物业管理前期介入与房地产开发的互动

肯威机构|物业管理前期介入房地地产开发的互互动物业管理前期期介入的概念念物业管理的前前期介入是指指物业管理企企业在接管物物业之前就参参与物业的规规划、设计和和施工建设过过程，从业主主（使用人））及物业管理理角度，提出出合理化建议议，以使开发发出的物业最最大限度地满满足业主的需需求和物业管管理的需要。。本讲主要内容容一、物业管理理前期介入的的管理基础二、物业管理理前期介入可可行性研究三、物业管理理前期介入的的方式和内容容一、物业管理理前期介入的的管理基础1.从营销销理论来论述述物业管理前前期介入的必必要性1）物业管理理前期介入可可以保证房地地产开发的营营销导向目前房地产企企业有以下经经营导向可以以选择：（1）以生产产为导向。这类企业专门门注重生产，，以完成一定定量的生产任任务为目标，，不注重产品品的质量、形形式，也不注注重产品销售售，计划经济济时期，大部部分企业的经经验导向都是是这样形式。。（2）以产品品为导向。这类企业重视视生产的产品品、关注产品品的质量、造造型、款式等等各种因素，，这类企业产产品或许很完完美，但不注注重销售，而而且也不知消消费者是否对对产品感兴趣趣，所以这类类企业有一定定的局限性。。一、物业管理理前期介入的的管理基础（3）以销售售为导向。这类企业重视视产品的销售售，运用各类类促销手段来来加强销售。。这类企业主主要通过销售售手段来获取取利润。虽然然重视生产产产品和消费者者之间的联系系，但是还做做得不够，没没有按照消费费者的需求来来生产，而是是先生产出产产品，再努力力销售给消费费者。（4）以营销销为导向。这类企业所有有活动都以顾顾客的需要为为自己的经营营目标，通过过市场细分化化，确定目标标市场；按照照目标市场的的需求，确定定整体经营策策略（产品策策略、价格策策略、促销策策略、分销策策略、广告策策略等），使使消费者满意意购买产品，，从而实现企企业利润。一、物业管理理前期介入的的管理基础从以上四种经经营导向特性性分析，可以以得出结论：：以营销为主导导的是比较科学的的先进的，被被实践证明是是有效的，中中国房地产业业发展证实了了这一点。（（20世纪后后十年）一、物业管理理前期介入的的管理基础营销导向的日日常运作如图图所示：从图图中分析可见见用户呼声和和市场需求的的重要性。生产制造项目可行性研究报告用户呼唤市场需求企业战略筹措资金产品服务开发销售回收利润运作周期下一个周期一、物业管理理前期介入的的管理基础在房地产开发发中如何有效效地考虑用户户呼声和市场场需求呢？物物业管理企业业要在开发中中更好地考虑虑住户的需求求进行前期介介入，物业管管理公司拥有有专业技术人人员，对各项项物业优缺点点了如指掌，，而且物管人人员与业主联联系最密切，，业主需求物物管人员最清清楚，所以物物管企业前期期介入就会保保证物业开发发营销导向，，保证物业开开发效果，使使开发物业获获得最大限度度经济效益的的社会效益。。一、物业管理理前期介入的的管理基础2）物业管理理前期介入可可促进物业销销售随着人的消费费心理日渐成成熟，人们的的消费理论也也在发生根本本性变化。人人们注重商品品品牌和内在在质量的同时时也越来越注注重商品的售售后服务。“以质量求生生存，以品牌牌求发展，以以服务求信誉誉”的观念成成为企业生存存、发展的追追求。一些精精明的房地产产商，把良好好的物业管理理作为销售房房屋的卖点之之一。南方物业管理理可以提高楼楼宇价格20%~30%。一、物业管理理前期介入的的管理基础2.用反馈方方法来分析物物业管理前期期介入的必要要性1）反馈方法法基本概念反馈是控制论论的一种方法法，事实上反反馈控制是一一切客观事物物相互作用的的一种普遍形形式。一项经营活动动要想保证质质量，取得成成功离不开有有效控制，控控制过程就是是通过信息的的传输和反馈馈，以实现管管理效果得到到有效保证的的过程。一、物业管理理前期介入的的管理基础控制信息输入入到受控部分分，受控部分分也有反馈信信息返送到控控制部分形成成闭合回路。。没有反馈信信息的非闭合合回路，不可可能实现控制制。控制部分分正是根据反反馈信息才能能比较、纠正正和调整它发发出的控制信信息，从而实实现控制。房地产做为一一个系统，为为保证其开发发成功，物业业管理的前期期介入是非常常重要的，它它可以在不同同阶段产生反反馈信息。一、物业管理理前期介入的的管理基础反馈系统构成成如图：①输入信号②控制信号③输出信号④反馈信号⑤干扰信号⑥外部信号环境变化施控系统受控系统反馈通道①②③④④⑥⑤⑤一、物业管理理前期介入的的管理基础2）物业管理理前期介入是是一条有效反反馈通道反馈的特点是是“根据过去去的操作情况况去调整未来来的行为”。。由于物业管理理人员在长期期管理实践中中了解物业的的优缺点，在在房地产新一一轮物业开发发时，物业管管理企业前期期介入把住户户对物业的需需求意见表达达出来，并且且从住户角度度出发来积极极参与房地产产开发的各项项活动，完全全起到了反馈馈通道作用。。二、物业管理理前期介入可可行性研究1.经济效效益的可行性性任何经济活动动都要有成本本支出，作为为一个企业也也必然要考虑虑经济效益，，物业管理前前期介入的经经济性，可从从三个角度来来分析：一、物业管理理前期介入的的管理基础1）从房地产产开发的角度度来分析，增增加这种行为为有利有弊，，存在着风险险收益。