厦门房地产项目前期报批流程讲解(PPT37P)

房地产项目前期报批

流程介绍

2013年1月25日主要内容一、引言二、前期流程图介绍三、具体流程讲解四、当前各项目所处流程及工作重点探讨一、引言前期流程的快慢决定着项目的开发速度，对项目的资金回笼速度起着决定性的作用。同时前期工作需要开展项目定位、方案及施工图设计、各项报批等大量的工作，如何在尽可能短的时间完成前期成为各房地产公司的主要工作，在一定程度上，前期的速度也体现了各家的水平。

一、引言不同开发商拿地至销售时间对比：

标标企业：龙湖灌口项目6个月、万科6-9个月、中海集美项目7个月

一般企业：阳光翡丽湾约半年，常规约1年

我们：同城湾9个月、高郡16个月，下个项目？？二、前期流程图简介

前置：技术审核节能评估责任单位：专业第三方、节能监察中心、经发局水土流失评估责任单位：专业第三方、水利局环境评审（开具影响类别确认书，报告审批）责任单位：专业第三方、环保局立项报备责任单位：业主、发改局项目报建责任单位：业主、建设局方案设计责任单位：业主、设计单位用地规划许可证责任单位：规划局用地处方案报批责任单位：规划局建设处、市政处土地初始登记责任单位：国土局权籍处施工图设计及修正责任单位：设计单位建设工程规划许可证责任单位：规划局建设处、市政处施工图审查责任单位：审图所消防专项审查责任单位：支队建审科或区大队人防专项审查责任单位：审图所人防设计告知书责任单位：人防办地质勘察责任单位：业主、勘察单位防雷专项审查责任单位：气象局市政、绿化审查责任单位：市政园林局下接工程发包二、前期流程图简介工程招标责任单位：业主、咨询单位招标报备责任单位：招标办中标通知书责任单位：招标办中标通知书责任单位：招标办签订施工合同责任单位：合同双方交劳保责任单位：造价站支付及履约保函责任单位：银行或担保公司监督备案责任单位：质监站施工单位办理的其它手续责任单位：施工单位建设工程施工许可证责任单位：建设局开工备案责任单位：质监站上接施工图审查三、具体流程讲解节能评估责任单位：专业第三方、市节能监察中心（一）节能评估主办单位：专业第三方、市节能监察中心前置工作：无后置工作：项目立项报备流程：委托专业第三方编制节能评估方案，再报节能监察中心审核批准。成果：项目节能专篇及其附表、节能评估审查意见书。点评：该流程没有实际意义，属于比较务虚的流程，一般房建项目也都能满足，拿地后可以提前做。外部资源：专业第三方阶段其它工作：方案设计、项目前期定位项目立项报备三、具体流程讲解（二）水土流失评估主办单位：专业第三方、水利局前置工作：无后置工作：项目立项报备流程：委托专业第三方编制水土流失方案，再报水利局审核批准。成果：水土保持方案、节能评估审查意见书。点评：相对务虚的流程，该流程根据土方开挖及回填量做水土流失评估，要求项目施工时检测，目前尚未遇到。土方量大小对于评估会有影响，而这个数据根据我们的方案测定，所以有操作空间，尽量按小的评估。外部资源：专业第三方阶段其它工作：方案设计、项目前期定位水土流失评估责任单位：专业第三方、水利局项目立项报备三、具体流程讲解（三）方案设计主办单位：甲方、设计单位前置工作：项目定位后置工作：方案审批、施工图设计流程：设计单位根据甲方对项目的定位进行方案设计，确定项目总平面布置、单体形体、平面功能空间布置、项目外立面效果等。成果：方案设计文件。点评：方案体现了项目定位、产品经营思路和品质，也基本上决定了项目建安成本的发生，为设计工作中最重要的一环。设计过程中核心问题注意提前向规划局征求意见。外部资源：规划局经办人员阶段其它工作：方案设计、项目前期策划方案设计项目定位方案审批施工图设计三、具体流程讲解（四）环境评审主办单位：专业第三方、环保局前置工作：方案设计确定总平后置工作：方案审批、竣工环评验收流程：设计完成总平面及建筑功能——报环保局根据规模和用途确定需要编制的环境影响文件（报告书、报告表、登记表）——委托专项公司编制环境影响文件——报环保局审批。