房地产市场调查与分析（共81）

房地地产产市市场场调调查查与与分分析析1.1房房地地产产市市场场分分析析的的步步骤骤1.5房房地地产产市市场场预预测测1.4房房地地产产市市场场调调查查1.3房房地地产产市市场场调调查查报报告告1.2房房地地产产市市场场调调查查的的内内容容主要要内内容容1.1房地地产产市市场场分分析析的的步步骤骤(1)确确定定调调查查目目的的。。即即该该调调查查是是为为投投资资方方案案选选择择与与决决策策服服务务、、为为解解决决某某一一具具体体问问题题或或发发现现市市场场机机会会服服务务、、为为场场地地选选择择或或产产品品定定位位服服务务，，还还是是为为编编制制一一般般的的市市场场研研究究报报告告服服务务。。(2)确确立立调调查查目目标标。。主主要要决决定定该该项项调调查查的的范范围围及及所所需需解解决决的的主主要要问问题题。。(3)选选择择调调查查方方法法。。主主要要确确定定该该项项调调查查所所需需数数据据的的类类型型与与收收集集方方法法、、数数据据处处理理过过程程中中定定性性和和定定量量方方法法的的选选择择。。(4)估估算算调调查查过过程程所所需需的的时时间间和和费费用用，，以以及及调调查查结结果果的的预预期期价价格格(5)数数据据收收集集、、数数据据处处理理和和数数据据分分析析。。(6)市市场场调调查查的的结结论论与与建建议议。。1.2房房地地产产市市场场调调查查的的内内容容1.2.1点———单个个楼楼盘盘1.2.2线和和面面———区域域市市场场1.2.3体———宏观观环环境境1.2.1点———单个个楼楼盘盘⑴产产品品分分析析⑵价价格格组组合合⑶广广告告策策略略⑷销销售售执执行行产品品分分析析的的第第一一部部分分是是分分析析楼楼盘盘的的地地理理位位置置。。大大的的方方面面讲讲，，就就是是分分析析楼楼盘盘的的区区域域历历史史沿沿革革，，区区域域特特性性（（商商业业中中心心、、工工业业中中心心、、学学院院社社区区等等）），，了了解解区区域域交交通通状状况况（（公公交交、、地地铁铁、、高高架架、、轻轻轨轨、、省省市市级级公公路路、、区区县县级级公公路路等等）），，区区域域公公共共配配套套设设施施（（水水、、电电煤煤等等市市政政配配套套，，公公园园、、学学校校、、医医院院、、影影剧剧院院、、商商业业中中心心、、超超市市、、宾宾馆馆、、图图书书馆馆、、体体育育场场馆馆、、集集贸贸市市场场、、著著名名餐餐馆馆等等生生活活配配套套））和和人人文文环环境境等等；；小小的的方方面面讲讲，，就就是是楼楼盘盘地地块块的的大大小小形形状状，，所所处处位位置置，，它它的的东东西西南南北北的的邻邻居居是是谁谁，，它它的的进进出出道道路路如如何何，，是是否否临临街街，，等等等等。。和和其其他他商商品品不不一一样样，，楼楼盘盘的的地地理理位位置置是是楼楼盘盘不不可可分分离离的的关关键键因因素素，，它它的的优优劣劣与与否否，，往往往往决决定定了了楼楼盘盘的的大大部部分分价价值值。。应应该该讲讲，，楼楼盘盘的的地地理理位位置置也也应应该该从从属属于于产产品品的的某某一一方方面面，，但但因因为为它它的的至至关关重重要要性性，，所所以以我我们们就就把把它它单单独独立立项项进进行行讨讨论论。。⑴产品分析析产品分析的第第二部分是对对具体产品的的分析，这是是楼盘市调的的主体部分。。该部分重点点在于了解楼楼盘的指标和和参数，它具具体包括土地地大小，总建建面积，产品品类别与规划划，建筑设计计与外观，总总建套数与房房型，面积、、格局配比，，建筑用材，，公共设施和和施工进度，，等等。分析析产品是理解解楼盘的基础础，只有认真真分析产品，，才能正确把把握因此而产产生的种种变变化。