利的方面：物物业公司的介介入，加强了了决策、规划划的准确性，，确保物业顺顺利开发；同同时保证物业业开发质量，，促进物业销销售，加快资资金周转。弊的方面：主主要增加了成成本（前期介介入费由房地地产商负责承承担）假若物物管公司提出出返工建议，，可能还增加加返工费用，，也可能增加加工期。结论：房地产产商虽然在前前期介入中增增加了一定风风险，但会带带来更大的收收益，从经济济性角度来看看利大于弊。。二、物业管理理前期介入可可行性研究2）从物业管管理公司的角角度分析利的方面：前前期介入熟悉悉了解物业，，为今后接受受这新业务奠奠定了基础，，便于本企业业进一步扩大大业务领域，，占领业务市市场。弊的方面：如如果物管公司司承担前期介介入经费，由由自己承担增增加成本费用用，对本身就就是微利行业业的物管企业业压力太大，，同时担心前前期介入招标标了，在正式式管理时，业业主不要该物物管企业管理理，则对前面面成果付之东东流，会感到到得不偿失。。二、物业管理理前期介入可可行性研究3）从社会政政府角度分析析由于前期介入入，有利于提提高房产质量量，有利于城城市化进展，，有利于城市市整体管理水水平提高，减减少失误，有有利于社会总总体经济利益益提高。二、物业管理理前期介入可可行性研究2.技术力力量保证为了使前期介介入成功，物物管公司必须须由专门技术术人员进行参参与。由于物物业建设周期期较长，不可可能抽调大批批人员介入。。而采取两种种方式介入：：二、物业管理理前期介入可可行性研究1）长期介入入人员为2~3人，由管管理员、结构构工程师，设设备工程师组组成。长期介介入人员从项项目一开始就就进入角色，，一直到项目目结束，参与与项目全过程程。介入人员员的素质与技技术能力在很很大程度上决决定了前期介介入的成败，，所以选人一一定要精心。。二、物业管理理前期介入可可行性研究2）短期介入入人员为3~4人，由公公司经理部门门经理和技术术骨干组成。。主要是定期期或不定期地地进入角色，，参与前期检检查、帮助、、指导长期介介入的人员的的工作。因此此短期介入应应由物管公司司经理牵头，，组织骨干参参加，主要听听取长期介入入人员汇报工工作，指导他他们工作，同同时与房地产产商、建筑商商进行工作协协调，把前期期介入发现的的问题解决好好。二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究3.法法律律制度度的保保证房地产产开发发过程程中是是否需需要物物业管管理前前期介介入，，开发发商是是需要要受到到委托托才能能开展展此类类工作作（通通常开开发商商考虑虑眼前前利益益较多多而忽忽略此此项工工作））。由由委托托代理理理论论而知知，需需要有有委托托人、、代理理人委委托协协议或或委托托合同同，而而在物物业管管理前前期介介入工工作中中，委委托人人没有有明确确，因因此完完全意意义上上的委委托代代理关关系在在这里里不可可行。。二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究开发商商开发发物业业推向向市场场，存存在着着潜在在业主主（购购房者者）但但通常常情况况下，，这些些业主主（购购房者者）是是无法法确定定的。。作为房房子主主人肯肯定是是希望望前期期介入入，而而潜在在不明明确的的业主主需要要物管管靠谁谁来委委托呢呢？靠靠谁来来发号号施令令呢？？自然然就落落在““政府府”。。二、物物业管管理前前期介介入可可行性性研究究政府介介入方方式有有两个个方面面：1）制制定颁颁布机机关物物业管管理前前期介介入法法律规规章。。作为开开发商商往往往急功功近利利或片片面追追求利利润，，不愿愿物管管前期期介入入，政政府颁颁布了了法规规，开开发商商就自自然执执行了了。2）通通过行行业协协会的的监督督机构构，进进行监监督，，保证证前期期介入入的进进行。。三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容1.物物业业管理理前期期介入入时期期物业管管理前前期介介入与与房地地产整整个过过程紧紧密相相连，，通常常与房房产开开发全全过程程各个个时期期有关关，通通常分分为几几个阶阶段三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容1）立立项阶阶段协助开开发商商对房房屋产产品定定位进进行可可行性性研究究，作作出是是否开开发及及开发发周期期，开开发规规模等等有关关问题题的决决策。。2）规规划设设计、、施工工准备备阶段段这一时时期协协助开开发商商完成成规划划设计计、单单体设设计及及户型型功能能、外外部环环境，，智能能化等等各项项工作作。三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容3）施施工建建设阶阶段这一阶阶段主主要是是把好好质量量关、、协助助监理理对一一些今今名容容易出出现问问题的的地方方、部部位进进行指指导、、监督督。4）竣竣工验验收阶阶段这一阶阶段主主要任任务对对竣工工项目目进行行逐项项检查查验收收，保保证今今后更更好开开展售售后服服务。。