实际情情况，，在施施工图图基本本完成成前，，抽取取施工工图中中间成成果作作为初初步设设计方方案报报批，，对初初步设设计出出图面面积进进行核核算，，若有有小幅幅增加加，应应在此此阶段段图纸纸予以以反映映。二、开开工前前前期期工作作7.施工图图总平平图将将作为为《建设工工程规规划许许可证证》的附图图，因因此要要协调调设计计单位位严格格规范范总图图绘制制，主主要包包括经经济指指标、、住住宅配配套公公建、、报批批建筑筑单体体明细细以及及建筑筑内外外关联联数据据。总总图应应根据据预定定位成成果进进行校校对。。一般般情况况，施施工工图将将作为为项目目预售售面积积图纸纸，根根据目目前杭杭州市市凹凸凸阳台台以及及架空空层等等面积积计算算规则则，建建议委委托相相关机机构对对指标标进行行计算算，对对各项项文字字标注注严格格把关关，确确保后后期工工作的的主动动。二、开开工前前前期期工作作8.施工工图图设设计计内内审审后后要要进进行行招招投投标标工工作作。。邀邀请请经经验验丰丰富富的的工工程程管管理理人人员员进进行行施施工工单单位位及及施施工工项项目目班班组组的的考考察察和和选选择择；；选选用用费费率率招招标标还还是是工工程程量量清清单单招招标标，，要要征征求求集集团团成成本本管管理理部部的的意意见见。。此此阶阶段段前前期期人人员员要要协协调调好好政政府府招招标标部部门门的的工工作作，，尽尽量量缩缩短短招招投投标标时时间间，，为为尽尽早早开开工工创创造造条条件件。。三、施工过程程中的前期工工作三、施工过程程中的前期工工作施工过程中的的前期工作包包含五大方面面工作内容：：1.在政策允许范范围内的设计计变更备案；；2.施工过程中配配合工程做好好现场协调和和相关手续办办理，确保工工程顺利施工工；3.预售许可证的的申领；4.督促和协调施施工图建审意意见的落实；；5.大市政配套与与内部管线对对接的协调。。三、施工过程程中的前期工工作（一）主要工工作1.规划变更备案案为确保销售图图纸与实际相相吻合，减少少客户投诉。。在施工过程程中，特别是是项目销售和和面积预测绘绘前，对不改改变建筑性质质、不调整建建筑面积、住住宅户数和户户型不改变的的建筑内部平平面的修改，，杭州市规划划允许变更备备案。前期人人员要协调设设计单位出具具变更联系单单，进行规划划变更备案，，并及时催促促区规划局报报市规划局档档案备案。杭杭州市规划局局目前规定可可以变更备案案的有：建筑筑内部增加或或减少隔墙、、建筑门窗移移位或增减、、建筑内部房房间尺寸变化化、住宅套内内各功能用房房位置调整。。三、施工过程程中的前期工工作2.施工过程中的的协调为确保项目工工程建设的顺顺利推进，在在项目施工过过程中要主动动配合工程部部协调施工临临时出入口、、城市道路挖挖掘、占用城城市道路、夜夜间施工许可可、±0.000检测、中间结结构验收、施施工期间投诉诉处理等工作作。（1）临时施工出出入口：是指指在施工过程程中供施工用用机动车从市市政道路进出出工地的出入入口。（2）城市道路挖挖掘：是指在在项目基础设设施施工过程程中，因敷设设地下管线或或开设出入口口而挖掘市政政道路，需办办理相关审批批手续。（3）占用城市道道路：是指因因施工需要占占用城市道路路而向交警和和城管部门办办理的审批手手续。三、施工过程程中的前期工工作（4）夜间施工许许可：因赶工工需要，超出出环保部门正正常允许（如如：浇灌地下下室和屋面砼砼）的情况外外，需前期人人员进行协调调，施工单位位负责办理。。（5）±0.000检测：是指工工程进度达到到±0.000时，通过主管管部门的检测测，对建筑定定位和标高进进行确认，为为工程施工和和规划验收提提供依据。（6）中间结构验验收：当项目目建设主体结结构完工后（（或根据项目目公司实际情情况施工至一一定楼层时）），向建筑工工程质量安全全监督站申请请中间结构验验收。