地区区域市场调查分析报告

望京地区区域市调报告北京市宏观市场分析举办奥运会对北京房地产市场的阻碍分析办奥是北京房地产市场的一个前所未有的进展契机。从整体上看，办奥会促进北京持续、平稳、健康进展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对以后北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，都市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个都市购买力上升，这些必定会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。（二）WTO对北京房地产市场的阻碍分析加入WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对廉价的楼价，对海外投资者有巨大的吸引力。这一点，差不多在北京楼市初露端倪，一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。

入世后，北京等大都市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商来得越多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持，购买力将持续提升。WTO的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市已从2000年11月20日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），这将刺激需求的增加。

入世对经济进展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。政策面对北京房地产市场的阻碍分析121文件阻碍央行《关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知》的出台，对整个房地产业的进展格局开始产生重大阻碍，其中最直接的阻碍确实是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。国务院18号文件国务院下发的18号文件正式提出“房地产业差不多成为国民经济的支柱产业”。讲明政府要接着推动房地产的消费，促进房地产业的健康进展决心和信心。（四）本市房地产各项经济指标2003年1－7月，全市商品住宅建设完成投资278．6亿元，其中31．9亿元用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积存计达到4659万平方米，比上年同期增加713万平方米，增长18．1％。经济适用住房开复工面积600万平方米，为全部商品住宅开复工面积的12．9％，比上年同期增加150万平方米，同比增长25．1％。2003年8月份房屋销售总数为16956套，总面积为180万余平方米，销售总金额103.2亿元人民币。其中：

商品房预售总数为11753套，销售面积为135.5万平方米，销售总金额88.4亿元人民币，均价为每平方米6521元人民币。

经济适用住宅预售总数为2131套，销售面积为19.5万平方米，销售总金额7.3亿元人民币，均价为每平方米3738元人民币。

销量较7月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7月份上升10%左右。经济适用房各项指标较7月份上升25%到45%。

各项数据表明：目前北京市房地产市场依旧供需两旺。北京市住宅市场趋势1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮点。2、小户型走势强劲。100平米内的一居、二居产品依旧畅销。3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。4、小区的功能配套越来越受重视。5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。竞争个案分析（一）宝星园环境分析本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京A3区）内，紧邻京顺路、机场高速路。区位环境分析：望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，要紧由北京都市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该地区综合配套通过多年开发差不多十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使这一地区具有国际生活品味。