知名地产项目开发案例分析（5个案例）

滨海物物业开开发模模式世联研研究理理论2滨海物物业案例1：深圳圳---万科东东海岸岸案例2：香港港---愉景湾湾案例3：海口口---阳光西西海岸岸案例4：海口口---阳光经经典案例5：澳州州---breakfastpoint3案例一一：深深圳万万科东东海岸岸案例选选择的的适用用条件件：滨海物物业二线海海景，，距离离海有有1000余米属郊区区物业业周边配配套缺缺乏定位相相似目标客客户相相似4万科东东海岸岸-----区域及及交通通区域：：深圳圳盐田田区的的东部部，距距盐田田区政政府约约10多公里里交通：：与市市内的的联系系相对对不便便，但但交通通状况况处在在改善善之中中盐坝高高速于于02年通车车深盐快快速线线等三三条线线路未未来3年内通通车大梅沙沙海滨滨公园园盐坝高高速东海岸岸80米2000米位置：：盐坝高高速路路旁资源：：二线海海景紧紧邻菠菠萝山山地块现现状：：坡地，，高差差60余米内有少少量山山泉溪溪流5万科东东海岸岸-----定位及及客户户项目定定位：休闲度度假为为主的的住宅宅社区区目标客客户：：周边区区域或或深圳圳市东东部的的自住住客户户渡假客客户预期有有升值值期望望的投投资客客户6万科东东海岸岸-----规划规划指指标：：规划布布局：：以单体体建筑筑朝向向性的的最优优化为为规划划主导导思想想，使使所有有建筑筑最大大限度度的拥拥有景景观以社区区中心心和中中央景景观为为核心心，点点式布布置产产品依山势势从高高到低低依次次排列列独立立别墅墅、联联排别别墅、、多层层住宅宅、小小高层层住宅宅原有溪溪水顺顺势自自然流流入社社区中中心的的水面面以林荫荫道沟沟通社社区与与大梅梅沙的的联系系总占地26.8万平米总建面21.8万平米容积率0.8覆盖率16%绿化率50%总户数1948户7万科东东海岸岸-----建设及及园林林风格格建筑风风格：：简约现现代的的热带带风情情将现代代风格格与热热带气气候和和景观观的地地域特特色相相结合合模糊内内外空空间的的概念念，强强调建建筑效效果“从山里里长出出来的的房子子”园林风风格：：热带风风情为为主蓝绿交交融的的设计计理念念开放式式加勒勒比海海商业业街山地公公园和和大湖湖面8万科东东海岸岸-----产品度假公公寓规模：：5栋，7-12层位置：：商业业街周周边户型：：1房和单单房特色：：“桥式”室内走走廊达达到外外部共共享小高层层及多多层规模：：10余栋，，6层-12层位置：：依山山景和和海景景布置置户型：：2-5房面积：：80-167平米联排及及独栋栋规模：：150多套位置：：依山山景和和中心心庭院院布置置户型：：4-5房面积：：190-222平米9万科东东海岸岸-----户型平层入入户三三厅（（会客客厅、、起居居厅、、餐厅厅）,大阳台台直接接与起起居厅厅相连连，自自然形形成室室内向向室外外的延延伸空空间。。通过阳阳台、、门窗窗的变变化，，改变变联排排住宅宅单调调的建建筑形形象10万科东东海岸岸-----分期模模式时间轴轴2003—2004第一期期10个月第二期期12个月第三期期2004—20052005—建面87003平米容积率率0.57总户数数759户建面64000平米容积率率0.8总户数数436户建面67400平米容积率率1.12总户数数753户分期规规模产品11栋小高高层和和TH单套面面积147平米60%多层，20%TH多层、小小高层、、公寓和和TH单套面积积114平米小高层为为主单套面积积90平米价格6500元/平米7500元/平米配套社区中心心、商业业街两大公园园商业街、、两大公园园11万科东海海岸-----价格策略略东海岸东海岸一一期公寓均价价6600元/平米独栋别墅墅10500元/平米4联排别墅墅7000元/平米双拼排别别墅9000元/平米片区内其其他楼盘盘价格海语东园园（酒店店式公寓寓）：8300元/平米心海伽蓝蓝（