成果：环评文件及批复点评：不同的环境影响文件主要影响编制时间和审批，也影响收费，报告书要求最严格，一般的商品房项目编制报告有即可，确定时注意与经办人员沟通。外部资源：专业第三方，第三方与环保局一般都有很好的关系，可以委托他们进行环评定类和后续的审批沟通，如有必要适当提高付费。阶段其它工作：项目前期策划项目环评方案设计方案审批三、具体流程程讲解（五）地质勘勘察主办单位：勘察公司、施施工图审查公公司前置工作：确定楼体布置置、柱位和柱柱低轴力后置工作：地质勘察成果果审查、施工工图设计流程：方案或扩初设设计确定楼体体、柱位、柱柱低轴力——勘察作业——勘察成果审查查——用于后续结构构设计（主要要桩基）。成果：地质勘察报告告点评：主要分析地质质情况，为后后续施工图设设计、基坑支支护的设计依依据，要求能能确实反应地地质情况，所所以要求每个个钻孔都要跟跟踪，土层需需要做相应的的试验，地下水位、地地下水质、土土层耐力、基基岩确定、基基础推荐方案案都对后面的设设计起着很大大的作用，定定稿前要做相相应审核。外部资源：涉及安全，建建议按规范勘勘察和审核。。阶段其它工作作：施工图设计准准备、建筑扩扩初设计地质勘察方案扩初设计计施工图设计三、具体流程程讲解（六）立项报报备主办单位：发改委前置工作：节能评估、水水土流失评估估后置工作：项目报建、方方案报批、项项目报建流程：前置两项批复复——填制相应表格格——审批获得批文文。成果：立项备案表点评：这个流程主要要为政府收集集固投数据，，更注重程序序审核，但却却是一个关键节点型的的流程，对我们来说说要注意的是是项目投资规模（建建设投资）的的填写，该金金额是后期如如果在建工程程转让时计算算是否达到25%投资资额额的的依依据据。。外部部资资源源：：无需需使使用用外外部部资资源源。。阶段段其其它它工工作作：：施工工图图设设计计立项项报报备备节能能评评估估方案案报报批批水土土流流失失评评估估方案案报报批批项目目报报建建三、、具具体体流流程程讲讲解解（七七））项项目目报报建建主办办单单位位：：建设设局局前置置工工作作：：立项项报报备备后置置工工作作：：招投投标标流程程：：工商商局局开开具具股股权权关关系系证证明明———报批批———取得得报报建建表表。。成果果：：项目目报报建建表表点评评：：这项项批批复复是是决决定定项项目目设设计计和和施施工工招招标标需需要要采采取取哪哪种种方方式式，，国国有有公公司司一一般般要要求求公公开开招招标标，，民民营营企企业业不不涉涉及及公公共共安安全全的的项项目目可可以以直直接接发发包包，，涉涉及及公公共共安安全全的的项项目目一一般般要要求求邀邀请请或或公公开开招招标标，，房房地地产产项项目目一一般般会会要要求求邀邀请请或或公公开开招招标标。。外部部资资源源：：无需需使使用用外外部部资资源源。。项目目报报建建立项项报报备备股东东关关系系证证明明相关关招招标标三、、具具体体流流程程讲讲解解（八八））方方案案报报批批主办办单单位位：：规划划局局建建设设处处、、综综合合处处、、技技术术审审核核中中心心前置置工工作作：：立项项报报备备、、报报建建、、环环评评、、方方案案设设计计后置置工工作作：：施工工图图设设计计及及审审批批流程程：：方案案设设计计———方案案技技术术审审核核———方案案效效果果专专审审方案案许许可可审审批批———取得得方方案案批批复复成果果：：方案案批批复复及及附附图图点评评：：前期期流流程程的的最最重重要要程程序序之之一一，，主主要要核核定定项项目目总总平平、、平平面面、、立立面面、、剖剖面面，，效效果果，，此此项项一一过过，，建建设设方方案案即即定定型型，，批批复复后后外外轮轮廓廓和和主主要要功功能能不不得得随随意意调调整整。