房地产开发与经营培训讲解图文丰富

房地产产开发发与经经营第一章章绪论论第二章章房地地产开开发与与经营营理论论和策策略第三章章房地地产企企业第四章章房地地产项项目及及项目目定位位第五章章房地地产项项目用用地的的获取取第六章章房地地产市市场调调研第七章章房地地产开开发项项目可可行性性研究究第八章章房地地产融融资第九章章房地地产开开发项项目管管理第十章章房地地产市市场营营销第十一一章房房地产产交易易第十二二章物物业管管理第一章章绪绪论第一节节房地产产开发发与房房地产产经营营第二节节房地产产开发发程序序第三节节房地产产经营营的基基本环环节第一节节房房地产产开发发与房房地产产经营营一、房地产产开发发的含含义、、特征征和分分类二、房地产产经营营的概概念及及分类类三、房地产产开发发与房房地产产经营营的关关系一、房房地产产开发发的含含义、、特征征和分分类（一））房地地产开开发的的含义义开发：：指生生产者者或经经营者者对森森林、、土地地、水水力等等自然然资源源进行行整理理或改改造以以达到到一定定的经经济或或社会会目的的的行行为。。房地产产又称称为不不动产产（英英文中中常用用realestate或realproper表示，，大多多数情情况下下使用用realestate一词）），包包括土土地、、建筑筑物及及其他他地上上定着着物，，是房房屋财财产与与土地地财产产的总总称，，是实实物、、权益益和区区位的的结合合。房房地产产是固固定在在一定定区域域之内内不能能移动动的土土地、、房屋屋建筑筑以及及其他他地上上定着着物相相结合合的不不动产产。房地产产存在在的形形态（1）土地地：有有两种种情况况，一一是一一块无无建筑筑物的的空地地，另另一就就是其其上已已有部部分建建筑物物或构构筑物物的土土地。。（2）建筑筑物：：指直直接供供人们们在其其内部部进行行生产产、生生活或或其他他活动动的场场所，，如住住宅、、商场场、工工业厂厂房等等。（3）房地地：是是指土土地与与建筑筑物这这两种种实物物形态态合为为一体体时的的统称称。在在现实实生活活中，，它是是房地地产完完整实实物形形态的的体现现。房地产产的特特性（1）房地地产的的自然然特性性①房房地产产位置置的固固定性性和异异质性性（地地域的的差别别性））②房房地产产使用用的耐耐久性性和效效用的的多层层次性性③土土地面面积总总量的的一定定性和和房地地产的的有限限性（2）房地地产的的经济济特性性①房房地产产经济济价值值的积积累性性和衰衰减性性②房房地产产利用用的递递减性性和合合理集集约性性建筑层层数5层10层15层20层30层投资利利润率率4.63%6%7.05%6.72%5.65%③房房地产产权利利的可可分割割性与与权益益的流流动性性④房房地产产供给给的稀稀缺性性和经经营的的垄断断性⑤房房地产产投资资和消消费的的双重重性⑥房房地产产的保保值增增值性性房地产产开发发，是是指在在依法法取得得国有有土地地使用用权的的土地地上进进行基基础设设施、、房屋屋建设设的行行为。。（1）房地地产开开发是是城市市规划划的实实施过过程；；（2）房地地产开开发是是追求求经济济效益益、社社会效效益、、环境境效益益全面面实现现的过过程，，这也也是房房地产产开发发应当当追求求的目目标；；（3）房地地产开开发是是提高高土地地使用用的社社会经经济效效益的的过程程；（4）房地地产开开发是是通过过多种种资源源、多多种专专业知知识的的组合合和再再造，，为人人类提提供生生产、、生活活空间间，并并改善善人们们赖以以生存存的居居住环环境的的过程程。（二））房地地产开开发的的特征征1、全面面系统统性2、广泛泛联系系性3、风险险与效效益并并存4、地域域性（三））房地地产开开发的的分类类1、成片片开发发房地产产成片片开发发，开开发规规模大大，所所需投投资额额大，，建设设周期期长，，开发发建设设都是是成街街成片片，或或是在在更大大区域域范围围内大大规模模统一一配套套进行行。它它包括括：旧旧城改改造、、新城城区开开发、、农业业地产产开发发、旅旅游地地产开开发。。旧城改改造，，是指指整体体地、、有步步骤地地改造造和更更新老老城市市的物物质生生活环环境，，以便便从根根本上上改善善其居居住、、劳动动、生生活服服务和和休息息娱乐乐条件件。新城区区开发发，是是指由由于城城市空空间拓拓展的的需要要，在在新城城区、、卫星星城镇镇实施施的开开发建建设活活动。。2、单项项开发发单项开开发是是指零零星分分散建建造的的单项项工程程或单单位工工程的的开发发建设设，如如单独独建造造几栋栋住宅宅、一一座写写字楼楼、一一条道道路等等。它它包括括土地地开发发和房房屋开开发。。土地开开发是是指土土地开开发企企业以以获得得土地地使用用权的的土地地为对对象，，通过过征地地、拆拆迁、、安置置，将将土地地开发发成供供水、、排水水、供供电、、供热热、供供气、、电讯讯和道道路畅畅通、、场地地平整整的建建筑场场地，，达到到“七七通一一平””的土土地通通过协协议、、招标标或拍拍卖的的方式式，将将其使使用权权有偿偿转让让给各各类房房屋开开发企企业或或投资资建设设部门门进行行房屋屋建设设的一一种经经营方方式。。房屋开开发是是指房房地产产开发发企业业依法法获得得土地地之后后，按按规划划的统统一要要求组组织建建设场场地的的房屋屋建设设，开开发各各类符符合规规划要要求的的房地地产产产品，，如住住宅、、写字字楼、、工业业厂房房、商商业娱娱乐设设施等等。