房地产的基本知识必看

房地地产产的的基基本本知知识识一、土土地的的概念念土地是是地球球表面面陆地地部分分，包包括海海洋滩滩涂和和内陆陆水域域。二、土土地的的特性性1、自然然特性性2、经济济特性性第一节节土土地地的概概念及及其特特性三、土土地用用途包包括哪哪些种种类？？土地分分为农农用地地、建建设用用地和和未利利用地地。农用地地是指指直接接用于于农业业生产产的土土地，，包括括耕地地、林林地、、草地地、农农田水水利用用地、、养殖殖水面面等；；建设用用地是是指建建造建建筑物物、构构筑物物的土土地，，包括括城乡乡住宅宅和公公共设设施用用地、、工矿矿用地地、交交通水水利设设施用用地、、旅游游用地地、军军事设设施用用地等等；未利用用地是是指农农用地地和建建设用用地以以外的的土地地。三产业业的划划分第一产产业是是指农农、林林、牧牧、渔渔业。。第二产产业是是指采采矿业业，制制造业业，电电力、、燃气气及水水的生生产和和供应应业，，建筑筑业。。第三产产业是是指除除第一一、二二产业业以外外的其其他行行业。。第三三产业业包括括：交交通运运输、、仓储储和邮邮政业业，信信息传传输、、计算算机服服务和和软件件业，，批发发和零零售业业，住住宿和和餐饮饮业，，金融融业，，房地地产业业，租租赁和和商务务服务务业，，科学学研究究、技技术服服务和和地质质勘查查业，，水利利、环环境和和公共共设施施管理理业，，居民民服务务和其其他服服务业业，教教育，，卫生生、社社会保保障和和社会会福利利业，，文化化、体体育和和娱乐乐业，，公共共管理理和社社会组组织，，国际际组织织四、什什么是是土地地使用用权出出让？？土地使使用权权出让让，是是指市市人民民政府府以拍拍卖、、招标标、协协议、、挂牌牌的方方式，，将国国有土土地使使用权权在一一定年年限内内让与与土地地使用用者使使用，，土地地使用用者向向市政政府支支付土土地使使用权权出让让金的的行为为。5、各类类用途途的土土地使使用权权出让让最高高年限限是多多少？？土地使使用权权出让让最高高年限限按下下列用用途确确定：：(一)居住用用地七七十年年；(二)工业用用地五五十年年；(三)教育、、科技技、文文化、、卫生生、体体育用用地五五十年年；(四)商业、、旅游游、娱娱乐用用地四四十年年；(五)综合或或者其其他用用地五五十年年。另外，，加油油站、、加气气站用用地为为二十十年。。六、土土地使使用权权的出出让方方式有有哪些些？土地使使用权权出让让包括括招标标、拍拍卖、、协议议、挂挂牌四四种方方式拍卖出出让土土地使使用权权：是是指在在指定定的时时间、、公开开场合合，在在土地地管理理部门门授权权的拍拍卖主主持人人的主主持下下，竞竞投者者按规规定的的方式式应价价，由由出价价最高高者获获得土土地使使用权权的行行为。。招标出出让土土地使使用权权：是是指由由土地地管理理部门门公开开招标标或邀邀请符符合条条件的的投标标人投投标，，经评评标后后确定定的中中标人人取得得土地地使用用权的的行为为。协议出出让土土地使使用权权：是是指由由土地地管理理部门门代表表市政政府与与土地地使用用者以以土地地的公公告市市场价价格为为基准准，经经过协协商确确定土土地价价格，，并将将土地地使用用权让让与土土地使使用者者的行行为。。土地的的挂牌牌交易易：即即在一一定期期限内内将土土地交交易条条件在在土地地交易易机构构进行行公告告，并并接受受交易易申请请的行行为。。土地地使用用权公公开挂挂牌交交易的的，应应公告告最低低交易易价和和其他他交易易条件件。公公告期期限不不少于于30日。七、什什么是是行政政划拨拨用地地？土地使使用权权划拨拨，是是指县县级以以上人人民政政府依依法批批准，，在土土地使使用者者缴纳纳补偿偿、安安置等等费用用后将将该幅幅土地地交付付其使使用，，或者者将土土地使使用权权无偿偿交付付给土土地使使用者者使用用的行行为。。第二节节城城市土土地经经济及及房地地产经经济一、城城市土土地经经济1、含义：城市市土地地是指指建城城区和和城市市规划划区范范围内内的土土地，，这两两类土土地是是城市市土地管管理的的主要要对象象。2、城市土土地的的特性性:1）城市市土地地的位位置具具有相相当的的重要要性2）城市市土地地对交交通运运输和和城市市基础础设施施状况况具有有很大大的依依赖性性3）与农农业用用地相相比，，土地地面积积对城城市土土地的的制约约性相相对较较小4）城市市土地地在使使用方方向上上具有有固定定性5）城市市土地地具有有价值值的扩扩散性性和区区域整整体性性的特特征二、城城市房房地产产经济济1、房地产的的概念：：房地产是是指土地地、建筑筑物及其其他地上上的附着着物，包包括物质质实体和和依托于于物质实实体上的的权益，，房地产产又称不不动产、、物业。。包含：（1）土地（（2）建筑物物（3）房地产产物权房地产业业是指从从事房地地产开发发、经营营、管理理及维修修、装饰饰、服务务等多种种经济活活动的具具有高附附加值的的综合性性产业，，它与建建筑业既既有联系系，又有有区别。。房地产产业归属属为生产产和消费费提供多多种服务务的第三三产业；；建筑业业属于第第二产业业。2、房地产开开发和经经营房地产开开发是对对城镇进进行土地地和房屋屋的建设设开发。。从广义义上讲，，房地产产开发是是以城镇镇土地资资源为对对象，按按照预定定目的，，进行改改造加工工，对地地上进行行房屋设设施的建建筑安装装活动，，以及为为此而进进行的规规划、设设计、经经营管理理活动的的全过程程。