【江苏】滨湖现代住宅-叠墅建筑方案设计2022

苏州相城区盛贰零贰贰年壹目肆叁贰壹示范区营造户型产品

规划演绎

区域解读规划演绎|ꢀ思考规划演绎如何入手？总图价值最大化，产品竞争力最大化|ꢀ视线分析规划演绎盛泽湖阳澄湖盛泽湖景观资源阳澄湖景观资源|ꢀ视线分析规划演绎根据人双眼视区

124°范围，模拟屋顶平台及

3Fꢀ平台观湖效果ꢀ屋顶平台视线阳澄湖盛泽湖基地农田、农舍盛泽湖阳澄湖3F

平台视线阳澄湖盛泽湖基地农田、农舍盛泽湖阳澄湖|ꢀ视线分析规划演绎124°ꢀ人双眼视区

124°ꢀ盛泽湖视角范围可观看盛泽湖可观看阳澄湖阳澄湖极限观赏范围盛泽湖极限观赏范围|ꢀ视线总结规划演绎西ꢀꢀꢀꢀꢀꢀ侧距基地红线约

80m

范围内为盛泽湖景观面；东ꢀꢀꢀꢀꢀꢀ侧距基地红线约

64m

范围内为阳澄湖景观面。盛泽湖|ꢀ间距和面宽规范解读当地层高要求：住宅层高≥3.0M，所以，地块建筑设计为4F纵墙面和山墙面间距北L≥6M(3*4-0.9+0.6+0.2)*1.30=15.5M多层多层多层多层退日照间距4F3F2F1F4F3F2F1F(3*3-0.9+0.6+0.2)*1.30=11.6ML≥12ML≥6M多层多层4F北退日照间距为11.6ML2出挑日照间距局部出挑（开敞阳台、开敞楼梯间、挑廊等）L1＜½L2，且≤8M面宽限制多层多层多层L≤60M面宽限制≤60M不计日照间距结论：如果选择4F北退的建筑类型，纵墙最小间距为12M，山墙最小间距为6M（山墙不开窗）|ꢀ第一轮推导规划推导方案一方案二方案三2面宽+2面宽：量多105002.5面宽+2面宽：量多94002.5面宽+2.5面宽：满容方案四方案五采用常规产品排布，测算用地极限，选择有市场竞争力的3+2.5方向进一步增量和提升产品价值3面宽+2面宽：量多43003面宽+2.5面宽：量少3000规划策略准快新“准”“快”“新”•

精准用地条件•

吃准当地规范•

瞄准产品定位•

创新类合院产品•

快速审批•

产品升级，多层次•

快速施工建设观湖体验目的：高溢价、高货值|ꢀ规划策略规划推导苏州

标杆

打造“湖景”生态低密大盘本案依托现有资源，力争打造区域核心湖畔院居针对地块现状，我们如何与周边用地进行的组资源有机整合？How

tu

integrate？|ꢀ规划策略规划推导策略一：最小间距12M用足，建筑排数最大化建筑北退，节省间距门厅不外凸，节省间距15.5m11.6m4F3F4F3F15m

12m12m12m2F1F2F1F日照间距最小间距不推荐:浪费进深推荐方案核心筒对比，节省间距凸出核心筒核心筒压缩纵向开敞楼梯间横向开敞楼梯间17m

12m12m

7m12m

9m12m浪费进深室内空间浪费室外空间狭窄推荐方案|ꢀ规划策略规划推导策略二：沿一线，二线观湖产品升级，户数最大化。传统叠拼升级为类合院，有天有地，增加溢价传统叠墅产品类合院产品上叠下叠

上叠上叠

上叠上叠

上叠下叠

下叠下叠

下叠露台下叠下叠下叠下叠|ꢀ规划策略规划推导策略三：西侧，北侧采用7字型形体和L型形体产品，将景观资源延展面用足。一线沿湖面宽最大化，利用建筑间距，增加二线观湖户数，观湖户数最大化。在增加24户一线观景西产品升级为类合院侧观湖产品升级时，常规方案推导推荐方案增加8户一线观景北侧观湖产品升级常规方案推导推荐方案|ꢀ规划策略规划推导策略四：合理化产品分布，产品效益最大化。130上叠产品170类合院下叠产品170下叠产品143下叠产品上叠上叠上叠上叠下叠露台下叠