房地产产开发发的地地位和和作用用房地产产开发发的的地位位房地产开发业业是我国国民民经济的支柱柱产业房地产开发在在城市建设中中占主导地位位房地产开发的作用有利于加速城城市现代化进进程有利于城市总总体规划的实实现为城市社会、、经济、政治治、文化活动动以及人民生活活提供载体为城市政府财财政和城市建建设提供资金金资源为城市中低收收入群体提供供住房保障房地产开发模模式混业开发纵向一体化开发综合项目开发发指开发企业跨跨行业的相互互渗透与互动发展是指开发企业业实行房地产产开发建设与物业资产管管理并举的经经营方式常见于诸如融融居住、商业业、旅游、娱乐于于一体的主体体社区1.多元化开发模模式多元化开发模模式2.专业化开发模模式特定物业类型型开发协作型开发开发企业根据据对自身资源源的评价以及及对所处市场的的独特认识，，可以选择某某类物业类型作作为企业相对对专一的开发发对象，实现专业化开开发。协作型开发方方式的实质就就是开发企业业专注于自己最最擅长的业务务或核心业务务，然后购买其他他社会化专业业机构提供的最擅长长业务服务。。专业化开发模模式3.其他开发模式式其他开发模式式定向开发模式式服务性开发模模式开发企业按客客户的订购要要求开发土地，进行房房屋设计、建建造和经营开发企业通过过品牌授权，，输出管理模式式，提出开发发项目解决方案，推推动当地开发发项目的实施。房地产开发的的项目类型居住房地产项项目商业房地产项项目工业房地产项项目特殊用途房地地产项目项目类型普通商品住房房限价商品房经济适用房廉租房高档商品房别墅居住房地产项项目商业房地产项项目商业用房写字楼酒店酒店式公寓主题公园工业房地产项项目工业厂房研究与发展用用房仓储用房工业园区特殊用途房地地产项目指项项目的经营活活动需要得到到政府特殊许许可的房地产产，包括高尔尔夫球场、飞飞机场、汽车车加油站、车车站、码头等等。这类项目目多属长期投投资、投资者者靠日常经营营活动的收益益来回收投资资、赚取投资资收益。特殊殊用途房地产产项目的市场场交易很少，，因此难以采采用市场比较较法进行估计计。特殊用途房地地产项目二、房地产经经营的概念及及分类（一）房地产产经营的概念念房地产经营：：是指房地产产企业为实现现预期目标，，确定实现目目标的战略和和策略，并有有意识、有计计划加以实现现的经济活动动过程。狭义的房地产产经营是指房房地产经营者者对房屋和建建筑地块的销销售、租赁及及售后服务管管理等活动，，活动范围主主要是在流通通领域。广义的房地产产经营是指房房地产经营者者对房屋的建建造、买卖、、信托、交换换、维修、装装饰以及土地地使用权的出出让、转让等等按价值规律律所进行的有有目标、有组组织的经济活活动，活动范范围贯穿于房房地产产品生生产、流通、、消费的全部部过程。（二）房地产产经营的特点点1、交易形式的的多样化2、交易对象的的位置固定性性3、经营对象的的限制性4、售后用途的的约束性5、产权关系的的复杂性6、供求关系调调整缓慢性（三）房地产产经营的分类类可将房地产经经营分为地产产经营、房产产经营、服务务经营和房地地产综合开发发经营。1、地产经营是以城市土地地使用权为对对象的出让、、转让、出租租、抵押等产产权经营和以以城市土地为为劳动对象进进行的土地开开发经营。2、房产经营是经营者以房房产为对象，，根据国家政政策要求，考考虑自身技术术经济条件和和外部环境条条件，经营房房屋开发和房房屋流通并取取得一定经济济效益的经济济活动。3、服务经营是指房地产业业在开发建设设和经营过程程以及房地产产的使用过程程中提供的一一系列经营性性服务性活动动，如投资咨咨询、价值评评估、拆迁安安置服务，房房屋装饰、修修缮服务，居居住区环境服服务及管理等等。4、房地产综合合开发经营是根据城市总总体规划，选选择一定区域域内的建设用用地，对地下下设施和地上上建筑物进行行统一规划、、配套建设的的一种开发经经营方式。三、房地产开开发与房地产产经营的关系系（一）广义的的角度理解，，两者本质上上一致，侧重重点不同（二）狭义的的角度理解，，两者相对独独立（三）房地产产开发以房地地产经营为核核心（四）房地产产经营以房地地产开发为基基础第二节房地地产开发程序序一、房地产开发的的主要工作阶阶段二、房地产开发的的主要参与者者一、房地产开开发的主要工工作阶段房地产开发涵涵盖从前期策策划分析、征征地、拆迁、、规划、设计计、施工、预预销售、产权权登记、发证证到物业管理理的全过程，，分为以下六六个阶段。（一）投资决决策分析阶段段1、开发设想的的形成2、环境分析与与机会选择（二）依法取取得土地使用用权阶段（三）可行性性研究阶段（四）前期准准备阶段1、资金筹措2、项目招投标标3、规划设计4、项目报建（五）实施阶阶段（六）销售阶阶段房地产开发的的主要阶段划划分投资机会研究究可性研究行项目评估和决决策获取土地使用用权开发项目立项项规划设计与方方案报批建设工程招标标签署有关合作作协议七通一平等工工作基础工程主体工程安装与装修工工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售物业管理投资决策阶段段前期工作阶段段工程建设阶段段租售与物业管理阶段二、房地产开开发的主要参参与者1、房地产开发发企业（开发发商）2、投资公司（（投资商）3、建筑承包公公司4、质量检查单单位5、政府建设主主管部门6、金融机构第三节房地地产经营的基基本环节一、房地产产产品形成环节节的经营二、房地产产品品流通环节节的经营三、房地产产品品消费环节节的经营一、房地产产产品形成成环节的经经营二、房地产产产品流通通环节的经经营（一）房屋屋销售（二）房屋屋租赁（三）其他他经营形式式1、房地产抵抵押2、房地产典典当3、房屋置换换三、房地产产产品消费费环节的经经营房地产投资资投资：是指指经济主体体（国家、、企业、个个人）以获获得未来货货币增值或或收益为目目的，预先先垫付一定定量的货币币与实物，，经营某项项事业的经经济行为。。