狭义义的房地地产开发发是按照照预定的的目的而而进行的的改造土土地和建建造房屋屋设施的的经营管管理活动动过程。。房地产经经营也有有广义和和狭义之之分，广广义上讲讲，它是是房地产产企业对对经营目目标进行行科学决决策，并并使确定定的目标标得到实实现的全全部管理理活动的的总和，，它包括括房地产产的投资资、开发发、出售售、出租租、维修修、服务务等全部部综合管管理职能能活动。。狭义上上讲，房房地产经经营主要要是指有有关房地地产产品品供销的的管理活活动，其其中尤其其着重于于销售活活动。上上述房地地产开发发与房地地产经营营两个概概念一般般都是从从狭义的的角度解解释。3、房地产开开发具有有多种形形式：根据划分分标准的的不同，，房地产产开发具具有多种种形式。。1）、根据房地地产开发发内容的的不同，，可以分分为以上上三种形形式：a、综合开开发。是是指从规规划设计计、征地地拆迁、、土地开开发、房房屋建设设、竣工工验收，，直到建建城商品品房进行行销售、、交付使使用的整整个过程程。这是是开发公公司科学学地组织织开发建建设、经经营管理理、服务务的一项项系统工工程。b、土地开开发。是是指只办办理征地地拆迁和和劳动力力安置，，搞好水水通、电电通、路路通及土土地平整整的“三三通一平平“的全全过程。。它与综综合开发发的区别别在于，，土地开开发不包包括房屋屋建设的的过程，，一般是是土地开开发以后后，按照照当时的的市场价价格，通通过拍卖卖、招标标的方式式，把已已开发的的土地转转让给有有关单位位进行房房屋建设设，并按按规定收收取土地地开发费费。c、房屋开开发。是是在土地地开发的的基础上上，获得得土地使使用权后后，按照照城市规规划的要要求，组组织房屋屋设计、、施工建建设、竣竣工验收收、出售售、租赁赁等经营营的全过过程。2）、根据房地地产开发发承担方方式的不不同，又又可分为为以下三三种形式式：（1）独自开开发。即即房地产产开发公公司自己己负责从从本项工工程的可可行性研研究、征征地拆迁迁直到房房屋建成成经营的的全过程程。（2）委托开开发。即即房地产产开发公公司接受受用户或或投资单单位的委委托，根根据已划划定的征征地红线线，进行行规划设设计，拆拆迁安置置，组织织施工，，直到建建成后交交付委托托单位。。开发公公司按规规定收取取开发管管理费或或承包费费。（3）分包开开发。即即房地产产开发公公司接受受某项开开发工程程后，根根据公司司自身的的能力和和工程项项目的性性质、工工程量的的大小，，将该工工程分包包给有关关专业工工程公司司3）、根据房地地产开发发阶段的的不同，，可分为为以下三三种形式式：（1）前期开开发。即即指开发发区破土土动工以以前的一一切准备备工作。。包括开开发区的的可行性性研究，，选定开开发区的的地点，，向政府府申请建建设用地地，征用用土地，，拆迁安安置，规规划设计计，制定定建设方方案，施施工现场场的“三三通一平平”等工工作。（2）中期开开发。即即指对房房地产的的经营管管理过程程。一般般包括房房屋建设设，竣工工验收，，房屋出出售，租租赁，经经营目标标，经营营决策，，经营方方式，方方法及综综合开发发公司自自身的专专业管理理和综合合管理等等内容。。（3）后期开开发。即即指房屋屋的售后后服务。。包括房房屋出售售或租赁赁以后，，对各种种建筑物物、构筑筑物和设设备安装装工作的的保修、、维修、、使用等等房屋的的维护管管理工作作。后期期开发对对解决用用户的后后顾之忧忧尤为重重要2、房地产产的特征征：自然然特征和和经济特特征自然特特征征经济特特征征1、生产周周期长2、使用的的耐久性性2、资金密密集性3、资源的的有限性性3、相互影影响性4、物业的的差异性性4、易受政政策限制制性1、位置的的固定性性5、房地产产的增值值性3、房地产产的类型型：按用途分分：1、居住房房地产2、商业房房地产3、办公房房地产4、工业房房地产按收益划划分：5、营利性性房地产产6、非营利利性房地地产按市场交交易划分分：7、出售的的房地产产8、出租的的房地产产9、抵押、、典当的的房地产产10、自用的房地地产第三节房房地地产价格格一、房地地产价格格是土地价价格和建建筑物及及其附着着物价格格的统一一，是土土地价值值和房屋屋价值的货币币表现形形式。二、房地地产价格格的特征征1、房地产产价格的的两重性性：既有有房屋建建筑价格格又有土土地价格格。2、房地产个别别性:容易受交易者者个别因素的的影响3、房地产价格格的高额性。。4、房地产价格格的权益性:所有权、使用用权或其他权权益。5、房地产价格格的趋升性。。第四节房地地产价格的影影响因素一、一般因素素社会因素经济因素行政因素人口因素国际因素1、政治安定情情况1、经济发展情情况1、土地制度1、人口密度国际经济状况况2、社会治安情情况2、储蓄和投资资水平2、住房制度2、人口素质国际政治因素素3、房地产投机机3、财政收支与与金融状况3、城市发展战战略、城市规划、土地地利用规划3、家庭人口4、城市化进程程4、居民收入和和消费水平4、房地产价格格政策5、物价变动5、税收6、利率水平6、行政隶属变变更7、其他相关政政策二、区域因素素住宅区区域因因素商业区区域因因素工业区区域因因素1、基础设施1、城市商服中中心影响2、基础设施施2、市内交通条条件3、市内交通条条件3、公用配套4、对外交通条条件港口、车站、机场4、环境条件3、对外交通条条件港口、车站、机场5、区域城市规规划限制5、城市商业服服务中心影响6、区域规划限限制4、区域城市规规划限制1、基础设施施2、市内交通条条件第五节房房地产价格构构成一、土地价格格的构成1、土地出让金金2、土地开发费费3、市政配套费费二、房屋价格格的构成1、房屋建筑成成本2、流通费用3、税金4、利润三、房地产价价格的构成1、土地费用2、前期工程费费3、房屋开发费费4、管理费5、销售费用：：（1）代理费（2）广告费6、财务费用7、其他费用：：（1）设计费（2）监理费：a.