下叠下叠

下叠下叠下叠下叠下叠下叠下叠下叠下叠小区中间及东侧上叠，

沿湖岸线下叠，

沿湖岸线下叠，

小区中间以及东侧下叠，户数做多，去化快

溢价最大化

溢价最大化

溢价最大化|ꢀ第二轮推导规划推导方案六方案七3面宽+2.5面宽，沿湖全叠拼：量多41003面宽+2.5面宽，压缩核心筒：量多7400方案八最终方案3面宽+3面宽：量少30003面宽+2.5面宽，沿湖全类合院和叠墅：满容|ꢀ总图和指标规划推导苏州相城区盛泽湖地块-经济指标汇总表编号1项目指标单位备注㎡-总用地面积容积率1190401.05ꢀ12M≤H≤15M1.052㎡㎡㎡㎡㎡34总建筑面积地上总建筑面积计容建筑面积住宅面积215612.8ꢀ124992.0ꢀ124992.0ꢀ122552.0ꢀ2440.0ꢀ配套面积不小于地上总建筑面积的7‰，且不低于地上地下总建筑面积的4‰㎡物业管理用房900.00ꢀ盛泽湖㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡社区居委会用房社区养老服务用房邮政服务用房消防控制室垃圾房400.00ꢀ300.00ꢀ25.00ꢀ80.00ꢀ20.00ꢀ40.00ꢀ655.00ꢀ20.00ꢀ90620.8ꢀ90620.8ꢀ43161.5ꢀ15971.3ꢀ2976.0ꢀ28512.0ꢀ1523ꢀ规条，大于等于4005每百户不小于30㎡其中其中公厕KP站门卫67不计容建筑面积地下总建筑面积地下机动车库人防机动车库非机动车库赠送地下室机动车停车数量地上人防非人防非机动车停车数量地上其中㎡按2

/辆辆辆辆辆辆辆辆30ꢀ89其中其中地下1493ꢀ1488ꢀ0ꢀ1488ꢀ34.75%37%地下建筑密度绿地率10111235.00%37.00%规划户数864ꢀ户人13规划人数2765ꢀ平均每户按3.2人计算|ꢀ鸟瞰图规划推导|ꢀ消防分析ꢀ流线分析总图分析小区入口小区入口人行流线车行流线小区入口小区入口人行出入口车行出入口地下车库出入口消防车道出入口消防分析流线分析|ꢀ产品分布ꢀ景观轴线总图分析沿湖景观轴线主要景观轴线170+143ꢀꢀꢀ4F143+130ꢀꢀꢀ4F170ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ4F景观节点产品分布景观轴线分析|ꢀ回家流线总图分析12小区入口7半公共空间小区道路中心景观组团入口654343半私密空间私密空间215

组团景观6别墅入口7

私家庭院起

承

转

合

—

通过“起承转合”手法的运用，对洋房区的行进路线精心打造，创造出跌宕、张弛有度的空间感受产品专篇|ꢀ竞品分布规划演绎路劲·燕江澜九龙仓天曦鲁能泰山

9

号SITE紫光紫锦墅院国展和昌·芳草庭保利·天樾人家旭辉铂悦湖前雅居乐新乐府天房美瑜兰庭|ꢀ竞品调研规划演绎通过电话访谈竞品的类型和销售情况可以得出结论：楼盘面积段售价

开盘时间类型备注路劲燕江澜124，134，279248412017联排，叠拼售罄国展和昌芳草庭

130，260147，157，188，244，264，285保利天樾人家

136，160天房美瑜兰庭

125，139，215鲁能泰山

9

号

79，92，178170002018.11普通住宅，叠拼普通住宅、叠拼130，140

售罄，260

下叠在售雅居乐新乐府288782020.11叠拼仅剩

147

上叠，价格

450-500

万（上叠

450

万，下叠

610

万）普通住宅，叠拼，洋房小高，叠拼联排，独栋，双拼高层，联排别墅203352600023000172802020.102020.122020.062019.08叠拼售罄上叠和中叠售罄，215