（7）施工期间投投诉处理：是是指在施工过过程中对周边边住户造成噪噪音影响或扬扬尘污染或深深基坑施工对对周边道路和和建筑的影响响而引起的投投诉进行协调调和处理。三、施工过程程中的前期工工作3.预售许可证申申领预售许可证是是商品房合法法预售的法律律依据，预售售许可证的申申领是项目开开始销售，实实现资金回流流的重要环节节。在申领过过程中，各职职能部门在工工程进度、面面积预测、物物业用房和物物业基金核定定（缴纳）、、销售房号核核查等方面有有许多规定和和要求。一般般情况下，前前期工作人员员要积极跟进进工程进度，，提前准备相相关审批材料料，提前安排排面积预测绘绘、人防红线线确认、拆迁迁安置说明，，提前和房管管部门确认各各项报批材料料的有效性，，一旦项目工工程形象进度度符合要求，，就可确保比比较快的速度度进入预售许许可证申领。。三、施工过程程中的前期工工作4.为确保项目建建设后期各项项工程单体验验收能顺利通通过，在施工工过程中要督督促和协调施施工图审批意意见的落实，，在施工落实实中确有难度度的工作要积积极和验收管管理部门进行行沟通，做到到心中有数，，确保后期验验收顺利通过过。5.根据项目进展展状况，配合合工程部协调调电力、自来来水、电信、、网通、排水水、排污等专专业单位或市市政部门，做做好大市政配配套与内部管管线对接工作作。三、施工过程程中的前期工工作（二）应注意意的工作1.在施工过过程中，，为确保保项目建建设进度度，前期期管理人人员一定定要具备备全局意意识，主主动关心心工程进进展状况况，协助助工程部部做好外外围协调调工作，，为工程程部提供供一个良良好的施施工环境境。2.注重施工工图建审审意见，，跟踪工工程管理理落实情情况。3.预售许可可证办理理前房屋屋面积测测绘一定定要按照照实事求求是的原原则进行行，即符符合设计计功能定定位，协协调进行行面积分分摊，确确保预测测绘成果果与面积积实测分分摊原则则一致。。同时，，要善于于把握总总建筑面面积和分分项面积积在合理理误差内内。四、项目目建设后后期前期期工作四、项目目建设后后期前期期工作项目建设设后期前前期工作作：组织织各项单单体工程程验收，，达到销销售合同同约定的的交付标标准；取取得商品品房产权权初始登登记证书书，为业业主办理理产权登登记提供供证明材材料。涉及建设设管理职职能部门门：质检检站、消消防、规规划、国国土、建建委、人人防、环环保、卫卫生防疫疫、园文文、市政政、交警警、档案案馆、房房管等部部门。四、项目目建设后后期前期期工作（一）流程图四、项目目建设后后期前期期工作（二）主主要工作作1.与工程相相关的验验收：消消防验收收、环保保验收、、人防验验收、卫卫生防疫疫验收、、交通验验收、绿绿化验收收、工程程竣工档档案移交交、质检检验收、、工程竣竣工备案案。2.与规划和用用地相关的的验收有：：规划验收收、面积测测绘、土地地复核验收收、配套用用房和物业业用房确认认等。3.与产权有关关：初始产产权登记。。四、项目建建设后期前前期工作（三）应注注意的工作作1.前期人员要要依据项目目验收要求求，结合工工程进度提提前安排各各项验收工工作，主要要包括消防防、规划、、质检、卫卫生、人防防、环保、、交警、绿绿化等。如如果条件允允许的话，，可先请相相关验收管管理人员进进行现场验验收指导，，对在指导导中提出的的各类问题题要督促和和协调工程程部尽早落落实。2.注重验收会会议安排、、验收工具具和资料的的准备以及及现场配合合。3.面积实测是是一项工作作量较大、、工作要求求较高、审审核环节较较多的工作作，因此，，要协调测测绘单位尽尽早介入。。四、项目建建设后期前前期工作4.规划验收图图纸最终将将作为面积积实测和产产权登记的的依据，因因此，规划划验收图纸纸一定要确确保与现场场一致，同同时规划验验收通过后后，要紧盯盯规划管理理部门人员员将图纸送送规划局档档案馆备案案，才算规规划验收完完成。5.