产品因素中还还有一个特别别项目，虽不不是产品本身身，但却是产产品的重要构构成，它就是是我们常说的的公司的组成成，即楼盘的的投资、设计计、建设和物物业管理等主主要事项的承承担公司是谁谁，他们的资资质如何，彼彼此间是如何何合作的，等等等。从公司司的组成状况况我们可以间间接地评估楼楼盘的资信度度。楼盘的价格组组合主要包括括产品的单价价、总价和付付款方式。剖剖析价格组合合，并了解其其运用策略也也是市场调查查最吸引人的的地方。广告策略主要要包括广告基基调的推敲，，主要诉求点点的把握，媒媒体的选择，，广告密度的的安排和具体体实施效果，，等等。具体体广告行为的的市场调查不不可能囊括各各方面的大小小事项，关键键是把握其广广告策划的精精髓研究销售执行行是市场调查查最关键的地地方，它一方方面是指具体体的业务安排排，如销售点点的选择、人人员的配置、、业务执行等等，另一方面面则是调查实实际销售结果果，如什么样样的房型最好好卖，什么样样的总价最为为市场所接受受，吸引客户户最主要的地地方是什么，，购房客户群群有什么特征征，等等，所所有的这一切切都是市场调调查所应该了了解的。⑵价格组合合⑶广告策略略⑷销售执行行1.2.2线和面——区域市场⑴区域分析析区域分析也就就是指在特定定区域中，对对影响房地产产市场的交通通动线、区域域特征和发展展规划这三方方面因素的综综合分析。区区别于单个楼楼盘的地理位位置分析，在在具体分析中中，区域分析析更侧重于整整体的分析和和宏观评估。。如通过区域域分析我们便便可得知，上上海虹桥开发发区的崛起，，是因为在客客观上虹桥飞飞机场至市中中心的良性交交通状况，主主观上又有政政府对虹桥商商贸区的发展展规划。⑵区域产品品区域产品主要要包括了解和和分析在某个个特定的区域域范围内，楼楼盘的总量、、类别、位置置分布、单价价分布、总价价结构、各类类营销手法的的市场反应和和市场空白点点的捕捉等。。分析区域产产品关键在于于认真研究区区域产品的共共同性与特异异点，以及它它们市场反映映强弱的缘由由。如某区域域的楼盘，在在都是住宅，，都是一样的的价格，都是是一样的品质质的情况下，，其中的一个个卖得相当好好，这就是区区域产品应该该着力分析的的地方。⑶需求特征征需求特征是指指区域人口数数量和密度、、人口结构和和家庭规模、、购买力水平平、客户的需需求结构与特特征、人口素素质和习惯嗜嗜好等。需求求特征是我们们从客户的角角度对产品的的一种审视，，把握需求特特征是我们对对产品不断创创新的动力与与源泉。1.2.3体——宏观环境⑴政治社会会政治社会是指指国家运作体体制、政治安安定状况、社社会治安程度度、房地产投投资和城市化化进程等方面面的情况。政政治稳定是社社会发展的基基石，国家运运作体制的民民主发展则是是政治稳定的的长久保证……剖析房地产市市场，政治社社会并不是一一个可有可无无的因素。⑵经济因素素经济因素是所所有房地产宏宏观因素中对对公司和个人人最为显现最最为直接的因因素。它包括括国家的经济济发展状况、、财政收支与与物价、人口口数量与消费费、居民收入入与储蓄等各各种因素。⑶行政法规规行政法规主要要包含土地制制度、住房制制度、税收政政策、城市发发展战略、城城市规划和特特殊政策等各各项内容。⑷国际状况况现代社会，国国际交往频繁繁，使得一国国经济、政治治、文化常常常影响着与其其有关的国家家和地区。国国际间经济、、军事、政治治等环境如何何，对房地产产的影响不容容忽视。点、面（线））、体构成了了房地产市场场调查的基本本框架，它的的融会贯通则则是房地产市市场深入研究究的有效途径径，只有认真真地进行市场场调查，科学学地进行分析析整理，我们们才可能成为为真正的市场场专家。