下叠在售联排已售罄九龙仓天曦180，200联排开盘即售罄别墅产品销售情况最佳，其次是叠拼产品。叠拼产品中小面积段产品销售125

占比最大化效果更佳，因此希望将面积段产品的。|ꢀ竞品面宽统计规划演绎通过查找周边竞品的相关资料得到以下数据：居室数规划面积段

2

面宽

3

面宽100-110110-1202120-130130-140140-150150-160160-180121223

房

2

厅

3

卫311164

房

2

厅

3

卫总计10竞品分析得出：在各个面积段的户型中，2

面宽户型居多，三居室及以上能够满足用户需求且更有竞争力。|ꢀ竞品级配规划演绎120140160120

㎡124

㎡118

㎡138

㎡143

㎡145

㎡157167

㎡面积段面宽（姑苏铭著）（当代万国墅）（东原千寻）

（姑苏铭筑）（铂悦湖前）（国展和昌芳草庭）（雅乐居新乐府）

（铂悦湖前）2

面宽2

面宽2

面宽2

面宽2

面宽3

面宽2

面宽2

面宽客厅餐厅3300*45003300*18003900*51003700*31007000*39007200*39007100*3900

7400*34003900*61006400*46007400*4200主卧3800*39002700*24003800*32002500*24003900*3300

（3800+2300

4200*34003500*34003000*19003800*43004200*4100衣帽间）3900*2400（9.36

㎡）2900*4200（12.18

㎡）四件套

+

衣帽间1600*2600（4.16

㎡）3200*2600（异形

8㎡）2600*3200

四件套（异形

7.6

㎡）主卧卫（异形

7.8

㎡）

（6

㎡）功能空间四件套2500*1800（衣帽间）2400*2300（衣帽间）2900*3400（书房）主卧套房无无无无无3100*3500（独立卫）次卧

1

3200*39003000*35003300*40003100*27003200*3900

32000*45003000*31003200*45001600*3100

1800*20001800*2000（3.6

㎡）/2000*2000（4

㎡）3300*2100（6.93

㎡）1650*3000（4.95

㎡）2000*1800（3.6

㎡）（8.37

㎡）

（4.95

㎡）

（3.6

㎡）/2000*1800

/1900*2200

/1800*1800（3.6

㎡）

（4.18

㎡）

（3.24

㎡）2800*2400

3300*2500（7.8

㎡）

（异形ꢀ7.1㎡）

（8.25

㎡）2100*2000（4.2

㎡）2000*2400（4.8

㎡）公卫厨房3400*23002900*1900（7.82

㎡）

（5.51

㎡）3900*20001600*4000（6.4

㎡）2100*3200（6.72

㎡）结论竞品分析得出：2

面宽户型居多，多数户型横厅布置，140

户型以上主卧增加书房，衣帽间等功能

ꢀ160

以上户型主卧卫均布置四件套，随面积段提升户型配置逐步提升。|ꢀ户型规范产品专篇赠送不封闭阳台凹阳台结构外赠送设备平台不封闭阳台设备平台此凹阳台可视为主体结构外S1≤12%S2D≤2.1MS2（含阳台）D≤2.1ML＞8M不计面积计一半面积赠送下沉庭院/采光井赠送内凹庭院赠送露台内凹庭院露台下沉庭院/采光井D＜3ML≤6M不计面积不计面积，后期可改造成卧室/卫生间不计面积结论：可以在规范条件内，赠送阳台、飘窗、设备平台、下沉庭院、采光井、内凹庭院、露台|ꢀ竞品分析产品专篇旭辉铂悦湖前

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143ꢀ㎡本案

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143ꢀ㎡三房两厅三卫四房两厅四卫PK123上下四面宽上下五面宽普通赠送3房布置赠送入户大花园3+1房布置土木铺淘宝店：https://520/|ꢀ竞品分析产品专篇本案

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130㎡三房两厅三卫紫锦墅院

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125三房两厅两卫㎡PK12345客卫干湿分离南向双阳台主卧套房中西厨餐客一体观景阳台+露台豪华主卧套房独立入户玄关+储藏五面宽独立入户玄关四面宽|ꢀ竞品分析产品专篇本案

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170ꢀ㎡四房两厅三卫紫锦墅院

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185四房两厅三卫㎡PK一层三层123观景露台南向双阳台主卧套房入户大花园南向双阳台三套房二层4六面宽5南向大横厅|ꢀ170

户型图产品专篇创新方向3面宽户型编号A房型套内面积125.52建筑面积164.42得房率85.44%赠送面积545.08赠送率76.83%4房2厅4卫改造前改造后改造前改造后二层平面图下沉庭院全赠送面积半赠送面积一层平面图|ꢀ143

户型图产品专篇创新方向3面宽户型编号B房型套内面积114.82建筑面积143.93得房率85.44%赠送面积113.08赠送率44.00%4房2厅3卫改造前改造后改造前改造后三层平面图四层平面图全赠送面积半赠送面积|ꢀ143

