沈阳知名地产康桥项目前期策划案2-知名地产策划（共73）

沈阳保保利康康桥项项目前前期策策划案案广州保保利地地产代代理有有限公公司沈阳分分公司司地块长青桥浑河沈阳市市、东东陵区区、长长青板板块位于沈沈阳市市东陵陵区长长青桥桥北端端，五五里河河公园园内，，浑河河北岸岸，是是沈阳阳市浑浑河区区域的的黄金金地段段，景景色优优美，，宜居居之所所受金廊廊延伸伸、银银带辐辐射影影响，，浑南南区域域将成成为未未来沈沈阳的的城市市副中中心，，区域域未来来规划划利好好地块印印象项目思思考1：价值——项目核核心价价值是是否支支持打打造沈沈城顶顶级豪豪宅的的要求求？项目地块地块面面积：：31951平方米米容积积率率：项项目规规划容容积率率为≤≤3.5建筑面面积：：约11万平米米土地用用途：：商业业、居居住用用地其它规规划控控制要要点：：地块块建筑筑密度度≤35%，绿地地率≥≥25%，商业业比例例为≤≤20%（具体体操作作可按按10-20%计算）），限限高以以净空空批复复为准准，初初步了了解为为建筑筑高度度≤100米项目基基本经经济技技术参参数项目思思考2：产品——项目如如何规规划以以寻找找到市市场机机会点点进行行快速速销售售？全年完完成签签约5亿的销销售任任务不足半半年的的销售售周期期项目思思考3：品牌——项目如如何实实现企企业品品牌与与项目目品牌牌的复复制与与传播播？保利康康桥——现实与与梦想想之间间的桥桥品牌传传承与与沿革革本案要要解决决的三三大核核心问问题寻找市场机会点项目核心价值解读品牌复制与传播保利康桥第一部部分.项目发发展方方向研研判——项目核核心价价值解解读核心价值解读1.沈阳高端产品发展背景2.项目方向定位3.地块价价值项目地地块处处于位位于沈沈阳东东陵区区高档档水景景住宅宅聚集集区，，距离离核心心市中中心仅仅几分分钟车车程，，交通通便利利项目地地块分分属政政府重重点打打造的的滨水水居住住休闲闲观光光带，，区域域发展展速度度迅猛猛；同同时项项目临临近五五大景景观规规划中中的“中央公公园区区”（现浑浑南奥奥体板板块）），借借助板板块规规划利利好，，发展展前景景无限限浑南新新区““银带带”，，沈阳阳的浦浦东本案项目地地块处处于浑浑河五五大景景观区区之一一“文化休休憩区区”（长青青桥至至东三三环））的核核心地地位，，地处处浑河北北岸，，南望望浑河河，临河河景观观段寛寛近百百米，，景观观优势势明显显上百万万平水水域资资源环环绕，，河景景、岛岛景，，生态态资源源丰富富本案浑河北北岸，，南向向一线线江景景毗邻五五里河河公园园，项项目地地处沈沈阳市市最大大城市市滨河河公园园-五里河河公园园内，，公园园面积积约205万平方方米，，保留留10万株原原生大大树。。文化化+休憩的公公园地产产概念为为我们提提供了延延展的可可能浑河南岸岸湿地公公园，约约100万平方米米湿地生生态，为为项目提提供离尘尘不离城城的可能能公园地产产，文化化休憩近近在咫尺尺龙脉所在在，风水水宝地——400年前清朝朝王室的的皇室地地，努尔尔哈赤当当年计划划修建沈沈水楼的的最佳选选址，龙龙脉的脊脊梁。就就在浑河河两岸，，从杨官官始，至至张官，，再到铁铁匠屯，，全长五五公里。。长年供供奉皇室室的是365个庄头，，其中有有一个供供奉胭脂脂水粉的的庄头便便在皇室室地区域域——张官。。除此之外外，浑河河也是清清代的龙龙脉所在在，本案案处于龙龙脉脊梁梁，风水水上佳。。本案龙脉所在在，风水水宝地，，宜居佳佳所项目地块地块四至至东面：长长青桥南面：浑浑河北岸岸绿化带带西面：规规划路（（临近东东方威尼尼斯后续续开发地地块）北面：北北至沈水水路、二二环桥位置较好好、地块块方正平平整，便便于规划划；三面面临路，，交通便便捷，地地块北侧侧有一定定噪音干干扰。周边配套套教育：项项目周边边目前主主要集中中了以大大学城为为主的部部分教育育配套，，但中小小学很少少。医疗：富富民桥与与长青桥桥之间拥拥有多所所医院，，可以满满足本项项目业主主的基本本需求。。