1.3房地地产市场调查查报告（一）报告题题目（二）报告目目录和摘要（三）报告的的正文（四）附录文文件（一）报告题题目一般习惯，报报告题目的下下方应注明报报告人或单位位、报告日期期、报告呈交交的对象等（二）报告目目录和摘要报告内容较多多时应编写目目录或索引及及内容提要，，报告的“报报告摘要”主主要应包括四四个方面的内内容：（１）明确提提出本次调查查的目标；（２）简要提提出本次调查查的时间、地地点、对象、、范围以及调调查的主要项项目；（３）简要介介绍调查实施施的方法、手手段以及对调调查结果的影影响；（４）调查中中的主要发现现，或结论性性内容。（重重点）例报告摘要本次调查的目目标是了解和和分析城市居居民酒类消费费的习惯与水水平。按照随随机抽样的方方法，从成都都、武汉、郑郑州、天津和和大连等五个个城市中各抽抽取200名名年龄为21～59岁的的男性居民，，组成调查样样本。由访问问员按照调查查问卷进行调调查。收集资资料的开始时时间为1999年12月月11月15日，结束时时间为1999年12月月10日。有有效问卷回收收率为98％％。经统一汇汇总、检查，，样本代表性性较高。调查发现，南南北方居民饮饮酒习惯有较较大的差别，，南方的居民民以果酒和洋洋酒为主，北北方则以中低低档白酒为主主。但两者的的共同特点是是，礼品酒的的消费量占了了很大的比重重；在公共场场合与其他人人一起喝酒的的比例约为１１／５。其他较为主要要的调查结果果包括：城市市居民平均每每两周喝一次次酒，果酒与与白酒混合饮饮用。平均每每次喝酒量为为１．２两。。礼品酒的平平均价格为１１２．６０元元／瓶，自己己喝的平均价价格为５元／／瓶，而与朋朋友一起平均均饮用的酒的的平均价格为为７．２元／／瓶。在对调查资料料的分析中，，还发现年龄龄、职业、受受教育水平对对饮酒种类和和习惯有一定定的影响，尽尽管差别不大大，但很显著著。调查报告分五五部分，约４４万字。（三）报告的的正文正文是完整的的市场调查报报告，应依据据调查内容充充分展开。一一般正文包括括四个部分：：（１）调查方方案，包括整整体方案和技技术方案的执执行结果的评评价，特别是是关于调查对对象的现在、、问题的设计计及依据、收收集资料的方方式及调查时时间等方法的的评价；（２）分析问问题的角度和和出发点，包包括对测量方方式的解释及及调查误差的的估计；（３）提炼分分析的结论性性意见（重点点）；（４）提出建建议对策，或或依据资料对对发展趋势进进行估计等(重点)（四）附录文文件数据汇总表、、统计公式或或统计参数现现在的依据、、相关资料与与数据等。1.4房地地产市场调查查1.4.1调调查准备备1.4.3调调查分析析1.4.2正正式调查查1.4.1调调查准备备1.4.1.1确定定调查目的及及内容1.4.1.4设计计调查问卷1.4.1.3确定定调查对象1.4.1.2确定定调查计划1.4.1.5房地产楼盘市市调详表1.4.1.1确定定调查目的及及内容知道调查什么么比知道如何何调查更重要要！企业需要解决决的问题初步调查调查目的调查内容发散分析如：销售量下下降初步调查自诊市场分析（寻求分到更大的“馅饼”）若不考虑自身身诊断，经发发散分析，调调研结构体系系可如下表需要调研的子项目需要调研的子子项目需要调研的子子子项目针对竞争物业的调查针对功能相近物业的调查位置规模价格配套设施容积率、绿化率户型设计特色进度（开、竣工、开盘时间）开发商、承建商、设计者、物业管理公司、代理商得房率销售措施目标客户群强势卖点弱势规避销售率（市场占有率）物业管理特色及收费……针对档次相近物业的调查……针对地域相近物业的调查……针对销售措施相近物业的调查……针对配套相近物业的调查…………

