房地产投资项目财务分析基本报表及应用

房地产投资项项目财务分析析房地产投资资项目财务务分析概述述房地产投资资项目财务务分析基本本报表传统的财务务分析指标标现代的财务务分析指标标房地产投资资项目财务务分析的应应用中国最大的的资料库下下载6．1房地产投资资项目财务务分析概述述6．1．1房地产项目目财务分析析的含义财务分析也也叫财务评评价。它是是指投资分分析人员在在房地产市市场调查与与预测，项项目策划，，投资、成成本与费用用估算，收收入估算与与资金筹措措等基本资资料和数据据的基础上上，通过编编制基本财财务报表，，计算财务务评价指标标，对房地地产项目的的盈利能力力、清偿能能力和资金金平衡情况况所进行的的分析，据据此评价和和判断投资资项目在财财务上的可可行性。中国最大的的资料库下下载6．1房地产投资资项目财务务分析概述述财务分析的的基本程序序是：1．收集、整整理和计算算有关基础础财务数据据资料。2．编制基本本财务报表表。3．财务分析析指标的计计算与评价价。4．进行不确确定性分析析。5．由上述确确定性分析析和不确定定性分析的的结果，作作出投资项项目财务上上可行与否否的最终结结论。中国最大的的资料库下下载6．1房地产投资资项目财务务分析概述述6．1．2财务分析的的作用1．衡量项目目的盈利能能力这种衡量主主要是靠计计算财务内内部收益率率、财务净净现值、投投资利润率率及资本金金利润率等等指标来进进行的。中国最大的的资料库下下载6．1房地产投资资项目财务务分析概述述2．衡量项目目的清偿能能力这种衡量主主要是通过过计算投资资回收期、、借款偿还还期以及资资产负债率率和偿债保保障比率等等指标来进进行的。3．衡量项目目的资金平平衡能力资金平衡主主要是指投投资项目的的各期盈余余资金不应应出现负值值，它是投投资开发经经营的必要要条件。这这种衡量是是通过资金金来源与运运用表进行行的。中国最大的的资料库下下载6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表6．2．1现金流量表表1．现金流量量表的含义义现金流量表表是指反映映项目在计计算期内各各年的现金金流入、现现金流出和和净现金流流量的计算算表格。中国最大的的资料库下下载6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表2．现金流量量表的种类类按照投资计计算基础的的不同，现现金流量表表一般分为为：1）全部投资资现金流量量表全部投资现现金流量表表是不分投投资资金来来源，以全全部投资作作为计算基基础（即假假定全部投投资均为自自有资金）），用以计计算全部投投资所得税税前及所得得税后财务务内部收益益率、财务务净现值及及投资回收收期等评价价指标的计计算表格。。其目的是考考察项目全全部投资的的盈利能力力，为各个个方案进行行比较建立立共同基础础。其表格形式式见表6-1。中国最大的的资料库下下载序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出全部投资财财务现金流流量表表6-1单位：万元元中国最大的的资料库下下载2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=

%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：全部投资财财务现金流流量表续表6-1单位：万元元中国最大的的资料库下下载6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表2）资本金现现金流量表表资本金是项项目投资者者自己拥有有的资金。。该表从投投资者整体体的角度出出发，以投投资者的出出资额作为为计算基础础，把借款款本金偿还还和利息支支付作为现现金流出，，用以计算算资本金财财务内部收收益率、财财务净现值值等评价指指标，考察察项目资本本金的盈利利能力。其表格形式式见表6-2。中国最大的的资料库下下载序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出资本金现金金流量表表6-2单位：万元元中国最大的的资料库下下载2．12．22．32．42．52．62．72．82．9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=

%）资本金现金金流量表续表6-2单位：万元元中国最大的的资料库下下载6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表3）针对两表表的有关说说明（1）净现金流量量（项目的的未来收益益）是项目目当年现金金流入与现现金流出的的代数和。。根据需要，，可以计算算税前净现现金流量，，也可以计计算税后现现金流量。。（2）两表的区区别。（3）计算期（4）房地产投投资项目往往往有开发发后出售项项目、开发发后出租项项目和置业业投资项目目的区分。。中国最大的的资料库下下载6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表4）投资者各各方现金流流量表该表以投资资者各方的的出资额作作为计算基基础，用以以计算投资资者各方财财务内部收收益率、财财务净现值值等评价指指标，反映映投资者各各方投入资资本的盈利利能力。当一个房地地产项目有有几个投资资者进行投投资时，就就应编制投投资者各方方现金流量量表。