商业购物物：目前前主要依依赖于五五里河CBD以及奥体体区域的的商业配配套设施施；区域域性配套套开始启启动——酒店（凯凯宾斯基基）/公寓/写字楼/商业（家家乐福））文体设施施；五里里河公园园、长青青公园近近在咫尺尺。周边配套套相对较较为完备备，商业业配套目目前主要要依赖泛泛区域覆覆盖效应应，但区区域高端端化发展展趋势开开始显现现长白岛浑南新区五里河北陵市府和北站百万平主主题公园园，文化化休憩近近在咫尺尺浑河北岸岸，一线线南向观观河龙脉所在在，风水水宝地交通便利利，配套套齐全，，离尘不不离城实力央企企，保利利地产品品牌保证证核心价值值点梳理项目核心心价值是否支持持打造沈沈城顶级级豪宅的的要求？？豪宅标准准豪宅的定定义：相相对高度度集中的的占有城城市资源源的住宅宅产品豪宅的标标准：首先是地地段，豪豪宅的建建造地点点要么在在最繁华华的城市市中心，，要么就就在风景景绝佳、、超然脱脱俗的自自然风景景胜地；；其次是品品质，豪豪宅最为为根本的的用途还还是用来来居住的的，舒适适性是一一栋豪宅宅所必需需的、也也是检验验豪宅的的重要指指标之一一。一栋栋豪宅除除了要有有巨大的的面积，，还应该该体现在在从外观观到内饰饰、从轮轮廓到细细节的上上等与精精细，最最好是出出自名师师大家之之笔；最后就是管管理，豪宅宅为什么这这样值钱？？因为富豪豪们买豪宅宅的同时也也会享受到到顶级的物物业管理服服务。只有有这样，才才能够使豪豪宅的主人人备受尊崇崇，时时刻刻刻体会到到住在豪宅宅所享受到到的尊贵。。案例：北京京星河湾案例：北京京星河湾项目核心价价值能够支支撑打造沈沈城顶级豪豪宅的要求求保利康桥项项目，在各各方面具备备城市顶级级豪宅的基基础百万平主题题公园，文文化休憩近近在咫尺浑河北岸，，一线南向向观河龙脉所在，，风水宝地地交通便利，，配套齐全全，离尘不不离城实力央企，，保利地产产品牌保证证紧邻市中心心占据城市绝绝版生态景景观资源，宜居居佳所无可复制的的城市生态态资源地段段保利地产一一贯坚持的的对于产品品品质的严严格要求以以及管理上上的精益求求精沈阳高端产产品的现状状？沈北区区域相对偏偏远，据市市中心40分钟以上车车程。主要要吸引偏北北部的客户户。近年政府扶扶持区域，，发展迅速速。目前中中高端产品品是该区域域的一个市市场空白点点。由于其位置置偏远，且且缺乏棋盘盘山的景观观优势，区区域竞争力力不大。传统高档住住宅区，开开发时间早早，形成一一定规模和和影响力，，但距市区区一定距离离。景观优优势明显，，高端豪宅宅的典型代代表区域。。但后期土土地供应量量有限，且且纯别墅社社区日益稀稀缺。经济、政治治、文化中中心。基础础设施完备备，生活和和商业配套套完善。大大多为高层层以及商业业项目，价价格水平高高。基本没没有大量土土地供应,逐渐退出市市场，区域域客户大量量外溢。政府扶持板板块，通过过金廊的延延伸和银带带的辐射成成就未来沈沈阳的副中中心.大量品牌开开发商进入入，大规模模开发力度度，地产竞竞争激励，，刺激区域域板块价格格，发展潜潜力较大.目前板块内内多为洋房房、多层、、小高、高高层和少量量别墅等常常规物业类类型，缺乏乏特色高档档物业引领领区域市场场区域板块块与其他板板块相比具具有市场潜潜力优势，，未来发势势头好沈阳高端产产品主要分分布在沈北北区、棋盘盘山、市中中心、浑南南板块；且主要以别别墅类产品品为主。沈阳高端产产品分布150万以上（顶端价格住宅）80万-150万（高端住宅）50-80万（中高端住宅）50万以下（中端及以下）沈阳市真正正顶级的高高端住宅供供应主要集集中在市中中心的高档档商务公寓寓区与棋盘盘山的高档档别墅区沈阳市目前前真正的高高端住宅供供应区域为为棋盘山别别墅区；本本项目所处处的浑河区区域（长白白、奥体、、长青）发发展势头强强劲，但仍仍以80-150万的中高端端产品为主主沈阳主要产产品价格分分布沈阳高端市市场小结高端以上客客户主要聚聚集于中心心区、浑南南、长白和和棋盘山区区域；沈阳市目前前真正的高高端住宅供供应区域为为棋盘山别别墅区，集集中供应别别墅产品；；本项目所所处的浑河河区域（长长白、奥体体、长青））发展势头头强劲，但但仍以中高高端产品为为主；市区中心供供应量少，，客户（包包括中高端端和高端客客户）已逐逐步外溢到到长白和浑浑南区域。。