小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达到35%。产品分析建筑规模：本案规划建筑面积40万平方米，分三期开发完成，一期建筑面积15万平方米，二期、三期待定。２００１年５月开盘，2005年开发全部完成。建筑形态：（1）蝶形塔楼6栋，2栋18层，2栋23层，2栋25层。（2）一梯六户（3）首层大堂挑空。外立面：（1）6层以上高档外墙涂料，（2）1—6层配高级墙面砖户型配比：户型面积（m2）套数比例二居１０６２６４３３％三居１２２７２３３％１２６１９２四居１６５２６４３３％跃层１８８４１％２５１８配套设施：１、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２、教育配套：借助周边设施３、商业配套：借助周边设施车位配比：１．５：１容积率：3.3无精神堡垒价格分析（一）价格范围：5100/M2---6900/M2(二)主力总价范围：６４万――８０万户型面积（m2）均价总价二居（毛坯）１０６6650704，790二居（精装）１０６三居１２２（精装）6300768600１２６（毛坯）5800730800四居１６５跃层１８８２５１其他费用：物业费：2.8/M2车位费：350/月会所通用费：200/月客源分析（1）、月收入在6000元以上CBD工作的白领夫妻。（2）、私营业主（3）、港台、韩国等外籍人士七、利多利空分析优势劣势物业治理IC卡门禁系统、闭路电视监控系统首层大堂挑空、舒适大气容积率高3.3规划中地小学与幼儿园建在一起有干扰亲水乐园车位比例高，可租可售绿化率只有35％规划的小区是围合建筑全部邻街，环境嘈杂休闲娱乐配套多样：水疗、乒乓球、健身房等首层大堂播放背景音乐，舒适放松二居价格高三居、四居的书房面积只有6平米紧邻高速公路、驾车出行方便户型多样可选择余地大开发周期长2001年开盘，2005年竣工外飘窗会所差不多投入使用，咖啡屋、健身中心等楼间距小明厨、明卫具有小型儿童乐园一期周围是二期、三期工地，环境差Vod视频可收CNN、BBC等外立面颜色时尚小区周围没有公交车户型、精装毛坯可选择余地大金牌物业治理：中海物业2001年开盘至今二期没有动工，开发实力值得怀疑观景阳台全部地下车库实现人车分流小区没有商业配套每户赠送燃气炉，用来提供24小时热水、冬季取暖现房发售，讲服力强八、销售分析（一）售楼处引导分析路旗指引：京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗路牌指引：小区北面宏泰街路口设路牌（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，内有中空小花园，温馨舒适（三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发3套（四）销售策略：（1）打折：一次性付款95折，商贷98折（2）抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑（二）慧谷阳光本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河，东南侧为第四使馆区。一、环境分析小区环境分析：该项目绿化率达35%，园林内有中央水景、荷花池、开放的绿地，周围是住宅区。二、产品分析（一）、建筑规模：占地面积6.2公顷，总建筑面积17万平米。（二）、建筑形态：毛坯房、纯板楼层数是9-16。外立面：高级涂料（三）、建筑工期：共二期、开盘时刻：一期2002年6月，二期2003年8月2日入住时刻：2003.10/2005.3、户型配比：户型面积（m2）套数比例一居405060二居90-99108三居128主力户型137140四居148150200跃层84主力户型100160、配套设施：有会所、地下车场三、价格分析（一）、价格范围：5700-6400（二）、主力总价范围：487200、742400其他费用：物业费：2.8/M2车位费：地上150-300（租）地下400（租）供热费：19/平米四、媒体分析北京青年报、楼市、广播五、客源分析（1）、月收入8000-20000的白领，自由置业者，韩国人，中央美院的学生（2）、二次置业着六、去化分析一期销售率85%，二期刚刚开盘七、利多利空分析优势劣势该区域住宅密集生活氛围重有开放的绿地价格高望京地区社区成熟适合居住保安严格大户型少使用率高公共部分精装修邻路的差不多上好户型交通发达电梯24小时运行北面的河没有治理周遍配套齐全密度高纯板楼南北通透有半封闭阳台不安全有荷花池和水景小区内没有配套外立面黄色涂料时尚高档东侧是农村景色不行有宠物沙滩南面有高楼阻碍采光进深小10.8八、销售分析（一）售楼处引导分析1、路旗指引：有2、看板指引：售楼处外有大型看板（二）售楼处装修风格：一般，约100平米。（三）销售道具：有沙盘、接待处一人，5套桌椅。（三）银领国际本案位于北京市朝阳区望京住宅区，距西侧轻轨望京西站约1000米，东邻望京西路。北面为世安望京家园。