房地产项目的投融资管理模板

房地产产的投投融资资管理理项目管管理崔朴根据一一般规规律，，这个个极端端繁荣荣的房房地产产市场场背后后一定定有一一个强强大的的金融融支撑撑和多多元化化的融融资工工具相相对应应。但但事实实恰恰恰相反反，房房地产产金融融长期期以来来落后后于房房地产产开发发。美美国房房地产产信贷贷余额额占全全国总总信贷贷的48%，日本本占52%，欧洲洲国家家普遍遍在30%以上，，而我我国这这一比比例不不到10%。房地地产公公司融融资的的唯一一渠道道是银行贷贷款。按揭揭制度度也是是96年后才才逐步步推出出的。。但大大量的的房地地产公公司在在这个个相对对恶劣劣的金金融环环境下下面却却奇迹迹般地地发展展壮大大起来来。以以小资资金撬撬动大大资产产，迅迅速地地完成成了资资本的的原始始积累累。房地产产融资资除银银行外外的形形式不不多，，目前前主要要有上市、、股权权融资资、信信托计计划、、发行行债券券、产产业基基金等我国房房地产产业目目前面面临很很多问问题，，诸如如房地地产资资金来来源和和资金金运用用结构构不匹匹配，，房地地产资资金来来源过过于集集中于于银行行等。。这样房房地产产资金金压力力较大大，银银行也也面临临较大大风险险，理理想的的房地地产项项目应应该多多元融融资、、多方方投资资并共共担风风险。。在目目前商商业银银行平平台的的诸多多限制制之下下，房房地产产与新新金融融产品品结合合是现现阶段段地产产融资资的主主要解解决通通道。。但除了了信托托之外外，其其他似似乎很很难实实现，，因央央行121号文之之后，，房地产产信托托成为新新的亮亮点，，特别别是信信托已已成为为房地地产融融资环环节中中最重重要的的前端端部分分，并并成为为最具具创新新元素素与组组合优优势的的核心心力量量。一.房地产产融资资途径径及房房地产产金融融的其其它模模式。。一．传传统融融资模模式（一））银行行直接接融资资：1．开发贷贷款：前提提是取取得土土地使使用权权，自自有开开发资资金不不低于于30%，立项项、规规划、、报建建完毕毕具备备开工工条件件。由由开发发商向向银行行申请请发放放的用用于项项目开开发建建设的的贷款款。2．流动资资金贷贷款：开发发商用用于工工程购购置设设备，，材料料之用用的短短期贷贷款。。3．按揭贷贷款：由开开发商商向银银行提提出申申请，，贷给给购房房者个个人用用于支支付购购房款款的长长期贷贷款并并以所所购房房产作作抵押押，分分期偿偿还本本息。。按人人民银银行规规定不不高于于房款款的70%，开发发商提提供还还款担担保。。该贷贷款一一般在在工程程主体体完工工或高高层建建筑出出地平平取得得预售售许可可证就就可以以发放放。4．工程单单位流流动资资金贷贷款：由施施工单单位根根据施施工合合同向向银行行申请请。用用于施施工单单位购购置材材料和和施工工组织织。5．专项贷贷款：指国国家示示范工工程、、重点点工程程、经经济适适用房房建设设中银银行提提供的的政策策性贷贷款。。由财财政贴贴息或或根据据计委委立项项的指指标下下达。。（二））根据据目前前房地地产投投资资资金来来源统统计显显示：：1.自有资资金平均为为15%--20%；2.银行开开发贷贷款、、流动动资金金贷款款为15%；3.施工企企业垫垫资（由银银行贷贷款转转移的的）占占30%--40%；4.按揭贷贷款占20%—30%；5.其他预预收款款和借借款占10%。（三））直接接融资资渠道道：1．股权融融资：通过过股票票交易易市场场上市市发行行股票票是最最合适适和效效果较较好的的融资资手段段。经证监监会批批准，，上市市公开开发行行股票票达到到融资资的目目的。。但由由于上上市审审核严严格，，对房房地产产公司司长期期采取取限制制政策策。上上市的的房地地产公公司比比例很很小。。股权权私募募融资资、出出让股股权或或增资资扩股股是目目前应应用较较广泛泛的形形式。。但缺缺乏流流动性性，募募集难难度大大。2．公司债债券：企业业以某某项目目开发发建设设的预预期收收益和和企业业的信信誉为为偿付付保证证。