分为固定定资产投资资与流动资资产投资。。房地产投资资：是指经经济主体以以获得未来来的房地产产资产增值值或收益为为目的，预预先垫付一一定量的货货币与实物物，直接或或间接地从从事或参与与房地产开开发与经营营活动的经经济行为。。分为直接接投资和间间接投资。。房地产投资资的风险与与投资组合合风险可定义义为未来获获得预期收收益可能性性的大小。。较预期收收益增加的的部分称为为“风险报报酬”。风风险可分为为系统风险险与非系统统风险。系统风险是是指由那些些影响整个个市场的风风险因素引引起的，是是股票市场场本身所固固有的风险险，是不可可以通过分分散化消除除的风险。。非系统风险险是一种特特定公司或或行业所特特有的风险险，它是可可以通过资资产多样化化分散的风风险。资本资产定定价模型的的作用就是是通过投资资组合将非非系统风险险分散掉，，只剩下系系统风险。。资本资产定定价模型E（R）=Rf+[E（Rm）－Rf]×β其中，E（R）为股票或或投资组合合的期望收收益率，Rf为无风险收收益率，投投资者能以以这个利率率进行无风风险的借贷贷，E（Rm）为市场组组合的收益益率，β是股票或投投资组合的的系统风险险测度。资产或投资资组合的期期望收益率率取决于三三个因素：：（1）无风险收收益率Rf，一般将一一年期国债债利率或者者银行三个个月定期存存款利率作作为无风险险利率，投投资者可以以以这个利利率进行无无风险借贷贷；（2）风险价格格，即[E（Rm）－Rf]，是风险收收益与风险险的比值，，也是市场场组合收益益率与无风风险利率之之差；（3）风险系数数β，是度量资资产或投资资组合的系系统风险大大小尺度的的指标1、从房地产产投资的角角度说，风风险就是投投资的（））偏差A实际收益与与期望收益益B目标收益与与未来收益益C实际收益与与未来收益益D目标收益与与期望收益益2、写字楼经经营者与公公司签订了了20年的租赁合合同，租金金400元/（m2﹒年），则其其面临（））A市场供求风风险B周期风险C变现风险D通货膨胀风风险3、香港新鸿鸿基公司董董事会决议议规定，在在大陆的投投资不能超超过其全部部投资的10%，这是基于于（）的考考虑的结果果。A大陆政策多多变B占领世界投投资市场C风险转移D投资组合4、已知整个个投资市场场的平均收收益率为20%，国债的收收益率为10%，房地产投投资市场相相对于整个个投资市场场的风险相相关系数为为0.4，普通标准准住房市场场相对于整整个房地产产市场的风风险系数为为0.7，则普通标标准住房市市场应利用用的折现率率为（）A14.0%B12.8%C17.0%D11.0%1、房地产投投资价值的的高低，在在很大程度度上取决于于所处地区区物业的整整体升值潜潜力，而不不是看其当当前租金水水平的高低低。（）2、房地产的的不一致性性说明市场场上不可能能有两宗完完全相同的的物业，因因此，物业业之间不具具有可比较较性，市场场比较法评评估物业价价值是不足足取的。（（）3、比较风险险又称机会会成本风险险，它属于于房地产投投资风险中中的系统风风险范畴。。（）第二章房房地产开开发与经营营基本理论论第一节房地产开发发与经营策策略分析第二节房地产开发发与经营决决策理论第三节房地产开发发与经营新新理念第一节房房地产开发发与经营策策略分析企业的开发发与经营策策略：是在在一定的经经营思想指指导下，在在对企业内内部条件深深入调查研研究的基础础上，结合合对外部政政治、经济济、社会、、法律、文文化等因素素所做的科科学分析与与预测，从从发展角度度提出某一一时间跨度度内的经营营方向、方方针与目标标，并提出出为实现这这些目标而而采取的具具体步骤。。一、产品策策略明确开发或或经营项目目、确定开开发或经营营规模、确确定开发或或经营方式式二、市场开开发策略市场开拓型型、市场渗渗透型、产产品开发型型及多角型型策略三、价格策策略高价策略、、低价策略略、均衡策策略总收益和总总成本收益与成本本比率1.0开发规模开发规模扩大项目规规模而带来来的总成本本扩大项目规规模而带来来的总收益益CCBB边际收益同同边际成本本的比率总收益同总总成本的比比率AADD图2—1不同开发规规模项目的的收益与成成本分析寻找地段规划设计贷款施工建设建成完工出售或出租使用邻里关系稳稳定老化更新和再开开发1~5年40~50年房地产产品品的生命周周期房地产产品品的市场周周期进入期成长期成熟期衰退期不同时期房房地产价格格策略1、房地产品品进入期2、房地产品品成长期3、房地产品品成熟期4、房地产品品衰退期第二节房房地产开发发与经营决决策理论一、房地产产开发与经经营决策二、房地产开发发与经营决策类型三、房地产开发发与经营决决策的程序序一、房地产产开发与经经营决策（一）构成成决策问题题的基本条条件决策就是针针对问题和和目标，分分析问题，，解决问题题。1、有明确的的目标2、有两个以以上可供选选择比较的的方案3、有评价方方案优劣的的标准4、有真实地地反映客观观实际的信信息（二）开开发与经经营决策策原则1、遵守政政策法规规原则2、经济效效益原则则3、风险意意识的原原则4、定性分分析与定定量分析析相结合合的原则则二、房地地产开发发与经营营决策的的类型（一）确确定型决决策是指当只只有一种种自然状状态，或或者可以以准确地地预测未未来的状状态时，，自然状状态就不不再是随随机因素素。（二）风风险型决决策是指当不不知道未未来究竟竟出现何何种自然然状态，，但知道道各种状状态出现现的概率率时，决决策者采采取任何何策略都都要承担担一定风风险。