住宅宅）：小小高层9000元/平米，townhouse：11000元/平米I领海（酒酒店式公公寓）：：13000元/平米，22000元/平米倚天阁（（酒店式式公寓））：14000元/平米，22000元/平米东海岸二二期多层均价价8500元/平米公寓寓均价6600元/平米Townhouse均价14000元/平米12万科东海海岸-----建立与海海的联系系以沙滩游游泳池及及小品为为社区营营造度假假意象蚌壳式对对讲海鱼式对对讲海上小岛岛海滩游泳泳池沙滩排球球场海洋意象象13万科东海海岸项目目案例小小结结论1：以扩大大滨海意意象为主主导，辅辅以生活活配套来来弱化陌陌生区域域以形象标标识------真正的海海岸生活活，来引引导滨海海度假生生活以商业街街来克服服大梅沙沙片区配配套不足足的现状状结论2：树立滨滨海生活活新形象象，提出出“海岸生活活”的新度假假理念通过国外外滨海生生活的对对比，将将滨海生生活上升升到一定定高度现有楼盘盘基本都都以单纯纯的度假假或投资资概念出出现，东东海岸超超越了区区域概念念通过商业业街等配配套设施施来营造造生活氛氛围，在在建筑规规划体现现生活社社区的意意象结论3：在规划划上展示示海岸社社区现有楼建建筑错落落排布，，以最大大可能的的利用中中央景观观和海景景通过蓝色色人工湖湖、沙滩滩泳池制制造滨海海的感觉觉通过林荫荫道打通通与海的的联系结论4：以产品品的组合合和投资资度假居居住化的的价值复复合来面面对竞争争联排别墅墅、独栋栋别墅、、公寓的的组合与与周围单单一的酒酒店式公公寓竞争争将投资、、度假居居住化来来区别单单纯的投投资或度度假物业业14万科东海海岸案例例分析小小结结论5：针对度度假客户户，从度度假氛围围上尽力力营造整体的简简约热带带风情，，演绎滨滨海度假假意象加勒比风风情的商商业街，，体现度度假感觉觉类似海洋洋产品的的建筑小小品来渲渲染海的的气氛结论6：针对投投资客户户，从”升值、低低总价和和稀缺性性”上做足文文章升值：1、6500元/平米的低低单价预预示着较较大的升升值空间间2、标杆产产品---别墅的高高价格也也显示出出投资性性物业的的低价和和空间低总价1、公寓每每套25万元左右右的价格格在所有有物业中中总价最最低2、平均每每套80余万的价价格在相相当于市市内热点点区域的的价格，，较豪宅宅的价格格低稀缺性1、大梅沙沙旅游区区域海景景资源的的稀缺性性2、从湖景景、沙滩滩泳池、、共享开开放空间间来展示示滨海社社区的稀稀缺性3、滨海物物业居住住化的稀稀缺性15案例二：：香港愉愉景湾案例选择择的适用用条件：：滨海物业业休闲、旅旅游渡假假的RESORT区第一居所所与第二二居所并并存充分利用用、挖掘掘项目资资源区位及交交通情况况相似开发持续续性好16香港愉景景湾-----区域及交交通区域：位于大屿屿山东北北部，距距香港国国际机场场12公里交通：早早期交通通极为不不便，只只有靠轮轮度与市市区联系系，2000年隧道开开通之后后交通条条件极大大改善，，向第一一居所转转化区外通过过公路、、轻铁、、水路与与市中心心相连，，车程约约40分钟，渡轮至中中环需40分钟左右右公共设施施：香港迪士士尼乐园园、大屿屿山郊野野公园资源：优良的山山，沙滩滩、海资资源地块现状状：面海背山山迪士尼17香港愉景景湾-----项目定位位开发目标标接近大自自然，享享受宁谧谧生活及及不受污污染的环环境，渡渡假式居居住生活活开发项目目与规划划第一期产产品推出出时定位位为度假假物业，，其别墅墅受到在在香港工工作的外外国人士士追捧，，但主要要用于居居住而非非度假国际著名名规划设设计公司司阿特金金斯按英英国小镇镇愉景湾湾进行规规划设计计开发定位位“高质素素、低密密度”社社区，环环境优美美，空气气清新，，注重环环保18香港愉景景湾-----规划规划指标标：规模：占占地面积积约649公顷，容容积率0.8规划人口口：约25，000人总开发期期：12期规划布局局：沿山势别别墅及低低层洋房房布置在在低处，，高层建建筑布置置在山体体高处整体沿海海岸线排排布学校处在社社区中央用地性质面积ha.