通通过证证券公公司（（投资资银行行）向向投资资人发发行的的证券券。住住宅建建设债债券的的审批批环节节较复复杂，，能够够申请请的企企业不不多。。但最最近国国家主主管部部门已已改为为核准准制。。3．预售售款款：在在房房地地产产建建设设过过程程中中，，一一般般为为开开工工之之时时。。由由开开发发商商向向消消费费者者出出售售预预期期住住房房（（也也称称楼楼花花））。。一一般般收收取取房房款款的的5%--50%不等等。。预预售售合合同同（（也也有有称称为为认认购购证证））在在交交房房前前（（或或一一定定时时期期内内））可可以以转转让让。。一一些些房房地地产产公公司司规规定定可可退退房房，，并并由由房房地地产产公公司司补补偿偿一一定定的的利利息息损损失失。。该该售售房房行行为为不不是是真真实实销销售售行行为为，，房房地地产产公公司司常常在在表表内内处处理理为为负负债债。。4．其其他他融融资资行行为为：：如如住住房房卡卡、、预预租租金金、、定定金金、、互互助助基基金金等等。。由由于于占占的的比比重重不不大大，，这这里里就就不不一一一一枚枚举举，，住住房房卡卡已已被被明明令令禁禁止止。。二．．房房地地产产创创新新融融资资工工具具（一一））房地地产产资资产产证证券券化化：资资产产证证券券化化是是60年代代在在美美国国兴兴起起的的住住房房抵抵押押证证券券，，在在80年代代被被广广泛泛运运用用并并扩扩大大到到其其他他行行业业。。资资产产证证券券化化是是将将企企业业不不流流通通的的存存量量资资产产或或可可预预见见的的未未来来收收益益构构造造和和转转变变成成为为可可流流通通的的金金融融产产品品的的过过程程。。房地地产产的的资资产产证证券券化化目目前前的的形形式式有有：：1．以销销售售实实现现而而作作表表外外处处理理的的证证券券化化2．以资资产产担担保保而而融融资资的的资资产产证证券券化化3．房地地产产融融资资租租赁赁资资产产证证券券化化（二二））房房地地产产信信托托受受益益凭凭证证：：是房房地地产产公公司司以以在在建建项项目目为为抵抵押押，，通通过过信信托托投投资资公公司司发发行行受受益益凭凭证证进进行行融融资资的的行行为为。。特特别别是是去去年年6月1日建建设设部部销销售售管管理理办办法法出出台台后后规规定定：：今今后后不不得得出出售售期期房房。。房房地地产产公公司司面面临临沉沉重重的的压压力力。。如如发发行行可可转转换换受受益益凭凭证证，，使使购购房房者者间间接接地地购购买买期期房房。。即即到到期期后后按按约约定定价价格格和和特特定定标标的的物物交交付付投投资资人人相相应应的的房房产产。。该该信信托托受受益益凭凭证证一一般般通通过过契契约约形形式式背背书书发发行行。。（三三））房房地地产产投投资资基基金金：：在我我国国根根据据现现行行法法规规一一般般将将房房地地产产投投资资基基金金归归入入产产业业投投资资基基金金范范畴畴。。它是是由由房房地地产产公公司司或或金金融融机机构构发发起起，，向向特特定定投投资资人人募募集集专专门门用用于于房房地地产产投投资资的的基基金金。。具具体体的的组组织织形形式式可可以以是是公公司司型型，，也也可可以以是是信信托托型型。。三.房地地产产项项目目的的成成本本控控制制一.地产产开开发发企企业业的的成成本本构构成成房地地产产开开发发成成本本是是指指房房地地产产开开发发企企业业为为开开发发一一定定数数量量的的商商品品房房所所支支出出的的全全部部费费用用，，就就其其用用途途来来说说，，大大致致可可分分为为以以下下几几个个大大部部分分：：土地地费费用用、、前前期期费费用用、、建建安安成成本本、、配配套套费费用用、、筹筹资资成成本本、、管管理理费费用用、、销销售售费费用用从上上述述成成本本费费用用组组成成分分析析，，成成本本的的发发生生是是一一个个过过程程，，涉涉及及到到了了前前期期策策划划、、规规划划、、设设计计、、施施工工、、销销售售等等开开发发全全过过程程环环节节，，因因此此地地产产企企业业的的成成本本控控制制，，就就是是要要在在项项目目开开发发的的全全过过程程中中，，对对上上述述全全部部成成本本构构成成要要素素进进行行规规划划、、控控制制，，从从而而实实现现企企业业利利润润最最大大化化的的目目标标。。