三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容物业管管理前前期介介入的的流程程图如如下：：Y与房地地产开开发公公司开开始洽洽谈初初步达达成协协议介入可可行性性研究究签订合合同正正式进进入前前期介介入退出房房地产产开发发介入规规划设设计阶阶段介入施施工建建设阶阶段介入物物业销销售阶阶段物业移移交验验收结束前前期介介入进进入正正常物物管N主体完工三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容2.物物业业管理理前期期介入入的方方式及及内容容物业管管理前前期介介入和和其方方式与与内容容主要要有以以下三三个部部分：：1）早早期（（可行行性研研究规规划设设计阶阶段））充当当顾问问（1））可行行性研研究①确立立物业业管理理档次次。根据商商品房房定位位确定定今后后管理理水平平。②制定定物业业管理理方案案。物管开开展的的硬件件条件件应给给予满满足。。三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容（2））规划划设计计根据物物管活活动经经验在在设计计中应应满足足人与与居住住环境境的和和谐，，因此此要考考虑房房屋使使用功功能合合理、、实用用、楼楼群布布置合合理，，建筑筑造型型与色色调的的和谐谐、室室外环环境、、居住住的安安全与与舒适适，交交通便便利与与生活活方式式等等等，特特别对对一些些业主主生活活中必必不可可少的的相关关条件件应逐逐一提提出在在规划划设计计中考考虑周周全。。主要要有下下面一一些内内容三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容规划设设计应应满足足人与与居住住环境境的和和谐三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容①各类类配套套设施施的完完善对于一一定规规模的的住宅宅小区区，要要有幼幼儿园园、学学校等等公益益事业业，各各类服服务商商业网网点（（饮食食店、、邮电电所、、银行行）、、人们们休息息活动动场所所与场场地。。配套设设施完善善对于写写字楼楼、商商贸中中心等等，则则商务务中心心面积积以及及停车车场大大小都都很重重要。。三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容②水电电气等等供应应容量量要充分分考虑虑到地地域特特点和和人民民对家家庭电电气化化不断断增加加的需需要，，要充充分留留有余余地，，满足足人们们生活活需求求。（（特别别是电电的容容量要要设计计好））三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容③安全全保卫卫系统统规划设设计时时，对对安全全保卫卫系统统智能能化给给予足足够重重视。。在节节约成成本前前提下下尽可可能设设计防防盗报报警系系统，，给业业主创创造一一个安安全的的居家家环境境。可视对对讲单单元防防盗门门阳台上上的红红外线探探头三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容④垃圾圾处理理方式式根据各各地不不同情情况，，决定定是否否采用用设立立垃圾圾桶或或垃圾圾袋，，以及及是否否有专专人收收倒垃垃圾还还是业业主自自己收收倒垃垃圾。。此外外还应应考虑虑垃圾圾外运运方式式与垃垃圾中中转站站位置置。垃圾箱箱垃圾压压缩设设备三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容⑤绿化化布置置绿化应应考虑虑气候候、环环境、、造型型、布布局等等，特特别的的根据据需要要搭配配。主干道道：以以种高高大乔乔木落落叶为为主；；次干道道：小小区的的路通通常5~6m，人行为为主，，通车车为次次，绿绿化选选择富富于变变化、、色彩彩变化化、高高低错错落变变化。。主干道道绿化化住宅群群之间间道路路通常常2~3m，以花木木为主主，种种一些些花卉卉，一一些草草坪，，使人人有舒舒适感感。住宅群群间绿绿化三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容⑥消防防设施施在建筑筑设计计中消消防设设备的的配套套是有有严格格要求求的，，物业业管理理公司司应着着眼于于各种种消防防死角角。比比如大大楼的的通道道部分分、电电缆井井部分分，在在消防防设计计中一一般考考虑不不周，，自动动喷消防设设施和和消防防演习习淋装置置也不不可能能顾及及到每每个角角落，，物管管公司司应建建议在在这些些地方方配备备灭火火器（（电器器部分分应用用二氧氧化碳碳灭火火器））或灭灭火砂砂箱。。三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容⑦一些些其他他特殊殊要求求的意意见在规划划设计计中，，常有有一些些易被被忽视视问题题，但但从日日后使使用和和维修修的角角度来来看，，都很很重要要。如如：灶台下下放置置煤气气罐的的高度度是否否低于于煤气气罐的的角度度。悬挂的的厨柜柜向通通道伸伸出了了几十十公分分，用用户不不小心心会碰碰到脑脑门。。冰箱、、洗衣衣机预预留位位置及及下水水口是是否适适当。。