房地产策划项目总体方案（共119）

南沙起航，城城投方向向南沙城投投开发大大厦及社社科大厦厦营销定定位方案案古韵地产策策划部南沙，广广州的门门户中国的自自贸区海上丝绸绸之路的的核心环环节肩负粤港澳三三地深度度融合的的任务需要一个个支撑自自贸区高高度的标标杆真正意义义的商务务综合领领地我们认为为本项目与与之比肩肩的是纽约的金金融核心心区曼哈哈顿东京的中中心商务务区六本本木巴黎城的的首席中中心商务务区拉德德方斯伦敦的新新金融城城“金丝丝雀码头头”市场分析析CONTENT内容大纲1营销策略略4项目分析2项目定位位3合作优势势5市场分析CONTENT内容大纲1市场变化莫测测欲手握胜券必须以敏锐的的嗅觉捕捉市场每一一刻动态2014年11月10日至11日，市委书记记任学锋到访访南沙新区，，提出将南沙沙建设为市场场化法治化国国际化营商环环境和干净整整洁有序平安安城市环境的的先导区、粤粤港澳合作综综合示范区，，增创发展新新优势。集全市之力聚聚焦南沙广东自贸区获获批2014年12月12日，党中央、、国务院已决决定在更大范范围推开（上上海）自由贸贸易试验区建建设经验，将将在广东、天天津、福建特特定区域再设设三个自由贸贸易园区。南沙金融15条出台2014年12月15日，南沙金融融15条出台，分别别从金融、货货币、融资租租赁、商业、、离岸业务等等方案框定内内容。国家总理到访访南沙2015年1月5日，李克强在在广东自贸区区南沙片区考考察见到的成成果。总理说说，“时间就是金钱钱”最早就是从广广东喊出来的的，自贸区要要做的是简化化审批流程、、激发市场活活力、加强事事中事后监管管，争创审批批“特区速度”。南沙自贸区挂挂牌2015年4月21日自贸区南南沙片区挂牌牌，省长及港港澳特首出席席，挂牌当天天将有经过精精心挑选的100家企业业作为代表注注册入驻。广东自贸区确确立，利好政政策相继出台台，从此南沙沙区域能级和和地位将继续续提高。南沙自贸区简简析广东自由贸易易试验区116.2平方公里，其其中广州南沙沙新区片区占占了60平方公里(含广州南沙保保税港区7.06平方公里)，深圳前海蛇蛇口片区28.2平方公里、珠珠海横琴新区区片区28平方公里。南沙新区片区区是广东自贸贸区最大的一一个片区，共共分为三大板板块，七大区区块：中心版块中部五大区块块。明珠湾起步区区、南沙湾、蕉门河中心区区区块为金融商务区，万顷沙区块探索加工贸易易转型升级、南沙枢纽区板块主攻粤港澳科技创创新。庆盛版块位于北部，包包含庆盛枢纽纽区块，重点点发展国际教教育和医疗合合作。海港版块南北各有一海海港区块，包包括龙穴岛和和沙仔岛部分分，主力建设设国际航运中中心，发展汽汽车保税交易易等。南沙自贸区共共分为七大区区块，各自功功能定位不同同。自贸区对商业物物业利好最大大,存在自贸区扩扩容的可能性性。南沙自贸区简简析2012年前：南沙新新区政策前期期，刺激投资资者到南沙投投资，但存货量不足，，无法满足投投资者；2013年：南沙新区区红利消退，且存货量不不足，影响销销售；2014年：自贸区获获批，各大房房地产商纷纷纷涌入南沙，，存货量激增，带动销售；；2015年：自贸区挂挂牌，各地投投资者涌入南南沙，量价齐升，成交均价突突破12000，现时市场需求仍十十分巨大。南沙办公市场场2011-2015年市场分析南沙商业地产产开发情况南沙商业建筑筑面积开发剩剩余739万平米，而明明珠湾是七大大板块中可开开发面积最多多的，可见未未来明珠湾的的商业竞争是是异常激烈的的。南沙自贸区内内的可建商业业建筑面积739.94万平方米，其其中明珠湾起步区的可建商业建筑筑面积为285万平方米，在七七大板块中排排名第一，是是可建商业面面积最多的区区域南沙商业建筑面积开发情况（单位：㎡）20151030片区已建商业面积在建商业面积未建商业面积可建商业面积明珠湾起步区

（土地面积口径是商业服务，不同于商业）04281285南沙枢纽00135135庆盛枢纽00126.8126.8南沙湾

（土地面积统计口径为商业办公）10.142.4153.3465.89蕉门河中心区块

（土地规模统计口径商业办公）5.8851.4269.95127.25总计16.0257.83666.09739.94南沙自贸区正正式挂牌后，，掀起一翻产产品商业化的的热潮。未来来商业物业供供应形成井喷喷南沙土地价值值大幅度提高高，地价飙升，，商业用地尤为凸显，价价格预估上涨涨3-5倍；自贸区确立，，商业物业交投投活跃伴随自贸区金金融15条细则出台，，未来众多金金融类企业选选择在南沙注注册公司，开开拓业务，对对办公楼、商业业等需求将大大幅提升，因此未来南南沙房地产发发展趋势将以以集写字楼、、商业、公寓寓的城市综合体居多。南沙自贸区政政策对房地产产影响南沙商业物业业在自贸区获批前后有爆发性增长长，主要是投投资性客户入入市，以消化化自贸区红利利为主，未来来市场将回归理性并看自贸区其其他政策落地地自贸区获批自贸区挂牌自贸区获批：2014.12.27自贸区获批，，这段时间办办公物业成交量急剧增长，之前成交基基本很少。自贸区挂牌：2015.4.21南沙自贸区挂挂牌，成交量大幅增增加，价格有所提高。自贸区挂牌后后：自贸区红红利消化后，，市场回归理理性，量价齐降。南沙自贸区获获批影响南沙办公2015年4-6月已售统计

套数面积均价销售金额合计222313744013142180629976512015-06440249931534038341637722015-051055675401310288496967332015-04