沈阳高层豪豪宅领域目目前缺乏领领导者的角角色，项目目地块完全全有打造沈沈城顶尖高高层豪宅产产品的机会会[项目定位分分析]市场需求自然环境竞争环境产品类型补缺定位理念契合打造中国文文化地产，，企业理念指指导项目定定位高端客户群群体更看重重项目的精神神价值（附附加值）该项目属于于难得的南向向一一线线江江景景，临临河河景景观观段段寛寛近近百百米米，，景景观观优优势势明明显显区域域同同类类产产品品供供应应量量大大，，但但文文化化内内涵涵低低，，高文文化化内内涵涵，，可可异异军军突突起起浑南南区区域域尚尚未未出出现现纯粹粹的的水水岸岸文文化化社社区区？项目目定定位位品牌牌---保利利（（上上市市央央企企巨巨擘擘））资源源---水岸岸（（一一线线南南向向临临江江））气质质---英伦伦（（贵贵族族血血统统传传承承））产品品---尊贵贵（（沈沈城城顶顶级级豪豪宅宅））浑河河北北岸岸·英伦伦风风情情·绝版版生生态态领领邸邸第二二部部分分.寻找找市市场场机机会会点点———项目目快快速速销销售售的的路路径径思思考考区域市场研究1.目标客户特征2.快速销售的路径思考3.区域域市市场场研研究究竞争争板板块块划划分分长白白板板块块奥体体板板块块长青青板板块块五里里河河板板块块长白板块作为为和和平平区区域域的的延延伸伸，，为为本本市市近近两两年年炒炒作作最最为为火火热热的的板板块块，，自自人人工工运运河河挖挖通通以以来来，，长长白白岛岛在在发发展展潜潜力力方方面面成成为为全全市市关关注注的的对对象象。。大量量品品牌牌开开发发商商进进驻驻，，规规划划体体系系基基本本成成形形，，发发展展潜潜力力最最大大区域域内内目目前前没没有有同同档档次次的的高高层层豪豪宅宅产产品品在在售售远洋洋天天地地中海海国国际际社社区区丽湾湾国国际际长白白板板块块作为为为为沈沈阳阳金金廊廊沿沿线线腹腹地地，，也也是是连连接接浑浑南南与与市市区区的的主主要要交交通通要要道道。。随随着着本本市市战战略略中中心心南南移移的的规规划划发发展展，，奥奥体体板板块块将将成成为为浑浑南南的的核核心心大量量文文体体设设施施、、商商业业配配套套以以及及地地铁铁的的修修建建对对于于聚聚集集区区域域人人气气具具有有不不可可估估量量的的作作用用奥体体板板块块奥体体板板块块浦江江苑苑伊利利亚亚特特湾湾南有有大大学学城城，，北北通通东东陵陵区区政政府府核核心心，，主主要要受受到到南南塔塔商商圈圈以以及及五五里里河河商商圈圈的的辐辐射射影影响响；；浑南南三三大大板板块块后后起起之之秀秀。。万万科科、、金金地地的的进进驻驻开开始始带带动动板板块块价价值值迅迅速速飙飙升升，，区区域域内内江江景景资资源源丰丰富富，，依依托托优优势势环环境境资资源源打打造造的的众众多多高高品品质质楼楼盘盘带带动动板板块块形形象象迅迅速速提提升升长青青板板块块万科科金金域域蓝蓝湾湾长青青板板块块金地地长长青青湾湾东方方威威尼尼斯斯VS长白白板板块块奥体体板板块块长青青板板块块VS位于于金金廊廊最最南南端端，，银银带带的的中中心心部部位位，，是是浑浑南南区区的的体体育育、、商商业业中中心心，，也也是是浑浑南南人人气气集集中中点点。。距离离内内城城的的沈沈河河、、和和平平区区最最近近，，地地铁铁2号线线贯贯穿穿奥奥体体，，设设有有站站点点，，增增强强奥奥体体的的卖卖点点，，区区域域发发展展速速度度迅迅猛猛。。受到到老老城城区区铁铁西西的的影影响响和和沈沈阳阳高高新新技技术术产产业业区区的的辐辐射射，，也也是是浑浑南南人人口口密密集集的的板板块块。。