建设方b.承建方c.监理方8、不可预见费费9、税金10、利润第六节建建筑名词解释释1、土地使用权:使用国有土地地所使用的权权利,主要指建筑内内容,使用年限.2、房产证:是房屋竣工验验收后,由房管部门合合法拥有房产产的最主要证证明材料.3、宗地图：宗地图包括土土地使用合同同书附图及房房地产登记附附图。它反映映一宗地的基基本情况。包包括：宗地权权属界线、界界址点位置、、宗地内建筑筑物位置与性性质，与相邻邻宗地的关系系等4、红线图：是规划局确定定的项目建筑筑总平面图，，或城市规范范管理部门正正式确定的项项目建筑的总总用地面积的的示意图，其其中红线是用用来表示建筑筑物的边界外外沿界限，即即实际可使用用土地的边界界图。5、三通一平:水,电,路(通).场地平整.6、五通一平：通水、通电、、路(通)、通气、通讯讯，场地平整整7、七通一平：通水、通电、、路(通)、通气、通讯讯、通邮、排排污畅通，场场地平整8、九通一平：通水、通电、、路(通)、通气、通讯讯、通邮、通通热、通暖、、排污畅通，，场地平整9、容积率:总建筑面积与与土地总面积积之比.10、占地面积:小区所占的所所有土地面积积,包括走廊,花园,基地线以内.11、基地面积:建筑物整体在在地面的正投投影面积.一、基本术语语12、建筑面积:整个建筑每一一层加起来的的面积总和.13、实用率(得房率）:是套内建筑面面积和住宅面面积之比，大大于使用率。。即实用率＝＝套内建筑面面积＋分摊的的共有共用建建筑面积.14、绿化率:是指规划建设设用地范围内内的绿地面积积与规划建设设用地面积之之比.15、绿地率：描述的是居住住区用地范围围内各类绿地地的总和与居居住区用地的的比率（%）。地率所指指的“居住区用地范范围内各类绿绿地”主要包括公共共绿地、宅旁旁绿地等。其其中，公共绿绿地，又包括括居住区公园、小游园、组组团绿地及其其他的一些块块状、带状化化公共绿地。。16、建筑密度，即即建筑覆盖率率：是指在一定用用地范围内所所有建筑物的的基底面积与与基地面积之之比，通俗说说，就是在一一土地上除了了建筑物外，，还有多少的的空间能够留留出来做绿化化，造园林，，进行各种生生活设施的配配套。17、结构转换层：：建筑物某楼层层的上部与下下部因平面使使用功能不同同，该楼层上上部与下部采采用不同结构构类型，并通通过该楼层进进行结构转换换，则该楼层层称为结构转转换层18、建筑高度：是指自建筑物物散水外缘处处的室外地坪坪至建筑物最最高部分的垂垂直高度。19、层高:本层地面至上上一层地面的的高度,标准层高为2.8米.20、净高:本层楼地面与与本层顶的高高度.净高+楼板厚度=层高.21、承重墙:是指在砌体结结构中支撑着着上部楼层重重量的墙体，，在工程图上上为黑色墙体体，打掉会破破坏整个建筑筑结构；承重重墙是经过科科学计算的，，如果在承重重墙上打孔装装修，就会影影响建筑结构构稳定性，改改变了建筑结结构的体系。。是非常危险险的事情，非非专业设计人人员最好不要要改变承重墙墙。22、非承重墙:指不支撑着上上部楼层重量量的墙体,只起到把一个个房间和另一一个房间隔开开的作用,在工程图上为为中空墙体,对建筑结构没没什么大的影影响.23、户型:指几房几厅几几卫几阳台.24、预置板:指预先按照尺尺寸统一制作作的楼板,到时候再直接接铺上去,这样可以使施施工速度加快,造价低,但整体抗震性性和抗渗性较较差,厨,卫一定不能用用.25、现浇板:指在施工现场场直接用水泥泥浇铸的楼板板.26、期房（楼花））：是指房地产开开发商从取得得商品房预售售许可证开始始至取得房地地产权证大产产证为止，所所出售商品房房称为期房。。消费者在购购买期房时应应签商品房预预售合同。期期房在港澳地地区称做为买买“楼花”，这是当前房房地产开发商商普遍采用的的一种房屋销销售方式。购购买期房也就就是购房者购购买尚处于建建造之中的房房地产项目。。27、现房：是指通过竣工工验收，可以以交付使用，，并取得房地地产权证的房房屋。开发商商完成房屋全全部建筑工程程、配套工程程，使房屋具具备正常使用用功能，还要要通过建筑工工程质量验收收、规划竣工工验收、环卫卫环保验收、、消防验收，，取得新建住住宅交付使用用许可证，才才能到房地产产管理部门进进行房地产初初始登记。购购买现房签订订的是房屋买买卖合同，购购房人可以立立即办理产权权登记手续，，取得产权证证。28、尾房：又称尾楼，不不能等同于烂烂尾房和一般般空置房，是是指项目销售售八九成以后后剩余或长时时间没有销售售出去的房屋屋。专家认为为，当商品住住宅的销售量量达到80%以后，开发商商已经获利，，因此一般就就进入项目的的清盘销售阶阶段，此时所所销售的房产产，一般称为为尾房29、毛坯房（清水水房）：毛坯房又称为为“初装修房房”，这样的的房子大多屋屋内只有门框框没有门，墙墙面地面仅做做基础处理而而未做表面处处理。而屋外外全部外饰面面，包括阳台台、雨罩的外外饰面应按设设计文件完成成装修工程。。30、精装修房：是指房屋交钥钥匙前，装修修一次到位；；所有功能空空间的固定面面全部铺装或或粉刷完成，，厨房和卫生生间的基本设设备全部安装装完成，简称称全装修住宅宅。”通常我我们称之为““精装修”。。