去年年底，，浙江省出出台了物业业保修金管管理办法，，要求建建设单位在在物业交付付使用办理理权属初始始登记手续续前，一次次性向所在在地保修金金管理机构构按照物业业建筑安装装总造价2%的比例交纳纳保修金，，保修金存存储期限为为8年。因此，，建议省内内各单位在在施工招标标前妥善考考虑。案例：XX医院消防验验收XX医院消防验验收XX医院消防验验收是执业业许可验收收和质检验验收的前置置条件。由由于项目工工程建设进进度紧，在在项目基本本完工前，，我们邀请请消防支队队有关人员员到工程现现场进行验验收指导，，对施工中中发现问题题工程部负负责组织整整改。同时时，按正式式验收要求求，组织防防雷、试水水、消防、、精装修材材料等检测测内容，并并按要求落落实各项资资料准备。。XX医院消防验验收（一）验收收需要准备备的主要资资料1.组织设计、、施工、监监理单位编编制消防安安全质量验验收合格的的报告。2.《建筑工程消消防验收申申报表》、《消防产品厂厂家确认单单》。3.施工图设计计防火审核核意见书、、装饰工程程设计防火火审核意见见书。4.消防设计专专篇（设计计院提供）），消防设设计技术联联系单。5.《防雷装置检检测报告》。XX医院消防验验收6.专业消防检检测部门出出具的《建筑消防设设施检测报报告》、《建筑消防电电气检测报报告》。7.消防产品生生产许可证证明，建筑筑防火材料料、构件与与消防产品品质量检验验报告、合合格证明。。8.主要消防产产品、设备备的生产单单位对其产产品、设备备的数量、、型号及施施工安装质质量的确认认报告。9.地下及隐蔽蔽工程验收收记录；消消防设施系系统调试报报告；施工工单位出具具的消防设设施联动测测试报告；；操作维护护管理手册册。10.消防控制室室值班人员员名单及培培训记录。。11.建筑、水、、电、暖通通等各系统统施工图。。XX医院消防验验收（二）验收收流程1.在项目正式式通水，消消防设施安安装调试完完毕，室外外道路畅通通并满足消消防车辆行行驶要求，，消防登高高场地按消消防设计审审核要求设设置到位后后，邀请消消防支队司司令部到现现场进行试试水试验和和道路环通通检查。通通知施工单单位、监理理单位人员员在试水验验收时到现现场，听从从试水验收收人员指挥挥，对消防防管路水系系统进行验验收试验，，主要试水水部位为屋屋顶、室外外消防、喷喷淋结合器器等，试验验合格由消消防部门出出具试水报报告。XX医院消防防环通通通道XX医院消防防登高场场地XX医院南面面消防结结合器XX医院消防防验收2.对于精装装修施工工项目，，同步要要在支队队领取消消防验收收人员开开具的《建筑内部部装修材材料见证证检验告告知单》，根据告告知单要要求准备备内装修修材料送送市消防防产品质质量检验验站检测测燃烧等等级，并并取得精精装修材材料检验验报告。。3．督促施施工单位位按照设设计要求求将相应应消防设设施安装装到位，，配合消消防检测测单位对对消防设设施和电电气进行行检测、、整改；；出具《建筑消防防设施检检测报告告》、《建筑消防防电气检检测报告告》。XX医院消防防验收4．所有资资料及各各项准备备工作完完成后，，邀请市市消防部部门预验验收人员员到现场场对消防防设施进进行预验验收，通通知施工工单位、、监理单单位、设设计单位位、消防防检测单单位相关关人员准准备预验验收汇报报材料，，并通知知到场参参加验收收工作。。消防预预验收人人员到现现场对消消防设施施进行查查看验收收，一般般需要进进行以下下项目的的检查工工作：烟烟感联动动试验、、电梯迫迫降联动动试验、、正压送送风试验验、风压压测试，，逃生应应急设施施、消防防中心机机房、消消防泵房房（主要要检测水水泵的自自动切换换）、消消防楼梯梯、屋顶顶消火拴拴、楼层层管井封封堵情况况消防设设施部位位的查看看。消控中心心（楼层显显示器））（正压送送风口））（喷淋、、烟感、、广播））（防火卷卷帘）（室内消消火栓））（楼层排排烟口））（压力表表）（消防稳稳压罐））（消火栓栓、喷淋淋泵）（消防楼楼梯）（疏散指指示标志志）（通屋面面楼梯））XX医院消防防验收5.