房地产投资与金融（共16）

第7章房地地产投资与与金融7.1房地产投资资7.2房地产投资资机会选择择7.3房地产金融融市场7.4房地产金融融机构信贷贷资金的筹筹集和运用用7.1房地产投资资7.1.1房地产投资资的特征1)房地产投资资对象的固固定性和不不可移动性性2)房地产投资资过程周期期长、成本本高3)房地产投资资所受制约约因素多4)房地产资产产缺乏流动动性5)房地产投资资有良好的的抗通货膨膨胀性7.1房地产投资资7.1.2房地产投资资的形式1)房地产开发发投资2)房地产置业业投资3)房地产金融融资产投资资7.1房地产投资资7.1.3房地产投资资过程1)投资分析与与决策阶段段（1）市场分析析。（2）财务分析析。（3）可行性分分析。2）前期工作作3)房地产建设设开发4)房地产销售售经营7.2房地产投资资机会选择择7.2.1时机的选择择1)把握经济发发展的基本本趋势及其其周期变动动规律2)从经济政策策调整变化化中捕捉投投资机会3)把握房地产产价格波动动的特点4)充分利用规规划效应7.2房地产投资资机会选择择7.2.2区位地段的的选择当前，在我我国房地产产投资的区区位地段选选择过程中中，特别要要重视以下下三个问题题：（1)注意区位升升值潜力的的分析。（2)选择区位要要具有超前前意识，要要特别注意意进行交通通、服务网网点等公共共设施的深深层次分析析。（3)选择区位要要运用定量量与定性相相结合的分分析方法。。7.2房地产投资资机会选择择7.2.3质量的选择择7.2.4选择合适的的投资项目目必须注意意的问题1)资金实力2)风险的承受受力7.3房地产金融融市场7.3.1房地产金融融市场的概概念及功能能1)聚集资金的的功能2)促进资金的的横向融通通3)提高资金的的运用效率率4)提高房地产产市场宏观观调控的效效果——金融是调节节经济最活活跃、最有有力的杠杆杆7.3房地产金融融市场7.3.2房地产金融融市场的构构成要素1)房地产资金金2)房地产融资资主体——资金供求者者3)市场中介4)信用工具7.3房地产金融融市场7.3.3房地产金融融市场的主主要类型7.3.4房地产业与与金融业的的关系1)房地产业发发展离不开开金融业的的支持2)金融业的发发展需要房房地产业与与其相结合合7.3房地产金融融市场7.3.5影响房地产产融资的社社会经济因因素1)通货膨胀的的变化2)银行利率高高低的变化化3)所得税法规规的变化4)货币汇率的的变化5)日用品价格格的变化6)房地产或财财产证券收收益的变化化7)资产融资的的变化8)社会发展水水平7.4房地产金融融机构信贷贷资金的筹筹集和运用用7.4.1房地产商业业银行信贷贷资金的筹筹集1)商业银行负负债业务简简介2)商业性房地地产银行资资本金的筹筹集3）商业性房房地产银行行的主动负负债（1）城乡居民民住房储蓄蓄存款。（2）住房资金金存款。（3）房地产企企业存款。。7.4房地产金融融机构信贷贷资金的筹筹集和运用用（4）房地产管管理部门存存款。（5）其他存款款。（6）向中央银银行借款或或再贴现。。（7）银行之间间的同业拆拆借。（8）银行利润润、提留的的各种准备备金、各项项应付款项项和暂收款款项等也会会形成资金金来源。（9）金融债券券。7.4房地产金融融机构信贷贷资金的筹筹集和运用用7.4.2房地产信贷贷资金的使使用1)房地产开发发