其表格形式式见表6-3。中国最大的的资料库下下载序号项目合计123…N1现金流入12（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入2现金流出2．12．2开发建设投资出资额经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量投资各方现现金流量表表表6-3单位：万元元中国最大的的资料库下下载6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表6．2．2资金来源与与运用表1．资金来源源与运用表表的含义资金来源与与运用表是是反映房地地产投资项项目在计算算期内各年年的资金盈盈余或短缺缺情况以及及项目的资资金筹措方方案和贷款款偿还计划划的财务报报表，它为为项目资产产负债表的的编制及资资金平衡分分析提供了了重要的财财务信息。。其表格形式式见表6-4。本表与现金金流量表有有着本质的的不同。中国最大的的资料库下下载序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用现金来源与与运用表表6-4单位：万元元中国最大的的资料库下下载2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金现金来源与与运用表续表6-4单位：万元元中国最大的的资料库下下载6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表2．资金平衡衡分析该表给出的的盈余资金金表示当年年资金来源源（现金流流入）多于于资金运用用（现金流流出）的数数额。当盈盈余资金为为负值时，，表示该年年的资金短短缺数。作作为资金的的平衡，并并不要求每每年的盈余余资金不出出现负值，，而要求从从投资开始始至各年累累计的盈余余资金大于于零或等于于零。作为项目投投资实施的的必要条件件，每期的的盈余资金金应不小于于零。因而而，房地产产投资项目目资金平衡衡分析关注注的重点是是资金来源源与运用表表的累计盈盈余栏目。。中国国最最大大的的资资料料库库下下载载6．．2房地地产产投投资资项项目目财财务务分分析析基基本本报报表表3．与与一一般般建建设设项项目目的的不不同同在填填列列资资金金来来源源与与运运用用表表时时，，与与现现金金流流量量表表一一样样，，出出售售项项目目和和出出租租项项目目也也会会有有所所不不同同，，这这是是与与一一般般建建设设项项目目不不同同的的地地方方。。1）出出售售项项目目资资金金来来源源与与运运用用表表（（见见表表6-5）2）出出租租和和自自营营项项目目的的资资金金来来源源与与运运用用表表（（见见表表6-6）中国国最最大大的的资资料料库库下下载载序号项目合计123…

N1资金来源1．11．21．31．4销售收入资本金长期借款短期借款2资金运用2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出售售项项目目资资金金来来源源与与运运用用表表表6-5单位位：：万万元元中国国最最大大的的资资料料库库下下载载序号项目合计123…

N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用出租租与与自自营营项项目目资资金金来来源源与与运运用用表表表6-6单位位：：万万元元中国国最最大大的的资资料料库库下下载载2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出租租与与自自营营项项目目资资金金来来源源与与运运用用表表续表表6-6单位位：：万万元元中国国最最大大的的资资料料库库下下载载6．．2房地地产产投投资资项项目目财财务务分分析析基基本本报报表表6．．2．．3损益益表表1．损损益益表表的的含含义义损益益表表是是反反映映房房地地产产投投资资项项目目计计算算期期内内各各年年的的利利润润总总额额、、所所得得税税及及各各年年税税后后利利润润的的分分配配等等情情况况的的财财务务报报表表。。通过过该该表表提提供供的的投投资资项项目目经经济济效效益益静静态态分分析析的的信信息息资资料料，，可可以以计计算算投投资资利利润润率率、、投投资资利利税税率率、、资资本本金金利利润润率率、、资资本本金金净净利利润润率率等等指指标标。。其表表格格形形式式如如表表6-7。中国国最最大大的的资资料料库库下下载载序号项目合计123…N1经营收入1．11．21．3销售收入出租收入自营收入2经营成本2．12．2商品房经营成本出租房经营成本3运营费用4修理费用损益益表表表6-7单位位：：万万元元中国国最最大大的的资资料料库库下下载载5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9．19．29．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）损益益表表续表表6-7单位位：：万万元元中国国最最大大的的资资料料库库下下载载6．．2房地地产产投投资资项项目目财财务务分分析析基基本本报报表表2．损损益益表表的的内内容容及及计计算算1）关关于于利利润润总总额额损益益表表中中的的利利润润总总额额一一般般应应为为：：利润润总总额额=经营营收收入入－－经经营营成成本本－－运运营营费费用用－－修修理理费费用用－－经经营营税税金金与与附附加加－－土土地地增增值值税税中国国最最大大的的资资料料库库下下载载6．．