针对消费者的调查样本基本资料性别年龄文化程度职业家庭结构原居住地及面积……购买力水平家庭收入家庭支出家庭收支余额流向月供能力购买力投向物业类别购买偏好地段偏好户型偏好价格偏好面积偏好建筑风格偏好付款方式偏好装修档次偏好……购买决策决策参与影响因素（排序）配套要求配套设施种类（排序）信息渠道（排序）对竞争楼盘的评述

…………针对整体市场的调查政治环境调查政局国际（地区间）关系政策法规……社会环境调查（地域）历史文化现代生活方式人口增长、总量及其结构社会治安经济环境调查经济发展水平经济发展结构房地产行业总量调查（不同时间、不同地区、不同物业类型、不同开发商）投资额开工面积竣工面积销售面积空置率行业税费率行业平均利润率……

1.4.1.2确定定调查计划包括三部分：：(1)市场场调查总体方方案关于调查的性性质与目标、、被调查项目目、被调查对对象、资料收收集方式、调调查时间、调调查数据统计计分析方法、、总费用及付付款方式、可可预见的有利利与不利条件件等地说明。。(2)市市场调查技术术方案包括抽样方法法、样本规模模的确定、各各调查阶段的的质量控制、、调查结果的的检验等。(3)市市场调查经费费预算方案1.4.1.3确定定调查对象面对一个调查查总体，通常常需采用一定定抽样方法，，抽取样本，，作为调查对对象。常用的的抽样方法有有：(1)简简单随机抽样样(2)分层层抽样(3)整群群抽样(4)等距距抽样(5)便利利抽样(6)判断断抽样(7)配额额抽样(8)滚雪雪球式抽样(1)简简单随机抽样样对总体不经任任何分组、排排列完全客观观地从中抽取取调查单位。。前提：样本框框已知（具体体总体单位的的清单）特点：每一总总体单位进入入样本的概率率是相同的。。又有两种抽样样方法：a.抽签：把样本本编号，放在在容器里，随随机抓取。b.利用随机数表表：利用excel中的随机数表表发生器产生生INT（RAND()*(b-a)+a）例：产生0～～100之间间的随机数表表，INT（RAND()*100）当样本较大时时，可用随机机数表，按如如下方法抽取取样本：i事先确定按列列产生几位数数为抽选样本本；ii以掷骰子得的的数为起始列列，产生数字字；iii若产生的数在在样本编号以以外，则放弃弃。1462676953864349027408469412660625895094344698209650209865999307154441(2)分层层抽样（分类抽样、、类型抽样））先将总体按一一定标志分层层，然后在各各层中采用简简单随机抽样样抽取样本的的一种抽样方方式。提高了了样本的代表表性及抽样效效率。当群间差异大大，群内差异异小时可采用用。如在每个居委委会抽取若干干家庭收集对对某小学办学学的意见。(3)整群群抽样将总体按一定定标准划分成成群或集体，，以群或集体体为单位按随随机的原则从从整体中抽取取若干群或集集体，作为总总体的样本，，并对被抽中中各群中的每每一个单位都都进行实际调调查。优：节约调查查成本。当群间差异小小，群内差异异大时可采用用。如每周48小小时中抽6个个小时的产品品检验；若干干箱啤酒中每每瓶均检验；；若干打袜子子每双均检验验等。与分层层相比：群之之间尽可能无无差异，群内内部允许明显显差异（正好好相反）。(4)等距距抽样先将总总体按按某一一方式式进行行排列列，然然后从从总体体中等等间隔隔地抽抽选部部分样样本调调查。。优：确确定样样本容容易。。(5)便便利抽抽样按最方方便的的方法法进行行抽样样，如如街头头拦截截法、、空间间抽样样（方方位选选择法法）是是典型型。优：操操作难难度小小，降降低成成本，，进度度易控控制，，访问问成功功率高高。缺：样样本选选择随随意，，误差差较大大。适于非非正式式研究究,预预实验验等。。当差差异不不大（（均匀匀分布布）时时也可可获得得具有有代表表性的的结果果。常常与随随机抽抽样联联合运运用。。