31、玄关：指住宅室内与与室外之间的的一个过渡空空间，也就是是进入室内换换鞋、脱衣或或从室内去室室外整貌的缓缓冲空间，也也有人把它叫叫做斗室、过过厅、门厅。。玄关有以下三方面面的作用：1.视觉屏障作用用；2.较强的使用功功能3.保温作用32、凸窗：指位置与主墙墙体有一定的的横向距离，，而不是传统统的安装在墙墙体中间的窗窗户。通常也也称为阳光窗窗、飘窗。由由于凸窗在立立面上只是窗窗户范围往室室外飘出，依依照现在建筑筑面积计算的的规定，采用用飘窗来增大大室内空间不不会计入建筑筑面积。33、开间：住宅设计中，，即住宅的宽宽度是指一间间房屋内一面面墙的定位轴轴线到另一面面墙的定位轴轴线之间的实实际距离，故故又称开间。。34、进深：指建筑物纵深深各间的长度度。即位于同同一直线上相相邻两柱中心心线间的水平平距离。在建建筑学上是指指一间独立的的房屋或一幢幢居住建筑从从前墙皮到后后墙壁之间的的实际长度。。二、房地产建建筑形态:1、低层：低层房屋是指指高度低于或或等于10米的建筑物，，一般是1-3层建筑物，如如平房、别墅等等。低层房屋屋一般建筑结结构简单，施施工期短，建建造成本低廉廉，给人以亲切安宁宁、有天有地地的感觉，它它的舒适度、、方便度和空空间尺度优于于高层。人们特别别喜欢以此为为住宅。但是是，低层房屋屋占地多，土土地利用率低低，特别是在寸土寸寸金的城市难难以广泛开发发。2、多层：多层房屋屋指高于10米、低于或或等于24米的建筑物物。多层房房屋一般为为4–7层，一般采用砖砖混结构，，少数采用用钢筋混凝凝土结构。。多层房屋屋一般规格格(房型)整齐，通风采光状况况好，空间间紧凑而不不闭塞。与与高层相比比，多层房房屋公用面面积少，得得房率相应提高，这这是很多人人喜欢多层层房屋的主主要原因。。3、小高层：人们一般般把8层至12、13层的建筑称称为“小高高层”。小小高层住宅宅一般采用用钢筋混凝土结结构，带电电梯。小高高层有多层层亲切安宁宁、房型好好、得房率率高的特点点，又有普普通高层结构构强度高、、耐用年限限高、景观观系数高，，污染程度度低等优点点，很受购购房人欢迎迎。同时，小小高层对土土地的利用用率提高，，土地成本本相对下降降，很受房房地产开发发商的青睐睐。所以，近近年来中心心城区小高高层如雨后后春笋，越越来越多。。4、跃层：跃层式住宅宅是近年来来推广的一一种新颖住住宅建筑形形式。其特特点是：有有上下两层楼楼面、卧室室、起居室室、客厅、、卫生间、、厨房及其其他辅助用用房，上下下层之点是每每户都有较较大的采光光面；通风风较好，户户内居住面面积和辅助助面积较大大，布局紧凑，，功能明确确；相互干干扰较小。。在高层建建筑中，由由于每两层层才设电梯梯平处，户内内楼梯要占占去一定的的使用面积积，同时由由于二层只只有一个出出口，发生生火灾时，人人员不易疏疏散，消防防人员也不不易迅速进进入。5、复式：复式住宅宅是受跃层层式住宅设设计构思启启发，是一一种经济型型住宅。每每户占有上下两层层，实际是是在层高较较高的一层层楼中增建建一个夹层层，两层合合计的层高高要大大低于于跃层式住住宅。复式式住宅的下下层供起居居、炊事、、进餐、洗洗浴用，上上层供休息、、睡眠和贮贮藏用，户户内设多处处入墙式壁壁柜和楼梯梯，位于中中间的楼板板也是上层的的地板。复复式住宅的的经济性体体现在：①平面利用用系数高，，通过夹层层，可使住住宅的使用用面积提高高50—70%。②户内的隔隔层为木结结构，将隔隔断、家具具、装饰融融为一体，，又降低了了综合造价价。③上部夹层层采用推拉拉窗及墙身身多面窗户户，通风采采光良好，，与一般层层高和面积积相同的住住宅相比，，土地利用用率可提高高40%。因此，复复式住宅同同时具备了了省地、省省料、省钱钱的特点。。复式住宅宅也特别适适合于三代代、四代同同堂的大家家庭居住，，既满足了了隔代人的的相对独立立性，又达达到了相互互照应的目目的。6、高层:超过一定高高度和层数数的多层建建筑。1972年国际高层层建筑会议议将高层建筑分分为4类：第一类类为9～16层（最高50米），第二二类为17～25层（最高75米)，第三类为为26～40层（最高100米），第四四类为40层以上(高于100米）7、超高层:30层以上的建建筑称为超超高层.高层住宅和多层住宅的优缺点：：1）一般来说多多层住宅的的容积率较较低，环境境较好，建建筑形式多多为条状，，所以基本上是是户户朝南南，建造成成本低，一一般售价不不高，且得得房率较高高。2）高层住宅一一般地段较较好，由于于地段好，，地价较高高，为降低低楼板地价价只能提高建筑筑容积率，，往高空发发展。高层层基础较复复杂，结构构要求高，，十分坚固，但但成本也高高。高层配配有电梯，，人们进出出较为便利利。高层建建筑的中上楼层层，视野开开阔，通风风采光极佳佳。但下部部楼层较为为压抑，采采光较差。3）高层一般为为一层多户户的点状形形式，有部部分户室朝朝西、北向向。由于增增加了电梯、电电梯厅和设设备层等公公用面积，，所以高层层较多层来来说得房率率较低，但建造造质量远远远好于多层层建筑，抗抗震系数也也高。由于于公用面积积的增加，电梯梯等设备的的使用，使使高层的物物业管理费费也高于多多层。8、板楼和塔楼楼（也叫点点式楼）：板式结构构一般户型型通透，例例如多层住住宅、高层板板楼；塔塔楼（点式式楼）是围围绕一个中中心点，在在一层内分分布多户独立住住房的户型型。板楼四大优点：1）南北通透，，便于采光光通风。板板式住宅多多是正南北北方向，进进深在15米左右，南南北通透，便便于采光与与通风，而而且户型方方正，平面面布局合理理，各功能能空间尺度度适宜。