2房地地产产投投资资项项目目财财务务分分析析基基本本报报表表（1）以以出出售售为为主主的的房房地地产产项项目目的的利利润润总总额额利润润总总额额=销售售收收入入－－总总成成本本费费用用－－经经营营税税金金与与附附加加－－土土地地增增值值税税其中中，，销销售售收收入入、、总总成成本本费费用用、、经经营营税税金金与与附附加加与与土土地地增增值值税税的的数数据据可可以以依依据据第第5章的的财财务务数数据据和和辅辅助助报报表表得得到到。。中国国最最大大的的资资料料库库下下载载其表表格格形形式式见见表表6-8。中国国最最大大的的资资料料库库下下载载序号项目合计123…N1销售收入2总成本费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润7．17．27．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售售型型房房地地产产项项目目的的损损益益表表表6-8单位位：：万万元元中国国最最大大的的资资料料库库下下载载6．．2房地产投投资项目目财务分分析基本本报表（2）以出租租为主的的房地产产项目利利润总额额利润总额额=出租收入入－经营营成本－－经营税税金与附附加其中，出出租收入入、经营营成本、、经营税税金与附附加的数数据可以以通过第第5章的财务务数据和和辅助报报表得到到。其表格形形式见表表6-9。中国最大大的资料料库下载载序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6．16．26．3盈余公积金应付利润未分配利润出租型房房地产项项目的损损益表表6-9单位：万万元中国最大大的资料料库下载载6．2房地产投投资项目目财务分分析基本本报表2）关于税税后利润润税后利润润=利润总额额－所得得税其中，所得税=应纳税所所得额×所得税税税率一般情况况下，应应纳税所所得额（（或应纳纳税收入入）就是是前面计计算出来来的利润润总额。。房地产开开发企业业的所得得税税率率一般为为33%。中国最大大的资料料库下载载6．2房地产投投资项目目财务分分析基本本报表3）关于利利润分配配房地产企企业交纳纳所得税税后的利利润为税税后利润润，税后后利润等等于可供供分配利利润，一一般按照照下列顺顺序分配配：（1）弥补企企业以前前年度亏亏损。（2）提取盈盈余公积积金。（3）向投资资者分配配利润，，即表中中的应付付利润。。考虑了这这三项因因素后（（大部分分情况下下只有后后两项因因素），，余额即即为表中中的未分分配利润润，未分分配利润润主要是是用于归归还借款款。当借借款还清清后，一一般应将将这部分分利润补补分给投投资者。。中国最大大的资料料库下载载6．2房地产投投资项目目财务分分析基本本报表6．2．．4资产负债债表1．资产负负债表的的含义资产负债债表是反反映房地地产投资资项目在在计算期期内各年年末资产产、负债债与所有有者权益益变化及及对应关关系的报报表。该表主要要用于考考察项目目资产、、负债、、所有者者权益的的结构，，进行项项目清偿偿能力分分析。各各期资产产应等于于负债和和所有者者权益之之和。2．资产负负债表的的内容从表中可可以看出出，资产产负债表表由三大大部分组组成：资资产、负负债和所所有者权权益。中国最大大的资料料库下载载6．2房地产投投资项目目财务分分析基本本报表6．2．．5基本报表表的相互互关系基本报表表是财务务分析体体系中重重要的组组成部分分。各种种基本报报表之间间有着密密切的联联系。“利润表表”与““现金流流量表””都是为为进行项项目盈利利能力分分析提供供基础数数据的报报表，不不同的是是，通过过“利润润表”计计算的是是盈利能能力的静静态指标标；通过过“现金金流量表表”计算算的是盈盈利能力力的动态态指标。。同时““利润表表”也为为“现金金流量表表”的填填列提供供了一些些基础数数据。中国最大大的资料料库下载载6．2房地产投投资项目目财务分分析基本本报表“借款还还本付息息表”、、“资金金来源与与运用表表”和““资产负负债表””都是为为进行项项目清偿偿能力分分析提供供基础数数据的报报表。根根据“借借款还本本付息表表”或““资金来来源与运运用表””可以计计算借款款偿还期期指标，，根据““资产负负债表””可以计计算资产产负债率率、流动动比率和和速动比比率等指指标。另外，通通过“资资金来源源与运用用表”可可以进行行项目的的资金平平衡能力力的分析析。中国最大大的资料料库下载载6．3传统的财财务指标标分析6．3．．1基本指标标1．收益乘乘数收益乘数数表示物物业的市市场价值值（价格格）与总总收入或或净收入入之间的的比率关关系。它虽然不不能充当当独立分分析的工工具，但但可以很很容易地地将那些些明显不不能接受受的项目目加以剔剔除。中国最大大的资料料库下载载6．3传统的财财务指标标分析收益乘数数按计算算基数的的不同，，分为总总收益乘乘数和净净收益乘乘数。比较而言言，总收收益乘数数分析更更为常用用。因为为净收益益乘数需需要事先先确定净净经营收收益，稍稍微麻烦烦一些。。中国最大大的资料料库下载载6．3传统的的财务务指标标分析析2．财务务比率率财务比比率一一般用用于所所投资资物业业相互互间的的比较较。较较为常常用的的财务务比率率有营营业比比率、、损益益平衡衡比率率和偿偿债保保障比比率。。