(6)判判断抽抽样依据调调查研研究者者对总总体的的认识识等主主观因因素或或调查查目的的等,从总总体中中选择择调查查对象象的一一种方方式,依需需要主主观判判断后后抽取取样本本。“判断断”包包括两两个主主要内内容:一是是判断断总体体的特特征如如规模模,结结构等等,二二是判判断拟拟调查查的对对象对对于总总体的的代表表性,如是是哪种种类型型的典典型。。注重重偏差差控制制,比比任意意精度度高。。典型型调查查是代代表。。优：当当调查查者有有较强强的判判断能能力且且忠于于工作作时，，可提提高效效率及及样本本代表表性。。(7)配配额抽抽样(定额额抽样样、计计划抽抽样)依据一一定标标志对对总体体分层层或分分类后后,从从各层层或类类别中中选取取一定定比例例的调调查对对象的的方法法。配配额指指对划划分出出的总总体各各类型型都分分配给给定的的数量量而组组成调调查样样本。。类似似分层层抽样样只是是并不不要求求相等等的结结构比比例,实质质上是是分层层的判判断抽抽样。。是商业业调查查中常常用的的方法法。优：提提高效效率及及样本本代表表性。。缺：样样本寻寻找难难度加加大，，增加加成本本。3070203050国企职工公务员女女男高中及以下男大专及以上教师文化程度配额性别配额职业配额(8)滚滚雪球球式抽抽样在稀疏疏总体体中先先找到到一个个符合合条件件的受受访者者进行行调查查，然然后由由其推推荐其其他符符合条条件的的人。。1.4.1.4设设计计调查查问卷卷市场调调查问问卷的的基本本特征征：概概括为为“四四易””。即即易回回答、、易记记录、、易整整理统统计和和易辨辨别回回答真真伪Ⅰ问问卷的的格式式Ⅱ问问卷卷设计计流程程Ⅰ问问卷的的格式式①问问卷的的标题题②说说明信信（身身份与与目的的明确确，声声明尊尊重隐隐私，，保持持中立立，简简洁朴朴实实，，讲究究严肃肃。③填填表指指导（（填写写方法法，注注意事事项，，问卷卷回收收时间间、方方法，，随机机数表表等））④被被调查查者背背景资资料（（性别别、年年龄、、职业业、职职位、、收入入、婚婚姻状状况、、爱好好等））⑤调调查内内容⑥编编码⑦调调查过过程记记录（（访问问员姓姓名、、编号号，被被调查查者联联系方方式，，调查查地点点，调调查开开始和和结束束时间间，被被调查查者合合作情情况，，理解解情况况和对对下次次调查查的参参与态态度））Ⅱ问问卷卷设计计流程程(1)决决定问问卷类类型及及调查查方式式(2)决决定问问卷内内容(3)决决定每每个问问题的的形式式针对每每个问问题所所涉及及的信信息内内容，，决定定应当当采用用什么么形式式的题题目来来进行行询问问。按按照问问答是是否规规范可可分为为开放放题与与封闭闭题按照问问题形形式可可分为为选择择题、、排序序题、、填空空题、、双向向列联联表(4)决决定每每个问问题的的措辞辞决定问问题措措辞时时的原原则:a.使用简简单词词汇；；b.避免模模棱两两可措措辞；；c.避免诱诱导性性措辞辞；d.避免隐隐含的的假设设；e.避免双双重回回答问问题。。(5)确确定问问题顺顺序(6)确确定问问卷的的制作作形式式当问卷卷的逻逻辑形形式已已经确确定之之后，，在这这一步步骤中中需要要确定定问卷卷的物物理形形式，，即最最终的的排版版形式式及印印刷形形式。。在问问卷制制作上上需要要注意意的内内容有有：a.版面严严肃b.清晰美美观c.纸张精精美(7)试试访问问最初的的内部部试访访问少少量真真实样样本访访问（（真实实的访访问人人员））在试访访问中中需要要了解解下列列信息息：问题措措辞是是否得得当：：包括括访问问员宣宣读时时是否否困难难、受受访者者是否否能够够准确确理解解、是是否可可能出出现诱诱导或或者引引起受受访者者不悦悦，等等等。。问题选选项是是否完完全。。问卷长长短是是否合合适。。