一、环境分析小区环境分析：规划中有喷泉、绿化率为32%，西侧为望京综合市场，东、北面为住宅区，南面为市政路。二、产品分析（一）、建筑规模：占地面积5.64公顷，总建筑面积22.5万平米。（二）、建筑形态：毛坯房、板塔结合，6栋塔楼、均为25层；3栋板楼分不为16和21层外立面：4层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料（三）、建筑工期：共一期、开盘时刻：2003年8月13日，入住时刻：2003年12月26日、户型配比：户型面积（m2）套数比例一居8043030%二居11057540%三居16028820%四居190复式200以上、配套设施：有三个底商三、价格分析（一）、价格范围：4862/M2---5300/M2（二）、主力总价范围：583000户型面积（m2）均价总价一居805300374560二居110583000三居160848000四居1901007000其他费用：物业费：1.9/M2车位费：地上200-250/月（租）地下450/月（租）供暖费：19元/M2四、媒体分析北京青年报五、客源分析（1）、月收入3000元以上的白领，年龄30岁左右。（2）、二次置业人士六、去化分析销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100套大部分售完，只有低楼层还有剩余。七、利多利空分析优势劣势交通便利户型多样可选择余地大容积率高与一期相比价格太高顾客难以同意望京地区社区成熟适合居住外立面颜色时尚绿化率低定位不准确周边的配套齐全使用率高小区周边环境乱阳台落地窗现房发售邻街户型有噪音T型塔楼北向采光好有三个底商楼间距小板楼明橱、明卫小区内有喷泉板楼被塔楼遮挡采光不行板楼南北通透、通风好没有会所小户型布局合理没有配套南向无遮挡景观好售楼处与现场太远看房不方便供暖费廉价户型设计上白费面积多八、销售分析（一）售楼处引导分析1、路旗指引：无2、看板指引：小区周围设有看板（二）售楼处装修风格：欧式风格，（三）销售道具：沙盘、桌椅7套（四）金隅丽港城本案位于北京市朝阳区望京西南湖北街环境分析小区内部环境分析：喷泉、健身设备、景观小品二、产品分析（一）建筑规模：本案规划建筑面积19万平方米，2003年2月开盘，2004年6月入住。建筑形态：（1）板塔结合，工字形塔楼。（2）25层，4板楼10层（3）塔楼一梯12户、板楼一梯2户外立面：全部为高档面砖户型配比：1、板楼户型面积（m2）套数比例二居112.074066%三居127.432033%2、塔楼户型面积（m2）套数比例一居605017%二居107.045066%97.2250102.35092.0150三居135.895017%配套设施：１、会所：依靠底商２、教育配套：借助周边设施３、商业配套：底商车位配比：1：0.7容积率：4无精神堡垒价格分析（一）价格范围：5000/M2---6500/M2(二)总价范围：30万---80万1、塔楼户型面积（m2）均价总价（万）一居60550033二居107.0452005697.22530051102.353005492.01三居135.895100792、板楼户型面积（m2）均价总价（万）二居112.07620069三居127.43620079其他费用：物业费：1.8/M2（塔楼）2.1/M2（板楼）车位费：350/月24小时热水：9元/吨供暖费：19元/季/M2广告分析客源分析（1）、月薪8000元以上白领人士（2）、二次置业人士六、去化分析户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率一居6050二居107.045020%80%97.225020%80%112.074060%40%102.35020%80%三居127.422060%40%135.895060%40％七、利多利空分析优势劣势建筑规模适中户型多样可选择余地大容积率高建筑外立面高档可视对讲绿化率只有30%底商面积大板楼南北通透塔楼二居有暗室开发商实力强实现人车分流邻街户型环境嘈杂外飘窗ID卡门禁系统楼间距小明厨、明卫公共部分精装修楼前视野有遮挡落地观景阳台电梯直达车库没有会所红外幕帘报警喷泉水景没有教育配套交通方便价格廉价塔楼每层住户多供暖费廉价期房八、销售分析（一）售楼处引导分析路旗指引：无看板指引：小区周围设有看板（二）售楼处装修风格：临时售楼处（三）销售道具：桌椅3套（五）亮马新世家本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于亮马河北路与星火路交界处。环境分析小区内部环境分析：绿化率达到30%二、产品分析（一）建筑规模：本案规划建筑面积10万平方米，分两期开发完成，目前开发二期。2003年3月开盘，2003年12月底开发完成。建筑形态：（1）联排板楼3栋，每幢18层。