1）营业业比率率：它它是项项目的的经营营支出出占实实际总总收入入的百百分比比。一般说说来，，营业业比率率越高高代表表营运运的效效率越越差，，反之之则效效率越越高。。中国最最大的的资料料库下下载6．3传统的的财务务指标标分析析2）损益益平衡衡比率率：它它是项项目的的经营营支出出与还还本付付息额额之和和占潜潜在总总收入入的百百分比比（也也可以以看成成是物物业的的盈亏亏平衡衡比率率）。。这个个比率率越小小，则则潜在在总收收入越越大，，则项项目现现金流流量出出现负负数之之前的的项目目总收收入水水平可可以越越低。。所以以，损损益平平衡比比率越越低越越好。。中国最最大的的资料料库下下载6．3传统的的财务务指标标分析析3）偿债债保障障比率率偿债保保障比比率有有时也也叫偿偿债能能力比比率、、还本本付息息比率率。表表示项项目净净经营营收益益与年年债息息总额额（年年还本本付息息额））之间间的关关系。。这这是项项目净净经营营收入入在降降到不不足以以清偿偿所欠欠的债债务本本息之之前的的下降降程度度。该倍数数越大大，则则周转转不灵灵的可可能性性越小小，因因而所所面临临的财财务风风险越越小，，它表表明了了贷款款的安安全程程度，，所以以该指指标越越大越越好。。中国最最大的的资料料库下下载6．3传统的的财务务指标标分析析3．盈利利能力力指标标所有盈盈利分分析方方法的的一个个共同同特点点是将将投资资与收收益有有机地地联系系起来来。1）全面面资本本化率率：表表示预预期净净经营营收益益占市市场价价格的的百分分比。。从前面面的收收益乘乘数分分析可可知，，它是是净收收益乘乘数的的倒数数。因为没没有反反映融融资状状况对对投资资项目目的影影响，，全面面资本本化率率这个个指标标的适适用性性受到到一定定的限限制。。中国最最大的的资料料库下下载6．3传统的的财务务指标标分析析2）股本本化率率（也也叫权权益资资本化化率））：表表示税税前现现金流流量占占初始始股本本投资资的百百分比比。股本化化率考考虑了了不同同融资资条件件对物物业的的影响响，但但是它它未能能考虑虑所得得税对对投资资项目目的影影响。。中国最最大的的资料料库下下载6．3传统的的财务务指标标分析析3）现金金回报报率(也叫资资本金金净利利润率率)：是指指税后后现金金流量量与股股本投投资之之比。。作为考考虑了了所得得税后后的指指标，，它仍仍有缺缺点。。它没没有考考虑物物业价价值的的变动动和税税后现现金流流量随随时间间的变变化对对投资资绩效效的影影响。。中国最最大的的资料料库下下载6．3传统的的财务务指标标分析析4）经纪纪人收收益率率经纪人人收益益率指指标解解决了了现金金回报报率指指标的的缺点点。它它调整整了分分子，，用税税后现现金流流量再再加上上递增增的权权益投投资额额，使使之既既考虑虑了所所得税税结果果，也也考虑虑了由由于抵抵押贷贷款分分期偿偿还后后相应应的权权益增增加（（即物物业价价值的的变动动）情情况，，从而而使所所投资资的物物业看看起来来更富富有吸吸引力力。中国最最大的的资料料库下下载6．3传统的的财务务指标标分析析4．回收收期指指标回收期期是计计算各各投资资项目目的预预期现现金收收益等等于初初始投投资时时的年年数。。收回回初始始投资资所需需时间间越短短的项项目越越好。。回收期与与收益率率之间也也存在着着倒数关关系。从从前面的的介绍中中我们知知道有几几种不同同的收益益指标，，所以回回收期相相应也有有几种计计算方法法。回收期=市场价格格/净经营收收益（全全面资本本化率的的倒数））回收期=初始股本本投资/税前现金金流量（（股本化化率的倒倒数）回收期=初始股本本投资/税后现金金流量（（现金回回报率的的倒数））若每年预预期现金金流量相相同，回回收期=初始股本本投资/预期现金金流量。。若每年预预期现金金流量不不同，则则回收期期是将每每年预期期现金流流量求和和直到等等于初始始投资额额为止的的时间。。中国最大大的资料料库下载载6．3传统的财财务指标标分析6．3．．2投资分析析的合理理化趋势势1．传统财财务分析析方法的的不足1）忽略了了整个持持有期内内所有的的预期的的现金流流量，而而仅仅集集中在经经营期的的第1年，最多多也是前前面几年年的经营营情况。。2）未考虑虑投资期期末处理理（即销销售）物物业所带带来的现现金流量量。对于于有些物物业投资资来说，，期末转转让或销销售物业业的收益益或许在在整个物物业投资资收益中中占有更更大的比比重。3）忽略了了净现金金流量的的时间问问题。中国最大大的资料料库下载载6．3传统的财财务指标标分析2．发展趋趋势投资分析析的合理理化的趋趋势就是是，项目目的投资资收益要要作数量量、质量量和时间间三方面面的修正正。一般情况况下，投投资者会会综合考考虑各种种经验分分析值以以及项目目的净现现值和内内部收益益率等指指标之后后，再做做决策。。中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析1．根据是是否考虑虑了资金金的时间间价值因因素划分分，分为为静态分分析指标标和动态态分析指指标两大大类。中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析2．根据分分析的目目标划分分，分为为盈利能能力指标标、清偿偿能力指指标和资资金平衡衡能力指指标三大大类。中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析3．