7284490711978537913715自贸区4月21日挂牌，5月迎来南沙商商业成交井喷喷，当月成交交1055套，67540㎡；但随着利好效应应逐步消化，，加之市场竞竞争激烈，6月开始呈现量跌价升的态势。自贸区挂牌后后南沙商业市市场反应房地产利好不不断，2015年主基调还是去去库存。上半年自贸区政策利好好让南沙商业量价齐升，后续供应量量巨增，自6月后，自贸区红利消消退后，加上各方方面原因，投投资热度相对对减弱。商业1）自贸区对商商业的利好政政策，促使大批投资型买买家入市2）南沙未来面面向国际定位位，大批商业业地产涌现，，16年-18年商业竞争非常常严峻3）南沙商业原原本缺失，后后续开发更加加倾向于商业开开发4）进驻企业逐逐渐增多，未未来更加成为为注册热点，，写字楼需求逐逐步增大5）自贸区有可可能扩容宏观背景小结结广州优质写字字楼情况和分分析2014年第四季度市市场变化广州写字楼市市场第四季平平均与上季度度持平，为136元/平方米/月珠江新城区域域的租金与上上季度持平，，为153元/平方米/月天河体育中心心区域的平均均租金上升0.1%，为137元/平方米/月越秀区区域平平均租金与上上季度持平，，为104元/平方米/月2014年第四季度整整体写字楼市市场概览总体概况天河体育中心珠江新城越秀区甲级写字楼乙级写字楼写字楼存量（百万平方米）5.991.852.651.023.482.51平均租金（元/平方米/月）136137153104156106环比变化0.0%0.1%0.0%-0.1%0.0%0.0%平均售价（元/平方米）290962774734520246073229325684环比变化0.8%0.7%1.1%0.5%1.1%0.5%空置率（%）11.5%4.3%17.0%5.0%13.7%8.4%环比变化-0.1%-0.1%-1.7%-0.3%-1.1%-0.9%广州写字楼市市场分析销售市场主要要成交摘要（（2015年2月）项目整体成交均价（元/平方米）本月内销售均价本月销售套数本月销售面积（㎡）已售套数已售面积写字楼总面积（㎡）面积销售进度富力东山新天地3208728011236384171748462220.30%主控国际中心36771000131362118324043.50%环球都会广场45971000314639407065690.50%富力天域中心25906222062493375484915381590.10%天盈广场490344513471224345573486654886.20%保利克洛维二期341793345633253553361811824028.40%保利天悦G1栋000000334810%保利天悦G2栋2773826787455072102353367830.40%保利天悦G3栋284410005986912674332.50%广州写字楼市市场分析1）2014年全市写字楼楼存量近600万㎡，平均售价约29000元/㎡，空置率约11.5%，平均租金约为136元/㎡/月，预计未来来3年租金稳中微微降；2）未来三年写写字楼新增供应共约约256万㎡，2015年新增供应超超80万㎡。广州写字楼市市场分析小结结中惠国际总建面推货时间定位价格卖点5万㎡持续销售46-102㎡20000毛坯区府旁，蕉门河景中海联总建面推货时间定位价格卖点22万㎡未定甲级写字楼待定核心商圈，临近地铁未售在售金茂湾总建面推货时间定位价格卖点4万㎡未定甲级写字楼待定明珠湾自贸区成卓世纪中心总建面推货时间定位价格卖点2.1万㎡持续销售写字楼待定核心商圈，临近地铁南沙目前写字字楼存量有7万㎡,预计2016年有6个写字楼项目目入市,未售项目集中中在自贸区内内。最近一段时期期，即将开售售写字楼的项项目有中海联联·南沙国贸中心心和金茂湾，，定位均为甲甲级写字楼，，面积共有26万㎡，其中中中海联·南沙国贸中心心为一栋公寓寓、一栋写字字楼，目前公公寓已经开售售；而明珠湾区块只有金茂湾即即将开售。南沙办公市场场分析项目名称南沙中华总商会南沙金融大厦奥园中环广场华汇国际广场南沙坤豪大厦奥园金莎广场南沙南亭大厦入住率27%90%50%28%67%18%85%毛坯租金50-8025-4035-50273025-3537-40精装租金————45-7535-50——————入住时间2008201120102012

20102010入住面积702019000210004874160045000——所在区域南沙湾金洲金洲金洲金洲金洲蕉门租售情况：目前奥园商务大大厦及中华商商会大厦等有有50%-80%的空置率，整体入住率偏偏低，已租赁面积积不足5万㎡。目前南沙在租租写字楼基本本集中在南沙沙中心区域，，南沙湾仅少量量写字楼在租租，明珠湾区块目前无在租写写字楼，存在在市场机会点点。目前在租写字字楼租金普遍较低低，档次普遍不高高，投资客对于于高级写字楼的的需求目前还是十分分巨大。南沙在租写字字楼板块项目名称定位企业类型建筑面积区府板块城投大厦(售罄)甲级写字楼投资和金融类企业居多14000南沙湾南沙香港中华总商会大厦(售罄)临海•高级写字楼航运类公司为主26000明珠湾金茂湾甲级写字楼暂无信息40000金洲板块奥园金莎广场(售罄)南沙中心•高级写字楼小型公司为主25000坤豪大厦(售罄)高级写字楼小型商户为主______南沙金融大厦(售罄)金融投资和金融的中小型企业30455保利绿地大都汇