大量量品品牌牌开开发发商商进进驻驻，，规规划划体体系系基基本本成成形形，，发发展展潜潜力力最最大大。。河道道线线最最长长，，景景色色优优美美，，政政府府重重点点规规划划的的城城市市主主题题景景观观资资源源区区。。南有有大大学学城城，，北北通通东东陵陵区区政政府府核核心心，，主主要要受受到到南南塔塔商商圈圈以以及及五五里里河河商商圈圈的的辐辐射射影影响响；；浑南南三三大大板板块块后后起起之之秀秀。。金金地地的的进进驻驻开开始始带带动动板板块块价价值值迅迅速速飙飙升升。。项目目所所处处的的长长青青板板块块竞竞争争优优势势并并不不明明显显，，但但是是区区域域板板块块依依依依托托优优势势环环境境资资源源打打造造的的众众多多高高品品质质楼楼盘盘带带动动板板块块形形象象迅迅速速提提升升，，地地段段、、景景观观的的优优势势弥弥补补了了板板块块利利好好方方面面的的不不足足本市市高高档档商商务务区区，，CBD中心心。。同同时时也也是是高高端端消消费费场场所所，，周周边边西西武武百百货货、、世世茂茂百百货货、、喜喜来来登登酒酒店店、、万万豪豪酒酒店店，，为为板板块块整整体体价价值值推推向向全全市市最最高高高高度度。。板块块内内客客群群流流动动性性较较大大。。客客群群具具备备较较大大投投资资潜潜力力五里里河河板板块块五里里河河板板块块新世世界界二二期期世贸贸五五里里河河皇朝朝万万鑫鑫重点点个个案案扫扫描描万科科金金域域蓝蓝湾湾项目位置：浑南区朗日街1号占地：22.6万平米建筑：56.6万平米容积率：2.5绿化率：60%开盘：2008-11入住时间：2009-12销售情况：目前主推4#6#均为25层高层现房，其中6#为精装，标准在1600元/平，4#为清水建筑形态：4栋25层高层；5栋18层小高层；2栋11层小高层面积区间：主要以大面积为主，主力面积为143-170㎡，所占比重达68.5%。项目主要卖点为泰式园林成交单价：毛坯均价8000元/平米，精装均价9000元/平米，装修标准1600元/平米简介：项目为万科金色系列产品，处于富民桥与长青桥之间，交通便利，且项目紧邻浑河，景色怡人，园区内更以独特泰式园林为主.项目目前一期售罄。金地地长长青青湾湾项目位置：沈阳市浑南学城路18号占地：22万平米建筑：40万平米容积率：1.8绿化率：55%开盘：2008-11入住时间：2010-5销售情况：高层产品由于面积偏大，定位过于高端，销售不理想；洋房产品140-160平左右房源销售情况最好建筑形态：6栋18层的高层，43栋联排别墅，12栋洋房面积区间：高层产品179-462㎡，主力面积区间180-200㎡；联排别墅286-385㎡成交单价：高层均价8000-9000元/平米，别墅均价1.3万元/平米，洋房均价9000-10000元/平米简介：项目以洋房，别墅，高层为主体，会所面积高达7000平。目前在售一期小高、联排别墅以及三期洋房单笔组团即将推出。东方方威威尼尼斯斯劣势势：：宣宣传传推推广广力力度度不不够够，，整整体体定定价价较较高高，，受受众众有有限限，，销销售售速速度度较较慢慢优势势：：a)沈阳阳河河景景豪豪宅宅中中罕罕有有的的南南面面临临河河优优势势b)规模模大大，，)配套套全全：：康康体体健健身身、、商商业业购购物物，，一一期期已已经经形形成成较较为为完完备备的的配配套套优优势势；；交交通通便便利利c)紧邻邻五五里里河河公公园园的的自自然然环环境境简介介：：项项目目地地理理位位置置极极佳佳，，距距本本案案距距离离最最近近，，为为本本案案最最具具威威胁胁竞竞品品之之一一。。园园区区主主力力户户型型在在160-220平之间，总价价在100-300万之间。近期期销售表现较较区域内其他他竞品较差。。建筑形态：16栋16-26层高层。