根据指指标的性性质划分分，分为为时间性性指标、、价值性性指标和和比率性性指标三三大类。。财务分析指标时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标——财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析6．4．．2各财务分分析指标标与报表表的关系系从上述有有关财务务分析的的内容与与财务分分析指标标体系，，我们可可以看出出财务分分析指标标与财务务基本报报表之间间的对应应关系。。见表6-12。中国最大大的资料料库下载载分析内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表其他价值指标、实物指标或比率指标表6-12财务分析析指标与与基本报报表的关关系中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析6．4．．3各财务分分析指标标的计算算静态指标标是指不不考虑资资金时间间价值因因素的影影响而计计算的盈盈利指标标。1）投资利利润率投资利润润率，是是指房地地产投资资项目开开发建设设完成后后正常年年度的年年利润总总额（或或预计回回收期内内的年平平均利润润总额））与项目目总投资资额的比比率，主主要用来来评价开开发投资资项目的的获利水水平。其计算公公式为：：式中：总总投资额额=投资+贷款利息息中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析实际工作作中可以以将投资资利润率率分为税税前投资资利润率率和税后后投资利利润率两两种。计算出来来的投资资利润率率要与规规定的行行业标准准投资利利润率或或行业的的平均投投资利润润率进行行比较，，如果预预期的投投资利润润率（或或收益率率）高于于或等于于基准投投资利润润率（或或收益率率），说说明该项项目投资资经济效效益高于于或相当当于本行行业的平平均水平平，可考考虑接受受；反之之，一般般不予接接受。中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析2）投资利利税率投资利税税率是项项目利税税额与总总投资额额的比值值。其计算公公式为：：式中，利利税额为为利润总总额与销销售税金金及附加加之和。。计算出的的投资利利税率同同样也要要与规定定的行业业标准投投资利税税率或行行业平均均投资利利税率进进行比较较，若前前者大于于后者，，则认为为项目是是可以考考虑接受受的。中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析3）资本金金利润率率资本金利利润率是是项目的的利润总总额（或或年平均均利润总总额）与与项目资资本金（（即自有有资金或或权益投投资）之之比。其计算公公式为：：计算出的的资本金金利润率率要与行行业的平平均资本本金利润润率或投投资者的的目标资资本金利利润率进进行比较较，若前前者大于于或等于于后者，，则认为为项目是是可以考考虑接受受的。中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析4）资本金金净利润润率资本金净净利润率率是项目目所得税税后利润润与项目目资本金金之比。。其计算公公式为：：应该说，，资本金金净利润润率是投投资者最最关心的的一个指指标，因因为它反反映了投投资者自自己出资资所带来来的净利利润。中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析5）静态投投资回收收期静态投资资回收期期是指以以房地产产投资项项目的净净收益来来抵偿全全部投资资所需的的时间。。静态投资资回收期期的计算算具体有有两种方方法：（1）当项目目投入经经营后，，每年的的收益额额大致持持平、比比较均匀匀时：投资回收收期=项目总投投资/项目年平平均收益益额例如，某某投资者者投资100万元购买买一小型型公寓项项目进行行出租，，估计投投入运营营后各年年的净租租金收入入稳定在在10万元。求求该项目目的静态态投资回回收期。。根据公式式得：投投资回收收期=100/10=10（年）中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析（2）当项目目投入经经营后，，每年的的收益额额不太均均衡、相相差较大大时：投资回收收期=（累计净净现金流流量开始始出现正正值期数数-1）+（上期累累计现金金流量的的绝对值值/本期净现现金流量量）其中净现现金流量量和累计计净现金金流量可可直接利利用财务务现金流流量表（（全部投投资）中中的计算算求得。。当累计计净现金金流量等等于零或或出现正正值的年年份，即即为项目目静态投投资回收收期的最最终年份份。该指标比比较适用用于对出出租和自自营的房房地产项项目投资资回收的的粗略评评价。中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析6）借款偿偿还期借款偿还还期分为为国内借借款偿还还期和国国外借款款偿还期期。（1）国内借借款偿还还期国内借款款偿还期期是指在在国家规规定及房房地产项项目具体体财务条条件下，，在房地地产项目目计算期期内，使使用可用用作还款款的利润润（如预预售收入入还款））、摊销销及其他他还款资资金，偿偿还房地地产项目目借款本本息所需需要的时时间。