比例用地性质面积ha.比例低密住宅10112.6%郊野公园637.9%配套设施18823.5%休憩区111.4%自然保育区24130.1%绿化带16720.8%海岸景物保护区131.6%政府、社区机构101.2%还迁用地70.8%19香港愉景湾湾-----建筑风格建筑风格：：第六、七、、八、九期期的建筑为为地中海风风格第十二期的的海澄湖畔畔为南欧建建筑风格20香港愉景湾湾-----地中海风情情的园林风风格21香港愉景湾湾-----分期高尔夫球会码头码头游艇会广场22香港愉景湾湾-----分期时间轴第一期1983分期产品规规模位置美食广场、、康乐会、、幼儿园、、巴士总站站、学校配套高层低层洋房花园洋房4栋21层57栋82栋社区中心沙沙滩资源最最好的位置置建筑风格第二期19875栋17层6栋一期后面，，离海较远远第三期19898栋21层9栋136栋消防局、警警岗、码头头别墅在中部部离海最近近处，高层层在一期后后面第四期19928栋17层52栋街渡码头、、汽车码头头、直升机机场、游艇艇会别墅在南部部离海最近近处，高层层在别墅后后面第五期8栋24层栋7层北部离海较较远处第六期1991愉景广场社区中央地中海风格格23香港愉景湾湾-----分期时间轴第七期1994分期产品规规模位置配套高层低层洋房花园洋房建筑风格第八期19952栋18层8栋16栋南部离海最最近处第九期200012栋10层10栋消防局、警警岗、码头头最南部离海海较近处第十期2栋27层街渡码头、、汽车码头头、直升机机场、游艇艇会最北部离海海较远处第十一期20022栋17层30栋20栋4栋27层18栋8栋隧道第十二期2003多功能会所所、网球场场最北部离海海较近处1栋13层11栋28栋高尔夫球场场、高尔夫夫球会最南部离海海较近处地中海建筑筑风格南欧建筑风风格24香港愉景湾湾-----产品早期的别墅墅及公寓占占据了资源源最好的地地方83年愉景湾一一期碧涛村村、蔚阳村村。产品主主要有别墅墅、联排别别墅及高层层。全景图25香港愉景湾-----产品96年四期89年愉景湾三期期康惠台、蔚蔚阳村二期26香港愉景湾-----产品2000年九期海蓝居居95年八期海堤居居27香港愉景湾-----产品海澄湖畔多层层海澄湖畔全景景海澄湖畔近景景海澄湖畔畔近景28香港愉景景湾-----产品高层洋房低层洋房房29香港愉景景湾-----配套公共设施施：消防防局、警警察署、、医疗中中心、教教堂、油油站商业设施施：酒店店、购物物中心、、饮食中中心、超超市、银银行、证证券公司司、洗衣衣店、发发廊、地地产中介介等；教育设施施：幼儿儿园、小小学、芭芭蕾舞学学校、愉愉景湾国国际学校校会所：高高尔夫球球场、游游艇会会及愉景景湾康乐乐会（网网球场、、壁球球场、游游泳池池、桑桑拿浴室室、健健身室、、健康康舞室、、桌球球室、儿儿童游游戏室、、宴会会室、酒酒吧及及露天茶茶座等））功能配套套完善，，自给自自足，生生活不假假外求30香港愉景景湾-----配套愉景湾六六期建设设的愉景景广场由由两层大大型购物物中心和和露天广广场组成成，占地地约15，328平米31香港愉景景湾-----社区内交交通配套套为保护环环境，减减少污染染，电瓶瓶车是游游客和住住户在岛岛上生活活或游览览的主要要交通工工具公交车接接送业主主32香港愉景景湾-----海滨生活活现愉景湾湾已发展展成为香香港一个个高尚居居住区区内设施自给给自足，，环境接接近大自自然，生生活悠闲闲自在，，居住环环境与国国外相近近，吸引引多达35个国家的的外籍人人士居住住以前我很很自然地地跟随着着城市匆匆忙的生生活节奏奏去生活活，但在在愉景湾湾工作，，令我有有机会接接触到一一种另类类的生活活格调，，跟这里里的居民民(尤其是外外籍人士士)相处得多多，逐渐渐体会到到生活应应该可以以很安逸逸和谐，，而质素素也比数数量更为为重要。。