商贸+总部保利总部,物流类企业16000中海联(未售)甲级写字楼中小型企业20704香江国际金融中心超甲级写字楼跨境金融/电子商务36115珠江船务大厦(未售)甲级写字楼暂无信息20575成卓世纪中心写字楼中小型企业为主21109南沙目前写字字楼主要集中在在金洲板块，，明珠湾起步步区区块目前前仅金茂湾完完工，目前市场空缺缺。且明珠湾起起步区区块定位为金融商商务发展试验验区，未来的商务务集中地，存在市场机会会点.2022/10/27方圆云山诗意意成卓世纪中心保利绿地大都汇南沙城售罄在租在售/待售香江国际金融融中心珠江船务大厦厦南沙金融大厦厦奥园金莎广场坤豪大厦中华总商会大厦金茂湾自贸区南沙写字楼主主要分布个盘点评：在售11栋写字楼，面面积在43--100㎡之间，均价20000元/㎡以上是南沙较早的的项目，原计计划为公寓，，在自贸区批批复后，改为为写字楼销售售广州银行、粤粤电等进驻楼盘名称中惠璧珑湾楼盘位置南沙进港大道与凤凰大道交界（地铁4号线蕉门站A出口）发展商中惠熙元房地产集团有限公司物管公司彩生活物业物业类型住宅、SOHO、写字楼、商铺分期情况3期占地面积12330㎡容积率4.1建筑面积50557㎡绿化率30%户型面积46-102m²SOHO公寓总户数总户数816户当期户数816户车位数264个综合点评项目距离地铁4号线蕉门站A出口和蕉门公交总站仅100米，雄踞南沙未来CBD核心地段，交通便捷，地段优越.竞品分析>>中惠国际金融融中心楼盘名称成卓世纪中心楼盘位置南沙区进港大道和海滨路交界东南向发展商广州市成卓房地产开发有限公司物管公司--物业类型标准写字楼分期情况1期占地面积7000㎡容积率3.0建筑面积31674㎡绿化率30%户型面积130～240m²总户数120户车位数机动车位约150个，非机动车位约350个综合点评卓世纪中心是由一栋15层高的标准写字楼和2层的商业裙楼组成。紧邻南沙区政府，周边分布有国税局、地税局等主要政务机构，实现真正意义上的一站式便捷办公。个盘点评：1栋15层标准准写字楼，1-2层为商商业，3-15层为写字楼目前写字楼正在持销.写字楼面积段段在136-190m²之间，一层8户，间隔与与间隔之间不不能打通，毛坯均均价16565元/㎡位于南沙牌坊坊侧，蕉门河河旁，地理位位置优越竞品分析>>成卓世纪中心楼盘名称方兴金茂湾楼盘位置广州市南沙区凤凰大道外国语学院旁发展商方兴地产（中国）有限公司物管公司金茂物业物业类型公寓，住宅，商铺，写字楼，商墅分期情况3期占地面积243000㎡容积率2.33建筑面积568000㎡绿化率30%户型面积40-100m²写字楼总户数总户数约2200户，当期户数1000户车位数约6000个综合点评南沙金茂湾是中化集团旗下方兴地产华南广州的第一个大型综合项目，位于凤凰大道和焦西路交汇处，属于南沙明珠湾区核心起步区，位处南沙红树林天然保护区旁，景观优美，规划完善，配套仍待完善。个盘点评：：写字楼预计计年末入市，目前前为明珠湾湾起步区内内唯一即将将开售写字字楼，附近近竞品少，，对于销售售相对有利利明珠湾起步步区区块定定位为金融融商务发展展试验区，，对于写字字楼的销售售有一定的的帮助竞品分析>>方兴金茂湾湾1）南沙写字字楼分布主主要位于5个板块，主要集中中于蕉门中中心区，明珠湾区域域市场仍然空缺，，但未来将将成为南沙沙写字楼最主要的集集中区域2）南沙目前前写字楼较较少，相对中端，无法满足足未来的办办公需求3）南沙目前前写字楼租租价为50元/㎡，在售项目较较少，中惠国际际金融中心心、成卓世世纪中心、、金茂湾C1栋写字楼，，三个项目目售价将超超过2万4）投资南沙沙的客户多多关注自贸贸区内写字字楼，对于于自贸区外写字楼需求热度相相对偏低。南沙写字楼楼市场分析析小结开发大厦项目分析CONTENT内容大纲2区域分析明珠湾区是南沙新区区的核心区区位，地处处五条水道道交汇的核核心地区，，规划总面面积约103平方公里，，建设成具具有粤港澳合作作服务功能能和城市综合服服务的区域域。建成服务务珠三角、、面向世界界的珠江口口湾区中央商务区区。其中明珠湾区起起步区位于其北部，，规划总面面积为33平方公里，，包括灵山山岛尖、横横沥岛尖、、蕉门河以以西片区、、慧谷片区区，其规划划建设现代金融服服务集聚区区，总部商务办办公区及钻石水乡居居住社区等功能区。。率先建设的的灵山岛尖区区域将成为南沙沙“珠江新新城，面积积约3.5平方公里，，将重点发发展总部经济、、高端商务务、金融服服务、科技技创新、教教育培训等等产业，配套建设设高品质的的岭南水乡乡居住社区区。南沙CBD核心广州首例政政企倾力合合作项目打造高端总总部商务经经济商业、生活活配套齐全全金茂湾区域分析项目所在为为明珠湾CBD商务区，是是七大板块块中唯一的的商务定位位区域项目周边以以总部办公公、期货交交易中心、、大型社区区为主区域内规划划有高端综综合商业体体项目以及及万豪五星星级国际酒酒店本案项目东面、、北面为江江项目西面为为中交地块块项目西侧为为凤凰一桥桥项目周边项目正对面面暂时仅为为金茂湾房房地产项目目项目西侧为为建设用地地，已开始始建设，占占地40753㎡，总建面面达到14.26万㎡，露面面地价4306元/㎡项目北侧，，是金茂湾湾与项目之之间的水道道，一线湾湾景项目西侧是是凤凰一桥桥项目分析项目主体建成超甲级级写字楼明珠湾开发发大厦位于于南沙区横横沥镇灵山山岛尖商务务办公区采用主副两两栋楼布置置形式，立立体式复合合空间设计计，动静结结合的城市市空间广场场引领区域投投资建设“微城市””设计理念念，形象标标杆指标数量备注用地面积12282㎡总建筑面积74486㎡计容建筑面积55086㎡主楼建筑面积约35000㎡标准层面积约1600㎡，共24层，层高4.2-4.5米容积率4.485机动车位555辆进港大道东新高速南沙港快速速路莞佛高速京珠高速东东段广澳高速虎门高速番禺大道南南凤凰一桥亭角一桥紧邻凤凰一一桥，连接接项目与南南沙每个地地方连接五大高高速，5分钟连接珠珠三角广州市区番禺东莞深圳圳中山珠海澳门顺德佛山山项目交通小结：位于明珠湾湾区块，唯唯一商务区区块，未来来发展可期期连接五大高高速，5分钟连通珠珠三角，交交通便利灵山岛尖，三面面环水，一一线湾景项目为超甲甲写字楼，，目前南沙沙最高端的的写字楼从市场出发发，看自身身优势以何种定位位立身市场场？