（2）一梯三户外立面：全部为高档面砖户型配比：户型面积（m2）套数比例一居69.637711%二居92.077722%95.4277三居119.4615466%146.92154120.3477116.4677配套设施：１、会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２、教育配套：借助周边设施３、商业配套：借助周边设施车位配比：1：1容积率：3.3无精神堡垒价格分析（一）价格范围：5500—6400元/M2(二)主力总价范围：28万---39万户型面积（m2）均价（元）总价（元）一居69.6360004292.07588054二居95.42588056119.46588068三居146.9270120.3486116.4670其他费用：物业费：2.38/M2车位费：350/月24小时热水：9元/吨供暖费：30元/季/M2广告分析报纸：北京青年报杂志：外企俱乐部客源分析（1）、国贸、惠普、IBM、西门子，月收入6000—8000元（2）、私营业主六、去化分析户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率一居69.637760％40％二居92.077720％80%95.427710％90%三居119.46154100%0146.9215460%40%120.347730%70％116.467780%20％七、利多利空分析优势劣势远红外线周界防护，闭路电视监护墙砖外立面，保温、隔热容积率高3.3物业费较高，2.3元/m2L型联排板楼，通风地下地上车位，可租可售绿化率只有30%小区建筑全部临街，环境嘈杂使用率高83%双卧双阳台均价高，最高价6400每平方米首层层高低紧邻高速路驾车出行方便会所差不多投入使用邻街户型噪音强外飘窗双路供电楼间距小，10M层高2.9M三水入户L型联板，D、N、M户型存在采光问题户型多，充足可选余地多现房发售，讲服力强小区北亮马河污染严峻超大客厅、餐厅星级物业小区南星河路窄、脏、乱双层玻璃落地观景窗集中供暖小区没有独立花园可拆换式墙体设计客厅太大，厨房、卫生间小八、销售分析（一）售楼处引导分析路旗指引：亮马河路沿路路牌指引：酒仙桥路沿路（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，（三）销售道具：沙盘、桌椅10套（六）东润枫景本案位于北京市朝阳区酒仙桥南十里居，属于望京地区。环境分析小区西边与亚洲占地面积最大的公园——朝阳公园隔街相望，并与东四环隔300米都市绿化隔离带，南面正对纯外销低密度不墅区，并有国际高尔夫球练习场和乡村跑马场。产品分析建筑规模该社区建设用地约15公顷，可能总建筑面积35万平方米，其中住宅约为26万平方米。分四期建设，目前为第三期。润园、枫园已全部售罄，并顺利入住。开盘及入住开盘：2000年7月入住：2003年10月建筑形态11栋板楼，2栋塔楼，售三栋，11#板楼精装，塔楼毛坯外立面一层面砖，二层以上灰色涂料户型配比户型面积套数比例２居108、124102060%３居178、19534020%４居19617010%跃层166~43817010%配套设施会所：游泳池、台球室、网球场、室内高尔夫、保龄球、桑拿、健身房、多功能厅、咖啡屋教育配套：日坛中学、双语幼儿园商业配套：超市、美容美发、洗衣店周边配套：酒仙桥一小、中学，华润超市、京客隆，邮局，酒仙桥医院、和睦佳医院，工行、农行车位比例：1：1.2容积率：2.28绿地率：35%使用率：85%（板），74%（塔）价格分析单价范围：5430-8580（元/平方米）均价：6500（元/平方米）总价范围：586440-3758040（元）主力总价：户型总价（元）2居702000-806003居115700-1267500客源分析国贸、CBD、西门子、IBM等的中产阶级去化分析销售率为：80%，要紧为两居。七、利多利空优势劣势售楼处造型独特，顶把大伞出行不太方便，离车站远。售楼处，纯玻璃，采光好售楼处狭小，60平方米售楼处前有喷泉，被小河围绕，走木桥，意境美售楼处及项目均没有引导，路牌、路旗知名度高，多次被评为十大明星楼盘。沙盘分散，两个,有一栋模型放在圆桌上起居室、卧房起大开间面积偏大，缺乏选择板楼南北通透、采光好西侧路边停车多，交通混乱立即入住，2003年10月价格偏高周边配套齐全电磁严峻超标部分户型明厨明卫容积率偏大，2.28开发商知名度高绿化率偏低,35%北美风格：闲淡舒适、运动健康围合式建筑,通风不行楼宇间有花园、嬉水池临路吵使用率高74－85%物业费高,2.8施工单位中建一局，质量高精装修,标准太高:1000元/m2下沉式中央广场一期电磁辐射,阻碍声誉内部配套完善部分楼之间间距小阳台封闭，安全楼宇间有儿童娱乐场吵户型设计动静合理分区。有些户型设计不太合理与名校月坛合办月坛分校5000m2星级会所，高档八、销售分析（一）售楼处引导分析路旗：无路牌：无（二）售楼处装修风格：现代时尚（三）销售道具：两个沙盘、三组谈判桌椅，前台能坐两人（七）飘Home本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥将台路口。