户型图产品专篇创新方向2.5面宽户型编号C房型套内面积108.28建筑面积142.58得房率83.01%赠送面积391.37赠送率73.30%3房2厅3卫改造前改造后下沉庭院一层平面图全赠送面积半赠送面积|ꢀ143

户型图产品专篇创新方向2.5面宽户型编号C房型套内面积108.28建筑面积142.58得房率83.01%赠送面积391.37赠送率73.30%3房2厅3卫改造前改造后全赠送面积半赠送面积二层平面图|ꢀ130

户型图产品专篇创新方向2.5面宽户型编号D房型套内面积102.28建筑面积129.28得房率83.01%赠送面积97.94赠送率43.10%3房2厅2卫改造前改造后全赠送面积半赠送面积三层平面图|ꢀ130

户型图产品专篇创新方向2.5面宽户型编号D房型套内面积102.28建筑面积129.28得房率83.01%赠送面积97.94赠送率43.10%3房2厅2卫改造前改造后全赠送面积半赠送面积四层平面图|ꢀ户型图产品专篇创新方向3面宽户型编号A1房型套内面积143.34建筑面积168.40得房率91.21%91.21%赠送面积178.18赠送率51.41%51.42%4房2厅5卫4房2厅5卫A2144.34167.91177.76改造前改造后全赠送面积半赠送面积一层平面图|ꢀ户型图产品专篇创新方向3面宽户型编号A1房型套内面积143.34建筑面积168.40得房率91.21%91.21%赠送面积178.18赠送率51.41%51.42%4房2厅5卫4房2厅5卫A2144.34167.91177.76改造前改造后全赠送面积半赠送面积二层平面图|ꢀ户型图产品专篇创新方向3面宽户型编号B1房型套内面积124.44建筑面积142.05得房率91.21%91.21%赠送面积97.06赠送率40.59%41.93%4房2厅4卫4房2厅4卫B2121.63143.02103.25改造前改造后全赠送面积半赠送面积三层平面图|ꢀ户型图产品专篇创新方向3面宽户型编号B1房型套内面积124.44建筑面积142.05得房率91.21%91.21%赠送面积97.06赠送率40.59%41.93%4房2厅4卫4房2厅4卫B2121.63143.02103.25改造前改造后全赠送面积半赠送面积四层平面图|ꢀ户型图产品专篇创新方向4面宽/2面宽户型编号C1房型套内面积150.52建筑面积172.15得房率93.50%93.50%赠送面积287.39赠送率62.54%44.71%5房2厅5卫5房2厅3卫C2152.64173.99140.68改造前改造后全赠送面积半赠送面积一层平面图|ꢀ户型图产品专篇创新方向4面宽/2面宽户型编号C1房型套内面积150.52建筑面积172.15得房率93.50%93.50%赠送面积287.39赠送率62.54%44.71%5房2厅5卫5房2厅3卫C2152.64173.99140.68改造前改造后全赠送面积半赠送面积二层平面图|ꢀ户型图产品专篇创新方向3面宽户型编号C2房型套内面积152.64建筑面积173.99得房率93.50%93.50%赠送面积140.6883.30赠送率44.71%33.26%5房2厅3卫5房2厅3卫C3146.28167.19改造前改造后全赠送面积半赠送面积三层平面图|ꢀ户型图产品专篇创新方向3面宽户型编号C3房型套内面积146.28建筑面积167.19得房率93.50%赠送面积83.30赠送率33.26%5房2厅3卫改造前改造后全赠送面积半赠送面积四层平面图|ꢀ地下室产品专篇方案一：地下室和车位捆绑销售负一层平面图

本层面积：197.74m²上叠赠送面积：41m²下叠赠送面积：36m²本层面积：222.94m²负二层平面图上叠赠送面积：46m²下叠赠送面积：43m²建筑外墙线|ꢀ地下室产品专篇方案比对方案二：车位单独销售方案一：地下室和车位捆绑销售|ꢀ地库车位分析产品专篇地下车库改造前地下车库改造后12400120028002400370016100地库剖面总结：1.改造前车位位于主体投影内2.改造后主体投影区域内车位改为地下室。业主停车需另行购买停车位|ꢀ地库分析产品专篇≤30米规范要求当必须设置尽端式车道，车道长度不应大于30M可售可位62.8米不推荐：尽端长度超出规范要求推荐方案:增加可售车位，可增加99个≤30米方案:空间利用最大化示范区营造云翔

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龙湖武汉龙湖·天奕贵阳龙湖·舜山府平湖|ꢀ缘起示范区流疏影横斜