其中中技技术术审审核核主主要要针针对对《规划划管管理理技技术术条条例例的的符符合合性性》，主主要要针针对对面面积积、、退退线线、、间间距距、、层层高高、、图图面面标标注注、、停停车车、、道道路路开开口口、、日日照照、、3D模型型等等外外项项；；方方案案效效果果专专审审主主要要是是外外立立面面表表现现、、楼楼栋栋体体量量审审核核。。外部部资资源源：：审批批人人员员、、设设计计单单位位、、其其它它社社会会资资源源。。方案案报报批批立项项报报备备环评评施工工图图设设计计及及审审批批报建建三、、具具体体流流程程讲讲解解（八八））方方案案报报批批主要要依依据据：：土地地出出让让合合同同之之规规划划条条件件、规划划管管理理技技术术条条例例、房产产面面积积测测算算细细则则、地地下下层层开开发发管管理理细细则则、、其其它它规规划划发发文文（（可可以以规规划划官官网网查查阅阅））主要要争争取取条条件件：：主主要要是是为为了了规规避避面面积积计计算算，，争争取取有有利利条条件件，，包包括括规划划条条件件的的限限制制性性和和建建议议性性指指标标（（如如密密度度、、限限高高））、、条条例例和和规规范范的的漏漏洞洞（（如如挑挑空空的的应应用用、、空空调调板板的的应应用用、、门门斗斗门门廊廊的的应应用用、、架架空空通通道道、、露露台台搭搭盖盖空空间间的的应应用用））缩短短时时间间方方法法：：1、拿拿地地时时预预先先进进行行方方案案设设计计，，缩缩短短方方案案设设计计时时间间，，标标杆杆企企业业一一般般是是通通过过标标准准设设计计的的复复制制，，会会节节约约更更多多的的时时间间；；2、方案案基本本成型型后即即与主主办处处室沟沟通，，争取取支持持；3、审批批过程程紧密密跟踪踪；4、前置置方案案专审审和技技术审审批同同步进进行。。阶段其其它工工作：：施工图图设计计三、具具体流流程讲讲解（九））用地地规划划审批批（开发发贷五五证之之一））主办单单位：：规划划局综综合处处前置工工作：：立项报报备、、报建建、总总平设设计后置工工作：：方案批批复、、土地地初始始登记记流程：：方案总总平确确定——立项报报批——取得批批复成果：：用地批批复及及附图图点评：：原来与与方案案并联联审核核，现现改为为单独独审核核，程程序化化简化化很多多，主主要依依据土土地出出让合合同审审批，，确定定项目目用地地规模模、容容积率率、密密度、、绿化化率、、退线线、高高度等等，一一般只只限这这上限限，不不针对对方案案具体体值审审批。。外部资资源：：一般不不需要要特殊殊沟通通。用地规规划立项报报备总平设设计土地登登记、、方案案报批批报建三、具具体流流程讲讲解（十））用地地初始始登记记（开发发贷五五证之之一））主办单单位：：土房房局权权籍处处前置工工作：：用地规规划许许可后置工工作：：产权登登记、、开发发代款款流程：：用地规规划许许可——用地红红线放放样——交契税税——申报审审批成果：：土地证证点评：：该流程程不影影响前前期其其它手手续办办理，，主要要用于于开发发贷款款，申申报时时须交交土地地成交交总价价3%的契税税，如如早交交会损损失一一定的的利息息，如如公司司没有有其它它用处处可暂暂缓办办理。。外部资资源：：一般不不需要要特殊殊沟通通。土地初初始登登记立项报报备总平设设计土地登登记、、方案案报批批报建三、具具体流流程讲讲解（十一一）人人防设设计告告知承承诺主办单单位：：人防办办前置工工作：：方案批批准后置工工作：：施工图图设计计和审审批流程：：提供方方案批批复附附图及及相应应文件件——填制表表格——取得承承诺成果：：人防告告知承承诺函函点评：：民建建项目目均需需要建建设人人防面面积，，区别别高层层（以以9层计））和多多层计计算应应建人人防，，主要沟沟通方方向为为项目目附带带或异异地建建设、、是否否给予予建设设人防防物资资库，，如单建建式人人防一一般需需要更更高的的资质质的设设计单单位承承担，，最好好与厦厦门本本地设设计院院合作作。