小区内部环境分析：小区正在施工没有做绿化，规划绿化率达到31.8%。产品分析建筑规模：本案占地面积1.2万平方米，规划建筑面积8.6万平方米，分一期开发完成，目前开发一期。一期2003年6月开盘，2004年9月底开发全部完成。建筑形态：（1）塔楼2栋，板楼1栋，每幢25层。（2）一梯四户3、外立面：高档灰色外墙砖4、户型配比：户型面积（m2）套数比例一居40-6535087.5%二居85-905012.5%配套设施：（１）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房（２）教育配套：借助周边设施（３）商业配套：借助周边设施积率：4.5精神堡垒价格分析（一）价格范围：５400元/M2---6600元/M2(二)主力总价范围：21万――59万户型面积（m2）均价（元）总价（万）一居40-65600024-39二居85-90585049-52其他费用：物业费：2.5元／M2车位费：地下：350元／月地上：150元／月广告分析报纸：北京青年报、北京晚杂志：精品客源分析（1）、国贸、惠普、ＩＢＭ、西门子，月收入６０００—８０００元（2）、私营业主（3）22岁至35岁年轻白领五、去化分析户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率一居40-6535027077%8023%二居85-90501530%3570%六、利多利空分析优势劣势精装修，菜单式选择墙砖外立面，保温、隔热容积率高4.5物业费较高，２.5元／Ｍ２交通便捷，多路公交车直达小区地上地下车位，可租可售分期开发，不能同时入住小区建筑全部邻街，环境嘈杂使用率高78%超大落地观景阳台单价高，最高价6600每平米小区前将台西路窄、乱绿化率高35%精装修赠送厨具临马路噪音大小区没有独立花园，绿化分布散高档墙砖外立面周边配套齐全楼间距小，20M期房没有保证紧邻四环路，驾车出行方便户型设计合理，不白费空间塔楼部分房间存在暗室附近楼太多，私秘性差户型多，充足可选余地精装修不能保证施工质量七、销售分析（一）售楼处引导分析路旗指引：酒仙桥路沿路路牌指引：酒仙桥路沿路（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格（三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发2组、接待台（八）电子城一、环境分析本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥驼房营街。是望京地块唯一的经济使用房项目。小区内部环境分析：小区内部有中心花园，一个喷泉，雕塑小品，绿化率达到30%。产品分析建筑规模：本案占地面积11.19万平方米，规划建筑面积32.63万平方米，分二期开发完成，目前开发二期。2003年3月开盘，2004年11月底开发全部完成。建筑形态：（1）塔楼7栋，每栋20层。（2）一梯四户外立面：高档外墙涂料户型配比：户型面积（m2）套数比例二居96.5128025%104.9928025%三居142.9528025%139.6228025%配套设施：１）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２）教育配套：区内12班幼儿园，18班小学３）商业配套：区内1000平方米的超市车位配比：１：１容积率：2.9无精神堡垒价格分析（一）价格范围：3600元/M2(二)主力总价范围：35万―52万户型面积（m2）均价（元）总价（万）一居96.51360035104.99360038二居139.62360050142.95360052其他费用：物业费：1.05元／M2车位费：地下：350元／月地上：150元／月客源分析（1）、附近电子城上班族，月薪3000—5000元（2）、私营业主（3）、燕莎工薪阶层五、去化分析户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率二居96.51280280100%00104.99280280100%00三居139.62280280100%00142.9528027598%52%七、利多利空分析优势劣势价格廉价，3600元/平方米地上地下车位，车位充足容积率高2.9塑钢外飘窗城建施工，保证施工质量绿化率低30%使用率高８３％毛坯房，方便装修临马路噪音大紧邻四环路，驾车出行方便已成功开发一期工程没有电梯大堂，层高低2.7M高档涂料外立面独立中心花园，水景、雕塑小品、四季树木小区邻街，环境嘈杂现房发售，讲服力强楼间距大，40M公交车少，只有到牧丹园和去南城独立物业治理小区内学校没有24小时热水物业费低，1.05元/平方米.月小区内超市没有会所同时入住预留空调机位施工周期长，入住晚开发商一级资质天然气入户八、销售分析销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发2组、接待台（九）CLASS本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、南侧紧邻北小河，北侧为望京科技园区。