房地产产市场场调查查问卷卷有针针对物物业的的调查查问卷卷（例例：楼楼盘详详调问问卷））和针针对消消费者者的调调查问问卷。。1.4.1.5房地产产楼盘盘市调调详表表如何填填写楼楼盘市市调详详表1.4.2正正式式调查查1.4.2.1访访谈调调查法法1.4.2.5文文献献调查查法1.4.2.4实实验调调查法法1.4.2.3观观察调调查法法1.4.2.2专专家调调查法法1.4.2.1访访谈调调查法法Ⅰ个个别访访谈调调查Ⅱ座座谈会会Ⅲ电电话访访问调调查Ⅳ留留置问问卷调调查Ⅴ邮邮寄寄调查查Ⅰ个个别访访谈调调查（人员员走访访））优点：：应答答率高高，可可使用用长问问卷〈〈10min，6页，1.5小时时〉；；可追追问复复杂问问题；；直接接出示示道具具及刺刺激物物；可可获得得非语语言性性资料料；可可记录录自发发性问问题〈〈会有有意外外收获获〉；；问答答顺序序可控控；环环境可可控（（可确确保独独立而而无第第三者者在场场）。。缺点：：匿名名性差差：易易因访访问人人员外外表、、语调调、措措词、、方法法、环环境、、气候候等造造成误误差（（应答答误差差）；；缺乏乏对访访问过过程的的内在在控制制；周周期长长、费费用高高。Ⅱ座座谈会会例：厦厦门前前埔某某项目目座谈谈会议议题Ⅲ电电话访访问调调查电话采采访的的优点点是简简便快快捷。。只要要具备备良好好的通通讯条条件和和一间间安静静的、、不受受外界界干扰扰的办办公室室或电电话室室，就就可以以在任任何时时候进进行电电话采采访。。但电电话采采访的的可靠靠性比比人员员走访访要差差些。。优点：：省时时省费费用；；获取取资料料迅速速（一一晚上上即可可访问问很多多），，样本本质量量高（（随机机），，回访访容易易，易易获得得合作作。缺点；；简单单（问问卷不不能长长、复复杂、、访问问时间间短、、不能能深谈谈）；；不能能出示示道具具；样样本范范围受受限制制；不不易直直观判判定真真假；；易被被拒答答；容容易泄泄密等等。Ⅳ留置置问卷调调查优点：（1）能能突破空空间限制制，在相相当广泛泛的范围围开展调调查（2）节节省费用用、时间间和人力力，无需需大批调调研人员员，只需需精心设设计的问问卷，在在较短时时间内同同时进行行广泛的的调查（3）匿匿名性，，敏感、、政治、、伦理道道德、隐隐私等问问题（4）避避免直接接访问受受调查者者的干扰扰，减少少误差（5）资资料便于于整理分分析，标标准化的的封闭式式问题更更有效缺点：（1）回回收率低低现象严严重（2）有有效率低低（没指指导的情情况下，，漏、错错、误答答严重））（3）对对被调查查者文化化程度要要求较高高，需指指导（4）问问卷获取取的资料料需经分分析、辨辨别Ⅴ邮邮寄调查查邮寄调查查主要是是为了减减少实地地走访的的人次，，从而减减少整个个调查项项目的费费用开支支。通常常与其他他方法配配合使用用，很少少单独使使用。优点：（1）成成本低，，访问员员少费用用低，但但额外增增加问卷卷，邮费费等；（2）应应答者方方便，有有时间去去思考回回答难记记忆的问问题；（3）减减少因访访问员在在场的误误差；（4）获获得敏感感性问题题的答案案信息（（匿名性性）。(5)适适用较较分散的的对象，，不受地地域限制制，且容容易接触触到难接接近的诸诸如高级级经理等等人员。。缺点：（1）高高度标准准（结构构）化。。问题必必须清晰晰和直接接了当。。否则容容易导致致因理解解的不同同而回答答不同的的错误信信息或不不完整。。（2）可可使用的的访问技技术和得得到的信信息有限限。（3）不不能察言言观色判判别回答答的真实实性。（（可能发发生非应应答者代代替答卷卷）（4）不不能展示示道具资资料。邮寄调查查还有一一些额外外的问题题：费时时、应答答率低、、并影响响样本质质量。那那么如何何提高应应答率呢呢？