借款偿还还期可由由“借款款还本付付息估算算表”、、“损益益表”及及“资金金来源与与运用表表”计算算。中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析其详细计计算公式式为：借款偿还还期=借款偿还还后开始始出现盈盈余的期期数-开始借款款的期数数+（当期偿偿还借款款额/当期可用用于还款款的资金金额）或=偿还借款款本金的的资金额额大于年年初借款款本息累累计的期期数-开始借款款的期数数+（当期偿偿还借款款额/当期可用用于还款款的资金金额）实际操作作中，项项目借款款偿还期期往往已已由借款款合同确确定。计计算出借借款偿还还期后，，还要与与贷款机机构的要要求期限限进行对对比，等等于或小小于贷款款机构提提出的要要求期限限，即可可认为项项目是有有清偿能能力的。。否则，，认为项项目没有有清偿能能力，是是不可行行的。中国最大大的资料料库下载载6．4现代的财财务指标标分析（2）国外借借款偿还还期国外借款款的还本本付息，，一般是是按已经经明确或或预计可可能的借借款偿还还条件计计算。当当借款偿偿还期满满足贷款款机构的的要求期期限时，，即认为为房地产产项目具具有清偿偿能力。。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析7）财务比率这里财务比率率与本章第3节中介绍的的的财务比率不不同，具体是是指资产负债债率、流动比比率和速动比比率。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析8）还本付息比比率还本付息比率率是物业投资资所获得的年年净经营收益益与年还本付付息额（或年年债息总额））之比。某物业投资的的还本付息比比率越高，表表明该投资的的还贷能力越越强。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析2．动态指标的的计算动态指标是指指考虑了资金金时间价值的的影响而计算算的盈利指标标。常用的动动态分析指标标主要有净现现值、内部收收益率和动态态投资回收期期。1）财务净现值值（1）净现值的含含义现值是指未来来预期收益的的现在价值。。净现值是指按按照投资者最最低可接受的的收益率或设设定的基准收收益率ic（合适的贴现率率），将房地地产投资项目目在计算期内内的各年净现现金流量，折折现到投资期期初的现值之之和。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析式中：NPV：净现值；CIt：第年的现金流流入量；COt：第年的现金流流出量；ic：行业或部门基基准收益率或或设定的目标标收益率；t：项目计算期（（）。净现值可以通通过财务现金金流量表计算算求得。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析（2）关于净现值值含义的理解解①关于净现金金流量的使用用在各项目之间间进行比较的的时候需要统统一可比基础础。②关关于于基基准准贴贴现现率率ic基准准贴贴现现率率就就是是项项目目净净现现金金流流量量贴贴现现时时所所采采用用的的利利率率。。它它反反映映了了资资金金的的时时间间价价值值。。在我我国国，，它它一一般般由由行行业业或或部部门门制制定定基基准准收收益益率率作作为为基基准准贴贴现现率率；；如如果果没没有有规规定定的的基基准准贴贴现现率率，，可可以以根根据据银银行行中中长长期期贷贷款款的的实实际际利利率率确确定定；；也也可可以以根根据据投投资资者者要要求求的的目目标标收收益益率率或或最最低低回回报报率率来来确确定定。。项目目分分析析评评价价人人员员在在确确定定财财务务基基准准收收益益率率时时，，一一般般综综合合考考虑虑以以下下因因素素：：当当前前整整个个国国家家的的经经济济发发展展状状况况；；银银行行贷贷款款利利率率；；其其他他行行业业的的投投资资收收益益率率水水平平；；投投资资者者对对项项目目收收益益增增长长能能力力的的预预期期；；项项目目风风险险的的大大小小；；项项目目的的寿寿命命期期长长短短等等。。中国国最最大大的的资资料料库库下下载载6．．4现代代的的财财务务指指标标分分析析③关关于于计计算算期期对开开发发项项目目而而言言，，是是指指建建设设开开始始到到全全部部售售出出的的时时间间，，有有时时也也叫叫开开发发期期；；对对开开发发后后出出租租项项目目或或置置业业后后出出租租的的项项目目而而言言，，是是指指从从建建设设或或购购买买开开始始，，不不断断地地获获取取收收益益直直到到项项目目转转售售或或项项目目的的经经济济寿寿命命结结束束的的时时间间，，有有时时也也叫叫持持有有期期或或经经营营期期。。从计计算算净净现现值值的的角角度度出出发发，，这这段段时时间间应应该该是是指指项项目目在在经经济济上上的的可可用用时时间间而而非非耐耐用用年年限限。。中国国最最大大的的资资料料库库下下载载6．．4现代代的的财财务务指指标标分分析析（3）净净现现值值指指标标的的作作用用净现现值值指指标标是是用用来来判判别别投投资资项项目目可可行行与与否否。。净净现现值值评评价价标标准准的的临临界界值值是是零零。。