成交单价：根根据对于河景景景观资源的的占有程度，，自北向南价价格逐级递减减，园区景观观最好楼栋均均价2万，北侧临二二环产品均价价8000元/㎡入住时间：开盘：2009-7绿化率：54%容积率：3.1建筑：200万平米占地：65万平米项目位置：沈沈阳市浑南新新区沈水路五五里河公园内内新世界花园项目位置：沈阳市和平区南三好街占地：200万平米建筑：400万平米容积率：2.0绿化率：54%开盘：2009-7入住时间：销售情况：项目高低中档次搭配齐全，中等偏上的项目定位以及较高的性价比是项目热卖的主要原因建筑形态：27栋31-33层高层（在售13栋）面积区间：高层产品横跨60-500㎡，产品线较长；其中主力户型面积区间100-180㎡，约占总货量的60%左右成交单价：：5500-8500元/平米简介：项目地理位置优越，均价在6500左右，主力产品面积属于入门级高端产品，总房款相对较低，受到中高档客群喜爱。区域竞品比较较的多个维度度地段（景观））、规模、户户型、供求、、品牌地段（景观））本案金地长青湾东方威尼斯新世界花园万科金域蓝湾第二档第一档第三档浑河北岸，南向一线观景北向观景二线临江景馆资源优势势明显，名副副其实的江景景豪宅东方威尼斯本案江景资源稍逊逊一筹，通过过精美园林绿绿化弥补万科金域蓝湾湾金地长青湾新世界花园距离中心城区区近，江景并并非核心卖点点规模区域项目名称占地面积（万平）建筑面积（万平）容积率长青桥万科金域蓝湾22.656.62.5金地长青湾22401.8东方威尼斯652003.1上河城3.6245.76五里河新世界花园2004002.0目前沿河区域域竞品项目多多为中高密度度规模大盘；；相对于大盘的的规模优势，，本案整体10万平左右的规规模无法有效效支撑起用于公建等生生活配套之用用，自身生活活配套优势不不明显户型点评：1、转角飘窗，，增加景观2、大面积户型型的增加露台台3、小面积生活活起居空间尽尽量南向户型——东方威尼斯户型——金地长青湾户型点评：由于长青湾位位于浑河以南南，为了充分分利用河景资资源。其临河户型，，北向均有较较大面积的露露台规划。户型点评：万科金域蓝湾湾，位于浑河河南岸，其临临江户型，没没有特别针对对浑河做出特特别设计。将将浑河景致作作为其一个辅辅助卖点，主主打景观卖点点是其园林景景观。从产品品面积设计上上也更倾向于于将大面积高高端产品设置置在园区中央央位置，提升升溢价空间。。B3146㎡A5156㎡A2189㎡B3A5A2户型——万科金域蓝湾湾供求面积区间(㎡)50-6080-9090-120120-140140-180180-200200-250250-300300-400400-500500以上总计套数25027268942682018861811113户型配比22.46%2.43%2.34%8.00%38.27%7.37%0.00%16.89%0.54%1.62%0.09%——

销售套数1451931611726015030344

销售比例58.00%70.37%11.54%17.98%27.46%31.71%——7.98%0.00%16.67%0.00%30.91%

由上表可以看看出，区域内内120平米以下户型型供应量为27.22%；120—200平米户型供应应量为53.64%；250—300平米户型供应应量为16.89%；300平米以上户型型供应量为2.25%。临江项目集中中供货，供大大于求，但南南向一线望江江产品供应不不足，较为稀稀缺。50-60平产品主要是是上河城项目目，消化率最最高，但可借借鉴性不高，，不建议康桥桥项目规划此此面积区间140-180平为长青桥板板块内的主力力户型，同时时也是销售率率较为理想的的大面积产品品。250平以上基本与与联排别墅面面积重叠，总总价过高，而而产品品质并并无明显提高高，销售情况况较不理想注：统计数据据为区域临江江产品后续货量预估估根据调研结果果显示：板块内后续货货量充足，竞竞争将十分激激烈，万科金金域蓝湾、金金地长青湾、、银基东方威威尼斯都有大大量待开发用用地后续供货仍以以140平以上的大户户型为主，从从各项目规划划来看未来板板块内的户型型配比并不会会有太大的改改变。