附带带回函信信封及邮邮资；问问卷设计计要有吸吸引力；；用词、、结构等等质量尽尽量提高高；附说说明函；；报酬；；追踪函函（附新新问卷有有时是必必要的））；有声声望的发发起人等等。1.4.2.2专家家调查法法Ⅱ信函函讨论Ⅰ深度度访谈会会1.4.2.3观察察调查法法由调查人人员直接接观察具具体事项项的方式式搜集资资料。如如：人员观察察：(1)神神秘的的购物者者(2)单单向镜镜观察(3)购购买者者模式销售，订订单，存存货，价价格，脱脱销，包包装等机器观察察交通流量量统计、、生理上上的测量量、阅读读器、人人口测量量器、扫扫描仪A观察法的的优点（1）直直接及时时可靠；；（2））适用性性强，不不受观察察者形象象、语气气及表达达能力的的影响；；（3））简便易易行，人人员多少少，时间间长短自自己决定定；（4）数据据易得且且精确。。B观察法局局限性（1）只只能检查查行为且且公开行行为，不不能了解解动机、、态度、、想法、、情感等等；（2）必须须在市场场现象发发生的现现场（需需人、物物力且时时间地点点难控制制）；（（3）有有些现象象不可能能完全准准确，现现在行为为可能与与将来相相反，如如买某品品牌洗衣衣粉持续续一段时时间后可可能更换换；（4）其他他，如观观察买““统一””方便面面的行为为，可能能等很久久；来按按正常模模式选顾顾客，如如上火车车前去食食品店购购物（5）主观观偏误。。1.4.2.4实验验调查法法由调查人人员用实实验的方方式，将将现象放放在某种种条件下下作观察察以获取取情报。。分为产品品试验和和销售试试验。例例如食品品的品尝尝会，就就是采用用了实验验法。优点：（（1）灵灵活，因因果调查查的理想想方法，，有控制制、有选选择的发发现；（（2）科科学，不不受调查查人员偏偏见影响响，实地地考察获获得静动动态资料料。1.4.2.5文文献调查查法文献调查查是指利利用各种种文献、、档案资资料进行行的市场场调查。。文献资料料最主要要的是企企业内部部资料、、有关工工商机构构资料、、图书资资料等三三大类。。A企业内部部资料B有关机构构资料这这种资料料（1）图图书馆（（2））政府机机构（（3）行行业协会会和商会会（4）出出版社（（5））研究所所（6）消费费者组织织（7）企企业公司司1.4.3调调查分分析1.4.3.1调查查资料整整理1.4.3.2统统计分析析1.4.3.1调查查资料整整理市场调查查资料的的整理，，一般包包括下列列工作程程序：编编辑、汇汇总、分分类和制制表。（1）编编辑编辑工作作的任务务，即甄甄选与编编码。首先是从从市场调调查资料料中选取取一切有有关的、、重要的的参考资资料，剔除无关关紧要的的、没有有参考价价值的甚甚至错误误的资料料。编辑工作作在最后后还要查查对资料的可可靠性，以确保保调查资资料的合合理和准准确，如如实反映映客观情情况。错误地选选择了没没有代表表性的样样本；找错了洽洽谈对象象；调查人员员经验不不足、提提问不当当而导致致对方不不自觉地地作出某某种过于于肯定或或否定的的答复；；被访者的的答复不不真实；；调查的回回收率低低；过分相信信了某些些不够真真实的间间接资料料来源，，或未全全面客观观地分析析影响市市场变化化的因素素，等等等。造成错误误的原因因有多种种，较为为常见的的有：（2）汇汇总和分分类汇总工作作是把已已搜集到到的并经经过编辑辑选取出出来的大大量资料料从形态态上进行行编组或或按大类类分堆集集中，使使之成为为某种可可供备用用的形式式。分类的工工作任务务和工作作性质与与汇总基基本相同同，其不不同之处处主要是是对汇总总后资料料进一步步按小专专题细分分。（3）制制表制表工作作是把有有关实地地调查的的资料用用适当的的表格形形式展示示出来，，以便说说明问题题或从中中发现某某种典型型的“模模式”。。