现在我我很会享享受那些些坐在和和煦的阳阳光下看看看书、、或者望望着牙牙牙学语的的小精灵灵学习爬爬行和走走路的情情趣；又又或者带带着她的的爱犬散散步的时时刻，我我相信这这才是有有素质的的生活，，而这种种追求生生活质素素的文化化，亦正正是愉景景湾这个个独特社社区的精精神所在在，也是是愉景湾湾引人入入胜之处处。——愉景湾居居民33香港愉景景湾对本本项目的的启示规划上充充分利用用海景：：从海到山山体依次次为：低低层洋房房、高层层建筑，，通过建建筑高度度的错落落布局最最大限度度的利用用海景海资源最最好的位位置放置置高档次次物业，，以保证证海景效效能的最最大化会所及配配套以与与海洋生生活相关关为主旨旨分期模式式：有限的一一线海景景资源有有间隔的的分期开开发，以以保证海海景的延延续性靠海景较较近的组组团物业业类型丰丰富化，，从洋房房到别墅墅均包含含配套分期期分批开开发，以以保证业业主生活活的便利利性第一居所所和第二二居所融融合早期是度度假物业业，交通通条件较较差，主主要靠码码头与外外界联系系后期发展展为高档档度假社社区，随随着交通通条件的的改善，，开始向向第一居居所演变变34案例三：：海南阳阳光西海海岸案例选择择的适用用条件：：滨海物业业郊区物业业滨海资源源挖掘较较充分定位及目目标客户户相似35海南阳光光西海岸岸----区域及交交通区域：海海口市滨滨海公园园西部交通：交交通便利利，距市市中心约约15分钟车程程位置：滨滨海大道道边资源：一一线海景景阳光西海海岸36海南阳光光西海岸岸----规划规划指标标：总占地面面积20.8万平方米米，总建建筑面积积18.7万平方米米，容积积率0.8规划布局局：自西向东东组团式式布局，，服务配配套点缀缀其间别墅区假日海滩滩ABC型公寓寓D型公寓寓高层公公寓拟建别别墅拟建别别墅已建成成酒店店70亩园林林37海南阳阳光西西海岸岸----定位及及客户户定位：：集休闲闲、居居家、、旅游游、创创业于于一体体的生生态社社区客户以海南南以外外的客客户为为主以度假假客户户为主主38海南阳阳光西西海岸岸----建筑及及园林林风格格建筑风风格：：亚热热带风风格各建筑筑群依依地形形坡度度而建建，错错落有有致生态屋屋顶、、大面面积落落地窗窗、阳阳光屋屋园林风风格：：亚热热带风风格主题：：健康康、美美丽、、和谐谐70亩的大大型绿绿化广广场亚热带带的植植物、、果园园、绿绿化依依坡而而建39海南阳阳光西西海岸岸----产品Townhouse面积：：188-235平米位置：：紧领领中央央景观观，面面海创新点点：阳阳光屋屋、遮遮阳板板、错错跃层层、独独立阳阳台公寓面积：：180-200平米位置：：联排排北面面，离离海稍稍远创新点点：挑挑空6米的独独立阳阳台、、大露露台、、大客客厅40海南阳阳光西西海岸岸----配套功能齐齐全的的会馆馆：游泳池池、温温泉池池、健健身房房、桑桑拿、、按摩摩、壁壁球室室、保保龄球球、台台球、、网球球场、、咖啡啡厅、、餐厅厅、超超市、、酒吧吧、邮邮政和和银行行、儿儿童乐乐园、、棋牌牌室600亩生态态农场场：海南第第一家家提供供休闲闲度假假农场场的生生态社社区，，提供供除滨滨海之之外的的休闲闲度假假场所所客户健健康咨咨询服服务中中心：：为客户户和业业主提提供权权威的的医疗疗，并并建立立个体体医疗疗保健健档案案41海南阳阳光西西海岸岸对本本项目目的启启示优秀的的景观观设计计，展展示与与众不不同的的海岸岸生活活绿地率率66％。