《房地产项目管理》第三章房地产市场研究与投资决策分析

第三章

房地产市场研究与投资决策分析

内容提要1.房地产市场调查的含义、类型和内容2.房地产市场调查的方法和步骤3.房地产市场分析的主要内容和方法4.房地产项目可行性研究概述5.房地产项目的投资决策3.1房地产市场调查的含义、类型和内容

3.1.1房地产市场调查的含义

房地产市场调查是房地产企业为实现特定的经营目标，通过收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，运用科学的方法把握和预测房地产市场的现状和趋势，并为企业科学决策提供正确依据的一种活动

3.1.2房地产市场调查的类型

1.探测性调查（又称非正式调查）2.描述性调查3.因果性调查

房地产市场调查类型的比较

调查类型探索性调查描述性调查因果性调查调查目的帮助理解和认识问题描述事物总体特征发现事物因果关系结构特征非结构式结构式机构式样本量大小小样本大样本大样本或小样本样本代表性无代表性有代表性有代表性研究过程不需要精确定义，灵活性强证实提出的假设，验证探索性研究结果证实提出的假设，验证探索性研究结果研究结果实验性的结论性的验证性的成果应用需作进一步探索性或因果性研究可用作决策参考结果可用来支持或说明决策的原因数据收集二手资料、定性调查二手资料、定量调查实验法

3.1.3房地产市场调查的内容

1.宏观环境调查

2.中观环境调查

3.微观环境调查

政治法律环境经济科技环境文化人口环境

主要调查房地产项目所在城市的经济、文化、人口现状、城市的建设规划、当地房地产市场情况、当地房地产相关企业的基本状况、以及项目所在区域的发展状况等项目开发条件分析竞争楼盘的调查3.2房地产市场调查的方法和步骤

1.定性调查

2.定量调查

观察法，小组座谈法，专家意见法，深度访谈法和投射技术法入户访问，拦截调查，电话调查，邮寄调查，留置问卷调查，现场调查3.3房地产市场分析的主要内容和方法

房地产市场分析的步骤：①确定分析的目的②确定分析的目标③确定分析的方法④

⑤进行数据收集、数据处理和数据分析⑥提出市场分析的结论与建议，对市场情况做预测

估算分析过程所需的时间和费用，以及预期价值的结果3.3.1房地产市场环境分析

首先必须明确当地经济的地理界限；其次要明晰当地经济活动的性质和规模，这其中也包括分析当地的人口结构和规模；最后，还要对当地的经济活动和人口水平进行预测

1.市场区域界定：

通常按照行政区划来定义当地经济的地理界限，同时借用地理信息系统（GIS）技术帮助我们进行市场区域的划分

2.所在地区经济分析和预测：利用专业团队的结果进行宏观分析景气分析预测利用企业调查报告3.所在地区人口状况分析及预测

住宅存量法:

首先，假设在研究年份内住户规模的变化方向和年变化率可以延续，那么可以通过普查数据中的住户规模推断出所需年份的住户规模。然后，根据建设工程规划许可数量和住宅拆迁数量的相关数据，并通过空置率等进行调整，对住宅单元数进行估计。最后，通过住户规模和住宅单元数就可以测算出当地人口数量。

自然增长和迁移法:将最近一次人口普查的数据按照年龄和性别进行分类。确定生育年龄段，根据每千人每年出生人数计算当年或所需年份的出生人数，根据各年龄段死亡率情况的调整计算可以得到人口自然增长数，在此基础上加上净迁移人口数就得到了当年或所需年份的人口数量。

净迁移量公式：NMt=POPt+1–POPt–Bt+DtNM为净迁移人口数量；POP为该年年初人口数量；B为出生人数；D为死亡人数；t为估算所在年份

比率法:当分析人员掌握一个较大地区的过去和现在的数据，并且有目标地区的过去数据，那么就可以通过所获得的不完整的数据推测出目标地区现在的人口数据

·回归分析法:（最简单最常用）得知以往人口数据的情况下，利用人口变化和影响因素之间的相关关系，建立回归方程，通过相关系数检验它们之间的相关度，从而获得所需年份人口数据

3.3.2房地产市场特征分析

1.房地产市场分解和细分●房地产市场分解

●房地产市场细分

住宅房地产市场、工业房地产市场、零售业房地产市场、写字楼房地产市场等

市场细分：按照某种共同特征和对特定房地产产品的共有偏好将消费者划分为较小人群的过程

市场分析过程可以以消费者的某些特征为基础进行划分

2.房地产市场供求分析3.空置分析和吸纳分析

●空置分析:

●吸纳分析吸纳量：考察在一定的时间内市场上的某种房地产产品的成交数量吸纳率：衡量计划项目出租或者出售的速度

3.3.3目标物业及相关因素分析

1.目标物业区位分析

2.竞争者分析

分析目标物业的开发是否符合相关法律要求，是否符合城市总体规划要求，是否符合城市具体管理要求以及目标物业的物理特征(主要包括目标物业所在地块的地形特征、自然特征、相关地上物的物理特征以及地块内的设施等）识别企业的竞争者明确竞争者在市场上追求什么样的目标、采用什么样的战略

分析竞争者的反应模式

3.消费者分析

影响消费者消费行为的因素：社会文化因素、个人因素和心理因素。

3.4房地产项目可行性研究概述3.4.1房地产可行性研究的含义和目的

可行性研究：可行性研究的根本目的：3.4.2房地产可行性研究的作用

可行性研究是投资决策的重要依据可行性研究是房地产公司筹集资金的依据可行性研究是通过项目审批的依据可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据可行性研究是编制下阶段工作的依据可行性研究是项目后评价的依据3.4.3房地产可行性研究的步骤和内容四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究以及可行性报告编制和项目评估

3.5房地产项目的投资决策3.5.1房地产投资决策的含义和基本要素

1.房地产投资决策的含义

指在房地产投资活动中，在拥有大量的信息和一定的资源的基础上，借助科学的分析手段和分析方法，通过定性的推理判断和定量的分析计算，为实现投资者的预期目标而优选投资方案的过程

房地产决策具备的条件：●投资决策者必须有明确的决策目标

●要有可供选择比较的方案●要有科学合理的评价标准●要有翔实、客观、充足的数据

2.房地产投资的基本要素：决策者、决策目标、决策变量和状态变量

3.5.2房地产投资决策的程序和类型1.房地产投资决策的程序

●确定决策目标●拟定若干决策方案●确定投资方案●执行决策方案2.房地产投资决策的类型●确定型决策●风险型决策●不确定型决策3.5.3房地产投资决策的方法1.定性分析方法

经验判断法创造工程法谈会法主观概率法综摄法形态分析法2.定量分析方法采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法3.5.4确定型房地产决策方法

1.单纯选优法

以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来评价投资方案是否可行以及优劣状况如何，主要包括判断净收益、净现值、回收期、成本现值、等额年值、等额年成本等

●成本现值：将计算期内各年成本按照基准收益率进行贴现成现值

●等额年值：将项目的净现值按照基准收益率，换算为项目计算期内各年的等额年金●等额年成本：将项目计算期内所有的成本现值，按照项目确定的基准收益率，换算成每年等额的成本2.比率比较法

用投资方案的收益和费用的比率来评价、比较房地产投资决策方案的优劣或者是否可行的投资决策分析方法。它包