SWOT分析S优势：超甲级写字字楼，南沙沙目前最高高端的写字字楼4-4.5米层高，南南沙唯一该该层高的纯纯写字楼北侧临江，，具备一线线湾景，紧紧邻凤凰大大桥超过100米高的地标标式建筑独栋商业配配套，附楼楼星级酒店店，齐备的的办公综合合体W劣势：标准超甲写写字楼，但但是周边未未来高端写写字楼云集集，本案缺缺乏核心的的吸引点O机会：明珠湾是七七大自贸区区唯一的商商务板块，，政府政策策扶持，大大展前景看看好南沙自贸区区的不断发发展，区域域内基础设设施建设不不断完善，，便捷交通通网络将推推进区域增增速发展自贸区的政策为为明珠湾板板块提供了了较大的扶扶持，吸引引更多的企企业进驻，，未来的来来南沙投资资的离岸经经济将带来来大量的客客源项目的标杆杆性对客户户具有强大大吸引力项目所在区区域商务氛氛围空间快快速壮大T威胁：区域写字楼楼项目扎堆堆，市场竞竞争激烈区域高端写写字楼市场场尚未形成成气候各板块之间间存在写字字楼项目竞竞争，未来来发展不明明朗交通：紧邻邻凤凰大桥桥，连接五五大高速，，明珠湾首首站景观：北望望一线湾景景，南瞰明明珠湾城市市景观产品：超甲甲级写字楼楼，4.2-4.5米层高，超超100米高地标建建筑板块：明珠珠湾商务板板块，未来来企业与商商务人士集集中地核心价值点提炼启示交通景观产品板块定位？营销启示：拥明珠湾湾商务板块块，产品与与景观的价价值拔升核心价值点点提炼坐拥商务区区力量明珠湾商务务区，未来来南沙的国际商务中中心重聚商务，，连接世界南沙地标的力量量超甲级写字楼，超超100米的地标建筑4.2-4.5米层高，俯俯瞰南沙的的地标力量量南沙写字楼楼的顶端湾区的力量量比肩世界的的湾区商务写字楼楼的湾景情结项目定位：：南沙地标时时代·首个湾景超超甲写字楼楼这里不仅仅仅是一个传传统意义的的商务区它是一个凝凝聚了城市市精华的商商务区它是一个范范畴、一个个时代的统统领者形象定位：世界的南沙沙商务领地地推广语建议议：城投开发大大厦地标的资格格·明珠湾入主首选选领军南沙，，铸造世界界的商务办办公室最坚韧的石石头，百般打磨，，终成钻石石耀世想立足南沙沙，征服未未来精细打造必必不可少项目分析CONTENT内容大纲1外部品质打打造建议外墙EXTERIORFINISHING采用中空低低辐射膜玻玻璃幕墙Low–Ecoateddoubleglazedglasspanels比普通的单单层玻璃节节能40%-60%,达到高效节节能/低碳环保的的理念LOW-E玻璃在新的的建筑节能能规范条件件下，这种种材料将占占领办公类类产品外立立面材料的的主流市场场。幕墙尺寸尽尽可能采用用大块面玻玻璃，减少少隐框，玻玻璃划分尽尽量减少人人体使用高高度的视觉觉遮挡。立体灯光Light城市夜景已已是城市的的独特风景景，通过灯灯光效果更更能勾勒出出建筑的线线条与灵魂不影响建建筑的白天天景观；物业维修修方便；建议简洁洁不花哨，，色系不超超三种；光色方面面建议采用用：黄、白白两种光色色；灯光线条条造型美观观与建筑外外观材质及及造型协调调匹配；选择智能能控制照明明方式，可可以节电在在20—50%以上。设计要点：：开发大厦作为超高层层建筑，装装设抗风阻阻尼器，降降低建筑物物振动反应应，减少住住户不适感感，装设抗抗风阻尼器器，打造安安全超高层层建筑。调质阻尼器器TunedMassDamper广场尽量以以绿植、小小品、水系系、艺术雕雕塑营造高高端生态尊尊贵氛围；；造型独特特，品质高高端，全方方位提升项目标标杆形象艺术广场ArtPlaza大堂设计HallDesign车行大堂：：设置车行行大堂，可可增加项目目卖点，体体现开发商商注重品质质，让项目目在品质产产品中脱颖颖而出。建议：1.车行大堂的的设置需要要注意雨篷篷的设置；；2.人车分流，，使车行动动线与人行行动线互不不干扰大堂多入口口：超高局的电电梯数量多多，所以要要注意一个个方向来人人可能对大大堂压力迆迆大，所以以应该有两两个面的入入口较好，，必要时四四面都能进进门，或大大堂里不设设商业。双层大堂：：许多超过200M高的建筑，，电梯的数数量征多，，占用核心心筒的面积积也征多，，在首局的的人数也特特多，所以以有时可以以设双层大大堂，即首首、二层都都设大堂，，以解决疏疏散进出的的拥挤，在在首层大堂堂单设自动动扶梯直接接上二层大大堂。地面：高档档石材；Floor:high-endstone墙面：高档档石材、高高级装饰板板材；Wall:high-endstoneandwood-basedpanels天花：石膏膏板吊顶，，涂料，筒筒灯；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,paint,LEDlamps大堂的装修修标准StandardLobbyDecoration气势恢宏、、理性简洁洁、材质高高档、易于于查询、动动线流畅有接受咨询询的商务前前台，公司司水牌、大大厦平面功功能指示图图、触摸显显示屏或电电子显示屏屏查询提供供的服务指指南等；内部到首层层候梯区路路线简单、、无交错。。内部公共区区域OfficePublicSpace公共走道地地面/墙面：高档档地毯、高高档壁纸（（租约层））、高档涂涂料（空置置层）；PublicHallwayFloors/Walls:high-endCarpet,high-endWallpaper(forfloorsalreadyrentedout)Paint(forfloorsnotyetrentedout)天花：石膏膏板吊顶，，高档涂料料，筒灯；；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,high-endpaint,LEDlamps光线柔和、、指引清楚楚、无障碍碍、疏散快快速明亮、灯光光亮度可随随自然光智智能调节，，安装消防防应急灯房间标识指指引清晰、、悬挂明显显公共导示系系统Publicsignagesystem体现一个项项目在细节节上的体贴贴入微，展展示项目的的品质感和和国际商务务感。