1、期望值值法2、净现值值期望值值法3、最大可可能法某房地产产开发公公司对某某一地块块拟定两两种开发发方案。。A方案：一一次性开开发多层层住宅45000平方米，，需投入入总成本本费用9000万元，开开发时间间18个月。B方案：将将地块分分两期开开发，一一期开发发高层住住宅36000平方米，，需投入入总成本本费用8100万元，开开发时间间15个月。如如果一期期销路好好，则二二期继续续开发高高层住宅宅36000平方米，，投入总总费用8100万元，如如果一期期销路差差，或者者暂停开开发，或或者开发发多层住住宅22000平方米，，投入总总费用4600万元，开开发时间间15个月。两两方案案销路好好和销路路差时的的售价和和销量情情况见下下表。根根据经验验，多层层住宅销销路好的的概率为为0.7，高层住住宅销路路好的概概率为0.6，暂停开开发每季季损失10万元，季季利率2％开发方案建筑面积万m2销路好销路差售价销售率％售价销售率(％)A方案多层住宅4.54800100430080B方案一期高层住宅3.65500100500070二期一期销路好高层住宅3.65500100一期销路差多层住宅2.24800100430080停建n456121518(P/A,2%,n)3.8084.7135.60110.57512.84914.992(P/F,2%,n)0.9240.9060.8880.7880.7430.700问题1：解：计算算季平均均销售收收入：A方案开发发多层住住宅：销路好：：4.5××4800×100％÷6=3600(万元)销路差：：4.5××4300×80％÷6=2580(万元)B方案一期期：开发高层层住宅：：销路好好：3.6××5500×100％÷5=3960(万元)销路差：：3.6××5000×70％÷5=2520(万元)B方案二期期：开发高层层住宅：：3.6××5500×100％÷5=3960(万元)开发多层层住宅：：销路好好：2.2××4800×100％÷5=2112(万元)销路差：：2.2××4300×80％÷5=1513.6(万元)问题2：解：画决决策树问题3：解：方案案选择机会点①①净现值的的期望值值=(3600××0.7+2580××0.3)××(P／A，2％,6)-9000=(3600××0.7十2580×0.3)××5.601-9000=9449.69(万元)等额年金金：9449.69/(A／P，2％,6)=9449.69/5.601=1687.14(万元)机会点点③净现值值的期期望值值：3960××(P／A，2％，5)××1.0—8100=3960×4.713×1.0-8100=10563.48(万元)等额年年金：：10563.48/(P／A，2％，5)=10563.48/4.713=2241.35(万元)机会点点④净现值值的期期望值值：2520××(P／A，2％，5)－8100=2520××4.713－8100=3776.76(万元)等额年年金：：3776.76/(P／A，2％，5)=3776.76/4.713=801.35(万元)机会点点⑤净现值值的期期望值值：(2112×0.7十1513.6××0.3)××(P／A，2％，5)-4600=(2112××0.7十1513.6××0.3)××4.713-4600=4507.78(万元)等额年年金：：4507.78/(P／A，2％，5)=956.46(万元)机会点点②净现值值的期期望值值：[10563.48×(P／F，2％，5)+3960××(P／A，2％，5))××0.6+[4507.78×(P／F，2％，5)十2520××(P／A，2％，5)]××0.4-8100=(10563.48××0.906+3960×4.713)××0.6十(4507.78××0.906十2520×4.713)××0.4-8100=16940.40+6384.32-8100=15224.72(万元)等额年年金：：15224.72/(P／A，2％，10)=15224.72/8.917=1707.38(万元)根据计计算结结果，，应采采用B方案，，即一一期先先开发发高层层住宅宅，在在销路路好的的情况况下，，二期期继续续开发发高层层住宅宅，，在销销路差差的情情况下下，二二期改改为开开发多多层住住宅。资金等等效值值的计计算等效值值是指指在资资金运运动过过程中中，由由于资资金的的时间间价值值，不不同时时点的的资金金绝对对值不不等，，但实实际价价值相相等的的现象象。等额年年金：：每隔隔一定定期间间支付付（或或收到到）相相等的的金额额，常常用““A”表示。。比如如零存存整取取的银银行存存款，，住房房按揭揭的分分期摊摊还，，消费费信贷贷的分分期付付款，，保险险养老老金给给付等等。(P/F,i,n)(F/P,i,n)(P/A,i,n)(F/A,i,n)(A/P,i,n)(A/F,i,n)PF（三）不不确定型型决策是指决策策者对未未来可能能发生的的情况虽虽有所了了解，但但无法确确定或估估计其自自然状态态发生概概率的情情况而作作出的决决策。