随着上上河城50-60平产品的消化化，板块内基基本不会再出出现这个面积积区间产品。。140-180平和180-200平仍将是主力力面积区间。。90-120平这个面积区区间出现了断断档一线临江高层层越来越稀缺缺，未来2-3年内约有2000套供应。万科科金域蓝湾有有5栋共500套，金地长青青湾约5栋，上河城4栋，东方威尼尼斯二期3栋。品牌长青桥板块内内不乏大品牌牌开发商万科金域蓝湾湾：万科旗下下高端项目子子品牌，独特特的泰式园林林，以极具表表现力的样板板园林展示区区打动客户金地长青湾：：别墅和河景景高层的综合合社区区域竞品小结结当前临河项目目，其户型多多为140平以上的大户户型。各项目面积区区间有所差异异，万科单一一的140-150平的临江产品品，金地则以以250-300平和180-200平为主力面积积区间，东方方威尼斯以250-300平为主，上河河城主力面积积偏小，以55平及140-160平为主。在户型设计上上，尽可能的的让户型增加加河景视野。。销售情况较好好的为200平以下的产品品，250-300平销售相对较较差。140-160平的三房两厅厅两卫和180-200平的四房两厅厅两卫为主力力户型。临江项目集中中供货，供大大于求，但南南向一线望江江产品供应不不足，较为稀稀缺。板块内非临江江产品面积普普遍偏大，130-180平为非临江产产品主力面积积，100平两房基本无无供应，为市市场机会点目标客户特征征目标客户特征征描自然属性描述述：●年龄：平均均年龄37、38，人生已步入入中年。●出年年代代：出生于60年代末到70年代●工作作：工作时间间较长，拥有有10年以上的工作作经验，工作作比较体面，，在相应的工工作领域、部部门或岗位上上已有所成就就，拥有一定定的权力和威威望。●收入入：多数客户户家庭合计年收入应在10万元以上。●文化素质质：拥有大专专以上的学历历，文化程度度较高，有知知识、有见识识、素质较高高●家庭结构构：主要是三三口之家，其其次二人世界界●交通工具具：主要以私私家车为主，，对私家车的的依赖性较强强，●居住区域域：主要居住住在和平、沈沈河、浑南。。社会属性描述述：●休闲与生生活：关注健康与生生活质量，会会享受生活。。具有积极向向上的生活态态度，富有进进取精神。亲亲都市，爱自自然；业余时时间健身、泡泡吧、旅游、、充电是其主主要休闲方式式；积极工作作，相信没有有付出就没有有回报。●购物与消消费：十分关注品牌牌．并选择性性地拥有品牌牌，消费中比比较注重消费费符合个人身身份定位的产产品，在购买买产品时会考考虑朋友圈子子的认同程度度；受品牌驱驱动的影响较较大，喜欢对对自己感觉的的汽车品牌；；对价格有一一定的考虑，，通常都将价价格限定在某某个范围内然然后在挑选品品牌。●购房消费费：在众多房地产产陷阱面前，，客户消费变变得越来越谨谨慎，购房区区域性强,信任发展商实实力所带来的的保证，追求求由此所带来来的成就感，，尊荣感。●自我评价价：独立、自主，，以我为中心心，不断充实实自己，所购购房子体现其其事业的成功功，生活的品品位，使其在在社交圈子内内得到肯定和和认同客户群定位他们都是业界界的精英，社社会的中流砥砥柱。他们是一群“高知、高资、、高职”的人士。专业人士高企管理层经商人士浑南产业园区区外籍高管白领阶层商业精英阶层层政府官员包括中小私营营企业主、国国有企业、集体企业、其其他企业的承承包经营者有一定层次的的政府官员，，行政职位应在科级以上上，拥有一定定的政治资本。包括经理、外外资企业雇员员、国有企业或其他形式式的企业的中中下层管理人员，特殊垄垄断行业中下下层管理人员和雇员。。目标客户群构构成商业精英阶层层政府官员在某一领域有有一定的专长长，包括教授、研究员等等知识分子，，专业技术人员、科研人人员。如律师师、会计师、、建筑师指新闻媒体的的工作人员，，包括影视制作人、编辑辑、记者等项目快速销售售的路径思考考项目如何寻找找到市场机会会点进行快速速销售？