建议：指位明确；；采用国际统统一图标；；造型精雅；；材质商务感感强。电梯间LIFTS地面：高档档石材；Floor:high-endstone墙面：高档档石材、高高级装饰板板材；Wall:high-endstoneandwood-basedpanels天花：石膏膏板吊顶，，涂料，筒筒灯；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,paint,LEDlamps设计风格简简约，大气气，宽敞，，清爽，不不压抑；安装有阴雨雨天或自然然光照不够够时自动启启动的并控控制亮度的的照明系绝绝；同时照照明系统选选型与环境境协调；融合与大堂堂相协调的的装修，形形成特有商商务特质；；不同的候梯梯区有清晰晰的标识指指引牌。标标识指引清清晰，悬挂挂明显；避免细部的的复杂处理理，方便后后期物业管管理；墙壁壁悬悬挂挂液液晶晶电电规规，，播播放放各各类类商商务务财财经经、、广广告告资资讯讯。。电梯梯厅厅作作为为除除大大堂堂外外客客户户最最关关注注的的公公共共空空间间，，需需要要继承承大大堂堂相相同同风风格格，，选材材考考究究，，打打造造高高端端写写字字楼楼装装饰饰标标准准电梯梯编编号号国际际化化电电梯梯编编号号标标识识配配合合嵌嵌入入式式灯灯光光充充分分体体现现品品质质追追求求照明明系系统统与与指指示示系系统统的的有有机机融融合合公共共卫卫生生间间的的装装修修标标准准PublicRestroomStandardDecoration地面面：：高高档档石石材材；；Floor:high-endstone墙面面：：高高档档石石材材；；Wall:high-endstone天花花：：防防水水石石膏膏板板吊吊顶顶，，高高档档防防水水涂涂料料，，筒筒灯灯；；洁具具：：高高档档洁洁具具，，五五金金件件、、烘烘手手器器等等Facilities：high-endsanitaryware,fixtures,handdryer标识识指指引引清清晰晰，，悬悬挂挂明明显显，，与与办办公公区区保保持持距距离离光线线柔柔和和，，节节能能灯灯，，智智能能自自劢劢感感应应控控制制亮亮度度；；自动动感感应应、、自自动动清清新新空空气气、、自自动动冲冲洗洗等等现现代代设设备备的的应应用用；；进口口品品牌牌洁洁具具，，高高品品质质、、低低噪噪声声；；设通通长长面面镜镜、、洗洗手手液液盒盒、、电电劢劢干干手手机机、、手手纸纸，，高高档档防防水水防防潮潮吊吊顶顶、、洗洗面面台台、、面面镜镜；；残疾疾人人蹲蹲位位配配备备；；设有有公公共共卫卫生生间间和和行行政政独独立立卫卫生生间间,保护护私私密密停车车场场CARPARKING人性性化化导导视视牌牌告告知知客客户户目前前所所在在位位置置至至停车车场场路路径径，同时时电电子子显显示示屏屏显显示示当前前泊车车状状况况地下下停停车车场场入入口口采采用用顶面面内内嵌嵌式式灯灯光光，满满足足照照明明要要求求的同同时时，，形形成成地地下下停车车场场第第一一道道景景观观，，让客客户户停停车车从从一一开开始始就就成成为为享享受受注重重地地下下停停车车场场的的地地面面处处理理工工艺艺，，例例如如UV地胶胶，，耐耐磨磨防防刮刮，，从细细节节显显现现项目目品品质质利用用绿绿色色的的场场地地规规划划，，高高效效的的能能源源利利用用系系统统和和新新风风系系统统减减少少建建筑筑碳碳排排放放，，提提升升室室内内环环境境质质量量，，使使项项目目达达到到绿绿色色建建筑筑标标准准并并通通过过LEED铂金金认认证证。LEED认证证：：LEEDTM评估估体体系系由由五五大大方方面面，，若若干干指指标标构构成成其其技技术术框框架架。。主要要从从可可持持续续建建筑筑场场址址、、水水资资源源利利用用、、建建筑筑节节能能与与大大气气、、资资源源与与材材料料、、室室内内空空气气质质量量几几个个方方面面对对建建筑筑进进行行综综合合考考察察、、评评判判其其对对环环境境的的影影响响，，并并根根据据每每个个方方面面的的指指标标进进行行打打分分，，综综合合得得分分结结果果，，将将通通过过评评估估的的建建筑筑分分为为白白金金、、金金、、银银和和认认证证级级别别，，以以反反映映建建筑筑的的绿绿色色水水平平。。LEED认证证LEEDcertification据统统计计数数据据，，但但凡凡通通过过LEED认证证的的项项目目，，建建筑筑价价值值提提升升7.5%，降降低低营营运运成成本本8~9%，租租金金提提高高3%，入入住住率率提提高高3.5%，投投资资回回报报提提高高6.6%。立体体生生态态绿绿化化景景观观在建建筑筑规规划划上上的的独独具具匠匠心心，，使使景景观观视视野野的的层层次次更更为为清清晰晰，，最最大大程程度度增增加加舒舒适适度度与与亲亲和和度度；；最最大大限限度度发发挥挥景景观观功功能能，，构构建建高高品品质质的的商商务务办办公公空空间间，，使使工工作作更更加加轻轻松松怡怡神神，，加加倍倍效效率率Theviewoftheecosystem水资资源源循循环环系系统统Waterrecyclingsystem通过过降降低低供供水水管管网网漏漏损损率率技技术术、、雨雨水水循循环环利利用用、、废废水水处处理理循循环环利利用用等等方方式式做做到到水水资资源源的的高高效效循循环环利利用用，，节节约约水水资资源源，，做做到到真真正正的的绿绿色色节节能能废水水循循环环系系统统雨水水收收集集循循环环系系统统市政政用用水水循循环环系系统统降低低供供水水管管网网漏漏损损率率自然然、、健健康康、、便便捷捷运运用用生生态态学学原原理理、、环环境境学学原原理理和和建建筑筑学学原原理理，，合合理理设设计计、、科科学学规规划划建建筑筑内内外外空空间间的的物物质质和和能能源源因因素素。。