外部资资源：：设计单单位、、人防防经办办。人防告告知承承诺方案设设计施工图图设计计审批批三、具具体流流程讲讲解（十二二）施施工图图设计计主办单单位：：甲主、、设计计单位位前置工工作：：方案设设计、、勘察察后置工工作：：规划工工程证证、消消防、、施工工图审审查、、人防防等等等专项项审查查流程：：设计——内部审审核——相关报报批修修正——定稿——再报批批成果：：施工图图设计计文件件，各各专项项设计计专篇篇点评：：主要落落实方方案效效果和和开发发意图图（如如改造造后功功能的的体现现），，需要要各专专业协协调进进行。。这阶阶段需需要将将我们们对于于效果果、功功能、、选材材、设设备选选型、、空间间利用用预留留、后后期改改造预预留、、景观观修正正等落落实到到位。。需要要对相相关规规范有有较好好的掌掌握，，核心心问题题（如如规划划、消消防相相关））须提提前沟沟通。。外部资资源：设计计单位位、审审图所所、各各主管管部门门经办办。施工图图设计计方案设设计地质勘勘察各主管管部门门批复复人防告告知承承诺三、具具体流流程讲讲解（十三三）建建设工工程规规划许许可证证审批批（开发发贷五五证之之一））主办单单位：：规划划局综综合处处、技技术审审查中中心前置工工作：：施工图图设计计、规规划技技术审审核后置工工作：：招标、、施工工许可可证、、后期期验收收、开开发贷贷流程：：设计——技术审审核——规划许许可审审批——批复取取证成果：：建设工工程规规划许许可证证及附附图点评：：前期期是重重要的的手续续之一一，直直接影影响后后续招招标和和开工工手续续办理理，有有些项项目在在拍卖卖时会会约定定这个个节点点的完完成时时间。审核核的内内容与与方案案基本本一致致，但但审核核比方方案更更细致致，为为规划划验收收的主主要依依据，，将来来拟按按这阶阶段报报送的的效果果图对对竣工工外立立面进进行验验收。。其中中技术术审核核会核核对到到效果果图与与建筑筑图是是否完完全一一致、、平立立面是是否完完全一一致。。外部资资源：：设计单单位、、审图图所、、营销销咨询询单位位、主主管部部门经经办。。规划许许可证证施工图图设计计技术审审核施工许许可证证招标三、具具体流流程讲讲解（十三三）建建设工工程规规划许许可证证报批批主要依依据：：土地出出让合合同之之规划划条件件、规划管管理技技术条条例、房产面面积测测算细细则、地下下层开开发管管理细细则、、其它它规划划发文文（可可以规规划官官网查查阅））主要争争取条条件：：主要要是为为了规规避面面积计计算，，争取取有利利条件件，包包括规划条条件的的限制制性和和建议议性指指标（（如密密度、、限高高）、、条例例和规规范的的漏洞洞（如如挑空空的应应用、、空调调板的的应用用、门门斗门门廊的的应用用、架架空通通道、、露台台搭盖盖空间间的应应用））缩短时时间方方法：：1、技术术审核核会耗耗费一一定时时间，，但只只审总总平图图和建建筑平平、立立、剖剖，所所以在在施工工图设设计进进度上上可以以这部部分先先安排排设计计；2、审批批过程程紧密密跟踪踪；3、方案案阶段段详细细一些些，施施工图图尽量量不要要对方方案做做出更更改，，特别别是外外立面面和外外轮廓廓；4、本地地院做做施工工图，，可以以缩短短改图图时间间。