一、环境分析小区环境分析：该项目园林建筑采纳意大利风格，园内有多种稀有植被，有中央水景，周围是住宅区。二、产品分析（一）建筑规模：占地面积5.64公顷，总建筑面积22.5万平米。（二）建筑形态：板塔结合、6栋塔楼、均为25层；3栋板楼分不为16和21层外立面：4层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料（三）建筑工期：共一期、开盘时刻：2003年8月13日，入住时刻：2003年12月26日（四）户型配比：户型面积（m2）套数比例一居8043030%二居11057540%三居16028820%四居190复式200以上、配套设施：有三个底商三、价格分析（一）、价格范围：4862/M2---5300/M2（二）、主力总价范围：583000户型面积（m2）均价总价一居805300374560二居110583000三居160848000四居1901007000其他费用：物业费：1.9/M2车位费：地上200-250/月（租）地下450/月（租）供暖费：19元/M2四、媒体分析北京青年报五、客源分析（1）、月收入3000元以上的白领，年龄30岁左右。（2）、二次置业人士六、去化分析销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100套大部分售完，只有低楼层还有剩余。七、利多利空分析优势劣势交通便利户型多样可选择余地大容积率高与一期相比价格太高顾客难以同意望京地区社区成熟适合居住外立面颜色时尚绿化率低定位不准确小区内有喷泉使用率高小区周边环境乱阳台落地窗现房发售邻街户型有噪音T型塔楼北向采光好有三个底商楼间距小板楼明橱、明卫周边的配套齐全板楼被塔楼遮挡采光不行板楼南北通透、通风好没有会所小户型布局合理没有配套南向无遮挡景观好售楼处与现场太远看房不方便供暖费廉价户型设计上白费面积多八、销售分析（一）售楼处引导分析1、路旗指引：无2、看板指引：小区周围设有看板售楼处装修风格：欧式风格，销售道具：沙盘、桌椅7套（十）慧谷根园本案位于北京市朝阳区望京东北部利泽中街（望京科技园内），紧邻北五环、机场高速路，是望京地区唯一的不墅项目。环境分析小区内部环境分析：区内有吊桥、小溪、小瀑布，植被以垂柳为主，清新自然。二、产品分析建筑规模：本案占地75000平方米，建筑面积56000平方米。分两期开发一期25000平米、二期31000平米。建筑形态：全部为独栋联排式不墅外立面：一般红色墙砖建筑结构：部分砖混、部分现浇混凝土在售户型配比户型面积（m2）套数比例S12765050%N13304343%C140067%配套设施1、会所：室内游泳池、健身中心2、商业配套：借助周边设施3、教育配套：借助周边设施车位配比每户私人车库一部地下停车位1：2.8地上停车位1:3.6(八)容积率：0.75价格分析价格范围：240万---500万户型面积（m2）起价总价（万）S12768700240N1330C140010000400媒体分析客源分析外企高级主管大型私营企业主去化分析户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率S1276504794％36％N1330432346%2754%C14006利多利空分析优势劣势五环以内，地理位置优越车位多价格高，均价9000元没有教育配套紧邻北五环、机场高速路户型多样选择余地大栋间距小有水景低容积率部分结构为砖混，牢固度不高园林整体风格清新优雅有地下室配套会所项目可选择种类不多独栋联派不墅私密性强现房发售，讲服力强项目东边有垃圾场环境混乱外立面具有北美风格绿化率不高外资物业治理世邦卫理事公司没有商业配套销售分析售楼处引导分析看板引导：售楼处正东设置看板售楼处建筑形式：独栋不墅售楼处专修风格：中国古典风格，四周以钟铃装饰，中间一大型根雕销售道具：沙盘、剖面模型、三套桌椅销售团队：前台一名接待员，一名主管四、综合分析产品分析建筑规模项目名称占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率工程分期开盘时刻入住时刻宝星园1200004000003．332001．52003．6（一期）慧谷阳光6200001700002．722002．62003．10（一期）夏都盈座1920096000512003．22003．9银领国际56400225000412003．82003．12金隅丽港城47500190000412003．62004．4星源公寓5710200003．512003．62004．10都市新海岸1800090000512002．122003．8亮马新世家300001000003．322003．32003．12亮马水晶10950440003．422002．32003．