二．．成成本本分分解解的的过过程程项目目开开发发成成本本的的控控制制与与项项目目成成本本发发生生的的周周期期同同步步，，其其首首要要特特点点是是一一个个过过程程，，然然后后是是地地产产企企业业诸诸多多管管理理活活动动的的体体现现。。与与项项目目的的时时间间计计划划一一样样，，成成本本计计划划及及控控制制也也有有一一个个从从宏宏观观到到微微观观、、从从粗粗放放到到细细致致的的过过程程。。在在项项目目初初期期，，首首先先是是确确定定一一个个项项目目总总体体的的投投资资估估算算即即估估算算成成本本，，然然后后在在逐逐渐渐细细划划到到成成本本目目标标的的过过程程。。（一一））投投资资估估算算在项项目目正正式式立立项项前前一一般般都都要要对对该该项项目目进进行行财财务务评评估估分分析析，，包包括括成本估算算、进度度计划、、销售计计划、资资金计划划、现金金流量等内容，，以确定定该项目目的盈利利能力及及利润率率，并选选择比较较可行性性高的项项目执行行方案。。目前比比较流行行的成本本估算方方法包括括经验估估算法、、因素估估算法、、工料清清单法等等。（二）成成本目标标在项目规规划阶段段，在投投资估算算的基础础上制订订目标成成本和资资金计划划，作为为后续项项目成本本控制的的基础。。（三）成成本计划划在制定项项目成本本目标时时，与项项目整体体的进度度计划关关联，可可以从项项目计划划中，提提取工程程量成本本、材料料成本、、相关费费用的计计划数字字，并自自动按日日期和成成本项目目汇总，，从而构构成整个个项目的的成本计计划。四.房地产项项目风险险管理房地产经经营风险险管理是是指房地地产经营营者对所所经营的的房地产产客观上上存在的的经营风风险的认认识、处处理与控控制，以以使风险险损失减减少到最最小程度度。由于于房经营营面临着着各种风风险，这这就要求求经营者者增强风风险意识识，加强强风险管管理，把把风险管管理作为为企业管管理体制制的一项项重要的的管理活活动来抓抓。除了了必须设设立风险险管理机机构、培培训和配配备专业业管理人人员以外外，还要要认真研研究各类类风险从从潜伏到到发生和和发展的的运动规规律，对对风险的的各个环环节都能能采取有有效的措措施，并并对控制制措施能能做到有有效的监监控1．风险管管理的目目标（1）减少风险险因素。风险因因素是引引起或增增加风险险事故发发生机会会的条件件。它可可以来自自天灾、、市场条条件变化化、决策策失误等等方面。。即来自自外界自自然力、、社会经经济力量量和自身身决策的的结果。。风险因素素的存在在，决定定着风险险发生的的可能性性。要减减少风险险的发生生，原则则上要回回避难以以预见的的和危害害大的风风险，而而把主要要精力放放在针对对可以自自我控制制的因素素上去。。（2）减少风险险事故。风险因因素本身身并不会会导致风风险损失失的发生生，从风风险因素素的存在在到导致致风险损损失的发发生，中中间还要要经过媒媒介环节节，即风风险事故故。风险事故故是造成成风险损损失的直直接原因因。因此此，要想想减少风风险损失失就要千千方百计计地减少少风险事事故，做做到事先先预控。。做到这这一点要要靠全体体管理人人员积极极、认真真、有效效地工作作，避免免不应有有的人为为过失。。（3）减少风险险损失。通过上述述工作，，虽然可可以减少少风险因因素和风风险事故故，却不不可能把把风险因因素和风风险事故故完全排排除掉。。因此，，一旦有有风险事事故发生生，要采采取有效效的措施施和对策策，尽全全力减少少风险造造成的损损失。根根据可采采取对策策的比较较分析，，找出最最适宜的的对策。。