通常常而言，由由于板楼的的面宽充裕裕，因而户户型设计更更容易出精精品。2）板楼均好性性强。眼下下一梯两户户的小板楼楼非常受宠宠，正是因因为整栋板板楼中各套套户型的优劣劣差距很小小，均有若若干套朝北北的户型难难于处理。。板楼由于于住户不多，居家生生活也比较较清静。3）管理成本不不高。通常常而言，板板楼的管理理成本普遍遍较塔楼低低廉，多层层板式住宅宅可以不设电电梯，不设设变频供水水系统，包包括外墙粉粉刷在内的的日常维护护费用当然然要比塔楼便便宜得多。。4）住户使用率率很高。板板楼户型的的使用率通通常高达90%以上，而塔塔楼户型的的使用率通常仅为75-80%，因为塔楼楼内的电梯梯井、候梯梯厅、变配配电机房等等都将作为为公共面积摊到到每个业主主的头上。。同样是购购买建筑面面积100平方米的住住房，板楼楼户型的使用面面积往往高高出塔楼住住户约10平方米。板楼的两项缺点1）建筑密度低低，房价高高。板楼楼社区多属属低层低密密度，容积积率较低，，尽管居住舒适适很强，但但房价会高高，特别是是在城区内内寸土寸金金的地段，，主流产品仍旧旧是塔楼，，为数不多多的板楼非非工薪阶层层能消费得得起。2）户型格局不不宜改造板板楼特别别是砖混结结构的板楼楼，户内多多数墙体起起重作用，不可可以变化，，这一点不不如塔楼的的可改造性性强。塔楼的四大优势：1）节约土地资资源，房价价较低。由由于塔楼社社区的建筑筑密度较高高，因而可可以节约宝贵的的土地资源源，有效降降低每平方方米的房价价，让更多多的人安居居。2）空间间结结构构灵灵活活，，宜宜于于改改造造。。塔塔楼楼多多采采用用大大框框架架结结构构，，除除少少数数承承重重梁梁之外外，，户户内内分分隔隔墙墙基基本本都都可可以以拆拆改改，，某某些些塔塔楼楼甚甚至至可可以以将将整整层层楼楼面面打打通，，灵灵活活分分割割户户型型。。3）结构构强强度度高高，，抗抗震震性性好好。。高高耸耸的的塔塔楼楼由由于于采采用用了了框框架架结结构构，，现现场场浇浇筑楼楼板板，，因因而而其其结结构构强强度度比比板板楼楼高高，，抗抗震震性性与与安安全全性性很很好好。。4）居高高望望远远，，视视野野开开阔阔塔塔楼楼住住户户可可尽尽览览都都市市美美景景，，相相信信低低层层板板楼楼的的住住房是是无无法法领领略略这这一一份份心心旷旷神神怡怡的的感感受受的的。。塔楼楼的的两项项缺缺点点：1）均均好好性性差差，，居居住住密密度度高高塔楼楼每每层层的的住住户户多多为为6户以以上上，，甚甚至至高高达达12户，，数数百百户户人人家家挤挤在在一一栋栋大大塔塔楼楼里里，，居居住住环环境境当当然然不不如如板板楼楼优优越越。。而而且且，，塔塔楼楼每每层层都都有有部部分分住住户户的的采采光光、、通通风风、、景景观观等等条条件件比比较较落落后后，，且且不不可可改改变变。。2）使使用用率率不不高高，，存存在在灰灰色色空空间间塔楼楼户户型型的的使使用用率率普普遍遍低低于于板板楼楼10个百百分分点点左左右右，，而而且且户户型型内内部部的的厨厨房、餐厅与与洗手间往往往不可直直接采光、、通风，这这样的地方方被称为““灰色空间间”。9、双拼别墅:它是联排别别墅与独栋栋别墅之间间的中间产产品，由两两个单元的的别墅拼联联组成的单栋别别墅。特征征：1）与联排、独独栋对比而而言，除了了有天、有有地、有独独立的院落落外，最关键是降低低了社区密密度，增加加了住宅采采光面，使使其拥有了了更宽阔的的室外空间。2）是低层小楼楼加上私家家花园，这这种相对独独立的双拼拼别墅，在在保证拥有私家花园园的基础上上，既要加加强户外空空间的交流流，使私家家小环境融融合社区大环境境，也改变变了Cityhouse和Townhouse兵营式排列列的呆板面面孔。3.双拼别墅基基本是三面面采光，外外侧的居室室通常会有有两个以上上的采光面，一般般来说，窗窗户较多，，通风不会会差，重要要的是采光光和观景。。10、独栋别墅:单楼独栋的的别墅即是是独栋别墅墅，这种别别墅上有独独立空间，，下有私家家花园领地，是私私密性很强强的独立式式住宅，表表现为上下下前后左右右都属于独独立空间，一般房房屋周围都都有面积不不等的绿地地、院落。。这一类型型是别墅历历史最悠久的一种种，也是别别墅建筑的的终极形式式。其主主要特点表表现为私密密性强，市场价价格较高，，定位多为为高端品质质，一般有有很好的环环境配套。。11、联排别墅:又称TOWNHOUSE，有天有地地，每户独独门独院，，设有1至2个车位，还还有地下室。它它是由几幢幢单户别墅墅并联组成成的联排或或住宅，一一排二至四四层联结在一起起，每几个个单元共用用外墙，有有统一的平平面设计和和独立的门门户。建筑面面积一般是是每户250平方米以上。特征：1）比较注重重项目选址址，尽量余余地、余绿绿、余水，，交通比较较方便。2）价位较低低，为中产产阶级中上上层人士及及新贵阶层层度身定造造。3）户型设计计丰富而前前卫，有特特色。在欧洲原始始意义上的的Townhouse是指在城区区联排而建建的市民城城区住宅，这种住住宅均是沿沿街的，由由于沿街面面的限制，，所以都在在基地上表现为大进进深小面宽宽，层数一一般在3层至5层，而立面面式样则体体现为新旧混杂杂，各式各各样。Townhouse现在在很多多国家和地地区已非常常普及，由于于离城很近近、方便上上班及工作作、价格合合理、环境境优美，成为城市发发展过程中中不可逾越越的阶段———住宅郊区化化的一种代代表形态。