在在遵遵循循绿绿色色、、科科技技、、人人文文和和可可持持续续发发展展的的基基础础上上，，诸诸多多创创新新设设计计和和建建筑筑模模式式将将自自然然原原生生态态拉拉近近身身边边，，更更和和谐谐、、更更自自然然、、更更便便捷捷，，营营造造生生态态办办公公环环境境，，全全面面提提升升工工作作质质量量和和企企业业形形象象。。EOD生态态办办公公EcologicalOfficeDistrictEOD架空空层层绿绿化化精精致致简简洁洁，，以以精精装装石石材材花花池池、、盆盆栽栽，，室室外外环环境境室室内内化化，，满满吊吊顶顶＋＋石石材材精精装装修修为减减少少建建筑筑材材料料造造成成的的过过度度浪浪费费，，建建议议在在推推广广建建造造过过程程中中合合理理利利用用资资源源，，尽尽量量使使用用可可循循环环材材质质建筑筑材材料料与与资资源源的的合合理理利利用用Reasonableutilizationofbuildingmaterialsandresources垃圾圾分分类类收收集集管管理理尽量量使使用用本本地地材材料料施工工废废弃弃物物做做广广场场回回填填材材料料利利用用部分分废废弃弃建建材材回回收收利利用用项目目分分析析CONTENT内容容大纲纲1内在在服服务务打打造造建建议议变风风量量系系统统VariableAirVolume(VAV)system新风风：：集集中中新新风风系系统统FreshairCentralVentilationsystem冷却却水水系系统统：：独独立立的的24小时时冷冷却却水水系系统统供供租租户户计计算算机机机机房房使使用用CoolingWaterSystemSeparated24–hourcoolingwatersystemfortenantcomputerserverroomuseVRV空调系统VariableRefrigerantVolumeVRV（VariableRefrigerantVolume）空调系统集中新风系统统FreshairCentralVentilationsystem冷却水系统CoolingWaterSystemVRV多联空调系统统较中央空调调系统设计简简单，维护费费用少，安装装周期短，并并可做到每个个房间实行单单独控制6类电缆水平布布线HorizontaldistributionbyCategory6cables每10平方米提供1个数据接口,1个语音接口1dataand1voiceconnectionper10sq.m.通讯系统TELECOMMUNICATIONSYSTEM“云”计算通通讯系统预留有线电视视接驳口CATVconnectionreserved有线电视CATVSYSTEM供电Electrical强电：一户一一表、漏电保保护系统、双双电源供电、、每50平米使用面积积配一个空调调插座、每15平米使用面积积配一个普通通电源插座、、配备发电机机组，保证电电梯24小时运行不间间断。弱点：卫星、、有线电视、、电话及宽带带接口。每50平米配一个光光纤插座、每每15平米配一个电电话（宽带））插座。现代办公日趋趋电子化，电电源电缆线会会越来越多，，明线露骨不不美观，暗线线弯腰不方便便，而网绚地地板电源线设设置在地板下下面，可以自自由安排线的的走向，不仅仅使房间整齐齐规范，而且且为今的发展展预留充足的的空间。网络地板NETFLOOR办公每户设置置门禁出入控控制Eachofficeinstallationdoorcontrolsystem门禁系统DOORCONTROLSYSTEM智能监控保安安系统Intelligentsecuritymonitoringsystem自成独立子系系统，包括CCTV、无线巡更、、停车场管理理，并实现与与BMS的集成；智能能化监控管理理，打造高科科技智能写字字楼。电梯LIFTS低楼层区域:4.0米/秒；中楼层区区域:5.0米/秒；高楼层区区域:6.0米/秒电梯运载力1.6吨/部,进口主机,进口门机,进口控制面板板,进口安全装置置（限速器，，安全钳，光光幕）配备双轿厢转换电电梯，形成最为周周详而灵活的的垂直交通系系统客梯PASSENGERLIFTS消防服务电梯梯SERVICELIFTS2部进口电梯(1,600公斤),运行速度为:地下–顶层:4.0米/秒货梯CARGOLIFT运送装修建材材；运送办公公物料等物品品（建议与消消防电梯合用用）办公室内部OFFICEUNITS暖气,通风及VRV空调系统Heating,Ventilation&VRVsystem安装变风量控控制箱及新风风管VAVboxesandfreshairsupplyintakeinstalled消防系统Firesystem安装喷淋及烟烟感系统Sprinklersystemandsmokedetectorsysteminstalled地面：铺设150毫米钢制架空空地板Floor:150mmsteelfloorsysteminstalled墙面：白色高高档涂料Wall:Whiteadvancedexteriortowalls门：双开玻璃璃门Door:Doubleglassentrancedoor智能化时代的的5A智能化商务5Aintelligence办公（OA）：两路10KV供电（正常电电源和应急电电源），办公公室采用综合合布线采用PDS综合布线系统统，预留10cm网络地板。