电路接接口是是否足足够、、位置置是否否合适适等。。三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容（3））规规划阶阶段应应注意意的问问题物业管管理公公司参参与规规划设设计可可从下下面几几个方方面考考虑：：①实用用性房屋的的功能能首先先满足足实用用功能能。采采光、、通风风、隔隔热都都应满满足要要求。。房屋功功能要要有实实用性性三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容②美观观、耐耐用性性美观与与耐用用两方方面处处理很很好，，会很很和谐谐，处处理不不好又又会很很矛盾盾。例如有有些房房地产产商考考虑美美观、、突出出一些些造型型，采采用一一些寿寿命短短的材材料（（挂灰灰板、、铁网网）装装修一一些间间隔墙墙，特特别在在一些些公共共部分分，造造成物物业管管理企企业在在接手手管理理后没没几年年，就就需花花大量量资金金重新新装修修，给给物业业管理理公司司和业业主造造成很很大后后期经经济负负担。。三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容例：住住宅空空调统统一留留位、、防盗盗网门门统一一安装装、尽尽量减减少二二次装装修影影响公公共外外观的的不统统一。。以上上材料料尽可可能采采用不不锈、、耐用用材料料，以以免长长时期期锈迹迹、污污染外外墙、、影响响整体体美观观等等等。住宅空空调的的统一一留位位三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容③功能能性除了正正常规规划设设计考考虑的的功能能性。。还应应注意意一些些常被被忽视视的功功能性性设施施配备备，如如：住宅空空调机机留位位及空空调冷冷凝水水集中中排水水管配配备三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容集中““能源源计量量表””功能能配备备。如如水、、电气气能源源量按按功能能区分分，集集中安安放入入公共共区间间，通通常讲讲“三三表出出户””。煤气表出户电表出户水表出户三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容各种指指标牌牌、小小区（（大厦厦）平平面图图，警警示标标志（（牌））配备备。三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容物业管管理用用房的的配备备（如如办公公室、、调度度室、、值班班室、、控制制中心心仓库库等））垃圾处处理。。每层层楼、、每幢幢房都都应考考虑配配备收收集垃垃圾的的相应应位置置及设设施。。住宅底底层可可作为为物业业管理理用房房垃圾的的分类类收集集三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容其他功功能。。防火火、防防盗、、访客客等系系统，，购物物活动动场所所、绿绿化道道路、、围墙墙护栏栏等环环境，，邮政政、交交通、、通讯讯等功功能。。绿色的的围墙墙护栏栏活动场地信报箱箱三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容以人为为本的的活动动休闲闲区域域底层架架空可可作为为活动动场所所楼间的的活动动场所所绿地上上的活活动场场所三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容④安全全性有条件件小区区、大大厦尽尽量设设计成成“封封闭型型”以以利治治安管管理三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容利用智智能化化监控控系统统做到到人防防、机机防相相结合合，减减少损损失住宅围围合的的智能能化进进出控控制三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容装修材材料除除了美美观、、耐用用性外外，要要注意意禁用用“有有毒、、有辐辐射性性”材材料道路要要人车车分流流人车分分流，，行人人有自自己的的道路路系统统三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容⑤节能能性注意各各种节节能材材料的的运用用公共区区域照照明尽尽量采采用节节能灯灯，开开关组组合设设计配配备尽尽量细细划，，不要要一个个开关关控制制一片片灯，，应按按功能能、节节能配配备开开关（（比如如按照照不同同时间间段，，分别别用开开关控控制路路灯））公共区区域的的照明明三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容2）对施施工的介介入物业管理理企业在在施工阶阶段参与与主要是是确保工工程施工工质量。。（1）指指导施工工单位把把好质量量关物业管理理企业对对楼宇使使用中常常出现的的各种工工程质量量问题有有较多了了解，如如卫生间间、厨房房间的漏漏水问题题及其成成因；水水电管线线如何走走向才有有利于安安全和便便于管理理；什么么样的墙墙体会渗渗水等等等。用加压泵泵测试