三、房地产结构构材质:1、砖木结构：房屋的一一种建筑结结构.主要承重构构件是由砖砖和木两种种材料制成的．由由于力学工工程与工程程强度的限限制，一般般砖木结构构是平层(1-3层)。2、砖混结构：砖混结构构一般指把把砖砌体用用作内外承承重墙或隔隔墙，楼盖盖、屋盖、梁、、柱（也可可是砖柱））是钢筋混混凝土作用用在墙柱上上的荷载，，主要是由梁板板传来的屋屋盖、楼盖盖上的活、、恒荷载，，它通过墙墙柱基础传传到地基。作用用在纵墙上上的水平荷荷载（如风风荷）一部部分直接由由纵墙传给给横墙，另一部部分则通过过屋盖和楼楼盖传给横横墙，再由由横墙传至至基础，最最后传给地基，，承重墙的的厚度及长长度是根据据强度和稳稳定性的要要求，通过过计算来确定的的。3、框架结构:框架结构住住宅是指以以钢筋混凝凝土浇捣成成承重梁柱柱，再用预预制的加气混混凝土、膨膨胀珍珠岩岩、浮石、、蛭石、陶陶烂等轻质质板材隔墙墙分户装配成而而的住宅。。适合大规规模工业化化施工，效效率较高，，工程质量量较好。框架架结构由梁梁柱构成，，构件截面面较小，因因此框架结结构的承载载力和刚度都较较低，它的的受力特点点类似于竖竖向悬臂剪剪切梁，楼楼层越高，，水平位移越慢慢，高层框框架在纵横横两个方向向都承受很很大的水平平力，这时时，现浇楼面也也作为梁共共同工作的的，装配整整体式楼面面的作用则则不考虑，，框架结构的墙墙体是填充充墙，起围围护和分隔隔作用，框框架结构的的特点是能能为建筑提供灵灵活的使用用空间，但但抗震性能能差。4、钢结构：钢结构是是建筑物的的主要承重重构件由钢钢材构成的的结构。具具有自重轻、强度度高、延性性好、施工工快、抗震震性好的特特点。钢结结构多用于于超高层建筑，，造价较高高。5、剪力墙结构构：是用钢筋筋混凝土墙墙板来代替替框架结构构中的梁柱柱，剪力墙墙结构住宅能能承担各类类荷载引起起的内力，，并能有效效控制结构构的水平力力，这种用钢筋筋混凝土墙墙板来承受受竖向和水水平力的结结构称为剪剪力墙结构构。6、框架剪力墙墙结构:框架剪力墙墙结构也称称框剪结构构，这种结结构是在框框架结构中布置置一定数量量的剪力墙墙，构成灵灵活自由的的使用空间间，满足不不同建筑功能的的要求，同同样又有足足够的剪力力墙，有相相当大的刚刚度，框剪剪结构的受力特特点，是由由框架和剪剪力墙结构构两种不同同的抗侧力力结构组成成的新的受力形形式，所以以它的框架架不同于纯纯框架结构构中的框架架，剪力墙墙在框剪结构中中也不同于于剪力墙结结构中的剪剪力墙。四、如何辨辨别承重墙墙墙体是否是是承重墙，，关键看墙墙体本身是是否承重。。建筑施工图图中的粗实实线部分和和圈梁结构构中非承重重梁下的墙墙体都是承承重墙。现现场察验墙墙体上无预预制圈梁的的肯定是承承重墙。非非承重墙体体一般在图图纸上以细细实线或虚虚线标注，，为轻质、、简易的材材料制成的的墙体，非非承重墙一一般较薄，，仅做隔断断墙体用。。一般地讲，，砖混结构构的房屋所所有墙体都都是承重墙墙；框架结结构的房屋屋内部的墙墙体一般都都不是承重重墙。当然然具体到房房屋结构本本身，判断断墙是否是是承重墙，，应仔细研研究原建筑筑图纸并到到现场实际际勘察后才才能确定。。个人装修时时可以结合合以下几点点简单地区区分承重墙墙和非承重重墙：1、从房屋结结构上区分分：

一般般地讲，砖砖混结构的的房屋所有有墙体都是是承重墙；；框架结构构的房屋内内部的墙体体一般都不不是承重墙墙。2、从房屋档档次上：一一般的中低低档的住宅宅楼、别墅墅都是砖混混结构的。。高档的都都是框架结结构的多。。3、从墙砖的的材质上区区分：一般般标准砖的的墙是承重重墙，加气气砖的是非非承重墙。。4、从墙的厚厚度分：150mm厚的隔墙是是非承重墙墙，如卫生生间，厨房房出现较多多。5、根据梁与与墙的结合合处区分：：一般墙与与梁间紧密密结合的是是承重墙；；采用的斜斜排砖的方方法的是非非承重墙。。五、各类建建筑对应的的容积率所谓容积率率，是指一一个小区的的总建筑面面积与用地地面积的比比率。对于于发展商来来说，容积积率决定地地价成本在在房屋中占占的比例，，而对于住住户来说，，容积率直直接涉及到到居住的舒舒适度。绿绿地率也是是如此。绿绿地率较高高，容积率率较低，建建筑密度一一般也就较较低，发展展商可用于于回收资金金的面积就就越少，而而住户就越越舒服。这这两个比率率决定了这这个项目是是从人的居居住需求角角度，还是是从纯粹赚赚钱的角度度来设计一一个社区。。一个良好好的居住小小区，高层层住宅容积积率应不超超过5，多层住宅宅应不超过过3，绿地率应应不低于30%。但由于受受土地成本本的限制，，并不是所所有项目都都能做得到到。各类建筑分分别对应的的容积率数数值。1．容积率低低于0.3，这是非常常高档的独独栋别墅项项目。2．容积率0.3－0.5，一般独栋栋别墅项目目，环境还还可以，但但感觉有点点密了。如如果穿插部部分双拼别别墅、联排排别墅，就就可以解决决这个问题题了。3．容积率0.5－0.8，一般的双双拼、联排排别墅，如如果组合3~4层，局部5层的楼中楼楼，这个项项目的品位位就相当高高了。4．容积率0.8－1.2，全部是多多层的话，，那么环境境绝对可以以堪称一流流。如果其其中夹杂低低层甚至联联排别墅，，那么环境境相比而言言只能算是是一般了。。项目管理理5．容积率率1.2－1.5，正常的的多层项项目，环环境一般般。如果果是多层层与小高高层的组组合，环环境会是是一大卖卖点。6．容积率率1.5－2.0，正常的的多层+小高层项项目。7．