而而屋顶顶绿化化植被被的铺铺设，，更令令社区区绿化化率高高达90％水系的的运用用，营营造社社区亲亲水、、亲海海氛围围创新产产品产品有有部分分创新新，领领先当当地市市场的的产品品品质质加强与与海的的联系系整合沙沙滩资资源，，提供供各种种娱乐乐配套套设施施，增增强海海的参参与性性创造更更多的的休闲闲功能能除过海海作为为度假假载体体之外外，通通过生生态农农场提提供度度假生生活42案例四四：海海南阳阳光经经典案例选选择的的适用用条件件：滨海物物业滨海资资源挖挖掘较较充分分海南高高尚住住宅混合物物业43海南阳阳光经经典----区域及及交通通区域：：海口口市滨滨海大大道北北侧填填海区区交通：：交通通便利利，距距市中中心约约5分钟车车程位置：：滨海海大道道边资源：：一线线海景景，千千亩万万绿园园，经经贸区区阳光经典44海南阳阳光经经典----规划规划指指标：：总占地地面积积20.8万平方方米，，总建建筑面面积6万余平平米，，总户户数233户二期开开发，，一期期别墅墅及公公寓，，二期期公寓寓容积率率0.7，密度度22%规划布布局：：西南低低，东东北高高的错错落式式建筑筑布局局双会所所、5000平方米米的双双会所所，5个园林林景区区，2块国际际标准准网球球场独栋别墅联排别墅公寓45海南阳阳光经经典----定位及及客户户定位：：度假和和居住住相结结合的的高尚尚社区区客户：：定位位于成成功人人士以海南南客户户为主主，约约占60%，用于于自住住外地客客户以以度假假为主主部分江江浙沪沪等地地的投投资客客部分海海南籍籍的外外地人人和侨侨胞46海南阳阳光经经典----建筑及及园林林风格格建筑风风格：：热带带滨海海建筑筑特色色结构感感的现现代框框架大阳台台、飘飘板式式坡屋屋顶，，产生生海鸟鸟意象象外观色色彩以以象牙牙黄为为主，，蓝、、橙、、灰为为辅，，在大大海蓝蓝色之之下彰彰现典典雅和和明快快园林风风格：：热带带滨海海风情情两个景景观轴轴线和和五个个园林林区强调园园林与与周边边的和和谐统统一47海南阳光光经典----产品独立别墅墅面积：450-600平米数量：6户公寓面积：210-365平米数量：193户创新：电电梯直入入空中花花园、大大面积儿儿童房、、三厅分分离等联排面积：340-420平米数量：24户创新：带带温泉池池的空中中花园、、L型空中花花园、屋屋顶花园园48海南阳光光经典对对本项目目的启示示除过一线线海景和和中心区区的优越越位置之之外，高高端的产产品品质质是打造造毫宅的的另一主主要原因因规划和建建筑均围围绕滨海海风格展展开通过建筑筑高度及及建筑朝朝向的组组合尽可可能的利利用海景景和公园园景观双会所提提高社区区的整体体档次3.3米的层高高、大尺尺度开间间及大面面积的入入户花园园体现毫毫宅的尊尊贵高端一线线海景物物业对本本地人的的吸引相相对较大大毫宅的户户型面积积远大于于普通楼楼盘的面面积49深圳大梅梅沙片区区滨海物物业特征征大梅沙片片区的户户型现状状表明投投资度假假客户需需要的户户型面积积相对偏偏小个盘规模模较小，，，缺乏乏生活配配套定位多以以投资度度假为主主，客户户是全市市的高端端人群畅销物业业与能否否直接看看海相关关，与面面积及总总价关联联度不大大物业类型型丰富，，以酒店店式公寓寓为主因目标客客户为投投资类型型，因此此总体户户型偏小小，以公公寓、1房和2房为主，，面积在在100平米的居居多户型公寓1房2房3房4房别墅I领海38-63（94.8%）65（4%）116（1.2%）倚天阁46-6384-99心海伽蓝74107130210海语东园47-5569-8598-110153东海岸40-435484110150190以上50案例五：：澳州---breakfastpoint案例选择择的适用用条件：：滨海物业业滨海资源源挖掘较较充分国外高档档住宅51澳州breakfastpoint----区域及交交通区域：位位于悉尼尼港的延延伸带上上，悉尼尼城市的的地理中中心交通：交交通便利利，去悉悉尼市中中心、机机场等地地均较便便利距悉尼CBD14公里，20分钟车程程；距机机场16公里，距距Bondi海滩21公里资源：一一线海景景Breakfastpoint机场Bondi