1、大中取取大法2、小中取取大法3、最小最最大后悔悔值法三、房地地产开发发与经营营决策的的程序（一）发发现问题题（二）确确定目标标针对性、、明确性性、层次次性、可可行性（三）拟拟订方案案整体详尽尽性、相相互排斥斥性（四）分分析评价价限制因素素分析、、潜在问问题分析析、综合合评价（五）选选择方案案（六）实实施追踪踪方案反馈控制制、追踪踪决策发现问题题确定目标标拟制方案案分析评价价选择方案案实施方案案经营分析析组织诊断断反馈追踪踪决策过程程基本程程序图第三节房房地产产开发与与经营新新理念一、节约约型房地地产开发发理念二、房地产资资产经营营管理理理念房地产企企业经营营决策理理念：：1、以顾客客需求和和顾客价价值为出出发点，，重视顾顾客需求求2、加强企企业信誉誉的管理理3、树立终终身服务务观念4、基于价价值链构构筑竞争争优势5、进行人人文关怀怀，树立立社会责责任作业：用用决策树树方法进进行房地地产投资资决策，，要求绘绘制出决决策树图图，期望望值计算算，优选选方案。。某开发项项目有两两个方案案，A方案需投投资5000万元，B方案需投投资2800万元，两两者经营营期均为为5年。根据据市场预预测，存存在两种种自然状状态，一一是市场场景气，，需求量量较高，，二是市市场不景景气，需需求量较较低；前前者的可可能性为为0.7，后者的的可能性性为0.3，两个方方案的每每年益损损情况如如下表所所示，试试用决策策树法选选出最优优方案。。单位：万万元/年自然状态概率A方案益损值B方案益损值需求量较高0.72000800需求量较低0.3－400600第三章房房地产企企业第一节房地产企企业概述述第二节房地产企企业人员员与组织织第三节房地产企企业经营营与管理理第一节房房地产产企业概概述一、房地地产企业业的概念念二二、房房地产企企业的性性质三三、、房地产产企业在在国民经经济中的的作用四四、房地地产企业业的分类类五五、房房地产企企业的建建立六六、、我国房房地产开开发企业业发展现现状一、房地地产企业业的概念念房地产企企业是从从事土地地和房屋屋开发建建设，以以及以房房地产产产品为核核心从事事房地产产中介、、咨询、、物业服服务，实实现自身身价值的的经济组组织。二、房地地产企业业的性质质具有普遍遍意义的的社会经经济属性性，也具具有自身身的特殊殊属性。。（一）房房地产企企业的一一般属性性1、经营目目的2、企业与与政府的的关系3、企业与与员工的的关系4、企业与与其他房房地产企企业的关关系（二）房房地产企企业的特特殊属性性1、知识识密集集型企企业2、资金金密集集型企企业3、业务务动作作具备备商业业企业业的特特征4、业务务内容容体现现服务务行业业的特特色5、经营营方式式具有有租赁赁企业业的特特点三、房房地产产企业业在国国民经经济中中的作作用1、为国国民经经济的的发展展提供供物质质保证证2、为城城市建建设事事业的的发展展开辟辟稳定定的资资金来来源3、为相相关产产业的的发展展起到到有力力的带带动作作用4、促进进消费费结构构和产产业结结构的的合理理化四、房房地产产企业业的分分类对我国国房地地产企企业进进行分分类的的两种种方法法：（一））根据据企业业经营营活动动与房房地产产生产产、流流通、、消费费各个个环节节的相相关程程度进进行分分类（二））根据据房地地产企企业经经营特特点进进行分分类按照企企业功功能分分类1、房地地产开开发企企业（1）专门门从事事土地地和城城市基基础设设施开开发的的企业业（2）专门门从事事地上上建筑筑物和和构筑筑物建建设的的房地地产企企业（3）房地地产综综合开开发经经营企企业2、房地地产中中介服服务企企业（（房地地产咨咨询服服务、、房地地产估估价服服务、、房地地产经经纪服服务企企业））按照企企业所所有制制性质质分类类1、城镇镇集体体所有有制房房地产产企业业2、国有有独资资企业业、股股份有有限公公司和和有限限责任任公司司3、合伙伙制房房地产产企业业4、中外外合资资、中中外合合作、、外资资房地地产企企业五、房房地产产企业业的建建立（一））房地地产企企业组组建的的条件件（1）有自自己的的名称称、组组织机机构；；（2）有固固定的的经营营场所所；（3）有符符合国国务院院规定定的注注册资资本；；（4）有足足够的的专业业技术术人员员；（5）法律律、行行政法法规规规定的的其他他条件件（二））房地地产企企业设设立的的程序序房地产产企业业设立立程序序包括括两方方面：：一是是工商商登记记，二二是资资质审审查。。1、工商商登记记（1）拟定定房地地产开开发企企业章章程；；（2）向当当地政政府或或房地地产主主管部部门提提出成成立房房地产产企业业的申申请报报告；；（3）申报报企业业资质质等级级；（4）办理理银行行的开开户手手续，，存入入注册册资金金；（5）办理理资金金信用用证明明；（6）办理理经营营场所所的使使用证证明；；（7）向工工商行行政管管理部部门申申请注注册登登记2、资质质审查查（1）营业业执照照复印印件；；（2）企业业章程程；（3）验资资证明明；（4）企业业法定定代表表人的的身份份证明明；（5）专业业技术术人员员的资资格证证书和和劳动动合同同；（6）房地地产开开发主主管部部门认认为需需要出出示的的其他他文件件（三））房地地产企企业的的资质质房地产产企业业的资资质是是房地地产企企业专专业经经济技技术素素质、、管理理素质质、资资本数数额、、企业业经历历和业业绩的的综合合体现现。一般根根据房房地产产开发发企业业的资资产、、专业业技术术人员员和开开发业业绩核核定资资质等等级。。国务院建设行行政主管部门门负责全国房房地产开发企企业的资质管管理；县级以以上人民政府府房地产开发发主管部门负负责本行政区区域内房地产产开发企业的的资质管理工工作。（四）房地产产开发企业业业务范围（五）房地产产开发企业资资质审批（1）一级资质由由省、自治区区、直辖市人人民政府建设设行政主管部部门初审，报报国务院建设设行政主管部部门审批。（2）二级资质企企业及以下资资质企业的审审批办法由省省、自治区、、直辖市人民民政府建设行行政主管部门门制定。