通信（CA）：采用通通讯自动化系系统，计算机机网络通信系系统到达所有有的办公间，，提供其他国国际国内长途途语音及数据据通信条件。。楼宇（BA）：以计算算机控制、管管理为核心的的综合监控性性系统，对大大堂内的空调调、照明、电电梯、给排水水、火警等设设施进行监测测，采用分散散控制、集中中管理模式以以达到安全、、节能、经济济和舒适的目目标，实现一一体化的监测测和控制。消防（FA）：系统利利用各种探头头采集烟浓度度和温度对时时间变化的综综合信息数据据，通过分析析，迅速而准准确地发出实实时的火警状状态报警。安保（SA）：采用CCTV闭路电视监控控系统和电子子巡更系统，，24小时实实时监监控大大厦内内公共共部位位。出出入口口等保保安重重点部部位设设电视视监控控计算算机，，自动动巡更更创意与与实用用兼备备，令令超凡凡出众众。豪豪华舒舒适、、领先先高瞻瞻的办办公环境，，一应应俱全全的商商务中中心，，体贴贴周到到的秘秘书服服务；；全面面配备备商场场、餐餐厅、、银行行等设设施以以及健健身中中心和和礼宾宾服务务，同同时设设有航航空服服务、、酒店店预定定、鲜鲜花预预定等等服务务。现现代化化超前前理念念，充充分发发挥卓卓而不不群的的商务务效应应，为为您优优势体体现领领航未未来的的商业业契机机。商业和和办公公楼RETAILANDOFFICESPACE办公层层走廊廊Officefloorcorridor艺术玻玻化砖砖和不不锈钢钢地砖砖相得得益彰彰，金金属板板吊顶顶，艺艺术石石材墙墙面，，顶尖尖品味味物业管管理Propertymanagement写字楼楼的租租户将将以高高效率率的工工作目目的为为主要要目的的，相相应地地管理理与服服务必必须满满足他他们这这一需需要在管理理过程程中，，首先先是要要为业业主和和用户户创造造与保保持一一个安安全、、舒适适、快快捷的的工作作与生生活环环境应确保保证整整个大大楼的的使用用年限限及其其功能能的正正常发发挥；；完善写写字楼楼管理理，不不仅使使物业业管理理保值值，而而且可可以使使物业业增值值；国际知知名物物管公公司Theinternationalwell-known聘请知知名物物业管管理公公司，，可对对项目目进行行全程程托管管，有有效降降低发发展商商前期期工作作量及及后期期工作作难度度，同同时对对于项项目形形象及及后续续物管管服务务有所所保证证。可可作为为销售售卖点点，增增强客客户对对项目目品质质的信信心，，提升升项目目价值值1、装修修与管管理监督业业主和和使用用人对对写字字楼进进行二二次装装修，，以确确保楼楼体结结构和和附属属设备备实施施不受受破坏坏；2、房屋屋管理理及维维修养养护在管理理过程程中，，一定定要做做到大大及栋栋号、、楼局局有明明显的的引路路标志志；不不可乱乱搭乱乱建；；大厦厦外观观完好好、整整洁；；房屋屋完好好率达达98%以上，，零修修合格格率达达100%，并建建立监监督制制度和和做好好记录录。3、设备备管理理及维维修保保护做到设设备良良好，，运行行正常常，设设备及及机房房环境境整洁洁，配配备所所需各各种专专业技技术人人员，，维修修和操操作员员要持持证上上岗。。4、清洁洁服务务要实行行标准准化的的保洁洁，制制定完完善清清洁细细则，，明确确需要要清洁洁的地地方和和次数数，设设有专专人负负责、、监督督。同同时要要设垃垃圾、、果皮皮箱、、垃圾圾中转转站等等保洁洁设备备。5、绿化化服务务对区域域内的的绿植植进行行分品品种、、分习习性、、分季季节性性的保保养，，并保保护其其无破破坏、、践踏踏及随随意占占用。。6、保安安服务务制定全全面癿癿保安安巟作作觍划划，建建立有有敁癿癿保安安制度度，消消陋一一切危危机及及影响响业主主不使使用人人生命命和身身心健健庩癿癿外界界因素素管理的的内容容：管理公公司-第一太太平戴戴维斯斯Savills公司名称公司介绍仲量联行仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约170个办亊处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。世邦魏理仕 世邦魏理仕是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年开始在北京开展业务，1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单，目前，世邦魏理仕在中国的物业管理服务以顾问形式为主。高力国际高力国际隶属于高力国际物业集团(ColliersInternationalPropertyConsultants)。后者是世界上最大的房地产跨国联盟组织之一，目前高力国际在中国可开展全斱位的房地产服务，包括写字楼、零售物业、住宅、工业物业中介顾问服务、物业投资咨询、开发可行性研究等，同时也是国内主要的国际性物业及设施管理机构，在大中国地区管理的物业总面积超迆过900万平方米。第一太平戴维斯