阶段其其它工工作：：施工工招标标准备备、专专项设设计三、具具体流流程讲讲解（十四四）消消防报报批主办单单位：：市消防防支队队或区区消防防大队队前置工工作：：施工图图设计计后置工工作：：规划工工程许许可证证取件件、施施工许许可证证、消消防验验收流程：：设计——报备或或报批批——取得批批复成果：：消防设设计许许可批批复或或备案案证明明点评：：施工图图阶段段最重重要的的审批批手续续之一一，分分为报报备和和必审审，必必审项项目主主要为为影响响较大大的（（如一类高高层住住宅<超18层>，高度度大于于50米的公公建，，丙类类且面面积大大于2500平厂房房，总总面积积一万万平以以上商商场、、宾馆，，两千千平以以上的的影院院，五五百平平以上上的卡卡拉OK厅等娱娱乐场场所等等）。。报备备在大大队，，必审审由支支队办办。影响利利用的的主要要为消消防扑扑救面面、登登高场场地、、车道道、疏疏散宽宽度、、疏散散距离离、自自动报报警、、排烟烟等，，建筑筑专业业对总总平布布置和和平面面布置置影响响较大大，安安装专专业的的相对对可控控。消防报报批施工图图设计计施工许许可证证规划工工程证证取件件三、具具体流流程讲讲解（十四四）消消防报报批外部资资源：：设计单单位、、意向向施工工单位位、消消防经经办主要依依据：：国标《高层民民用建建筑设设计防防火规规范》、《福建省省高层层建筑筑防火火设计计指导导意见见》、《建筑设设计防防火规规范》主要争争取条条件：：建筑筑类相相关问问题（（详见见前述述）、、体系系的认认定缩短时时间方方法：：1、消防防审批批会耗耗费比比较长长的时时间，，最好好在方方案阶阶段提提前沟沟通，，确定定大原原则；；2、报备备项目目的资资料提提前准准备，，不要要等抽抽中以以后再再准备备浪费费时间间；3、过程程跟踪踪和沟沟通及及时。。阶段其其它工工作：：施工招招标准准备、、专项项设计计。三、具具体流流程讲讲解（十五五）施施工图图审查查主办单单位：：专业业施工工图审审核所所前置工工作：：施工图图设计计后置工工作：：人防、、市政政等专专项审审查、、施工工许可可证流程：：供应商商评选选——审查沟沟通改改图——取得审审图报报告成果：：施工图图审查查合格格书及及报告告点评：：施工工图批批重要要手续续。设计各各专业业全面面审查查，主主要审审查设设计文文件是是否符符合国国家强强制规规范、、地方方规范范、部部门规规范、、土地地出让让合同同、前前期规规划和和其它它批文文。对于于结构构体系系认定定、基基础使使用形形式、、人防防设计计等的的审查查对于于成本本的影影响比比较大大，其其中消消防和和规划划相关关的问问题会会尊重重专业业部门门的意意见。。外部资资源：：设计单单位节约时时间方方法：1、提前前预约约施工工图审审查所所；2、过程程及时时跟踪踪、及及时改改图阶段其它它工作：：招标准备备、专项项设计施工图审审查施工图设设计施工许可可证方案批复复其它专项项审查三、具体体流程讲讲解（十六））市政、、绿化审审批主办单位位：市政政园林局局前置工作作：施工图设设计、施施工图审审查后置工作作：园林施工工许可证证、竣工工市政验验收流程：施施工图设设计——施工图审审查报告告——审批、取取件成果：市政审批批批复点评：主要审查查市政道道路开口口、小区区内外接接合部排排水、各各市政管管线接入入、绿化化率。对对于市政政开口在在规划批批复后他他们还会会针对自自己的规规范进行行审核，，对于绿绿化率，，在这阶阶段可以以先出承承诺达到到要求的的绿化率率，施工工前再正正式报施施工图。。阶段其它它工作：：施工招标标、专项项设计市政园林林审查施工图设设计园林施工工许可施工图审审查三、具体体流程讲讲解（十七））人防报报备主办单位位：人防防办前置工作作：施工图审审查、人人防设计计告知承承诺后置工作作：施工许可可、竣工工验收流程：施工图审审查人防防专篇——报备点评：厦门的人人防审查查现已移移交施工工施工图图审查所所，施工工图审查查所依据据人防设设计告承承诺和相相关规范范进行审审查，审审查过程程中审图图所会适适当尊重重人防部部门的意意见，审审查结果果必须为为合格，，之后再再报人防防报备。。