第二节房地地产企业人员员与组织一、房地地产企业业人员二、房地产企企业组织织一、房地地产企业业人员（一）房房地产企企业人事事分类（1）经济管管理类（2）专业类类（3）工程技技术类（二）房房地产企企业人员员构成注册建筑筑师、工工程师、、财务人人员、营营销策划划人员、、项目拓拓展及发发展人员员、法律律顾问二、房地地产企业业组织（一）房房地产企企业组织织的基本本概念（二）房房地产企企业组织织的一般般原则（三）房房地产企企业组织织结构设设计企业的战战略与核核心能力力——权责体系系——调控体系系（四）房房地产企企业组织织结构形形式1、职能型型组织结结构总经理投资部策划部开发部工程部财务部人力资源源部2、项目型型组织结结构总经理项目A项目B职能部门门C职能部门门DA1A2A3B2B3C1C2C3D1D2D3B1总经理副总经理理副总经理理副总经理理副总经理理技术部客服部营销部人力部财务部法律合同同部物业管理理项目A物业管理理项目B技术主管管技术主管管技术主管管技术主管管绿化组保安组绿化组保安组某大型房房地产物物业管理理公司的的组织结结构3、矩阵型型组织结结构总经理项目1项目2项目3职能部门门1职能部门门2职能部门门3职能部门门4项目部门别墅公寓写字楼停车场餐馆娱乐商场前期部财务部工程部物业部营销部设计部某大型综综合房地地产企业业集团的的矩阵型型组织结结构4、混合型型组织结结构总经理项目A项目B市场部开发部财务部从事部组织结构构设计的的操作方方法1、确定企业业的主导导业务流流程2、确定企业业的管理理层次与与管理幅幅度3、从主导业业务流程程上划分分企业的的各种职职能管理理部门4、企业辅助助职能部部门的设设置5、从管理流流程上确确定各部部门之间间的协作作关系6、制定企业业“组织织手册””7、以操作的的顺畅性性和客户户满意度度来验证证组织结结构设计计的正确确性在进行企企业的组组织结构构设计之之前，首首先应确确定企业业的主导导业务流流程。如如果企业业的组织织结构重重组或调调整，也也要先重重新梳理理原有的的主导业业务流程程。主导导业务流流程描绘绘了本企企业的内内部价值值链关系系，即主主导业务务流程应应该是一一个增值值流程，，如果不不是增值值流程就就说明企企业盈利利模式存存在问题题。因此此又可以以说确定定企业主主导业务务流程的的过程实实质上是是检查企企业盈利利模式是是否合理理的过程程。在确定了了企业的的主导业业务流程程后，要要确定企企业的管管理层次次与管理理幅度。。通常情情况下，，中、小小型企业业三个层层次就足足以满足足需求了了，即高高层、中中层、基基层。如如果是拥拥有下属属企业的的集团性性公司可可以到四四层，即即高层、、中层（（下属企企业的高高层）、、基层（（下属企企业的中中层）、、下属企企业的一一般员工工或操作作工人。。企业的各各种职能能管理部部门应该该依据主主导业务务流程划划分。例例如，通通常的房房地产开开发企业业，主导导业务流流程应该该是前期期策划——征地拆拆迁—规规划设计计—施工—销售—物物业管理理这样一一个过程程。业务务或经营营部门应应该包括括策划部部、开发发部、销销售部、、物业管管理中心心等。当当然这些些部门可可以视工工作量的的大小合合并或分分拆。通常我们们把游离离于企业业价值链链和主导导业务流流程之外外的业务务工作部部门，如如财务管管理、人人力资源源管理、、后勤保保障管理理、安全全管理、、办公事事务管理理等部门门称为““辅助职职能部门门”。这这些部门门也可以以视工作作量的大大小合并并或分拆拆。例如如，有的的企业行行政部包包括办公公事务管管理、后后勤保障障管理、、人力资资源管理理、安全全管理等等，也有有的由于于企业规规模较大大，分别别设立几几个部门门完成这这几项工工作。通通常单独独设立财财务部进进行财务务管理，，不和其其他部门门合并在在一起。。在企业的部部门设置工工作完成之之后，我们们还要预先先从管理流流程上确定定各部门之之间的协作作关系。在在主导业务务流程上的的部门之间间的关系，，毫无疑问问要遵照主主导业务流流程所确定定的上、下下游关系。。但是主要要职能部门门和辅助职职能部门之之间的协作作关系在组组织结构设设计时，就就要事先考考虑周全，，避免在企企业运营中中出现各种种各样的问问题。例如如，在处理理企业决策策、资金使使用、固定定资产购置置等重大问问题时，各各部门应该该是一种怎怎样的协作作关系要考考虑周全。解决这个问问题的最好好方法，是是除了主导导业务流程程之外，再再做出一些些子流程，，如企业的的决策流程程、资金使使用和预算算管理流程程、固定资资产管理流流程等。通通过对这些些子流程的的编制和分分析，确定定各部门之之间的协作作关系。一个管理规范范的企业应该该在组织结构构设计工作完完成后，编制制本企业的组组织手册，下下发给企业的的各部门及高高、中层管理理人员。组织织手册至少要要包括下列内内容：（1）企业的的组织结构图图；（2）企业各各部门和各下下属单位的职职能分解表；；（3）企业各各部门和各下下属单位的职职位设置表；；（4）企业的的主导业务流流程图；（5）重要的的组织管理原原则。组织结构设计计是否合理，，要以操作的的顺畅性和客客户的满意度度来验证。通通常我们在组组织结构设计计的半年或一一年后，要在在企业的内部部和外部分别别征求对企业业组织结构的的意见。在企企业的内部，，主要是检查查操作的顺畅畅性，可以通通过高、中、、基层干部的的满意度来评评价；在企业业的外部，主主要是检查客客户的满意度度，可以通过过对客户的访访问或电话征征询客户意见见来获得。