第一太平戴维斯（Savills）是Savillsplc旗下物业服务子公司的商号名称，业务范围涉及商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务，同时还兼顾财务咨询和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。戴德粱行戴德梁行是国际房地产顺问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11，000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网绚及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顺问服务。戴德梁行目前在中国市场设有14间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、重庆、武汉、上海、杭州、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。在物业业管理理方面面，建建议采采用物物业管管理全全球五五大行行中高高端写写字楼楼管理理最专专业的的第一太太平戴戴维斯斯，用最最专业业的物物业服服务提提升项项目品品质。。项目分分析CONTENT内容大纲1销售中中心打打造建建议设计突突出其其高端端奢华华的同同时，，着重重突出出现代代感和和科技技感，，给予予客户户留下下深刻刻印象象销售中中心Salescenter不只是是接待待处，，更多多是艺艺术这不是是简单单的营营销中中心，，这是南沙首家高端的的体验验场所所，精英的聚集地地，感官功功能的的全新新挑战战！销售中中心Salescenter展厅Exhibitionhall将销售售中心心打造造成南沙“第二二展厅厅”，吸引引更多多的客客户前前来参参观，，截取取客流流，提提升项项目整整体的的影响响力“三维维数字字”投影沙沙盘利用三三维立立体影影像使使沙盘盘的演演示效效果更更加形形象、、生动动，使使客户户快速速地获获取简简明、、精确确、优优美、、逼真真的动动态信信息，，大大大的提提高了了客户户的体体验感感，提提升项项目品品质。。销售中中心影影视厅厅SalesCenterAuditorium3M多点触触控屏屏多点触触控人人机展展示屏屏做辅辅助，，提升升品质质的同同时，，方便便客户户查找找项目目资料料信息息，提提升项项目体体验感感虚拟触触控板板利用谷谷歌最最新推推出的的穿戴戴式触触控投投影（（ProjectGlass）为客客户介介绍项项目信信息，，给予予客户户最新新的科科技感感受，，留下下深刻刻印象象设施主主题样样板房房，通通过展展示国国际获获奖艺艺术品品，提提升项项目的的品质质，带带给客客户意意外的的惊喜喜，更更便于于后期期圈层层客户户的营营销开开展。。主题样样板房房Samplehouses第二洽洽谈区区Seconddiscussionarea在样板板房的的同楼楼层设设置客客户第第二恰恰谈区区，空空间自自由分分割组组合，，自定定企业业形象象凸显显个性性风范范,给予客客户深深刻印印象社科大厦项目分分析CONTENT内容大纲2社科大楼黄山鲁国家森林公园项目分分析项目周周边进港大大道旁旁，主主干道道效应应项目北北侧为为进港港大道道项目南南侧为为南沙沙区委委党校校背倚黄黄山鲁鲁国家家森林林公园园项目主主体建成南南沙唯唯一定定制写写字楼楼华汇商商圈辐辐射，，5分钟直直达繁繁华背靠黄黄山鲁鲁森林林公园园，绿绿色办办公万达商商圈/总部集集聚区区辐射射区域域用地面积（㎡）5336容积率3.0总建筑面积（㎡）21925.1其中计容面积（㎡）16007.9不计容面积（㎡）5917.2其中地下（㎡）3945.1地上（㎡）1972.1停车位（个）149其中地下停车（个）99地面停车（个）18机械停车（个）32进港大大道作作为南沙主主干道道连接重重要交交通节节点，，更是是枢纽纽中的的枢纽纽，北北衔广广州南南接海海外，，并与与环市市大道道交汇汇，是是支撑撑起整整个自自贸区区立体体路网网的大大动脉脉。进港大大道周周边作作为南沙率率先起起步的发展展区域域，贯贯穿南南沙的的交通通要道道。进进港大大道主主要分分布的的是办公物物业，拟打打造企业集集聚区区域。周边边商业业生活活配套套完善善，包包括商商业综综合项项目、、餐饮饮、酒酒店、、办公公休闲闲场所所等。。政府单单位、、社科科机构构、行行政单单位等也将将陆续续进入入。进港大大道总总部经经济辐辐射区区生活商商业服服务圈圈区域分分析项目交交通进港大大道东新高高速市南大大道莞佛高高速京珠高高速东东段广澳高高速虎门高高速番禺大大道南南紧邻进进港大大道，，畅通通穿行行南沙沙10分钟通通达五五大高高速，，便利利出行行项目配配套S优势：：位于进进港大大道总总部经经济辐辐射区区内，，起步步较早早，周周边商商务商商业氛氛围较较其他他区域域好临近进进港大大道旁旁，项项目通通达性性好知名国国企倾倾力打打造，，资金金及信信誉保保证华汇商商圈辐辐射，，5分钟直直达繁繁华背靠黄黄山鲁鲁森林林公园园，绿绿色办办公W劣势：非自贸贸区内内，利利好政政策无无法享享受项目位于于进港大大道内侧侧100m处，昭示示性较差差O机会：位于进港港大道总总部经济济辐射区区内，未未来扩容容第一站站南沙自贸贸区的不不断发展展，区域域内基础础设施建建设不断断完善，，便捷交交通网络络将推进进区域增增速发展展国企背景景，对于于吸纳社社科机构构、政府府单位、、行政事事业单位位具有较较强优势势项目所在在区域商商务氛围围空间快快速壮大大T威胁：区域写字字楼项目目扎堆，，市场竞竞争激烈烈区域内写写字楼项项目参差差，整体体区域办办公形象象不佳各板块之之间存在在写字楼楼项目竞竞争，发发展市场场不明朗朗SWOT分析SWOT分析S：层高4米顶层空中中花园背靠黄山山鲁森林林公园紧邻党校校W：写字楼为为乙级写写字楼，，竞争力力不足自身写字字楼设备备不全SWOT分析O：项目所在在为总部部经济板板块，中中铁、珠珠江船务务已经入入住紧邻蕉门门河中心心区，享享自贸区区扩容先先机进港大道的主主干道发发展，项项目优先先受益T：南沙自贸贸区扩容容未定其他自贸贸区板块块发展，，非自贸贸区遇冷冷商业板块块竞争激激烈核心价值值点提炼炼1）山景：：黄山鲁鲁森林公公园，绿绿色氧吧吧近在咫咫尺2）交通：：进港大