海滩Bondi海滩16公里21公里14公里52澳州breakfastpoint----规划道路系统统提前规规划好，，空地预预留再做做住宅的的规划有核心景景观系统统园林绿化化与滨海海产生关关系住宅面海海布置14乡村绿地地32乡村绿地教堂5乡村俱乐乐部滨海人行行道6Silkston公园7游艇俱乐乐部53澳州breakfastpoint----产品以多多层和联联排别墅墅为主54澳州breakfastpoint----建筑风格格现代风格格开阔、大大空间开放、通通透白灰色系系，与海海洋相对对称55澳州breakfastpoint----园林风格格核心为教教堂与大大草场原始、生生态的田田园风格格以自然、、绿色为为主强调人与与自然的的共处56澳州breakfastpoint----与海的关关联海边建筑筑全部朝朝向大海海，海景景大于南南北朝向向沿海修建建滨海大大道，围围绕社区区建立游艇艇码头，，直接连连接到海海边设立游艇艇俱乐部部，组织织与海有有关的活活动57澳州breakfastpoint的启示建筑外观观开阔、、通透、、大面积积，体现现滨海建建筑特色色园林强调调生态、、自然、、原始，，表明国国外度假假住宅向向回归自自然，亲亲近自然然方向发发展，与与国内的的体验感感有别规划先期期做好，，随工程程的进度度园林和和建筑的的开发通过滨海海路、码码头和游游艇俱乐乐部体现现滨海项项目的特特别之处处58滨海物业业案例总总结59滨海物业业案例总总结从社区外外部打通通与海的的联系，，加强海海的参与与性修建社区区与海之之间的林林荫道整合沙滩滩资源在社区内内部营造造海洋氛氛围，形形成自然然的生态态社区沙滩泳池池、沙滩滩排球场场原始生生生态小品品或建筑筑：生态态岛、湖湖中岛、、茅草/木凉亭等等海洋类或或热带树树种海洋类小小品点缀缀在社区区中：贝贝壳、海海鱼、珊珊瑚60滨海物业业案例总总结（续续）建筑实体体上营造造滨海物物业的意意象建筑风格格：明快快，有海海的蓝色色建筑布局局通透、、开阔多采用大大露台、、观景阳阳台、下下沉式阳阳台以使使室内最最大限度度的观赏赏到海景景规划布局局上最大大限度的的利用的的海景资资源高层错开开布置，，或采用用圆形或或弧形建建筑外观观，户均均实现看看海景距海最近近处别墅墅或多层层，远处处小高层层或高层层高档盘在在最靠近近海或景景观最好好的位置置高档房或或主要功功能房间间朝向海海景61滨海物业业案例总总结（续续）滨海物业业先期以以聚集人人气来扩扩大客户户辐射范范围1、项目依依托于成成熟度假假区项目做度度假物业业成功的的可能性性较大，，客户的的辐射范范围广2、项目处处在陌生生区域：：采取措措施来聚聚集人气气，提高高认知度度做标志物物从视觉觉上提高高认知度度：灯塔塔、雕塑塑、凉亭亭等建立公共共活动场场地：沙沙滩足球球、沙滩滩排球、、游艇俱俱乐部、、网球中中心、高高尔夫练练习场、、风情酒酒巴街、、风情商商业街等等举办热点点活动提提高人气气：球内内比赛、、沙滩雕雕塑展、、车友会会、周末末滨海游游、清洁洁沙滩保保护海洋洋、迎奥奥运自行行车赛等等郊区滨海海物业要要切实解解决生活活配套对外交通通：住户户专车、、修建码码头、轮轮渡或游游艇商业配套套：购物物广场、、商业街街公建配套套：小学学校、幼幼儿园等等62滨海物业业案例总总结（续续）核心区景景观和功功能体现现滨海特特色核心区多多为社区区精神中中心之所所在核心区：：多为与与滨海有有关的水水景、沙沙滩等以以海洋风风格为主主的中央央景观或或度假主主题商业业街核心区功功能：体体现休闲闲度假风风格滨海物业业产品特特色建筑密度度：0.7—1.5，以0.8-1之间的居居多户型：投资类：：面积和和户型偏偏小，公公寓和单单房为主主，面积积40-100平米度假类：：分为经经济型和和豪华型型，经济济型舒适适性上考考虑较少少，多从从使用上上考虑，，面积偏偏小，面面积从70-200平米；豪华华型多以别别墅为主，，靠近海岸岸，面积跨跨度较大，，从120-500平米不等居住类：多多数于城市市豪宅，面面积一般较较大，90-400平米世界旅游度度假胜地案案例2005.09.0864[关键字]：旅游度假[简介]：通过对世界界范围内拥拥有海滩、、高尔夫、、温泉的度度假胜地进进行广泛研研究，选出出其中的五五个成功案案例进行了了重点分析析，从而总总结出旅游游度假区制制胜的KPI体系。