阶段其它它工作：：施工招标标、专项项设计人防报备备施工图审审查人防验收收人防设计计告知承承诺三、具体体流程讲讲解（十八））防雷审审查主办单位位：气象局前置工作作：施工图审审查后置工作作：防雷检测测、防雷雷验收流程：施工图审审查防雷雷专篇——报批点评：非实质性性的审批批，一般般设计都都能符合合，但是是该项为为竣工验验收的其其中一项项，形式式上一定定要完成成。阶段其它它工作：：施工招标标、专项项设计防雷审查查施工图审审查检测、验验收三、具体体流程讲讲解（十九））主体施施工招标标主办单位位：业主前置工作作：施工图设设计、建建筑工程程规划许许可证后置工作作：报标报备备、施工工许可证证流程：施工图设设计——邀请单位位考察确确定——确定招标标范围——编制招标标文件、、清单——报标——评定标——招标报备备——发出中标标通知书书点评：流流程时间间比较长长，需要要提前准准备，特特别是对对于邀请请单位的的考察、、施工范范围（可可能增加加的范围围预估））、技术术标要求求、工程程材料选选定、施施工合同同起草都都可以提提前确定定，节省省时间；；对于清单单编制，，在施工工图设计计相对确确定后也也可以提提前委托托编制。。需要注注意招标标图纸版版本，优优惠在定定标前谈谈定。阶段其它它工作：：招标报报备准备备、施工工准备、、施工许许可证申申报准备备主体施工工招标施工图设设计招标报备备、施工工许可证证规划工程程证项目报建建三、具体体流程讲讲解（二十））招标报报备主办单位位：业主、招招标办前置工作作：招标、施施工图规规划许可可后置工作作：取得中标标通知书书、施工工合同备备案办理施工工许可证证流程：招标完成成——按公开招招标要求求提供招招标资料料——报送——取得中通通知书成果：中标通知知书点评：区别直接接发包或或者邀请请招标情情况，直直接发包包不需要要报备，，我们直直接发出出中标通通知书，，邀请招招标则需需要报备备，资料料同公开开招标，，但是过过程不需需要他们们监控，，可以提提前准备备资料。。阶段其它它工作：：施工合合同签订订、准备备劳保、、开具保保函、工工程保险险等招标报备备招标作业业中标通知知书规划工程程证三、具体体流程讲讲解（二十））签订施施工合同同主办单位位：业主、施施工单位位、土木木协会前置工作作：招标作业业完成后置工作作：开具具保函、、交劳保保、办理理工程保保险等流程：洽商——签订——合同备案案点评：原则上按按招标文文件的原原则签订订，核心心条款不不给予调调整，招招标中约约定的内内容基本本上都要要在合同同中体现现。有条条件的使使用模板板合同。。阶段其它它工作：：工程量量清单核核对、施施工准备备、开具具保函、、交劳保保等签订施工工合同招标作业业施工许可证三、具体流程程讲解（二十一）交交劳保主办单位：业主、施工单单位、造价站站前置工作：招标作业、预预算书调整后置工作：施施工许可证流程：定标——根据定标调定定预算书——核交劳保点评：缴交的依据为为预算书和施施工单位的劳劳保等级核定定，定标时一一般确定总价价，在调定预预算时需要消消除不平衡报报价的影响。。阶段其它工工作：保函函、施工合合同备案、、施工监督督备案等交劳保招标作业施工许可证证核实预算三、具体流流程讲解（二十二））开具支付付保函和履履约保函主办单位：：业主、施工工单位、银银行或担保保公司前置工作：：签订施工合合同后置工作：：施工许可可证流程：定标——签订施工合合同——双方开具保保函点评：这个流程由由双方委托托银行或担担保公司开开具，之前前还要签订订相应的合合同，也会会浪费较多多的时间，，除合同之之外的资料料可以提前前准备，如如果需要，，也可以先先确定一份份相对简单单的合同供供开具保函函用（一般般不提倡））。可以争取分分期开具保保函，这样样可以减少少后期开具具项目的