制表过过程是根根据资料料的分类类去具体体统计经经过实地地调查所所得到的的各种意意见，也也实现了了“实地地调查资资料”的的工作程程序。1.4.3.2统计计分析(1)指标标分析变动程度指标标（增长率、、下降率、销销售率）结构指标(比例、比重重)比较指标②相对指标标如建筑面积、、投资额、销销售量等①总量指标标③均值指标标简单算术平均均数加权算术平均均数众数（总体体中出现次数数最多的标志志值）中位数（总总体中位于中中间位的标志志值）④离散指指标极差Xmax-Xmin平均差标准差(2)相关关分析①相关系数数计算②判断相关关性0≤r＜0.3基本无相关0.3≤r＜0.5弱相关0.5≤r＜0.8中度相关0.8≤r＜1强相关r＝1函数关系(3)回归归分析回归方程：y=a+bx其中a和b满足：例：某调查得得各家庭月收收入与月储蓄蓄如下表：657881011121415Y月储蓄(百元)15172023283132394245X月收入(百元)10987654321家庭号9085140184224310352468588675XY2252894005297849611024152117642025X2

3625496464100121144196225Y2

10249522311696292Σ(1)在表表中计算出(2)计算算相关系数r=0.97>0.8属强相关关系系。(3)计算算回归方程所以，回归方方程为：y=0.431+0.314x1.5房地地产市场预测测1.5.1特特尔菲法法1.5.6回回归分析析法1.5.5移移动平均均法1.5.4平平均发展展速度法1.5.3平平均增减减量法1.5.2专专家会议议法1.5.1特特尔菲法法特尔菲法也称称专家调查法法或专家意见见法，是以匿匿名方法，轮轮番征询专家家意见，最终终得出预测结结果的一种集集体经验判断断法。特尔菲法的预预测程序A准备阶段①明确预测测目的和主题题②准备背景景资料与之相关的资资料整理加工工后一同寄给给专家们，目目的是解决专专家资料的局局限和不统一一，节省专家家的时间和精精力。③选择专家家广泛性，集思广益是是关键，应按按本部门企业业、本行业、、社会专家实实行“三三制制”；自愿性，保证回收率率；人数适度，既要有代表表性，又要有有利于工作组组织和费用节节约。一般２２０～５０人人；设计调查查咨询表。B轮番征询阶段段征询——反馈馈，再征询———再反馈，，一般三～五五轮。C结果最终处理理阶段①中位数法法②算术平均均统计处理法法③主观概率率统计处理法法④对非量化化预测结果的的统计处理法法匿名性、反馈馈性和集中性性（趋同性））特尔菲法的特特点1.5.2专专家会议议法是指通过调查查研究，收集集、处理、分分析各方人士士意见，运用用集体智慧和和经验对预测测对象发展趋趋势进行推断断预测的方法法。预测者召集熟熟悉业务、经经验丰富、具具有较强分析析判断能力的的各类人员，，以座谈讨论论的方式，对对预测对象相相互交换意见见，提出预测测方案的定性性预测方法。。如对某种商商品未来市场场发展趋势、、产销变化及及价格趋势、、产品所处的的生命周期阶阶段，新产品品的市场前途途、产品市场场占有率变动动趋势等的预预测。(意见推断预预测法)1.5.3平平均增减减量法如果某种数据据的历史值是是持续上升或持持续下降的，且各期上升升或下降的数数额大致接近近，则可采用用平均增减量量法。Vi=P0+d×i其中：Vi第i期预测值i所对应的时期期序数P0基期数据值d逐期增减量的的平均数Pn第n期数据值例：需要预测测某类房地产产2002年年的价格，已已知该类房地地产1997年～2001年的价格格及其逐年上上涨额：年份房地产价格实际值逐年上涨额1997681

199871