65世联对世界界范围内拥拥有海滩、、高尔夫、、温泉的度度假胜地进进行了广泛泛研究，并并着重分析析了其中的的五个成功功案例案例豪斯登堡，，日本京津新城，，天津九华山庄，，北京愉景湾，香香港捕鲸人小镇镇，美国夏夏威夷Homestead，美国密歇歇根Seaside，美国佛州州Lakelandvillage，美国加州州Marinersands，美国佛州州Wintergreenturnaround，美国维州州KiawahIsland，美国南卡卡州布里克斯，，美国佛罗罗里达豪斯登堡京津新城捕鲸人小镇镇临近主要大大城市拥有海滩/温泉/高尔夫资源源明确的定位位、发展规规划地区性旅游游热点着重分析了了其中的五五个豪斯登堡，，日本京津新城，，天津捕鲸人小镇镇，美国夏夏威夷Seaside，佛罗里达达基亚瓦合岛岛，南卡莱莱罗那州seaside基亚瓦合岛岛66案例一：豪豪斯登堡，，仿效荷兰兰城市与建建筑形式的的生态旅游游城区位：九州州长崎县佐佐世保市的的大树湾区外交通：：有快速干干线可以直直达福冈县县和长崎机机场，到福福冈1小时45分钟，到长长崎机场50分钟规模：占地152万平米，首首期开发118万平米，年年接待游客客400多万资源：大树树湾、荷兰兰风情城镇镇67以荷兰14世纪的“水城城”作为模仿仿对象，具有有浓郁的荷兰兰风格和历史史开凿6公里长的观光光运河，两岸及海水防防护堤用天然然石块砌筑，，利用海水涨涨退之水位差差进行运河换换水城中禁止汽车车驶入，北侧侧主入口外有有大片停车场场，南侧海湾湾设有码头与与游艇，南北向设置贯贯通全城公交交路线旧城博物馆码头区新城区风车区（出入口）基础设施区观光美食区森林公园区宫殿区别墅区公寓区骑马区ABCDEFGHIKLMMBDCHAKFGEPPP68环境保护与经经济发展“双双赢”的可持持续发展战略略发展旅游业和和商业服务为为其支柱产业业改良土壤，敷敷设地下排水水管，种植花花木，重现土土地生机建设污水和垃垃圾处理设施施集中敷设管线线，便于安装装维修并利于于城市景观合理利用淡水水，高标准排排放，减少污污染垃圾严格分类类投放69城市构思从““立异”起步步，突出文化化与艺术品位位，将“特色色”发挥到极极致6公里长的运河河环绕并流贯贯全城，为游游客增添水域域风光建造荷兰式风风车群重要建筑准确确模仿荷兰现现存历史性古古建筑建筑、街道、、广场充分体体现人本主义义思想中心与边沿、、高潮与序曲曲既对比又协协调70多样化的旅游游设施与表演演活动一应俱全的旅旅游设施：博博物馆与游乐乐、餐饮、购购物、旅馆、、乘坐运河游游艇与海上帆帆船，体验人人与海的交交流等富有艺术和文文化色彩的园园内表演活动动71豪斯登堡成功的关键要要素定位理念以荷兰14世纪的“水城”作为模仿对象象，原汁原味味，具有浓郁郁的荷兰风格格和历史实施可持续发发展战略，经经济发展与环环境保护取得得双赢总体规划以人为本的思思想贯穿于建建设和经营过过程，多样化化的旅游设施施与“钟爱多样性”的人之天性相相符72案例二：京津津新城，雄踞踞京津宝地，，璀璨明珠区位：位于天天津市宝坻县县周良庄，距距北京98km，距天津40km，距唐山105km区外交通：距距津蓟高速公公路仅200m规模：占地14.8km2，计划开发温泉泉度假村、皇皇宫大酒店、、高尔夫球场场、教育基地地、别墅、公公寓等资源：温泉，，潮白河，27洞高尔夫京津新城73温泉地、水岸岸旁、果岭上上，新城诞生生引入潮白河，，形成