容积率率2.0－2.5，正常的的小高层层项目。。8．容积率率2.5－3.0，小高层层+二类高层层项目（（18层以内））。此时时如果做做全小高高层，环环境会很很差。9．容积率率3.0－6.0，高层项项目（楼楼高100米以内））。10．容积率率6.0以上，摩摩天大楼楼项目六、何为为五证二二书:1、土地地使用许许可证2、建设设用地规规划许可可证3、建设设工程规规划许可可证4、建筑筑工程施施工许可可证5、商品品房销售售（预售售）许可可证6、住宅宅使用说说明书7、住宅宅质量保保证书→→→→→→→七、何谓谓物业管管理:物业管理理是物业管管理企业业接受房房屋产权权人或业业主委员员会的委委托，依依照物业管理理合同或或协议，，对已投投入使用用的各类类房屋建建筑和附附属配套套设施及场地进进行管理理，同时时对房屋屋区域周周围的环环境、清清洁卫生生、安全全保卫、公共共绿地、、道路养养护统一一实施专专业化管管理，并并向住用用人提供供多方面的综合合性服务务。物业业管理是是集管理理、经营营、服务务为一体体的有偿偿劳动，它按按照社会会化、专专业化原原则进行行管理。。八、何谓谓智能化化管理:管理建筑筑物的软软件体设设施,称之为智智能化.智能化应应用系统统包括四四个子系系统：物物业管理理、公共共安防、、家居智智能、信信息服务务，每个个子系统统又包含含很多分分系统，，所有分分系统通通过小区区局域网网连成一一个整体体。物业管理理系统有有5个分系统统，内容容涉及给给排水、、交配电电、区域域照明、、电梯、、供暖、、电子地地图、三三表出户户、电子子公告、、广播及及背景音音乐、一一卡通、、住户服服务中心心及小区区管理中中心等。。九、住宅宅基础配配置:1、水:一次供水水,即自来水水公司的的统一正正常供水水二次供水水,即除正常常供水渠渠道外,另设一独独立蓄水水装置,以供使用用2、排水:排水管路路,包括厨房房,厕所的排排水管道道及统一一的排水水装置3、通风管:多设在厨厨房或厕厕所4、燃气：一般由由室外通通向厨房房和卫生生间5、消防：安装在在楼梯消消防通道道6、电信设施施:电话、电电视、网网络7、供电:220V和380V第七节房房地地产销售售常用知知识一、销售售常识1、什么是是房地产产一级市场场：房地产一一级市场场又称土土地一级级市场，，是土地地使用权权出让的的市场，，即国家通过其其指定的的政府部部门将城城镇国有有土地或或将农村村集体土土地征用用为国有土地后后出让给给使用者者的市场场，出让让的土地地，可以以是生地地，也可可以是经过开发发达到““七通一一平”的的熟地。。房地产产一级市市场是由由国家垄垄断的市场。2、什么是是房地产产二级市场场：房地产二二级市场场，是土土地使用用者经过过开发建建设，将将新建成成的房地地产进行出售和和出租的的市场。。即一般般指商品品房首次次进入流流通领域域进行交交易而形成的市市场。房房地产二二级市场场也包括括土地二二级市场场，即土土地使用用者将达到规定定可以转转让的土土地，进进入流通通领域进进行交易易的市场场。3、什么是是房地产产三级市场场：房地产三三级市场场，是购购买房地地产的单单位和个个人，再再次将房房地产转转卖或转租的市市场。也也就是房房地产再再次进入入流通领领域进行行交易而而形成的的市场。房地地产三级级市场也也包括房房屋的交交换、抵抵押、典典当等流流通形式式。4、什么是是商品房：商品房是是指在市市场经济济条件下下，通过过出让方方式取得得土地使使用权后后开发建设的房房屋，均均按市场场价出售售。商品品房根据据其销售售对象的的不同，，可以分为外销销商品房房和内销销商品房房两种。。内销商商品房是是指房地地产开发发企业通过实行行土地使使用权出出让形式式，经过过政府计计划主管管部门审审批，建建成后用于在境境内范围围（目前前不包括括香港特特别行政政区、澳澳门和台台湾）出出售的住宅、商商业用房房以及其其他建筑筑物。外外销商品品房是指指房开发发企业按按政府外资工作作主管部部门的规规定，通通过实行行土地批批租形式式，报政政府计划划主管部门列入入正式项项目计划划，建成成后用于于向境内内、外出出售的住住宅、商商业用房及其他他建筑物物。5、什么是福利房：福利商品房是是指政府按住住房制度改革革方案免除房房地产地价、、按房屋的成本造价售给给企业或符合合条件的职工工，带有福利利性质的房屋屋。6、什么是微利房亦称微利商品品房，指由各各级政府房产产管理部门组组织建设和管管理，以低于市场价格和和租金、高于于福利房价格格和租金，用用于解决部分分企业职工住房困难和社社会住房特困困户的房屋。。7、什么是集资房集资房属经济济适用住房范范围，是政策策性住房，是是企事业单位位为了解决内部职工的住住房问题，企企事业单位以以拥有的划拨拨土地建设、、按成本价出售给内部职职工的房屋，，不能在市场场上自由流通通。8、什么是经济适用房经济适用住房房是指已经列列入国家计划划，由城市政政府组织房地地产开发企业业或者集资建建房单位建造造，以微利价价向城镇中低低收入家庭出出售的住房。。它是具有有社会保障性性质的商品住住宅。具有经经济性和适用用性的特点。。经济性是指指住宅价格相相对于市场价价格而言，是是适中的、能能够适应中低低收入家庭的的承受能力。。适用性是指指在住房设计计、单套面积积设定及其建建筑标准上强强调住房的实实用效果。经经济适用住房房的价格按建建设成本确定定。9、什么是廉租房廉租房是指政政府以租金补补贴或实物配配租的方式，，向符合城镇镇居民最低生生活保障标准准且住房困难难的家庭提供供社会保障性质的住房。。