预验收人人员就检检查中发发现的问问题提出出整改要要求和意意见，工工程部督督促相关关单位对对整改意意见在规规定时间间内进行行落实整整改。6.工程部完完成整改改形成整整改报告告后，前前期工作作人员根根据工程程整改情情况，约约定正式式验收时时间，工工程部通通知土建建总包单单位、消消防施工工单位、、设计单单位、监监理单位位、消防防检测单单位等相相关人员员到时参参加会议议。7.消防部门门对消防防工程进进行正式式验收，，主要是是对预验验收会议议提出的的整改意意见及要要求的整整改落实实情况进进行复查查，视整整改要求求落实情情况决定定是否同同意通过过验收。。XX医院消防防验收8.如通过验验收，前前期人员员负责领领取《建筑工程程消防验验收意见见书》。9.营业场所所开业前前需报区区消防大大队申请请开业前前检查申申请，准准备书面面整改报报告与消消防验收收意见书书，并提提前申报报消防管管理人员员与从业业人员培培训，经经区消防防大队组组织复查查合格后后，领取取《消防安全全检查意意见书》后方可正正式营业业。XX医院消防防验收（三）应应注意的的工作1.在预验收收前，工工程部要要仔细检检查消防防审核意意见书中中的内容容是否已已按要求求实施，，未实施施的要及及时落实实。2.消防检测测工作其其实是对对消防工工程做的的一次提提前验收收，对消消防检测测的工作作要给予予高度重重视，工工程部要要负责组组织各相相关施工工单位严严肃对待待，检测测中发现现的问题题要限定定时间要要求施工工单位在在预验收收前整改改完成。。五、与电电力相关关的前期期工作五、与电电力相关关的前期期工作（一）户户外配电电和户内内配电户外配电电由电力力开关站站、电缆缆管沟、、10KV电力电缆缆等组成成。户内配电电由高低低配、计计量表计计箱、计计量电能能表、配配电箱、、电缆、、用电终终端等组组成。五、与电电力相关关的前期期工作（二）公公变与专专变一般居民民生活用用电设置置公变，，商业用用电设置置专变。。1.公变是指指所在地地的线路路、变压压器、到到每户的的电表全全部由供供电部门门安装、、维护、、管理的的统称。。使用公公变的小小区，每每户的电电表都是是直接由由供电部部门负责责安装，，每度电电的电价价按国家家规定收收取。电电表以外外的供电电设备，，包括线线路变压压器等都都是由供供电局负负责安装装并终生生由供电电部门维维护、管管理。五、与电电力相关关的前期期工作2.对于专变变供电部部门只装装一个总总电表，，而总表表下面分分表不归归供电部部门管理理，供电电部门只只按总表表收取电电费。总总表以后后的线路路、变压压器包括括用户安安装电表表都是由由项目公公司购买买负责安安装，不不归供电电部门维维护保养养。在电电价方面面，专变变每度电电的电价价比公变变要高，，这是因因为专变变用户电电表以外外到总电电表这段段的损耗耗不归供供电局承承担，而而由专变变用户承承担，专专变的线线路变压压器不归归供电局局维护管管理，出出现问题题要由业业主或相相应的机机构承担担。专变配电电房五、与电电力相关关的前期期工作（三）与与电力部部门工作作界面的的划分1.设计工作作户外配电电、户内内公变一一般都由由电力部部门的设设计单位位进行设设计；专专变由项项目公司司委托设设计院进进行设计计，电力力部门审审查。2.设备采购购一般情况况下电力力部门都都会对公公变部分分的高、、低压电电气设备备实行垄垄断采购购、安装装。专变变可以由由项目公公司自行行招标采采购。五、与电电力相关关的前期期工作3.施工室外开关关站由电电力部门门投资建建设；户户外配电电、公变变施工一一般都由由电力部部门指定定施工单单位进行行施工，，费用由由项目公公司承担担；公变变以外除除电能计计量表由由电力部部门提供供并安装装，其余余均由