如果内、外部部的满意度在在70%以上上，就可以不不做大的调整整，只对内、、外部反映较较大的问题做做适当的调整整。如果内、、外部的满意意度在70%以下，则企企业的领导就就应根据内、、外部的反映映，重新考虑虑企业的主导导业务流程是是否有问题、、组织结构是是否要做大的的调整。案例分析：某某房地产开发发公司基于项项目管理的组组织结构咨询询案例背景资料自从项目和项项目管理的概概念逐渐被接接受以来，人人们一直都在在考虑如何运运用项目管理理的方式最大大化实现组织织目标，这进进一步促进了了企业组织结结构模式的重重大变革，开开始出现了以以项目为核心心的组织结构构模式。一、公司现行行组织结构分分析该该房地产公公司成立于2000年，经过七年年多的发展，，逐步确定了了以工业复合合地产开发为为主导，房地地产代建业务务为支撑，适适当开展工业业园区配套业业务的发展格格局。随着企企业房产开发发项目的不断断增多，2006年，公司引入入项目管理概概念，并在项项目实施阶段段以组建项目目部组织监理理方、各承包包方投入项目目实施，参与与现场管理，，以推动项目目进行。图1企业原有的组组织结构图该组织结构的的特点：1、同期多个开开发和运行项项目在逐年增增加，需要组组建的项目部部增多；2、项目业务阶阶段性特点比比较明显；3、直线职能式式和项目制管管理模式共存存，但职能部部门和项目部部的职责不清清；4、由于人员有有限，特别是是能胜任的项项目经理有限限，领导相互互兼职，部门门与项目部、、企业领导与与项目部领导导等等；5、不同阶段部部门的权力在在不断变化，，项目制下项项目经理处理理项目职权与与职能职权之之间冲突比较较多。二、企业项目目管理定位针对企业的实实际情况，高高登咨询首先先对企业项目目运作的机制制以及项目管管理进行了定定义，确定公公司管理格局局：3个板块：市场场营销、项目目管理、行政政财务业务板板块；2个平台+PM：规划设计平平台、预算造造价平台和项项目管理。图2企业房地产开开发管理格局局三、组织结构构调整原则1、力求协调管管理公司当前前多项目运行行和管理问题题2、力求能够平平衡调配多项项目之间的资资源3、力求建立多多项目运行风风险的预估预预控机制4、力求解决公公司当前缺乏乏单项目策划划问题5、力求清晰界界定项目经理理岗位职责6、力求实现现现有人力资源源高效配置图3调整后的企业业组织结构图图企业新的组织织结构特点：：构建了企业““职能制＋项项目制”的复复合的组织结结构，突出解解决了统筹和和管控企业多多项目运作的的问题。1、在企业管理理层面增设立立项目管理中中心2、将原来的工工程部改制为为项目管理部部3、完善企业项项目管理矩阵阵式组织格局局4、完善职责和和梳理流程第三节房地地产企业经营营与管理一、房地产企企业经营目标标二、房地产企业经经营决策三、房地产企企业经营计划划一、房地产企企业经营目标标（一）房地产产企业经营目目标制定的原原则1、可行性原则则2、可量化性原原则3、一致性原则则4、弹性原则（二）房地产产企业经营目目标的内容房地产企业经经营目标是指指企业在经营营中所要达到到的预期目标标。按其重要要程度，可分分为经营的战战略目标和战战术目标1、战略目标是是指企业长远远发展方向、、规划的总目目标或基本目目标，由成长长性目标、营营利性目标和和竞争性目标标构成。（1）成长性目标标(经营发展水平平和未来发展展潜力)营业总收入及及其增长率；；资产总额及及其增长率；；开发规模及及其开发范围围；土地储备备面积（2）营利性目标标(营利能力和偿偿债能力)利润总额及其其增长率；净净利润；净利利润率；净资资产回报率；；资产负债率率（3）竞争性目标标(竞争能力和企企业形象)市场占有率；；行业影响率率；品牌价值值2、战术目标市场定位，产产品结构，价价格策略，广广告策略，营营销策略。建立经营目标标的措施一是建立层级级负责制经营目标制定定应由公司主主要负责人即即总裁、总经经理亲自挂帅帅，直接参与与和协调整个个定立过程的的工作。大型房地产综综合开发企业业，其子公司司的经营目标标一定要对母母公司负责，，实行层级负负责制。公司的经营目目标一定要是是其最高负责责人承担，因因为公司负责责人最终要给给投资者回报报，要对经营营目标进行检检验。二是目标量化化经营目标订立立过程一定是是一系列的量量化过程，就就是经营目标标必须数字化化。经营目标不仅仅需要结果，，而且还要有有一个根据月月度、季度或或规定时间间间隔来做的，，按开发组团团和商品房地地理位置及品品质档次划分分的目标(销售额和销售售利润等经营营指标)明细分解过程程，这个分解解包含了要完完成的目标由由哪几个开发发组团和哪几几类商品房构构成。一切目标必必须按开发发组团、按按商品房类类型、按时时段、按地地理位置等等几个标轴轴做下来，，这样的目目标才能落落到实处，，这个目标标才有承担担者。三是提高对对数字化管管理的认识识做经营目标标最重要的的是统一思思想，一线线人员与职职能部门的的管理人员员、子公司司经营者(子公司总经经理)、与集团公公司总裁在在认识上难难免有差异异，这种认认识差别可可能会严重重影响公司司经营目标标的实现。。（三）房地地产企业经经营目标的的调整（1）收集信息息（2）分析（3）论证（4）决策二、房地产产企业经营营决策（一）房地地产企业经经营决策的的概念与特特点1、概念房地产企业业经营决策策是指企业业管理层为为了实现企企业经营目目标对未来来一定时期期内有关企企业经营活活动的方向向、内容及及方式的选选择或调整整过程。