廉租房的分分配形式以租租金补贴为主主，实物配租租和租金减免免为辅。我国国的廉租房只只租不售，出出租给城镇居居民中最低收收入者。10、承建商：是是指从事住宅宅建设的企业业，承建商是是负责施工建建筑的，它是是受开发商委委托、依照开开发商的要求求进行施工建建设的。11、监理公司：：监理是一种种高智能的技技术服务活动动，是“旨在在实现项目投投资目的的微微观监督管理理活动”。根根据有关法律律法规和合同同的要求，认认真监督，遵遵守基建程序序；精益求精精，完善使用用功能；严格格把关，保证证工程质量，，提高施工工工艺，加快进进度，降低施施工成本，使使业主和承包包商都取得最最大效益。12、房房地地产产代代理理：：《房地地产产经经纪纪执执业业规规则则》指出出，，房房地地产产代代理理，，是是指指以以委委托托人人的的名名义义，，在在委委托托协协议议约约定定的的范范围围内内，，为为促促成成委委托托人人与与第第三三人人进进行行房房地地产产交交易易而而提提供供专专业业服服务务，，并并向向委委托托人人收收取取佣佣金金的的行行为为。。二、、公公用用建建筑筑面面积积按按以以下下规规则则分分摊摊：：1、分分摊摊原原则则：1）房屋屋公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊以以幢幢为为单单位位。。公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊仅仅限限于于本本幢幢内内的的公公用用建筑筑面面积积。。与与幢幢房房屋屋不不相相连连的的公公用用建建筑筑（（如如变变电电房房、、水水泵泵房房、、门门卫卫房房等等））不不得分分摊摊到到本本幢幢房房屋屋内内。。2）房屋屋公公用用建建筑筑面面积积按按各各户户套套内内建建筑筑面面积积乘乘以以房房屋屋内内相相关关面面积积的的比比例例进进行行分分摊。。公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊后后，，不不划划分分各各户户摊摊得得面面积积的的具具体体部部位位。。公公用用建建筑筑面面积积部位位一一经经分分摊摊，，任任何何人人不不得得侵侵占占或或改改变变其其原原始始设设计计的的使使用用功功能能。。3）商、、住住、、办办综综合合楼楼，，其其房房屋屋内内各各部部位位使使用用功功能能，，房房型型分分隔隔差差异异较较大大，，应应根根据据其其用用途途或或房房型分分隔隔的的不不同同，，按按相相关关面面积积比比例例先先行行分分摊摊全全幢幢公公用用建建筑筑面面积积（（此此次次分分摊摊的的最最小小单单位位为为层）），，然然后后再再分分摊摊各各自自公公用用建建筑筑面面积积。。4）商品品房房按按““套套””或或““单单元元””出出售售。。商商品品房房的的销销售售面面积积即即为为购购房房者者所所购购买买的的套套内内或或单单元元内内建筑筑面面积积（（以以下下称称套套内内建建筑筑面面积积））与与应应分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积。。套（（单单元元））建建筑筑面面积积=套内内建建筑筑面面积积+分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积2、计计算算方方法法：：2、计算算方方法法：套内内建建筑筑面面积积由由以以下下三三部部分分组组成成：：a.套（（单单元元））内内的的使使用用面面积积；；套内内使使用用面面积积的的计计算算应应符符合合下下列列规规定定：：套内内使使用用面面积积包包括括卧卧室室、、起起居居室室、、厅厅、、过过道道、、厨厨房房、、卫卫生生间间、、假假层层、、厕厕所所、、储储藏藏室室、、壁壁柜柜等等分分户户门门内内面面积积的的总总和和；；跃跃层层住住宅宅中中的的户户内内楼楼梯梯按按自自然然层层数数的的面面积积总总和和计计入入使使用用面面积积；；不不包包含含在在结结构构面面积积内内的的烟烟囱囱、、通通风风道道、、管管道道井井均均计计入入使使用用面面积积；；b.套内内墙墙体体面面积积：：新建建住住宅宅各各套套（（单单元元））内内使使用用空空间间周周围围的的维维护护或或承承重重墙墙体体，，有有共共用用墙墙和和非非共共用用墙墙两两种种。。新新建建住住宅宅各各套套（（单单元元））之之间间的的分分隔隔墙墙，，套套（（单单元元））与与公公用用建建筑筑空空间间之之间间的的分分隔隔墙墙以以及及外外墙墙（（包包括括山山墙墙））均均为为共共用用墙墙，，共共用用墙墙墙墙体体按按水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计入入套套内内墙墙体体面面积积。。非非共共用用墙墙墙墙体体水水平平投投影影面面积积全全部部计计入入套套内内墙墙体体面面积积。。内内墙墙面面装装修修厚厚度度均均计计入入套套内内墙墙体体面面积积。。c.阳台台建建筑筑面面积积：：原设设计计的的封封闭闭式式阳阳台台，，按按其其外外围围水水平平投投影影面面积积计计算算建建筑筑面面积积；；挑阳阳台台（（底底阳阳台台））按按其其底底板板水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算建建筑筑面面积积；；凹阳阳台台按按其其净净面面积积（（含含女女儿儿墙墙墙墙体体面面积积））的的一一半半计计算算建建筑筑面面积积；；半挑挑凹凹阳阳台台，，挑挑出出部部分分按按其其底底板板水水平平