10东润风景1500003500002．342000．72003．10银枫家园1000030000332001．52001．10飘home1200086000712003．62004．9电子城1119003263002．922003．32004．11Class940001200001．212003．72004．12慧谷根园56000750001．3220002003.6风景线公寓12000500004220002003.4总计=SUM(ABOVE)1373660=SUM(ABOVE)23723003．5（二）建筑形式项目名称建筑形态精装毛坯外立面层数板塔宝星园624小部分面砖，大部分涂料18、25慧谷阳光7涂料9、16夏都盈座426面砖15、18、22银领国际99涂料加装饰板16、21、25金隅丽港城437面砖10、25星源公寓145涂料加装饰板16、25、30都市新海岸235面砖10、18、22亮马新世家33面砖18亮马水晶22可选涂料东润风景112112涂料银枫家园12面砖25飘home123面砖25电子城77涂料20Class22可选面砖4、6、8慧谷根园面砖联排不墅风景线公寓22涂料25总计5451一居项目名称（M2）套数二居三居四居跃层（M2）套数（M2）套数（M2）套数（M2）套数宝星园1062641221267219216526418825148慧谷阳光405060909910812813714014815020084100160夏都盈座4070352111．211736102140140169223666银领国际80430110575160288190200金隅丽港城6050112107971029250505050501271352050星源公寓60271051121181205427272712012213715827272727都市新海岸40－7035211711198102363012211260160亮马新世家6977929577771191461201161541547777亮马水晶70－8012788190=SUM(ABOVE)1160东润风景1081241020178195340196170166438170银枫家园114165133145132飘home40－6535085－9050电子城96104280280142139280280Class180213210－240341慧谷根园27533040050436风景线公寓115130111104114144137151134109192套数1765=SUM(ABOVE)24222744334840比率21％30％33％4％10％户型配比项目名称总价（万）均价主力总价范围（万）物业费车位费宝星园75580064802．8350慧谷阳光74600048742．8300夏都盈座50550028392．38350银领国际731．9300金隅丽港城76560030802．0350星源公寓75580040802．8350都市新海岸70580030702．38350亮马新世家70580042942．3350亮马水晶68700043732．8东润风景826500581102．88万银枫家园73560043733．0飘home50580021592．5300电子城45360035521．05300Class16075001511723．57．8万慧谷根园3009000240500风景线公寓806500401222．666．5万均值=AVERAGE(ABOVE)83.59=AVERAGE(ABOVE)5730.77=AVERAGE(ABOVE)59.46=AVERAGE(ABOVE)114.231.884）、配套项目名称教育会所商业配套车位配套幼儿园小学中学健身娱乐宝星园有有慧谷阳光夏都盈座有1：0.7银领国际有1：1金隅丽港城有1：0.7星源公寓有1：1.3都市新海岸有1：0.7亮马新世家有有有有1：1亮马水晶有有有1：0.3东润风景有有有有有1：1.2银枫家园有有1：1飘home有有未定电子城有有有有有1：1Class有有未定慧谷根园有有风景线公寓1：1四、客源分析项目名称客源1234宝星园白领（月收入6000）私营业主港台韩国等外籍人士慧谷阳光白领（月收入8000—20000）自由置业者韩国人、中央美院的学生二次置业者夏都盈座青年人（月收入4000左右）二次置业人士银领国际白领（月收入3000以上）二次置业人士金隅丽港城白领（月收入8000）二次置业人士星源公寓小型企业私营业主港台韩国等外籍人士都市新海岸青年人（月收入4000左右）二次置业人士亮马新世家白领（月收入6000—8000）私营业主亮马水晶中产阶级白领东润风景中产阶级白领银枫家园明星老总中产阶级飘home青年人（月收入6000—8000）私营业主电子城附近上班族（月收入3000—5000）私营业主燕莎工薪阶层Class金领（月收入30000—80000）老总慧谷根园外企高级主管私营企业主风景线公寓中产阶级七、去化分析一居项目名称（M2）已售率二居三居四居跃层（M