2、特点（1）目标性（2）灵活性（3）选择性（4）可行性（二）房地地产企业经经营决策的的影响因素素1、环境(宏观环境、、中观环境境和微观环环境)宏观环境是是指国家经经济发展形形势以及相相关政策的的变化等中观环境是是指房地产产企业所在在城市建设设与规划,房地产供给给与需求及及区域文化化等微观环境是是指房地产产项目附近近区域竞争争楼盘情况况及消费者者需求等情情况2、决策者对对风险的态态度3、思维定式式4、时间三、房地产产企业经营营计划（一）房地地产企业经经营计划的的概念与特特点1、概念房地产企业业经营计划划是以提高高企业经济济效益为中中心，以企企业的经营营活动为对对象的计划划安排，是是以市场为为导向，实实现企业经经营目标的的多种计划划组成的综综合计划体体系，是企企业在计划划阶段内进进行生产经经营活动的的奋斗目标标及行动纲纲领。（1）为房地产产企业活动动的分工提提供依据（2）分析和预预测未来环环境变化（3）为房地产产企业活动动的资源筹筹集提供依依据（4）提高了部部门及人员员工作效率率2、特点（1）综合性（2）战略性（3）灵活性（4）权威性（二）房地地产企业经经营计划的的内容1、房地产企企业长期经经营计划的的基本内容容房地产企业业长期经营营计划是在在依据国家家社会经济济发展规划划、方针政政策、行业业发展规划划、市场信信息、技术术发展趋势势及企业自自身素质的的基础上编编制而成。。（1）企业生产产发展规划划（2）企业发展展规模规划划（3）企业人员员培训规划划（4）企业某些些重要或专专门性问题题的规划2、房地产企企业短期经经营计划的的基本内容容短期经营计计划是在企企业长期计计划要求及及各项技术术经济指标标的基础上上，依据近近期市场研研究资料、、相关部门门政策以及及上年度经经营的有关关资料编制制而成。（1）生产经营营综合计划划（2）专业计划划（三）房地地产企业经经营计划的的执行与调调整1、房地产企企业经营计计划的执行行（1）制定目标标（2）执行目标标（3）评价成果果和实行奖奖惩（4）判定新的的目标，开开始新的目目标管理循循环2、房地产企企业经营计计划的调整整（1）滚动计划划法根据企业一一定时期计计划执行的的情况，考考虑企业内内外环境条条件的变化化和因素，，修改原定定计划，再再将计划期期顺延一个个时期和确确定顺延时时期的计划划内容，使使计划期不不断延伸，，滚动向前前。（2）启用备用用计划法在编制计划划时就考虑虑各种可能能的变化，，制订各种种方案作为为备用。房地产从业业人员的执执业资格管管理（一）房地地产估价师师的执业资资格管理注册房地产产估价师是是指通过全全国房地产产估价师执执业资格考考试或者资资格认定，，取得执业业资格，注注册，取得得中华人民民共和国房房地产估价价师注册证证书，从事事房地产估估价活动的的人员。执业资格取取得——注册——继续教育——从业范围（二）土地地估价师——国家实行土土地估价师师资格认证证制度资格认证——注册登记（三）物业业管理师的的执业资格格管理物业管理师师是指经全全国统一考考试，取得得《中华人民共共和国物业业管理师资资格证书》，并依法注注册取得《中华人民共共和国物业业管理师注注册证》，从事物业业管理工作作的专业管管理人员。。执业资格取取得——注册——从业范围北京万科城城市花园——百合园、云云枫阁销售售企划书1.万科城市花花园项目简简介1.1.万科集团简简介1.1.1.万科集团1.1.2.北京万科1.1.3.北京万科物物业1.2.北京万科城城市花园1.2.1.市场定位1.2.2.开发过程1.2.3.价格策略1.2.4.宣传方式1.2.5.前期总结2.百合园、云云枫阁销售售企划2.1.市场二次定定位2.1.1.客户群特征征分析2.1.2.竞争对手分分析2.2.产品设计2.2.1.设计思想2.2.2.户型介绍2.2.3.产品数量2.3.销售计划2.3.1.公司利润与与回款要求求2.3.2.工程施工进进度计划2.3.3.销售计划2.3.4.开盘准备2.3.5.销售进度安安排2.4.价格策略2.4.1.影响定价的的因素2.4.2.价格策略2.4.3.滞销对策2.5.销售控制2.5.1.价格控制2.5.2.整体楼盘2.6.促销方案2.6.1.目标客户群群特征（以以丹桂园成成交客户作作参考）2.6.2.诉求点2.6.3.交通潜力2.6.4.各销售阶段段诉求点2.6.5.产品包装2.6.6.销售渠道2.6.7.主要宣传方方式2.6.8.年度宣传计计划2.7.销售管理2.7.1.营销2.7.2.前台销售房地产开发发企业经营营者的素质质1、全面的业业务素质熟知房地产产开发的政政策、法规规；掌握一定的的融资技巧巧；具有较强的的市场营销销意识；具备基本的的建筑知识识2、良好的心心理素质敏锐的洞察察力；较强的风险险承受力敢于创新的的精神第四章房房地产产开发与经经营环境分分析第一节房地产开发发与经营环环境概述第二节房地产开发发与经营环环境分析的的原则、内内容第三节房地产开发发与经营环环境分析方方法第四节房房地产开开发与经营营机会选择择与风险分分析第一节房房地产开发发与经营环环境概述一、房地产产开发与经经营环境的的含义它因中心系系统的不同同布不同，，随着中心心系统的变变化而变化化，与某一一中心系统统有关的周周围事物，，包括所有有的影响因因素，就构构成了这个个中心系统统的环境。。房地产开发发与经营环环境就是影影响开发与与经营活动动整个过程程的外部因因素和条件件的总和。。二、房地产产开发与经经营环境的的构成宏观环境是是指从宏观观的角度对对房地产开开发与经营营活动产生生影响的基基本因素，，即间接影影响与制约约房地产开开发与经营营活动的社社会力量、、国家总的的开发环境境。中观环境是是指从房地地产