全年完成签约约5亿的销售任务务不足半年的销销售周期机会点发力方向市场区域内非临江产品面积普遍偏大，130-180平为非临江产品主力面积，100平两房基本无供应可以考虑在地块非临江区域规划一部分110平左右的舒适型两房产品，弥补市场空白140-160平的三房两厅两卫和180-200平的四房两厅两卫为区域市场销售的主力户型。针对市场热销面积区间进行产品规划，尽量压缩产品面积大小，降低产品总价，扩大项目市场容量客户目标客户群体多为二次或多次置业，消费中比较注重消费符合个人身份定位的产品，在购买产品时会考虑朋友圈子的认同程度营销模式注重圈层营销、口碑营销渠道保利十二橡树庄园的热卖为保利在沈阳成功聚集起一批追随保利品牌的高端客户群体通过项目间的有效互动，使得有限的高端客户资源能够得到充分利用规划布局建议议一线临河产品品，大面积豪豪华河景户型型二线望江，面面积较小的中中高端入门级级产品基本原则：根根据不同地块块的景观水平平，平衡各方方要素，形成成多层次规划划空间，住宅宅规划为纯板板式高层，根根据地块控制制条件分两排排交错排布景观最大化，，扩大一线河河景户型数量量，前排一线线临江产品因因为南向景观观资源的稀缺缺性，主要以以150平以上大户型型为主提高内部规划划舒适度，后后排二线望江江则以90-120中大户型为主主。保证江景景资源的充分分利用交错的两排排排布时以保证证尽可能多的的一线望江产产品为原则，，后排二线产产品仅作为产产品补充。u该户型宜布于于最优质位置u充分发挥观景景功能，提升观观景价值u1层2户为主、部分1层3户u该户型宜布于于最优质位置的顶顶层位置u大平层/复式设计u面面俱到、豪豪宅品质u1层2户或独立1户位置一线临河二线瞰河面积区间140~150平150~180平180~210平210平以上85~100平100~120平120~140平百分比10%45%35%10%45%35%20%户型配比考虑到区域内内一线临河、、南向观景产产品的稀缺性性，此类产品品主力户型建建议以四房两两厅两卫为主主，搭配部分分三房两厅两两卫，作部分分错层。这这种户型配比比基本上是比比较适合本项项目目标客户户群体的潜在在需求。作为二线瞰河河的产品，景景观优势较项项目一线临河河产品稍逊一一筹，考虑到到高端住宅市市场容量的有有限，可以考考虑在这部分分产品中设计计一些面积适适中的产品，，与一线临河河产品搭配销销售，丰富项项目产品线。。产品亮化建议议飘窗设计附加更多实用用空间提升产品性价价比创造更多情景景空间主卧功能齐全全主卧功能不仅仅仅局限于起起居室，建立立生活功能齐齐全、规格高高的主卧套房房体系卫生间衣帽间书房阳台产品亮亮化建建议入户花花园设设计销售按按阳台台面积积计算算，业业主可可考虑虑自行行按需需封闭闭，增增加功功能空空间，，提升升户型型附加加值入户经经由入入户花花园进进入客客厅，，起玄玄关作作用为室内内提供供更多多的绿绿化空空间营销模模式的的思考考通感营营销：：提升项项目形形象，，加深深市场场认知知，刺刺激客客户购购买欲欲望精准营营销：：精确定定位客客户，，传递递项目目信息息文化营营销：：拉进客客户距距离，，形成成圈层层营销销营销架构体系通感营销项目包装媒体宣传精准营销渠道推广公关活动行销文化营销高级会所、club公共关系营销现有客户资源深耕第三部部分.品牌复复制与与传播播——传承？？and履新？？传承1.履新2.广州保保利康康桥——现实与与梦想想之间间的桥桥技术指指标：：占地地1.86万、总总建10.5万物业类类型：：高层层（地地上32层，1~4层为商商业裙裙房，，5层为空空中花花园））主力户户型：：218-310㎡四房五五房项目简简介：：该项项目北北临珠珠江，，拥有有绝佳佳的江江景资资源，，并对对望广广州顶顶级豪豪宅区区域二二沙岛岛。西西面为为海印印桥引引桥，，与广广州大大桥将将城市市的主主要经经济带带快速速连接接。此此外由由于历历史人人口的的沉淀