当NPV＞0时，，表表明明投投资资项项目目的的预预期期收收益益率率不不仅仅可可以以达达到到基基准准收收益益率率或或贴贴现现率率所所预预定定的的投投资资收收益益水水平平，，而而且且尚尚有有盈盈余余（（即即大大于于贴贴现现率率））；；当NPV＝0时，，表表明明投投资资项项目目收收益益率率恰恰好好等等于于基基准准收收益益率率或或贴贴现现率率所所预预定定的的投投资资收收益益水水平平；；当NPV＜0时，，表表明明投投资资项项目目收收益益率率达达不不到到基基准准收收益益率率或或贴贴现现率率所所预预定定的的投投资资收收益益水水平平（（即即小小于于贴贴现现率率））或或最最低低可可接接受受的的回回报报率率，，甚甚至至可可能能出出现现亏亏损损。。此此时时项项目目不不可可行行，，应应拒拒绝绝。。因此此，，只只有有NPV≥0时，投资项目目在财务上才才是可取的，，值得进一步步考虑。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析2）财务内部收收益率（1）财务内部收收益率的含义义从前面净现值值的公式可以以看出，如果果现金流量不不变，净现值值将随折现率率的变化而变变化，而且两两者变动的方方向相反，即即折现率与现现值呈反向变变动关系。如如图6-4所示：中国最大的资资料库下载净现值（NPV）折现率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2图6-4净现值与折现现率的关系中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析房地产投资项项目的财务内内部收益率是是指房地产投投资项目在计计算期内各期期净现金流量量现值累计之之和等于零时时的折现率。。其表达式为：：式中（CI-CO））t：第t期的净现金流流量；FIRR：财务内部收益益率；其他同前。财务内部收益益率的经济含含义是指投资资项目在这样样的折现率下下，到项目计计算期终了时时，当初的所所有投资可以以完全被收回回。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析（2）财务内部收收益率的计算算其公式为：式中：FIRR：内部收益率；；NPV1：采用低折现率率时净现值的的正值；NPV2：采用高折现率率时净现值的的负值；i1：净现值为接近近于零时的正正值的折现率率；i2：净现值为接近近于零时的负负值的折现率率。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析其计算步骤是是：先按基准收益益率（或目标标收益率、最最低可接受的的收益率等））求得项目的的财务净现值值（其中的净净现金流量可可根据财务现现金流量表得得到），如为为正，则采用用更高的折现现率使净现值值为接近于零零时的正值和和负值各一个个，最后用上上述插入法公公式求出。要注意的是，，式中与之差差不应超过2%，否则，折现现率、和净净现值之间不不一定呈线性性关系，从而而使所求得的的内部收益率率失真。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析（3）财务内部收收益率的作用用财务内部收益益率是项目折折现率的临界界值。在进行行独立方案的的分析评价时时，一般是在在求得投资项项目的内部收收益率后，与与同期贷款利利率、同期行行业基准收益益率相比较，，以判定项目目在财务上是是否可行。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析①FIRR与i比较，反映项项目的盈亏状状况：FIRR＞i，项目盈利；FIRR=i，项目盈亏平衡衡；FIRR＜i，项目亏损。②FIRR与ic比较，反映项项目与行业平平均收益水平平相比的盈利利情况：FIRR＞ic，项目盈利超出出行业平均收收益水平；FIRR=ic，项目盈利等于于行业平均收收益水平；FIRR＜ic，项目盈利低于于行业平均水水平。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析③结论：将内部收益率率与行业基准准收益率（或或投资者目标标收益率、最最低可接受的的收益率）ic比较，当FIRR≥ic时，即认为其其盈利能力已已满足最低要要求，投资项项目可行，值值得进一步研研究。因为是是否能被接受受，还有赖于于投资者对风风险的估计和和其它投资机机会的吸引力力；反之，则则不可行，应应被拒绝。如果没有规定定的基准收益益率，内部收收益率应大于于长期贷款的的实际利率或或银行贷款利利率i。内部收益率表表明了项目投投资所能支付付的最高贷款款利率，如果果后者大于前前者，投资就就会亏损。因因此，所求出出的内部收益益率是可以接接受贷款的最最高利率。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析（4）内部收益率率存在的问题题以下存在的问问题，可能使使得用内部收收益率方法评评价项目得出出的决策信号号与其它现金金流量贴现方方法（如净现现值法）得出出的结果相矛矛盾。一是再投资利利率问题；二二是多重根问问题。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析①再投资利利率问题再投资利率指指房地产投资资项目在回收收期内的收入入再投资的预预期收益率。。采用内部收益益率分析方法法对各种项目目进行比较时时，暗含了这这样一个假定定：即回收期期内的现金流流入以内部收收益率再投资资。中国最大的资资料库下载6．4现代的财务指指标分析A．