事实上上，风险险损失的的发生在在风险管管理计划划中就应应当考虑虑到，而而事先就就制定好好措施，，防患于于未然是是十分必必要的。。2.房地产风风险管理理的策略略探讨房地产经经营者在在风险管管理工作作中，要要强化风风险意识识，制定定管理策策略，把把风险造造成的损损失降低低到最小小程度。。（1）加强对对经营环环境的研研究。（2）加强对对房地产产市场调调查与预预测，实实现从从产品观观念到营营销观念念的转变变。（3）不断提提高物业业管理水水平。（4）精心组组织、加加强管理理、缩短短项目投投资周期期。五.2013年大型房房地产公公司状况况分析1.万科地产产根据相关关报告、、财务数数据公布布，2013年上半年年万科地地产实现现销售面面积716.4万平方米米，同同比增长长18.9%；实现销销售金额额836.7亿元，同同比增长长33.79%。销售均均价11679元/平，同比比升12.5%，恢复至至11年同期水水平，毛毛利率将将持续回回升。地地价方面面，上半半年公司司新增项项目平平均楼面面地价2580元/平方米，，较2012年新增项项目平均均地价2855元/平方米下下降9.6%，为近近3年来最低低。2013年上半年年销售额额同比增增长较多多，有两两方面原原因，一一是商品品房市场场2012年上半年年相对对低迷，，2013年上半年年相对较较好；二二是2013年上半年年房价同同比上涨涨较多。。预计万万科地产产可凭凭借品牌牌和服务务优势保保持下半半年销售售稳定，，全年销销售金额额可突破破1500亿元。2013年上半年年万科地地产共新新增项目目42个，建筑筑面积1344.86万平方米米，几乎乎是上半半年销销售面积积的2倍，2012年新增项项目建筑筑面积2015.65万平方米米，并不不存在补补库存因因素。从从拿地地区位来来看，主主要位于于东部、、中部的的二三线线城市，，由此可可见，也也是响应应国家城城镇化建建设的号号召，，同时也也保证了了项目的的质量和和未来的的利润率率。因此此，万科科地产获获取的土土地奠定定了持续续增长长的基础础，万科科地产2013年上半年年土地储储备保持持快速扩扩张策略略。2保利地产产根据相关关报告、、财务数数据公布布，2013年1-6月保利地地产实现现签约面面积562.03万平方米米，同同比上升升28.37%；实现签签约金额额636.44亿元，同同比上升升26.54%。2013年1-6月份累计计平均均销售单单价为11324元/平方米，，连续5个月上涨涨，已经经超出2012年全年11288元/平方米米的平均均成交单单价。上上半年新新推货值值600亿，销售售金额超超过新推推货值意意味着上上半年去去化较高高。下下半年的的可售货货值接近近965亿，其中中存货275亿，新推推货690亿，可售售货值中中，户型型结构构仍然以以中小户户型为主主，预计计13年全年的的销售金金额在1300亿左右。。2013年上半年年保利地地产获取取土地的的总地价价为160.95亿元（平平均楼板板价2849元/平）,占销售金金额的比比重为25%，即100%权益地价价/销售金额额处于历历史低位位说明其其目前的的投资更更为稳稳健，将将净负债债率维持持在合理理水平对对未来持持续稳健健增长尤尤为重要要。保利利地产在在2013年上半年年的土土地投资资区域主主要在一一线和重重点二线线城市，，这符合合其既定定战略。。在过去去向三四四线城市市扩张张之后，，重新回回到一二二线发达达城市进进行深耕耕，一方方面可以以加大在在市场容容量更大大的发达达城市的的市场占占有率，，做大城城市公司司规模，，另一方方面，重重点城市市的房价价从长期期来看其其需求更更具有支支撑性。。此外，，其在合合作拿地地与单独独拿地之之间保持持着良好好的平衡衡。3招商地产产根据相关关报告、、财务数数据公布布，招商商地产2013年实现签签约销售售面积136万平，同同比增增长16%，签约销销售金额额200亿元，同同比增长长24%，均价14675万元/平米，，，较2012年均值