小区内内景观水系以高尔夫、码码头建设社区区景观核心南北向干道和和环状道路组组织社区交通通温泉度假村、、皇宫大酒店店、高尔夫练练习场、风情情商业街作为为核心展示区区核心展示区作作为项目启动动区先期开发发⑴帝景温泉度假村⑸网球学校⑼18洞高尔夫⑵水上皇宫大酒店⑹高尔夫练习场⑽水上运动中心⑶罗马广场⑺国际风情商业街⑾珠江外国语学校⑷歌剧院⑻9洞高尔夫⑿高等教育基地125678910411123核心展示区889974温泉度假村，，提供娱乐、、休闲、旅游游、居住、会会务等全方位位的资源与服服务公众温泉：动动感夏园4000m2，浪漫春园1300m2，康乐秋园90m2，温情冬园900m2国际风情园：：4套纯日式和风风包房，土耳耳其堡浴，小小木屋温泉7栋11套VIP温泉别墅、商商业街以及完完善的SPA健康保健中心心、客房、更更衣、餐饮、、娱乐等相关关配套二期将选择温温泉生态观光光、健身运动动、温泉养生生等方面进一一步开发75京津新城成功功的关键要素素定位理念以“水”为灵魂，整合合温泉、水岸岸、果岭，打打造水上酒店店、水上高尔尔夫、水岸别别墅等特色设设施总体规划围绕温泉、高高尔夫等核心心资源，提供供娱乐、休闲闲、旅游、居居住、会务等等全方位的资资源与服务选取昭示性好好、核心资源源的地段，建建立温泉度假假村、皇宫大大酒店、高尔尔夫练习场、、风情商业街街作为核心展展示区76案例三：捕鲸鲸人小镇，特特产商业中心心，以古老的的捕鲸作业为为度假市场的的主要卖点区位：夏威夷夷卡那帕利海滩滩度假村规模：离海352呎，占地8.5英亩，由15栋建筑物物组成的综合购购物中心，包括31家商商店、8家餐餐厅及若干办办公室77捕鲸人小镇的的主要特色都都表现在建筑筑风格上，模模仿船体和船船舱的造形建筑风格模仿仿船体和船舱舱的造形天窗和露天平平台仿造成船船上的甲板通过手工捕鲸鲸器的展示制制造一条动线线，引导参观观每周还有玻利利尼西亚人户户外舞台演出出提供给游客趣味、愉快、、闲散而且富富有教育性购购物经验78捕鲸人小镇成成功的关键要要素定位理理念挖掘本本土题题材，，以古古老的的捕鲸鲸业作作为主主要卖卖点整合地地域文文化，，定期期举行行本地地土著著户外外舞台台演出出总体规规划小镇建建筑风风格模模仿船船体和和船舱舱的造造形通过手手工捕捕鲸器器的展展示制制造一一条游游览动动线，，引导导访客客参观观79案例四四：Seaside，秉承承新古古典主主义建建筑风风格建建造乡乡村小小镇区位：：位于于美国国佛罗罗里达达州沃沃尔顿顿县，，距沃沃尔顿顿县35公里，，距巴巴拿马马县40公里区外交交通：：30A国道连连接沃沃尔顿顿县、、巴拿拿马县县规模：：占地地80英亩，，350个独立立住宅宅，300个公寓寓，旅旅馆单单位，，办公公和零零售空空间，，会议议中心心资源：：墨西西哥湾湾80集约利利用土土地，，创新新开发发标准准和建建造模模式，，使之之成为为独特特的第第二居居所社社区公共空空间为为中心心，整整合大大海、、沙滩滩，居居民至至主要要公共共空间间距离离不超超过5分钟集中设设置公公共服服务区区，布布置广广场、、旅馆馆等商商业性性设施施放射性性与方方格网网相结结合的的道路路规划划，便便捷地地到达达公共共服务务区和和公共共空间间南北向向展开开布局局，沙沙滩景景观最最大化化81打造艺艺术剧剧院、、五星星级酒酒店等等吸引引点，，提供供多样样化的的体验验成立于于2000年的Rep，每年年演出出超过过2万次，，2004年，Rep更与西西佛州州大学学建立立联系系，每每年邀邀请有有潜力力的实实习生生加盟盟Bud&Alley’s建于1986年，seaside富有吸吸引力力的中中心之之一，，更被被佛罗罗里达达时尚尚杂志志评为为佛州州最有有吸引引力的的200家旅馆馆之一一82Seaside成功的的关键键要素素定位理理念秉承新新古典典主义义建筑筑风格格建造造美国国乡村村小镇镇总体规规划以公