当这种假定的的前提条件存存在时，即内内部收益率就就是再投资利利率时，使用用内部收益率率方法分析判判断项目的优优劣或可行与与否才是可靠靠的、比较实实际的。B．但是，当这种种假定的前提提条件不存在在时，即当时时市场上其它它投资机会的的最好收益率率与其内部收收益率不同时时，或者说内内部收益率明明显高于资本本的机会成本本，并高到不不现实的地步步时，则用内内部收益率做做为再投资利利率就是一个个不合理、不不现实的假设设。这时，再再用内部收益益率方法去判判断和选择项项目，可能就就与前面的结结论相矛盾。。C．当各种种投资资项目目的使使用寿寿命或或持有有期不不同时时，再再投资资问题题也将将限制制内部部收益益率方方法的的应用用。中国最最大的的资料料库下下载6．4现代的的财务务指标标分析析②多多重根根问题题一般而而言,项目的的净现现值是是所选选择的的贴现现率的的递减减函数数。如如果贴贴现方方程总总是这这样运运行，，那么么使得得所有有现金金流出出与现现金流流入相相等的的内部部收益益率就就将是是惟一一的。。但是，，除了了初始始投资资外，，投资资途中中有时时仍会会有负负现金金流量量出现现，这这种情情况下下，内内部收收益率率出现现多根根现象象。这这时方方程有有且只只有一一个内内部收收益率率解。。中国最最大的的资料料库下下载6．4现代的的财务务指标标分析析3）动态态投资资回收收期动态投投资回回收期期是指指在基基准收收益率率（或或基准准折现现率））的条条件下下，项项目从从投资资开始始到以以净收收益补补偿投投资额额为止止所经经历的的时间间。基本表表达式式为：：式中：：n:为动态态投资资回收收期；；其它它同前前。其详细细计算算公式式为：：动态投投资回回收期期=（累计计净现现金流流量的的折现现值开开始出出现正正值期期数-1））+（上期期累计计现金金流量量折现现值的的绝对对值/本期净净现金金流量量折现现值。。中国最最大的的资料料库下下载6．4现代的的财务务指标标分析析在项目目财务务评价价中，，计算算出的的动态态投资资回收收期可可以与与行业业规定定的平平均投投资回回收期期或基基准回回收期期相比比较，，如果果前者者小于于或等等于后后者，，则投投资项项目在在财务务上就就是可可以考考虑接接受的的。动态投投资回回收期期指标标一般般用于于分析析评价价开发发完成成后用用来出出租或或经营营的房房地产产项目目。中国最最大的的资料料库下下载6．5房地产产投资资项目目财务务分析析的应应用——某房地地产开开发项项目财财务分分析事事例6．5．1项目概概况该房地地产投投资项项目位位于某某市高高新技技术开开发区区科技技贸易易园内内，根根据该该市规规划局局关于于该地地块规规划设计计方案案的批批复，，其规规划设设计要要点如如下：：1．用地地面积积：11417㎡㎡；2．建筑筑密度度：≦≦35%；3．容积积率（（地上上）：：≦4.62；4．绿化化率：：≧25%；5．人口口密度度：≦≦1085人/公顷6．规划划用途途：商商住综综合楼楼中国最最大的的资料料库下下载6．5房地产产投资资项目目财务务分析析的应应用——某房地地产开开发项项目财财务分分析事事例6．5．2规划方方案及及主要要技术术经济济指标标根据规规划设设计要要点的的要求求及对对市场场的调调查与与分析析，拟拟在该该地块块上兴兴建一一幢23层的商商住综综合楼楼宇。。楼宇设设两层层地下下停车车库。。裙楼楼共4层，1~2层为商商业用用途，，3~4层以配配套公公建为为主，，包括括社会会文化化活动动中心心、区区级中中心书书店、、业主主委员员会、、物业业管理理办公公室等等。裙裙楼顶顶层作作平台台花园园。塔塔楼2个，均均为19层高，，为住住宅用用途。。本项目目主要要经济济技术术指标标参见见表6-16与与6-17。中国最最大的的资料料库下下载项目单位数量项目单位数量占地总面积㎡11417居住人数人1064总建筑面积㎡52426（地上）平均每户建筑面积㎡122居住面积㎡36898平均每户居住人数人3.5公建面积㎡4280人均居住用地㎡34.68绿化用地㎡2854道路面积㎡4681居住户数户304车库面积㎡7200表6-16项目主主要技技术经经济指指标(一)中国最最大的的资料料库下下载层数功能所占面积(㎡)总面积(㎡)裙楼

4商铺1124815528公建面积4280塔楼19(2个)住宅1942(每层)36898地上总建筑面积52426㎡地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264表6-17项目主主要技技术经经济指指标(二)中国最最大的的资料料库下下载6．5房地产产投资资项目目财务务分析析的应应用——某房地产开开发项目财财务分析事事例6．5．3项目开发建建设及经营营的组织与与实施计划划1．有关工程程计划的说说明项目总工期期为36个月（从2001年年3月至2004年年3月）。当完成地下下室第一层层工程时，，开展预售售工作。2．项目实施施进度计划划项目实施进进度计划如如表6-18所示。中国最大的的资料库下下载序号项目名称工程量持续时间(月)进度安排（按双月计）200120022003200446810122468101224681012241征地拆迁62前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27表6-18项目实施进进度计划表表中国最大的的资料库下下载6．5房地产投资资项目财务务分析的应应用——某房地产开开